Hof Amsterdam, 31-10-2013, nr. 12/00152

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2010 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 524.500 (hierna: de WOZ-beschikking).

In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen rioolheffing, onroerende-zaakbelasting en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2010 bekend gemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 april 2010, de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 503.000.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Bij mondelinge uitspraak van 29 december 2011 (waarvan het proces-verbaal op dezelfde dag is verzonden) heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 februari 2012, aangevuld bij brieven van 12 maart 2012 en 25 maart 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, welk verweerschrift is aangevuld met een op 8 mei 2012 gedagtekende brief (met bijlage).

Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2012 een nader stuk ingediend, waarvan een afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast:

Belanghebbende heeft het Object, een nieuwbouw appartement met parkeerplaats in de gemeenschappelijke garage, gelegen op erfpachtgrond, gekocht op 15 mei 2007. De vrij-op-naamprijs (VON-prijs) was € 424.500 (€ 385.000 voor de woning en € 39.500 voor de parkeerplaats). Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij bij de aankoop de erfpacht heeft afgekocht voor een periode van 50 jaar (de afkoopsom is begrepen in eerdergenoemd bedrag van € 424.500).

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn aanvulling op het verweerschrift in hoger beroep een op 8 mei 2012 opgemaakte reactie van [B] (taxateur Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam) overgelegd vergezeld van een overzicht taxatiewaarden (verder het Overzicht). Het Overzicht bevat dezelfde objecten als in de (bij het verweerschrift bij de rechtbank overgelegde) reactie van [B] van 31 augustus 2010 (hierbij is ook fotomateriaal toegevoegd).

In genoemde bijlage staat onder andere:

“Naar aanleiding van het door belanghebbende ingesteld Hoger Beroep zijn de objectgegevens van de woning van belanghebbende en van de onderbouwende verkoop van [A-straat 7] gecorrigeerd ten aanzien [van] de inpandige berging en het aantal m2.”

In het Overzicht staan, naast gegevens van het Object, gegevens van vier vergelijkingsobjecten vermeld (zoals bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, ligging, oppervlakte van de objecten) en de transactiegegevens van deze objecten. In het Overzicht is onder meer de volgende informatie opgenomen:

Volgens het Overzicht is de gemiddelde WOZ-waarde per m² van de vergelijkingsobjecten voor woningdeel A (op de peildatum) € 3.799 en die van het Object € 3.801.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“3. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p.44)

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.

Eiser vindt dat niet uitsluitend gesteund moet worden op de door verweerder aangedragen referentiewoningen en vindt dat de WOZ-waarde ten hoogste op € 400.000 vastgesteld dient te worden, omdat dit in de lijn ligt met de vraagprijzen van twee woningen aan de [A-straat] (nr. [7] voor € 398.000 incl parkeerplaats via [F] en voor woning met niet genoemd huisnummer € 349.000 excl parkeerplaats bij makelaar [G]). De woning aan nummer [7] is met parkeerplaats in 2010 voor € 362.000 verkocht.

De rechtbank kan het argument van eiser om tweeërlei reden niet onderschrijven.

Het is, zoals hiervoor reeds overwogen, volgens vaste rechtspraak eerst aan verweerder om bij betwisting van de waarde te bewijzen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het staat verweerder daarbij vrij om gedurende de procedure nieuwe referentiewoningen als onderbouwing te hanteren, dan wel referentiewoningen als vergelijking te schrappen. Pas als verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast, is eiser aan zet om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Daarbij schrijft de vergelijkingsmethode - die in het kader van de Wet WOZ als leidraad wordt gehanteerd - voor dat het moet gaan om gerealiseerde transactieprijzen. Vraagprijzen kunnen daarom geen gewicht in de schaal leggen bij de bepaling of de weerlegging van een vastgestelde waarde. De rechtbank stelt voorts vast dat verweerder in de beroepsfase het gerealiseerde verkoopcijfer van de [A-straat 7] mede heeft gehanteerd ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.

Voorts stelt eiser dat ook in vergelijking met de referentiewoningen de WOZ-waarde van zijn woning onbegrijpelijk hoog is en bovendien ook hoger dan de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Op basis van de WOZ-waarden van de – in de uitspraak op bezwaar gehanteerde - referentiewoningen per vierkante meter kan de WOZ-waarde voor eisers woning hoogstens € 461.124 bedragen. Voorts heeft eiser voor de referentiewoningen andere WOZ-waarden gedestilleerd, die lager zijn dan de WOZ-waarden op de taxatie. Op die prijzen gebaseerd komt eiser tot een waarde van € 428.760 voor zijn woning.

De rechtbank stelt in dit verband voorop, zoals hiervoor onder 6.2 overwogen, dat ingevolge de voorgeschreven vergelijkingsmethode het moet gaan om (al dan niet gecorrigeerde) gerealiseerde transactieprijzen. Een vergelijking met de WOZ-waarden van de referentiewoningen gaat dan ook niet op. Daarnaast stelt de rechtbank met verweerder vast dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning € 3733 bedraagt en de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen gemiddeld € 3750. De rechtbank kan eiser dan ook niet in zijn berekeningen volgen.

Ter zitting heeft eiser nog vraagtekens geplaatst bij de berekening van de erfpachtcorrectie. Eiser heeft geconstateerd dat bij een dalende markt het aandeel van de erfpachtcorrectie stijgt. Hij betwijfelt dan ook of de erfpachtcorrectie bij het referentiepand [A-straat 7] wel terecht is vastgesteld.

De rechtbank overweegt dat, wat ook van het door eiser gestelde zij, niet is gebleken dat de erfpachtcorrectie van het pand [A-straat 7] op onjuiste wijze is berekend. Immers uit de reactie van de taxateur bij het verweerschrift blijkt – onweersproken – dat verweerder is uitgegaan van de door de notaris in verband met de erfpachtcorrectie vastgestelde gecorrigeerde koopsom, welke is geïndexeerd naar de prijspeildatum. De rechtbank ziet niet in waarom verweerder niet van deze informatie zou mogen uitgaan.

Tot slot wijst eiser er op dat een WOZ-waarde van € 503.000 ten opzichte van de vorige waardepeildatum een buitensporige stijging van 12,2% betekent, terwijl voor de buurt waarin de woning ligt door verweerder zelf een stijging tussen de 1,5 en 2,3 % is geanalyseerd en gepubliceerd.

Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belastingjaren vastgestelde waarde niet relevant. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het stijgingspercentage alleen geen reden kan zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.

De rechtbank zal toetsen of de WOZ-waarde van eisers woning op grond van de in de taxatieopbouw omschreven woningen herleid kan worden en of deze waarde juist is, in die zin dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat zij de gehanteerde woningen aan de [D-straat 5], [C-straat 3], de [E-straat 9] en de [A-straat 7] voldoende tot goed vergelijkbaar vindt met de woning van eiser. De rechtbank heeft daarbij belang gehecht aan het type woning, de inhoud en de bijgebouwen, waaronder naast de bij alle woningen aanwezige berging in dit geval ook te scharen de parkeerplaats die bij twee van de vier woningen aanwezig is. Ook de bouwperiode komt goed tot redelijk overeen. In verhouding tot de gerealiseerde transactieprijzen is de WOZ-waarde voor eisers woning weliswaar hoger, maar dit valt deels te verklaren door het ontbreken van een parkeerplaats bij de woningen aan de [D-straat 5] en de [E-straat 9] en door het kleinere vloeroppervlak van de laatste woning en deels door de toegepaste erfpachtcorrectie bij de woning [A-straat 7]. Gelet echter op de omstandigheid, hiervoor onder 6.4 benoemd, dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning lager is dan het gemiddelde van de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen, kan niet worden gezegd dat de WOZ-waarde voor de woning van eisers te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij nog in aanmerking dat de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs van het volledig met eisers woning vergelijkbare vergelijkingsobject [A-straat 7] hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning.

7. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.”

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende staat een waarde op € 400.000 voor en concludeert - naar het Hof begrijpt - tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 31 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.