HR, 11-04-2014, nr. 13/03408

Het cassatiemiddel bevat vijf onderdelen, die zich alle richten tegen het oordeel dat art. 7:230a BW niet van toepassing is.

Ondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:230a lid 8 BW is KNVvL op grond van de doorbrekingsjurisprudentie ontvankelijk, nu de klachten erop neerkomen dat het artikel door het hof ten onrechte niet is toegepast.3.

De beslissing in feitelijke instanties betekent dat KNVvL is veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming per 1 januari 2013 (art. 7:230a lid 7 BW). De Staat heeft tijdens de zitting in hoger beroep op 4 maart 2013 aangegeven op dat moment nog niet tot ontruiming te zijn overgegaan en per maand de situatie te bekijken.4.Of inmiddels feitelijk is ontruimd, blijkt niet uit de stukken.

Gesteld noch gebleken is dat KNVvL, die zich op het standpunt stelt dat art. 7:230a BW van toepassing is en daarom in deze procedure een (eerste) verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 juli 2013 heeft verzocht, tijdig een tweede verlengingsverzoek als bedoeld in art. 7:230a lid 5 BW heeft ingediend.5.De vraag kan daarom rijzen of, ook als KNVvL alsnog in het gelijk gesteld zou worden, dit nog zou kunnen leiden tot verder uitstel van de ontruimingsverplichting. Mogelijk houden partijen vast aan deze procedure omdat een uitspraak van Uw Raad voor hen ook waarde kan hebben om in toekomstige gevallen hun rechtspositie beter te kunnen bepalen.

Hoe dat ook zij, er bestaat in ieder geval een procesbelang in verband met de mogelijkheid dat na cassatie nog zou moeten worden beslist op het verzoek van KNVvL tot vaststelling van de in art. 7:230a lid 6 BW bedoelde som die verschuldigd is voor het voortgezette gebruik vanaf 1 juli 2012 en in verband met de door het hof uitgesproken kostenveroordeling.6.

Ik zal het middel dus inhoudelijk bespreken. Er is geen gebruik gemaakt van het in het verzoekschrift gemaakte voorbehoud om het middel aan te vullen of te wijzigen voor zover het proces-verbaal van de zitting bij het hof daartoe aanleiding geeft.

Klacht I bestrijdt de conclusie in rov. 5.7, dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak. De klacht berust op de gedachte dat het hof in rov. 5.1 t/m 5.7 geen, althans niet duidelijk genoeg, onderscheid heeft gemaakt tussen:

(a) de vraag welk huurregime van toepassing is (door het onderdeel de ‘huurregimevraag’ genoemd), en

(b) de − daaraan voorafgaande − vraag of het object van de huurovereenkomst een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in art. 7:230a BW is (door het onderdeel de ‘huurobjectvraag’ genoemd).

Rov. 5.1 stelt volgens de klacht de ‘huurregimevraag’ aan de orde (verzoekschrift nr. 16). Het hof heeft dus hetzij de ‘huurobjectvraag’ onbeantwoord gelaten hetzij deze beantwoord aan de hand van een verkeerd beoordelingskader (nrs. 14 en 18). Voor zover het hof niet blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, is zijn oordeel ondeugdelijk gemotiveerd (nr. 11).

Ik meen dat klacht I dient te falen, omdat zij uitgaat van een onjuiste lezing van de beschikking. De klacht gaat er op zichzelf terecht vanuit (nr. 21) dat de maatstaf van rov. 5.1 niet bepalend is voor het oordeel of een bepaalde onroerende zaak al dan niet als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW kan worden aangemerkt.7.Het hof heeft dat echter niet miskend.

Het hof heeft immers in rov. 5 e.v., mede in reactie op grief 1 van KNVvL (waarover het verzoekschrift in cassatie nrs. 8 en 12), onderzocht (a) waarop de overeenkomst naar de bedoeling van partijen zag en (b) of dat (mede) een ‘gebouwde onroerende zaak’ omvat. Vraag (a) wordt geagendeerd in rov. 5.1, wordt in algemene zin beantwoord in rov. 5.3-I8.en rov. 5.4-5.5 en wordt in het bijzonder voor wat betreft de stallingsruimte beantwoord in rov. 5.6.

Vraag (b) wordt geagendeerd in rov. 5.3-I, slotzin, en voor de landingsbaan beantwoord in rov. 5.3-II. Bij die beantwoording heeft het hof geen gebruik gemaakt van de maatstaf van rov. 5.1. Rov. 5.3-II berust immers op een opvatting over het begrip ‘gebouwd’ in art. 7:230a BW (waarover klacht V gaat).

Ik voeg hier nog aan toe dat het hof in rov. 5.3-I, slotzin, de stallingsruimte weliswaar als een ‘gebouwde onroerende zaak’ aanmerkt, maar in rov. 5.6 oordeelt dat de huurovereenkomst alleen betrekking heeft op de grond waarop de huurder eigen stallingsruimte mocht oprichten en dus niet mede ziet op die stallingsruimte zelf.9.Dat staat in cassatie niet ter discussie.

Ook wanneer zou worden aangenomen dat de huurobjectvraag – naar ik begrijp: in logische zin – vooraf gaat aan de huurregimevraag, zoals klacht I aanvoert, staat dat er niet aan in de weg dat de rechter deze vragen in zijn uitspraak behandelt in de volgorde die hij passend acht. Mede daarom faalt ook de motiveringsklacht van klacht I.

De klacht stelt ook nog een uitlegkwestie aan de orde met het betoog (in nr. 13), dat het object van de huurovereenkomst duidelijk is − te weten de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe etc. − zodat aan uitleg van de huurovereenkomst niet wordt toegekomen. Deze klacht houdt kennelijk in dat de rechter de overeenkomst niet anders had kunnen uitleggen dan dat zij zag op het (mede)gebruik van vliegveld Valkenbrug als zodanig, zodat het hof niet kon toekomen aan een nadere specificatie van dat gebruik als bedoeld in rov. 5.3.-I.

Die klacht berust op de onjuiste rechtsopvatting dat overeenkomsten uitsluitend uitleg zouden behoeven als de bewoordingen ervan onduidelijk zijn.10.Het hof heeft voorts de vraag waarop de overeenkomst zag, mede beantwoord aan de hand van het in de overeenkomst voorziene (mede)gebruik. Dat is niet onjuist of onbegrijpelijk.

Uitleg komt ook aan de orde in klacht II. Die klacht berust op de veronderstelling (a) dat het hof zou hebben gemeend dat het object niet duidelijk genoeg omschreven zou zijn in de huurovereenkomst zodat interpretatie nodig was en klaagt (b) dat het oordeel in dat geval onvoldoende is gemotiveerd, omdat het oordeel dan vooraf gegaan had moeten worden door een expliciete vaststelling dat het object van de huurovereenkomst niet uit de overeenkomst blijkt.

De klacht faalt. Wat betreft (a) berust zij op een onjuiste lezing van de beschikking en wat betreft (b) berust zij op een onjuiste rechtsopvatting over de aan de motivering van de beschikking op dit punt te stellen eisen.

Volgens klacht III heeft het hof ten onrechte slechts vliegveld Valkenburg in zijn oordeelsvorming betrokken en niet de andere vliegvelden waar de huurovereenkomst ook op ziet en is het niet ingegaan op de stellingen van KNVvL in de aantekeningen van de mondelinge behandeling onder 6 en 7.

Deze klacht strekt er kennelijk toe, dat het hof de overeenkomst onjuist heeft gekwalificeerd of uitgelegd door daarbij niet naar de gehele overeenkomst te kijken. Het hof heeft naar mijn mening niet miskend dat de overeenkomst als bedoeld in rov. 2.2 en 2.7 mede ziet op andere vliegvelden, maar is er kennelijk vanuit gegaan dat deze overeenkomst (althans) voor wat betreft de beoordeling van de gevolgen van de (deel)opzegging van het gebruik van vliegveld Valkenburg, kan worden gesplitst in een deel dat betrekking heeft op vliegveld Valkenburg en op een ander deel.

Voor zover de klacht berust op de opvatting dat bij de vraag of art. 7:230a BW van toepassing is, moet worden gekeken naar het huurobject c.q. de huurobjecten die aan de orde zijn bij de gehele huurovereenkomst en niet alleen naar het deel dat wordt opgezegd, berust zij op een opvatting die mij (hoewel het veelal in de praktijk zo aan de orde zal zijn) in haar algemeenheid toch als onjuist voorkomt. Splitsing is niet ondenkbaar. Zo is het bijvoorbeeld ook mogelijk dat een splitsing moet worden gemaakt indien binnen één verhuurd complex verschillende ruimten aan de orde zijn waarop mogelijkerwijze de verschillende huurregimes voor woonruimte, 290-ruimte en 230a-ruimte van toepassing zijn; of een splitsing moet plaatsvinden hangt dan af van een waardering van de omstandigheden van het geval.11.Iets dergelijks geldt m.i. ook bij een splitsingsvraag als de onderhavige.

Het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk gemeend dat de overeenkomst van 25 februari 2002 zo dient te worden uitgelegd, dat de afspraken met betrekking tot de verschillende vliegvelden afzonderlijk kunnen worden bezien. Het hof overweegt in rov. 5.3-I dat het gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen, in meervoud, en onderzoekt vervolgens welke elementen van vliegveld Valkenburg bij dergelijke gebruik aan de orde zijn. In die overwegingen ligt m.i. voldoende kenbaar besloten dat naar het oordeel van het hof de afspraken over Valkenburg, in verband met de deelopzegging, afgesplitst konden en moesten worden beoordeeld. Dat is in belangrijke mate een feitelijk oordeel dat in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst.

De in de klacht bedoelde stellingen van KNVvL heeft het hof hiermee voldoende kenbaar verworpen. Het oordeel vind ik ook niet onbegrijpelijk, aangezien het een deelopzegging betreft, sprake was van medegebruik en er m.i. geen of onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat het gebruik van de verschillende vliegvelden (op hier relevante wijze) met elkaar verweven is.

In nr. 6 van de aantekeningen van de mondelinge behandeling merkt KNVvL op: “Het gebruik (…) geschiedde voor elk militair vliegveld afzonderlijk in goed overleg zoals ook voor de hand ligt bij medegebruik naast gebruik door de hoofdgebruiker, Defensie. Ook telkens verschillend voor wat betreft feitelijk gebruik van gebouwen op die militaire vliegvelden.” KNVvL voerde dit aan om te concluderen (in nr. 7) dat in het kader van de kwalificatie niet het feitelijk gebruik van een der vliegvelden beslissend kan zijn, maar dat maakt het oordeel van het hof over de mogelijkheid van splitsing nog niet onbegrijpelijk.

Klacht IV klaagt over rov. 5.2. Voor zover wordt geklaagd dat art. 7:230a BW bij het aangaan van de overeenkomst nog niet bestond en partijen dat artikel dus niet voor ogen kunnen hebben gehad, miskent de klacht evident dat het hof bedoelt te verwijzen naar het huurregime zoals dat thans is vervat in art. 7:230a BW en voorheen in de Huurwet. Daartussen bestaat geen voor deze klacht relevant onderscheid.

De klacht over de stelplicht (in nr. 28) berust op een onjuiste lezing van de beschikking. Het hof heeft niet geoordeeld dat de stellingen van KNVvL onvoldoende waren om überhaupt tot de conclusie te kúnnen komen dat art. 7:230a BW van toepassing is (wat m.i. de strekking is van het verwijt dat de klacht het hof maakt). Volgens het hof is hetgeen KNVvL heeft gesteld onvoldoende om inderdaad tot de conclusie te komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW te sluiten. Het hof verwijst daarbij naar de daarop volgende overwegingen waarin de voor de beoordeling relevante kwesties worden behandeld.

Volgens klacht V getuigt rov. 5.3-II van een onjuiste rechtsopvatting door bij het oordeel dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken, terwijl de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden (nrs. 31 en 33).

De motiveringsklacht verwijt het hof niet te zijn ingegaan op essentiële stellingen van KNVvL (kort gezegd: de baan is 45 meter breed, heeft een fundering van meer dan 2,5 meter diepte en zware vliegtuigen zijn erop geland).

De klacht stelt de betekenis van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW aan de orde.

De landingsbaan is een ‘opstal’ als bedoeld in art. 6:174 BW. Onder opstallen worden in het vierde lid verstaan gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd. Het huurrecht gebruikt het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. Dit begrip komt ook voor bij woonruimte (art. 7:233 BW) en middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.12.

Het begrip komt al voor in de Huurwet. De Huurwet sprak (laatstelijk in art. 1 lid 3, aanhef en onder c) van een ‘gebouwde onroerende zaak’, te weten ‘een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.’ In de memorie van toelichting op de Huurwet wordt het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd onroerend goed gemaakt in verband met de regulering van huurprijsverhogingen.13.Later is een bepaling toegevoegd (laatstelijk in art. 1 lid 1 sub a) dat de Huurwet niet zag op ‘ongebouwde onroerende zaken’. De reden daarvoor lag blijkens de memorie van toelichting in de ontruimingsbescherming. Beoogd werd “deze wet voortaan niet meer van toepassing te doen zijn op ongebouwd onroerend goed en op woonwagens. Genoemde wet heeft voor deze categorieën van huurobjecten, wat de huurprijsregeling betreft, al jaren geen betekenis meer. Alleen de huurbescherming bleef tot heden gehandhaafd. Naar de mening van de ondergetekenden heeft de Huurwet thans ook op dit gebied ten aanzien van bedoelde objecten geen taak meer te vervullen. Zij menen dan ook, dat met handhaving van de wet te dezen geen algemeen belang zou zijn gediend.”14.

Het hof Amsterdam overwoog in een beschikking van 24 februari 2005:15.

“4.5 De Huurwet, die inmiddels vervallen is, voorzag in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c in een definitie van “gebouwde onroerende zaak”. (…) Het woord gebouw staat centraal in deze definitie. Dat betekent dat het hof zich bij zijn onderzoek naar wat de wetgever voor ogen heeft gestaan tot uitgangspunt heeft te nemen dat de ontruimingsbescherming bedoeld is voor huurders van gebouwen. De uit 1950 stammende Memorie van Toelichting op de Huurwet bevat geen enkel aanknopingspunt om daarover anders te denken. In tegendeel: bij de bespreking van de voorgenomen definitiebepaling wordt slechts melding gemaakt van woningen en bedrijfsruimten die zijn gebouwd, waarbij blijkens een gegeven opsomming werd gedacht aan kantoorgebouwen. Bij sportcomplexen zouden gelet op de ratio van de ontworpen wet slechts de clublokalen onder ‘gebouwde onroerende zaak’ vallen en niet de bijbehorende sportterreinen.

Bij latere wetswijzigingen, onder meer ten behoeve van de invoering van de huurliberalisatie, heeft de wetgever er geen blijk van gegeven wijziging te willen brengen in de omvang van hetgeen in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c Huurwet werd bedoeld.”

Mede op deze grond oordeelde het hof in die beschikking dat een parkeerterrein, dat niet wordt gebouwd maar wordt aangelegd, geen gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:230a BW is.

Wat betreft het begrip ‘gebouwd’ wijkt art. 7:230a BW materieel niet af van de (art. 28c-28h) Huurwet. In de Memorie van Toelichting (vaststelling afdeling 7.4.6 BW) is over art. 7:230a BW opgemerkt:16.

‘Deze bepaling, brengt de ontruimingsbescherming die de huidige Huurwet in zijn artikelen 28c-28h in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een deel daarvan aan de huurder biedt, over naar titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. De regeling is materieel niet veranderd, behoudens dat de termijn in het eerste lid een enigszins ander karakter heeft gekregen. ”

Er zijn wel uitwerkingsverschillen tussen de regeling van art. 7:230a BW en de bepalingen van de voormalige Huurwet,17.maar dat het begripsmatig om een voortzetting gaat, valt m.i. niet te betwisten.18.

Bij de invoering van de regels over huur van woonruimte (art. 1623a e.v. (oud), thans art. 7:232 e.v. BW) is de beperking tot gebouwd onroerend goed opgenomen teneinde woonschepen en woonwagens uit te sluiten.19.Krachtens wetsduiding vallen inmiddels overigens ook ‘woonwagens’ en ‘standplaatsen’ daarvoor (art. 7:235 en 7:236 BW) onder de dwingende woonruimtebepalingen. Een standplaats is ‘een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet (…) kunnen worden aangesloten.’20.

Ook bij de bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 (oud), thans art. 7:290 BW, is de beperking tot gebouwd onroerend goed nauwelijks onderwerp van discussie geweest. In de memorie van toelichting is opgemerkt dat de Huurwet de bedrijfsmatige huurder van gebouwd onroerend goed beschermt, maar de Huurwet bestemd is om te gaan verdwijnen.21.Gevraagd naar de status van de bedrijfsmatige gebruiker van onbebouwd onroerend goed (zoals een terrein verhuurd aan brandstoffenhandelaren of handelaren in bouwmaterialen),22.gaat de memorie van antwoord in het plaatsgebonden karakter van de bedrijfsruimte als ratio voor de huurdersbescherming. Het ontwerp blijft spreken van gebouwd onroerend goed, maar werkt dat uit met de eis dat sprake moet zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening.23.

De in het wetsvoorstel aanvankelijk nog gestelde eis, dat het gehuurde voor minstens 40% voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt (waarmee afstemming met de Huurwet werd beoogd), kwam daarmee te vervallen. De memorie van antwoord merkt dan op dat door die wijziging de begripsbepaling ‘geheel los’ kwam te staan van die van de Huurwet.24.Die opmerking dient m.i. niet betrokken te worden op het aspect ‘gebouwd’.

Ik maak hieruit op dat waar titel 7.4 werkt met het begrip ‘gebouwd’, dit min of meer als vanzelfsprekend is geschied in de zin dat daarbij werd gedacht aan gebouwen. Bij woonruimte speelt in de praktijk eerder de vraag of zaak onroerend is dan of zij ‘gebouwd’ is (bijvoorbeeld bij woonboten of watervilla’s).25.Men wil bij woonruimte immers graag een dak boven het hoofd hebben. Dat kan anders liggen bij bedrijfsruimte en daarom ziet men daar de afbakeningskwesties met betrekking tot het element ’gebouwd’ opdoemen. Voor de nadere bepaling daarvan richt ik mij daarom verder op 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte.

Daarbij zij bedacht dat bij 290-bedrijfsruimte nog speelt, dat sprake moet zijn van een ‘lokaal’. Volgens A-G Van Soest hoeft de term ‘ruimte’ (of de term ‘lokaal’) niet te zien op een bepaalde ruimtelijke vormgeving van het object.26.Maar niet uit te sluiten is dat de verschillen tussen de art. 7:290 en 7:230a BW in zoverre toch wat doorwerken, dat bij de toets aan een dergelijke bepaling niet steeds duidelijk is of deze specifiek ziet op het element ‘gebouwd’ dan wel ziet op de in deze bepalingen gegeven definities in hun geheel.27.Ik wijs in dit verband op HR 20 februari 1998 (Deko II/Stift).28.

Die zaak zag op een voormalige kolenoverslagplaats. Stift had een autoreparatiebedrijf. De feitelijke situatie was als volgt:

(i) In augustus 1991 heeft Stift van Deko II een terrein gehuurd dat toen aan drie zijden was omgeven door zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoog en was voorzien van een tegelvloer. Deze voorzieningen stamden uit de tijd dat het terrein werd gebruikt voor kolenopslag.

(ii) Stift heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de wanden verhoogd door er een muur(tje) op te plaatsen, een voorpui te plaatsen en een overkapping aan te brengen.

De rechtbank meende dat “bij verhuur van ongebouwd onroerend goed met name gedacht moet worden aan de verhuur van onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is” en oordeelde dat sprake was van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Dat werd door het middel bestreden. A-G Spier meende dat de wetsgeschiedenis onduidelijk was en kwam tot de slotsom, dat de rechtbank kon oordelen gelijk zij heeft gedaan waarbij hij, naast de tegels, vooral de 'keerwanden', die klaarblijkelijk voor de huurder van nut zijn, van betekenis achtte. Uw Raad achtte de klacht echter gegrond, onder meer overwegend:

De Rechtbank heeft klaarblijkelijk als de 'gebouwde onroerende zaak' welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat in augustus 1991 door Deko II aan Stift was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden die Stift daarna heeft verricht. (…)

Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door Deko II aan Stift werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat Stift wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan.(…)”.

Er bestaat verschil van mening of hiermee is beslist dat het betegelde en met muren omringde terrein niet als gebouwd kan worden aangemerkt (zoals annotator Stein aanneemt) dan wel dat sprake van een gebouwde onroerende zaak, die echter niet geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf van Stift (zoals Six-Hummel en Evers aannemen).29.

Het begrip ‘gebouwd’ is niet bijzonder uitgewerkt en vindt zijn omlijning met name in de toepassing ervan in concrete gevallen.30.De afbakeningskwesties, die ik al noemde, doemen vooral op wanneer het gaat om constructies in het ‘platte vlak’, constructies dus waar men wel ‘op’ maar niet ‘in’ kan zijn.31.Er lijkt enige variëteit in benadering van dit soort kwesties te bestaan.

Kerpestein spreekt bij (290-)bedrijfsruimte: “van een in de jurisprudentie ontwikkelde maatstaf dat een onroerende zaak eerst als bebouwd kan worden aangemerkt indien op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat, sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken.”32.

Hij merkt op, dat de in 3.21.2 en 3.29 bedoelde rechtspraak van het hof Amsterdam breekt met eerdere jurisprudentie. Zie ik het goed, dat beoogt zijn samenvatting daarom niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam weer te geven. Die rechtspraak sluit volgens hem beter aan bij wat de gemiddelde leek onder bebouwd onroerend goed zal verstaan.

Volgens Sengers valt uit de jurisprudentie te destilleren “dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak, indien de grond enige vorm van bewerking heeft ondergaan, die bewerking is uitgevoerd met het oog op een in de huurovereenkomst omschreven gebruik door huurder en de grond uitsluitend voor dat specifieke doel gebruikt kan worden.”33.

Zij wijst erop dat de hoven Arnhem (zie bij 3.28) en Amsterdam op dit punt een andere koers volgen (waaruit ik opmaak dat haar samenvatting niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam beoogt weer te geven) en meent dat het interessant zou zijn om te weten hoe de Hoge Raad in een voorkomend geval zal oordelen.

Het verschil in benadering is ook gesignaleerd door A.W Jongbloed en N. Eeken. Zij schrijven naar aanleiding van de bij 3.21.2 bedoelde uitspraak van het hof Amsterdam van 24 februari 2005:34.

“Het hof breekt met zijn oordeel en overwegingen met een vaste lijn in de jurisprudentie, overigens zonder daaraan te refereren. Opmerkelijk is dat (ook) waar het hof aansluiting zoekt bij de interpretatie van het begrip 'ongebouwde onroerende zaak' in de Huurwet, het hof in het geheel niet stilstaat bij de jurisprudentie zoals deze zich onder de werking van de Huurwet heeft ontwikkeld. Het is de vraag of de lijn waarvoor het hof heeft gekozen navolging zal vinden in toekomstige jurisprudentie. Wij hopen van wel. Naar onze mening is de 'gebouwde onroerende zaak' in de jurisprudentie te veel opgerekt. In het begin van dit commentaar werd aangegeven dat vele juristen op basis van de stand van de jurisprudentie (vermoedelijk) desgevraagd zouden hebben voorspeld dat de parkeerterreinen in kwestie zouden worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak als in art. 230a BW bedoeld.

Daar staat echter tegenover dat als aan 10.000 willekeurige Nederlanders zou worden gevraagd of zij een parkeerterrein als een gebouwde of als een ongebouwde onroerende zaak beschouwen, het merendeel naar alle waarschijnlijkheid zou antwoorden dat een parkeerterrein, zelfs als dit is geasfalteerd en met een hekje is omheind, een ongebouwde onroerende zaak betreft. Met de uitspraak van het hof lijkt de rechtspraak in die zin meer in lijn te zijn gekomen met de - naar onze inschatting - heersende algemene opvatting.”

De genoemde auteurs hebben het oog op uitspraken waarin bijzondere aanlegwerkzaamheden (die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken) centraal staan. Ik noem er daarvan enige.

De rechtbank Leeuwarden oordeelde in 1992 dat een graveltennisbaan met toebehoren (dat onderdeel uitmaakte van een groter complex), niet was aan te merken als ‘onbebouwd’ in de zin van art. 1 lid 1 sub a Huurwet, omdat geen sprake was van onbewerkt land maar van een baan waarvoor ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’ nodig waren. Zie ik het goed, dan laat de rechtbank vervolgens in het midden of wel sprake was van ‘gebouwd’ onroerend goed in de zin van art. 1 lid 3 sub c Huurwet. Het was niet nodig dat te beoordelen, nu de Huurwet volgens de rechtbank geen bepaling bevat waarin haar werkingssfeer wordt beperkt tot verhuur van gebouwd onroerend goed, zoals nader omschreven in art. 1 lid 3 sub c Huurwet.35.

Het hof Arnhem merkte als ‘gebouwd’ aan een betegeld terras (gelegen naast het restaurant van de huurder), dat door de verhuurder speciaal was aangelegd om door de huurder te worden gebruikt voor horeca-activiteiten en waarbij bij bestemmingswijziging van het terrein werkzaamheden tot ongedaanmaking nodig zouden zijn. Overigens merkte het hof het terras ook aan als tot de bij de bedrijfsruimte van de huurder behorende grond.36.

Zoals gezegd, oordeelde het hof Amsterdam in de bij 3.21.1 al genoemde beschikking van 24 februari 2005 dat een parkeerterrein niet onder art. 7:230a BW valt.37.Het hof wees op het normale spraakgebruik, dat inhoudt dat een parkeerplaats niet is ‘gebouwd’ maar is ‘aangelegd’. Voorts wees het op de definitie van art. 1 lid 3 sub c Huurwet, waarin het begrip ‘gebouw’ centraal staat. Het gaat hier naar mijn mening om een toets van de omstandigheden van het geval vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

In deze lijn oordeelde het hof Amsterdam ook dat geen sprake was van een ‘gebouwde onroerende zaak’ bij een terrein met een verharding van hoogovenslak en een elektriciteitsaansluiting38.of bij een parkeerplatform.39.

Het hof Den Haag gaat in de onderhavige zaak uit van dezelfde benadering van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’.

Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, verwees in een uitspraak van 22 oktober 2013 naar de in cassatie bestreden uitspraak, overwegende dat de verharde grond van een staplaats op een camping naar zijn ‘voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw [is], zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt’40.

Er zijn ook uitspraken die, zonder dat het begrip ‘gebouwd’ op de een of ander wijze nader wordt genormeerd, blijk lijken te geven van verschillende opvattingen over wat nog als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt. Ik geef enige voorbeelden.

Volgens Ktg. Briele is een (gedeelte, in totaal 1.470 m2, van een) loswal met een gemetselde kademuur die aan de onderzijde zelfs 2 à 2,5 meter breed is, een gebouwde onroerende zaak.41.

Rb. Den Haag kwalificeerde als zodanig staplaatsen, met door de verhuurder aangebrachte stenen funderingen en betonnen onderplaten waarin water- en elektriciteitsleidingen en riolering ten behoeve van tuinhuisjes waren aangebracht.42.

De Rb. Rotterdam oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een kaal haventerrein, dat was voorzien van een kademuur met een sleuf die bedoeld is als voorziening voor de plaatsing van havenkranen (waarbij mede van belang is dat de voorziening ziet op roerende zaken (de havenkranen) en niet op onroerende zaken).43.

In een vonnis uit 2008 combineerde de Rb. Rotterdam verschillende benaderingen. Zij oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een opslagterrein van 2000 m2 voor containers, dat was verhard door middel van een betonnen plaat zonder verdere voorzieningen (in of nabij de betonnen plaat bevond zich nog wel een sleuf, maar deze vervulde geen enkele functie meer). De rechtbank overwoog daartoe:44.

“De betonnen plaat is kennelijk een erfenis van de activiteiten die in het verleden op het RDM-terrein hebben plaatsgevonden en de betonnen plaat is dus niet ten behoeve van TCS aangebracht. Een onroerende zaak kan eerst als bebouwd worden aangemerkt, wanneer sprake is van een daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken (Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 47 in relatie met Hof Arnhem 3 februari 2004, WR 2005, 27). Het is duidelijk dat in dit geval van bijzondere aanlegwerkzaamheden geen sprake is geweest. TCS heeft voor een korte tijd gebruik gemaakt van een al aanwezig verhard terrein in afwachting van een nadere bestemming van dit terrein. De huurovereenkomst voor het verharde terrein kan dan ook niet als de huur van een bebouwd terrein worden aangemerkt, waardoor de huurovereenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huur in de zin van artikel 7:230a BW.”

Naar mijn indruk is het onderscheid tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ zaken weliswaar behulpzaam bij het afbakenen van het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’, maar slechts in beperkte mate.

Inderdaad is er reden om van een zaak die naar normaal spraakgebruik is aangelegd (en niet gebouwd) te betwijfelen of deze wel kan gelden als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet. Men ziet dat terug bij de Amsterdamse uitspraken over parkeerterreinen. Maar men ziet dat ook terug bij de uitspraken die aangelegde zaken onder omstandigheden onder de wettelijke definitie willen brengen en daartoe nader toetsen of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken.

Omgekeerd kan men echter niet zeggen, dat een zaak die naar normaal spraakgebruik is gebouwd (en niet aangelegd) dus steeds zal hebben te gelden als een ‘gebouw’ of als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW. Zo kan men bijvoorbeeld van een brug zeggen dat die van steen of staal is gebouwd (eerder dan: aangelegd), terwijl een brug naar mijn mening volgens normaal spraakgebruik in beginsel geen gebouw is45.− en overigens ook in beginsel geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW.

Mede daarom betwijfel ik of het raadzaam is te werken met een onderscheid tussen, enerzijds, een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet en, anderzijds, zaken die volgens het spraakgebruik aangelegd zijn en zich derhalve automatisch buiten de wettelijke definitie zouden bevinden. Ik lees een dergelijk hard aangezet onderscheid overigens niet in onder meer de bedoelde Amsterdamse uitspraken, omdat daarin wordt geargumenteerd met zowel het spraakgebruik als het begrip gebouw als centraal element in de definitie van ‘gebouwde onroerende zaak’.

Het lijkt mij beter werkbaar om binnen het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ nader te onderscheiden tussen onroerende zaken die een gebouw zijn en onroerende zaken die iets anders zijn (zoals zaken die zijn aangelegd). Aldus bezien, zijn de hiervoor besproken benaderingen in de rechtspraak naar mijn mening niet onverenigbaar.

Ik probeer enige lijnen te trekken.

(i) Art. 7:230a BW strekt ertoe om de huurder van een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in het eerste lid, een bepaalde bescherming te bieden, zoals nader in dat artikel wordt uitgewerkt.

(ii) De wet spreekt van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Dat wijst primair op een gebouw. Dat is niet de term die wet gebruikt, alhoewel de wetgever vermoedelijk juist wel daaraan gedacht zal hebben. Zaken die naar normaal spraakgebruik een gebouw zijn, zullen daarom in beginsel als een ‘gebouwde onroerende zaak’ kunnen worden aangemerkt.

(iii) De wet sluit echter niet uit dat zaken die naar normaal spraakgebruik geen gebouw zijn (maar bijvoorbeeld iets dat is aangelegd), onder omstandigheden kunnen worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’.

(iv) Aan het oordeel dat een zaak als bedoeld bij (iii) moet worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’, dienen naar verhouding hogere motiveringseisen te worden gesteld.

( v) Bij zijn beoordeling kan de rechter, zo nodig, voorts acht slaan op de aard en functie van de zaak in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Met name in twijfelgevallen zal de beoordeling mede in het teken dienen staan van de vraag of zich een geval voordoet waarin de door de wetgever wenselijk geachte bescherming van de huurder van de in art. 7:230a BW bedoelde zaak passend moet worden geacht.46.

(vi) Bij de beoordeling van een zaak als bedoeld bij (iii), vormt de toets of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken, een operationalisering van de onder (v) genoemde gezichtspunten. Toepassing van die maatstaf dient daarom plaats te vinden in het licht van deze gezichtspunten.

(vii) De beoordeling is ten slotte sterk verweven met waarderingen van de feiten en omstandigheden van het concrete geval, zodat deze in cassatie slechts beperkt toetsbaar is.

Ik kom tot de volgende bevindingen ten aanzien van Klacht V.

Het middel klaagt erover dat het hof een onderscheid maakt tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken. Het hof doelt daarmee kennelijk op het onderscheid tussen een ‘gebouw’ en een zaak die is aangelegd. Als zodanig komt mij dat onderscheid niet onjuist voor.

Mogelijk leest het middel in de uitspraak van het hof de opvatting, dat omdat de landingsbaan is aangelegd deze dus niet een gebouwde onroerende zaak kan zijn. De formulering van de beschikking kan inderdaad die indruk wekken, maar ik meen dat het hof het zo niet heeft bedoeld. Rov. 5.3-II moet worden begrepen tegen de in 3.29 geschetste achtergrond. Ik meen dat het hof aldus de omstandigheden van het geval heeft getoetst vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het hof heeft ten eerste geoordeeld dat in de definitie van art. 7:230a BW het begrip gebouw centraal staat en ten tweede dat de landingsbaan is aangelegd. Die eerste overweging sluit niet uit, dat andere zaken dan gebouwen ook een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW kunnen zijn. Met de tweede overweging verwijst het hof naar het normale spraakgebruik. Dat een zaak naar normaal spraakgebruik is aangelegd, heeft het hof kennelijk beschouwd als een indicatie dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.

Het oordeel dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ wordt, als ik het goed zie, als zodanig – terecht – door het middel niet bestreden.

Het oordeel dat geen sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.

Het oordeel is evenmin onvoldoende gemotiveerd. In de verwijzing naar ‘de onderhavige landingsbaan’ in rov. 5.3-II (slot) ligt besloten dat het hof in zijn oordeel heeft verdisconteerd hetgeen KNVvL heeft gesteld omtrent het formaat van de landingsbaan en de grootte van de vliegtuigen die het kan verwerken.

Feiten en omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat anders geoordeeld moet worden, zijn naar het kennelijke oordeel van het hof niet gesteld of gebleken. Daarbij merk ik ten overvloede op dat de landingsbaan weliswaar bij uitstek geschikt is voor het door KNVvL voorziene gebruik ervan (namelijk: als landingsbaan), maar dat deze baan reeds was aangelegd ten behoeve van de Staat zelf en dat sprake is van medegebruik ervan door KNVvL.

De niet nader uitgewerkte klacht dat de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden, wat daar verder van zij, behoeft geen afzonderlijke bespreking. Klacht V faalt naar mijn mening.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G