Rb. Alkmaar, 05-11-2008, nr. 256842 / CV EXPL 08-323 WG

1.

(...)

2.

De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk opzeggen:

...

g)

Indien de ondernemer een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven.

3.

Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van het lopende contractjaar. Voor opzegging wegens de slechte staat van het kampeermiddel of wegens herstructurering zoals vermeld onder sub f en g van het vorige artikellid, geldt een opzegtermijn van minimaal achttien maanden.

4.

a) In geval van herstructurering waarbij een vaste plaats wordt opgezegd is de ondernemer verplicht om de recreant zo mogelijk een vervangende plaats op het terrein aan te bieden.

b)

Indien de vervangende plaats niet voorhanden is, heeft de recreant recht op een tegemoetkoming van [euro] 1.250,00 in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van zijn kampeermiddel, mits de recreant gedurende de opzegtermijn de plaats oplevert zoals gesteld artikel 13 lid 1; hij ontvangt dan tevens restitutie van zijn reeds betaalde jaargeld voor de restende periode dat hij geen gebruik maakt van de plaats; de ondernemer heeft het recht de tegemoetkoming ad [euro] 1.250,00 te verrekenen of te compenseren met eventuele vorderingen op de recreant; de laatste zes maanden van de opzegtermijn van achttien maanden kan de recreant gratis gebruik maken van zijn plaats; (...).

c)

het onder b. genoemde bedrag zal geïndexeerd worden met het indexcijfer, voor de eerste maal op 1 januari 2004.

d)

De ondernemer is voorts verplicht om de recreant in de periode voor aanvang van de herstructurering niet op hinderlijke wijze in zijn recreatiegenot te storen door voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de herstructurering.

5.

Indien de recreant de opzegging danwel de toepassing door de ondernemer van de in lid 4 bedoelde regeling betwist, dient hij de ondernemer hiervan zo spoedig mogelijk schriftelijk op de hoogte te stellen en kan hij uiterlijk binnen twee maanden na ontvangst van de schriftelijk opzegging het geschil voorleggen aan de Geschillencommissie Recreatie.

6.

(...).

1.4

1.5

1.6

2.1

1.

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [huurster] is geëindigd op 1 april 2008;

2.

[huurster] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen;

3.

4.

2.2.

Europarcs voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat de onderhoudstoestand van 't Rietbosch al jaren te wensen overlaat. Dat betreft zowel de infrastructuur, de brandveiligheid, de levering van gas, water en licht als de recreatieve voorzieningen. De gevorderde ontruiming van de kavels is nodig om de door Europarcs gewenste herstructurering te kunnen realiseren. Bij de nieuwe herindeling blijven 432 kavels bestaan. Daarvan zijn 166 kavels gereserveerd voor bestaande recreatieobjecten en reeds verplaatste recreatieobjecten vanaf andere velden. Op de overige kavels worden zomerhuizen gebouwd. Het overgrote deel van de 266 kavels dat nodig is voor de nieuwbouw is inmiddels leeg en ontruimd. Ter realisering van de nieuwbouw dienen nog 51 kavels te worden ontruimd. In het licht van de ophanden zijnde herstructurering, heeft [O], overeenkomstig de toepasselijke RECRON-voorwaarden, de huur van alle staanplaatsen opgezegd. In oktober 2006 heeft Europarcs per brief aan de huurders de plannen toegelicht. Omdat een aantal huurders weigerde de staanplaats te ontruimen, heeft Europarcs bij brief van 17 april 2007 de huurders nogmaals aangezegd de staanplaats per 1 april 2008 te ontruimen. In die brief heeft Europarcs tevens verzocht om betaling van het stageld van [euro]1.312,50 en heeft zij meegedeeld de energiekosten voor het jaar 2007 via drie voorschottermijnen in rekening te brengen. Ondanks diverse aanmaningen is [huurster] haar financiële verplichtingen niet nagekomen. Door het voeren van individuele en persoonlijke gesprekken met [huurster] heeft Europarcs zich ingespannen om [huurster] een vervangende plaats als bedoeld in artikel 10 van de RECRON-voorwaarden. Hoewel de huurovereenkomst per 1 april 2008 is geëindigd, weigert [huurster] het gehuurde te verlaten. Europarcs heeft ter realisering van het herstructureringsplan belang bij ontruiming van het gehuurde. Uit hoofde van de huurovereenkomst is [huurster] ook na 1 april 2008 een gebruiksvergoeding verschuldigd. Voor zover [huurster] zich beroept op opschorting van de betalingsverplichting wegens de (slechte) toestand op 't Rietbosch, voert Europarcs aan dat deze verslechtering redelijkerwijs kan worden aangemerkt als een tijdelijke vermindering om de beoogde verbetering te kunnen realiseren.

2.3.

[huurster] heeft het gevorderde gemotiveerd betwist en een vordering in reconventie ingesteld. Zakelijk weergegeven stelt [huurster] dat de huursom niet alleen ziet op een kavel grond, maar ook op de voorzieningen in het recreatiepark, welke voorzieningen inmiddels zijn verwijderd. [huurster] betwist de hoogte van de vordering van Europarcs. [huurster] heeft de elektriciteitsrekening over 2007 voldaan. Eventueel gevorderde toeristenbelasting is [huurster] niet verschuldigd, net zo min als eventuele kosten voor een extra auto op het park. [huurster] heeft wegens de gebreken in het recreatiepark een opschortingsrecht. Wegens de verwaarlozing van het recreatiepark derft [huurster] huurgenot. Dit rechtvaardigt vermindering van de huur tot nihil. Bovendien dient Europarcs de gebreken te herstellen. Daarnaast maakt [huurster] aanspraak op schadevergoeding, op te maken bij staat. De schade betreft, onder andere, extra kosten omdat gebruik moet worden gemaakt van gasflessen, gederfde huurinkomsten en de verminderde waarde van het chalet/de caravan alsmede de aan een ontruiming verbonden kosten.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de huurbepalingen betreffende woonruimte van toepassing, zo stelt [huurster]. De opzegging van de huurovereenkomst is nietig, in strijd met de huurovereenkomst dan wel in strijd met de normen van redelijkheid en billijkheid. De huuropzegging heeft niet plaatsgevonden bij exploot of aangetekende brief. Indien ervan moet worden uitgegaan dat de huur wel rechtsgeldig is opgezegd, dient Europarcs aan [huurster] krachtens artikel 10 van de RECRON-voorwaarden zo mogelijk een vervangende soortgelijke plaats aan te bieden. Dat heeft Europarcs niet gedaan. Omdat geen vervangende plaats voorhanden is, dient Europarcs krachtens de sinds 1 januari 2008 geldende RECRON-voorwaarden een tegemoetkoming van [euro]1.350,- aan [huurster] te betalen. Krachtens artikel 10 van de RECRON-voorwaarden, is [huurster] gedurende de laatste zes maanden van de opzegtermijn geen huur meer verschuldigd.

2.5.

Na eiswijziging vordert [huurster] in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd:

a.

vermindering van de huur tot nihil;

b.

Europarcs te veroordelen, op verbeurte van een dwangsom, om de gebreken in het recreatiepark te herstellen;

c.

Europarcs te veroordelen tot betaling van de door [huurster] geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

d.

te verklaren voor recht dat de opzegging nietig is c.q. in strijd is met de overeenkomst, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid en dat deze er niet toe leidt dat de overeenkomst wordt beëindigd;

e.

in het geval wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, veroordeling van Europarcs tot betaling van [euro] 1.350,-;

f.

in het geval de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, te verklaren voor recht dat [huurster] de laatste zes maanden van de opzegtermijn, geen huurpenningen verschuldigd is, zoals bepaald in artikel 10 van de RECRON-voorwaarden.

g.

Europarcs te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

2.6.

Europarcs heeft het door [huurster] gevorderde betwist.

De beoordeling van de geschillen

in conventie en in reconventie

3.1.

Uit hetgeen Europarcs bij repliek naar voren heeft gebracht, leidt de kantonrechter af dat Europarcs niet langer de ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens wanbetaling door [huurster], maar zich thans op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is geëindigd per 1 april 2008. De kantonrechter zal eerst dienen vast te stellen onder welk huurregime de onderhavige huurovereenkomst valt. Vervolgens zal hij ingaan op de opzegging van de huurovereenkomst. Tenslotte zal hij ingaan op hetgeen partijen hebben gevorderd over de huurprijs en de gestelde gebreken in 't Rietbosch.

Het huurregime

3.2.

[huurster] heeft onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat het gehuurde betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De huurovereenkomst betreft immers de huur en verhuur van een kavel grond. Op de kavel grond bevindt zich een caravan/recreatiewoning, waarvan niet in discussie is dat [huurster] daarvan de (economische) eigenaar is. Wat ook zij van de vraag of de caravan/recreatiewoning duurzaam met de grond verbonden is, deze maakt geen deel uit van de huurovereenkomst. Er is derhalve geen sprake van huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak. Van huurbescherming als bedoeld in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) is dan ook geen sprake.

3.3.

Dat laat onverlet dat [huurster] aanspraak kan maken op de huurbescherming van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW, indien het gehuurde is te beschouwen als een standplaats in de zin van artikel 7:233 BW in samenhang met artikel 7:236 BW. Ook daarvan is geen sprake. Op de kavel rust immers de administratieve bestemming "verblijfsrecreatie" en deze is niet bestemd voor bewoning. Dat een aanzienlijk aantal van de staanplaatsen, met medeweten van Europarcs, feitelijk wel duurzaam wordt bewoond, maakt dat niet anders. Net zo min wordt dit anders door de omstandigheid dat het geldende bestemmingsplan als overgangsregeling bepaalt dat, kort gezegd, het van het bestemmingsplan afwijkende gebruik, mag worden voortgezet. Op de onderhavige huurovereenkomst is derhalve het "algemene huurregime" van Boek 7Titel 4 Afdelingen 1 tot en met 4 BW toepasselijk. Dat Europarcs (en haar rechtsvoorgangers) en [huurster] bedoeld hebben om de kavel te laten gebruiken als (permanente) woonruimte, dan wel op de huurovereenkomst de huurbescherming voor woonruimte toepasselijk te laten zijn, heeft [huurster] onvoldoende onderbouwd. Ook onvoldoende heeft [huurster] aangevoerd waaruit volgt dat de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen uit de normen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit.

3.4.

Niet in geschil is dat de RECRON-voorwaarden op de huurovereenkomst toepasselijk zijn.

De opzegging

3.5.

Anders dan [huurster] heeft gesteld, is geen vereiste dat de opzegging plaatsvond per exploot of bij aangetekende brief. Immers, krachtens artikel 10 van de RECRON-voorwaarden volstaat dat de opzegging schriftelijk plaatsvindt met een opzegtermijn van minimaal achttien maanden. Artikel 12 van de RECRON-voorwaarden ziet niet op opzeggingen als de onderhavige. Voor zover [huurster] heeft willen betwisten dat zij de opzeggingsbrief van 26 september 2006 heeft ontvangen, heeft zij daartoe onvoldoende gesteld. De opzegging is derhalve rechtsgeldig gedaan.

3.6.

[huurster] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die kunnen leiden tot de conclusie dat de opzegging in strijd is met de normen van redelijkheid en billijkheid. Dat door de opzegging investeringen van [huurster] in de caravan/recreatiewoning verloren gaan, heeft geen invloed op de rechtsgeldigheid van de opzegging. Evenmin geeft dat reden om aan de opzegging de verplichting te verbinden om Europarcs een tegemoetkoming in de "schade" te laten betalen. Immers de toepasselijke RECRON-voorwaarden, die tot stand zijn gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB, verbinden aan de opzegging wegens herstructurering een opzegtermijn van achttien maanden, bepalen dat het gebruik van het gehuurde gedurende de laatste zes maanden van de opzegtermijn gratis zal zijn en bepalen dat, onder voorwaarden, aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van het kampeermiddel. Aldus is voldoende rekening gehouden met de belangen van [huurster] in geval van opzegging van de huurovereenkomst. Hetgeen [huurster] daarover verder heeft aangevoerd, maakt dat niet anders.

3.7.

Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2008. Gelet op het verloop van het debat, heeft [huurster] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het gehuurde reeds is ontruimd. De gevorderde ontruiming is toewijsbaar. De kantonrechter ziet geen gronden om die ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar zal [huurster] wel een termijn voor de ontruiming gunnen.

De gestelde gebreken

3.8.

Onvoldoende heeft Europarcs betwist dat van het gehuurde deel uitmaken de voorzieningen op het recreatiepark. Niet in geschil is dat die voorzieningen in de loop van de jaren te wensen overlieten. Verder heeft [huurster] uitvoerig aangevoerd dat Europarcs de staat van onderhoud en van de voorzieningen heeft verwaarloosd. Van die staat van verwaarlozing heeft [huurster] ook diverse foto's overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat Europarcs de feitelijke klachten van [huurster] onvoldoende heeft weersproken. Anders dan Europarcs aanvoert, betreft het hier weldegelijk gebreken in de zin van 7:204 BW. De huurders mochten immers verwachten dat het verhuurde (waarvan de gemeenschappelijke voorzieningen deel uitmaken) in redelijke staat was. Onvoldoende heeft Europarcs aangevoerd om aan te nemen dat het hier dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 BW betreft. Dit te meer omdat van herstel van de gebreken niet is gebleken, nog daargelaten dat de gebreken zijn ontstaan door werkzaamheden in het kader van de herstructurering. Veeleer is het geval dat het Europarcs, met het oog op de voorgenomen herstructurering de moeite niet loont om het recreatiepark gebrekenvrij te houden. Omdat het hier gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW betreft, is Europarcs in beginsel gehouden die gebreken te verhelpen. Echter, omdat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd, heeft [huurster] geen rechtens te respecteren belang meer bij herstel van die gebreken.

3.9.

Het voorgaande laat onverlet dat [huurster] krachtens artikel 7:207 BW bevoegd is huurprijsvermindering te vorderen wegens gederfd huurgenot. Daarnaast is Europarcs krachtens artikel 7:208 BW verplicht de schade te vergoeden die ten gevolge van de gebreken is ontstaan.

3.10.

Krachtens artikel 10 van de RECRON-voorwaarden kan [huurster] de laatste zes maanden van de opzegtermijn gratis gebruik maken van de plaats. Daaruit volgt dat [huurster] vanaf 1 november 2007 geen huur meer verschuldigd is. Hetgeen [huurster] hierover vordert is derhalve toewijsbaar. De huur over de periode van 1 april 2007 tot 1 november 2007 bedraagt [euro] 1.020,83 (zijnde 7/9 maal [euro] 1.312,50).

3.11.

[huurster] vordert echter ook vermindering van de huurprijs. Omdat [huurster] geen terugwerkende kracht voor die huurvermindering heeft gevorderd, is zij slechts toewijsbaar per datum van indiening van de vordering (bij conclusie van eis in reconventie), 12 maart 2008. Bij toewijzing van die vordering heeft [huurster] echter geen belang omdat de huur, zoals hiervoor overwogen, krachtens de RECRON-voorwaarden al nihil is.

3.12.

Voor de vaststelling van de door Europarcs gevorderde gebruiksvergoeding voor het gebruik van het verhuurde na 1 april 2008, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij de huurprijs zoals die zou hebben dienen te gelden krachtens artikel 7:207 BW. Krachtens artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aanspraak maken op evenredige huurprijsvermindering van de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. [huurster] stelt dat Europarcs rond april-mei 2007 is begonnen met het slopen en verwijderen van de voorzieningen van het park. In november en december 2007 is meermalen de elektriciteitsvoorziening op veel staanplaatsen afgesloten, dan wel dusdanig verminderd dat geen normale huishouding kan plaatsvinden. Inmiddels heeft Europarcs ook de gastoevoer gestaakt. Europarcs heeft dit niet dan wel onvoldoende betwist. De kantonrechter leidt hieruit af dat het huurgenot na 1 november 2007 geheel is verdwenen. De kantonrechter zal de gebruiksvergoeding daarom vaststellen op nihil. De gevorderde veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding dient te worden afgewezen.

3.13.

[huurster] stelt schade geleden te hebben en vordert schadevergoeding op te maken bij staat. Die schade zou bestaan uit, onder meer, de meerkosten omdat [huurster] gasflessen moet aanschaffen, gederfde huuropbrengsten omdat de kavel door de gebreken niet kon worden (onder)verhuurd en door de verwijdering van de caravan/vakantiewoning. Voor zover de schadevergoeding is gebaseerd op de gebreken aan het gehuurde, is Europarcs daarvoor aansprakelijk. De dientengevolge ontstane schade zal moeten worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. Tot die schade hoort in ieder geval niet de "schade" die is ontstaan of zal ontstaan door de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming, zoals de verwijderingskosten en/of waardevermindering van de caravan/recreatiewoning, omdat deze posten geen verband houden met de gebreken aan het verhuurde.

3.14.

De gevorderde tegemoetkoming in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van haar kampeermiddel krachtens de RECRON-voorwaarden is niet toewijsbaar. Voorwaarde voor toekenning van die tegemoetkoming is dat de huurder de plaats gedurende de opzegtermijn oplevert. Daarvan is hier geen sprake.

3.15.

Dan de resterende vorderingen van Europarcs. Zoals hiervoor overwogen, bedraagt de totale huur vanaf 1 april 2007 tot het einde van de huurovereenkomst [euro] 1.020,83. Nu Europarcs de hoogte van de vordering verder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, is slechts toewijsbaar genoemd bedrag van [euro] 1.020,83. Niet gesteld heeft Europarcs per wanneer [huurster] in verzuim is met de betaling van dit bedrag. De wettelijke rente is daarom toewijsbaar per datum van dagvaarding. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen omdat onvoldoende is gesteld en gebleken dat redelijke kosten zijn gemaakt anders dan die zijn te beschouwen als proceskosten.

Tenslotte

3.16.

Nu beide partijen op onderdelen in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt.