Hof Arnhem-Leeuwarden, 22-10-2013, nr. 200.108.679-01

Na het tussenarrest van 11 september 2012 is een comparitie na aanbrengen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties,

- een akte met producties van [geïntimeerde].

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

De vordering van [appellant] luidt:

"voormeld vonnis van 16 mei 2012 (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vordering van appellant alsnog toe te wijzen en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

De kantonrechter heeft onder het tussenkopje "De vaststaande feiten" in het vonnis, waarvan beroep, feiten vastgesteld waartegen, behoudens met grief 1 in principaal appel, geen bezwaar is gemaakt. Het hof gaat uit van die vastgestelde feiten, voor zover niet betwist, en voegt daar aan toe wat in hoger beroep voorts als vaststaand heeft te gelden.

[geïntimeerde] huurt reeds enige jaren plaats [nummer] op "Camping Emmen" tegen een huurprijs van laatstelijk € 160,- per maand exclusief energiekosten. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat op de huurovereenkomst de huisregels van toepassing zijn, die bij dagvaarding in eerste aanleg als productie 2 zijn overgelegd (waaronder het Reglement jaarplaatsen).

Op plaats [nummer] bevindt zich een L-vormig chalet en een tuinhuisje, welke goederen [geïntimeerde] van [appellant] heeft gekocht.

De camping werd door [appellant] geëxploiteerd op een terrein, dat hij van de gemeente Emmen in erfpacht had. De gemeente heeft [appellant] in 2007 meegedeeld dat zij het terrein wil herontwikkelen en zij heeft de erfpacht tegen 1 januari 2008 opgezegd. [appellant] diende het terrein op 13 april 2012 ontruimd op te leveren.

Zoals in een brief van de gemeente aan [appellant] d.d. 19 maart 2012 staat, heeft [appellant] na ontruiming en oplevering recht op een afkoopsom van € 40.000.- voor de in overleg aangebrachte opstallen en werken op het terrein.

[appellant] heeft de campinggasten in augustus 2007 schriftelijk geïnformeerd en gewezen op de mogelijkheid dat de camping wordt verplaatst naar een andere locatie. In april 2010 heeft [appellant] de campinggasten uitgenodigd voor een informatievergadering.

[appellant] heeft bij aangetekende brief van 24 december 2011 aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de camping sluit op 1 april 2012 en hij heeft de huur opgezegd tegen 1 maart 2012 onder aanzegging dat de staanplaats voor 1 april 2012 ontruimd dient te zijn.

Alle plaatsen op de camping zijn ontruimd, op de door [geïntimeerde] gehuurde plaats na. Bij brief van 13 maart 2012 is [geïntimeerde] nogmaals gewezen op de noodzaak tot ontruiming en op campings in de omgeving waar plaats is voor stacaravans/chalets. Bij brief van 2 april 2012 is [geïntimeerde] gesommeerd uiterlijk 8 april 2012 te ontruimen, bij gebreke waarvan een kort geding wordt gestart. De ontruimingstermijn is verlengd tot 17 uur op 10 april 2012, nadat [geïntimeerde] zich per e-mail van 5 april 2012 erover had beklaagd dat zij te weinig tijd had gekregen om een juridisch adviseur te raadplegen. Ook na dit uitstel heeft [geïntimeerde] niet ontruimd.

Er zijn geen voorzieningen meer op de camping. Water en elektra zijn afgesloten.

Bij de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de kantonrechter voorgesteld dat [appellant] de gemeente zou verzoeken om [geïntimeerde] toestemming te geven op het terrein te blijven en om een overeenkomst met haar te sluiten voor verder verblijf. De gemeente heeft per brief van 10 mei 2012 te kennen gegeven daar niet op in te gaan. Zij heeft tijdig opgezegd en een ruime overgangsperiode gehanteerd. De bewoners zijn tijdig op de hoogte gesteld. Haar beleid is er voorts op gericht geen permanente bewoning toe te staan, aldus de gemeente in deze brief.

In een e-mail d.d. 6 november 2012 van gemeentelijk projectmanager [projectmanager] aan [appellant] is bevestigd dat de gemeente niet met [geïntimeerde] in overleg is over het continueren van haar verblijf op het terrein van de voormalige camping. De stacaravan van [geïntimeerde] wordt gezien als “een laatste object dat u op basis van de pachtovereenkomst dient te verwijderen, alvorens wij het terrein schoon en ontruimd zullen terug aanvaarden”, aldus [projectmanager].

[appellant] heeft, kort weergegeven, bij dagvaarding van 27 april 2012 ontruiming gevorderd van "de standplaats van gedaagde [nummer]" op verbeurte van een dwangsom bij niet-ontruiming van € 100,- per dag tot een maximum van € 20.000,- en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Hij heeft erop gewezen dat hij hierbij groot financieel belang heeft, omdat hij bij te late oplevering aan de gemeente boetes riskeert en mogelijk niet in aanmerking komt voor de afkoopsom van de gemeente.

De kantonrechter heeft [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering na, voor zover in hoger beroep van belang, te hebben overwogen dat de huur van de standplaats volgens vaste rechtspraak onder de werking van art. 7:230a BW valt, hetgeen overigens tussen partijen niet in geding is. Volgens art. 7:230a lid 1 BW kan de verhuurder zijn huurder niet tot ontruiming dwingen binnen de schorsingstermijn van twee maanden na de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de spoedeisendheid van de vordering betwist (grief 1 in incidenteel appel). Beide partijen hebben gegriefd tegen de kwalificatie van de huurovereenkomst als "artikel 230a-huur" (grief 2 in principaal appel en grief 2 in incidenteel appel). Met grief 1 in principaal appel bestrijdt [appellant] dat sprake is van een standplaats en met zijn grief 3 in principaal appel verwijt hij de kantonrechter dat deze geen belangen heeft afgewogen en niet in zijn voordeel heeft beslist.

Nadat [appellant] bij memorie van antwoord in incidenteel appel had gereageerd op de grieven van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep, heeft [geïntimeerde] zonder toelichting bij akte een reeks producties overgelegd. Indien [geïntimeerde] daarmee mocht hebben beoogd nieuwe grieven op te werpen, stuit dit af op de tweeconclusieregel en, voor zover er al reden zou zijn om daarvan af te wijken (welke reden niet is verstrekt), het gebrek aan kenbaarheid van de nieuwe grief of grieven. Voor zover [geïntimeerde] met die producties mocht hebben beoogd nieuw verweer te voeren, heeft zij niet kenbaar gemaakt wat zij waarmee wenst aan te tonen of te bestrijden.

Het hof laat deze reeks producties dan ook geheel buiten beschouwing.

Het hof is, anders dan [geïntimeerde] betoogt, van oordeel dat de financiële gevolgen voor [appellant] van het niet tijdig ontruimd opleveren van het perceel aan de gemeente wel degelijk een spoedeisend belang opleveren aan de zijde van [appellant]. In hoger beroep heeft [appellant] dit belang nader onderbouwd met een brief van de gemeente dd. 25 juli 2012, waarin staat dat de gemeente alle schade door te late oplevering op hem zal verhalen.

Het beroep van [geïntimeerde] op ontbrekend spoedeisend belang wordt verworpen.

[appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij in zijn inleidende dagvaarding heeft gesteld dat sprake was van verhuur van een onbebouwde onroerende zaak en dat hij zich niet heeft beroepen op een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW.

[geïntimeerde] kan zich, zo begrijpt het hof haar tweede grief met toelichting, primair ook niet in de kwalificatie van de kantonrechter vinden. Volgens haar gaat het om verhuur van een woonwagenstandplaats, zoals bedoeld in art. 7:236 BW, op welke verhuur ingevolge art. 7:233 BW de bepalingen omtrent huur van woonruimte van toepassing zijn. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan zij zich subsidiair in de kwalificatie van de kantonrechter vinden.

Het hof constateert dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangevoerd om aannemelijk te maken dat het in casu gaat om een kavel waarop ingevolge het bestemmingsplan een woonwagenbestemming rust en waar bovendien voorzieningen zijn voor aansluiting op het leidingnet. Van die administratieve bestemming is niet gebleken, en overigens evenmin van een individuele aansluiting op het gas-, water- en elektranet.

Het hof gaat er daarom in dit kort geding van uit dat plaats [nummer] geen standplaats is in de zin van art. 7:236 BW. Daarmee behoeft ook grief 1 in principaal appel, gericht tegen het verwarring scheppende gebruik van het woord ‘standplaats’ bij de beschrijving van plaats [nummer] in de feitenweergave van de kantonrechter, verder geen bespreking

Nu het chalet eigendom is van [geïntimeerde] en de staanplaats geen standplaats is als bedoeld in art. 7:236 BW, wordt er door [appellant] geen woonruimte verhuurd in de zin van art. 7:233 BW. Tussen partijen is -terecht- niet aangevoerd dat de verhuurde staanplaats bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 BW.

Daarmee is de keuze welk huurregiem -met bijbehorende wettelijke regeling omtrent de beëindiging- van toepassing is, beperkt tot de keuze tussen art. 7:230a BW voor een gebouwde onroerende zaak en art. 7:228 BW voor andere verhuurde zaken.

Wat ook zij van de stelling van [geïntimeerde] dat haar chalet, gefundeerd op ijzer, steen en hout en afgezet met betonnen platen, “zonder meer een gebouwde onroerende zaak is”, daarmee ziet zij over het hoofd dat [appellant] niet dat chalet heeft verhuurd maar uitsluitend de grond waarop dat chalet staat. Dat die grond onroerend is, hoeft geen betoog. Waar het om gaat is, of die verhuurde grond een gebouwde onroerende zaak is.

Naar voorlopig oordeel van het hof is dit niet het geval. Art. 7:230a BW is de opvolger van

de artikelen 28c –h Huurwet (hierna: Hw). Blijkens de wetsgeschiedenis is met het overgenomen begrip “gebouwde onroerende zaak” geen wijziging beoogd. Art. 1 lid 3 sub c Hw definieerde dit begrip aldus: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.

De verharde grond is naar ’s hofs voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw, zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950).

[geïntimeerde] heeft zelf aangevoerd dat de huurovereenkomst alleen betrekking heeft op de grond (memorie van antwoord pagina 4, derde alinea). Zij heeft niet gesteld dat zij het chalet heeft gekocht zonder fundering, en dat het door haar beschreven fundament onderdeel is van de gehuurde staanplaats. Het hof acht dat ook niet zonder meer aannemelijk, gelet op de foto’s die [geïntimeerde] als productie 4b bij memorie van antwoord van haar chalet heeft overgelegd. Daarop is te zien dat de vloer van het chalet verhoogd op de grond staat en dat de ruimte tussen ondergrond en vloer, waar zich het fundament moet bevinden, is afgerokt met vierkante betonnen platen die zo op het oog eenvoudig te verwijderen zijn. Er is dan ook geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat de fundering van het chalet zodanig met de grond is verenigd dat dit als gebouwd op de grond en als met de grond verhuurd moet worden aangemerkt.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:230a BW heeft toegepast in plaats van art. 7:228 BW.

Nu niet is betwist dat [appellant] heeft opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn, is de huurovereenkomst daardoor geëindigd.

De grieven in incidenteel appel missen doel. Het slagen van grief 2 in principaal appel leidt tot vernietiging van het vonnis, waarvan beroep, en tot toewijzing van de vorderingen van [appellant], die bij bespreking van zijn derde grief geen belang meer heeft.

Het hof zal de ontuimingstermijn stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Emmen van 16 mei 2012 en doet opnieuw recht;

a. veroordeelt [geïntimeerde] tot ontruiming van staanplaats [nummer] op Camping Emmen binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, met alle zich daarop bevindende personen en (roerende) zaken -voor zover deze niet het eigendom zijn van [appellant]- en deze staanplaats te verlaten en verlaten te houden;

b. veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag waarop [geïntimeerde] in gebreke is om aan de onder a. uitgesproken veroordeling voldaan te hebben, met een maximum van € 20.000,-;

c. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 500,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 218,26 voor verschotten,

en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 392,12 voor verschotten;

d. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

e. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 22 oktober 2013.