HR, 27-11-2015, nr. 14/04444

In deze procedure heeft Provincie Zuid-Holland (hierna: de Provincie) beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het Gerechtshof Den Haag (hierna: het Hof) van 24 juni 2014, nr. 200.125.756/01.

Deze procedure hangt samen met vier andere zaken die thans in cassatie aanhangig zijn, onder nummers 14/04435, 14/04337, 14/04443 en 14/04446. Met uitzondering van de zaak met nummer 14/04435, heeft de desbetreffende verweerder verstek laten gaan. De eerste twee klachten zijn in alle zaken gelijkluidend. Echter, in deze zaak en in die met nummer 14/04435 is ook een derde klacht voorgesteld.

Het gaat hier en in de overige vier zaken om een tweede procedure in cassatie. De Hoge Raad heeft op 28 september 20121.arrest gewezen op het cassatieberoep van de onteigende partij tegen het vonnis van de Rechtbank te Dordrecht (hierna: de Rechtbank) in eerste aanleg.2.In mijn conclusie voor die arresten staan de feiten en het verloop van de procedure tot op dat moment.3.Daarnaar zij thans verwezen. Nu beperk ik mijn weergave tot het verdere procedureverloop na de eerste cassatie.

Het gaat om de vaststelling van de schadeloosstelling ter zake van de onteigening van gronden ten behoeve van de aanleg van een rotonde alsmede van de aanleg van de provinciale weg (N217). In zijn eerste arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat de Rechtbank had moeten onderzoeken ‘of het in 2007 vastgestelde bestemmingsplan (…) valt aan te merken als behorende tot de plannen (als in art. 40c, aanhef en onder 3, Ow bedoeld) voor de aanleg van de, mede op de onteigende gronden geprojecteerde, provinciale weg N217’. Afhankelijk van het antwoord op die vraag had de Rechtbank bij de waardering van de onteigende gronden de invloed van de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ al dan niet behoren te elimineren alvorens de waarde te bepalen. De Hoge Raad heeft de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het Hof.

In de procedure na verwijzing heeft het Hof geoordeeld dat niet langer in geschil was dat het bestemmingsplan N217 geëlimineerd moest worden bij de bepaling van de schadeloosstelling. Het Hof heeft zich vervolgens gezet aan de bepaling van de waarde van het onteigende. Nu de gedingstukken, mede in het licht van het debat van partijen na verwijzing, naar het oordeel van het Hof voldoende aanknopingspunten boden, heeft het Hof afgezien van een nader onderzoek van deskundigen en de verwachtingswaarde van het onteigende, voor zover nodig schattenderwijs, vastgesteld op € 27,50 per m2.

Tegen ’s-Hofs arrest is de Provincie met één middel in cassatie gekomen. Het middel bevat drie klachten, namelijk een klacht van procedurele aard en twee klachten van materiële aard. In de brief van de Provincie aan de Hoge Raad van 28 augustus 2014 is aangegeven:4.

Het Hof heeft volgens de Provincie bij de bepaling van de verwachtingswaarde van het onteigende ten onrechte geen rekening gehouden met de effecten van de per peildatum al in volle omvang uitgebroken economische crisis (hoewel daar door de Provincie wel op is gewezen). Bovendien heeft het Hof onvoldoende aandacht geschonken/belang gehecht aan de per peildatum in het onteigende aanwezige bodemverontreiniging.

In onderdeel 2 van de conclusie worden de feiten en het procesverloop bij het Hof besproken; onderdeel 3 ziet op het procesverloop in cassatie. De klachten worden in onderdeel 4 behandeld5., met conclusie in onderdeel 5.

De Provincie heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld. Tegen [verweerster] is verstek verleend. Met dagtekening 30 januari 2015 heeft de Provincie een schriftelijke toelichting ingediend.

Het door de Provincie voorgestelde middel luidt als volgt:

Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering om de navolgende – mede in onderling verband te beschouwen – redenen.

Het middel valt uiteen in drie klachten. Klacht A luidt:

Het Hof kiest in het bestreden arrest ervoor om niet (andermaal) deskundigen te benoemen, maar de schadeloosstelling zelf te becijferen en vast te stellen. Hoewel de (feiten)rechter de vrijheid, en zelfs de plicht heeft om (ambtshalve) de schadeloosstelling vast te stellen - zo nodig ook met voorbijgaan aan hetgeen deskundigen en partijen dienaangaande naar voren hebben gebracht - heeft het Hof evenwel ten onrechte nagelaten de door de rechtbank benoemde deskundigen op te roepen om bij de pleitzitting aanwezig te zijn. Artikel 424 Rv bepaalt immers dat de rechter naar wie het geding na cassatie wordt verwezen de behandeling van de zaak voortzet (in de stand waarin het geding zich op dat moment bevindt). Op de voet van artikel 54t jo. artikel 37 lid 1 Onteigeningswet had het Hof dan - evenals de rechtbank zou hebben moeten doen bij een voortgezette procedure - de deskundigen moeten oproepen om aanwezig te zijn bij de pleitzitting. Die aanwezigheid van deskundigen ter pleitzitting dient bovendien het belang van een adequate hoor- en wederhoor, ook van deskundigen (en het achterwege laten van het oproepen van deskundigen levert dus schending van dat beginsel van hoor en wederhoor op). Dat klemt in het bijzonder nu het Hof in het onderhavige geval – zoals hieronder nog zal worden toegelicht - bij zijn eigen vaststelling van de werkelijke waarde aanmerkelijk is afgeweken van het (uitvoerige) advies van deskundigen. In een dergelijk geval is het te meer van belang (ook) de visie van die deskundigen (ter zitting) te horen.

Klacht B luidt:

Het Hof komt tot de conclusie dat per peildatum sprake was van enige verwachtingswaarde, alsmede dat die waarde EUR 27,50 per m2 bedraagt. Tegen de wijze waarop het Hof (zelf) in de rov. 3.4 t /m 3.5 die verwachtingswaarde becijfert en vaststelt (alsmede tegen de daarop voortbouwende berekening in rov. 4 en 5, en het daarop gebaseerde dictum) richt zich de tweede klacht van de provincie. Na (in rov. 3.4.1 ) al te hebben overwogen dat in de jaren 2005-2008 vrijwel alle gronden in het 'tussengebied' zijn verworven door projectontwikkelaars die prijzen hebben betaald tussen de EUR 18 en EUR 45 per m2 overweegt het Hof in (rov. 3.4.8) dat 'klaarblijkelijk' in de jaren 2005-2008 in de markt al voldoende vertrouwen aanwezig was op een ontwikkeling ('op termijn') van het gebied met woon- en werkbestemmingen. Het Hof voegt daaraan toe (nog steeds in rov. 3.4.8) dat bovendien niet is gesteld of gebleken dat ten tijde van de peildata rekening moest worden gehouden met een tegengestelde ontwikkeling in de jaren nadien, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het tussengebied zijn agrarische karakter zou behouden. Om die redenen beschouwt het Hof (in rov. 3.4.9) de bedoelde grondaankopen in de jaren 2005-2008 als een "weerspiegeling van het marktprijsniveau ter plaatse kort voor en ten tijde van de peildata". Om die verwachtingswaarde nader te becijferen, zoekt het Hof (in rov. 3.5) aansluiting bij negen (in rov. 3.4.11 genoemde) transacties uit een overzicht van de hand van partijdeskundige Verhagen van 12 maart 2009, alsmede een (in rov. 3.4.12 genoemde) door de rechtbankdeskundigen gememoreerde transactie van december 2006. Op die basis bepaalt het Hof - met voorbijgaan aan het advies van rechtbankdeskundigen - de werkelijke waarde per peildatum op EUR 27,50 per m2. Naar het oordeel van de provincie is de hiervoor verkort weergegeven oordeelsvorming van het Hof in de rov. 3.4 t /m 3.5 onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. Daarbij realiseert de provincie zich dat de Hoge Raad de feitenrechter de vrijheid laat om af te wijken van een advies van deskundigen, maar dat - aldus ook A-G van Oven voor het arrest Amersfoort/Arntzen - de onteigeningsrechter die tot wezenlijk andere inzichten omtrent de toe te kennen schadeloosstelling komt dan de deskundigen, iets heeft uit te leggen. In die (extra) uitleg schiet het Hof hier te kort. Ten onrechte heeft het Hof namelijk - anders dan deskundigen, en anders dan door de provincie bepleit - bij de zelfstandige waardering geen enkele aandacht besteed en geen enkele betekenis gehecht aan het feit - volgens de provincie zelfs: een feit van algemene bekendheid - dat omstreeks september (en in elk geval in oktober) 2008, dus voor de peildatum, (ook in Nederland) de financiële en economische crisis is begonnen. Deze miskenning raakt (de begrijpelijkheid van) zowel het oordeel (in rov. 3.4.8) dat niet is gesteld of gebleken dat per peildatum rekening moest worden gehouden met een 'tegengestelde ontwikkeling' (voor zover daarmee wordt gedoeld op ontwikkelingen die een contra-indicatie vormen voor de (stijgende) verwachtingswaarde), alsmede het oordeel (in rov. 3.4.9) dat de in 2005-2008 (in feite: tot 21 mei 2008) betaalde prijzen in het tussengebied een weerspiegeling zijn van het marktprijsniveau kort voor en ten tijde van de peildatum. Meer in het bijzonder raakt die miskenning de begrijpelijkheid van de kern van de aanpak van het Hof. Nu het Hof expliciet ervoor kiest om bij de vaststelling van de werkelijke waarde als redelijk handelende koper een (volgens het Hof niet 'puur speculatieve', maar dus kennelijk 'min of meer speculatieve') projectontwikkelaar te nemen, en als expliciete grondslag voor de waardering aansluiting zoekt bij prijzen die projectontwikkelaars in het tussengebied hebben betaald in de periode tussen 2005 en uiterlijk 21 mei 2008 die volgens de door het Hof aangehaalde partijdeskundige Verhagen leiden tot een waarde van EUR 30 per m2 is zonder nadere toelichting - die ontbreekt - onbegrijpelijk waarom het Hof dan kennelijk van oordeel is dat die financiële en economische crisis geen (relevante) invloed heeft op de waarde per peildatum (anders gezegd: waarom een redelijk handelende koper met min of meer speculatief oogmerk enige maanden na het uitbreken van de financiële en economische crisis voor het onteigende min of meer dezelfde prijs zou willen betalen als enkele maanden voor het uitbreken van die crisis).

Klacht C luidt:

In rov. 3.5 van het bestreden arrest overweegt het Hof dat bij de bepaling van de werkelijke waarde op EUR 27,50 per m2 'buiten beschouwing' wordt gelaten dat "(mogelijk) op een van de percelen sprake is geweest van enige bodemverontreiniging, omdat niet is gebleken dat dat aspect een rol heeft gespeeld bij de prijsbepaling voor de aankoop van de gronden. Datzelfde geldt voor het feit dat een perceel vroeger bedrijfsmatig in gebruik zou zijn geweest als vuilstort."

Dit oordeel van het Hof is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk. Het oordeel is onjuist voor zover het Hof als uitgangspunt hanteert dat de werkelijke waarde (in alle gevallen) gelijk is aan de in het verleden voor de gronden betaalde prijs. De werkelijke waarde moet immers worden bepaald per peildatum (dus niet 'in het verleden'), alsmede aan de hand van de prijs die een optimaal geïnformeerde redelijk handelende koper en verkoper (die dus ook kennis hebben van de verontreinigingen) per die peildatum zouden zijn overeengekomen. Als het Hof wel is uitgegaan van de voornoemde inhoud van het begrip 'werkelijke waarde' is het oordeel om meerdere redenen onvoldoende begrijpelijk.

Het buiten beschouwing laten van het effect van een (mogelijke) verontreiniging om de enkele reden dat 'niet is gebleken' dat die verontreiniging bij aankopen in het verleden een rol heeft gespeeld, is onvoldoende begrijpelijk omdat uit die observatie niet zonder meer volgt dat een optimaal geïnformeerde koper en verkoper (die dus ook kennis hebben van de verontreinigingen) per peildatum niet met die verontreiniging rekening zouden hebben gehouden. Dat klemt te meer nu in het onderhavige geval niet vaststaat - het Hof heeft dienaangaande in elk geval niets overwogen - dat bij transacties in het verleden de verontreiniging bekend was en/of op enigerlei wijze bij de (onderhandelingen over de) destijds gesloten overeenkomsten is betrokken. Verder zal het gestelde in de klacht onder B ook het hier bestreden oordeel raken. Als namelijk rekening wordt gehouden met het feit dat per peildatum de financiële en economische crisis had toegeslagen, mag worden aangenomen dat een redelijk handelende koper bepaald meer kritisch kijkt naar een risico van bodemverontreiniging dan in de periode 2005-(mei) 2008 toen de bomen nog tot de hemel groeiden. Tot slot is het zeer beknopte oordeel van het Hof - dat niet eens duidelijk maakt wat de omvang van de verontreinigingen is en op welke percelen deze zijn gesitueerd – onvoldoende gemotiveerd in het licht van het feit dat de rechtbankdeskundigen in de ‘subsidiaire variant’ van hun definitief advies tot het oordeel zijn gekomen dat de verontreiniging in (een deel van) de gronden van (thans) [verweerster] (voorheen: [B] ) leidt tot een afslag op de werkelijke waarde van circa 30% (van EUR 15 naar EUR 10 per m2). In het bijzonder is onbegrijpelijk waarom het Hof spreekt van een ‘mogelijke verontreiniging’, terwijl deskundigen uitgaan van de aanwezigheid van een verontreiniging. Ten minste mag worden verwacht dat het Hof nader motiveert waarom deskundigen (ook) in dit opzicht niet worden gevolgd.

De eerste klacht

Met de eerste klacht komt de Provincie op tegen de keuze van het Hof om na verwijzing niet (andermaal) deskundigen te benoemen. In de klacht wordt gesteld dat het Hof overeenkomstig het bepaalde in artikel 424 Rv alsmede het bepaalde in artikel 54t jo. 37, lid 1, Ow de deskundigen had moeten oproepen om aanwezig te zijn bij de pleitzitting.

Ik merk op dat het hier gaat om een procedure na verwijzing. Artikel 424 Rv bepaalt in dat geval dat de rechter, naar wie het geding is verwezen, de behandeling daarvan voortzet en beslist met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad. Indien alleen de einduitspraak is vernietigd, geldt als uitgangspunt dat de verwijzingsrechter zich moet stellen op het punt, ‘waarop hij was, toen hij de vorige maal de beraadslaging in raadkamer begon’.8.Dat na verwijzing een andere (appѐl)rechter de zaak voortzet, doet daar in beginsel niet aan af.9.

De wetgeving voorziet verder niet in specifieke procedurele voorschriften voor het geding na verwijzing.10.In zijn algemeenheid geldt als uitgangspunt dat partijen na verwijzing desgevraagd in de gelegenheid moeten worden gesteld de zaak opnieuw te bepleiten teneinde hun visie te geven op de gevolgen van het vernietigende arrest voor de verdere behandeling en beslissing van de zaak.11.Thans gaat het om de vraag of artikel 37, lid 1, Ow dwingend voorschrijft dat deskundigen in de procedure na verwijzing (opnieuw) ter terechtzitting worden opgeroepen om hun (nadere) visie te geven.

Artikel 37, lid 1, Ow is in artikel 54t, lid 1 Ow op de onderhavige procedure van toepassing verklaard. Artikel 37, lid 1, Ow luidt:

In de eerste voor de behandeling van burgerlijke zaken bestemde terechtzitting, welke plaats heeft na verloop van vier weken na de dag van de in artikel 36 bedoelde zitting, kunnen derde belanghebbenden een conclusie nemen en, zowel als partijen, bezwaarschriften, verweerschriften en conclusies nader bij pleidooi ontwikkelen. Ingeval geen bezwaarschriften zijn ingediend, zullen de pleidooien plaats vinden uiterlijk zes weken na de dag van de nederlegging van het rapport van deskundigen. De griffier roept partijen, derde belanghebbenden zomede de deskundigen op om ter terechtzitting aanwezig te zijn, opdat dezen desgevraagd mondelinge toelichting op het uitgebrachte advies verstrekken.

Hoewel de parlementaire geschiedenis daarover geen volstrekte helderheid verschaft, moet naar mijn mening worden aangenomen dat artikel 37, lid 1, Ow ertoe strekt partijen in de gelegenheid te stellen om hun oordeel over de adviezen van de deskundigen naar behoren aan de rechter kenbaar te maken.12.Daarvan uitgaande meen ik dat de strekking van artikel 37, lid 1, Ow niet zó ruim is dat het van toepassing zou zijn op alle pleidooien die in een onteigeningsprocedure, al dan niet na verwijzing worden gehouden. Het lijkt mij dat de tekst van artikel 37, lid 1, Ow dat ook niet met zich meebrengt.

Iets anders is dat zich situaties kunnen voordoen waarin het wenselijk is dat de deskundigen ook in een later stadium nogmaals ter terechtzitting worden opgeroepen. Bijvoorbeeld als de deskundigen na de mondelinge toelichting een wezenlijke aanvulling op hun rapport hebben gegeven en partijen nadien niet meer in de gelegenheid zijn gesteld daarop schriftelijk te reageren.13.Of ingeval nieuwe deskundigen zijn benoemd.14.Een en ander dus afhankelijk van de ontstane feitelijke situatie.

In casu heeft de Hoge Raad de zaak naar het Hof verwezen teneinde te onderzoeken of het in 2007 vastgestelde bestemmingsplan ‘Omleiding N217 Stougjesdijk’ moet worden aangemerkt als behorende tot de plannen voor de aanleg van de provinciale weg N217 en op basis daarvan bij de waardering van onteigende gronden de invloed van de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ al dan niet moet worden geëlimineerd alvorens tot een vaststelling van de waarde te komen.

Het Hof heeft zich in het kader van de bepaling van de werkelijke waarde gebaseerd op de gedingstukken, waaronder het advies van de door de Rechtbank in eerste aanleg benoemde deskundigen. Bij de Rechtbank zijn de deskundigen ter terechtzitting verschenen om mondeling toelichting te geven. Zowel in de procedure bij de Rechtbank als in de procedure na verwijzing zijn partijen in de gelegenheid gesteld om hun bezwaren aangaande het deskundigenadvies kenbaar te maken. In de procedure na verwijzing is door deskundigen geen aanvulling op het deskundigenrapport gedaan. Tegen die achtergrond bezien komt het mij voor dat er geen dwingende rechtsregel is die zou verplichten dat de deskundigen voor de terechtzitting bij het Hof hadden moeten worden opgeroepen.15.

Daarvan uitgaande komt het mij voor dat het Hof kon oordelen dat aan hernieuwde verschijning van de deskundigen geen behoefte was en het Hof meteen mocht overgaan tot zelfstandige beoordeling. De omstandigheid dat het Hof van het deskundigenadvies is afgeweken, maakt dat mijns inziens niet anders, nu het Hof zelfstandig onderzoek dient te doen naar de aan de onteigende toekomende schadevergoeding en daarbij niet is gebonden aan het advies van de deskundigen.16.

De eerste klacht faalt.

De tweede klacht

Met de tweede klacht wordt opgekomen tegen de wijze waarop het Hof in r.o. 3.4 en 3.5 de verwachtingswaarde heeft becijferd, de daarop voortbouwende berekening en het volgende dictum. Het Hof zou namelijk, anders dan de deskundigen en de Provincie, geen enkele aandacht hebben besteed en geen enkele betekenis hebben gehecht aan het feit (van algemene bekendheid) dat omstreeks september (en in elk geval oktober) 2008 (ook in Nederland) de financiële en economisch crisis was begonnen.17.

De miskenning van de toen ontstane financiële en economische crisis zou de begrijpelijkheid raken van ten eerste het oordeel ‘dat niet is gesteld of gebleken dat per peildatum rekening moest worden gehouden met een tegengestelde ontwikkeling’ en ten tweede het oordeel ‘dat de in 2005 tot en met (mei) 2008 betaalde prijzen in het tussengebied een weerspiegeling zijn van het marktprijsniveau kort voor en ten tijde van de peildatum’. Meer in het bijzonder zou de miskenning de begrijpelijkheid van de kern van de aanpak van het Hof raken: ‘Nu het Hof expliciet ervoor kiest om bij de vaststelling van de werkelijke waarde als redelijk handelende koper een projectontwikkelaar te nemen, en als expliciete grondslag voor de waardering aansluiting zoekt bij prijzen die projectontwikkelaars in het tussengebied hebben betaald in de periode tussen 2005 en uiterlijk 21 mei 2008 die volgens de door het Hof aangehaalde partijdeskundige Verhagen leiden tot een waarde van EUR 30 per m2 is zonder nadere toelichting – die ontbreekt – onbegrijpelijk waarom het Hof dan kennelijk van oordeel is dat die financiële en economische crisis geen (relevante) invloed heeft op de waarde per peildatum (..).’

Ik merk op dat het Hof een uitgebreide motivering ten grondslag heeft gelegd aan zijn oordeel omtrent de waardebepaling in de onderhavige zaak. Zie daarvoor onderdeel 2.3 van deze conclusie.

In r.o. 3.4.7 haalt het Hof het standpunt van de deskundigen aan ‘dat ten tijde van de voor de onderhavige onteigening in acht te nemen peildatum nog te veel hobbels genomen dienden te worden om de gronden aan te merken als onderdeel van een complex van in exploitatie te brengen zaken.’ Daarbij hebben de deskundigen belang toegekend aan de financiële en economische crisis ten tijde van de peildatum. Door de visie van de deskundigen in r.o. 3.4.8 te onderschrijven, heeft ook het Hof het bestaan van de financiële en economische crisis, naar ik meen, impliciet in zijn afwegingen meegenomen. In zoverre mist de tweede klacht mijns inziens feitelijke grondslag. Overigens kon het Hof een bepaalde verwachtingswaarde vaststellen uitgaande van bekende transacties in de jaren 2005 tot en met (mei) 2008. Ik vind de door het Hof ter zake gegeven motivering toereikend, althans niet onbegrijpelijk, als een weerspiegeling van het marktprijsniveau.

Er wordt ook geklaagd dat het Hof niet tot uitdrukking heeft gebracht dat ten tijde van de peildata rekening gehouden moest worden met een tegenvallende economische ontwikkeling, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het tussengebied zijn agrarische karakter zou behouden. Dergelijke stellingen zijn door de Provincie ook al bij het Hof ingenomen waar is gewezen op de ingetreden financiële en economische crisis. Het betreft, voor zover ik heb kunnen nagaan, de volgende passages:

‘(…) De enige basis daarvoor is een – door de Provincie – reeds uitvoerig becommentarieerd overzicht van de deskundige van [B] van maart 2009 (…). Het overzicht doet opgave van een aantal speculatieve transacties, gedaan in de gouden tijd vlak voor de kredietcrisis. Het meest opvallende (en ook kwalijke) aan het overzicht is dat het overzicht uitsluitend melding maakt van de transacties die zijn gedaan in aanloop naar de ontwikkeling en alle ook door vastgoedontwikkelaars. (…)’18.

En:

‘Ook de verwijzing naar een ander gebied (Kwakscheweg) in het overzicht van speculatieve transacties als onderbouwing van de juistheid van de transacties die in het onderhavige gebied zijn betaald, is niet terecht. Gegeven het nota bene, zoals opgenomen in het overzicht, zijn die transacties eens te meer speculatief omdat die, zo is de stelling, zien op gronden die pas na 2030 ontwikkeld gaan worden. Begin 2008 kon het klaarblijkelijk allemaal niet op. Dat blijkt wel uit de prijzen die toen zijn betaald. Op de peildatum was er van dat optimisme helemaal niets meer over, gegeven de toen in volle omvang woedende financiële crisis’.19.

En:

‘(…) De deskundigen hebben hun oordeel in de eerste helft van 2009 gegeven. De Provincie kan zich niet aan de indruk onttrekken dat het oordeel omtrent de – wat haar betreft – te hoge verwachtingswaarde mede is ingegeven op de toentertijd nog bestaand[e, RIJ] gedachte dat het wel mee zou vallen met de kredietcrisis. De Provincie beseft dat er uiteraard nar de kennis van die tijd moet worden gekeken, maar nieuwe deskundigen zullen zeer wel in staat kunnen zijn om met een frisse blik, gegeven de op de peildatum bestaande gegevens en documenten tot een oordeel te komen over de verwachtingswaarde.’20.

En:

‘(…) Zonder veel omhaal van woorden komen Bouwfonds c.s. op een waarde van EUR 30,00 per centiare, voor zowel het onteigende als het overblijvende. De enige basis is een – door de Provincie – reeds uitvoerig becommentarieerd overzicht van de deskundigen van Bouwfonds c.s. van maart 2009 (productie 1 bij memorie na verwijzing). De overzichten doet [bedoeld zal zijn ‘doen’, RIJ] opgave van een aantal speculatieve transacties, gedaan in de gouden tijd vlak voor de kredietcrisis.21.

Daarmee is de financiële en economische crisis weliswaar door de Provincie in algemene termen aan de orde gesteld, maar een verdere uitwerking van die stellingen is uitgebleven. Het had naar mijn mening op de weg van de Provincie gelegen om haar stellingen te concretiseren.22.Bijvoorbeeld door latere vergelijkbare transacties te noemen. Al was het maar omdat het voorbij gaan van de zogenoemde ‘gouden tijd’ op verschillende plaatsen verschillende gevolgen heeft gehad. Het lijkt mij te algemeen om slechts te wijzen op de financiële en economische crisis als een feit van algemene bekendheid, zonder zelf te komen met adequate concretisering. Bij gebreke daarvan behoeft het oordeel van het Hof hier mijns inziens geen nadere motivering.

De tweede klacht faalt.

De derde klacht

Met het derde klachtenonderdeel wordt opgekomen tegen de bepaling van de werkelijke waarde door het Hof op € 27,50 per m2. Meer specifiek richt de klacht zich tegen het oordeel van het Hof in r.o. 3.5., welk oordeel als volgt luidt:

Het voorgaande overziende, en meer in het bijzonder gelet op de onder 3.4.11 genoemde zeven transacties en de onder 3.4.12 genoemde transactie betreffende, perceel K 1839, acht het hof het juist om ten aanzien van de gronden in het tussengebied de werkelijke waarde, als vertaling van de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, voor zover nodig schattenderwijs, per peildatum te bepalen op € 27,50 per m2. Het hof laat daarbij buiten beschouwing dat (mogelijk) op een van de percelen sprake is geweest van enige bodemverontreiniging, omdat niet is gebleken dat dat aspect een rol heeft gespeeld bij de prijsbepaling voor de aankoop van de gronden. Datzelfde geldt voor het feit dat een perceel vroeger bedrijfsmatig in gebruik zou zijn geweest als vuilstort.

Ik merk op dat artikel 40b, lid 2, Ow bepaalt dat ‘bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper’. Het gaat dus om de prijs die tot stand komt indien zowel verkoper als koper bekend zijn met de voor de waarde van die zaak van belang zijnde eigenschappen. Bij het bepalen van de waarde van het onteigende is de onteigeningsrechter uiteindelijk vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is.23.

In het onderhavige geval heeft het Hof voorafgaand aan de waardebepaling overwogen dat bij een aantal transacties die hebben plaatsgevonden in de periode voorafgaand aan de onteigening sprake leek te zijn van een bepaalde verwachtingswaarde.24.Het Hof heeft deze transacties vervolgens gebruikt om de werkelijke waarde, als de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, voor zover nodig schattenderwijs, per peildatum te bepalen op € 27,50.25.

Het komt mij voor dat niet kan worden gezegd dat het Hof daarmee tot uitgangspunt heeft genomen dat ‘de werkelijke waarde in alle gevallen gelijk is aan de in het verleden voor de gronden betaalde prijs’. Voor zover daarover wordt geklaagd, ontbeert de derde klacht feitelijke grondslag.

In geval van aanwezigheid van een bodemverontreiniging in het onteigende, zal de onteigeningsrechter doorgaans moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.26.Daarbij zij opgemerkt dat het enkele feit dat sprake is van verontreiniging nog niet betekent dat die verontreiniging moet leiden tot een lagere koopprijs. Zo is het, naar het mij voorkomt, niet ondenkbaar dat enige verontreiniging van een agrarisch perceel geen invloed op de koopprijs heeft indien die koopprijs erop wordt gebaseerd dat de meest gerede koper, een projectontwikkelaar, op dat perceel een bedrijfsterrein zal willen ontwikkelen.27.

Het hof heeft bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten dat (mogelijk) op een van de percelen sprake is geweest van enige bodemverontreiniging, omdat niet is gebleken dat dat aspect een rol heeft gespeeld bij de prijsbepaling voor de aankoop van de gronden. Datzelfde geldt voor het feit dat een perceel vroeger bedrijfsmatig in gebruik zou zijn geweest als vuilstort. Ik begrijp de overweging van het Hof aldus dat de eventuele verontreiniging in dit specifieke geval geen omstandigheid is die de verwachtingswaarde negatief heeft beïnvloed. Dat lijkt mij als motivering niet onbegrijpelijk.

Weliswaar heeft de Provincie zich inhoudelijk beroepen op de door de rechtbankdeskundigen in de ‘subsidiaire variant’ van hun definitief advies gestelde afslag wegens verontreiniging van (een deel van) de gronden van circa 30 procent,28.maar dat percentage behelst een verdiscontering van de door de deskundigen geschatte, negatieve invloed die de verontreiniging op de verwachtingswaarde zou hebben. Het Hof heeft een dergelijke invloed echter niet aannemelijk geacht.

Het komt mij voor dat het hier gaat om een beoordeling van feitelijke stellingen, zodanig dat de gegeven beoordeling als feitelijk en niet onbegrijpelijk moet worden gelaten aan het Hof.

Een en ander betekent dat ook de derde klacht faalt.

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal