HR, 04-10-2013, nr. 12/03746

HR, 04-10-2013, nr. 12/03746

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 04‑10‑2013

Inhoudsindicatie

Onteigeningsrecht. Onteigening mede ten behoeve van winning bodembestanddelen (Titel IIC Ow). Art. 40c Ow. Eliminatieregel. Waardebepaling volgens vergelijkingsmethode en residuele methode. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151, en HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349. Kan bij residuele methode worden aangesloten bij exploitatiebegroting van andere, met het werk vergelijkbare projecten? Premie uit handen breken. HR 15 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:AC4226, NJ 1996/84, en HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283, NJ 2004/507. Passeren essentiële stelling?

Partij(en)

4 oktober 2013

Eerste Kamer

12/03746

LZ/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DE STAAT DER NEDERLANDEN

(Ministerie van Infrastructuur en Milieu),

zetelende te ’s-Gravenhage,

EISER tot cassatie,

advocaten: mr. M.W. Scheltema enmr. R.T. Wiegerink,

t e g e n

[A],wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat en [A].

1. Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak 102576/HA ZA 10-552 van de rechtbank Roermond van 10 november 2010 en 23 mei 2012.

De vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de rechtbank van 23 mei 2012 heeft de Staat beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[A] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal J.C. van Oven strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [A] heeft bij brief van 21 juni 2013 op die conclusie gereageerd. De advocaten van de Staat hebben eveneens bij brief van 21 juni 2013 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij Koninklijk Besluit van 29 september 2009, nr. 09.002766 (Stcrt. van 27 oktober 2009, nr. 16302) zijn drie perceelsgedeelten in de gemeente Bergen ter onteigening aangewezen. De perceelsgedeelten waren eigendom van [A].

(ii) De onteigening geschiedde ten behoeve van de aanleg van de Hoogwatergeul Well-Aijen op de rechteroever van de Maas. Omdat het werk Hoogwatergeul Well-Aijen naast de aanleg van een hoogwatergeul bestaat uit de winning van vrijkomende delfstoffen (zand en grind), vond de onteigening plaats op basis van zowel titel IIa (onteigening ten behoeve van – onder andere – verbetering of verruiming van rivieren) als titel IIc (onteigening in het belang van de winning van oppervlaktedelfstoffen) van de Onteigeningswet.

(iii) De onteigende perceelsgedeelten waren onbebouwd en in gebruik als landbouwgrond.

3.2.1

In haar tussenvonnis heeft de rechtbank ten name van de Staat en ten algemenen nutte de vervroegde onteigening van de perceelsgedeelten uitgesproken. Het vonnis van vervroegde onteigening is op 30 december 2010 ingeschreven in de openbare registers.

3.2.2

In haar eindvonnis heeft de rechtbank de door de Staat aan [A] verschuldigde schadeloosstelling, conform het advies van de deskundigen, vastgesteld op € 817.250,-- als vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende en op € 108.280,-- als vergoeding voor bijkomende schade (premie uit handen breken en transactiekosten), derhalve in totaal op € 925.530,--.

3.3.1

Onderdeel 1.2 van het middel betoogt dat voor zover de rechtbank in rov. 2.14 en 2.17, in navolging van de deskundigen, ten behoeve van de waardebepaling van het onteigende de residuele methode heeft gehanteerd, zij heeft miskend dat deze methode uitsluitend kan worden toegepast op basis van de (te verwachten) exploitatiegegevens van het project waarvoor wordt onteigend, en zich niet leent voor toepassing op basis van gegevens van een ander project.

3.3.2

De onderhavige onteigening heeft betrekking op gronden waarin zich bodembestanddelen bevinden die zullen worden gewonnen bij de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend. Weliswaar schrijft de eliminatieregel van art. 40c Ow voor dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door – onder meer – het werk waarvoor onteigend wordt, maar deze regel staat niet eraan in de weg dat bij de vaststelling van de waarde van het onteigende aan de aanwezigheid van de hiervoor bedoelde bodembestanddelen ten gunste van de onteigende meerwaarde wordt toegekend (vgl. HR 2 december 1959, NJ 1960/99). Dit uitgangspunt wordt in cassatie terecht niet bestreden.

3.3.3

Bij het bepalen van de waarde van het onteigende is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (vgl. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151, en HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349). Het stond de rechtbank derhalve vrij om, in navolging van de deskundigen, de waarde van de bodembestanddelen te bepalen met behulp van een combinatie van de vergelijkingsmethode – dat wil zeggen: een berekening door vergelijking met andere (vergelijkbare) grondverwervingstransacties – en de residuele methode – dat wil zeggen: een berekening op basis van de winningsexploitatie van het onderhavige project. Een en ander wordt in cassatie evenmin bestreden.

3.3.4

Bij toepassing van de residuele methode staat het de onteigeningsrechter vrij om aansluiting te zoeken bij de exploitatiebegroting die de onteigenaar voor de winning van de bodembestanddelen heeft opgesteld. Ontbreekt een dergelijke exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend – zoals hier het geval is – dan staat niets eraan in de weg dat gebruik wordt gemaakt van exploitatiegegevens van met het werk vergelijkbare projecten. Voor zover de deskundigen en de rechtbank toepassing hebben gegeven aan de residuele methode, mochten zij dan ook gebruik maken van de exploitatiegegevens met betrekking tot een volgens hen vergelijkbaar project, het project Bosscherveld. Hierop stuiten de klachten van onderdeel 1.2 af.

3.4.1

Onderdeel 5 bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rov. 2.30 dat [A] op grond van hetgeen daartoe door hem is aangevoerd, voldoende belang heeft bij aankoop van vervangende grond op korte termijn, zodat hem een ‘premie uit handen breken’ toekomt.

3.4.2

Volgens vaste rechtspraak geldt als uitgangspunt dat de onteigende die als gevolg van de onteigening komt te verkeren in een situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, daardoor een vermogensnadeel lijdt dat voor vergoeding in aanmerking komt (vgl. HR 15 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:AC4226,NJ 1996/84, en HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283, NJ 2004/507). Daarom mag bij de berekening van de omvang van de schadeloosstelling mede rekening worden gehouden met een premie uit handen breken, indien voldoende aannemelijk is (i) dat de onteigende zijn bedrijfsactiviteiten zal voortzetten op of in een onroerende zaak die hij ter vervanging zal verwerven, en (ii) dat voor de onteigende als gevolg van de onteigening de noodzaak ontstaat om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven.

Uit hetgeen de rechtbank in rov. 2.30 heeft overwogen, blijkt niet dat zij dit uitgangspunt heeft miskend. De rechtsklacht van onderdeel 5 faalt dan ook.

3.4.3

De motiveringsklacht van onderdeel 5 treft evenwel doel.

De Staat heeft in reactie op het concept-advies van deskundigen, waarin was voorzien in een aan [A] toekomende premie uit handen breken, doen opmerken dat de deskundigen niet duidelijk hebben gemaakt welk belang erin kan zijn gelegen dat [A] op korte termijn vervangende grond verwerft. Daarbij heeft de Staat erop gewezen dat de rente van het vrijkomend kapitaal het verlies van het inkomen dat het gevolg is van de onteigening, goedmaakt. Volgens de Staat kon [A] daarom zonder bezwaar wachten tot het moment dat zich een geschikte mogelijkheid tot aankoop van vervangende grond voordoet.

In hun definitieve advies zijn de deskundigen niet op dit betoog van de Staat ingegaan.

De Staat heeft zijn hiervoor genoemde standpunt bij pleidooi voor de rechtbank herhaald.

In rov. 2.30 heeft de rechtbank zich verenigd met het advies van de deskundigen dat – gelet op de gronddruk ter plaatse – een premie uit handen breken noodzakelijk zal zijn voor [A] om op korte termijn vervangende grond te kunnen verwerven. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat [A], op grond van hetgeen daartoe door hem is aangevoerd, voldoende belang heeft bij aankoop van vervangende grond op korte termijn.

Aldus heeft de rechtbank het essentiële standpunt van de Staat niet (kenbaar) in haar beoordeling betrokken. De enkele verwijzing naar hetgeen daartoe door [A] is aangevoerd, is in dit verband onvoldoende, nu [A] niet heeft toegelicht waarom voor hem de noodzaak bestond om op korte termijn vervangende grond te verwerven.

3.5

De overige klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond van 23 mei 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [A] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 899,82 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, M.A. Loth, G. de Groot en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 4 oktober 2013.

Beroepschrift 17‑07‑2012

Heden, de zeventiende juli[tweeduizendtwaalf], ten verzoeke van de Staat der Nederlanden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu), waarvan de zetel is gevestigd te 's‑Gravenhage, te dezer zake woonplaats kiezende te 's‑Gravenhage aan de Bezuidenhoutseweg nr. 57 (2594 AC), gebouw New Babylon (postbus 11756, 2502 AT), ten kantore van mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink, advocaten bij de Hoge Raad der Nederlanden, die door hem worden aangewezen om hem te vertegenwoordigen in na te melden geding in cassatie;

([lees:])

[Heb ik Lambertus Wilhelmus Josephus Danen, gerechtsdeurwaarder met vestigingsplaats Tilburg, aldaar kantoorhoudende aan de Abeelstraat 1;]

AAN

[A], wonende te ([postcode]) [woonplaats], gemeente [gemeente] ([provincie]), maar overeenkomstig art. 63 lid 1 Rv mijn exploot doende te Tilburg aan de Willem II straat 29a (5038 BA), ten kantore van mr. Th.J.H.M. Linssen, advocaat alwaar de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, sprekende met en afschrift dezes latende aan:

[-mw. L. Floris, secretaresse, aldaar werkzaam;]

AANGEZEGD

dat mijn requirant beroep in cassatie heeft ingesteld tegen het na te noemen vonnis;

BETEKEND

een akte van 1 juni 2012, waaruit blijkt dat eiser verklaard heeft cassatie in te stellen tegen het door de rechtbank te Roermond (hierna: de Rechtbank) gewezen vonnis in de onteigeningsprocedure met rolnummer 102576/HA ZA 10-552 tussen mijn requirant als eiser en gerequireerde als gedaagde gewezen en ter openbare terechtzitting van 23 mei 2012 uitgesproken;

voorts heb ik, deurwaarder, geheel exploiterend en relaterend als voormeld, de geïnsinueerde voornoemd,

GEDAGVAARD

om op vrijdag 10 augustus 2012, des voormiddags om 10.00 uur, [niet in persoon doch], vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, Eerste Enkelvoudige Kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, die alsdan wordt gehouden in het gebouw van de Hoge Raad der Nederlanden aan de Kazernestraat nr. 52 te 's‑Gravenhage;

MET DE UITDRUKKELIJKE VERMELDING:

•

dat van gerequireerde bij verschijning een griffierecht zal worden geheven en dat dit griffierecht verschuldigd is vanaf zijn verschijning in het geding en binnen vier weken nadien dient te zijn voldaan;

•

dat dit griffierecht € 302 bedraagt, maar dat van een persoon die onvermogend is, een griffierecht van € 302 wordt geheven, indien hij op het tijdstip waarop het griffierecht wordt geheven heeft overgelegd:

1o.

een afschrift van het besluit tot toevoeging, bedoeld in artikel 29 van de Wet op de rechtsbijstand, of indien dit niet mogelijk is ten gevolge van omstandigheden die redelijkerwijs niet aan hem zijn toe te rekenen, een afschrift van de aanvraag als bedoeld in artikel 24, tweede lid, van de Wet op de rechtsbijstand, dan wel

2o.

een verklaring van de raad als bedoeld in artikel 1, onder b, van die wet, waaruit blijkt dat zijn inkomen niet meer bedraagt dan de bedragen, bedoeld in artikel 35, derde en vierde lid, telkens onderdelen a tot en met d dan wel in die artikelleden, telkens onderdeel e, van die wet,

met dien verstande dat als gevolg van inmiddels van kracht geworden wijzigingen van de Wet op de rechtsbijstand nu geldt dat de verklaring als bedoeld in artikel 7, derde lid, onderdeel e van die wet wordt verstrekt door het bestuur van de raad voor rechtsbijstand, als bedoeld in artikel 3 van die wet, terwijl de bedragen waaraan het inkomen wordt getoetst zijn vermeld in artikel 2, eerste en tweede lid, van het Besluit eigen bijdrage rechtsbijstand;

•

dat indien gerequireerde in het geding verschijnt door advocaat te stellen, maar het door zijn verschijning verschuldigde griffierecht niet tijdig voldoet, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, op de voet van art. 139 Rv tegen hem (alsnog) verstek zal worden verleend en ingevolge art. 411 lid 1 Rv zijn recht om in cassatie te komen vervalt.

TENEINDE

alsdan tegen voormeld vonnis te horen aanvoeren het navolgende

Middel van cassatie

Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering doordat de Rechtbank heeft geoordeeld als vermeld in rov. 2.9, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.16, 2.17, 2.22, 2.30, 2.31, 2.39 en 2.41 van haar vonnis, zulks ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang in aanmerking te nemen redenen:

Waarderingsmethode

1

De Rechtbank oordeelt in rov. 2.14 dat deskundigen de op grond van de vergelijkingsmethode bepaalde waarde van € 6,63 per m2 hebben getoetst aan de globale waarde die via de residuele methode1. is gevonden. Op grond van de via de residuele methode berekende toeslag, zo blijkt uit rov. 2.17, hebben deskundigen, en in navolging van hen de Rechtbank, de waarde bijgesteld naar € 10,00 per m2. De beslissing van de Rechtbank in rov. 2.14, dat aan de door de Staat gemaakte bezwaren2. tegen de door deskundigen gebruikte gegevens voor de residuele methode voorbij moet worden gegaan is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Rechtbank heeft bij deze beslissing ten onrechte geen, althans onvoldoende, aandacht besteed aan de fundamentele kritiek van de Staat op de door de Rechtbank gevolgde exploitatiebegroting van de deskundigen,3. zoals blijkt uit de hierna uit te werken (mede in onderling verband en samenhang te beschouwen) redenen.

1.1

Met haar vooropstelling in rov. 2.14 dat de waardebepaling door de deskundigen niet uitsluitend is gebaseerd op de residuele methode en op uitsluitend de gegevens van dat andere project (het project Bosscherveld), miskent de Rechtbank, indien deze vooropstelling als een zelfstandig dragende grond voor het passeren van de bezwaren van de Staat moet worden aangemerkt, dat, doordat de residuele methode als toetsingkader heeft gediend en, zo volgt uit rov. 2.17, de toepassing van deze methode heeft geleid tot aanpassing van de via de vergelijkingsmethode bepaalde waarde, de waardebepaling wel (gedeeltelijk) is gebaseerd op de residuele methode, zodat de bezwaren van de Staat niet op deze grond kunnen worden gepasseerd. In ieder geval behoefde het oordeel van de Rechtbank op dit punt nadere motivering, die evenwel ontbreekt.

1.2

Het oordeel van de Rechtbank dat de residuele methode hier (mede) gebruikt mag worden voor de waardebepaling, althans als toetsingskader daarvoor, ondanks dat voor deze methode in dit geval gebruik is gemaakt van exploitatiegegevens van een ander project, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Rechtbank heeft miskend dat deze methode uitsluitend kan worden toegepast op basis van de (te verwachten) exploitatiegegevens van het project waarvoor wordt onteigend en dat de methode niet kan worden toegepast op basis van de gegevens van een ander project (het project Bosscherveld).4. Juist de residuele methode is — anders dan de vergelijkingsmethode — sterk gebaseerd op de exploitatie van het project dat op de bewuste grond tot uitvoering komt (zie voetnoot 1 hiervoor). Ieder ontgrondingsproject heeft immers zijn eigen karakter en specifieke kenmerken. Onbegrijpelijk is het oordeel van de Rechtbank ook in het licht van haar oordeel dat bij toepassing van de vergelijkingsmethode, zie rov. 2.12, geen rekening wordt gehouden met transacties in andere projectgebieden.5. Niet valt in te zien waarom dat wel zou hebben te gelden bij waardering op basis van vergelijkingstransacties en niet bij waardering (c.q. toetsing daarvan) op basis van de residuele methode.

1.3

Indien de gegevens van een ander project wel zouden kunnen worden gebruikt bij de toepassing van de residuele methode, rust op de rechter/deskundigen de plicht te motiveren waarom de gegevens van dat andere project zodanig vergelijkbaar zijn met het project waarvoor wordt onteigend dat die gegevens kunnen worden gebruikt bij de waardebepaling. De Rechtbank heeft dit miskend, althans haar oordeel dat de gegevens van het project Bosscherveld vergelijkbaar zijn met die van het onderhavige project is in het geheel niet gemotiveerd, zodat haar oordeel om die reden onbegrijpelijk is, althans nadere motivering behoefde.

1.4

Als reden voor het gebruiken van de exploitatiegegevens van een ander project kan in ieder geval niet dienen dat de gegevens van het onderhavige project niet beschikbaar waren. Met haar oordeel in rov. 2.14, dat het gemis aan gegevens omtrent het onderhavige project voor risico van de Staat komt, omdat de exploitatiegegevens van het onderhavige project door de Staat niet aan de deskundigen ter beschikking zijn gesteld, miskent de Rechtbank dat zij op basis van art. 40 Onteigeningswet (Ow) zelfstandig de schadeloosstelling diende vast te stellen. Haar oordeel is bovendien onbegrijpelijk, nu de Staat gemotiveerd heeft gesteld6. niet over de exploitatiegegevens van het onderhavige project te beschikken en de ketenpartner van de Staat, [C] B.V., wel degelijk exploitatiegegevens in het geding heeft gebracht (zie in dit verband (sub)ondertieel 1.5 hierna).7. Uitgangspunt is voorts dat van de Staat niet kan worden verlangd dat hij exploitatiegegevens van een bedrijf in het geding brengt. De Rechtbank heeft dat uitgangspunt miskend, althans haar oordeel dat in dit geval wel bedrijfsgegevens in het geding hadden moeten worden gebracht, is zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

1.5

Indien voor toepassing van de residuele methode wel rekening mag worden gehouden met de gegevens van een ander project is onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, dat de Rechtbank voorbij gaat aan de door de Staat gemaakte opmerkingen over de onjuistheid van de door de deskundigen uit het project Bosscherveld gebruikte gegevens. Met haar oordeel dat het bij gebreke aan cijfermateriaal omtrent het onderhavige project bezwaarlijk zou zijn de uit het project Bosscherveld ontleende gegevens op basis van het ontbrekende cijfermateriaal en daarmee met niet onderbouwde stellingen te corrigeren, miskent de Rechtbank dat zij de schadeloosstelling zelfstandig dient vast te stellen. Haar oordeel is bovendien, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk nu de Staat zijn stellingen heeft onderbouwd met een notitie van zijn ketenpartner [C] B.V.8. De Rechtbank gaat ten onrechte niet in op de essentiële stellingen van de Staat dat:9.

(1)

de juistheid van de gegevens uit het project Bosscherveld niet vaststaat, nu in deze zaak de onteigenende partij deze gegevens, die door de onteigende partij werden ingebracht, niet als juist heeft aanvaard en de zaak uiteindelijk tussen partijen onderling werd geregeld, zodat de rechter zich nimmer over de juistheid van deze gegevens heeft uitgelaten;10.

(2)

de economische crisis een enorme invloed heeft op de waarde van het onteigende (zie tevens (sub)onderdeel 1.8 hierna);11.

(3)

in Bosscherveld het volume te winnen bodembestanddelen per hectare ruim tweemaal zo groot is als in het onderhavige project;12.

(4)

de kwaliteit/waarde van de bodembestanddelen in Bosscherveld beter is dan in het onderhavige project (in Bosscherveld 84% grind en in het onderhavige project slechts 15%);13.

(5)

in het onderhavige project de exploitatiekosten hoger zijn, onder meer doordat de plankosten hoger zijn (Bosscherveld 3,5% en in het onderhavige project 12%);14.

(6)

in Bosscherveld de afnemers zeer nabij en in het onderhavige project de afnemers ver verwijderd zijn;15. en,

(7)

er sprake is van een rekenfout doordat de winkosten, die € 5,20 per ton bedragen, ten onrechte op € 2 per ton zijn gesteld;16.

1.6

Het oordeel van de Rechtbank in rov. 2.14 (slotzin), dat sprake was van niet onderbouwde stellingen van de Staat is bovendien onbegrijpelijk, nu [C] B.V. expliciet heeft aangegeven bereid te zijn om zonodig nadere informatie (aan deskundigen) te verschaffen c.q. aanvullende vragen ter zake te beantwoorden, maar van die mogelijkheid — voor zover de Staat weet — geen gebruik is gemaakt.17.

1.7

Voor zover de Rechtbank geacht moet worden zich met haar oordeel in rov. 2.14 (slotzin), dat aan de door de Staat gemaakte opmerkingen over de onjuistheid van de door de door deskundigen uit het project Bosscherveld gebruikte gegevens voorbij moet worden gegaan, te hebben geschaard achter het oordeel van deskundigen, behoefde haar oordeel nadere motivering, die evenwel ontbreekt. Deskundigen hebben aangegeven dat zij het bezwaarlijk vinden om op basis van de door de Staat verstrekte exploitatiecijfers hun bevindingen aan te passen, nu nog steeds geen compleet beeld zou worden gegeven.18. Deskundigen, en in hun navolging de Rechtbank, waren gehouden tot een zelfstandig onderzoek naar de verschillende essentiële stellingen van de Staat (zie (sub)onderdeel 1.5 hiervoor). De enkele uitlating van deskundigen dat een compleet beeld ook exploitatieaspecten zou kunnen opleveren die ten voordele van het onderhavige project spreken,19. is daartoe ontoereikend — alleen al omdat zij niet duidelijk hebben gemaakt waarom die veronderstelde voordelen dan niet bij het project Bosscherveld zouden gelden, zoals de Staat heeft gesteld20. — en brengt mee dat het oordeel van de Rechtbank onbegrijpelijk is, althans nadere motivering behoefde.

1.8

Het oordeel van de Rechtbank in rov. 2.16 dat door de Staat ter onderbouwing van zijn stelling dat er sprake is van een terugval op de markt van zand en grind in het geding gebrachte producties niet relevant zouden zijn, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Rechtbank had op basis van haar plicht zelfstandig de schadeloosstelling vast te stellen, met inachtneming van de beide producties dienen vast te stellen of aannemelijk was dat de crisis in grindsector op de peildatum een negatief effect op de waarde van het onteigende had. Dat het krantenartikel van 6 juli 2010 ontoereikend zou zijn als onderbouwing van die stelling, zoals de Rechtbank oordeelt, is onbegrijpelijk, nu uit dat artikel onomstotelijk volgt dat de vraag naar grind is gedaald, zie alleen al de kop van het artikel. De enkele omstandigheid dat de brief van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu dateert van na de peildatum kan het oordeel van de Rechtbank niet dragen dat deze brief niet relevant zou zijn. Deze omstandigheid brengt immers niet zonder meer dat niet ook al op de peildatum sprake zou kunnen zijn van een terugval op de markt van zand en grind. In de brief is bovendien vermeld dat via de voortgangsrapportages al eerder is gemeld dat de vraag naar grind door de economische crisis sterk is afgenomen, zodat het oordeel van de Rechtbank ook om die reden onbegrijpelijk is.

1.9

Indien het oordeel van de Rechtbank, dat aan de bezwaren van de Staat met betrekking tot de door de deskundigen gebruikte gegevens voor de residuele methode voorbij moet worden gegaan, mede berust op haar oordeel in rov. 2.9 (zie in dit verband tevens rov. 2.17) dat een keuze voor een op intuïtie en ervaring gebaseerd advies van de deskundigen omtrent de waarde tot de mogelijkheden behoort, geeft haar oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel behoefde het oordeel nadere motivering, nu (het beroep op) de intuïtie en ervaring van deskundigen geen vrijbrief vormt voor elke wijze van waardering en in het bijzonder niet kan dragen het oordeel dat wordt voorbijgegaan aan de fundamentele en onderbouwde kritiek die door een van de partijen wordt gegeven op de wijze waarop een van de gehanteerde waarderingsmethoden is toegepast, zie (sub)onderdelen 1.1–1.8 hiervoor.

1.10

Het slagen van een van de voorgaande (sub)onderdelen brengt mee dat het oordeel van de Rechtbank in rov. 2.12, dat een waardebepaling van het onteigende uitsluitend op basis van de vergelijkingsmethode ontoereikend is, niet in stand kan blijven.

2

De oordelen van de Rechtbank in rov. 2.11, dat zij niet het standpunt deelt van de Staat dat de waarde van het onteigende (uitsluitend) getaxeerd dient te worden op basis van vergelijkingstransacties en in rov. 2.12, dat deskundigen terecht aanleiding zouden hebben gezien niet zonder meer uit te gaan van de op basis van de vergelijkingsmethode gevonden waarde van het onteigende, geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel zijn zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Onjuist is het oordeel van de Rechtbank indien zij er — anders dan deskundigen — van uit is gegaan dat de vergelijkingsmethode in het algemeen niet de voorkeur verdient. Deskundigen hebben immers terecht overwogen dat de vergelijkingsmethode in het algemeen de voorkeur verdient.21. Voor zover de Rechtbank haar oordeel dat dit niet zo zou zijn, baseert op haar overweging in rov. 2.12, dat het hof Den Bosch in zijn arrest van 9 mei 200622. (slechts) zou hebben beslist dat de vergelijkingsmethode in die zaak de voorkeur genoot, is dat oordeel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, nu dat berust op een onjuiste lezing van dat arrest. Het hof oordeelt immers dat een begroting op basis van een vergelijking met de in die zaak beschikbare vergelijkingstransacties aansluit bij de maatstaf van art. 40b lid Ow en reeds om die reden de voorkeur verdient.23. Ook voor zover het oordeel van de Rechtbank is gebaseerd op haar overweging in de slotzin van rov. 2.12, dat er aan de vergelijkingsmethode manco's zouden kleven, is haar oordeel onbegrijpelijk, nu zij niet duidelijk maakt welke manco's er aan die methode zouden kleven, dan wel onjuist, nu die manco's in algemene zin niet bestaan. De Rechtbank baseert haar oordeel, dat een waardebepaling van het onteigende op basis van uitsluitend de vergelijkingsmethode ontoereikend is, op haar constatering in rov. 2.12 dat de vergelijkingstransacties een nogal verschillend beeld omtrent de grondprijs en de toeslag zouden laten zien. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is onbegrijpelijk dat de Rechtbank hierbij kennelijk slechts de transacties in het onderhavige projectgebied (Well Aijen) heeft betrokken en niet de door de Staat aangedragen tientallen transacties in de andere projectgebieden in haar overwegingen betrekt.24. Indien het ervoor moet worden gehouden dat de Rechtbank deskundigen volgt in hun opvatting dat er voldoende referentietransacties in het onderhavige projectgebied voorhanden waren25., is onbegrijpelijk waarom desalniettemin niet zonder meer mocht worden uitgegaan van de op basis daarvan bepaalde waarde. De omstandigheid, dat de verkoper zich niet goed op een redelijke vraagprijs zou hebben kunnen oriënteren, terwijl bij de koper/exploitant daartoe meer informatie voorhanden zou zijn, zoals de Rechtbank heeft overwogen, kan, zonder nadere ontbrekende motivering, geen reden zijn om niet onverkort van de vergelijkingsmethode uit te gaan, nu alle verkopers — zoals ook deskundigen onderkennen26. — zich hebben laten bijstaan door adviseurs, mede gezien ook het grote aantal aangedragen vergelijkingstransacties.27. Een eventuele kennisvoorsprong van de aankopende partij is bovendien een marktgegeven, dat geen correctie behoeft, zoals de Staat gemotiveerd heeft gesteld.28. Daarmee staat vast dat de omstandigheid dat [C] B.V. als monopolist heeft opgetreden, anders dan de Rechtbank aanneemt, geen reden kan vormen om niet onverkort aan de vergelijkingsmethode vast te houden. Ook voor zover het oordeel van de Rechtbank zou zijn gebaseerd op (andere) verschillen tussen de door respectievelijk Stevol (de grondverwerver in de zaak die leidde tot het arrest van hof Den Bosch van 9 mei 2006) en [C] B.V. en hun wederpartijen gesloten transacties is dat oordeel onbegrijpelijk, omdat er, zoals volgt uit de stellingen van de Staat29., voor wat betreft de (monopolie)positie van de kopende partij en de vermeende informatieachterstand van de verkopende partijen, geen verschillen bestaan tussen het onderhavige project en het project dat leidde tot het arrest van hof Den Bosch van 9 mei 2006.

3

De Rechtbank heeft bij haar oordeel, zoals dat volgt uit rov. 2.14 en 2.17, dat zij deskundigen volgt in hun opvatting dat de via de vergelijkingsmethode bepaalde waarde moet worden bepaald op € 6,63 per m2 ten onrechte geen kenbare aandacht besteed aan de essentiële stelling van de Staat30. dat het prijspeil dat is gehanteerd bij de bepaling van de vergeiijkingsprijzen te hoog is, doordat deskundigen de gemiddelde prijs gedurende een periode van elf jaar jaarlijks indexeren met 2%. Dat is onjuist omdat er, zoals de Staat gemotiveerd heeft aangevoerd, geen sprake van is dat de opbrengsten uit de zand- en grindwinning in diezelfde periode met een zelfde percentage zijn gestegen en nu ook uit de overige vergelijkingstransacties blijkt dat nergens meer is betaald dan € 6 per m2.31. Het oordeel van de Rechtbank behoefde in het licht van deze stelling in ieder geval nadere motivering. Ook wanneer moet worden aangenomen dat de Rechtbank haar deskundigen volgt in hun opvatting dat, nu grond een schaars goed is, er geen reden zou zijn aan te nemen dat de waardeontwikkeling ervan achterblijft bij het algemeen prijspeil32., is haar oordeel onvoldoende gemotiveerd, althans onbegrijpelijk, nu daarmee de stelling van de Staat niet is weerlegd.

4

Het oordeel van de Rechtbank in rov. 2.22, dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden vastgesteld op het door de deskundigen geadviseerde bedrag van € 10,00 per m2, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting dan wel is, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, nu deze waardevaststelling, blijkens hetgeen de Rechtbank in rov. 2.17 heeft geoordeeld is gebaseerd op een bijstelling van de via de vergelijkingsmethode bepaalde waarde en die waarde blijkens rov. 2.11 was gebaseerd op prijzen die uiteen liepen van € 2,36 tot € 9,20 per m2. Het oordeel van de Rechtbank is onjuist indien de Rechtbank van oordeel is dat de bijstelling van via de vergelijkingsmethode bepaalde waarde kan uitkomen boven het hoogste bedrag (€ 9,20 per m2) dat in een vergelijkbare grondverwervingstransactie is betaald. Indien de Rechtbank van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan, diende zij haar oordeel, dat de waarde in dit geval kon uitkomen boven het voormelde bedrag van € 9,20 per m2 nader te motiveren dan zij heeft gedaan, mede in het licht van de stelling van de Staat dat het bedrag van de door de deskundigen op basis van de residuele methode gevonden waarde (van 13,25 per m2) voor zover de Staat bekend nergens is betaald.33.

Premie uit handen breken

5

Het oordeel van de Rechtbank in rov. 2.30, dat [A] op grond van hetgeen daartoe door hem is aangevoerd voldoende belang heeft bij aankoop van vervangende grond op korte termijn, zodat hem een premie uit handen breken toekomt van € 1,00 per m2, die blijkens rov. 2.31 resulteert in een premie uit handen breken van € 83.280,00, te vermeerderen met € 25.000,00 aan transactiekosten, waarbij de Rechtbank de conclusie en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen overneemt en tot de hare maakt, is onjuist dan wel onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. De Rechtbank miskent hiermee ofwel dat van toekenning van een premie uit handen breken slechts sprake kan zijn indien te verwachten valt dat de onteigende als gevolg van de onteigening zal komen te verkeren in de situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs dan de werkelijke waarde te betalen,34. ofwel zij diende haar oordeel dat in dit geval sprake is van een dergelijke noodzaak (nader) te motiveren, gelet op de essentiële stelling van de Staat dat niet duidelijk is welk belang er in kan zijn gelegen dat vervangende grond op een zo kort mogelijke termijn wordt verworven, in het licht van het vaststaande feit dat de rente van het vrijkomend kapitaal het verlies van inkomen als gevolg van de onteigening zal goedmaken.35. Deze stelling wordt door de Rechtbank in het geheel niet besproken en deskundigen merken slechts op dat niet vanzelf spreekt dat beschikbaar vrijkomend kapitaal zal worden aangewend voor betaling van de premie uit handen breken, maar daarmee is de stelling van de Staat niet besproken, laat staan weerlegd.36. Daarmee wordt immers niet ingegaan op de door de Staat aan de orde gestelde vraag waarom er een noodzaak zou bestaan op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven. Met de enkele verwijzing naar ‘hetgeen daartoe door [A] is aangevoerd’ heeft de Rechtbank in het licht van de stelling van de Staat niet voldaan aan de op haar rustende motiveringsverplichting.

Proceskostenvergoeding

6

De oordelen van de Rechtbank in rov. 2.39, dat aan het door de Staat gemaakte bezwaar tegen de hoogte van de kosten van de door [A] ingeschakelde rechtskundige bijstand voorbij wordt gegaan, en in rov. 2.41, dat voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 84.719,59 toewijsbaar wordt geacht, geven blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel zijn zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk.

6.1

Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, brengt het enkele feit dat het verweer van [A] tegen de gevorderde onteigening niet is gehonoreerd, mee dat het deel van de kosten dat betrekking heeft op dit verweer niet voor vergoeding in aanmerking komt. De Rechtbank heeft bij haar oordeel miskend dat art. 50 lid 1 Ow — evenals lid 4 van deze bepaling — slechts betrekking heeft op de kosten in de fase waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Er bestaat geen rechtsgrond voor de veroordeling van de Staat tot vergoeding van kosten die samenhangen met het voeren van verweer tegen een rechtmatig door hem genomen besluit.37.

6.2

Voor zover de Rechtbank wel is uitgegaan van een juiste rechtsopvatting, is haar oordeel dat de kosten die betrekking hebben op het verweer in de procedure met betrekking tot de onteigeningstitel in dit geval voor vergoeding in aanmerking komen onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. De door de Staat aangevoerde omstandigheid dat de verweren tegen de onteigeningstitel zijn verworpen38., laat immers (bijzondere omstandigheden — waarvan in de gedingstukken niet blijkt — daargelaten) geen andere gevolgtrekking toe dan dat de voormelde kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt, althans dat de hoogte van deze kosten niet redelijk is.

En op grond van dit middel te horen eis doen dat het de Hoge Raad behage het vonnis waarvan beroep te vernietigen met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad zal vermenen te behoren; kosten rechtens.

De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder,

[€

76,17]

[opslag art 10 Btag

14,47]

[€

90,64]

(Eiser kan op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 de hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet verrekenen, derhalve verklaart ondergetekende opgemelde kosten te hebben verhoogd met een percentage gelijk aan het percentage genoemd in bovengenoemde wet.)

Deurwaarder

L.W.J. DANEN gerechtsdeurwaarder

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.