HR, 15-01-2016, nr. 14/04378

Op verzoek van de publiekrechtelijke rechtspersoon Bureau Beheer Landbouw-gronden (hierna: BBL) heeft de rechtbank Rotterdam bij beschikking van 17 oktober 2012 op de voet van art. 54a Ow een rechter-commissaris en deskundigen (A.C. Rommelse, mr. E. van der Schans en ing. L.L.M. de Lorijn) benoemd. Vervolgens heeft zij op vordering van BBL bij vonnis van 23 januari 2013 vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van BBL van de onroerende zaken, omschreven als:

- het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Berkel en Rodenrijs, sectie [A] nummer [001] , ter grootte van 01.43.91 ha, omschreven als terrein (grasland), grondplannummer [002] ;

- het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Berkel en Rodenrijs, sectie [A] nummer [003] , ter grootte van 01.27.66 ha, omschreven als berging-stalling (garage schuur), terrein (grasland), grondplannummer [004] .

In hetzelfde vonnis heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerster] , die in het Koninklijk onteigeningsbesluit als eigenaar van de voormelde onroerende zaken was aangewezen, bepaald op € 642.764 en een datum bepaald voor de neerlegging van het deskundigenrapport.

Het vonnis van vervroegde onteigening is op 15 maart 2013 in de openbare registers ingeschreven.

De deskundigen hebben bij rapport van 11 juli 2013 geadviseerd de waarde van het onteigende te bepalen op € 987.882,50 en als bijkomende vergoedingen een bedrag van € 30.150 aan wederbeleggingskosten vast te stellen. Ter zitting van de rechtbank van 2 december 2013 hebben partijen de zaak doen bepleiten in aanwezigheid van de deskundigen.

Bij vonnis van 18 juni 2014 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor [verweerster] in het voetspoor van de deskundigen vastgesteld op € 1.018.032,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot, alsmede op een samengestelde rente van 2,25% per jaar over € 375.268,50 vanaf 15 maart 2013 tot de datum van het vonnis. Het vonnis is te vinden op Rechtspraak.nl als ECLI:NL:RBROT:2014:4917.

Bij akte van cassatie van 30 juni 2014 heeft BBL (tijdig)1.cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 18 juni 2014. De cassatieverklaring heeft zij bij exploot van 12 augustus 2014 (tijdig)2.aan [verweerster] laten betekenen met dagvaarding in cassatie. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en harerzijds incidenteel cassatieberoep ingesteld. BBL heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidentele cassatieberoep. De advocaten van partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht. De advocaten van BBL hebben gerepliceerd.

2. Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissingen voor zover in cassatie van belang

De onderhavige onteigening is geschied ten behoeve van de uitvoering van de bestemmingsplannen ‘Groenzone Berkel – Pijnacker’ van de gemeenten Berkel en Rodenrijs (thans Lansingerland) en Pijnacker Nootdorp in de gemeenten Lansingerland en Pijnacker Nootdorp. Het onteigende was voorheen weiland met een deel van een hal of loods en maakt onderdeel uit van het deelgebied Groenzone Berkel-Pijnacker, dat op zijn beurt onderdeel uitmaakt van de te realiseren zogenaamde ‘Groenblauwe Slinger’, een gebied van circa 200 km², dat Midden-Delfland verbindt met het Groene Hart en dat bestaat uit onder meer 1.600 ha nieuw natuur- en recreatiegebied en 125 km aan recreatieve routes.3.

De basis voor de onteigening is het Koninklijk Besluit van 8 november 2010, no. 10.003058 tot aanwijzing ter onteigening van onroerende zaken in de gemeenten Lansingerland en Pijnacker-Nootdorp krachtens art. 78 van Titel IV van de Onteigeningswet (Onteigeningsplan Groenzone), Stcrt. nr. 18957 van 8 december 2010.

De discussie over de vast te stellen schadeloosstelling betrof voornamelijk de aan de onteigende gronden (totaal groot 02.71.57 ha) toe te kennen werkelijke waarde. Die gronden liggen in het gebied van het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’, dat is vastgesteld in de maand februari 2006. Naar de deskundigen hebben gerapporteerd, rust op basis daarvan op het onteigende de bestemming recreatie.4.De deskundigen hebben geadviseerd dat de invloed die deze (onrendabele) bestemming heeft op de waarde van het onteigende moet worden geëlimineerd, met consequentie dat het onteigende zou moeten worden gewaardeerd met inachtneming van de vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’ vigerende agrarische bestemming die ook glastuinbouw toeliet. Zowel BBL als [verweerster] hebben in zoverre ingestemd met het advies van de deskundigen. Ook de rechtbank heeft zich hierbij aangesloten (zie de rov. 2.22 en 2.24 van het rechtbankvonnis). De eliminatie van de op het onteigende rustende bestemming volgens het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’ is in cassatie niet bestreden.

De rechtbank is echter verder gegaan door – in het voetspoor van de deskundigen – ook nog de vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’ op het onteigende rustende planologische bestemmingen volgens vierde en vijfde herziening (uit resp. 2000 en 2001) van het in 1978 vastgestelde en vanaf 1983 ter plaatse van het onteigende vigerende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ van de toenmalige gemeente Berkel en Rodenrijs te elimineren. Dit bestemmingsplan gaf oorspronkelijk aan (een deel van) het onteigende een agrarische bestemming die zonder meer glastuinbouw toeliet. Bij de zojuist bedoelde vierde en vijfde herzieningen is deze toelating beperkt in dier voege dat op gronden (zoals het onteigende) waarop nog geen glastuinbouw was gerealiseerd alleen een tot 2 ha (eventueel met vrijstelling tot 3 ha) gemaximeerd glastuinbouwareaal werd toegestaan als uitbreiding van een reeds op naastgelegen grond bestaand glastuinbouwbedrijf.5.De eliminatie van de bestemmingen volgens de bedoelde vierde en vijfde herzieningen betekent dat de rechtbank de waarde van de betreffende gronden heeft vastgesteld als ware daarop – onbeperkt – glastuinbouw toegestaan. Op die basis waardeerde de rechtbank de onbebouwde onteigende grond op deels € 25 per m2 en deels op € 22,50 per m². Zij volgde ook in dat opzicht de deskundigen.6.Die hebben overigens in hun advies ook nog een lagere waarde vermeld. Zij taxeerden een deel van het onteigende op € 10 per m² ingeval de door de vierde en vijfde herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied uitgeoefende negatieve invloed op de waarde niet zou worden geëlimineerd.7.

In rov. 2.23 vermeldt de rechtbank haar juridische uitgangspunten bij de beoordeling van de eliminatieproblematiek:

“2.8 Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, dan moet dit bestemmingsplan onder toepassing van art. 40c Ow worden weggedacht (vgl. o.a. ECLI:NL:HR:2010:BL1634 HR 09-07-2010). De vereiste mate van concreetheid van de plannen is, zoals valt af te leiden uit jurisprudentie, beperkt (HR 8 februari 2013, LJN: BY4119, Hof ‘s-Gravenhage, 31 januari 2012, LJN: BY 1909, 1944,1932 en 1950 en TBR 2013,29 m.nt. E. van der Schans, rechtbank Arnhem 6 juli 2011, LJN: BR2030).”

In de rov. 2.25-2.26 beredeneert de rechtbank, kort gezegd, dat reeds ten tijde van de vierde en vijfde herziening van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ een voldoende concreet plan bestond voor het werk waarvoor thans onteigend wordt en dat dat plan de inhoud van de in die herzieningen aan het onteigende gegeven bestemmingen heeft bepaald (zie m.n. rov. 2.26). In rov. 2.27 oordeelt de rechtbank dat die vierde en vijfde herziening met de beperking van de glastuinbouwmogelijkheden een eerste (planologische) uitwerking en in zoverre de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk vormen:

“2.27. Het deelgebied Groenzone Berkel – Pijnacker, waarin het onteigende is gelegen, is door de Provincie aangemerkt als een zeer smalle en kwetsbare zone, maakt deel uit van het gebied Groenblauwe Slinger en vormt daarom voor de Provincie aanleiding een speciaal plan van aanpak voor dit gebied op te stellen, waarbij de stadsregio’s Rotterdam en Haaglanden, de gemeenten Berkel en Pijnacker en het Hoogheemraadschap van Delfland met de Provincie gezamenlijk een inrichtingsplan voor de Groenzone ontwikkelen. De Groenzone is door de Provincie aangewezen als transformatiegebied om zo aan de verstedelijkingsdruk weerstand te kunnen bieden. In dat verband moest het verouderd planologisch beleid aangepast worden en moet de glastuinbouw een halt worden toegeroepen. Ook uit de door de deskundigen aangehaalde brief van Gedeputeerde Staten van 13 juli 1999 aan het college van B&W van Berkel en Rodenrijs volgt dat toen al sprake was van een voldoende concreet plan.

Dat er een concreet plan was blijkt afdoende uit het voorgaande. De 4e en 5e herziening van het voorheen geldende bestemmingsplan vormen – met de beperking van de (glastuin)bouwmogelijkheden – daarvan een eerste planologische uitwerking en vormen in zoverre wel de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk. Dat blijkt ook nog uit de omstandigheid dat de gedeeltelijk goedkeuring van de 4e herziening is ingegeven door de vrees van Gedeputeerde Staten dat gebruik zou kunnen worden gemaakt van de “theoretische” ruimte die deze herziening biedt voor nieuwbouw c.q. grotere glastuinbouwbedrijven dan de toegestane twee ha in het gebied van de Groenzone.”

In rov. 2.28 vervolgt de rechtbank:

“2.28. Eliminatie van de 4e en 5e herziening is overigens ook in overeenstemming met het doel van eliminatie van het bestemmingsplan. Het doel van die eliminatie is dat de onteigende geen profijt of nadeel ondervindt (van) het plan waarvoor wordt onteigend en de daarmee samenhangende bestemmingsplannen die op realisatie van dat werk zijn gericht. Met het opstellen van die plannen is in veel gevallen langere tijd gemoeid. Het ligt dan voor de hand dat, zoals ook hier is gebeurd, mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen reeds in een vroeg stadium worden geblokkeerd. Het gevolg daarvan mag echter niet zijn dat de onteigeningsvergoeding daardoor lager (of in de omgekeerde situatie hoger) wordt. Ware dit anders dan zou degene die onteigend wordt onredelijk nadeel (of voordeel) ondervinden van de omstandigheid dat de planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, niet in één keer plaats vindt maar gefaseerd.”

In de rov. 2.30-2.41 heeft de rechtbank de waarde van de onbebouwde onteigende gronden vastgesteld deels op € 22,50 en deels op € 25 per m².

Tot het onteigende behoort een gedeelte van een hal of loods (voormalige manege), die verhuurd werd aan [B] B.V., een vennootschap waarvan de vader van [verweerster] bestuurder en (indirect) grootaandeelhouder is. De deskundigen hebben geadviseerd aan [verweerster] in verband met het verlies van dit verhuurde deel van de hal een bijkomende vergoeding toe te kennen van kosten van wederbelegging ten bedrage van € 30.150. BBL heeft betwist dat de hal als duurzame belegging werd aangehouden.

De rechtbank heeft, in het voetspoor van de deskundigen, een post vergoeding voor wederbeleggingskosten van € 30.150 in de schadeloosstelling opgenomen:

“2.50. Voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed is alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende, gelet op de persoonlijke omstandigheden van de onteigende, duurzame herbelegging in onroerend goed vordert (HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4 en HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722).

De rechtbank is van oordeel dat het onroerend goed (de hal) als een duurzame belegging werd aangehouden. [B] huurde de hal al sinds 2001 van [verweerster] . Er is geen reden aan te nemen dat deze huur zonder onteigening binnen afzienbare tijd zou eindigen. Aan het oordeel doet niet af dat de directeur-grootaandeelhouder van [B] de vader is van [verweerster] . Een familieband neemt het zakelijke karakter van een overeenkomst nog niet weg, terwijl met het feit van de door [B] betaalde huur reeds rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van het onteigende.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat het redelijk belang van [verweerster] herbelegging in onroerend goed vordert. De deskundigen wijzen er terecht op dat de rentestand thans zo laag is dat wederbelegging in de vorm van het uitzetten van het geld op een bankrekening in geen redelijke verhouding staat tot een uit de verhuur van onroerend goed te genereren inkomen.

De door de rechtbankdeskundigen in dit kader begrote kosten komen de rechtbank reëel voor. Aan wederbeleggingskosten zal derhalve worden toegewezen € 30.150.”

Het principale middel bestaat uit twee onderdelen. Het eerste bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende de (depreciërende) invloed van de vierde en vijfde herziening van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ moet worden geëlimineerd. Het richt klachten tegen de rov. 2.25-2.29 van het bestreden vonnis. Het tweede onderdeel bestrijdt het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de vergoeding van wederbeleggingskosten (rov. 2.50-2.53).

Onderdeel 1.1 opent met de klacht dat de beslissing van de rechtbank dat de vierde en de vijfde herziening van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ moeten worden geëlimineerd, rechtens onjuist is. Voor toepassing van art 40c Ow is volgens de klacht nodig (1) dat er een (concreet) plan voor het werk voorligt ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan en (2) dat het bestemmingsplan in zoverre slechts is vastgesteld als juridisch-planologische onderbouwing en regeling voor de aanleg van het werk. De rechtbank heeft echter, aldus de klacht, miskend dat aan het vereiste (2) niet is voldaan, omdat (niet die vierde en vijfde herziening, maar) slechts het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’ de juridisch-planologische onderbouwing en regeling vormt voor de aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt in de zin van de arresten van Uw Raad van 9 juli 20108.en 8 februari 20139..

Over de arresten van Uw Raad van 9 juli 2010 (hierna: de 9 juli-arresten) en de commentaren daarop heb ik het een en ander geschreven in de nrs. 3.19-3.28 van mijn reeds gepubliceerde conclusie van 4 september j.l. in de zaak met nummer 14/03918 ( […] /Gorinchem)10., waarnaar ik gaarne verwijs.

Het lijkt mij goed om allereerst te bezien wat in deze zaak als ‘het werk waarvoor onteigend wordt’ valt aan te merken. De rechtbank heeft zich daarover niet uitdrukkelijk uitgelaten. De deskundigen hebben het werk waarvoor naar hun mening onteigend wordt beschreven op blz. 37-39 van hun rapport, en spreken op blz. 47 van hun rapport (geciteerd in rov. 2.4 op blz. 10 van het vonnis) over “een (…) plan, gericht op de aanleg van de Groenzone als werk waarvoor onteigend wordt”, en hebben dus, naar valt aan te nemen, (kort gezegd) ‘de aanleg van de Groenzone’ aangemerkt als het werk waarvoor onteigend wordt. Klaarblijkelijk heeft de rechtbank hetzelfde ‘werk waarvoor onteigend wordt’ voor ogen gestaan.

De klacht van het onderdeel dat de vierde en de vijfde herzieningen van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ niet kunnen worden aangemerkt als de juridisch-planologische onderbouwing en regeling die de aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moeten maken, lijkt mij gerechtvaardigd. Het moge zo zijn dat de ratio van deze herzieningen daarin lag dat de gemeentelijke overheid de glastuinbouw ter plaatse wilde beteugelen teneinde (in de woorden van de rechtbank in rov. 2.28:) “mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen” – te weten de plannen voor de Groenblauwe Slinger – “reeds in een vroeg stadium” te blokkeren, maar dat kan niet meebrengen dat die herzieningen de aanleg van het werk waarvoor thans onteigend wordt (t.w. de aanleg van de Groenzone, die ter plaatse van het onteigende kennelijk zal moeten worden ingericht voor recreatieve doeleinden en natuur) toelieten, nu immers bij die twee herzieningen de agrarische bestemming van kracht bleef. Deze herzieningen kunnen volgens mij dan ook, zoals onderdeel 1.2 terecht betoogt, niet zijn vastgesteld als de ‘juridisch-planologische onderbouwing’ voor het werk waarvoor thans is onteigend. Reeds daarom meen ik dat in de onderhavige zaak de vierde en vijfde herzieningen van het bestemmingsplan, die lang voor de onteigening van toepassing zijn geworden, niet behoren te worden geëlimineerd bij de waardering van de onteigende gronden.

De rechtbank heeft in rov. 2.28 een ratio gegeven voor haar verregaande elimineringsdrang. Het gevolg van bestemmingsplanwijzigingen die mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen reeds in een vroeg stadium voorkomen, mag niet zijn (aldus de redenering van de rechtbank) dat de onteigeningsvergoeding daardoor lager (of in een omgekeerde situatie hoger) wordt. “Ware dit anders dan zou degene die onteigend wordt onredelijk nadeel (of voordeel) ondervinden van de omstandigheid dat de planologische onderbouwing van een plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, niet in één keer plaats vindt maar gefaseerd.”, aldus de rechtbank.

Deze ratio spreekt mij niet aan. De hoofdregel is nog steeds dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met de ter plaatse geldende voorschriften (art. 40d lid 1 Ow; zie ook het historisch overzicht in de nrs. 3.35-3.43 van mijn onder 3.3 reeds genoemde conclusie van 4 september j.l. in de zaak […] /Gorinchem). Eliminatie op de voet van Matser-Markus en/of de 9 juli-arresten is de uitzondering. Bestemmingsplanwijzigingen kunnen van invloed zijn op de waarde van de grond waarvoor die wijzigingen gelden. Een nieuwe bestemming die ten gevolge heeft dat grond minder lucratief kan worden geëxploiteerd, zal in het algemeen resulteren in een waardedaling van die grond. Die waardedaling blijft voor rekening van de eigenaar, behoudens diens eventuele aanspraak op planschade. De onteigeningsrechter die bij het vaststellen van de schadeloosstelling de op de peildatum op het onteigende rustende waardedrukkende planologische bestemming (op de voet van Matser-Markus dan wel van de 9 juli-arresten) wegdenkt, wijst een schadevergoeding toe waarin een vergoeding van planschade, veroorzaakt door de op de peildatum geldende bestemmingsplanvoorschriften, is inbegrepen. Wanneer de rechter ook nog bestemmingplanvoorschriften uit kracht van eerdere bestemmingsplanwijzigingen wegdenkt, ontvangt de onteigende daarboven nog planschade in verband met die eerdere bestemmingsplanwijzigingen. De laatstbedoelde planschade staat, naar mijn mening, in een te ver verwijderd verband met de onteigening om nog te kunnen worden aangemerkt als schade die de onteigende rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak (art. 40 Ow) lijdt.

De onderdelen 1.1 en 1.2 acht ik dan ook gegrond.

Onderdeel 1.3 betoogt dat de rechtbank in rov. 2.26 rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, heeft geoordeeld dat reeds ten tijde van de vaststelling van de vierde en de vijfde herziening van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ (in de jaren 2000 en 2001) sprake was van een voldoende concreet plan voor het werk waarvoor onteigend is, dat voorafgaande aan die vierde en vijfde herziening tot stand was gekomen en de inhoud van die herzieningen heeft bepaald.

De rechtbank wijst in de bestreden rov. 2.26 voor het door haar ontwaarde ‘voldoende concrete plan’ slechts naar een Streekplan uit 1996, een Nota uit 1999 over de wenselijk geachte Groenblauwe Slinger, een ontwikkelingsperspectief van de Provincie Zuid-Holland, doelstellingen van dezelfde provincie en het streven van die provincie ‘naar de ontwikkeling van een concreet ontwikkelingsplan’, in verband waarmee de Provincie ‘een intensieve bestuurlijke samenwerking tussen Provincie en gemeenten’ voorstond. Dit gaat onmiskenbaar allemaal over bestuurlijk planologisch beleid, hierin valt geen concreet plan te zien voor de aanleg (door BBL) van de Groenzone, die ter plaatse van het onteigende kennelijk zou moeten worden ingericht voor recreatieve doeleinden en natuur. Trouwens de rechtbank spreekt zelf ook (in rov. 2.28) over ‘de realisatie van toekomstige plannen’ waarvoor hindernissen (door de beide bestemmingsplanwijzigingen) in een vroeg stadium zouden moeten worden geblokkeerd.

Zoals ik in de nrs. 3.7-3.10 van mijn hierboven bij 3.3 bedoelde conclusie in de zaak […]/Gorinchem heb uiteengezet, meen ik dat onder het in de 9 juli-arresten en in het arrest Ballast Nedam/Staat11.bedoelde (voldoende) concrete plan geen ander plan moet worden verstaan dan het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt als bedoeld in art. 40c, aanhef en onder 3o Ow. De rechtbank heeft met haar verwijzing naar de in rov. 2.26 vermelde stukken duidelijk gemaakt dat (met name) de Provincie streefde naar de realisering van de Groenblauwe Slinger, maar kan volgens mij niet het oog hebben gehad op een (concreet) plan voor het werk waarvoor onteigend wordt in de zin van art. 40c, aanhef en onder 3o Ow. Ik acht de rechtsklacht van het onderdeel dan ook gegrond.

In het verlengde hiervan acht ik ook gegrond onderdeel 1.4, dat zich keert tegen de gevolgtrekking van de rechtbank in rov. 2.27 dat ook uit de aanwijzing door de Provincie van het deelgebied Groenzone Berkel-Pijnacker als transformatiegebied en een brief van Gedeputeerde Staten van 13 juli 1999 aan burgemeester en wethouders van Berkel en Rodenrijs volgt dat toen al sprake was van een voldoende concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt.

Onderdeel 1.5 klaagt dat de rechtbank een essentiële stelling van BBL onbesproken heeft gelaten, en wel de stelling dat de Gemeente geheel los van het plan voor het werk op het onteigende al geruime tijd concentratie van glastuinbouw nastreeft in de Noordpolder en de Overbuurtse Polder. Volgens het onderdeel doet die stelling, indien waar, afbreuk aan het oordeel van de rechtbank dat dat de vierde en de vijfde herziening van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ de concrete planologisch-juridische onderbouwing vormen voor het plan waarvoor wordt onteigend en dus alleen was ingegeven door de wens het gebied te transformeren naar een natuur- en recreatiegebied.

Indien Uw Raad, met mij, de hiervoor besproken onderdelen gegrond acht, behoeft deze klacht geen behandeling. Voor het geval Uw Raad toch aan deze klacht toekomt, meen ik dat die niet gegrond is omdat het niet gaat om een zodanig essentieel en klemmend argument dat de rechtbank, die dit argument kennelijk niet overtuigend vond, daarop met zoveel woorden had behoren in te gaan.

Onderdeel 1.6 klaagt over de reactie van de rechtbank in rov. 2.29 op het beroep van BBL op het gelijkheidsbeginsel. Ook dit onderdeel kan buiten behandeling blijven indien Uw Raad zal oordelen dat de onderdelen 1.1-1.4 slagen.

Overigens acht ik het onderdeel niet gegrond. De rechtbank had tot taak de schadeloosstelling voor de onderhavige onteigening vast te stellen. Als zij dat op juiste wijze heeft gedaan, is de schadeloosstelling correct vastgesteld, en daaraan kan naar mijn mening niet afdoen dat de in het kader van de aanleg van de N470 onteigenden een lagere (mogelijk te lage) schadeloosstelling hebben gekregen of hun gronden voor lagere (mogelijk te lage) prijzen aan de overheid hebben verkocht. De vraag of BBL, zijnde een publiekrechtelijke rechtspersoon (zie art. 28 lid 3 Wet agrarisch grondverkeer), überhaupt een beroep op het gelijkheidsbeginsel (dat de burger tegen de overheid beschermt) kan doen, laat ik onbesproken.

Ook onderdeel 1.7 kan, tenslotte, buiten behandeling blijven indien Uw Raad de onderdelen 1.1-1.4 laat slagen. De door het onderdeel opgeworpen stelling dat ingevolge art. 40c Ow slechts één bestemmingsplan (het plan dat de grondslag vormt voor de onteigening) kan worden geëlimineerd en niet ook een of meer van de daaraan voorafgaande, lijkt mij in beginsel juist, maar er laten zich situaties denken, waarin het anders kan liggen. Wanneer bijvoorbeeld het bestemmingsplan dat de juridisch-planologische grondslag moet opleveren voor de voorgenomen aanleg van een verkeersweg, al vóór de onteigening wordt vervangen door een nieuw bestemmingsplan, dat in dezelfde verkeersweg op dezelfde traject voorziet, lijkt het mij wel mogelijk dat bij de waardering van het onteigende de daarop volgens beide bestemmingsplannen rustende verkeersbestemming moet worden weggedacht.

Onderdeel 2.1 vuurt een rechts- en motiveringsklacht af op het oordeel van de rechtbank dat in verband met de onteigening van (een groot deel van) de door [verweerster] aan [B] B.V. als opslagruimte verhuurde hal een bedrag van € 30.150 aan wederbeleggingskosten moet worden vergoed (rov. 2.50-2.53). Betoogd wordt dat de rechtbank, uitgaande van de rechtspraak van Uw Raad uit 198112.en 199013., geen rekening heeft gehouden met de nadien in de rechtspraak van Uw Raad van 6 juni 200314.en 25 november 201115.neergelegde (strengere) eisen die gelden voor toekenning van een vergoeding van wederbeleggingskosten, te weten dat de onteigende een duurzame belegging dient te beogen waarvoor niet toereikend is de enkele omstandigheid dat beoogd werd het onteigende met winst door te verkopen. De rechtbank kon niet volstaan, aldus de klacht, met de overweging dat er geen reden is om aan te nemen dat zonder onteigening de huur van de hal binnen afzienbare tijd zou zijn geëindigd.

Voor beschouwingen met betrekking tot te vergoeden kosten van wederbelegging moge ik in de eerste plaats verwijzen naar mijn conclusie (onder 3.3-3.4 en 3.9) voor het arrest van Uw Raad van 6 februari 201516.. De sinds 1981 in de rechtspraak van Uw Raad ontwikkelde maatstaf laat zich aldus samenvatten dat ook buiten het verband van de inkomensschade, aanspraak op vergoeding van kosten van wederbelegging kan worden gemaakt door de onteigende (a) die het onteigende onroerende goed als duurzame belegging aanhield én (b) wiens redelijke belang herbelegging in onroerend goed vordert. Ook in de door het middelonderdeel genoemde ‘recentere arresten’ is deze maatstaf aangelegd.17.Ik heb niet de indruk dat Uw Raad in zijn arresten van 2003 en 2011 de vergoeding van wederbeleggingskosten aan strengere eisen heeft verbonden. Uit de rov. 2.50 en 2.51 van het bestreden vonnis kan ik niet afleiden dat de rechtbank de sinds de Zillikens-arresten18.aangelegde maatstaf heeft veronachtzaamd.

De motiveringsklacht zet in op de bij de pleidooien op 22 december 2013 door mr. M. Rus-van der Velde namens BBL aangevoerde stelling dat de verhuurde hal of loods (in het onderdeel aangeduid als ‘zelfgebouwde landbouwschuur met daarin een binnenrijdbak en stallen’) zeer incourant was, in slechte staat van onderhoud verkeerde en voor niemand anders waarde had dan voor de huurster [B] B.V. In het licht van deze ‘essentiële’ stelling heeft, zo begrijp ik het onderdeel, de rechtbank haar oordeel dat de hal werd aangehouden als duurzame belegging onvoldoende gemotiveerd.

De rechtbank is inderdaad niet ingegaan op deze stelling. Naar mijn mening is echter deze, te elfder ure aangevoerde, stelling van BBL niet zodanig essentieel, dat de rechtbank daarop op straffe van nietigheid van haar vonnis had behoren in te gaan. Het valt niet zonder meer in te zien waarom een incourante onroerende zaak die (op de peildatum) in slechte staat van onderhoud verkeert niet als duurzame belegging zou kunnen worden aangehouden. Zoals de deskundigen constateerden: incourantheid van de belegging kan, wellicht ongewild, tot duurzaamheid daarvan leiden.19.De bewering dat de hal voor niemand anders waarde had dan voor [B] B.V. lijkt mij evenmin een zwaarwegend argument tegen de duurzaamheid van de belegging. Moeilijk valt immers te vatten dat/waarom opslagruimte in Berkel en Rodenrijs (midden tussen Den Haag, Zoetermeer, Rotterdam en Delft) aan geen ander dan [B] B.V. verhuurbaar zou zijn. Maar zelfs als dat zo zou zijn lijkt de verhuur van de hal aan die besloten vennootschap een zaak voor [verweerster] om (de onteigening weggedacht) tot in lengte van dagen mee door te gaan.

Ik acht zowel de rechtsklacht als de motiveringsklacht ongegrond.

Het middel is gericht tegen de minderwaarde die de rechtbank in navolging van de deskundigen aan de ‘buitenbak’ (ook wel aangeduid als ‘paardenbak’) heeft toegekend in verband met de na het concept-deskundigenrapport door BBL aan het licht gebrachte verontreiniging (rov. 2.15).20.De deskundigen hadden die paardenbak aanvankelijk gewaardeerd op € 50.000,21.maar hebben uiteindelijk een aftrek van 20% geadviseerd zodat de waarde uitkwam op € 40.000.22.De rechtbank heeft in rov. 2.15 het advies (onder meer) op dit punt ‘inclusief de motivering’ overgenomen, en daarbij overwogen:

“De rechtbankdeskundigen hebben gesteld dat een potentiële koper redelijkerwijze over zou gaan tot het instellen van een bodemonderzoek zoals dat inmiddels door BBL is uitgevoerd, en dat de aan de geconstateerde verontreiniging blijkende risico’s zouden zijn verdisconteerd met een korting van 205 op de koopsom, zodat een koopsom van € 40.000 resteert. Het betreft derhalve een inschatting door de rechtbankdeskundigen van de prijs die in het vrije verkeer tot stand zou zijn gekomen, gegeven de waardebepaling op grond van het bestaande gebruik als buitenbak. Reeds om die reden gaat niet op het verwijt van [verweerster] dat het deskundigenrapport geen onderbouwing geeft van het kortingspercentage van 20%. Anders dan [verweerster] kennelijk meent gaat het er niet om de werkelijke kosten van (kennelijk) sanering te berekenen, maar om de vraag wat een redelijk handelend koper zou doen bij constatering van de onderhavige verontreiniging.”

Het middel klaagt dat de rechtbank heeft verzuimd te onderzoeken in hoeverre een met de verontreiniging bekende, redelijk handelend verkoper en koper de bedoelde verontreiniging in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.

Voor het geval dit onderzoek wel is verricht, klaagt het middel dat het resultaat daarvan niet naar behoren is gemotiveerd.

Het middel bevat tevens motiveringsklachten tegen het percentage van de aftrek:

- Juist bij een waardering op basis van voortgezet gebruik – dat niet wordt gehinderd door de verontreiniging – is een aftrek van maar liefst 20% onbegrijpelijk.

- Dat klemt te meer nu de saneringsnoodzaak wordt gekoppeld aan de voorgenomen herinrichting van het perceelgedeelte waarop zich de buitenbak bevindt. Bij eliminatie van het werk waarvoor onteigend wordt (de herinrichting), zou het gebruik gewoon voortgezet kunnen worden.

Ik stel voorop dat volgens vaste rechtspraak in geval van een bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, de onteigeningsrechter zal moeten onderzoeken in hoeverre een met deze verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper deze in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.23.Daarvan is kennelijk ook de rechtbank uitgegaan.

Naar mijn mening is het verwijt dat de deskundigen en de rechtbank niet hebben onderzocht in hoeverre een redelijk handelend verkoper en koper de hun bekende verontreiniging in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd, onterecht. Ik kan uit de hiervoor (en ook reeds door het onderdeel) geciteerde woorden van de rechtbank niet anders opmaken dan dat zij, in het voetspoor van de deskundigen, wel degelijk heeft onderzocht in hoeverre de verontreiniging tot een verminderde koopprijs, in het vrije verkeer tot stand gekomen tussen een redelijk handelende verkoper en koper, zou hebben geleid. Namelijk 20%. De rechtsklacht van het middel lijkt mij dus ongegrond.

De motiveringsklacht lijkt mij eveneens ongegrond. De deskundigen en de rechtbank (die het deskundigenadvies als gezegd uitdrukkelijk ‘inclusief de motivering’ overnam), hebben aangenomen dat de aan de geconstateerde verontreiniging verbonden risico’s bij een veronderstelde vrije verkoop tot een aftrek van 20% (€ 10.000) zouden leiden als het gebruik als paardenbak wordt voortgezet.24.Daarbij hebben de deskundigen aangetekend dat “(z)ou worden uitgegaan van een gewijzigd toekomstig gebruik, bijvoorbeeld als glastuinbouwgrond, dan zou een hogere korting, ter hoogte van de totale te verwachten saneringskosten, voor de hand liggen.”25.Hiermee heeft de rechtbank de redenen voor de aftrek, wat mij betreft, voldoende inzichtelijk gemaakt. Die aftrek is – zoals de rechtbank onderstreept – een schatting van de deskundigen, die berust op hun ervaring en intuïtie. Een nadere onderbouwing was naar mijn mening, zo al mogelijk, niet nodig.

De conclusie strekt in het principale beroep tot vernietiging en verwijzing en in het incidentele beroep tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Waarnemend Advocaat-Generaal