T&C BW, commentaar op art. 7:204 BW:Gebreken verhuurde zaak
T&C BW, commentaar op art. 7:204 BW
Gebreken verhuurde zaak
Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.
Het begrip gebrek is het equivalent van het begrip ‘tekortkoming’ uit het algemeen verbintenissenrecht, maar dan toegespitst op het te verwachten huurgenot (op grond van onder meer de eigenschappen van de verhuurde zaak). Deze bepaling waarin het begrip gebrek wordt gedefinieerd is daarmee als het ware het hart van de ‘gebrekenregeling’. De gebrekenregeling bestaat verder uit een stelsel van rechten en verplichtingen met betrekking tot gebreken, uitgewerkt in art. 7:205-211, overigens in aanvulling op de ‘gewone’ regels van Boek 3 en 6 (zie art. 7:205). Verder wordt de omvang van plichten en rechten die samenhangen met een gebrek begrensd door de verdeling van het onderhoud van de verhuurde zaak tussen partijen, zoals die volgt uit de wet (zie art. 7:217 en 7:240) en de huurovereenkomst.
b. Dwingend of regelend recht?
Verhuur van woonruimte
Bij verhuur van woonruimte is het artikel van (semi-)dwingend recht (ex art. 7:242 lid 1). Hierdoor kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke definitie van het begrip gebrek in lid 2 (tenzij het gaat om herstellingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen). De achtergrond hiervan ligt mede op het vlak van de volkshuisvesting. Door de positie van de woonruimtehuurder bij achterstallig onderhoud te versterken moet een stimulans ontstaan voor woningonderhoud en dit past bij het streven van de overheid om de onderhoudstoestand van het woningenbestand op peil te houden (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 15). De huurder die een bouwvallig huis met gebreken huurt, waar hij bij aanvang van de huur mee bekend was en waarbij zelfs de huurprijs is afgestemd op die slechte toestand, kan dus niettemin herstel verlangen ex art. 7:206. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) wordt indien nodig ambtshalve een oordeel gegeven over de aanwezigheid van gebreken en de invloed daarvan op de huurprijs (art. 12 lid 1 UHW). Op de voet van art. 7:241 is in het Besluit gebreken (Bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte) semi-dwingendrechtelijk bepaald welke tekortkomingen bij verhuur van woonruimte in ieder geval als gebrek worden aangemerkt. Zie hierover bijv. Kloosterman, WR 2016/106.
Afwijking door middel van standaardregeling (art. 6:214 BW)
De wetgever heeft wel uitdrukkelijk de mogelijkheid opengesteld voor afwijking van de semi-dwingende wettelijke gebrekenregeling bij woonruimte door middel van een standaardregeling als bedoeld in art. 6:214 BW. Huurdersverenigingen worden door de wetgever voldoende in staat geacht voor goedkoop en efficiënt onderhoud te zorgen (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 7).
Verhuur van alle overige categorieën (niet zijnde woonruimte)
Voor alle overige categorieën van verhuur is de bepaling van regelend recht. Door een van lid 2 afwijkende definitie van het begrip gebrek overeen te komen kunnen de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen van de gebrekenregeling (art. 7:206 lid 3 en 7:209) goeddeels buiten spel komen te staan. Een afwijkende invulling van het begrip gebrek kan bovendien ook (stilzwijgend) besloten liggen in de overeenkomst en afgeleid worden uit de omstandigheden van het geval. Bij de huur van een bouwvallige schuur tegen een lage huurprijs zal aangenomen mogen worden dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak ging en daarom komt op de verhuurder geen herstelplicht te rusten (vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Een ander voorbeeld is dat de huurder een lage huurprijs betaalt en in ruil daarvoor geen onderhoud verlangt of zelf tot onderhoud verplicht is (als tegenprestatie in natura — zie ook art. 7:201, aant. 2 onder c). Voor alle huur behalve die van woonruimte — dus ook bij huur van art. 290-ruimte en art. 230a-ruimte — geldt dat partijen via deze weg van de bepaling mogen afwijken. Zie hierover verder: Vrakking, WR 2015/1.
2. Verplichtingen verhuurder met betrekking tot gebreken (lid 1)
Lid 1 bevat enkel een inleidende bepaling op de verplichtingen van de verhuurder inzake gebreken van de zaak en mist in feite zelfstandige betekenis. Dit zou anders komen te liggen als het regelend karakter van de bepaling bij huur van niet-woonruimte zo ver gaat dat ook van lid 1 ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, in die zin dat overeengekomen wordt dat de daarin bedoelde verplichtingen van de verhuurder inzake gebreken rechtstreeks en geheel kunnen worden uitgesloten (inclusief het dwingendrechtelijke deel van de gebrekenregeling). Op deze mogelijkheid — die door de wetgever klaarblijkelijk over het hoofd is gezien — is door A-G Huydecoper gewezen (zie alinea’s 43-45 van zijn conclusie voor HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga)).
3. Definitie gebrek (lid 2)
a. Conformiteit
Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De term gebrek is in wezen niet betrokken op de verhuurde zaak, maar op de prestaties die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het overeengekomen gebruik (art. 7:203) (zie Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, p. 11 en 12). Deze 'prestaties' van de verhuurder omvatten in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zodra gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten het normale gebruik van het gehuurde verhinderen, zullen dit — behoudens andersluidende afspraak als het gaat om niet-woonruimte — ‘omstandigheden’ zijn die in de regel een gebrek opleveren in de zin van lid 2.
b. Ruime betekenis
Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Zie ook HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278 (Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid), waar het ging om de verslechterde bereikbaarheid van een stuk strand waarop een strandtent werd geëxploiteerd. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat noch in de tekst van lid 2 noch in de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt is te vinden voor een enge uitleg van het begrip gebrek. Naast de staat van het gehuurde en de materiële eigenschappen kan het genot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten zich ook uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. Echter, de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten in verband met de coronapandemie valt — ondanks dat deze omstandigheid niet aan de huurder valt toe te rekenen — buiten het bereik van het artikel. Algemene overheidsmaatregelen ter bestrijding van een uitzonderlijke, de volksgezondheid treffende omstandigheid van algemene aard hebben geen betrekking op de verhuurde zaak en omdat uit de wetsgeschiedenis niet volgt dat bedoeld is dit soort omstandigheden aan te merken als een gebrek, valt deze omstandigheid buiten het bereik van het artikel (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJ 2023/2, m.nt. Huydecoper (Corona-arrest)).
c. Objectieve norm
De wettelijke definitie van gebrek in lid 2 is geobjectiveerd. In dit opzicht gaat het er niet om wat de(ze) huurder, maar wat een — doorsnee — huurder mag verwachten en hetgeen verwacht mag worden ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, als wel aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Zo mag de huurder van een verwaarloosde zaak van de verhuurder in beginsel dus verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Zoals hierboven (onder a) vermeld, is het maken van afwijkende afspraken ten nadele van de huurder (ingevolge art. 7:242 lid 1) niet mogelijk als de verhuurde zaak woonruimte betreft. Deze beperking wordt overigens enigszins gerelativeerd door de toevoeging ‘van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Van een (goed onderhouden) monumentaal grachtenpand mag men niet hetzelfde huurgenot verwachten als van een (goed onderhouden) nieuwbouwwoning.
d. Onderzoeks- en informatieplicht
Wanneer de huurder — van niet-woonruimte — op grond van een onderzoeksplicht bij het aangaan van de huur zelf (ook) op de hoogte had behoren te zijn van de aanwezigheid van het gebrek, dringt de vraag zich op of dit tevens het verwachtingspatroon van de huurder over het gehuurde bij het aangaan van de overeenkomst niet dermate zou moeten bijstellen dat geen sprake meer kan zijn van een gebrek. Of dat het geval is hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals de aard van het gebrek en de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren. Zie bijv. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga), waaruit volgt dat een beding waarbij de verhuurder verklaart dat voor zover hem bekend er geen asbest aanwezig is, maar de afwezigheid van asbest niet garandeert (bij een ouder pand) er niet aan in weg staat dat de huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten een asbestvrij pand te hebben gehuurd en dat het in beginsel aan de verhuurder is om een bedrijfspand voor het aangaan van de huur op gebreken te onderzoeken als daartoe aanleiding bestaat. Het feit dat de huurder een grote professionele partij was ten opzichte van de verhuurder vormde op zichzelf onvoldoende grond om de huurder gehouden te achten zelf onderzoek in te stellen. In hoeverre deze onderzoeksplicht van de verhuurder bij verhuur van bedrijfsruimte contractueel verlegd kan worden naar de huurder zal telkens afhangen van de omstandigheden van het individuele geval. Zie hierover ook art. 7:209, aant. 3.
e. Niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
Indien het verminderd huurgenot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend is geen sprake van een gebrek als bedoeld in lid 2. Hieronder vallen genotsverminderingen die veroorzaakt worden door een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid; bijvoorbeeld als de huurder door ziekte het gehuurde niet kan gebruiken, is het verminderde huurgenot toe rekenen aan huurder en dus geen sprake van een gebrek ex lid 2. Ook omstandigheden die het huurgenot beperken die hun oorzaak vinden in een tekortkoming van de huurder vallen binnen deze categorie. In de MvT wordt in dit verband gewezen op een klassieker betrekking hebbend op crediteursovermacht: HR 17 juni 1949, NJ 1949/544 (AKU/Stalen Steiger) (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Zie ook HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098, NJ 2008/85 (Amicitia) waar het ging over de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum waarin winkelruimte verhuurd was onder het begrip ‘gebrek’ vallen. De Hoge Raad oordeelde dat geen sprake was van een gebrek en overwoog dat:
“(…) van een ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’ in de zin van het tweede lid van dat artikel [art. 7:204; schr.] onder meer ook dan sprake is indien het gaat om een omstandigheid die ingevolge art. 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt (…)”.
De in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum komen naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders, aldus de Hoge Raad. Als sprake is van een gebrek, moet bij een aanspraak op schadevergoeding vervolgens aan de hand van art. 6:75 BW beoordeeld worden of de tekortkoming toerekenbaar is aan de verhuurder als schuldenaar (zie art. 208, aant. 1).
f. Coronacrisis en in dat verband getroffen overheidsmaatregelen
In HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJ 2023/2, m.nt. Huydecoper (prejudiciële beslissing) heeft de Hoge Raad beslist dat de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, door overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts beperkt kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, wél een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. Zie verder art. 7:212, aant. 3 onder c en art. 7:303, aant. 1.
4. Feitelijke stoornis zonder bewering van recht (lid 3, eerste gedeelte)
Een feitelijke stoornis door derden die zich niet beroepen op enig recht ex art. 7:211 vormt geen gebrek. Zo vormt verkeers- of stankoverlast geen gebrek, maar levert een feitelijke stoornis op (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 8). Het is aan de huurder zélf om tegen de overlastveroorzaker actie te ondernemen, bijvoorbeeld door het instellen van een vordering op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).
a. Overlast
Hier dienen twee situaties onderscheiden te worden.
De verhuurder verhuurt aan de overlastveroorzaker én de geplaagde huurder
Indien de verhuurder geen gebruikmaakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, dan levert dit nalaten een gebrek in de zin van lid 2 op jegens zijn geplaagde huurder (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9). Deze regel gold ook al onder het oude recht; zie HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993/167 (Van Gent/Wijnands); HR 5 oktober 1990, ECLI:NL:HR:1990:AB9186, NJ 1991/295 (Sloots/Lazaroski) en HR 27 september 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0346, NJ 1992/231 (Rienks/Amsterdam). Zie ook Hof Den Bosch 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2955, WR 2019/126, m.nt. De Waal waarbij de verhuurder zich in zijn hoedanigheid als lid van de VvE te weinig had ingespannen om lekkage te verhelpen. Los hiervan kan de verhuurder uiteraard ook zónder dat er direct sprake is van klagende huurders ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens ernstige overlast door de huurder; zie HR 8 juli 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC0456, NJ 1988/81 (Van Krieken/Beter Wonen), waarbij de geplaagde huurders waren vertrokken waarna de verhuurder met leegstand kampte.
De verhuurder is niet tevens verhuurder van de overlastveroorzaker
Indien er geen contractuele band is tussen de verhuurder en de overlastveroorzaker (die huurder van een ander is of zelf eigenaar) kan de verhuurder hiervoor niet aansprakelijk gehouden worden indien hij niet optreedt jegens de overlastveroorzaker. Dit is alleen ánders indien dit in de huurovereenkomst (met de geplaagde huurder) is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming (art. 6:74 BW) indien hij geen actie onderneemt; er is echter géén sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9).
b. Burenrecht
De huurder die overlast ondervindt van zijn buurman (bijvoorbeeld wegens overhangende beplanting) kan op grond van het burenrecht (art. 5:37-59 BW) de buurman analoog aan de burenrechtelijke bepalingen aanspreken, aldus HR 24 januari 1992, NJ 1992/280 (Van Aken/Heideman). De huurder kan in ieder geval deze vordering instellen als de eigenaar/verhuurder hiertegen geen bezwaar heeft. De buurman die tégen de huurder een burenrechtelijke vordering wil instellen kan daarin slechts ontvangen worden indien de eigenaar/verhuurder in het geding wordt betrokken, aldus HR 24 januari 1992, NJ 1992/281 (Van Beek/Jansen).
5. Bewering van recht zonder feitelijke stoornis (lid 3, tweede gedeelte)
Enigszins overbodig wordt in lid 3 (ook) bepaald dat een bewering van recht zónder dat er sprake is van een feitelijke stoornis, geen gebrek oplevert. De huurder zou wel bij een reële dreiging waarbij hij in het ongewisse blijft of de dreiging een toekomstige feitelijke stoornis zal opleveren, in rechte kunnen optreden tegen de verhuurder en degene die beweert een recht te hebben. Dit wordt geconstrueerd in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 8) als een vordering (in kort geding) tot verbod of bevel door de huurder wegens dreiging van onmiddellijk gevaar van een feitelijke stoornis en daarmee van een gebrek. Vgl. HR 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284, NJ 2018/180, WR 2018/121, m.nt. E.E. van der Kamp.
6. Casuïstiek (lid 2)
Bij aant. 3 onder b is reeds aan de orde gekomen dat het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis heeft en zijn de hoofdcategorieën gebreken besproken. De casuïstiek onder het begrip gebrek is echter divers. Hierna volgt een aantal andere voorbeelden uit de rechtspraak (zie verder: GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 9 en 10).
Asbest
HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga): niet-hechtgebonden asbest, Hof Arnhem-Leeuwarden 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6635, r.o. 5.10: niet-hechtgebonden asbest, Ktr. Dordrecht 10 februari 2005, ECLI:NL:RBDOR:2005:AS7582: feit van algemene bekendheid dat ‘spuitasbest’ op stalen draagconstructies in de periode 1950-1978 veel werd toegepast. Verhuurder behoorde het gebrek daarom te kennen. Zie ook De Waal & Van der Hoek, WR 2011/14.
Faciliteiten
Ktr. Almere 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6748, WR 2018/70, m.nt. De Waal. Zonwering is onroerende aanhorigheid van gehuurde woning, op grond waarvan de bepaling dat de zonwering de volledige verantwoordelijkheid van de huurder is, strijdig met art. 7:204 (en art. 7:206, en 7:217) is en dus vernietigbaar. Keukenapparatuur maakt naar verkeersopvattingen geen onderdeel uit van het gehuurde en risico van gebreken daaraan kan wel volledig worden afgewenteld op huurder.
Gedrag verhuurder
HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219, NJ 1991/677 (Mijderwijk/Meijaard): het niet respecteren van de privacy (persoonlijke levenssfeer) van de overblijvende huurder bij toewijzing van een vrijgekomen onzelfstandige woonruimte door de verhuurder, HR 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3935, NJ 2002/26 (Sloun/William): of hinder, die door de verhuurder is veroorzaakt een tekortkoming oplevert, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768, NJ 2005/214 (Dunnewind/Schuitema): concurrentie door de verhuurder richting zijn huurder (zie hierover ook Reuder & Amiel, TvHB 2015/3, p. 151-154), Hof ’s-Hertogenbosch 10 mei 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ4184: verhuurder is persoonlijk betrokken geweest bij een steekincident met dodelijke afloop in de directe omgeving van het gehuurde.
Klimaatbeheersing, (geluids)isolatie
Hof Den Haag 26 oktober 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1987 en Hof ’s-Hertogenbosch 22 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:529: de enkele aanwezigheid van één of meer koudebruggen respectievelijk het enkele feit dat zich in een woning vocht- en schimmelproblemen hebben voorgedaan rechtvaardigt nog niet de conclusie dat sprake is van een gebrek. Zie hierover de noot van Kloosterman, WR 2022/38. Hof Den Haag 22 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1875: dat blokverwarming van een appartementencomplex ’s nachts lager wordt gezet (tussen 15-20 °C) levert geen gebrek op. Hof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2131, TvHB 2020/12, m.nt. Le Grand: isolatie van als café verhuurde bedrijfsruimte onder de maat, verhuurder moet akoestische herstelmaatregelen treffen. Hof Amsterdam 27 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO6731: onaangenaam warm binnenklimaat winkelcentrum levert gebrek op. Rb. Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619: gelet op hedendaagse opvattingen over verduurzaming wordt de aanwezigheid van enkel glas bij een 17e-eeuws monumentaal pand vanwege een aantal specifieke omstandigheden van dit geval door de kantonrechter als gebrek aangemerkt.
Loden waterleidingen
Hof Amsterdam 11 oktober 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2874: de aanwezigheid van loden waterleidingen in combinatie met een loodverontreiniging van meer dan 5 microgram lood per liter drinkwater levert een zodanig ernstig gebrek op dat naar het voorlopig oordeel van het hof een huurprijsverlaging van 40% gerechtvaardigd is (en 60% bij een normoverschrijding van meer dan 10 microgram lood per liter). Hierbij wordt o.a. in aanmerking genomen dat deze norm ook in het Gebrekenboek van de Huurcommissie is opgenomen.
Ongedierte
Hof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922, WR 2015/106, m.nt. De Groot: aanwezigheid bedwantsen i.c. geen gebrek. Krachtens art. 7:217 jo. de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen is de huurder in beginsel gehouden tot het bestrijden van ongedierte. Ongedierte kan wel een gebrek opleveren; bijvoorbeeld als door de constructie van de woning bestrijding van bijvoorbeeld bed-bugs extra moeilijk is. Ktr. Amsterdam 21 januari 2009, WR 2009/97: muizenplaag in beginsel geen gebrek.
Strijd met publiekrechtelijke regelgeving
Hof Den Haag 21 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:876, WR 2020/130, m.nt. Vrakking: het feit dat de (voor onderverhuur aan expats bestemde) woonruimte alleen gebruikt mag worden door bewoners die over een huisvestingsvergunning beschikken levert een gebrek op, Hof Amsterdam 20 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:136: planologische belemmering om supermarkt te exploiteren geen gebrek, omdat de verhuurder slechts was gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen (en niet als supermarkt), Hof Arnhem 4 september 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX6413, WR 2013/14, m.nt. Van Strijen: contractuele bestemming is in strijd met het bestemmingsplan, hetgeen een gebrek oplevert, Hof Den Haag 31 maart 2006, ECLI:NL:GHSGR:2006:AX1068, WR 2006/107, m.nt. De Waal: geen exploitatievergunning voor verhuurd horecapand vanwege het niet voldoen aan bouwvergunningsvoorschriften door de verhuurder, levert een gebrek op. Zie verder ook de noot van Van Strijen bij WR 2022/103, Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6038, WR 2019/134, m.nt. Tuinman: een zaak met een dakconstructie die niet voldoet aan de voorschriften van het vigerende bouwbesluit verschaft reeds om die reden niet het te verwachten genot. Zie ook Van Rappard e.a., WR 2020/62: als een kantoorpand met een oppervlakte van meer dan 100 m2 per 1 januari 2023 niet voldoet aan de label C-verplichting (in de zin van het Besluit energieprestatie gebouwen) en dit leidt tot een verstoring van het huurgenot, kan er sprake zijn van een gebrek ex lid 2.
Veiligheid
HR 25 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI7179 (Blokbouw/Bouma), WR 2010/73, m.nt. Kloosterman: kabeluitloopbeveiliging van een verhuurd hijskraantje voldoet niet aan veiligheidseisen, Ktr. Utrecht 18 juli 2007, ECLI:NL:RBUTR:2007:BC4753: niet naleving brandvoorzieningen en aanschrijvingen gemeente. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7388: de combinatie van lekkages en de verouderde staat van de elektrische installatie van de woning leveren een gevaarzettende situatie op.
Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.
T&C BW, commentaar op art. 7:204 BW
Gebreken verhuurde zaak
J.A. Tuinman, actueel t/m 01-07-2024
01-07-2024
01-08-2003 tot: -
J.A. Tuinman
T&C BW, commentaar op art. 7:204 BW
Corona (V)
Verbintenissenrecht / Overeenkomst
Huurrecht / Verplichtingen huurder en verhuurder
gebrek
corona
Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 204
1. Algemeen
a. Inleiding
Het begrip gebrek is het equivalent van het begrip ‘tekortkoming’ uit het algemeen verbintenissenrecht, maar dan toegespitst op het te verwachten huurgenot (op grond van onder meer de eigenschappen van de verhuurde zaak). Deze bepaling waarin het begrip gebrek wordt gedefinieerd is daarmee als het ware het hart van de ‘gebrekenregeling’. De gebrekenregeling bestaat verder uit een stelsel van rechten en verplichtingen met betrekking tot gebreken, uitgewerkt in art. 7:205-211, overigens in aanvulling op de ‘gewone’ regels van Boek 3 en 6 (zie art. 7:205). Verder wordt de omvang van plichten en rechten die samenhangen met een gebrek begrensd door de verdeling van het onderhoud van de verhuurde zaak tussen partijen, zoals die volgt uit de wet (zie art. 7:217 en 7:240) en de huurovereenkomst.
b. Dwingend of regelend recht?
Verhuur van woonruimte
Bij verhuur van woonruimte is het artikel van (semi-)dwingend recht (ex art. 7:242 lid 1). Hierdoor kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke definitie van het begrip gebrek in lid 2 (tenzij het gaat om herstellingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen). De achtergrond hiervan ligt mede op het vlak van de volkshuisvesting. Door de positie van de woonruimtehuurder bij achterstallig onderhoud te versterken moet een stimulans ontstaan voor woningonderhoud en dit past bij het streven van de overheid om de onderhoudstoestand van het woningenbestand op peil te houden (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 15). De huurder die een bouwvallig huis met gebreken huurt, waar hij bij aanvang van de huur mee bekend was en waarbij zelfs de huurprijs is afgestemd op die slechte toestand, kan dus niettemin herstel verlangen ex art. 7:206. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) wordt indien nodig ambtshalve een oordeel gegeven over de aanwezigheid van gebreken en de invloed daarvan op de huurprijs (art. 12 lid 1 UHW). Op de voet van art. 7:241 is in het Besluit gebreken (Bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte) semi-dwingendrechtelijk bepaald welke tekortkomingen bij verhuur van woonruimte in ieder geval als gebrek worden aangemerkt. Zie hierover bijv. Kloosterman, WR 2016/106.
Afwijking door middel van standaardregeling (art. 6:214 BW)
De wetgever heeft wel uitdrukkelijk de mogelijkheid opengesteld voor afwijking van de semi-dwingende wettelijke gebrekenregeling bij woonruimte door middel van een standaardregeling als bedoeld in art. 6:214 BW. Huurdersverenigingen worden door de wetgever voldoende in staat geacht voor goedkoop en efficiënt onderhoud te zorgen (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 7).
Verhuur van alle overige categorieën (niet zijnde woonruimte)
Voor alle overige categorieën van verhuur is de bepaling van regelend recht. Door een van lid 2 afwijkende definitie van het begrip gebrek overeen te komen kunnen de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen van de gebrekenregeling (art. 7:206 lid 3 en 7:209) goeddeels buiten spel komen te staan. Een afwijkende invulling van het begrip gebrek kan bovendien ook (stilzwijgend) besloten liggen in de overeenkomst en afgeleid worden uit de omstandigheden van het geval. Bij de huur van een bouwvallige schuur tegen een lage huurprijs zal aangenomen mogen worden dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak ging en daarom komt op de verhuurder geen herstelplicht te rusten (vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Een ander voorbeeld is dat de huurder een lage huurprijs betaalt en in ruil daarvoor geen onderhoud verlangt of zelf tot onderhoud verplicht is (als tegenprestatie in natura — zie ook art. 7:201, aant. 2 onder c). Voor alle huur behalve die van woonruimte — dus ook bij huur van art. 290-ruimte en art. 230a-ruimte — geldt dat partijen via deze weg van de bepaling mogen afwijken. Zie hierover verder: Vrakking, WR 2015/1.
2. Verplichtingen verhuurder met betrekking tot gebreken (lid 1)
Lid 1 bevat enkel een inleidende bepaling op de verplichtingen van de verhuurder inzake gebreken van de zaak en mist in feite zelfstandige betekenis. Dit zou anders komen te liggen als het regelend karakter van de bepaling bij huur van niet-woonruimte zo ver gaat dat ook van lid 1 ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, in die zin dat overeengekomen wordt dat de daarin bedoelde verplichtingen van de verhuurder inzake gebreken rechtstreeks en geheel kunnen worden uitgesloten (inclusief het dwingendrechtelijke deel van de gebrekenregeling). Op deze mogelijkheid — die door de wetgever klaarblijkelijk over het hoofd is gezien — is door A-G Huydecoper gewezen (zie alinea’s 43-45 van zijn conclusie voor HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga)).
3. Definitie gebrek (lid 2)
a. Conformiteit
Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De term gebrek is in wezen niet betrokken op de verhuurde zaak, maar op de prestaties die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het overeengekomen gebruik (art. 7:203) (zie Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, p. 11 en 12). Deze 'prestaties' van de verhuurder omvatten in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zodra gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten het normale gebruik van het gehuurde verhinderen, zullen dit — behoudens andersluidende afspraak als het gaat om niet-woonruimte — ‘omstandigheden’ zijn die in de regel een gebrek opleveren in de zin van lid 2.
b. Ruime betekenis
Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Zie ook HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278 (Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid), waar het ging om de verslechterde bereikbaarheid van een stuk strand waarop een strandtent werd geëxploiteerd. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat noch in de tekst van lid 2 noch in de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt is te vinden voor een enge uitleg van het begrip gebrek. Naast de staat van het gehuurde en de materiële eigenschappen kan het genot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten zich ook uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. Echter, de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten in verband met de coronapandemie valt — ondanks dat deze omstandigheid niet aan de huurder valt toe te rekenen — buiten het bereik van het artikel. Algemene overheidsmaatregelen ter bestrijding van een uitzonderlijke, de volksgezondheid treffende omstandigheid van algemene aard hebben geen betrekking op de verhuurde zaak en omdat uit de wetsgeschiedenis niet volgt dat bedoeld is dit soort omstandigheden aan te merken als een gebrek, valt deze omstandigheid buiten het bereik van het artikel (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJ 2023/2, m.nt. Huydecoper (Corona-arrest)).
c. Objectieve norm
De wettelijke definitie van gebrek in lid 2 is geobjectiveerd. In dit opzicht gaat het er niet om wat de(ze) huurder, maar wat een — doorsnee — huurder mag verwachten en hetgeen verwacht mag worden ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, als wel aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Zo mag de huurder van een verwaarloosde zaak van de verhuurder in beginsel dus verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Zoals hierboven (onder a) vermeld, is het maken van afwijkende afspraken ten nadele van de huurder (ingevolge art. 7:242 lid 1) niet mogelijk als de verhuurde zaak woonruimte betreft. Deze beperking wordt overigens enigszins gerelativeerd door de toevoeging ‘van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Van een (goed onderhouden) monumentaal grachtenpand mag men niet hetzelfde huurgenot verwachten als van een (goed onderhouden) nieuwbouwwoning.
d. Onderzoeks- en informatieplicht
Wanneer de huurder — van niet-woonruimte — op grond van een onderzoeksplicht bij het aangaan van de huur zelf (ook) op de hoogte had behoren te zijn van de aanwezigheid van het gebrek, dringt de vraag zich op of dit tevens het verwachtingspatroon van de huurder over het gehuurde bij het aangaan van de overeenkomst niet dermate zou moeten bijstellen dat geen sprake meer kan zijn van een gebrek. Of dat het geval is hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals de aard van het gebrek en de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren. Zie bijv. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga), waaruit volgt dat een beding waarbij de verhuurder verklaart dat voor zover hem bekend er geen asbest aanwezig is, maar de afwezigheid van asbest niet garandeert (bij een ouder pand) er niet aan in weg staat dat de huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten een asbestvrij pand te hebben gehuurd en dat het in beginsel aan de verhuurder is om een bedrijfspand voor het aangaan van de huur op gebreken te onderzoeken als daartoe aanleiding bestaat. Het feit dat de huurder een grote professionele partij was ten opzichte van de verhuurder vormde op zichzelf onvoldoende grond om de huurder gehouden te achten zelf onderzoek in te stellen. In hoeverre deze onderzoeksplicht van de verhuurder bij verhuur van bedrijfsruimte contractueel verlegd kan worden naar de huurder zal telkens afhangen van de omstandigheden van het individuele geval. Zie hierover ook art. 7:209, aant. 3.
e. Niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid
Indien het verminderd huurgenot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend is geen sprake van een gebrek als bedoeld in lid 2. Hieronder vallen genotsverminderingen die veroorzaakt worden door een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid; bijvoorbeeld als de huurder door ziekte het gehuurde niet kan gebruiken, is het verminderde huurgenot toe rekenen aan huurder en dus geen sprake van een gebrek ex lid 2. Ook omstandigheden die het huurgenot beperken die hun oorzaak vinden in een tekortkoming van de huurder vallen binnen deze categorie. In de MvT wordt in dit verband gewezen op een klassieker betrekking hebbend op crediteursovermacht: HR 17 juni 1949, NJ 1949/544 (AKU/Stalen Steiger) (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14). Zie ook HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098, NJ 2008/85 (Amicitia) waar het ging over de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum waarin winkelruimte verhuurd was onder het begrip ‘gebrek’ vallen. De Hoge Raad oordeelde dat geen sprake was van een gebrek en overwoog dat:
“(…) van een ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’ in de zin van het tweede lid van dat artikel [art. 7:204; schr.] onder meer ook dan sprake is indien het gaat om een omstandigheid die ingevolge art. 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt (…)”.
De in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum komen naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders, aldus de Hoge Raad. Als sprake is van een gebrek, moet bij een aanspraak op schadevergoeding vervolgens aan de hand van art. 6:75 BW beoordeeld worden of de tekortkoming toerekenbaar is aan de verhuurder als schuldenaar (zie art. 208, aant. 1).
f. Coronacrisis en in dat verband getroffen overheidsmaatregelen
In HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJ 2023/2, m.nt. Huydecoper (prejudiciële beslissing) heeft de Hoge Raad beslist dat de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, door overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts beperkt kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, wél een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. Zie verder art. 7:212, aant. 3 onder c en art. 7:303, aant. 1.
4. Feitelijke stoornis zonder bewering van recht (lid 3, eerste gedeelte)
Een feitelijke stoornis door derden die zich niet beroepen op enig recht ex art. 7:211 vormt geen gebrek. Zo vormt verkeers- of stankoverlast geen gebrek, maar levert een feitelijke stoornis op (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 8). Het is aan de huurder zélf om tegen de overlastveroorzaker actie te ondernemen, bijvoorbeeld door het instellen van een vordering op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).
a. Overlast
Hier dienen twee situaties onderscheiden te worden.
De verhuurder verhuurt aan de overlastveroorzaker én de geplaagde huurder
Indien de verhuurder geen gebruikmaakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, dan levert dit nalaten een gebrek in de zin van lid 2 op jegens zijn geplaagde huurder (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9). Deze regel gold ook al onder het oude recht; zie HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993/167 (Van Gent/Wijnands); HR 5 oktober 1990, ECLI:NL:HR:1990:AB9186, NJ 1991/295 (Sloots/Lazaroski) en HR 27 september 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0346, NJ 1992/231 (Rienks/Amsterdam). Zie ook Hof Den Bosch 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2955, WR 2019/126, m.nt. De Waal waarbij de verhuurder zich in zijn hoedanigheid als lid van de VvE te weinig had ingespannen om lekkage te verhelpen. Los hiervan kan de verhuurder uiteraard ook zónder dat er direct sprake is van klagende huurders ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens ernstige overlast door de huurder; zie HR 8 juli 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC0456, NJ 1988/81 (Van Krieken/Beter Wonen), waarbij de geplaagde huurders waren vertrokken waarna de verhuurder met leegstand kampte.
De verhuurder is niet tevens verhuurder van de overlastveroorzaker
Indien er geen contractuele band is tussen de verhuurder en de overlastveroorzaker (die huurder van een ander is of zelf eigenaar) kan de verhuurder hiervoor niet aansprakelijk gehouden worden indien hij niet optreedt jegens de overlastveroorzaker. Dit is alleen ánders indien dit in de huurovereenkomst (met de geplaagde huurder) is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming (art. 6:74 BW) indien hij geen actie onderneemt; er is echter géén sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9).
b. Burenrecht
De huurder die overlast ondervindt van zijn buurman (bijvoorbeeld wegens overhangende beplanting) kan op grond van het burenrecht (art. 5:37-59 BW) de buurman analoog aan de burenrechtelijke bepalingen aanspreken, aldus HR 24 januari 1992, NJ 1992/280 (Van Aken/Heideman). De huurder kan in ieder geval deze vordering instellen als de eigenaar/verhuurder hiertegen geen bezwaar heeft. De buurman die tégen de huurder een burenrechtelijke vordering wil instellen kan daarin slechts ontvangen worden indien de eigenaar/verhuurder in het geding wordt betrokken, aldus HR 24 januari 1992, NJ 1992/281 (Van Beek/Jansen).
5. Bewering van recht zonder feitelijke stoornis (lid 3, tweede gedeelte)
Enigszins overbodig wordt in lid 3 (ook) bepaald dat een bewering van recht zónder dat er sprake is van een feitelijke stoornis, geen gebrek oplevert. De huurder zou wel bij een reële dreiging waarbij hij in het ongewisse blijft of de dreiging een toekomstige feitelijke stoornis zal opleveren, in rechte kunnen optreden tegen de verhuurder en degene die beweert een recht te hebben. Dit wordt geconstrueerd in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 8) als een vordering (in kort geding) tot verbod of bevel door de huurder wegens dreiging van onmiddellijk gevaar van een feitelijke stoornis en daarmee van een gebrek. Vgl. HR 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284, NJ 2018/180, WR 2018/121, m.nt. E.E. van der Kamp.
6. Casuïstiek (lid 2)
Bij aant. 3 onder b is reeds aan de orde gekomen dat het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis heeft en zijn de hoofdcategorieën gebreken besproken. De casuïstiek onder het begrip gebrek is echter divers. Hierna volgt een aantal andere voorbeelden uit de rechtspraak (zie verder: GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 9 en 10).
Asbest
HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980, NJ 2010/474 (KPN/Tamminga): niet-hechtgebonden asbest, Hof Arnhem-Leeuwarden 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6635, r.o. 5.10: niet-hechtgebonden asbest, Ktr. Dordrecht 10 februari 2005, ECLI:NL:RBDOR:2005:AS7582: feit van algemene bekendheid dat ‘spuitasbest’ op stalen draagconstructies in de periode 1950-1978 veel werd toegepast. Verhuurder behoorde het gebrek daarom te kennen. Zie ook De Waal & Van der Hoek, WR 2011/14.
Faciliteiten
Ktr. Almere 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6748, WR 2018/70, m.nt. De Waal. Zonwering is onroerende aanhorigheid van gehuurde woning, op grond waarvan de bepaling dat de zonwering de volledige verantwoordelijkheid van de huurder is, strijdig met art. 7:204 (en art. 7:206, en 7:217) is en dus vernietigbaar. Keukenapparatuur maakt naar verkeersopvattingen geen onderdeel uit van het gehuurde en risico van gebreken daaraan kan wel volledig worden afgewenteld op huurder.
Gedrag verhuurder
HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219, NJ 1991/677 (Mijderwijk/Meijaard): het niet respecteren van de privacy (persoonlijke levenssfeer) van de overblijvende huurder bij toewijzing van een vrijgekomen onzelfstandige woonruimte door de verhuurder, HR 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3935, NJ 2002/26 (Sloun/William): of hinder, die door de verhuurder is veroorzaakt een tekortkoming oplevert, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768, NJ 2005/214 (Dunnewind/Schuitema): concurrentie door de verhuurder richting zijn huurder (zie hierover ook Reuder & Amiel, TvHB 2015/3, p. 151-154), Hof ’s-Hertogenbosch 10 mei 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ4184: verhuurder is persoonlijk betrokken geweest bij een steekincident met dodelijke afloop in de directe omgeving van het gehuurde.
Klimaatbeheersing, (geluids)isolatie
Hof Den Haag 26 oktober 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1987 en Hof ’s-Hertogenbosch 22 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:529: de enkele aanwezigheid van één of meer koudebruggen respectievelijk het enkele feit dat zich in een woning vocht- en schimmelproblemen hebben voorgedaan rechtvaardigt nog niet de conclusie dat sprake is van een gebrek. Zie hierover de noot van Kloosterman, WR 2022/38. Hof Den Haag 22 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1875: dat blokverwarming van een appartementencomplex ’s nachts lager wordt gezet (tussen 15-20 °C) levert geen gebrek op. Hof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2131, TvHB 2020/12, m.nt. Le Grand: isolatie van als café verhuurde bedrijfsruimte onder de maat, verhuurder moet akoestische herstelmaatregelen treffen. Hof Amsterdam 27 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO6731: onaangenaam warm binnenklimaat winkelcentrum levert gebrek op. Rb. Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619: gelet op hedendaagse opvattingen over verduurzaming wordt de aanwezigheid van enkel glas bij een 17e-eeuws monumentaal pand vanwege een aantal specifieke omstandigheden van dit geval door de kantonrechter als gebrek aangemerkt.
Loden waterleidingen
Hof Amsterdam 11 oktober 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2874: de aanwezigheid van loden waterleidingen in combinatie met een loodverontreiniging van meer dan 5 microgram lood per liter drinkwater levert een zodanig ernstig gebrek op dat naar het voorlopig oordeel van het hof een huurprijsverlaging van 40% gerechtvaardigd is (en 60% bij een normoverschrijding van meer dan 10 microgram lood per liter). Hierbij wordt o.a. in aanmerking genomen dat deze norm ook in het Gebrekenboek van de Huurcommissie is opgenomen.
Ongedierte
Hof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922, WR 2015/106, m.nt. De Groot: aanwezigheid bedwantsen i.c. geen gebrek. Krachtens art. 7:217 jo. de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen is de huurder in beginsel gehouden tot het bestrijden van ongedierte. Ongedierte kan wel een gebrek opleveren; bijvoorbeeld als door de constructie van de woning bestrijding van bijvoorbeeld bed-bugs extra moeilijk is. Ktr. Amsterdam 21 januari 2009, WR 2009/97: muizenplaag in beginsel geen gebrek.
Strijd met publiekrechtelijke regelgeving
Hof Den Haag 21 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:876, WR 2020/130, m.nt. Vrakking: het feit dat de (voor onderverhuur aan expats bestemde) woonruimte alleen gebruikt mag worden door bewoners die over een huisvestingsvergunning beschikken levert een gebrek op, Hof Amsterdam 20 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:136: planologische belemmering om supermarkt te exploiteren geen gebrek, omdat de verhuurder slechts was gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen (en niet als supermarkt), Hof Arnhem 4 september 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX6413, WR 2013/14, m.nt. Van Strijen: contractuele bestemming is in strijd met het bestemmingsplan, hetgeen een gebrek oplevert, Hof Den Haag 31 maart 2006, ECLI:NL:GHSGR:2006:AX1068, WR 2006/107, m.nt. De Waal: geen exploitatievergunning voor verhuurd horecapand vanwege het niet voldoen aan bouwvergunningsvoorschriften door de verhuurder, levert een gebrek op. Zie verder ook de noot van Van Strijen bij WR 2022/103, Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6038, WR 2019/134, m.nt. Tuinman: een zaak met een dakconstructie die niet voldoet aan de voorschriften van het vigerende bouwbesluit verschaft reeds om die reden niet het te verwachten genot. Zie ook Van Rappard e.a., WR 2020/62: als een kantoorpand met een oppervlakte van meer dan 100 m2 per 1 januari 2023 niet voldoet aan de label C-verplichting (in de zin van het Besluit energieprestatie gebouwen) en dit leidt tot een verstoring van het huurgenot, kan er sprake zijn van een gebrek ex lid 2.
Veiligheid
HR 25 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI7179 (Blokbouw/Bouma), WR 2010/73, m.nt. Kloosterman: kabeluitloopbeveiliging van een verhuurd hijskraantje voldoet niet aan veiligheidseisen, Ktr. Utrecht 18 juli 2007, ECLI:NL:RBUTR:2007:BC4753: niet naleving brandvoorzieningen en aanschrijvingen gemeente. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7388: de combinatie van lekkages en de verouderde staat van de elektrische installatie van de woning leveren een gevaarzettende situatie op.