HR, 24-04-2020, nr. 19/00457

Nu het hof Amsterdam een koerswijziging heeft ingezet en het middel juist klaagt over de nieuwe koers van dit hof, bespreek ik de problematiek eerst in algemene zin. Daarna bespreek ik onder 3 de klachten van het middel.

De problematiek laat zich als volgt afbakenen. Het gaat om:

(i) geliberaliseerde huur van woonruimte, waarbij

(ii) in de huurovereenkomst de per betaalperiode te betalen prijs is uitgesplitst in een bedrag dat moet worden betaald als (kale) huurprijs en een of meerdere bedragen voor kosten. Deze kosten betreffen:

(iii) enerzijds een voorschot voor, kort gezegd, nutsvoorzieningen met een individuele meter en

(iv) voorts servicekosten bestaande uit een bedrag voor stoffering/meubilering/overige inventaris respectievelijk voor ‘furniture’ en

(v) kosten voor de VvE-bijdragen.

Het gaat in deze zaak met name om de contractueel vastgelegde bedragen voor de servicekosten. De kwestie van de doorberekening van de kosten voor de VvE is een variant op de problematiek van de servicekosten, zoals nog zal blijken.

Over de betekenis van dergelijke contractueel vastgelegde bedragen voor de servicekosten bij huur van geliberaliseerde woonruimte bestaat van verschil van inzicht.

Volgens de ene opvatting volgt uit art. 7:259 lid 1 BW dwingendrechtelijk dat indien partijen in een geliberaliseerde huurovereenkomst een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk moet zijn. Dit betekent dat het bedrag in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. Het is aan de rechter om dit te beoordelen. Zie hiervoor onder meer het onder 2.5 geciteerde arrest van het hof Amsterdam.

Volgens de andere opvatting bestaat contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, waarbij geen relatie met de werkelijke kosten hoeft te bestaan. Het is in deze opvatting dus niet de taak van de rechter om te beoordelen of het door partijen in een geliberaliseerde huurovereenkomst overeengekomen bedrag redelijk is. Zie hiervoor het onder 2.6 geciteerde in cassatie bestreden arrest.3.

In het in cassatie bestreden arrest komt het hof Amsterdam terug van de rechtsopvatting die blijkt uit onder meer Hof Amsterdam 9 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1761, JHV 2017/18 m.nt. T. Gardenbroek. Het arrest uit 2017 betrof een geval waarin een totale huursom per betaalperiode van € 995,-, inclusief voorschotten voor onder meer Nuon, water en kabel, was overeengekomen. Deze som omvatte naast een huurprijs van € 595,- onder meer een bedrag voor stoffering/meubilering/overige inventaris van € 200,- per huurperiode. Het hof overwoog over dat laatste bedrag:

“3.4 In de onderhavige zaak staat de vraag centraal wat, in geval van een geliberaliseerde huurprijs, ter zake van servicekosten de strekking is van artikel 7:259 lid 1 BW dat sedert 1 juli 2014 inwerking is getreden. (…)

De letterlijke tekst van de eerste zin van artikel 7:259 lid 1 BW luidt “de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot (…) de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen.” Hoewel de bewoordingen van die tekst duidelijk zijn, dient toch te worden stilgestaan bij de strekking van die bepaling in het licht van haar totstandkomingsgeschiedenis. Dat komt omdat [appellant] met zijn betoog, naar het hof begrijpt, stelt dat artikel 7:259 BW ook bij een geliberaliseerde huurprijs de servicekosten aan een maximum verbindt (namelijk het bedrag dat de huurcommissie bij niet-geliberaliseerde huur zou hebben vastgesteld), omdat de strekking van artikel 7:259 BW bij zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur dezelfde is, namelijk de overeengekomen servicekosten in alle redelijkheid te maximeren teneinde te voorkomen dat de (kale) huurprijsbescherming wordt omzeild. Met zijn betoog bedoelt [appellant], naar het hof aanneemt, niet te bepleiten dat bij geliberaliseerde verhuur de servicekosten maximaal de hoogte hebben van het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

Hetgeen [appellant] heeft opgemerkt over de strekking van art 7:259 BW is op zichzelf terecht. Dat leidt echter niet tot de door [appellant] getrokken conclusie.

Bij niet-geliberaliseerde huur kan het oordeel van de huurcommissie worden ingeroepen over de hoogte van de servicekosten, waarbij de beoordeling plaatsvindt aan de hand van het in artikel 7:260 lid 3 BW bedoelde, door de verhuurder ingevulde, formulier. “Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voor te schrijven overzicht, zal de huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. Deze bedragen zullen eveneens bij ministeriële regeling worden vastgesteld” (MvT p. 8, kamerstukken 33689). Hieruit volgt enerzijds dat de bij ministeriële regeling vast te stellen bedragen die bedragen zijn die als minimaal redelijk worden beschouwd en anderzijds, dat de verhuurder de redelijkheid van de - kennelijk hogere - bedragen die hij in rekening wenst te brengen kan aantonen.

Bij geliberaliseerde huur, zoals in het onderhavige geval, staat de weg naar de huurcommissie echter niet open omdat artikel 7:260 BW niet van toepassing is. Om in een dergelijke situatie gevolg te geven aan de strekking van de wet, namelijk het in redelijkheid maximeren van de servicekosten, kan derhalve niet de weg worden gevolgd die voor niet-geliberaliseerde huurprijzen geldt. Het hof acht het onder deze omstandigheid redelijk het (dwingendrechtelijke) artikel 7:259 lid 1 eerste zin BW in het geval van een geliberaliseerde huurprijs aldus uit te leggen, dat indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De stelplicht en de bewijslast dat de overeengekomen servicekosten niet redelijk zijn berusten krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv. bij de huurder.”

In de zaak die thans in cassatie speelt, overwoog het hof Amsterdam:

“3.3 De grieven stellen de vraag aan de orde of [de Huurder] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.

Het hof is van oordeel dat [de Huurder] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).

Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens. (…)

Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in (…)

De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013): “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.”

Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel oók geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.

In het onderhavige geval hebben [de Verhuurder] en [de Huurder] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de Huurder] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [De Huurder] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [de Verhuurder] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [de Huurder] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.

Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [de Huurder] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.”

Hierna bespreek ik achtereenvolgens het wettelijk systeem van prijsbescherming bij woonruimte in algemene zin, het begrip servicekosten, de regeling van de betalingsverplichting voor servicekosten waarbij afzonderlijk zal worden ingegaan op de regeling zoals deze gold tot 1 juli 2014 en de regeling zoals deze geldt vanaf 1 juli 2014, en tenslotte het belang van de kwalificatie van door de huurder aan de verhuurder verschuldigde bedragen als servicekosten. Daarna kom ik tot een standpuntbepaling.

Het wettelijk systeem

In het woonruimtehuurrecht bestaat al lange tijd controle op (elementen van) de bedragen die de huurder aan de verhuurder dient te betalen.

Voor de huur van woonruimte in de zin van artikel 7:232 e.v. BW zijn thans bepalingen opgenomen in afdeling 5 van titel 7.4 BW en de daarop gebaseerde regelgeving waaronder het Besluit Servicekosten. Deze bepalingen zien alle op niet-geliberaliseerde huur (gereguleerde huur) en voor een deel op geliberaliseerde huur (vrije sectorhuur).

Voor zover het niet-geliberaliseerde huur betreft zijn ook bepalingen opgenomen in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (hierna: UHW) en de daarop gebaseerde regelgeving, waaronder het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: BHW) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

Geliberaliseerde woonruimte betreft, zo volgt uit artikel 7:247 BW, de huurovereenkomst die betrekking heeft op (i) een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW, (ii) ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt die het op dat moment geldende maximum (de zogenaamde liberalisatiegrens) overschreed,4.en die (iii) op of na 1 juli 1994 is aangegaan of een nieuwbouwwoning betreft die voor het eerst op of na 1 juli 1989 is bewoond. In deze zaak gaat het om geliberaliseerde woonruimte (arrest hof rov. 3.4).

Hoewel artikel 7:201 lid 1 BW spreekt van de door de huurder te verrichten ‘tegenprestatie’, spreekt afdeling 7.4.5 BW inzake de huur van woonruimte over de “prijs”. In deze afdeling wordt onder prijs verstaan “het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt” (artikel 7:237 lid 1 BW). Wat betreft de verschillende soorten geldelijke5.betalingsverplichtingen van de huurder, bevat afdeling 7.4.5 BW thans bepalingen over:6.

(i) de huurprijs: de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte (artikel 7:237 lid 2 BW, ook wel de ‘kale’ huurprijs genoemd);

(ii) de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (artikel 7:237 lid 3 BW);

(iii) de servicekosten: de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (artikel 7:237 lid 3 BW); en

(iv) (sinds 1 september 2016)7.de energieprestatievergoeding (EPV): de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen (artikel 7:237 lid 4 BW).

(v) Voorts is er een regel over ‘onredelijke voordelen’: volgens artikel 7:264 lid 1 BW is nietig, elk in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Het tweede lid van dit artikel bevat een vergelijkbare bepaling voor door of tegenover een derde overeengekomen niet redelijke voordelen.

Onderafdeling 2 van afdeling 7.4.5 BW bevat nadere regels over de huurprijzen en andere vergoedingen. Alle bepalingen uit onderafdeling 2 zijn krachtens art. 7:265 BW van dwingend recht – dus ook voor geliberaliseerde woonruimte − voor zover uit die bepalingen zelf niet anders voortvloeit. De contractsvrijheid van partijen wordt door de bepalingen uit onderafdeling 2 in ieder geval beperkt in het belang van de huurder.8.

Artikel 7:246 BW bepaalt dat partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen, tenzij uit onderafdeling 2 van afdeling 7.4.5 BW anders voortvloeit. Paragraaf 1 (Huurprijzen) van onderafdeling 7.4.5.2 BW bevat onder meer bepalingen over de mogelijkheid tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW), de toetsing van de redelijkheid van een eenzijdig voorgestelde huurprijswijziging (artikel 7:250-7:254 BW), de frequentie van de huurprijsverhoging (artikel 7:251 BW), de toetsing van de huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 BW) en de verlaging van de te betalen huurprijs bij gebreken (artikel 7:257 BW).

Paragraaf 2 (Andere vergoedingen) van onderafdeling 7.4.5.2 BW bevat onder meer bepalingen over de vaststelling van de huurprijs en het voorschot voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de overige servicekosten bij all-in huurprijzen (artikel 7:258 BW), de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de overige servicekosten (artikel 7:259 BW), het beroep op de huurcommissie (artikel 7:260 BW), de verhoging van het voorschotbedrag (artikel 7:261 BW) en de toetsing van de redelijkheid van een energieprestatievergoeding (artikel 7:261a BW).

Op geliberaliseerde woonruimte zijn van toepassing de artikelen 7:249 (toetsing aanvangshuurprijs door huurcommissie), 7:251 (frequentie verhoging huurprijs), 7:259 (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten), 7:261 lid 1 (frequentie verhoging voorschotbedrag) en 7:264 (onredelijk voordeel). Vergaande huurprijsbescherming van de huurder van geliberaliseerde (duurdere) woonruimte werd onnodig geacht.9.

Het begrip servicekosten

Het begrip servicekosten heeft in de loop van de tijd enige veranderingen ondergaan.

Tot aan de invoering van titel 7.4 BW per 1 augustus 2003 vielen onder servicekosten ook leveringen van zaken en diensten die geen verband hielden met de bewoning van de woonruimte, zoals het verstrekken van zorg of van maaltijden.10.Dit is vervallen omdat het onwenselijk werd geacht dat de huurcommissie, die is toegerust om huur van woonruimte te beoordelen, ook uitspraken zou moeten doen over in rekening gebrachte bedragen voor zorgverlening, recreatie, maaltijden en dergelijke.11.

Tot 1 juli 2014 werden in de wet de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter niet afzonderlijk geregeld, maar vielen zij onder het begrip servicekosten. Deze wijziging komt hierna nog aan bod onder 2.33.1 e.v.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW). In het Besluit Servicekosten is voorzien in een aanwijzing van vergoedingen als servicekosten.12.Artikel 1 van dit Besluit verwijst naar de bijlage voor een overzicht van zaken en diensten waarvoor de in rekening gebrachte kosten in ieder geval worden aangemerkt als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. De bijlage noemt de volgende zaken en diensten:

“1. Warmtevoorzieningen

a. de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten;

b. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.

Het Besluit Servicekosten bepaalt per categorie zaak of dienst in welke mate de kosten daarvan als woonservice kunnen worden doorberekend. Zo kunnen de taken van een huismeester bijvoorbeeld niet allemaal worden doorbelast aan de huurder en ook de posten verzekering en administratiekosten zijn concreet afgebakend.13.

Het overzicht van servicekosten in het Besluit Servicekosten is niet-limitatief.14.Verhuurder en huurder kunnen het eens worden over aard en omvang van te leveren zaken en diensten waarvoor een vergoeding verschuldigd is, ook indien deze zaken en diensten niet zijn opgenomen in het Besluit servicekosten.

De door partijen overeengekomen te leveren zaken of diensten waarvoor servicekosten moeten worden betaald, dienen onder het begrip servicekosten van artikel 7:237 lid 3 BW te vallen en dus te betreffen de in die bepaling bedoelde “overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte”.15.

In deze zaak gaat het om de kosten voor meubilering en stoffering en de VvE-bijdragen.

De vergoeding voor meubilering en stoffering valt blijkens artikel 3, aanhef en onder d, Besluit servicekosten onder servicekosten voor zover het gaat voor een vergoeding voor roerende zaken. De huurcommissie hanteert als beleid dat roerende zaken kunnen worden weggenomen zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken, zoals tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair.16.

De huurcommissie gaat in het algemeen uit van een geschatte levensduur van dergelijke zaken van vijf of tien jaar. In die periode mag jaarlijks 20% respectievelijk 10% van het aankoopbedrag worden afgeschreven en als kosten in rekening worden gebracht. Na deze periode vindt een herwaardering van de zaken plaats, doorgaans op basis van 60% van de oorspronkelijke waarde. Vervolgens mag opnieuw gedurende een periode van vijf of tien jaar jaarlijks 20% respectievelijk 10% van het restwaardebedrag worden afgeschreven en als kosten in rekening worden gebracht. Na die periode kan de waarde van de zaken opnieuw worden bepaald, mogelijk op € 0.

Appartementseigenaren van een in appartementsrechten gesplist gebouw als bedoeld in artikel 5:106 lid 1 BW dienen een regeling te treffen over de door hen gezamenlijk verschuldigde schulden en kosten, waaronder de jaarlijks aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) verschuldigde bijdragen (vergelijk artikel 5:112, lid 1 onder a en lid 2 onder c, BW). Ten aanzien van de VvE-bijdragen moet een onderscheid worden gemaakt.

Enerzijds is denkbaar dat de bijdrage die de verhuurder als appartementseigenaar (vaak maandelijks) verplicht is af te dragen aan de VvE vergoedingen bevat voor “zaken of diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte” en die daarom zouden kunnen worden gekwalificeerd als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW.17.In dat geval kunnen deze kosten als servicekosten door de verhuurder aan de huurder in rekening worden gebracht, uiteraard mits dat tussen hen is afgesproken. Men kan bijvoorbeeld denken aan schoonmaakkosten voor de gemeenschappelijke ruimtes door een huismeester of de kosten voor glasbewassing van ruiten die voor de huurder bereikbaar zijn; dit betreft namelijk kosten die samenhangen met werkzaamheden die in beginsel voor rekening van de huurder komen.18.

Anderzijds zal de bijdrage van de eigenaar/verhuurder aan de VvE in de regel ook vergoedingen bevatten voor kosten die samenhangen met de eigendom van de woning. Deze kosten vallen niet onder het begrip servicekosten van artikel 7:237 lid 3 BW en kunnen niet op die grond worden doorbelast aan de huurder. Voorbeelden zijn kosten voor onderhoud van het gebouwencomplex en mechanische en elektrische installaties, de aanleg van gemeenschappelijke groenvoorzieningen en parkeerplaatsen/bestrating, het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting, rioolrechten en de premie voor de opstalverzekering.19.

De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten

Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst valt onder het begrip servicekosten, brengt niet met zich dat die levering of dienstverlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Servicekosten zijn slechts verschuldigd indien de levering of dienstverlening (eventueel stilzwijgend) is overeengekomen tussen huurder en verhuurder.20.

Voor zover de levering of dienstverlening als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW is overeengekomen, moet vervolgens worden vastgesteld welke bedragen daarvoor door de huurder moeten worden betaald.

Indien in de huurovereenkomst de bedragen voor de ‘kale’ huurprijs, nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten niet zijn uitgesplitst, is sprake van een “all-inprijs”. Een all-in prijs belemmert de toetsing van de huurprijs en de servicekosten.

Artikel 7:258 BW geeft de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte de mogelijkheid om toch tot een afzonderlijke huurprijs en voorschot voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de overige servicekosten te komen. Daartoe doet hij een voorstel aan de verhuurder. Indien dit niet wordt aanvaard, staat de weg naar de huurcommissie open. In beginsel stelt de huurcommissie de huurprijs vast op 55% en de kosten op 25% van het overeengekomen bedrag (artikel 17 UHW).21.

De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan op voet van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs ter toetsing voorleggen aan de huurcommissie, die dan ambtshalve eerste de all-inprijs op de zojuist genoemde wijze zal splitsen en vervolgens de aldus verkregen huurprijs zal toetsen (artikel 17a UHW).

Indien in de huurovereenkomst, zoals in deze zaak het geval is, wel is uitgesplitst welke bedragen verschuldigd zijn als huurprijs, als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en als servicekosten, dan geldt de regeling van artikel 7:259 BW. De aan de Hoge Raad voorgelegde problematiek betreft met name artikel 7:259 lid 1 BW zoals dat luidt vanaf 1 juli 2014. Het is nuttig om eerst te kijken naar de regelingen die daaraan vooraf zijn gegaan.

De regeling van de betalingsverplichting voor servicekosten tot 1 juli 2014

Huurprijzenwet Woonruimte

Vanaf 1951 bevatte artikel 9 Huurwet een bepaling over bijkomende kosten, die onder meer een afschrijvingspercentage van 20% op jaarbasis voor meubilering en stoffering bevatte. De huidige wet dient echter gelezen te worden tegen de achtergrond van de opvolger van de Huurwet, de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna ook HPW).22.De regeling van de prijs voor woonruimte in titel 7.4 BW en de UHW is in belangrijke mate ontleend aan de Huurprijzenwet Woonruimte, die heeft gegolden van 1 juli 1979 tot 1 augustus 2003.23.

De HPW kende reeds het onderscheid tussen prijs, huurprijs, overige betalingsverplichtingen en de onredelijk bedongen voordelen (artikelen 1 en 6 HPW). De bepaling van de huurprijs, hoewel formeel aan partijen overgelaten, kon worden voorgelegd aan de huurcommissie. De overige betalingsverplichtingen (waaronder, in de huidige terminologie, ook de servicekosten vallen), waren dwingend geregeld (artikel 37 HPW). Deze regeling gold voor alle woonruimten.24.

De artikelen 12 en 13 HPW luidden:25.

Artikel 12 HPW

“1. Indien een overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van woonruimte, is de prijs die voor het enkele gebruik daarvan, vermeerderd met ten hoogste de vergoedingen welke voor dit meerdere ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover deze voorschriften ontbreken of een lager bedrag dan met die voorschriften in overeenstemming zou zijn billijk is, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken.

2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het heeft betrekking op een tijdvak van ten hoogste twaalf maanden verstreken sedert het einde van het tijdvak, waarover het laatste overzicht werd verstrekt.

3. Bij beëindiging van een overeenkomst van huur en verhuur als in het eerste lid bedoeld, verstrekt de verhuurder de huurder een overzicht als in het tweede lid bedoeld, over het tijdvak dat op het tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een overzicht is verstrekt.

4. Het in het tweede en derde lid bedoelde overzicht wordt verstrekt vóór het einde van het kalenderjaar, volgend op het kalenderjaar waarin het tijdvak waarop het overzicht betrekking heeft, is geëindigd, dan wel zou zijn geëindigd indien de overeenkomst van huur en verhuur niet binnen dat tijdvak zou zijn beëindigd.

5. Een tussen huurder en verhuurder geldend voorschotbedrag dat de huurder krachtens overeenkomst of ingevolge vaststelling door de kantonrechter op grond van artikel 14, tweede lid aan de verhuurder is verschuldigd terzake van de in het eerste lid bedoelde vergoedingen, mag, behoudens een na het ingaan van de huur aangegane overeenkomst, slechts worden verhoogd:

a. met ingang van de dag, volgende op het einde van de betalingstermijn waarin een overeengekomen uitbreiding heeft plaatsgevonden van hetgeen de overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte dan wel met ingang van de betalingstermijn, met ingang waarvan een zodanige uitbreiding heeft plaatsgevonden;

b. met ingang van de dag, volgende op de betalingstermijn, waarin het laatste overzicht, bedoeld in het tweede lid, aan de huurder is verstrekt, zulks met dien verstande dat elk overzicht slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden.

6. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van een overzicht, als bedoeld in het tweede of derde lid, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan.”

Artikel 13 HPW

“ 1. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten, doet de huurcommissie op verzoek van de huurder of de verhuurder met redenen omkleed schriftelijk uitspraak over de hierbedoelde betalingsverplichting. De verzoeker en diens wederpartij ontvangen een afschrift van deze uitspraak.

2. Het in het eerste lid bedoelde verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk twee jaar nadat de in artikel 12, vierde lid, genoemde termijn ten aanzien van het verstrekken van het overzicht is verstreken.

3. Indien geen der partijen binnen twee maanden na verzending van het in het eerste lid bedoelde afschrift tot de kantonrechter een met redenen omkleed schriftelijk verzoek richt om de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten, bedoeld in artikel 12, eerste lid, vast te stellen, worden partijen geacht ten aanzien van deze kosten te zijn overeengekomen als door de huurcommissie in haar uitspraak is vermeld.

4. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gegeven voor de beoordeling door de huurcommissie van de betalingsverplichting, bedoeld in het eerste lid.”

Onder overlegging van het advies van de huurcommissie kon elke partij zich wenden tot de kantonrechter met het verzoek te verklaren welke de betalingsverplichting is van de huurder met betrekking tot de in artikel 12 lid 1 HPW bedoelde kosten (artikel 14, leden 1 en 3, HPW).

Artikel 13 lid 1 HPW is gebaseerd op het amendement Nypels.26.Dat strekte ertoe ook voor de bijkomende kosten van artikel 12 het systeem in te voeren dat wanneer niet binnen twee maanden na de uitspraak van de huurcommissie de zaak voor de kantonrechter wordt gebracht, de uitspraak voor partijen bindend wordt (artikel 13 lid 3).27.Bij de overneming van het amendement werd door de toenmalige staatssecretaris verklaard dat de maximale servicekosten uit de wet voortvloeien; bij overeenkomst kan daar niet bovenuit worden gegaan.28.

In deze zin is ook geoordeeld door de HR 3 oktober 1997, NJ 1998/129 m.nt. P.A. Stein. Hierin beriep de huurder zich erop dat ter zake van bepaalde kosten een vast bedrag in de huurovereenkomst was overeengekomen. De Hoge Raad overwoog ten aanzien van artikel 13 lid 1 HPW:

“Rov. 3.4: (…) Vooropgesteld moet worden dat art. 13 lid 1 bepaalt dat slechts plaats is voor een uitspraak van de huurcommissie omtrent de betalingsverplichting ter zake van de in art. 12 bedoelde kosten, indien huurder en verhuurder daaromtrent geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. Deze bepaling staat er niet aan in de weg dat de huurder, indien het overeengekomen bedrag het aan de hand van art. 12 vast te stellen maximumbedrag overschrijdt, daartegen langs de weg van de art. 13–14 opkomt; de art. 12–14 strekken immers ertoe de huurder tegen een dergelijke overschrijding te beschermen, welke bescherming ingevolge art. 37 dwingendrechtelijk van aard is.

In het onderhavige geval is deze bescherming evenwel niet aan de orde, nu het de huurder is die zich op de overeengekomen betalingsverplichting beroept. Derhalve sluit de aanhef van art. 13 lid 1 in dit geval de weg naar de huurcommissie af. (…)”

In zijn noot concludeert Stein dat we aan het systeem gekomen zijn van een bepaling inzake de servicekosten in de huurovereenkomst, die wel voor de verhuurder, maar in feite niet voor de huurder verbindend is.

De HPW is per 1 juli 1994 aangepast in verband met de invoering van het onderscheid tussen niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte.29.Afgezien van de controle op de aanvangshuur, was de huurprijs voor geliberaliseerde woonruimte niet langer onderworpen aan toetsing. Artikel 12 HPW bleef echter wel van toepassing op geliberaliseerde contracten.30.Zie artikel 2, lid 2, tweede volzin, HPW:

“2. Deze wet is voorts niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een zelfstandige woning vormt, indien partijen bij de aanvang van de bewoning een huurprijs zijn overeengekomen die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 16, eerste volzin, van de Wet individuele huursubsidie genoemde bedrag, dan wel bij de aanvang van de bewoning een huurprijs zijn overeengekomen die hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet genoemde bedrag. In afwijking van de eerste volzin zijn op de in de eerste volzin bedoelde overeenkomsten de artikelen 5, 6, eerste en tweede lid, 12 en 14, eerste lid, voorzover het betrekking heeft op de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten, en vierde lid, van toepassing.”

Artikel 2, lid 2, tweede volzin, HPW berust op het amendement Van Traa en Tuinstra, dat ten aanzien van de servicekosten beoogde “de overige betalingsverplichtingen van toepassing te laten blijven, met dien verstande dat een geschil hierover niet aan de huurcommissie, maar direct aan de kantonrechter ter toetsing moet worden voorgelegd.”31.

Onder de HPW gold met betrekking tot de servicekosten dus uiteindelijk, dwingendrechtelijk, onder meer:

(i) dat de servicekosten een voorschot inhouden waarvan een jaarlijkse afrekening vereist is (artikel 12 leden 2, 3 en 6);

(ii)) dat indien geen overeenstemming bestaat over de afrekening het bedrag ervan wordt bepaald conform de wettelijke voorschriften of op een redelijke vergoeding (art. 12 lid 1 en 13 lid 1);

(iii) dat hiertoe bij niet-geliberaliseerde huur de weg naar de huurcommissie openstaat (en daarna eventueel de weg naar de kantonrechter)32.en dat hiertoe bij geliberaliseerde huur de weg naar de kantonrechter openstaat.

Titel 7.4 BW en UHW

Per 1 augustus 2003 zijn de servicekosten geregeld in titel 7.4 BW en de UHW. Artikel 7:259 BW bepaalde tot 1 juli 2014:

“1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen of, bij gebreke van overeenstemming, het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.

3. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.

4. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.”

Blijkens de memorie van toelichting stemt artikel 7:259 BW overeen met artikel 12 leden 2, 3 en 6 HPW, maar dan beperkt tot de servicekosten.33.De verrekenperiode en de termijn waarbinnen de verhuurder het overzicht van de kosten dient te verstrekken, werden in het tweede lid aangepast ten opzichte van de voorheen geldende regeling. De passage met de woorden “is overeengekomen” is niet afzonderlijk toegelicht.

Artikel 7:260 BW (dat niet van toepassing is op geliberaliseerde huur) bepaalde tot 1 juli 2003:

“1. Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen.

2. Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.”

Blijkens de memorie van toelichting stemt artikel 7:260 BW overeen met (onder meer) artikel 12 lid 1 HPW.34.

De beoogde continuïteit ten opzichte van het voorheen geldende recht blijkt ook uit de hierna geciteerde opmerkingen in de Nota n.a.v. het Verslag bij de artikelen 7:259 en 7:260 BW. Hierin is opgemerkt:35.

"De Commissie heeft gevraagd of in dit artikel afstand wordt genomen van het arrest van de HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129. Vooropgesteld moet worden dat in de nieuwe regeling van de artikelen 259-261 ervan wordt uitgegaan dat jaarlijks door de verhuurder servicekosten in rekening worden gebracht en dat daarover dan ook jaarlijks hetzij overeenstemming moet worden bereikt, hetzij een uitspraak van de huurcommissie en eventueel de kantonrechter moet worden gevraagd. In dit stelsel past niet dat het bedrag aan kosten tevoren voor de gehele huurperiode is gefixeerd, zoals in het door de Hoge Raad berechte geval, was gebeurd. Iets anders is dat de huurovereenkomst kan inhouden dat in het geheel geen of slechts bepaalde serviceposten in rekening worden gebracht of niet dan tot een bepaalde percentage of een bepaald maximumbedrag dat beneden de werkelijke kosten ligt. De artikelen 259-261 zien niet op dergelijke bedingen. In zoverre kan hetzelfde resultaat als waartoe voormeld arrest voor het huidige recht kwam, worden bereikt."

en voorts dat:

“(..) de regeling van de artikelen 259-261 [gaat], evenals die van de huidige artikelen 12 en 13 van de huurprijzenwet woonruimte, ervan uit dat jaarlijks door de verhuurder servicekosten in rekening worden gebracht en dat daarover ook jaarlijks hetzij overeenstemming moet worden bereikt, hetzij een uitspraak van de huurcommissie en eventueel de kantonrechter moet worden gevraagd. In dat stelsel past niet dat het bedrag van de servicekosten voor de gehele huurperiode wordt gefixeerd. Deze regeling is blijkens artikel 265 van dwingend recht. (…) dit [sluit] echter niet uit dat een beding dat inhoudt dat de huurder geen of slechts een deel van de servicekosten behoeft te vergoeden, geldig is.”

De UHW bevat aanvullende bepalingen die eveneens zijn gebaseerd op de voormalige HPW. De UHW is van toepassing op niet-geliberaliseerde huur, maar ook, binnen de door artikel 3 lid 1 UHW getrokken grenzen, op geliberaliseerde huur. Artikel 3 lid 1 UHW bepaalt:

“Op huurovereenkomsten waarop ingevolge artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ten dele van toepassing is, is deze wet slechts van toepassing voor zover dat uit die onderafdeling voortvloeit.”

Artikel 2 lid 2 HPW bevatte een vergelijkbare bepaling.

Over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten bepaalde artikel 18 UWW aanvankelijk:

“1. In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.

2. De huurcommissie toetst de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.”

Het verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW ziet op het geval dat, bij niet-geliberaliseerde huur, de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten. De toetsing door de huurcommissie aan de wettelijke voorschriften of de redelijkheid sluit aan bij de in artikel 7:259 lid 1 BW genoemde maatstaven.

De regeling van de betalingsverplichting voor servicekosten vanaf 1 juli 2014

De artikelen 7:259-7260 BW en artikel 18 UHW zijn per 1 juli 2014 aangepast.36.De wetswijziging beoogde te komen tot transparantere en eenvoudigere procedures binnen de huurprijsregelgeving en efficiëntere uitvoering van de beslechting van geschillen over de huurprijs.37.De aanpassing betrof onder meer de beoordeling van de servicekosten door de huurcommissie. De strekking van wijzigingen op dit punt is als volgt toegelicht:38.

“De betreffende wijzigingen beogen te komen tot een meer heldere en efficiëntere afhandeling van geschillen over de kosten voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten, rekening houdend met hetgeen door de koepelorganisaties ter zake is ingebracht. Essentie van deze wijziging is een verduidelijking van de servicekosten-procedure. Allereerst gaat het hier om verduidelijking van het overzicht dat de verhuurder dient te verstrekken aan de huurder inzake de in rekening gebrachte kosten voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Bij ministeriële regeling zal een formulier worden vastgesteld ten behoeve van dit overzicht. De huurcommissie zal hierbij ook een duidelijke termijn kunnen hanteren voor het inbrengen van dit overzicht en eventueel bewijsmateriaal of onderbouwing van de standpunten van partijen bij de huurcommissie. Het is aan de verhuurder om aan de hand van een bij dit formulier horende bijlage aan te tonen of hij kosten voor bepaalde onderdelen van de servicekosten heeft gemaakt en zo ja tot welk bedrag. Conform de huidige regeling dient de verhuurder vervolgens de huurder desgevraagd inzage te geven in de aan het overzicht en de bijlage ten grondslag liggende boeken, en andere bescheiden of afschriften daarvan. In de kern verandert dit wetsvoorstel niets aan de verplichtingen die de verhuurder op dit punt heeft. Dit wetsvoorstel leidt uitsluitend tot een invulling van de verantwoordelijkheid van de verhuurder inzake de afrekening en verantwoording richting de huurder. Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voor te schrijven overzicht, zal de huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. Deze bedragen zullen eveneens bij ministeriële regeling worden vastgesteld.

Voorts betreft de verduidelijking de introductie van drempelbedragen zodat wordt benadrukt dat de huurcommissie niet de geëigende instantie is voor geschillen met een meer principieel dan reëel financieel karakter. (…)”

Hiermee word het onderscheid geïntroduceerd tussen, kort gezegd, nutskosten met een individuele meter en (overige) servicekosten (zie artikel 7:237 lid 3 BW) en worden tevens de artikelen 7:259-261 BW en 18 UHW gewijzigd. Deze wijzigingen werden als volgt toegelicht:39.

“Als gevolg van de voorgestelde systematiek ten aanzien van de servicekostengeschillen worden de bepalingen in Boek 7 van het BW met betrekking tot de servicekosten gewijzigd. Het gaat om de artikelen 7:237 (definitiebepaling voor kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten) 7:259 tot en met 7:261 BW. Het vigerende artikel 7:259 BW regelt de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten, artikel 7:260 BW regelt de servicekostenprocedure bij de huurcommissie en artikel 7:261 BW gaat over het voorschotbedrag van de kosten voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten. De wijzigingen hangen nauw met elkaar samen en zien op de voorgestelde categorisering en de daaraan verbonden normering van de servicekosten. In artikel 7:237 wordt de definitiebepaling van servicekosten gewijzigd.

Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip «servicekosten» wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

–kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

–servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Dit zijn de in het Besluit servicekosten aangewezen zaken en diensten. Het bepaalde met betrekking tot de servicekosten in genoemd besluit blijft onverkort gelden.”

Artikel 7:259 BW luidt per 1 juli 2014:

“1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.

3. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.

4. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.”

De memorie van toelichting vermeldt hierover:40.

“De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.”

Artikel 7:260 BW luidt sinds 1 juli 2014:

“1. Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen.

2. Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.

3. Bij het verzoek neemt de verhuurder de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten op in een bij ministeriële regeling vastgesteld formulier.”

De memorie van toelichting vermeldt hierover:41.

“In het aan artikel 7:260 BW toegevoegde nieuwe derde lid wordt bepaald dat bij een verzoek aan de huurcommissie om uitspraak te doen over de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten gebruik moet worden gemaakt van een bij ministeriële regeling vastgesteld formulier. Dit formulier draagt bij aan een verduidelijking van het overzicht van kosten die geen betrekking hebben op gas, water of elektra waarvan het gebruik aan de hand van individuele bemetering kan worden vastgesteld, door de verhuurder in rekening kunnen worden gebracht.”

De wijziging in artikel 7:261 BW heeft tot gevolg dat deze bepaling over de voorschotten voortaan slechts ziet op de kosten voor nutsvoorzieningen.42.

Artikel 18 UHW luidt sinds 1 juli 2014:

“1. In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.

2. De huurcommissie toetst de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.

3. Indien de verhuurder gebruik heeft gemaakt van het formulier, genoemd in artikel 7:260, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, toetst de huurcommissie de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.

4. Indien de verhuurder geen gebruik heeft gemaakt van het formulier, bedoeld in artikel 7:260, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, dan wel indien dat formulier onvolledig is ingevuld, stelt de huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag of indien de zaak of dienst door de verhuurder niet is geleverd op € 0.”

De memorie van toelichting vermeldt hierover:43.

“Deze wijziging van artikel 18 geeft een regeling voor het geval dat voor de toetsing van de betalingsverplichting van de servicekosten geen gebruik is gemaakt van het formulier, bedoeld in artikel 7:260, derde lid, BW dan wel indien dat formulier onvolledig is ingevuld. In dat geval stelt de huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag of indien de zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd op € 0. In het geval het formulier wel volledig is, toetst de huurcommissie de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid. Voor de kosten voor nutsvoorzieningen wijzigt niets. Deze worden altijd getoetst aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.”

Een verplichting om de jaarlijkse afrekening van de servicekosten in te richten conform een wettelijk vastgesteld formulier is niet tevens opgenomen in artikel 7:259 BW, al zijn partijen wel vrij om van het formulier gebruik te maken.44.

De in artikel 18 lid 1 UHW bedoelde wettelijke voorschriften met betrekking tot de servicekosten zijn vanaf 1 juli 2014 geregeld in Bijlage VIII, als bedoeld in artikel 14a van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Stcrt. 2003, 143). Deze Bijlage vermeldt bij zelfstandige woonruimte als bedrag voor de overige servicekosten als normbedrag per jaar een bedrag van € 12.

Uit de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte blijkt niet met zoveel woorden dat zij tevens is bedoeld als de ministeriële regeling in de zin van artikel 7:259 lid 1 BW.45.Voor geliberaliseerde huur mag naar mijn mening aangenomen worden, dat op deze regeling mag worden teruggevallen bij de toepassing van artikel 7:259 lid 1 BW.

Het belang van de kwalificatie van door de huurder aan de verhuurder verschuldigde bedragen

De kwalificatie van aan de huurder door de verhuurder in rekening gebrachte bedragen in termen van huurprijs, servicekosten en dergelijke (zie onder 2.9) is van belang omdat het Burgerlijk Wetboek op dit punt de nodige dwingendrechtelijke regels bevat, die afdoen aan het daarin wet beleden uitgangspunt van contractsvrijheid (vergelijk artikel 7:246 BW).

Bij huur van niet-geliberaliseerde woonruimte volgt uit het wettelijk stelsel dat (afgezien van de toets aan artikel 7:264 BW) ten aanzien van door de verhuurder aan de huurder in rekening gebrachte bedragen moet worden bezien of zij kunnen worden herleid tot de in artikel 7:237 BW genoemde posten zodat vervolgens de hoogte van de bedragen kan worden getoetst.

Zo kunnen bijvoorbeeld niet als servicekosten worden gekwalificeerd kosten die zijn toe te rekenen aan “het enkele gebruik van de woonruimte” als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW en waarvoor de (kale) huurprijs de vergoeding is. Dit is van belang met het oog op de mogelijkheid van toetsing van de verschillende elementen van de door de huurder te betalen “prijs”46.en, in het verlegde daarvan, met het oog op het voorkómen dat de huurder dubbel betaald voor bepaalde kosten.47.

Indien na toetsing van (bijvoorbeeld) de huurprijs of van de servicekosten blijkt dat de huurder ter zake van deze posten te veel heeft betaald, dan kan de huurder het te veel betaalde op grond van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) van de verhuurder terugvorderen.48.

Bij huur van geliberaliseerde woonruimte volgt uit het wettelijk stelsel gedeeltelijk hetzelfde: de aanvangshuurprijs kan binnen een zekere periode worden getoetst (artikel 7:249 BW) en de servicekosten zijn geregeld (artikel 7:259 BW). Daarnaast geldt de regel over onredelijke voordelen van artikel 7:264 BW. Onverschuldigd betaalde bedragen kunnen worden teruggevorderd. Het systeem is echter niet zo gesloten als bij niet-geliberaliseerde huur van woonruimte.

Als de periode is verstreken waarbinnen de aanvangshuur kan worden getoetst, kan de huurprijs niet meer gecontroleerd worden (afgezien van de frequentie van de verhoging ervan, artikel 7:251 BW).

De kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten kunnen, binnen de grenzen van artikel 7:237 lid 3 en 7:259 BW, aan de huurder in rekening worden gebracht en getoetst. Zoals eerder werd opgemerkt (onder 2.12, 2.13 en 2.17), staat het partijen vrij om servicekosten in rekening te brengen voor leveringen van zaken en diensten in verband met de bewoning van de woonruimte, maar kunnen onder de benaming servicekosten geen bedragen in rekening worden gebracht die niet levering van zaken en diensten in verband met de bewoning van de woonruimte betreffen.

Ook bij de huur van geliberaliseerde woonruimte is de juiste kwalificatie van aan de huurder krachtens de huurovereenkomst in rekening gebrachte bedragen van belang met het oog op de verwezenlijking van de aan deze huurder in de artikelen 7:249 en 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.

Van deze bepalingen kan niet worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voorvloeit (artikel 7:265 BW). Dit laatste is volgens het in cassatie bestreden arrest het geval met betrekking tot in de huurovereenkomst, anders dan bij wijze van voorschot, vastgelegde bedragen voor servicekosten, omdat artikel 7:259 lid 1 BW ten aanzien van de servicekosten verwijst naar “het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen”. Zoals hierna zal worden toegelicht, meen ik dat artikel 7:259 lid 1 BW niet op deze manier gelezen dient te worden zodat deze afwijkingsruimte niet aanwezig is (zie onder 2.50 e.v.).

Hoe moet in het licht van het voorgaande worden gedacht over de doorberekening aan de huurder van geliberaliseerde woonruimte van de door de eigenaar te betalen maandelijkse vaste VvE-bijdragen die geen servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW betreffen (zie onder 2.16.3)? Ik schets hieronder vier benaderingen.

De contractsvrijheidsbenadering. In een eerste benadering wordt gezegd dat de wet zich niet met zoveel woorden ertegen verzet dat de verhuurder en huurder van geliberaliseerde woonruimte afspreken dat aan de huurder dergelijke kosten in rekening worden gebracht, zodat dit is toegestaan. Dit is de benadering van het hof Amsterdam in zijn in cassatie bestreden arrest. Naar ik meen verdient deze benadering echter geen navolging, kort gezegd omdat zij geen recht doet aan de door de artikelen 7:237 en 7:259 BW aan de huurder, ook van geliberaliseerde woonruimte, geboden bescherming (zie onder 2.50 e.v.).

De servicekostenbenadering. In een tweede benadering wordt aangesloten bij het gegeven dat partijen dergelijke kosten (uitdrukkelijk of stilzwijgend) als ‘servicekosten’ hebben betiteld. Omdat het echter in werkelijkheid geen servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW zijn, kunnen deze kosten niet onder die benaming aan de huurder in rekening worden gebracht. De consequentie hiervan is dat deze kosten door de huurder onverschuldigd zijn betaald. Deze benadering vergt mijns inziens het oordeel dat de huurovereenkomst kennelijk ertoe strekt om ten titel van servicekosten kosten in rekening te brengen die dat volgens de wet niet zijn.

De huurprijsbenadering. In een derde benadering wordt geoordeeld dat het bij maandelijkse vaste VvE-bijdragen die geen servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW betreffen, in feite gaat om kosten die (behoren te) vallen onder de ‘kale’ huurprijs. Dit opent de mogelijkheid om deze kosten te betrekken bij de toetsing van de redelijkheid van de huurprijs. Opgemerkt moet worden dat dit bij geliberaliseerde woonruimte dan de toetsing als onderdeel van de aanvangshuur betreft (artikel 7:249 BW). Zou dit de enige manier zijn waarop naar deze kosten gekeken zou kunnen worden, dan zou dat meebrengen dat de doorberekening van deze kosten aan de huurder ‘onaantastbaar’ dreigt te worden wanneer eenmaal de termijn voor de toetsing van aanvangshuur is verlopen. Naar mijn mening is er echter geen reden om aan te nemen dat alleen deze benadering ten aanzien van de hier bedoelde kosten denkbaar is.

De onredelijke-voordelen. Een laatste mogelijkheid is toetsing aan artikel 7:264 BW. In zijn noot onder het in cassatie bestreden arrest schrijft Gardenbroek daarover:49.

“Dit uitgangspunt [de door het hof bedoelde contractsvrijheid – AG] lijkt op gespannen voet te staan met het bepaalde in het ook voor geliberaliseerde woonruimte geldende artikel 7:264 BW. Dit artikel verbiedt een niet redelijk voordeel bij het sluiten van een huurovereenkomst te bedingen. Met het arrest Ymere/Nellestein (zie ECLI:NL:HR:2012:BV1767, JHV 2012/104) in de hand valt de vraag te stellen of het bedingen door de verhuurder van bedragen voor leveringen en diensten die (aanzienlijk) meer bedragen dan de werkelijke kosten, wel is toegestaan. Ik zou menen van niet. Zulks valt ook aan te nemen voor het vergoeden in casu door de huurder van de VvE-bijdrage van de verhuurder/appartementseigenaar. Hierin zit doorgaans een (forse) component voor casco-onderhoud dat de verhuurder voor zijn rekening dient te nemen en dient te bekostigen uit de huurprijs. Ook dit lijkt strijdig met artikel 7:264 BW.”

In deze benadering worden (a) contractueel gefixeerde servicekosten die in geen redelijke verhouding staan tot de geleverde zaken en diensten getoetst aan artikel 7:264 BW, evenals (b) gefixeerde kosten die geen servicekosten in de zin van de wet zijn. Het gaat hier om de onder (b) bedoelde kosten, die niet als servicekosten in de zin van de wet zijn aan te merken.

Nu dient bij de toepasselijkheid van artikel 7:264 BW een kanttekening te worden geplaatst. Anders dan bedingen ten aanzien van de huurprijs, worden bedingen over (service)kosten niet met zoveel woorden uitgesloten van toetsing aan artikel 7:264 BW. Echter ook ten aanzien van de servicekosten staan andere toetsingsmechanismen open, zodat er in zoverre geen behoefte is aan de toetsing op de voet van artikel 7:264 BW.50.Voor wat betreft de bij 2.46 onder (a) bedoelde servicekosten zou moeten worden teruggevallen op artikel 7:259 BW.

Dit ligt mijns inziens anders voor wat betreft de bij 2.46 onder (b) bedoelde andere kosten die geen servicekosten in de zin van de wet zijn (artikel 7:237 lid 3 BW). Dit zijn de kosten waar het thans om gaat, namelijk het deel van de aan de huurder doorbelaste bijdrage VvE dat niet als servicekosten volgens de wet kan worden aangemerkt (zie onder 2.42).

Indien de rechter oordeelt dat dergelijke aan de huurder in rekening gebrachte kosten niet kunnen worden toegerekend aan “het enkele gebruik van de woonruimte”, noch aan “leveringen van zaken en diensten in verband met de bewoning van de woonruimte” (noch aan nutsvoorzieningen met een individuele meter noch aan de energieprestatievergoeding), dan is naar mijn mening denkbaar dat zij wel worden getoetst aan artikel 7:264 BW. Immers van het in dat artikel bedoelde beding in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, kan ook sprake zijn als het beding de huurder verplicht tot iets dat niet onder zijn verplichtingen als huurder valt.51.

Hierop zou naar mijn mening het door Gardenbroek genoemde arrest van 6 april 2014, ECLI:NL:HR:2012:BV1767, toegepast kunnen worden, waarin de Hoge Raad overwoog:52.

“3.5 (…) Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”

Dit heeft als bijkomend voordeel dat de redelijkheid van de kosten kan worden getoetst. In de benaderingen die ik onder 2.43-2.45 noemde, is het veeleer een kwestie van alles of niets.

Ten slotte wijs ik nog op een bedenking van andere aard voor zover het gaat om het verschuiven van kosten die feitelijk uit de huurprijs zouden moeten worden voldaan naar ‘servicekosten’ of naar andere kosten (waartegenover geen of een verwaarloosbare tegenprestatie van de zijde van de verhuurder staat). Het risico bestaat dat dit leidt tot onduidelijkheid voor zover publiekrechtelijke regelgeving grenzen stelt aan de verhuur van woonruimte met een bepaalde huurprijs en − maar dit aspect heb ik verder niet onderzocht – in die regelgeving uitsluitend gekeken zou worden naar hetgeen in de huurovereenkomst als huurprijs wordt aangemerkt.

Zo kan de gemeente op basis van de Huisvestingswet 2014 in de gemeentelijke huisvestingsverordening een vergunning vereisen voor het onttrekken van bestaande woningen aan de woningvoorraad ten behoeve van onder meer kamerverhuur, en daarmee eisen stellen aan de voorwaarden waaronder dit is toegestaan (zie de artikelen 4 lid 1 onder b, 5 en 21 Huisvestingswet 2014). Die voorwaarden kunnen betrekking hebben op de hoogte van de huurprijs.53.

Verder kan een gemeente een exploitatieplan maken waarin regels staan over de uitvoering van de grondbestemming (artikel 3.1.2 Besluit Ruimtelijke ordening). Het plan bevat een (dwingende) kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en die kaart kan betrekking hebben op aantal en situering van sociale huurwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur, maar ook sociale koopwoningen en vrije kavels voor bouw (artikel 6.2.1 Besluit Ruimtelijke ordening in verbinding met artikel 6.13 lid 2 onder a Wet Ruimtelijke ordening). Op deze manier wordt mogelijk gemaakt dat dit soort categorieën woningen beschikbaar komen Uiteraard moet het bestemmingsplan dan wel een regeling bevatten over de categorie woningen (artikel 3.1 e.v. Wet Ruimtelijke ordening).

Standpuntbepaling

Ik kom thans tot een standpuntbepaling omtrent de onder 2.4 bedoelde benaderingen ten aanzien van de betekenis van de contractueel vastgelegde bedragen voor de servicekosten (of kosten VvE) bij huur van geliberaliseerde woonruimte.

Partijen kunnen in de huurovereenkomst afspreken (a) dat voor bepaalde leveringen en diensten servicekosten verschuldigd zijn, (b) welke bedragen daarvoor in rekening zullen worden gebracht en eventueel uitdrukkelijk bepalen of het daarbij gaat om een voorschot. De afspraak onder (a) is nodig om kosten in rekening te kunnen brengen.

De afspraak onder (b) is strikt genomen niet vereist om een bedrag voor de overeengekomen servicekosten in rekening te kunnen brengen, omdat bij het ontbreken van overeenstemming daarover kan worden teruggevallen op de artikelen 7:259 en 7:261 lid 1 BW. Als in de overeenkomst een bedrag als voorschot is opgenomen, doet zich evenmin het probleem voor dat in deze zaak speelt. Het gaat thans om in de overeenkomst opgenomen ‘vaste’ bedragen voor bepaalde servicekosten.

Naar mijn mening dient artikel 7:259 BW zo te worden verstaan dat daarin is bepaald dat bij gebreke van overeenstemming tussen de verhuurder en de huurder over de periodieke afrekening van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:259, leden 2 en 3, BW, de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten het bedrag beloopt dat bij ministeriële regeling is vastgesteld of een bedrag dat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

Deze lezing van het sinds 1 juli 2014 geldende artikel 7:259 lid 1 BW sluit aan bij de bepaling zoals deze oorspronkelijk luidde – met dien verstande dat de verwijzing naar de wettelijke voorschriften is vervangen door de verwijzing naar de thans in de bepaling bedoelde ministeriële regeling − en zoals deze oorspronkelijke bepaling naar mijn mening dient te worden verstaan. Dit impliceert:

(i) dat de servicekosten als een voorschot moeten worden opgevat waarvoor periodiek een afrekening moet worden opgemaakt; in dit stelsel past niet dat het bedrag aan kosten tevoren voor de gehele huurperiode is gefixeerd (een ‘vast’ bedrag), maar kan de huurovereenkomst wel inhouden dat in het geheel geen of slechts bepaalde serviceposten in rekening worden gebracht of niet dan tot een bepaald percentage of een bepaald maximumbedrag dat beneden de werkelijke kosten ligt (zie de citaten uit de parlementaire geschiedenis onder 2.30);

(ii) dat ‘overeengekomen’ en ‘bij gebreke van overeenstemming’ in artikel 7:259 lid 1 BW in samenhang dienen te worden gelezen;

(iii) dat bij gebreke van overeenstemming over de periodieke afrekening de servicekosten worden bepaald op hetzij het bedrag dat volgt uit de ministeriële regeling, hetzij een bedrag dat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd;

(iv) het voorgaande geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde huur, al bestaan daartussen wel verschillen in de te bewandelen routes naar de huurcommissie of de kantonrechter.

Welk bedrag redelijk is, kan in deze lezing van artikel 7:259 BW bij geliberaliseerde huur van woonruimte worden bepaald door de rechter indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken. In de regel zal gelden dat tussen de door de huurder verschuldigde servicekosten en de werkelijke kosten van de verhuurder voor die service een redelijk verband zal dienen te bestaan. Dit vloeit voort uit het gegeven dat de beschermingsstrekking van artikel 7:259 lid 1 BW erop ziet dat de huurder slechts verplicht is een redelijk bedrag voor de te leveren zaken en diensten te betalen. Dit redelijke bedrag aan servicekosten komt in beginsel tot stand aan de hand van een toets van de betaalde servicekosten aan de originele facturen voor de te leveren zaken of diensten overlegd door de verhuurder en, zo nodig, aan de hand van een schatting van de gemiddelde kosten die een verhuurder zal moeten maken voor het aanbieden van die zaken of diensten of aan de hand van (analoge toepassing) van de ministeriële regeling.

Ik licht het hierboven ingenomen standpunt toe.

In de eerste plaats kan worden geconstateerd dat de per 1 augustus 2003 ingevoerde regeling van de servicekosten in het BW en de UHW de strekking had om aan te sluiten bij het systeem van de HPW zoals dat onder 2.27 is weergegeven. Dit blijkt uit de onder 2.28-2.30 bedoelde passages uit de parlementaire behandeling van de artikelen 7:259 en 7:260 BW.

Gezien de beoogde continuïteit ten aanzien van deze aspecten, beoogden de artikelen 7:259 BW (voor geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur) en 7:260 BW (voor niet-geliberaliseerde huur) dus, dwingendrechtelijk, te regelen onder meer:

(i) dat de servicekosten een voorschot inhouden waarvan een jaarlijkse afrekening vereist is;

(ii) dat indien geen overeenstemming bestaat over de afrekening het bedrag ervan wordt bepaald conform de wettelijke voorschriften of op een redelijke vergoeding; en

(iii) dat hiertoe bij niet-geliberaliseerde huur de weg naar de huurcommissie openstaat (en daarna eventueel de weg naar de kantonrechter) en dat hiertoe bij geliberaliseerde huur de weg naar de kantonrechter openstaat.

In de tweede plaats kan worden geconstateerd dat de per 1 augustus 2003 ingevoerde regeling van de servicekosten in het BW ook tekstueel de ruimte biedt voor de door de wetgever beoogde continuïteit. Dit vergt nadere toelichting, omdat de tekst op verschillende manieren zou kunnen worden gelezen.

Op zichzelf kan de tekst van het per 1 augustus 2003 ingevoerde artikel 7:259 lid 1 BW (dus de tekst in de oorspronkelijk versie) zo gelezen worden als door het hof in zijn in cassatie bestreden arrest. Immers, de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten beloopt “het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen of, bij gebreke van overeenstemming” een ander bedrag zoals geregeld in deze bepaling.

Dozy en Jacobs wezen destijds inderdaad op de mogelijkheid dat artikel 7:259 lid 1 BW als nieuw uitgangspunt hanteert, dat de betalingsverplichting voor de servicekosten in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen zijn overeengekomen, en dat pas ‘bij gebreke van overeenstemming’ het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding geldt.

Zij achtten dit overigens een verwarrend en onjuist uitgangspunt. Indien het overeengekomen bedrag zonder meer zou gelden, zou het basisgegeven dat de huurder alleen redelijke en werkelijke kosten betaalt onderuit worden gehaald.54.

Daar staat tegenover dat dat de tekst van artikel 7:259 lid 1 BW (zoals deze in de oorspronkelijke versie luidde tot 1 juli 2014) niet dwingt tot de bij 2.56.1 bedoelde lezing. De bepaling regelt immers niet uitdrukkelijk op welk moment het bedrag van de servicekosten moet zijn ‘overeengekomen’ respectievelijk op welk moment daarover ‘overeenstemming’ dient te bestaan. In theorie zou denkbaar zijn dat wordt verwezen naar het moment van sluiten van de huurovereenkomst dan wel naar het moment van de periodieke afrekening van de servicekosten.

Uit artikel 7:260 BW volgt dat voor wat betreft het gebrek aan overeenstemming, wordt gedoeld op het moment van de periodieke afrekening van de servicekosten. Het ligt dan voor de hand om hetzelfde aan te nemen voor het moment van ‘overeenkomen’. Artikel 7:259 BW wordt dan voor geliberaliseerde huur en voor niet-geliberaliseerde huur op dezelfde wijze opgevat.

De onder 2.56.1 bedoelde lezing dat het moment van ‘overeenkomen’ in artikel 7:259 lid 1 BW verwijst naar het moment van contractssluiting, heeft met name betekenis in het geval dat in de huurovereenkomst een als ‘vast’ bedoeld bedrag voor bepaalde servicekosten is opgenomen (zie onder 2.51).

Maar in deze lezing blijkt artikel 7:259 lid 1 BW te lijden aan een manco. In deze lezing zou immers ook voor niet-geliberaliseerde huur hebben te gelden dat het niet mogelijk is om terug te vallen op een ander bedrag dan het in de huurovereenkomst genoemde ‘vaste’ bedrag. Uit artikel 7:260 BW en artikel 18 UHW blijkt echter evident, dat dit niet de bedoeling kan zijn.

Nu kan men zeggen dat artikel 7:260 BW en artikel 18 UHW niet gelden voor geliberaliseerde huur. Daaruit volgt echter niet de juistheid van de hier bestreden lezing van artikel 7:259 lid 1 BW (in de oorspronkelijk versie). Ten eerste, omdat artikel 7:259 lid 1 BW geen enkel aanknopingspunt bevat voor het maken van een onderscheid tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur voor wat betreft het moment waarop het bedrag moet zijn ‘overeengekomen’ (zij is op beide dwingend van toepassing). Ten tweede, omdat artikel 7:260 BW en artikel 18 UHW primair gaan over de vraag of een huurder bij de huurcommissie terecht kan met een klacht over de servicekosten (zie over de te bewandelen route ook hierna onder 2.67).

Het ligt naar mijn mening voor de hand om aan te nemen dat ‘overeengekomen’ en ‘bij gebreke van overeenstemming’ in artikel 7:259 lid 1 BW (in de oorspronkelijk versie) in samenhang dienen te worden gelezen. Dit betekent dat zij verwijzen naar het moment van de periodieke afrekening van de servicekosten. Dit sluit aan bij de door de wetgever beoogde continuïteit ten aanzien van de onder 2.52.2 bedoelde aspecten van de regeling. Er ontbreken aanwijzingen voor een bedoeling van de wetgever om de regeling van de servicekosten op een andere leest te schoeien.

De onder 2.59 bereikte conclusie strookt met de strekking van onderafdeling 7.4.5.2 BW. De contractsvrijheid die partijen toekomt krachtens artikel 7:246 BW wordt door bepalingen als artikel 7:259 BW beperkt. De redelijkheidstoetsing van veel voorkomende servicekosten is nodig naast de toetsing van de huurprijs om iedere huurder te beschermen tegen het in rekening brengen van onredelijk hoge kosten.55.Om die reden is artikel 7:259 BW dwingendrechtelijk van aard.56.

De onder 2.59 bereikte conclusie doet verder recht aan de dwingendrechtelijke regeling van de afrekening van de servicekosten op de voet van artikel 7:259, leden 2 tot en met 4, BW, die óók gelden voor geliberaliseerde huur. Indien zonder meer in de huurovereenkomst opgenomen ‘vaste’ bedragen voor servicekosten in rekening zouden kunnen worden gebracht, zou op een simpele wijze afbreuk kunnen worden gedaan aan het door Dozy en Jacobs genoemde basisgegeven dat de huurder alleen redelijke en werkelijke kosten betaalt.

De onder 2.59 bereikte conclusie vindt steun in, onder meer, de onder 2.5 bedoelde rechtspraak57.en in de literatuur. Zo schrijven Jacobs en De Groot dat artikel 7:259 lid 1 BW de in rekening te brengen servicekosten aan een (redelijk) maximum bindt.58.

Rossel en Heisterkamp leggen de regeling(en) van artikel 7:259 (en artikel 7:261) BW zo uit dat aanvankelijk slechts een voorschot voor de servicekosten wordt betaald. Wanneer jaarlijks een krachtens artikel 7:259 lid 2 verplicht overzicht van de in rekening gebrachte kosten wordt verstrekt, kan de huurder bezwaar maken tegen de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting. De betalingsverplichting bestaat slechts voor kosten die als daadwerkelijk verschuldigd zijn aan te merken. De woorden ‘overeengekomen’ en ‘overeenstemming’ doelen volgens Rossel en Heisterkamp niet op overeenstemming op het moment van het sluiten van de overeenkomst, maar op het moment waarop de verhuurder, jaarlijks en achteraf, de zijns inziens in werkelijkheid verschuldigde kosten aan de huurder kenbaar maakt.59.

Gardenbroek stelt in zijn noot onder het in cassatie bestreden arrest dat de term ‘overeengekomen’ in de eerste zin van artikel 7:259 lid 1 BW ziet op welke leveringen en diensten in het kader van de huurovereenkomst zijn afgesproken en “uiteraard wordt en moet daarvoor een bedrag in de overeenkomst opgenomen worden”. Daaruit volgt volgens Gardenbroek niet dat, zoals het hof lijkt te oordelen, bij aanvang overeenstemming is bereikt en dat het later op grond van de contractsvrijheid niet meer mogelijk is geen overeenstemming te hebben over wat er achteraf jaarlijks betaald moet worden. Ik lees deze redernering zo dat Gardenbroek met Rossel en Heisterkamp van mening is dat het tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst afgesproken bedrag voor (specifieke) servicekosten heeft te gelden als een voorschot.60.

De zojuist genoemde literatuur betreft ook de regeling van de servicekosten na de wetswijziging van 1 juli 2014. Aan die versie moet nu nog aandacht worden besteed.

In zijn in cassatie bestreden arrest wijst het gerechtshof Amsterdam op het onder 2.34.2 weergegeven citaat uit de parlementaire geschiedenis van de wijzigingswet, waarin onder meer staat: “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld.” (mijn cursivering, AG).

De wijzigingen per 1 juli 2014 hebben naar mijn mening niet de strekking om de hiervoor besproken betekenis van artikel 7:259 lid 1 BW te wijzigen. Zij dienden er slechts toe om het werk van de huurcommissie te stroomlijnen en te vereenvoudigen. De wetswijzigingen in het BW en de UHW moeten in dat licht worden bezien.

Nu zorgt, opnieuw, de tekst van artikel 7:259 lid 1 BW in de vanaf 1 juli 2014 geldende versie voor complicaties. Gebleven is het eerder besproken gebruik van de begrippen ‘overeengekomen’ en ‘bij gebreke van overeenstemming’. In zoverre is er niets nieuws onder de zon.

Vanaf 1 juli 2014 maakt de tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW echter een onderscheid tussen wat ‘bij gebreke van overeenstemming’ geldt voor:

- de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter: dit is het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd; en

- de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten: dit is het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

Gezien de tekst van artikel 7:259 lid 1 BW in zijn huidige versie, lijkt ten aanzien van de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten alleen te kunnen worden teruggevallen op het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld, en niet op een als redelijk te beschouwen bedrag.

Opmerkelijk genoeg spreekt artikel 18 UHW nog steeds van toetsing aan de “wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”, voor het geval partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de kosten en de verhuurder de servicekosten heeft gespecificeerd aan de hand van het formulier genoemd in artikel 7:260 lid 3 BW. (Heeft de verhuurder dat formulier niet of onvolledig ingevuld, dan stelt de huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag (thans € 12) of indien de zaak of dienst door de verhuurder niet is geleverd op € 0.)

Naar het zich laat aanzien, is bij de wijziging van 2014 onvoldoende aandacht besteed aan de afstemming van artikel 7:259 lid 1 BW en artikel 18 UHW.

De huidige regeling van artikel 7:259 lid 1 BW waarin enkel wordt verwezen naar het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld, is ingegeven door de wens om het werk van de huurcommissie te vereenvoudigen. De huurcommissie blijft echter krachtens artikel 18 UHW bevoegd het bedrag te toetsen aan de redelijkheid.

Niet valt in te zien dat iets anders zou moeten gelden voor geliberaliseerde huur, waarvoor de gang naar de huurcommissie in artikel 7:260 BW niet wordt opengesteld en waarvoor de gang naar de rechter openstaat. Het resultaat zou anders ongerijmd zijn: in geval van ‘gebrek aan overeenstemming’ zou bij geliberaliseerde woonruimte slechts het bedrag van de ministeriële regeling gelden,61.bij niet-geliberaliseerde woonruimte zou echter een hoger, redelijk geacht bedrag kunnen gelden. De wetswijziging van 1 juli 2014 geeft mijns inziens onvoldoende aanknopingspunten voor de gedachte dat de wetgever een dergelijk, mijns inziens ongerijmd, resultaat heeft beoogd.

Ook het bepaalde in artikel 3 lid 1 UHW, gelezen in verbinding met de artikelen 7:247 en 7:259 BW, wijst erop dat de redelijkheidsmaatstaf van artikel 18 lid 3 UHW (analoog) door de rechter kan worden toegepast in een geval van geliberaliseerde huur.

Ik meen dat de onder 2.52.1-2.52.2 bedoelde lezing van artikel 7:259 lid 1 BW ook opgaat voor de sinds 1 juli 2014 geldende versie van deze bepaling.

Ik merk tot slot nog op dat mijns inziens geen beslissend gewicht toekomt aan de vraag of de huurder zich al dan niet kan wenden tot de huurcommissie. Dit betreft per saldo de te bewandelen route, niet de te hanteren toetsingsmaatstaven. Voor de huurder bij een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst staat de weg naar de huurcommissie open. De huurder kan zich in geval van een geliberaliseerde huurovereenkomst niet wenden tot de huurcommissie (behoudens voor advies wanneer dit tussen partijen is afgesproken, zie artikel 5 lid 3 UHW).62.In plaats daarvan moet de huurder zijn geschil aanbrengen bij de (kanton)rechter. Hij kan op grond van artikel 7:259 BW de betaalde servicekosten laten toetsen en eventueel (gedeeltelijk) terugvorderen. Deze weg staat ook open indien geen specificatie van de kosten als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW is verstrekt.63.

Het gerechtshof beargumenteert in zijn in cassatie bestreden arrest zijn lezing van artikel 7:259 lid 1 BW aan de hand van de contractsvrijheid (artikelen 7:247 en 7:259 lid 1 BW), de tekst van artikel 7:259 lid 1 BW en de wetswijziging per 1 juli 2014. Deze argumenten zijn in het voorgaande besproken.

Tegen deze achtergrond bespreek ik hierna de klachten van het cassatiemiddel.