Rb. Amsterdam, 10-10-2019, nr. 7921458 CV EXPL 19-15804

in conventie en reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

[gedaagde] huurt sinds 15 december 2009 van Nobillon de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

De maandelijkse kale huurprijs bedroeg ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst € 650,00. De liberalisatiegrens was op dat moment € 647,53, zodat het gehuurde een geliberaliseerde woning betreft.

De huidige kale huurprijs bedraagt € 695,52 per maand. [gedaagde] betaalt sinds aanvang van de huurovereenkomst € 100,00 aan servicekosten. Dit is opgenomen in de huurovereenkomst. Tevens betaalt [gedaagde] sinds aanvang van de huurovereenkomst € 10,00 voor het onderhoud aan de centrale verwarming.

In artikel 10.15 van de toepasselijke bijzondere bepalingen staat, voor zover hier van belang:

“Er is overeengekomen door huurder en verhuurder dat de woning is geschilderd voor de huurder. De eigenaar heeft dit voor huurder uitgevoerd. De kosten zijn voor rekening van de huurder. De kosten die hiermede zijn gemoeid worden doorberekend in de maandelijkse servicekosten. Dit bedrag zal tijdens de huurovereenkomst niet verhoogd worden. De kosten voor het plaatsen van onder andere laminaat/vloerbedekking (…) en lampen/plafonnières en eventuele meubilering e.d. worden ook doorbelast in de maandelijkse servicekosten. Trapverlichting en ontstoppingsservice vormen tevens onderdeel van de servicekosten (…).”

Bij e-mail van 22 juni 2018 heeft [gedaagde] aan de (voormalig) beheerder van Nobillon, voor zover hier van belang, het volgende medegedeeld:

“Sinds 2009 betaal ik 100 euro per maand (voorschot) servicekosten boven op de kale huur. Dat komt neer op een totale servicekosten van 10,800 euro. De enige service die ik deze 9 jaar heb gekregen is een jaarlijkse controle van de CV-ketel waar apart voor betaald wordt. Ik heb helaas nooit een jaarafrekening gekregen van gemaakte service kosten. Graag ontvang ik, met terugwerkende kracht, de jaarafrekeningen van afgelopen jaren. Hierdoor kunnen we kijken of dit realistische kosten zijn. (…).”

Op (onder andere) 25 juni 2018, 9 juli 2018, 30 juli 2018, 2 oktober 2018, 12 december 2018 en 14 december 2018 heeft [gedaagde] aan (de beheerder van) Nobillon opheldering gevraagd over de door haar betaalde en nog te betalen servicekosten.

Bij brief van 20 mei 2019 heeft [gedaagde] aan Nobillon, voor zover hier van belang, het volgende medegedeeld:

“Hierbij verzoek ik u een vierde keer om mij een overzicht van de servicekosten toe te sturen van juli 2010 t/m heden. (…) Ik probeer al jaren deze kostenspecificatie te krijgen zoals wettelijk en tussen ons overeengekomen. (…) De kosten bedragen momenteel (gerekend van juli 2010 t/m mei 2019) 106 maanden x 100 euro service kosten = 10.600 euro. (…) Ik verzoek u mij het overzicht van de werkelijk, gemaakte kosten wat betreft mijn voorschot betaling binnen twee weken na datum van deze brief toe te sturen. Als u dit niet kan, ontvang ik graag de gemaakte kosten terug van de afgelopen periode. (…).”

Nobillon heeft twee deskundigen (makelaarskantoren) de opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de markthuurwaarde van het gehuurde. Uit de rapporten die naar aanleiding van het onderzoek zijn opgesteld, volgt dat de markthuurwaarde van het gehuurde - volgens de deskundigen - € 1.350,00 bedraagt.

Recourt Makelaars, een van de door Nobillon ingeschakelde deskundigen, heeft op 21 mei 2019 aan [gedaagde] een voorstel gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dit voorstel houdt concreet in:

- ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is 1 september 2019;

- de servicekosten worden met ingang van 1 september 2019 op nihil gesteld;

- de kale huurprijs bedraagt met ingang van 1 september 2019 € 900,00;

- met ingang van 1 maart 2020 wordt de kale huurprijs verhoogd naar € 1.200,00;

- voor het overige blijven de huidige huurvoorwaarden in stand.

Bij e-mail van 21 mei 2019 heeft [gedaagde] aan Recourt Makelaars en Nobillon medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met de voorgestelde huurverhoging.

Bij brief van 28 mei 2019 heeft (de gemachtigde van) Nobillon het voorstel tot verhoging van de huurprijs nogmaals aan [gedaagde] medegedeeld. In deze brief is [gedaagde] tevens gewezen op de mogelijke gevolgen van het afwijzen van het voorstel. Ter zake van de servicekosten heeft Nobillon medegedeeld dat zij in de huurovereenkomst een bedrag aan servicekosten overeengekomen zijn en [gedaagde] verplicht is tot betaling van dat bedrag, ook als dat bedrag uit de pas loopt met de werkelijke servicekosten. Zij zal daarom geen overzicht verstrekken van de servicekosten en evenmin servicekosten terugbetalen.

Bij brief van 25 juni 2019 heeft (de gemachtigde van) Nobillion de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 november 2019, op grond dat [gedaagde] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

Bij e-mail van 2 juli 2019 heeft [gedaagde] (wederom) niet ingestemd met het voorstel tot huurverhoging en evenmin met de huuropzegging.

in conventie

2. Nobillon vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

te bepalen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt op 1 januari 2020 of op een andere in redelijkheid te bepalen datum;

[gedaagde] te veroordelen om op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt het gehuurde te ontruimen;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3. Nobillon heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij aan [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tegen verhoging van de huurprijs van het gehuurde, omdat de thans geldende huurprijs (structureel) is achtergebleven bij de nu geldende markthuur. [gedaagde] heeft echter niet ingestemd met dit voorstel. Om die reden mocht Nobillon de huurovereenkomst opzeggen. Uit de rechtspraak volgt dat de vraag of het aanbod tot verhoging van de huurprijs redelijk is, beantwoord dient te worden aan de hand van een objectieve maatstaf, namelijk de huurprijs van vergelijkbare woonruimte(n) in de omgeving. De door haar voorgestelde nieuwe huurprijs is redelijk, omdat uit de rapporten van de deskundigen volgt dat vergelijkbare woonruimten in de omgeving van het gehuurde een markthuurwaarde hebben van € 1.350,00 per maand en zij een huurprijs heeft voorgesteld van (uiteindelijk) € 1.200,00 per maand, aldus Nobillon.

4. [gedaagde] heeft de vordering betwist. Zij heeft naar voren gebracht dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs door middel van een (jaarlijkse) indexering kan worden verhoogd. In de huurovereenkomst is niets opgenomen over een huurverhoging tot de marktwaarde van het gehuurde. Het voorstel van Nobillon is alleen daarom al niet redelijk. Ook het feit dat de huurprijs niet stapsgewijs wordt verhoogd, maar zij ineens geconfronteerd wordt met een forse huurverhoging, die gelet op haar financiële draagkracht niet realistisch is, maakt het voorstel van Nobillon onredelijk. Verder klopt het (markt)onderzoek van de deskundigen niet. De woningen waarmee het gehuurde is vergeleken zijn luxer, vaak gerenoveerd en in een betere staat van onderhoud. De door Nobillon ingeschakelde deskundigen zijn ook (indirect) aan Nobillion gelieerd. Zij zijn dan ook partijdig. Ook dient bij de vraag of het voorstel van Nobillon redelijk is mee te wegen dat zij bij Nobillon herhaaldelijk heeft geklaagd over de (slechte) staat van het gehuurde, maar dat Nobillon tot op heden geen actie heeft ondernomen. Verder heeft Nobillon ‘zomaar’ haar berging ingenomen, waardoor de oppervlakte van het gehuurde is afgenomen. Deze omstandigheid dient ook betrokken te worden bij de vraag of het aanbod van Nobillon redelijk is, aldus [gedaagde] .

in reconventie

5. [gedaagde] vordert in reconventie:

terugbetaling van de servicekosten over de afgelopen jaren, althans over de periode dat haar vordering niet is verjaard;

te bepalen dat partijen vanaf 1 september 2019 een huurovereenkomst aangaan, zonder servicekosten, voor een totale huurprijs van € 705,52 per maand onder voortzetting van de op dit moment geldende (huur)voorwaarden.

6. [gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij sinds de aanvang van de huurovereenkomst € 100,00 per maand betaalt aan servicekosten. Partijen zijn deze servicekosten overeengekomen voor het schilderwerk en het leggen van laminaat in het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Tot op heden heeft zij totaal € 11.700,00 betaald aan servicekosten. Met dit bedrag zijn de kosten van het schilderwerk en het gelegde laminaat al ruimschoots betaald. Door Nobillon wordt verder geen service verleend. De servicekosten die zij aan Nobillon heeft betaald, dient Nobillon dan ook aan haar terug te betalen. Omdat zij niet langer servicekosten aan Nobillon verschuldigd is, dient de totale huurprijs vanaf 1 september 2019 € 705,52 (kale huurprijs + € 10,00 kosten onderhoud cv) te bedragen, aldus [gedaagde] .

7. Nobillon heeft de vordering betwist. Zij heeft naar voren gebracht dat het gerechtshof Amsterdam op 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) heeft geoordeeld dat bij geliberaliseerde woningen, waarvan hier sprake is, de contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten het uitgangspunt is. Verder volgt uit de wet dat de betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten het bedrag beloopt dat ter zake is overeengekomen. Daarbij hoeft geen relatie met de daadwerkelijke servicekosten te bestaan. Partijen zijn een bedrag van € 100,00 per maand overeengekomen ter zake van de servicekosten. Dit bedrag is geen voorschot, maar een vast bedrag. Nu partijen dit bedrag overeengekomen zijn, dient [gedaagde] dit bedrag maandelijks te voldoen. Nobillon is dan ook niet verplicht om (een deel van) de servicekosten aan [gedaagde] terug te betalen. Mocht zij hiertoe wel veroordeeld worden, dan is in ieder geval een deel van de vordering verjaard. [gedaagde] heeft namelijk voor het eerst op 20 mei 2019 aanspraak gemaakt op teruggave van servicekosten, zodat de vordering, voor zover die betrekking heeft op de betaalde servicekosten vóór 20 mei 2014, reeds is verjaard. Daarnaast maakt [gedaagde] onterecht aanspraak op de volledige € 100,00 per maand. Er zijn namelijk wel degelijk kosten gemaakt voor de schilderwerkzaamheden, de vloerbedekking en de lampen/het meubilair, aldus Nobillon.

in conventie

8. De kantonrechter stelt voorop dat, hetgeen ook reeds op de zitting is besproken, de wet de mogelijkheid biedt voor een verhuurder van een geliberaliseerde woning, in dit geval Nobillon, om aan een huurder, in dit geval [gedaagde] , een (redelijk) voorstel te doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte tegen een hogere huurprijs. Als de huurder dat voorstel niet aanvaardt, dan kan de redelijkheid van het voorstel slechts getoetst worden in het kader van een door de verhuurder in te stellen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW.

9. Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 1963 (NJ 1963, 344) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3775).

10. De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel van Nobillon tot verhoging van de kale huurprijs naar € 1.200,00 geen redelijk voorstel is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

11. De kale huurprijs van het gehuurde bedraagt op dit moment € 695,52 per maand. De door Nobillon aan [gedaagde] voorgestelde nieuwe (markt)huurprijs - indien al marktconform, hetgeen [gedaagde] namelijk betwist - komt neer op een huurverhoging van 72,53%. Dat is een (zeer) forse verhoging van de huurprijs. Bij een dergelijke huurverhoging dient de verhuurder een redelijke ‘(huur)ingroei-periode’ te hanteren. Nobillon heeft aan [gedaagde] voorgesteld om de kale huurprijs op 1 september 2019 eerst te verhogen naar € 900,00 en nadien in maart 2020, een half jaar later, naar € 1.200,00. De door Nobillon voorgestelde ‘(huur)ingroei-periode’ van een half jaar is te kort. Bij een huurverhoging van 72,53% dient gedacht te worden aan een ‘(huur)ingroei-periode’ van twee à drie jaar. Nu Nobillon een te korte ‘(huur)ingroei-periode’ aan [gedaagde] heeft voorgesteld, is de kantonrechter van oordeel dat alleen al om die reden van [gedaagde] in redelijkheid niet verlangd kan worden dat zij het aanbod van Nobillon aanvaardt.

12. Het voorgaande betekent dat het beroep van Nobillon op de in artikel 7:274 lid 1 sub d BW vermelde beëindigingsgrond van het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet slaagt. De hierop gebaseerde vordering van Nobillon tot beëindiging van de huurovereenkomst moet dan ook worden afgewezen.

13. Dat in het voorstel van Nobillon de servicekosten van € 100,00 komen te vervallen en daarmee de totale huurprijs ten opzichte van de kale huurprijs minder hard stijgt, zoals Nobillon heeft betoogd, doet aan voorgaand oordeel niet af. De vraag of het aanbod van een verhuurder tot verhoging van de huurprijs redelijk is, ziet immers uitsluitend op de kale huurprijs. Bovendien stijgt de totale huurprijs dan met 50,21%. Ook dat is een forse huurprijsverhoging waarbij een ‘(huur)ingroei-periode’ van een half jaar te kort is.

14. Nobillon wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

in reconventie

15. In reconventie spitst het geschil zich toe op de vraag of Nobillon (een deel van) de maandelijks door [gedaagde] betaalde servicekosten aan [gedaagde] dient terug te betalen.

15. Nobillon heeft zich beroepen op nakoming van hetgeen partijen ten aanzien van de servicekosten in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Dat is een standpunt dat in lijn is met het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030). Naar verluidt is tegen dit arrest beroep in cassatie ingesteld, zodat deze beslissing nog niet onherroepelijk is. Naar het oordeel van de kantonrechter blijft beslissend dat een beding omtrent een gevergde prestatie niet redelijk is, wanneer daar tegenover geen of een verwaarloosbare prestatie staat. Over dat punt zijn in genoemd arrest geen overwegingen te vinden.

17. [gedaagde] heeft uiteengezet dat de servicekosten uitsluitend betrekking hebben op het in het gehuurde gelegde laminaat en het schilderwerk. Nobillon heeft daaraan toegevoegd dat de servicekosten ook zien op lampen/meubilair. Ter zitting heeft [gedaagde] betoogd dat zij, rekening houdende met de verjaringstermijn van vijf jaar, een bedrag van € 7.200,00 onverschuldigd aan servicekosten heeft betaald. Dit bedrag vordert zij daarom van Nobillon terug. Met het bedrag van € 4.500,00 dat zij niet meer kan terugvorderen, zijn de kosten van het leggen van het laminaat en het schilderwerk ruimschoots betaald, aldus [gedaagde] .

18. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat verondersteld mag worden dat met het bedrag van € 4.500,00 de kosten van de door Nobillon verleende service (bestaande uit het schilderwerk, het leggen van laminaat en eventuele lampen/meubilair) zijn betaald. Ter zitting heeft Nobillon dit ook min of meer erkend. Nobillon heeft evenmin weersproken dat zij geen service meer aan [gedaagde] verleent. Dit brengt mee dat voor zover de door [gedaagde] betaalde servicekosten het bedrag van € 4.500,00 overstijgen, er geen sprake meer is van een redelijke vergoeding. Er staat dan immers geen prestatie meer tegenover de door [gedaagde] betaalde servicekosten. De vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van een deel van de servicekosten wordt dan ook toegewezen.

19. De vraag is echter nog over welke periode Nobillon de servicekosten dient terug te betalen. [gedaagde] stelt dat zij op 22 juni 2018 (rov. 1.5) voor het eerst aanspraak heeft gemaakt op terugbetaling van de servicekosten, zodat Nobillon de servicekosten over de periode 22 juni 2013 tot heden terug dient te betalen. Nobillon heeft betoogd dat [gedaagde] voor het eerst bij brief van 20 mei 2019 (rov. 1.7) aanspraak heeft gemaakt op terugbetaling van de servicekosten, zodat de vordering van [gedaagde] over de periode vóór 20 mei 2014 is verjaard.

20. Uit de e-mail van [gedaagde] d.d. 22 juni 2018 dient te worden afgeleid dat [gedaagde] vanaf dat moment bezwaar heeft gemaakt tegen de verschuldigdheid van de servicekosten en zij niet langer bereid is deze kosten te betalen indien Nobillon niet zou kunnen aantonen dat deze kosten nog daadwerkelijk door haar worden gemaakt. Deze e-mail neemt de kantonrechter daarom als uitgangspunt voor het berekenen van de periode waarover de servicekosten dienen te worden terugbetaald. Voor de onderhavige vordering geldt een verjaringstermijn van vijf jaar, zodat de vordering van [gedaagde] over de periode vóór 22 juni 2013 is verjaard. Dit betekent dat Nobillon de servicekosten over de periode vanaf 22 juni 2013 tot heden dient terug te betalen. Dit komt neer op afgerond 76 maanden, zodat Nobillon en bedrag van € 7.600,00 aan [gedaagde] dient terug te betalen.

20. De vordering van [gedaagde] onder 5.2. wordt toegewezen in die zin dat wordt bepaald dat [gedaagde] de overeengekomen servicekosten ter hoogte van € 100,00 per maand niet meer verschuldigd is - met terugwerkende kracht - vanaf 22 juni 2013.

22. Nobillon dient als de ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast, die aan de zijde van [gedaagde] op nihil worden begroot nu zij in persoon procedeert.

De kantonrechter:

in conventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt Nobillon in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil;

in reconventie:

bepaalt dat [gedaagde] de overeengekomen servicekosten van € 100,00 per maand niet meer verschuldigd is met terugwerkende kracht vanaf 22 juni 2013;

veroordeelt Nobillon tot betaling aan [gedaagde] van € 7.600,00 ter zake van onverschuldigd betaalde servicekosten;

veroordeelt Nobillon in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter