Hof Arnhem-Leeuwarden, 05-03-2013, nr. 200.107.231

Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

¦ de dagvaarding in hoger beroep van 11 mei 2012;

¦ de memorie van grieven;

¦ de memorie van antwoord.

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem.

De vaststaande feiten

Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staat het navolgende vast.

[appellant] heeft de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], door bemiddeling van Rots-Vast Groep in de persoon van [de makelaar], op 26 mei 2005 verhuurd aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voor de duur van vier jaar, met ingang van 15 juni 2005. Volgens de schriftelijke huurovereenkomst, die door beide partijen is ondertekend, kunnen partijen de overeenkomst gedurende bedoelde periode van vier jaar niet door tussentijdse opzegging beëindigen en wordt na het verstrijken van die periode de overeenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De (geliberaliseerde) huurprijs bedraagt bij aanvang van de huur € 800,— per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Krachtens artikel 6.2 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs voor het eerst per 15 juni 2006 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen, die onderdeel zijn van de huurovereenkomst. Dit artikel bepaalt dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Na de diverse jaarlijkse huurverhogingen overeenkomstig artikel 18 van de Algemene Bepalingen bedroeg de huurprijs per 1 juli 2008 € 843,86 per maand.

Bij brief van zijn gemachtigde van 28 juli 2009 heeft [appellant], onder verwijzing naar volgens hem bij het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte afspraken, per 15 juni 2009 aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 200,— per maand, bovenop de op dat moment verschuldigde huurprijs, en heeft hij voorgesteld “gemakshalve” uit te gaan van een huurprijs van € 1.050,— per maand.

De motivering van de beslissing in hoger beroep

In dit geding heeft [appellant] primair gevorderd een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 15 juni 2009 € 1.050,— per maand bedraagt en veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van achterstallige huur, te vermeerderen met contractuele rente. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd een verklaring voor recht dat het aanbod van € 1.050,— per maand aan huur, ingaande 15 juni 2009, een redelijk aanbod is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek en beëindiging van de huur voor het geval [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bedoeld aanbod niet binnen een week na de uitspraak in deze procedure alsnog aanvaarden.

Bij het tussenvonnis heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het bewijs van “feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurprijs van (bij aanvang) € 800,— per maand alleen zal gelden voor de duur van 4 jaar en/of dat die prijs na ommekomst van die periode van 4 jaar zal worden verhoogd met € 200,— per maand”. Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij het eindvonnis geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Bij dat vonnis heeft de kantonrechter zowel de primaire vorderingen als de subsidiaire afgewezen.

De grieven richten zich tegen zowel het eindvonnis als het tussenvonnis.

Met grief 1 beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter hem niet in de gelegenheid heeft gesteld om na de getuigenverhoren een conclusie na enquête te nemen. Bij deze grief heeft [appellant] geen belang, omdat hij thans in hoger beroep alsnog in de gelegenheid is om zich over de inhoud van de getuigenverklaringen uit te laten (wat hij met de hierna te bespreken grieven 2, 3 en 4 ook heeft gedaan).

De grieven 2, 3 en 4 richten zich tegen de waardering van de in eerste aanleg afgeleg-de getuigenverklaringen. Het hof zal die grieven gezamenlijk bespreken.

Volgens het tussenvonnis is het aan [appellant] om de door hem gestelde mondelinge afspraak omtrent verhoging van de huurprijs na vier jaar met € 200,— te bewijzen. Tegen deze beslissing omtrent de bewijslastverdeling heeft [appellant] geen grief gericht, zodat het hof daarvan dient uit te gaan. Ten overvloede overweegt het hof dat de bedoelde verdeling van de bewijslast in overeenstemming is met de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Er zijn drie getuigen gehoord, in het getuigenverhoor [appellant] zelf en [de makelaar], en in het tegengetuigenverhoor ([geïntimeerde sub 2]-)[geïntimeerde sub 1].

Op zichzelf voert [appellant] met grief 2 terecht aan dat de omstandigheid dat [appellant] niet zelf aanwezig was bij het maken van de afspraken over de huurprijs geen reden is om zijn getuigenverklaring geheel terzijde te stellen. [appellant] heeft wel degelijk een relevante verklaring afgelegd; hij heeft immers verklaard dat hij over de verhoging van de huur na vier jaar vooraf met [de makelaar] had gesproken en dat [de makelaar], nadat hij met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] had gesproken, hem heeft bevestigd dat het zo is afgesproken. Wel is de verklaring van [appellant] een verklaring van horen zeggen, zodat in die zin het gewicht ervan beperkt is. Daarbij komt dat volgens het tweede lid van artikel 164 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijskracht van de partijgetuigenverklaring van [appellant] beperkt is, in die zin dat zijn verklaring slechts kan dienen ter aanvulling van onvolledig bewijs.

Met de kantonrechter acht het hof de getuigenverklaring van [de makelaar] onvoldoende stellig en duidelijk om het aan [appellant] opgedragen bewijs daaruit af te leiden. Over de periode na de eerste huurperiode van vier jaar heeft [de makelaar] verklaard: “Wij hebben aangenomen dat na die periode de originele huurprijs weer zou gaan gelden.” Aldus houdt zijn verklaring slechts de bevestiging in dat [appellant] en [makelaar] de gemaakte afspraken zo uitlegden dat na vier jaar de korting van € 200,— waarover de getuige heeft verklaard, zou vervallen. Uit zijn verklaring blijkt niet dat dit met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is besproken en uit die verklaring volgen ook niet eventuele andere (concrete) feiten of omstandigheden waaruit de juistheid van de bedoelde uitleg kan volgen. Bij de waardering van de getuigenverklaring van [de makelaar] betrekt het hof ook zijn schriftelijke verklaring van 5 april 2011 (productie 13 bij de akte uitlating bewijs van 6 april 2011). Die verklaring vermeldt dat het de bedoeling was dat na de eerste periode van vier jaar [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een woning zouden kopen of een nieuw huurcontract af zouden sluiten voor de originele huurprijs en dat dit ook de reden is waarom een maximale periode van vier jaar is afgesproken. Aldus biedt ook deze verklaring onvoldoende inzicht in wat er destijds concreet met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is besproken. Weliswaar is alleszins begrijpelijk dat de herinneringen van [makelaar] onder invloed van tijdsverloop zijn vervaagd, maar er is geen grond om die omstandigheid ten nadele van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te brengen. De verklaring van [de makelaar] is aldus van onvoldoende gewicht om, tezamen met de partijgetuigenverklaring van [appellant], ervan uit te kunnen gaan dat tussen partijen is overeengekomen dat na de eerste huurperiode van vier jaar de huurprijs met € 200,— zou worden verhoogd.

Tegenover de verklaringen van [appellant] en [de makelaar] staat bovendien de getuigenverklaring van ([geïntimeerde sub 2]-)[geïntimeerde sub 1]. Anders dan [appellant] meent, geldt de beperking in de bewijskracht van de partijgetuigenverklaring van artikel 164 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet voor de verklaring van [geïntimeerde sub 1], omdat zij niet de bewijslast draagt. Volgens de getuigenverklaring van [geïntimeerde sub 1] is het verloop van de onderhandelingen aldus geweest, dat gesproken is over een lagere huurprijs in verband met achterstallig onderhoud, dat toen van de zijde van [appellant] een prijs van € 850,— is voorgesteld, dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet meer hebben willen betalen dan € 800,— en dat [appellant] daarmee toen akkoord is gegaan onder de voorwaarde dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een contract tekenden voor minimaal vier jaar. Uitgaande van deze verklaring is de huurprijs na de periode van vier jaar ongeregeld gelaten.

Op grond van een en ander komt ook het hof tot de conclusie dat het aan [appellant] opgedragen bewijs door hem niet is geleverd. De grieven 2, 3 en 4 treffen dus geen doel. Bij memorie van grieven onder 39 heeft [appellant] aangeboden [makelaar] nogmaals te horen, maar zonder toe te lichten wat een herhaald verhoor van deze getuige kan opleveren. Daarom gaat het hof daaraan voorbij.

De grieven 5 en 6 hebben betrekking op hetgeen de kantonrechter bij het tussen- en eindvonnis omtrent de subsidiaire vordering van [appellant] heeft overwogen en beslist. Daaromtrent overweegt het hof als volgt.

Omdat het hier geliberaliseerde woonruimte betreft, kan het in artikel 7:274 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek bedoelde redelijk aanbod eventueel alleen de huurprijs betreffen. Vervolgens is het de vraag aan de hand van welke omstandigheden dient te worden bepaald of een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een gewijzigde huurprijs inderdaad redelijk is. De kantonrechter heeft bij haar oordeel dat het aanbod niet redelijk is, betrokken de verbouwingen die [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de woning hebben verricht en het bedrag wat daarmee zou zijn gemoeid. [appellant] betoogt dat dit onjuist is omdat alleen de markthuurprijs bepalend behoort te zijn. Het hof ziet geen reden voor een zodanige beperking. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek kan wel worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is, maar niet dat het de enige factor is. Gelet op de open norm van een “redelijk aanbod” ligt dat laatste ook weinig voor de hand. Het door [appellant] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 juni 1979, NJ 1980/8 houdt ook niet in dat uitsluitend de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse bepalend is, maar slechts dat die markthuurprijs in beginsel bepalend is. Dat laat ruimte voor overwegingen als door de kantonrechter gebezigd.

Voor zover over het voorgaande anders zou kunnen worden gedacht, en overeenkomstig de opvatting van [appellant] alleen op de markthuurprijs acht zou mogen worden geslagen, geldt ook dan dat de grieven niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen kunnen leiden. Op [appellant] rust de stelplicht met betrekking tot de markthuurprijs. Die markthuurprijs heeft hij slechts zeer summier onderbouwd, tegenover de betwisting door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te summier.

Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek volgt dat de bewijslast met betrekking tot de markthuurprijs op verhuurder rust en dat de wetgever ervan is uitgegaan dat de verhuurder zijn stellingen bijvoorbeeld staaft met een taxatierapport van een makelaar (Kamerstukken II 1991/92, 22 350, nr. 3, p. 10). Een taxatierapport heeft [appellant] niet overgelegd. In plaats daarvan heeft hij volstaan met een korte verklaring van een makelaar (productie 6 bij inleidende dagvaarding). Die verklaring houdt in dat een huurprijs van € 1.050,— per maand een reële huurprijs is, maar zonder dat het object wordt beschreven. De verklaring noemt één referentieobject, namelijk de woning aan de [adres 2]. De waardebepaling van dezelfde makelaar (ten behoeve van eventuele verkoop aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]; productie 4 bij inleidende dagvaarding) biedt nauwelijks meer informatie. Bij conclusie van antwoord onder 23 hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangevoerd dat de woning aan de [adres 2] een leegstaande woning is waarvoor nog geen huurder is gevonden. Bovendien betwisten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] dat het een vergelijkbare woning betreft. Verder is er wat betreft de door [appellant] aan hen verhuurde woning volgens hen sprake van veel achterstallig onderhoud; een lijstje met punten van achterstallig onderhoud hebben zij als productie 1 bij de conclusie van antwoord overgelegd. Vervolgens is [appellant] hierop bij conclusie van repliek onder 30 e.v. slechts gedeeltelijk ingegaan. Met name is hij niet ingegaan op de invloed die de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangeduide punten van achterstallig onderhoud op de huurwaarde hebben. Wel heeft hij de verkoopinformatie van diverse woningen in de regio overgelegd, maar dat biedt geen aanknopingspunt om de markthuurprijs te bepalen. Bij conclusie van dupliek hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun betwisting deels nader gemotiveerd, onder meer met de stelling dat de huurprijs in geval van tijdelijke verhuur van een koopwoning niet behoeft overeen te komen met een redelijke huurprijs, omdat dit soort woningen vaak tijdelijk worden verhuurd voor een hoog bedrag aan mensen die plotseling een huurwoning nodig hebben (conclusie van dupliek onder 9). Bij memorie van grieven spreekt [appellant] vooral over de aan te leggen maatstaf; hij is niet ingegaan op de invloed van de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangeduide punten van achterstallig onderhoud en evenmin op de zojuist bedoelde stellingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de conclusie van dupliek. Aldus heeft [appellant] onvoldoende aanknopingspunten geboden om de hoogte van de markthuurprijs te kunnen bepalen. Omdat [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, ziet het hof geen aanleiding voor bewijslevering. Gelet op het gebrek aan diepgang van het debat, ziet het hof evenmin aanleiding voor de benoeming van een deskundige.

De slotsom is dat de grieven alle falen. Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachti-gen, met aanvulling en verbetering van de gronden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Die kosten zal het hof aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] begroten op € 291,— voor griffierecht en op € 894,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (één punt tarief II).

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton) van 9 maart 2011 en 14 maart 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] begroot op € 291,— voor griffierecht en op € 894,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, H.E. de Boer en Th.C.M. Willemse, en is in te-genwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2013.