Rb. Amsterdam, 18-08-2017, nr. 5733146 CV EXPL 17-4475

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

[eiseres] heeft in de periode 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 van [gedaagde] gehuurd de zelfstandige woonruimte aan de [het gehuurde] , hierna: het gehuurde.

De huurprijs bedroeg in totaal € 1.500,00 per maand. In de huurovereenkomst staat dat bedrag als volgt gespecificeerd:“4.3. For each payment period of one month - the lease price is € 740 - gas/electric/internet € 110 - furniture € 450 - Service cost V.V.E € 200 So that lessee will owe for each month € 1500 In writing: One thousand five hundred Euro”(…)

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden ‘general provisions lease contract living accomodation’ (model 30 juli 2003) van toepassing.

[gedaagde] heeft aan [eiseres] geen afrekening verstrekt van de maandelijks door [eiseres] betaalde bedragen aan meubilering.

Bij brief van 12 december 2016 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] verzocht om binnen twee weken een bedrag van € 16.843,75 over te maken ter zake van onverschuldigd door [eiseres] betaalde VVE-bijdragen en meubileringskosten.

Op 27 december 2016 heeft [gedaagde] op de brief van 12 december 2016 gereageerd en de vordering van [eiseres] verworpen.

Bij brief van 29 december 2016 heeft de gemachtigde van [eiseres] opnieuw verzocht om betaling van € 16.843,75 binnen vijftien dagen na 29 december 2016, met aanzegging dat indien [gedaagde] daarmee in gebreke zou blijven een bedrag van € 1.141,56 aan buitengerechtelijke kosten in rekening wordt gebracht.

[gedaagde] heeft de vordering van [eiseres] niet betaald.

2. Na vermindering van eis ter comparitie vordert [eiseres] dat de kantonrechter [gedaagde] - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde kosten voor meubilering en € 5.500,00 aan onverschuldigd betaalde VVE-bijdragen, € 1.141,56 aan buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente per 23 januari 2017 en de proceskosten.

3. [eiseres] stelt daartoe dat [gedaagde] zich niet aan haar wettelijke verplichting heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, alsmede aan het einde van de huurovereenkomst af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. Daarnaast heeft [eiseres] gedurende de gehele huurperiode maandelijks € 200,00 aan ‘servicecosts VVE’ betaald, terwijl dit geen levering of dienst aan [eiseres] is, maar maandelijkse bijdragen zijn die [gedaagde] verschuldigd was aan de Vereniging van Eigenaars waar zij kennelijk lid van was. Deze kosten kunnen niet aan [eiseres] worden doorberekend en zijn daarom door [eiseres] onverschuldigd betaald.

4. [gedaagde] betwist de vordering en voert kort samengevat aan dat het handelen van [eiseres] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, onder andere omdat de door haar betaalde totale huurprijs marktconform was en omdat de maandelijkse kosten aan de woning dusdanig hoog waren dat de opbrengsten van de huur deze nauwelijks dekten. [eiseres] legt de huurovereenkomst onjuist uit. Voor zover er al onverschuldigd betaald zou zijn dan had [eiseres] binnen bekwame tijd moeten klagen en dat heeft zij niet gedaan. [eiseres] maakt misbruik van recht. [eiseres] houdt geen rekening met alle omstandigheden van het geval.

5. [gedaagde] is zowel op grond van de wet (artikel 7:247 jo. 7:259 Burgerlijk Wetboek) als op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden (artikelen 14.2 en 14.3) gehouden om elk kalenderjaar, alsmede na het eindigen van de huurovereenkomst, een afrekening servicekosten te verstrekken aan [eiseres] . Meubilering en stoffering vallen onder servicekosten op grond van artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek en het Besluit Servicekosten. [gedaagde] erkent dat zij geen gespecificeerd overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten heeft verstrekt aan [eiseres] . Daardoor is zij tekort geschoten in haar verplichtingen als verhuurder.

6. Beoordeeld dient dus te worden of de door [eiseres] betaalde bedragen aan meubilering redelijk waren. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval, gelet op de door [eiseres] overgelegde producties met betrekking tot de waarde van de meubilering. Daarom dient thans een redelijke vergoeding vastgesteld te worden.

7. Ter berekening van de redelijke vergoeding heeft [eiseres] bij dagvaarding een schatting gemaakt van de waarde van de meubels. [gedaagde] komt met een eigen berekening en voert aan dat de meubels een hogere waarde vertegenwoordigden dan de schatting van [eiseres] . De gemachtigde van [eiseres] heeft ter zitting aangevoerd akkoord te gaan met de door [gedaagde] getaxeerde waarde van meubilering, met uitzondering van de bij die taxatie berekende keukenapparatuur. Keukenapparaten, in dit geval ter waarde van in totaal € 9.847,95, zijn geen roerende zaken en maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gehuurde. De keukenapparatuur kan daarom niet mee worden genomen in de berekening van de waarde van de meubilering.

8. Voor de berekening van de redelijke vergoeding sluit de kantonrechter dan ook aan bij de berekening van [eiseres] als weergegeven in de comparitieaantekeningen van haar gemachtigde, uitgegaan van de door [gedaagde] gegeven waarde van de meubilering inclusief vloer en exclusief keukenapparatuur. De redelijke vergoeding voor de meubilering is daarom vast te stellen op in totaal € 47,99 per maand. [eiseres] heeft € 450,00 per maand betaald. Zij heeft daarom maandelijks onverschuldigd betaald een bedrag van € 450,00 minus € 47,99 is € 402,01. Gelet op de huurperiode gaat dat in totaal om een bedrag van € 11.055,28.

9. Ten aanzien van de vordering met betrekking tot de door [eiseres] betaalde bedragen ten behoeve van ‘servicecosts VVE’ overweegt de kantonrechter als volgt. De maandelijkse bijdragen aan de vereniging van eigenaars waar [gedaagde] lid van was zijn voor rekening van [gedaagde] als eigenaar. Deze kosten kunnen niet zonder meer één op één aan [eiseres] worden doorberekend. Er mogen slechts kosten aan de huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik, zoals onder andere elektra, gas en water. Daarbij geldt dat de verhuurder geen winst mag maken op de doorbelaste kosten.

10. In de huurovereenkomst worden door [gedaagde] al gebruikskosten doorbelast aan [eiseres] , namelijk een bedrag aan meubilering en een bedrag aan nutsvoorzieningen. Verder is geen ander bedrag aan gebruikskosten in het kader van de vereniging van eigenaars overeengekomen, in die zin dat het om een levering of dienst van [gedaagde] aan [eiseres] gaat. Daarom komen de bijdragen die [gedaagde] verschuldigd is aan de VVE volledig voor haar rekening. Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] in dat kader, gelet op de huurperiode, in totaal een bedrag van € 5.500,00 onverschuldigde VVE-bijdragen aan [gedaagde] heeft betaald. De vordering tot terugbetaling van deze kosten is daarom eveneens volledig toewijsbaar.

11. De door [gedaagde] gestelde onredelijke financiële gevolgen als gevolg van toewijzing van de vorderingen van [eiseres] , kunnen [eiseres] niet worden tegengeworpen. Het is immers [gedaagde] die de huurovereenkomst op deze wijze voor [eiseres] ter ondertekening heeft opgesteld c.q. aangeleverd. Dat bepaalde bedragen in de huurovereenkomst op grond van de wet periodiek afgerekend dienen te worden dan wel niet kunnen worden doorberekend aan de huurder zijn verplichtingen en risico’s van de verhuurder. Bij niet-nakoming van deze verplichtingen dienen de gevolgen daarvan voor rekening van de verhuurder te blijven. Voor zover [gedaagde] zich bij het inrichten van de huurovereenkomst heeft laten adviseren door een derde, kan zij dat [eiseres] niet tegenwerpen.

12. De verweren van [gedaagde] , waaronder dat [eiseres] nimmer over de hoogte van de huur heeft geklaagd en dat [gedaagde] zich gedurende de huurperiode altijd als goed verhuurder heeft gedragen, doen aan het voorgaande niet af en leiden niet tot een ander oordeel.

13. De door [eiseres] gevorderde (ter comparitie gewijzigde) hoofdsom van in totaal € 16.555,28 is gelet op het voorgaande toewijsbaar.

14. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] handelt in de uitoefening van haar beroep of bedrijf, wordt zij als natuurlijk persoon aangemerkt. De kantonrechter dient in dat geval te toetsen of is voldaan aan de eisen van artikel 6:96 BW. Daaraan is niet voldaan. In de brief van 29 december 2016 wordt namelijk niet vermeld dat de 15 dagen termijn in zal gaan de dag na ontvangst van die brief. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, rechtsoverweging 3.4. (ECLI:NL:HR:2016:2704). De buitengerechtelijke kosten worden dan ook afgewezen.

15. [gedaagde] wordt bij deze uitkomst als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten die zijn gevallen aan de zijde van [eiseres] .

De kantonrechter:

I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 16.555,28 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 23 januari 2017 tot de dag van de algehele voldoening;

II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiseres] , tot op heden begroot op € 470,00 aan griffierecht, € 97,31 aan explootkosten en € 600,00 aan salaris gemachtigde;

III. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

V. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.