HR, 14-07-2017, nr. 16/04112

Het cassatieberoep komt op tegen rov. 4 t/m 11 en het dictum van het eindarrest van 15 maart 2016. Het is gericht tegen de oordelen van het hof (i) dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen en (ii) dat de verstopping beschouwd moet worden als een feitelijke stoornis in de zin van art. 7:204 lid 3 BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

Het cassatiemiddel bestaat uit een inleiding (cassatiedagvaarding nr. 1), die geen klachten bevat, en drie (door mij hernummerde) onderdelen.

Onderdeel 1 (cassatiedagvaarding nr. 2.1) richt zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4 t/m 11 van het eindarrest (aangehaald hiervoor onder 1.7), waarin het hof onder meer respondeert op grief 2 van [eiser] , waarmee hij klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen.

In de bestreden overwegingen verwerpt het hof de diverse stellingen van [eiser] ter onderbouwing van (onder meer) deze grief.

Ter inleiding van de klacht citeert het onderdeel grief 2 van [eiser] en herhaalt het letterlijk de door [eiser] in de toelichting aangevoerde argumenten,8.die in het middel worden aangeduid met de letters a t/m d (cassatiedagvaarding nr. 2.1.1). Vervolgens citeert het onderdeel rov. 6 en geeft het een samenvatting van rov. 7 t/m 9, rov. 11 en het dictum van het eindarrest (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, 1ste en 2de alinea).

Het onderdeel betoogt vervolgens dat [eiser] in feitelijke instanties voldoende heeft gesteld9.om op grond van art. 25 Rv voor het hof de verplichting in het leven te roepen ambtshalve art. 6:174 BW toe te passen en klaagt dat het hof dit ten onrechte niet heeft gedaan (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, p. 5 e.v. vanaf “Het hof miskent, (…)”). Het onderdeel stelt dat in dat kader van belang is dat een riool dat overstroomt reeds gebrekkig is in de zin van art. 6:174 BW, ook al is de verstopping die deze overstroming veroorzaakt het gevolg van oneigenlijk gebruik van de huurders van Woonplus (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, p. 6 vanaf “In dat kader (…)”). Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, dan wel heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.

De rechter onderzoekt en beslist de zaak op de grondslag van hetgeen partijen aan hun vordering, verzoek of verweer ten gronde hebben gelegd, tenzij uit de wet anders voortvloeit (art. 24 Rv). Deze feitelijke grondslag (ook wel genoemd: de rechtsfeiten10.) moet door partijen zijn gesteld.11.De rechter mag deze grondslag niet aanvullen met feiten en omstandigheden die de andere partij heeft gesteld in haar verweer of die hem ter comparitie, uit getuigenverhoor of deskundigenbericht gebleken zijn, tenzij deze feiten en omstandigheden alsnog aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Hij moet, ook bij het aanvullen van rechtsgronden (art. 25 Rv), binnen de grenzen van de rechtsstrijd blijven. De staving van de grondslag mag de rechter wèl afleiden uit zodanige feiten en omstandigheden en uit de feitelijke gevolgtrekking die hij daaruit maakt (art. 149 Rv).12.

Art. 6:174 lid 1 BW luidt:

“De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”

Voor een geslaagd beroep op kwalitatieve aansprakelijkheid op de voet van art. 6:174 lid 1 BW dient derhalve als feitelijke grondslag te worden aangevoerd (i) dat de aangesproken (rechts)persoon de bezitter van een opstal is, (ii) dat de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen (anders gezegd: dat zij gebrekkig is), (iii) dat zij daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert en (iv) dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt.13.

Ter onderbouwing van zijn (tweede) grief - die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen - heeft [eiser] het navolgende aangevoerd:14.

“Kennelijk heeft de Rechtbank Rotterdam ten onrechte gemeend, dat [eiser] de schade zoals die destijds is ontstaan aan goederen in het gehuurde, door hem dient te worden gedragen. Althans dat Woonplus die schade niet zou moeten dragen. Woonplus dient ervoor te zorgen dat het deel van het riool dat zij dient te onderhouden, ook daadwerkelijk vrij is van verstopping, en vrij toegankelijk is voor water op een wijze dat het riool niet overbelast wordt, in die zin dat het water zijn weg “weer terug omhoog zoekt”. Zeker in het geval zoals deze, waarin er eerdere problemen (in het jaar 2006 en 2008) aan de orde zijn geweest met het riool, en de waterafvoer. Alsdan dient het (wellicht) regulier inspecteren en onderzoeken (het verrichten van het noodzakelijk onderhoud aan het riool) van het riool meer frequent en wellicht uitvoeriger plaats te hebben. Nu het euvel driemaal is opgetreden in totaal, kan worden gezegd dat het onderhoud aan het riool niet afdoende is gebleken, dan wel dat de capaciteit van het riool niet afdoende is gebleken. Een omstandigheid die in dezen enkel Woonplus kan worden aangewreven. [eiser] kan immers nimmer zelfstandig onderzoek doen naar de staat van het riool, het is niet zijn eigendom, en hij is niet de gebruiker (van het deel van het riool dat buiten het gehuurde is gelegen), van het riool in kwestie. Zulks ligt op de weg van de woningcorporatie, zo meent [eiser] . In ieder geval is [eiser] van mening dat nu het euvel zich driemaal heeft afgespeeld in een tijdspanne van enkele jaren, het op de weg van Woonplus had gelegen om te bewijzen dat haar wijze van onderhoud ervoor heeft gezorgd dat de kans op rioolproblemen is verkleind, dan wel dat haar wijze van onderhoud en controle van afdoende kwaliteit is geweest, zulks naar objectieve maatstaven. Zulks heeft onterecht nimmer plaatsgehad in eerste aanleg, zo stelt [eiser] . Een bruikbaar riool is een verplichting en opdracht van de verhuurder, zo stelt [eiser] . Een huurder hoeft niet te verwachten dat er overstromingen plaatshebben in de richting van het gehuurde, vanuit het riool (waarvoor Woonplus in ieder geval gedeeltelijk verantwoordelijk is).

Voorts meent [eiser] , gelijk hij ook in eerste aanleg reeds had betoogd, dat het in ieder geval voor risico komt van Woonplus als het euvel als voornoemd zich voordoet, en hij daarvan schade ondervindt, dat die schade door Woonplus dient te worden vergoed aan hem. Als verhuurder kan Woonplus immers druk uitoefenen op haar huurders, te weten de overige huurders, om verstoppingen van het riool zoals die zich hebben voorgedaan, te trachten te voorkomen, door oneigenlijk rioolgebruik, en vervuiling ervan tegen te gaan. Daarbij kan worden gedacht aan het geven van adequate voorlichting aan haar huurders. Zulks is in eerste aanleg helaas niet besproken, maar het had wel dienen te worden meegewogen in dezen, zo meent [eiser] . (...)”

De uitleg van standpunten van partijen is van feitelijke aard en kan in cassatie niet op juistheid, maar slechts op begrijpelijkheid worden getoetst.15.Klaarblijkelijk heeft het hof in de hiervoor aangehaalde (toelichting op de) grief van [eiser] niet voldoende feitelijke aanknopingspunten gevonden voor een ambtshalve onderzoek naar kwalitatieve aansprakelijkheid van Woonplus op de voet van art. 6:174 BW. Onbegrijpelijk is dat niet. Nadat de kantonrechter – als zodanig onbestreden – had vastgesteld dat de vordering van [eiser] in eerste aanleg op de contractuele leest van art. 7:208 BW was geschoeid (vonnis, rov. 4.1), heeft [eiser] in appel niet (duidelijk) de grondslag van zijn vordering gewijzigd of aangevuld. Hij heeft, anders dan het middel lijkt te impliceren, ter onderbouwing van zijn grief niet gesteld dat Woonplus de bezitter is van een gebrekkige opstal (het riool).

Zelfs al zou uit de in het geding gebleken feiten en omstandigheden kunnen worden afgeleid dat Woonplus de bezitter is van een gebrekkige opstal, dan nog stond het het hof - anders dan het onderdeel betoogt - niet vrij zijn beslissing te baseren op de kwalitatieve aansprakelijk als bedoeld in art. 6:174 BW. [eiser] heeft aan zijn vordering tot schadevergoeding immers niet ten grondslag gelegd dat Woonplus in zijn hoedanigheid van bezitter van een gebrekkige opstal aansprakelijk is. Bij een andere opvatting zou Woonplus tekort zijn gedaan in haar recht zich naar behoren te verdedigen; betoogd zou kunnen worden dat het hof in dat geval buiten de door partijen getrokken grenzen van de rechtsstrijd zou zijn getreden.16.De klacht faalt derhalve.

Onderdeel 1 van het middel faalt gezien het vorenstaande.

Onderdeel 2 (cassatiedagvaarding nr. 2.2 en de uitwerking daarvan in nrs. 2.2.1 t/m 2.2.7) richt zich (anders dan de inleidende opmerkingen onder nr. 2.2 doen vermoeden) met zowel rechts- als motiveringsklachten tegen rov. 7, 8, 9, 11 en het dictum van het eindarrest. Het onderdeel valt uiteen in zeven subonderdelen.

Zowel subonderdeel 2.1 (cassatiedagvaarding nr. 2.2.1) als subonderdeel 2.5 (cassatiedagvaarding nr. 2.2.5) is gericht tegen rov. 7. Daarin heeft het hof (onder meer) overwogen dat de verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus die de overstroming heeft veroorzaakt, het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Vervolgens heeft het hof geoordeeld dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van art. 7:204 lid 3 BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW (zie hiervoor onder 1.7).

Subonderdeel 2.1 klaagt dat het hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de beoordeling van de eventuele aanwezigheid van een ‘gebrek’ in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het voert daartoe aan dat een riool niet behoort te overstromen en dat als dat toch gebeurt (ook al is dat het gevolg van een door huurders van Woonplus gepleegd oneigenlijk gebruik van de standleiding in de bovengelegen woningen), dat riool c.q. die standleiding op dat moment gebrekkig is totdat de verstopping is verholpen. Indien het hof dat niet heeft miskend, heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, dan wel een onbegrijpelijk oordeel gegeven.

Subonderdeel 2.5 klaagt dat het hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of er sprake was van een ‘feitelijke stoornis’ in de zin van art. 7:204 lid 3 BW. Het voert daartoe aan dat onder een dergelijke feitelijke stoornis worden verstaan zaken als verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door de ruit gooien, burengerecht enz. Een overstroming ten gevolge van een verstopping van het riool als gevolg van onoordeelkundig gebruik van het riool door huurders van de verhuurder is volgens het subonderdeel een voor risico van de huurder (bedoeld zal zijn verhuurder) komend gebrek en kan niet als een ‘feitelijke stoornis’ in de zin van art. 7:204 lid 3 BW worden gekwalificeerd. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij een ontoereikend gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk oordeel gegeven.

Geen gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW is de feitelijke stoornis in het genot van het gehuurde die door derden, zonder bewering van recht, wordt veroorzaakt (art. 7:204 lid 3 BW). De parlementaire geschiedenis noemt als voorbeelden: verkeerslawaai, spelende kinderen, die een bal door een ruit gooien, burengerucht enz.17.Uit de jurisprudentie volgt dat ook wateroverlast ten gevolge van een buiten het gehuurde gelegen oorzaak daaronder valt.18.Huydecoper noemt als voorbeelden van gevallen van stoornissen door ingrepen of fouten van derden die voor rekening van de huurder dienen te blijven onder meer: gesprongen waterleiding door fout van andere huurders, schade door gebrekkig aangelegde douche door (boven)buren en schade door lekkage in buurpand.19.

Uit de overwegingen van het hof (rov. 7-9) volgt dat tussen partijen niet in geschil is dan wel het hof van oordeel is (samengevat):

Woonplus heeft gesteld dat de verstopping zich heeft voorgedaan in “De rioolafvoerleiding van het portiekwoningencomplex van Woonplus (…).”.20.[eiser] heeft dat niet betwist. Ook het hof gaat er kennelijk van uit dat de verstopping zich heeft voorgedaan in de rioolafvoerleiding van het portiekwoningencomplex van Woonplus (rov. 7 “Niet in geschil is dat de in december 2009 geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus.”). Het betreft hier derhalve een verstopping van een buiten het gehuurde gelegen rioolafvoerleiding van Woonplus. Ook het middel gaat daar vanuit.21.

Het oordeel van het hof dat de onderhavige verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus veroorzaakt door oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door derden (de huurders van de bovengelegen woonlagen) - waarbij het hof er kennelijk vanuit gaat dat deze verstopping zich buiten het gehuurde heeft voorgedaan (met als gevolg een overstroming in het gehuurde) - moet worden aangemerkt als een feitelijke stoornis door derden in de zin van art. 7:204 lid 3 BW geeft, mede gezien de hiervoor onder 2.16 sub 1 en sub 3 genoemde feiten en omstandigheden, niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.

Volledigheidshalve merk ik hierbij op dat de omstandigheid dat Woonplus eigenaar is van de (niet gebrekkige en periodiek door haar onderhouden) rioolafvoerleiding waar de verstopping zich (voor het eerst, althans voor het eerst met deze oorzaak) heeft voorgedaan en dat zij tevens de verhuurder is van de huurders van de bovengelegen woningen die de rioolafvoerleiding oneigenlijk hebben gebruikt, m.i. niet tot een ander oordeel leidt.22.Dit komt overeen met het in de wetsgeschiedenis en jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt bij overlast door een andere huurder van dezelfde verhuurder. In een dergelijk geval is geen sprake van een gebrek zolang er geen sprake is van een tekortschieten van de verhuurder in de verplichting om daartegen op te treden.23.Nu het hof van oordeel is de verstopping is veroorzaakt door oneigenlijke gebruik van de rioolafvoerleiding door de huurders van de bovengelegen woningen en Woonplus niet tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om dit tegen te gaan, valt de onderhavige situatie daarmee te vergelijken en is er hier dus geen sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Zie ook nader de bespreking van subonderdeel 2.3.

Omdat het hof heeft geoordeeld dat de onderhavige verstopping te kwalificeren valt als een feitelijke stoornis door derden, zonder bewering van recht, is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW geen sprake (zie art. 7:204 lid 3 BW).

Gelet op het vorenstaande falen de subonderdelen 2.1 en 2.5.

Ten overvloede merk ik ten aanzien van subonderdeel 2.1 nog op dat de klacht (voorts) miskent dat tussen partijen niet in geschil was dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat er ook geen sprake was van een constructiefout (rov. 7). Het hof diende dan ook uit te gaan van het tussen partijen vaststaande feit dat het riool zelf (waaronder de daartoe behorende afvoerleiding waar de verstopping zich heeft voorgedaan) niet gebrekkig was. Anders dan het subonderdeel lijkt te betogen, zijn de onder 2.16 en 2.17 genoemde feiten en omstandigheden, waaronder de plaats waar de verstopping zich heeft voorgedaan (i.c. buiten het gehuurde) en de oorzaak van de verstopping (i.c. oneigenlijk gebruik door derden), voorts weldegelijk relevant om te beoordelen of er hier al dan niet sprake is van een gebrek in de zin van in art. 7:204 lid 2 BW.

De subonderdelen 2.2, 2.4 en 2.6 (cassatiedagvaarding nrs. 2.2.2, 2.2.4 resp. 2.2.6) nemen, gelet op de bespreking van de subonderdelen 2.1 en 2.5, elk ten onrechte tot uitgangspunt dat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus te kwalificeren valt als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW en falen derhalve.

Zelfs indien de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus wél gekwalificeerd zou moeten worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW falen de subonderdelen 2.2, 2.4 en 2.6. Ik licht dat als volgt toe.

Art. 7:208 BW regelt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 BW). Het artikel gaat ervan uit dat de enkele aanwezigheid van een gebrek weliswaar een tekortkoming oplevert, maar dat deze niet zonder meer aan de verhuurder kan worden toegerekend, zoals vereist is voor het recht van de huurder op schadevergoeding.24.Uit het artikel volgt dat Woonplus slechts tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is:

Voor zover de subonderdelen (i.h.b. subonderdeel 2.6) er vanuit gaan dat de aanwezigheid van een gebrek op zichzelf reeds leidt tot aansprakelijkheid voor de schade (“toerekenbare tekortkoming”) berusten zij derhalve op een onjuiste rechtsopvatting en falen zij.

Voor zover de subonderdelen er vanuit gaan dat:

- de aanwezigheid van een gebrek leidt tot een risicoaansprakelijkheid voor de verhuurder (vgl. subonderdeel 2.2 “[eiser] heeft hiermee steeds beoogd te stellen dat het al dan niet overstromen in het domein en de risicosfeer van Woonplus ligt hetgeen dus ook voor haar risico moet komen (…)” en subonderdeel 2.4“(…) als gevolg van een gebrek dat voor risico van Woonplus komt, [eiser] niet dat huurgenot heeft gehad dat hij redelijkerwijs mocht verwachten, als gevolg waarvan Woonplus tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen en op die grond de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, dient te vergoeden.”) en/of

- de aanwezigheid van een gebrek leidt tot een tekortkoming (verminderd huurgenot) en deze tekortkoming op zichzelf reeds leidt tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de schade (vgl. subonderdeel 2.4, zoals hiervoor weergegeven)

berusten deze klachten op een onjuiste rechtsopvatting en falen zij eveneens. Van een risicoaansprakelijkheid voor de verhuurder is geen sprake en een tekortkoming leidt alleen tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de schade indien deze tekortkoming aan hem kan worden toegerekend.

De huurovereenkomst dateert van 11 augustus 2008 (zie onder 1.1 sub i). Op 24 december 2009 heeft [eiser] geconstateerd dat rioolwater via de toiletpot het gehuurde was ingestroomd (zie onder 1.1 sub iii). Hieruit volgt dat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst.

Gesteld noch gebleken is dat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en/of Woonplus deze toen kende of had behoren te kennen en/of toen aan [eiser] heeft te kennen gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had. In cassatie moet er daarom vanuit worden gegaan dat de onder 2.24 sub 2 genoemde grond voor aansprakelijkheid zich hier niet voordoet.

Volledigheidshalve merk ik hierbij nog op dat [eiser] in eerste aanleg wel, meer in het algemeen, heeft aangevoerd dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met (eerdere) problemen aan de riolering. De kantonrechter heeft deze stelling verworpen (rov. 4.2 van het vonnis). Met grief 1 heeft [eiser] betoogd dat de kantonrechter hem ten onrechte niet is gevolgd in zijn standpunt dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek aan het gehuurde, welk gebrek volgens [eiser] was gelegen in het eerder optreden van problemen met water dat via het riool weer naar binnenstroomt (vgl. rov. 4 eerste volzin van het arrest). Deze grief heeft het hof verworpen. Tegen dit oordeel zijn in het cassatiemiddel geen (specifieke) klachten gericht.

Omdat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus ontstaan is ná het aangaan van de huurovereenkomst, is Woonplus op grond van art. 7:208 BW slechts aansprakelijk voor de door [eiser] gestelde schade indien deze verstopping aan haar valt toe te rekenen (de onder 2.24 sub 1 genoemde grond voor aansprakelijkheid). Uit de bestreden overwegingen van het hof (rov. 7-9) volgt echter dat naar zijn oordeel van toerekenbaarheid geen sprake is:

a. het hof heeft (als door Woonplus gesteld en door [eiser] niet of onvoldoende betwist) vastgesteld dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door derden (de huurders van de bovengelegen woonlagen);

b. het hof heeft het (kennelijke) standpunt dat Woonplus tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om deze verstopping te voorkomen niet gevolgd;

c. het hof heeft opgemerkt dat [eiser] weliswaar heeft betoogd dat Woonplus druk moet uitoefenen op haar huurders, bijvoorbeeld door adequate voorlichting, om oneigenlijk rioolgebruik en vervuiling ervan tegen te gaan, maar [eiser] heeft volgens het hof niet gesteld, laat staan onderbouwd, in welk opzicht Woonplus in de nakoming van die plicht tekort zou zijn geschoten. In dat verband heeft het hof vastgesteld dat Woonplus in elk geval heeft betwist dat aan haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt;

d. het hof is tot de conclusie gekomen dat [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming die aan Woonplus kan worden toegerekend.

Voor zover het onderdeel erop berust dat (de overstroming die het gevolg is van) de onderhavige verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus een gebrek oplevert dat aan Woonplus valt toe te rekenen en Woonplus daarom aansprakelijk is (vgl. subonderdeel 2.2 en subonderdeel 2.4), faalt het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Uit het vorenstaande volgt dat de subonderdelen 2.2, 2.4 en 2.6 (ook daarom) falen.

Subonderdeel 2.3 (cassatiedagvaarding nr. 2.2.3) luidt als volgt:

“Het hof miskent bovendien dat indien de verhuurder nalaat gebruik te maken van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende medehuurders op te treden (...) dit een zelfstandig gebrek oplevert in de zin van 7:204 lid 2 op grond van NnaV, Kamerstukken II 26 089, nr 6, p. 9. Het hof laat dit in rov 8 ten onrechte buiten beschouwing door te overwegen dat tussen de onderhoudsbeurten door “altijd het risico bestaat dat verstopping optreedt” en vervolgens te overwegen dat [eiser] te weinig heeft gesteld over de druk die Woonplus niet heeft uitgeoefend op de medehuurders, terwijl [eiser] de onvoldoende druk wel heeft aangevoerd en dit dan vervolgens naar mijn mening een stelling is die een verzwaarde stelplicht aan de kant van de verhuurder meebrengt. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang op dit punt, dan wel heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.”

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet miskend dat indien de verhuurder nalaat gebruik te maken van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende medehuurders op te treden, dat een zelfstandig gebrek kan opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW maar (in rov. 8 slot) geoordeeld dat [eiser] niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, in welk opzicht Woonplus in de nakoming van die plicht tekort zou zijn geschoten. Het hof heeft voorts overwogen dat Woonplus in elk geval heeft betwist dat aan haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt. Dit oordeel van het hof is gezien de stellingname van partijen niet onbegrijpelijk. In dat kader merk ik nog op dat, anders dan het subonderdeel stelt, het betoog van [eiser] (zoals hiervoor weergegeven onder 2.8, vanaf “Voorts meent [eiser] (…)”), geen verzwaarde stelplicht aan de kant van de verhuurder meebrengt. Mede gezien de (gemotiveerde) betwisting door Woonplus dat haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt (rov. 8 slot), had [eiser] moeten stellen dat en onderbouwen waarom Woonplus tekort zou zijn geschoten in die verplichting. [eiser] heeft dat volgens het hof nagelaten. Dat oordeel is, zoals gezegd, niet onbegrijpelijk.

Volgens subonderdeel 2.7 (cassatiedagvaarding nr. 2.2.7) vitieert het slagen van één of meer van voornoemde klachten ook de voortbouwende rov. 8 t/m 11 en het dictum.

De klacht bouwt voort op de verworpen subonderdelen 2.1 t/m 2.6 en treft daarom evenmin doel.

De slotsom is dat onderdeel 2 van het cassatiemiddel faalt.

Onderdeel 3 (cassatiedagvaarding nr. 2.3) luidt dat het slagen van één of meer van voornoemde klachten betekent dat rov. 11 en het dictum evenmin in stand kunnen blijven.

Het onderdeel bouwt voort op de verworpen onderdelen 1 en 2 en volgt daarom hun lot.