HR, 01-04-2022, nr. 20/04149

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.1.

Sinds 2002 is [de verhuurder] eigenaar van het pand gelegen aan de [a-straat 1] te Amsterdam. In dit pand heeft [de verhuurder] van maart 2002 tot maart 2006 een hotel met 24 kamers gedreven.

In maart 2006 heeft [de verhuurder] de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. en het pand aan deze vennootschap verhuurd. Van genoemde vennootschap (hierna: ‘De Lantaerne’) is [betrokkene 1] bestuurder.

Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.

Bij schriftelijke overeenkomst tussen [de verhuurder] , De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.

De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.

Bij brief van 20 februari 2014 heeft [de verhuurder] de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (de datum waarop de huurovereenkomst 10 jaar heeft geduurd). Hij heeft daarbij kort gezegd de volgende gronden aangevoerd: slechte bedrijfsvoering door Centre Hotel, belangenafweging en (voorwaardelijk)2.dringend eigen gebruik.

In februari 2014 is Centre Hotel een procedure begonnen bij de kantonrechter te Amsterdam, om te komen tot verlaging van de huurprijs.3.

De door de kantonrechter al eerder benoemde deskundige, de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: ‘BHAC’), heeft in haar rapport van 20 december 2013 een huurprijs geadviseerd van € 80.086,38 (exclusief btw) ingaande 13 september 2012.

Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter te Amsterdam de huurprijs van het gehuurde als volgt vastgesteld (bedragen steeds per jaar en exclusief btw):

- per 13 september 2012 op € 212.865,18;

- per 13 september 2013 op € 180.698,88;

- per 13 september 2014 op € 148.532,58;

- per 13 september 2015 op € 116.698,88;

- per 13 september 2016 op € 84.200,--.

Tegen genoemd vonnis heeft [de verhuurder] bij dagvaarding van 23 april 2015 hoger beroep ingesteld. Dit hoger beroep in het huurprijsgeschil tussen partijen was, ten tijde van de onderhavige procedure bij het hof, eveneens bij het hof aanhangig.4.

Blijkens de in randnummer 1.5 genoemde overeenkomst huurde [de verhuurder] destijds van [betrokkene 2] (hierna: ‘ [betrokkene 2] ’) het pand gelegen aan de [a-straat 2] te Amsterdam, in welk pand [de verhuurder] ook een hotel exploiteerde; aan [de verhuurder] werden aan dat adres 6 kamers verhuurd. Feitelijk werd in beide panden ( [a-straat 1] en [a-straat 2] ) één hotelonderneming gedreven, aanvankelijk door [de verhuurder] , vervolgens (met ingang van april 2006) door De Lantaerne en daarna (met ingang van 2009) door Centre Hotel.

Feitelijk heeft Centre Hotel, op grond van afspraken tussen partijen en De Lantaerne van 2006 en 2012, als indeplaatsgestelde huurder geopereerd ten aanzien van het pand [a-straat 2] . Voor dit gebruik betaalde Centre Hotel een huur van ongeveer € 3.200,--per maand.

Artikel 2 van de onder randnummer 1.5 hiervoor genoemde overeenkomst luidt als volgt:

“ [de verhuurder] zal de door de [betrokkene 2] ingezette procedures waarin hij is gedagvaard naar beste weten en kunnen voortzetten. Wanneer [betrokkene 2] in het gelijk wordt gesteld in een of meer van de procedures die [betrokkene 2] is gestart tegen [de verhuurder] en of een der andere partijen zullen De Lantaerne en/of Centre Hotel [de verhuurder] niet aansprakelijk houden voor eventuele schade als gevolg van deze uitkomst, van welke aard ook. [de verhuurder] zal zo mogelijk tegen een veroordelend vonnis in hoger beroep gaan tenzij dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden.”

Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 11 april 2008 is De Lantaerne in de plaats gesteld van [de verhuurder] ten aanzien van het pand aan de [a-straat 2] . [betrokkene 2] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.

Na een tweede tussenarrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 mei 2012 hebben [betrokkene 2] en [de verhuurder] ten overstaan van het gerechtshof een vaststellingsovereenkomst gesloten, die kort gezegd inhield dat het pand [a-straat 2] door [de verhuurder] per uiterlijk 31 juli 2012 leeg moest worden opgeleverd en dat [de verhuurder] aan [betrokkene 2] een bedrag van € 100.000,-- betaalde.

Centre Hotel heeft tegen [betrokkene 2] een kort geding gestart bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, ter voorkoming van ontruiming. Tijdens de zitting op 30 juni 2012 zijn Centre Hotel en [betrokkene 2] overeengekomen dat Centre Hotel [a-straat 2] uiterlijk per 1 december 2012 zal verlaten, hetgeen ook daadwerkelijk is geschied.

Eerste aanleg

In deze procedure heeft [de verhuurder] , kort gezegd, beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand aan de [a-straat 1] gevorderd.5.[de verhuurder] heeft hiertoe gesteld (primair) dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en (subsidiair) dat Centre Hotel tekortschiet in haar bedrijfsvoering en (eveneens subsidiair) dat een belangenafweging in het voordeel van [de verhuurder] moet uitpakken.6.De kantonrechter heeft in het vonnis de stellingen van [de verhuurder] met betrekking tot dringend eigen gebruik en de belangenafweging die volgens hem in zijn voordeel moet uitpakken als volgt samengevat:

“ “dringend eigen gebruik (artikel 296 lid 1 sub b BW)

“ 4. [de verhuurder] is ondernemer en heeft in het gehuurde in de periode 2002 tot 2006 succesvol een hotel gedreven. Nu de huurprijs door het vonnis van de kantonrechter (…) [zie randnummer 1.10 hiervoor, A-G] sterk is verlaagd, kan [de verhuurder] het gehuurde niet meer rendabel verhuren en heeft hij uit bedrijfseconomisch oogpunt er belang bij het hotel weer zelf te gaan exploiteren. Bij een huurprijs van € 84.000,- lijdt [de verhuurder] een verlies van € 27.000,- op jaarbasis. Het omslagpunt voor [e]en rendabele verhuur wordt daarmee met het vonnis van de kantonrechter lang niet gehaald. [de verhuurder] verwacht dat het ingestelde hoger beroep niet zal leiden lot een huurprijs boven het omslagpunt. [de verhuurder] verwijst daarbij naar een door hem overgelegd rapport van Invast Hotels d.d. 10 april 2004, waaruit een markthuur blijkt van € 325,- per m2 voor de referentieperiode. Bij een grootte van het gehuurde van 438 m2 verwacht [de verhuurder] dat het Gerechtshof, in het voor hem meest gunstige geval, de huurprijs per september 2012 vast zal stellen op € 100.000,- (of € 125.000,-) á € 150.000,- per jaar. De nadelige gevolgen voor [de verhuurder] zijn daarmee van dien aard dat hij dringende bedrijfseconomische belangen heeft om in het gehuurde zelf (weer) duurzaam een hotel te exploiteren. Immers kan [de verhuurder] in 2016 naar verwachting een winst van € 250.000,- met de exploitatie van het gehuurde bereiken, na een beoogde renovatie tot een twee of driesterrenhotel. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [de verhuurder] overgelegd een Hotel business Plan gedateerd december 2014.

(…)

belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW)

7. Subsidiair voert [de verhuurder] op dit punt aan dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst groter zijn dan die van Centre hotel bij voortzetting ervan. [de verhuurder] heeft er een groot belang bij om zijn investering rendabel te houden. Als [de verhuurder] de gelegenheid krijgt het hotel zelf weer te gaan exploiteren, zal de waarde van het gehuurde weer hersteld worden tot het normale niveau. Het belang van Centre Hotel tot voortzetting van de huurovereenkomst is niet groot: volgens de eigen stellingen van Centre Hotel is de exploitatie van het hotel verlieslijdend (waarbij [de verhuurder] zich afvraagt of die stelling wel juist is).”

Centre Hotel heeft een tegenvordering ingediend.7.Zij heeft gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de huurprijs wordt verminderd (primair) met 50% en (subsidiair) met een nader te bepalen bedrag. Daarnaast heeft [de verhuurder] voorwaardelijk gevorderd: een nader te bepalen huurprijsvermindering en een verklaring recht dat [de verhuurder] wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd in verband met gebreken aan het gehuurde. Ook heeft Centre Hotel voorwaardelijk een verklaring voor recht gevorderd dat [de verhuurder] € 4.000.000 verschuldigd is indien na beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik achteraf blijkt dat de wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

De kantonrechter heeft de vorderingen van beide partijen afgewezen.

Met betrekking tot het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW) heeft de kantonrechter overwogen dat weliswaar aannemelijk is dat [de verhuurder] in staat is het gehuurde zelf als hotel in te zetten en dat hij daarmee meer kan verdienen dan € 84.200 per jaar (de door de kantonrechter verlaagde huurprijs, zie randnummer 1.10 hiervoor), maar dat onder de hier aan de orde zijnde omstandigheden, waarop Centre Hotel heeft gewezen, een beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik misbruik van recht oplevert:

“dringend eigen gebruik [a-straat 1]

17. Ten aanzien van het gehuurde (dat wil zeggen [a-straat 1] ) heeft [de verhuurder] zich erop beroepen dat hij het dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kort gezegd op de grond dat hij bij voortzetting van de huur geen rendement heeft, doch verlies lijdt, en dat hij daarom het gehuurde zelf als hotel wil gaan gebruiken. Een en ander als gevolg van de procedure tot huurverlaging, die Centre Hotel is gestart, waarbij de kantonrechter de huurprijs heeft verlaagd (zij het met een overgangsregeling) van € 248.706,96 tot € 84.200,- per jaar.

18. [de verhuurder] heeft er, naar het oordeel van de kantonrechter, terecht op gewezen dat bedrijfseconomische omstandigheden in beginsel een dringende noodzaak voor eigen gebruik opleveren. Daarbij is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en de verhuurder het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te bieden. Ook wordt in voldoende mate aannemelijk geoordeeld dat [de verhuurder] het door hem voorgenomen gebruik zal kunnen realiseren. Hij heeft daartoe een plan overgelegd, en tevens is van belang dat hij het hotel reeds eerder zelf heeft gedreven.

19. Echter, Centre Hotel heeft aangevoerd dat er hier sprake is van uitzonderlijke omstandigheden, waarbij [de verhuurder] voor de verhuur van [a-straat 1] een zeer hoge huur had bedongen en voor [a-straat 2] daarentegen een zeer lage huur, met exploitatie van een hotel aan beide adressen.

20. Geoordeeld wordt dat [de verhuurder] , onder de hier aan de orde zijnde omstandigheden, misbruik van recht maakt door zich te beroepen op dringend eigen gebruik van het verhuurde, op de grond dat de huurprijs door de rechter aanmerkelijk is verlaagd. Daarbij is van belang dat als vaststaand moet worden aangenomen dat [de verhuurder] het gehuurde aan de [a-straat 1] voor een veel hogere huurprijs dan de marktconforme heeft verhuurd aan Centre Hotel. Dat blijkt niet alleen uit het advies van de BHAC en uit het vonnis van de kantonrechter van 30 maart 2015, maar ook uit de eigen stellingen van [de verhuurder] . Hij merkt namelijk op dat hij, op grond van de geldende vierkante meterprijzen van vergelijkbare objecten, verwacht dat het Gerechtshof in het voor hem gunstigste geval, een huurprijs zal vaststellen van € 100.000,-, € 125.000,- of € 150.000,- per jaar. Dat betekent dat, volgens die verwachting, de destijds tussen [de verhuurder] en Centre Hotel (per 2012) geldende huurprijs 2 á 3 keer zo hoog was als een marktconforme huurprijs. De huurovereenkomst zou volgens [de verhuurder] moeten eindigen omdat er (bij een marktconforme huur) sprake zou zijn van een structurele wanverhouding tussen de kosten van het pand en de daaruit voortkomende (huur)opbrengsten. En daar komt dan nog bij dat Centre Hotel erop heeft gewezen, hetgeen door [de verhuurder] niet in voldoende mate is betwist, dat [a-straat 2] nu juist een veel lagere huur kende dan de marktconforme, zodat de exploitatie van de hotelonderneming wel winstgevend kon worden gevoerd, zolang de huurder beide panden in gebruik had. Daarbij was [a-straat 2] het meest lucratieve deel van het hotel, juist door de aanmerkelijk lagere huurprijs. Tussen partijen staat vast dat de gezamenlijk[e] exploitatie van beide panden heeft geduurd tot 1 december 2012, per welke datum Centre Hotel [a-straat 2] heeft moeten ontruimen. Dat eerder in dit vonnis is overwogen dat [de verhuurder] niet tekort is geschoten of onrechtmatig heeft gehandeld, door ten overstaan van het Gerechtshof in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst ter zake [a-straat 2] , doet aan het bovenstaande niet af.”

Het beroep van [de verhuurder] op art. 7:296 lid 3 BW is door de kantonrechter verworpen, omdat bij een redelijke afweging van de belangen van [de verhuurder] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van Centre Hotel bij verlenging van de huurovereenkomst, van Centre Hotel niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt:

“belangenafweging

21. Subsidiair heeft [de verhuurder] zich erop beroepen dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. De kantonrechter is van oordeel dat bij een redelijke afweging van de belangen van [de verhuurder] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van Centre Hotel bij verlenging van de huurovereenkomst, van Centre Hotel niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. Daarbij zijn allereerst van belang de omstandigheden, zoals die bij rechtsoverweging 20 aan de orde zijn gesteld. Voorts overweegt de kantonrechter dat Centre Hotel heeft aangetoond dat zij in de jaren 2010 tot en met 2014 aanmerkelijke bedragen in het gehuurde heeft geïnvesteerd, voornamelijk ter zake verbouwingen. Daar komt bij dat de kantonrechter van oordeel is dat Centre Hotel in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat zij, juist door het gegeven dat zij met ingang van december 2012 enkel het dure deel van het hotel kon exploiteren, deze investeringen nog niet heeft terugverdiend, waardoor zij een extra belang heeft bij voortzetting van de huur. Overwogen wordt eveneens dat [de verhuurder] er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat Centre Hotel het gehuurde, met de door de kantonrechter in het vonnis van 30 maart 2015 vastgestelde huur, niet rendabel zou kunnen exploiteren, en dat Centre Hotel daarom geen groot belang bij voortzetting zou hebben. Aannemelijk is dat Centre Hotel thans een jaaromzet heeft van ongeveer € 450.000,-. Bij een omzet in de orde van die grootte, is het, gezien de kosten van de exploitatie waar Centre Hotel zich op heeft beroepen, aannemelijk dat Centre Hotel de onderneming winstgevend zal kunnen draaien.”

De kantonrechter heeft ten slotte ook het beroep van [de verhuurder] op een slechte bedrijfsvoering door [de verhuurder] (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW, althans art. 6:265 lid 2 BW) verworpen (rov. 22.-23.).

Hoger beroep

[de verhuurder] is met drie grieven in hoger beroep gekomen. Centre Hotel heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Geen van beide partijen heeft hiermee succes behaald: het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, met verbetering van de gronden.

Het hof heeft in het tussenarrest de eerste grief van [de verhuurder] in het door hem ingestelde hoger beroep (het principaal appel) gegrond bevonden. Deze grief was gericht tegen de in het vonnis van de kantonrechter genoemde huurprijs van het pand [a-straat 2] . De kantonrechter noemde in het vonnis een huurprijs van € 2.300, maar dit moest ongeveer € 3.200 per maand zijn. Daarvan is het hof vervolgens ook uitgegaan (randnummer 1.13 hiervoor).8.Met betrekking tot de tweede grief, gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van [de verhuurder] beroep op dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW), heeft het hof overwogen dat het deze grief pas kan beoordelen nadat is beslist op het hoger beroep in de (op dat moment nog lopende) huurprijsprocedure tussen partijen. Daarbij heeft het hof wel een voorschot genomen op wat het dan, afhankelijk van de uitkomst van de huurprijsprocedure (randnummer 1.8 hiervoor), zou gaan beslissen. Bovendien heeft het hof een comparitie gelast gelijktijdig met een in de huurprijsprocedure te houden comparitie:

“Principaal appel

3.7. Met de tweede grief in het principaal appel komt [de verhuurder] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [de verhuurder] misbruik van bevoegdheid maakt door de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft aan dat oordeel ten grondslag gelegd dat zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen, waaronder met name dat [de verhuurder] tegen een veel hogere huurprijs dan de marktconforme huurprijs had verhuurd, zodat – zo begrijpt het hof – [de verhuurder] daarmee jarenlang van een hoge huurprijs heeft kunnen profiteren en bewust het risico heeft aanvaard, althans kon weten, dat na herziening een aanzienlijke verlaging zou (kunnen) volgen.

3.8. Het hof kan het beroep op dringend eigen gebruik pas beoordelen nadat op het hoger beroep in de huurprijsprocedure zal zijn beslist. Aan de hand van de hoogte van de huurprijs die bij die beslissing wordt vastgesteld, zal moeten worden beoordeeld of een beroep op dringend eigen gebruik kan worden gedaan. Het hof overweegt reeds nu dat indien de huurprijs opnieuw op € 84.200,- zal worden vastgesteld, het beroep op dringend eigen gebruik in ieder geval slaagt. [de verhuurder] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in dat geval een veel beter rendement uit zijn pand kan halen door daarin zelf een hotel uit te baten, zoals hij eerder ook heeft gedaan. Misbruik van recht acht het hof onder deze omstandigheden niet aanwezig. Centre Hotel heeft in 2009 kennelijk gemeend een goede zaak te doen door zich voor de geldende huurprijs en onder de hiervoor genoemde onzekerheden met betrekking tot [a-straat 2] , in de plaats van De Lantaerne te laten stellen. Van profiteren van een te hoge huur door [de verhuurder] , zoals Centre Hotel het noemt, kan dan niet worden gesproken. Zoals hiervoor reeds werd overwogen kan Centre Hotel [de verhuurder] ook geen verwijt maken van het feit dat zij drie jaar later het pand [a-straat 2] heeft moeten ontruimen, waardoor het gehuurde financieel minder aantrekkelijk voor haar werd. Overigens verdient nog opmerking dat het enkele feit dat de systematiek van artikel 7:303 BW een lagere huurprijs oplevert, nog niet de conclusie rechtvaardigt dat de oorspronkelijke huurprijs niet marktconform was.

3.9 Indien in het hoger beroep van de huurprijsprocedure (de zaak met nummer 200.169.440/01) een andere huurprijs wordt vastgesteld, zal het hof mogelijk tot een andere beoordeling komen ten aanzien van het dringend eigen gebruik en het beroep op misbruik van recht.

3.10. Een en ander brengt het hof er toe een comparitie te gelasten. Deze comparitie zal gelijktijdig plaatsvinden met de comparitie in de zaak met zaaknummer 200.169.440/01 tussen deze zelfde partijen, die betrekking heeft op hetzelfde gehuurde. De comparitie zal tevens worden benut voor het beproeven van een schikking in beide zaken. Voor Centre Hotel is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat niet valt uit te sluiten dat het alsnog tot beëindiging van de huurovereenkomst komt. Voor [de verhuurder] is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat een andere huurprijsvaststelling kan meebrengen dat dringend eigen gebruik in hoger beroep niet aanwezig geacht wordt. Een comparitie biedt de mogelijkheid om twee schikkingsrichtingen te onderzoeken: beëindiging van de huurovereenkomst tegenover een door [de verhuurder] aan Centre Hotel te betalen beëindigingsvergoeding en voortzetting van de huurovereenkomst tegen [een] hogere prijs dan door de kantonrechter is bepaald.”

Ook de beoordeling van de derde grief van [de verhuurder] met betrekking tot het oordeel van de kantonrechter over huurbeëindiging op grond van een belangenafweging, is in het tussenarrest nog door het hof aangehouden (rov. 3.11).

In het eindarrest heeft het hof in herinnering gebracht dat het in het tussenarrest het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik nog niet heeft kunnen beoordelen:

“2.2 Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat het beroep op dringend eigen gebruik pas kan worden beoordeeld nadat het hof in de huurprijsprocedure de hoogte van de nieuwe huurprijs heeft vastgesteld. Als wederom, net als in eerste aanleg, een huurprijs van € 84.200,= per jaar zou worden vastgesteld, zou het beroep op dringend eigen gebruik in ieder geval slagen, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat [de verhuurder] door zelf het hotel te exploiteren een veel beter rendement kan behalen door verhuur tegen eerdergenoemde prijs, terwijl niet kan worden gezegd dat [de verhuurder] door op die grond op te zeggen misbruik maakt van zijn bevoegdheid.”

Vervolgens heeft het hof in rov. 2.3 overwogen dat ‘heden’ in de huurprijsprocedure tussen partijen eindarrest is gewezen. De huurprijs is daarbij vastgesteld op € 180.000 exclusief btw per jaar per 13 september 2012. Het hof heeft er, ter vergelijking, op gewezen dat per 27 augustus 2014, de datum van de inleidende dagvaarding van [de verhuurder] , de huur € 248.706,96 exclusief btw per jaar bedroeg. Beoordeeld moet worden, aldus nog steeds het hof, of onder deze omstandigheden de rendementsverbetering die [de verhuurder] kan bewerkstelligen door het hotel zelf te gaan uitbaten, een dringende reden vormt voor beëindiging van de huurovereenkomst (aan de orde gesteld door de tweede grief), dan wel of de belangen van Centre Hotel bij het behoud van het gehuurde moeten wijken voor de belangen van [de verhuurder] bij beëindiging van de huurovereenkomst (aan de orde gesteld door de derde grief).

In rov. 2.4-2.10 heeft het hof de tweede grief besproken. In rov. 2.4 heeft het hof overwogen dat niet kan worden gezegd, zoals Centre Hotel heeft aangevoerd, dat [de verhuurder] de grondslag van zijn vordering of de grondslag van het door hem gedane beroep op dringend eigen gebruik heeft uitgebreid:

“2.4 [de verhuurder] is deze procedure aangevangen met de stellingname dat hij het gehuurde dringend nodig had om daarin zelf een hotel te gaan exploiteren, omdat de huur in de huurprijsprocedure in eerste aanleg was verlaagd van € 248.706,96 exclusief btw per jaar tot € 84.200,= exclusief btw per jaar en niet mocht worden verwacht dat de huur in het hoger beroep van de huurprijsprocedure zou uitkomen boven € 100.000,= tot € 150.000,=. Inmiddels is duidelijk dat de huurprijs per 13 september 2012 niet verder wordt verlaagd dan tot € 180.000,= exclusief btw per jaar, maar betoogt [de verhuurder] nog immer dat hij het gehuurde dringend nodig heeft omdat hij door zelfexploitatie van het hotel een aanmerkelijk beter rendement kan behalen dan hij door de verhuur behaalt. Anders dan Centre Hotel betoogt, kan niet worden gezegd dat [de verhuurder] aldus de grondslag van zijn vordering of de grondslag van het door hem gedane beroep op dringend eigen gebruik heeft uitgebreid, laat staan dat hij dat op ontoelaatbare wijze heeft gedaan. Het is nog steeds hetzelfde gebruik dat [de verhuurder] voor ogen staat. Slechts de financiële cijfers waarnaar [de verhuurder] verwijst ter motivering van de dringendheid zijn gewijzigd, maar dat is aanvaardbaar aangezien in de loop van het geding ook de relevante omstandigheden zijn gewijzigd en de beëindigingsvordering moet worden beoordeeld naar de huidige stand van zaken.”

Uitgangspunt is volgens het hof dat [de verhuurder] het gehuurde bij een huur van € 84.200 per jaar dringend nodig heeft voor zelfexploitatie van het hotel. De huurprijs is echter vastgesteld op € 180.000 exclusief btw per jaar (per 13 september 2012). In rov. 2.5-2.7 heeft het hof besproken welke winst [de verhuurder] zou kunnen behalen als hij het hotel zelf zou exploiteren:

“2.5 Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat bij een huur van € 84.200,= per jaar [de verhuurder] het gehuurde dringend nodig heeft voor zelfexploitatie van het hotel. De situatie is nu echter anders; de door het hof vastgestelde huur is bijna € 100.000,= per jaar hoger en is ook aanmerkelijk hoger dan de maximale huur op grond van artikel 7:303 BW waarvan [de verhuurder] in de conclusie van repliek nog uitging. In die zelfde conclusie (uit 2015) heeft [de verhuurder] tevens naar voren gebracht dat het omslagpunt voor hem lag bij een huurprijs van € 200.000,= per jaar. Daaronder zou zelfexploitatie voor hem een beter rendement op zijn investering opleveren dan verhuur. In 2015 bedroeg de geïndexeerde herziene huurprijs ongeveer € 186.000,=. Dat is niet veel lager dan het door [de verhuurder] genoemde grensbedrag. Destijds voorzag [de verhuurder] echter nog een jaarlijkse winst van € 250.000,=. Anno 2019 is dat opgelopen tot ongeveer € 400.000,= per jaar. Aangenomen moet worden dat gestegen kamerprijzen als gevolg van de toegenomen populariteit van Amsterdam als toeristische bestemming daarvan de oorzaak zijn. Onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van Cushman & Wakefield voert [de verhuurder] aan dat hij door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,= op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (ad € 194.000.=).

2.6 [de verhuurder] heeft in deze procedure ook aangevoerd dat hij, mede in verband met de financiering van zijn vastgoed, de beleggingswaarde van het pand wil herstellen. Met die beleggingswaarde is in absolute zin echter niet veel mis. In zijn laatste akte noemt [de verhuurder] als waarde per 1 januari 2019 van het pand in de huidige verhuurde staat (na de herziening van de huurprijs per 13 september 2012) een bedrag van € 4,2 miljoen euro, terwijl hij het pand in 2002 voor een bedrag van afgerond € 1,6 miljoen heeft gekocht. Bij zelfexploitatie van het hotel zou de marktwaarde van het pand volgens de door [de verhuurder] geraadpleegde deskundige € 6,1 miljoen bedragen, waarvan de waarde van de onderneming bij verhuur tegen de marktprijs ten bedrage van € 900.000,=, deel uitmaakt.”

De winstpotentie voor [de verhuurder] bij zelfexploitatie van het hotel is volgens het hof aanzienlijk:

“2.7 De juistheid van de taxaties en begrotingen in het rapport van Cushman & Wakefield is door Centre Hotel bestreden. Het hof ziet weinig aanleiding aan de inhoud van dat rapport te twijfelen. De deskundige heeft uiteen gezet dat hij is uitgegaan van het hotel in zijn huidige onderhoudstoestand en met de huidige twee sterren en dus niet van een optimale situatie, zoals Centre Hotel aanvoert. Het hof wil dus aannemen, met de deskundige, dat [de verhuurder] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,= per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat dan leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet overigens wel worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [de verhuurder] aan Centre Hotel moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen.”

Onder de gegeven omstandigheden kan naar het oordeel van het hof echter toch niet worden gezegd dat [de verhuurder] het gehuurde dringend nodig heeft. In de eerste plaats niet omdat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur een behoorlijk rendement behaalt, maar ook niet omdat [de verhuurder] betrekkelijk recent zelf gekozen heeft om af te zien van extra winst door zelfexploitatie van een hotel in het gehuurde en niet valt in te zien waarom [de verhuurder] , die als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille, juist nu en alleen voor dit pand nu weer zou moeten terugschakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater:

“2.8 Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan naar het oordeel van het hof onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [de verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend.

[de verhuurder] heeft tussen 2002 en 2006 zelf het hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [de verhuurder] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet [dat] die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Naar het oordeel van het hof doet deze betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder] af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend.”

Het hof heeft daarom het beroep op dringend eigen gebruik, aan de orde gesteld door de tweede grief, verworpen:

“2.10 De conclusie uit het voorgaande is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen en daarmee ook de tweede grief in het principale appel. Bij deze stand van zaken behoeft niet te worden beoordeeld of [de verhuurder] in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van zijn bevoegdheid door zich op dringend eigen gebruik te beroepen.”

Het hof heeft vervolgens ook grief 3 met betrekking tot het oordeel van de kantonrechter over huurbeëindiging op grond van een belangenafweging (zie randnummer 2.9 hiervoor) verworpen, omdat het streven van [de verhuurder] naar winstmaximalisatie het (in ieder geval op dat moment nog) moet afleggen tegen dat van Centre Hotel):

“2.11 Daarmee komt het hof toe aan de afweging van de belangen van huurder en verhuurder. Tegenover het hierboven omschreven belang van [de verhuurder] bij rendementsverbetering staat het belang van Centre Hotel bij voortzetting van haar bedrijf in het gehuurde. Sinds de indeplaatsstelling van Centre Hotel zijn nu ruim tien jaar verstreken, zodat zij enige tijd heeft gehad de door haar betaalde overnamesom van € 800.000,= en de nadien gedane investeringen terug te verdienen. Het verlies in 2012 van het hotelgedeelte op nummer 117, waarin Centre Hotel ook vergeefse investeringen had gedaan, is inmiddels ook geruime tijd geleden. Centre Hotel heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de omvang van haar totale investeringen aanzienlijk is, zodat een langere terugverdientijd redelijk is. [de verhuurder] heeft dit, toen hij besloot niet langer zelf het hotel te exploiteren, maar het pand te gaan verhuren, ook kunnen verwachten. Om die reden moet het streven van [de verhuurder] naar winstmaximalisatie het (in ieder geval nu nog) afleggen tegen dat van Centre Hotel.”

Cassatieberoep

[de verhuurder] heeft bij procesinleiding van 14 december 2020, derhalve tijdig, cassatieberoep ingesteld tegen het bestreden arrest. [de verhuurder] heeft zijn standpunten schriftelijk toegelicht. Tegen Centre Hotel is verstek verleend.

In deze zaak draait het in cassatie enkel nog om het beroep van de verhuurder ( [de verhuurder] ) op dringend eigen gebruik. Het hof heeft die grondslag verworpen. Om de bespreking van de tegen dit oordeel gerichte klachten fundament te geven ga ik in deze paragraaf eerst kort in op enkele onderwerpen die zijn geregeld in afd. 7.4.6 BW (art. 7:290-310 BW). Deze regeling is gewijd aan de huur van zogenoemde 290-bedrijfsruimte, waarvan in deze zaak sprake is.9.Hierna worden de volgende onderwerpen besproken: de wettelijk voorgeschreven duur van een overeenkomst tot verhuur van een bedrijfsruimte, opzegging door de verhuurder en de gronden waarop de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan worden toegewezen, waaronder de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik.10.

De duur van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

In art. 7:292 lid 1 BW is bepaald dat de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (hierna: ‘de huurovereenkomst’) voor vijf jaar geldt of, als een langere duur is overeengekomen, voor die langere duur. Ingevolge lid 2 wordt de huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, na het verstrijken van die termijn van rechtswege met vijf jaar verlengd. De wetgever geeft de huurder termijnbescherming.11.Hem wordt dus in beginsel een periode van vijf plus vijf jaar gegund om zijn investeringen terug te verdienen.12.,13.

Opzegging

Op grond van art. 7:293 lid 1 BW kan de huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, door ieder van partijen worden opgezegd tegen het einde van die termijn en tegen het einde van de in lid 2 van art. 7:292 BW bedoelde tweede termijn. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief en de termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar (art. 7:293 lid 3 BW). Een opzegging door de verhuurder is nietig indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid (art. 7:294 BW).14.,15.

Beëindiging en beëindigingsgronden

Heeft de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd, dan komt daarmee, anders dan men bij de term ‘opzegging’ zou verwachten, niet automatisch een einde aan die huurovereenkomst. De door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft op grond van art. 7:295 lid 1 BW van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als bedoeld in lid 2, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. In veel gevallen kan de verhuurder dus niet volstaan met opzegging en zal hij in rechte een vordering moeten instellen. Ingevolge lid 2 kan de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.

De gronden waarop de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst kan vorderen, zijn te vinden in art. 7:296 BW. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen beëindigingsgronden waarop de verhuurder een beroep toekomt bij opzegging tegen het einde van de eerste huurtermijn (lid 1) en beëindigingsgronden waarop de verhuurder een beroep toekomt bij opzegging tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:296 lid 2 BW is verlengd (leden 3 en lid 4).16.

Zegt de verhuurder op tegen het einde van de eerste huurtermijn, die ten minste vijf jaren telt, dan kan de rechter de vordering van de verhuurder op slechts twee gronden toewijzen (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder a en b), namelijk op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (a) of vanwege, kort gezegd, dringend eigen gebruik (b).

Zegt de verhuurder op tegen het einde van de tweede termijn, waarmee de huurovereenkomst is verlengd, dan kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder17.bij verlenging van de overeenkomst (art. 7:296 lid 3, eerste zin, BW). Indien van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn18.voormelde belangen tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt, wijst de rechter de vordering in elk geval af (art. 7:296 lid 3, tweede zin, BW).

Doet zich evenwel één van de in lid 1 bedoelde gronden a of b voor (randnummer 3.6 hiervoor), dan wijst de rechter de vordering van de verhuurder in ieder geval toe (art. 7:296 lid 4 BW). Dat doet de rechter ook indien (c) de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt of (d) de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (art. 7:296 lid 4 BW). Deze gronden (a) tot en met (d) zijn, bij opzegging door de verhuurder tegen het einde van de tweede termijn, verplichte beëindigingsgronden in die zin dat als de rechter eenmaal heeft vastgesteld dat één van deze gronden zich voordoet, voor een afweging van belangen op grond van lid 3 geen plaats is.19.De beëindigingsvordering wordt dan dus toegewezen.

Wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe, dan stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast (art. 7:296 lid 5 BW). De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 lid 1 BW).20.Verder kan nog worden gewezen op art. 7:308 lid 1 BW, waarin is bepaald dat de huurder21.bij opzegging door de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding kan vorderen van de verhuurder, indien de verhuurder voordeel geniet door het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder22.aldaar uitgeoefende bedrijf.23.

Gelet op het belang voor de onderhavige zaak zal ik nader ingaan op de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW).24.Omdat het in dit geval gaat om opzegging door verhuurder [de verhuurder] tegen het einde van de tweede termijn, is een verplichte beëindigingsgrond aan de orde (randnummer 3.8 hiervoor). Kantonrechter en hof hebben in deze procedure echter geoordeeld dat deze grond zich in casu niet voordoet. Dat wordt in cassatie bestreden door [de verhuurder] .

Dringend eigen gebruik

Of de verhuurder het verhuurde nodig heeft voor (duurzaam) dringend eigen gebruik, de b-grond, moet volgens vaste rechtspraak van Uw Raad door de rechter worden vastgesteld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.25.De rechter toetst hierbij ex nunc.26.

Illustratief is het arrest […] / […].27.In deze procedure ging het om een opzegging van een huurovereenkomst tegen het einde van de tweede huurtermijn met betrekking tot een pand waarin door de huurder een Chinees-Indisch restaurant werd gedreven. De verhuurder, […] , zegde de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. […] stelde in zijn opzeggingsbrief het pand nodig te hebben als exclusief Chinees specialiteitenrestaurant, uit te baten door zijn echtgenote in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van de door […] opgerichte importmaatschappij. In hoger beroep voerde […] aan dat het opzetten van de importmaatschappij was mislukt en dat hij nu genoodzaakt was om zelf een restaurant te gaan exploiteren. Hij wees daarbij op aanzienlijke belastingaanslagen die hij inmiddels had ontvangen. Het hof woog deze omstandigheden mee in het kader van de vraag of […] de dringende noodzaak tot het persoonlijk in gebruik nemen van het pand voldoende aannemelijk had gemaakt. In cassatie klaagde […] , kort samengevat, dat het hof had miskend dat de verhuurder in een procedure tot huurbeëindiging gebonden is aan de beëindigingsgronden die in de huuropzegging zijn vermeld. Uw Raad echter overwoog dat het hof er kennelijk en niet onbegrijpelijk van is uitgegaan dat […] in hoger beroep niet een nieuwe grond voor de opzegging heeft aangevoerd, maar slechts een gewijzigde feitelijke grondslag voor de voor de opzegging gegeven en ook in hoger beroep gehandhaafde grond ‘dringende noodzaak van persoonlijk gebruik van het gehuurde’ in verband met het voornemen in het gehuurde een restaurant te exploiteren (rov. 3.3.3). Hiermee had het hof volgens Uw Raad niets verkeerd gedaan. Het hof had door de door […] in hoger beroep gewijzigde (feitelijke) grondslag voor de gestelde dringende noodzaak in zijn beoordeling te betrekken en te oordelen dat het erom ging of die gestelde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van zijn uitspraak, toepassing gegeven aan de regel dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval (rov. 3.3.4).

Onder ‘dringend’ wordt overigens niet verstaan dat de verhuurder haast moet hebben. Het gaat erom dat de verhuurder een wezenlijk belang heeft bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde.28.

De verhuurder kan volstaan met aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen. Voldoende is dat de verhuurder de gestelde dringende noodzaak aannemelijk maakt. Met 'aannemelijk maken' wordt bedoeld dat de rechter niet gebonden is aan de regels van het bewijsrecht en dat hem een grotere vrijheid toekomt met betrekking tot zijn oordeel over het voldoende vaststaan van de feiten.29.

Hierna bespreek ik kort een viertal arresten waarin Uw Raad nadere uitwerking heeft gegeven aan het regime dat geldt bij een beroep van de verhuurder op ‘dringend eigen gebruik’ in de zin van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW. Het gaat om de arresten ZSN/Telec (1980), Klaver/Hoes (1991), Fuld/Madurodam (1997) en Alog/Ultimo (2014).

Volgens het ZSN/Telec-arrest30.is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet enkel sprake indien de verhuurder in de situatie – waarin hij behoefte heeft zelf het verhuurde als bedrijfsruimte in gebruik te nemen – is geraakt door van zijn wil onafhankelijke omstandigheden en hij buiten machte is in die situatie op andere wijze te voorzien. Volgens Uw Raad doet het er in beginsel31.niet toe hoe de bedoelde situatie is ontstaan en kan van dringend nodig hebben ook sprake zijn als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in die situatie te voorzien. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt.

In dit verband verwijs ik naar randnummer 2.6 van de conclusie van A-G Langemeijer voor HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0463, RvdW 2009/673 (art. 81 RO). A-G Langemeijer spreekt zich hier uit over de in cassatie door de huurder naar voren gebrachte klacht dat het hof uit het oog heeft verloren dat van een dringende noodzaak van eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW alleen dan sprake is, indien aannemelijk is dat het voor de verhuurder van wezenlijk belang is dat hij (juist) dit object zelf in gebruik kan nemen:

“Het juridische uitgangspunt waarop deze klacht berust lijkt mij onjuist. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij het daartoe dringend nodig heeft. Het hof heeft getoetst aan deze wettelijke maatstaf. Anders dan het middelonderdeel beweert, wordt in de rechtspraak van de Hoge Raad niet de eis gesteld dat het voor de verhuurder van wezenlijk belang is dat hij (juist) dit object zelf in gebruik kan nemen. Integendeel, in deze rechtspraak is aanvaard dat algemene — d.w.z. niet onlosmakelijk aan het verhuurde object verbonden — bedrijfseconomische redenen in beginsel een dringende noodzaak van eigen gebruik kunnen opleveren. In deze zin werd geoordeeld in HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (waarin nog de verfijning werd aangebracht dat niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden) en HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS. De praktische betekenis van deze regel blijkt bijvoorbeeld, wanneer de verhuurder van drie winkels een dringende noodzaak van eigen gebruik aanvoert om de huurovereenkomst ten aanzien van één van die winkels te beëindigen, welke noodzaak is gebaseerd op serieuze bedrijfseconomische motieven die de keten van drie winkels aangaan, maar daarbij betrekkelijk willekeurig is welke van de drie winkels in aanmerking komt. Indien de in het cassatiemiddel verdedigde opvatting wordt aanvaard, zou iedere huurder als verweer kunnen aanvoeren dat de verhuurder maar een van de twee andere winkels had moeten uitkiezen. Aldus zou een impasse ontstaan wanneer de verhuurder wel hard kan maken dat een dringende noodzaak van eigen gebruik aanwezig is, maar niet hard kan maken dat voor hem van wezenlijk belang is dat hij juist dit object zelf in gebruik neemt.”

In het Klaver/Hoes-arrest32.heeft Uw Raad de lijn uit het ZSN/Telec-arrest bevestigd. Hoes exploiteerde een supermarkt in een pand dat hij huurde van Klaver. Klaver, een groothandel in artikelen voor de kruideniersbranche, heeft op enig moment te kennen gegeven dat zij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In eerste aanleg heeft de kantonrechter het verzoek van Klaver afgewezen, omdat zij geen dringend belang zou hebben bij de toewijzing hiervan. Volgens de kantonrechter zijn er voor Klaver andere mogelijkheden aanwezig om haar ondernemersdoel – het uitbreiden van haar uit eigen distributiepunten bestaande winkelketen – te verwezenlijken en ligt het in de rede dat zij die andere mogelijkheden benut. In hoger beroep heeft de rechtbank Klaver de gelegenheid gegeven om het rapport van een adviesbureau over te leggen, waarop zij zich voor de dringendheid van het door haar beoogde gebruik mede had beroepen. Nadat Klaver een deel van dat rapport en enige andere stukken had overgelegd en partijen over en weer commentaar hadden gegeven, heeft de rechtbank de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd op de grond dat zij uit geen van de stukken kan “afleiden om welke reden, anders dan de algemene bedrijfseconomische motieven, genoemd in voormeld rapport, Klaver nu juist het pand waarin Hoes zich als huurster bevindt dringend voor eigen gebruik van node heeft” (rov. 2.5).

Uw Raad heeft de beschikking van de rechtbank vervolgens vernietigd. Volgens Uw Raad staat het bestaan van andere mogelijkheden alleen dan in de weg aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt. Het is aan de huurder om dit laatste te stellen en aannemelijk te maken:

“3.4 Indien het (…) oordeel van de rechtbank aldus moet worden gelezen dat zij met de woorden ‘nu juist het pand waarin Hoes zich als huurster bevindt’ tot uitdrukking brengt dat naar haar oordeel een verhuurder geen beroep kan doen op zijn dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde wanneer hij andere mogelijkheden heeft om in zijn behoeften te voorzien, heeft de rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.

Het bestaan van andere mogelijkheden staat immers alleen dan aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet (vgl. HR 10 maart 1989, NJ 1989, 490). De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. (…)”33.

Uw Raad heeft daarbij overigens ook overwogen dat ‘algemene bedrijfseconomische motieven’ zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten:

“3.4 (…) Indien het oordeel van de rechtbank aldus moet worden gelezen dat zij 'algemene bedrijfseconomische motieven' onvoldoende acht voor het bestaan van een dringende noodzaak van eigen gebruik van verhuurde bedrijfsruimte, geeft haar oordeel eveneens blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen zeer wel voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.”

In het Fuld/Madurodam-arrest34.zegde Madurodam de huur op met betrekking tot een door Fuld op het terrein van Madurodam gebruikte fotokiosk, omdat zij, na een verbouwing, de verkoop van alle artikelen op haar terrein in eigen beheer wilde nemen. Zij streefde een eenvormige uitstraling naar haar bezoekers na.35.Uw Raad herhaalde nog eens dat algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten.36.Verder heeft Uw Raad in dit arrest overwogen dat voor een beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.37.

Ook het Alog/Ultimo-arrest38.verdient hier enige aandacht. In deze zaak heeft verhuurder Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens onder meer dringend eigen gebruik, in verband met renovatie van het winkelcentrum waarvan de door Alog gehuurde ruimte deel uitmaakte. Het hof heeft de vordering van Ultimo toegewezen, omdat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd nu het sterk verouderd is en Ultimo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal € 170 per vierkante meter onmogelijk is.39.Alog heeft in cassatie aangevoerd dat het hof ten onrechte (enkel) doorslaggevend heeft geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is. Volgens Alog had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Daarbij heeft Alog een beroep gedaan op de door Uw Raad in het Herenhuis-arrest gegeven maatstaf, die geldt bij dringend eigen gebruik in verband met renovatie bij verhuur van woonruimte:

“Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”40.

Uw Raad oordeelde echter dat deze maatstaf niet geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte:

“Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”41.

Dit betekent dat in gevallen waarin (i) de verhuurder van bedrijfsruimte een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met een noodzakelijke renovatie en (ii) na renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt, het bedrijfseconomische belang van de verhuurder meebrengt dat zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. De huurder van bedrijfsruimte komt niet dezelfde bescherming tegen een beroep op dringend eigen gebruik door de verhuurder toe als de huurder van woonruimte.

Samengevat komt het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik bij verhuur van bedrijfsruimte neer op het volgende. Of de verhuurder het verhuurde nodig heeft voor (duurzaam) dringend eigen gebruik moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De rechter toetst hierbij ex nunc. Niet is vereist dat de verhuurder haast heeft; hij moet een wezenlijk belang hebben bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde. De verhuurder kan volstaan met aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen. Verder geldt dat:

(i) het in beginsel niet uitmaakt hoe de situatie van dringend eigen gebruik is ontstaan. Het maakt dus in beginsel niet dat de verhuurder het aan zichzelf te wijten heeft dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik;

(ii) van dringend nodig hebben ook sprake kan zijn als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in de situatie te voorzien. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. Het is aan de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt;

(iii) ‘algemene bedrijfseconomische motieven’ zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten; ‘

(iv) niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden;

(v) het bedrijfseconomische belang van de verhuurder meebrengt dat de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen wanneer de verhuurder een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met een noodzakelijke renovatie en na renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt.

Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen, waarmee [de verhuurder] het oordeel van het hof met betrekking tot zijn beroep op dringend eigen gebruik bestrijdt. Volgens [de verhuurder] geven rov. 2.8 tot en met 2.10, alsmede de daarop voortbouwende rov. 2.12 en het dictum van het bestreden arrest, blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Bovendien heeft het hof zijn oordeel dat [de verhuurder] geen beroep toekomt op dringend eigen gebruik onvoldoende gemotiveerd.

Volgens [de verhuurder] staat in cassatie vast dat hij met het voorgenomen eigen gebruik de door hem gestelde verbetering van zijn rendement en van de beleggingswaarde van het pand kan behalen. Door zelfexploitatie stijgt zijn inkomen op het pand met meer dan 100% en de beleggingswaarde met bijna 50%, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs.42.

De ruimte voor toetsing in cassatie van een oordeel over een beroep op dringend eigen bereik is beperkt. Het gaat immers om een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval door de feitenrechter. Niet voor niets verwerpt Uw Raad met zekere regelmaat cassatieberoepen in dit verband met toepassing van art. 81 RO.43.Enkel wanneer de feitenrechter bij de beoordeling van een beroep op dringend eigen gebruik geldende uitgangspunten heeft miskend, regels van stelplicht en bewijslast verkeerd heeft toegepast of een in de omstandigheden van het geval onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven, is er ruimte voor cassatie.

Onderdeel 1 – economisch voordeel door zelfexploitatie als grond voor dringend eigen gebruik

Onderdeel 1 vangt aan met een inleiding waarin [de verhuurder] een juridisch kader heeft gegeven. De inhoud daarvan en de bronnen waarnaar wordt verwezen, geven mij geen aanleiding kanttekeningen te plaatsen, gelet op hetgeen zojuist in paragraaf 3 van deze conclusie is voorbijgekomen.

Subonderdeel 1.1

Dit subonderdeel klaagt dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik. Volgens [de verhuurder] heeft het hof in het bijzonder te hoge eisen gesteld waar het heeft overwogen dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een “behoorlijk rendement” behaalt (rov. 2.8), waar het hof heeft overwogen dat “meer rendement” voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig is maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is (rov. 2.9) en waar het hof heeft overwogen dat met de beleggingswaarde van het pand “in absolute zin” niet veel mis is (rov. 2.6).

Volgens [de verhuurder] heeft het hof miskend dat de verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW het verhuurde dringend nodig kan hebben in de zin van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, en aldus recht kan hebben op beëindiging van de huurovereenkomst, indien hij aannemelijk maakt dat hij door middel van het voorgenomen eigen gebruik een economisch voordeel zal behalen, ook in het geval dat geen sprake is van verlieslatende verhuur, maar ‘slechts’ een voordeel wordt gederfd door middel van de voortzetting van de verhuur in verhouding tot de situatie bij het voorgenomen eigen gebruik. Volgens [de verhuurder] kan dergelijk economisch voordeel in ieder geval dringend eigen gebruik opleveren in een geval als het onderhavige, dat gekenmerkt door de volgende omstandigheden:

(a) de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen het einde van de tweede termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW en de door dit artikel geboden termijnbescherming;

(b) het economisch voordeel wordt niet bereikt doordat de verhuurder na einde van de huurovereenkomst het verhuurde opnieuw gaat verhuren of verkopen en zo profiteert van een stijging van de prijs waartegen hij het verhuurde kan verhuren of verkopen, maar doordat zelfexploitatie rendabeler wordt als gevolg van omstandigheden die losstaan van verhuur of verkoop; en

(c) het economisch voordeel is wezenlijk.

De rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.5 hiervoor faalt. Dat het hof in het nadeel van [de verhuurder] heeft meegewogen en van belang heeft gevonden dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een “behoorlijk rendement” behaalt (rov. 2.8), dat “meer rendement” voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig is maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is (rov. 2.9) en dat met de beleggingswaarde van het pand “in absolute zin” niet veel mis is (rov. 2.6), betekent niet dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik. Het hof moest de relevante feiten en omstandigheden van het geval, waaronder ook de hier genoemde omstandigheden, waarderen en dat heeft het gedaan. Dat deze waardering in het nadeel van verhuurder [de verhuurder] uitpakt, maakt nog niet dat het hof te hoge eisen heeft gesteld.

Ook de rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.6 hiervoor dat het hof heeft miskend dat van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik sprake kan zijn in een geval als het onderhavige waarin de verhuurder ( [de verhuurder] ) aannemelijk heeft gemaakt dat hij een aanzienlijk economisch voordeel zal behalen door het gehuurde in eigen gebruik te nemen, maar waarin geen sprake is van verlieslatende huur, faalt. Het hof heeft immers niet miskend dat in een geval als het onderhavige sprake kan zijn van dringend eigen gebruik. Het hof is enkel, op basis van een waardering van de omstandigheden van het geval die het moest geven, tot een andere uitkomst gekomen.

De rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.6 hiervoor faalt ook voor zover deze inhoudt dat het hof, gezien het economisch voordeel dat [de verhuurder] behaalt met zelfexploitatie van het hotel en gezien de omstandigheden genoemd onder (a), (b) en (c), had moeten oordelen dat van dringend eigen gebruik sprake is. Ook onder die omstandigheden immers blijft het uitgangspunt dat het afhangt van (een waardering van) alle omstandigheden van het geval of sprake is van dringend eigen gebruik. Met andere woorden: een verplichting of regel als hier door [de verhuurder] lijkt te worden voorgestaan bestaat niet. In dit verband merk ik op, voor het geval [de verhuurder] ook daarover beoogt te klagen, dat het hof omstandigheden (a), (b) en (c) ook niet heeft miskend. Het hof heeft immers voor ogen gehad dat het hier gaat om een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de tweede termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW (omstandigheid (a)), gelet op hetgeen het hof heeft overwogen in rov. 2.7. van het tussenarrest en gelet op de jaartallen die het hof in rov. 2.9 van het bestreden arrest noemt. Verder heeft het hof in rov. 2.5 overwogen dat [de verhuurder] in 2019 een jaarlijkse winst van € 400.000 kan behalen door gestegen kamerprijzen als gevolg van de toegenomen populariteit van Amsterdam als toeristische bestemming, dus door omstandigheden die losstaan van verhuur of verkoop (omstandigheid (b)). En in rov. 2.8, eerste zin, van het bestreden arrest heeft het hof met zoveel woorden erkend dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden (omstandigheid (c)).

Subonderdeel 1.2

Dit subonderdeel bouwt voort op subonderdeel 1.1. Het subonderdeel klaagt dat, voor zover het hof het voorgaande niet heeft miskend, maar van oordeel is dat het voorgenomen eigen gebruik door [de verhuurder] en het economisch voordeel als gevolg daarvan onder de concrete omstandigheden van het onderhavige geval desondanks geen grond opleveren voor dringend eigen gebruik, dit oordeel ontoereikend is gemotiveerd. Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom een verbetering van het inkomen op het pand met meer dan 100% en van de beleggingswaarde met bijna 50%, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs, niet dringend in de zin van wezenlijk is, temeer nu Centre Hotel heeft erkend dat [de verhuurder] slechts aannemelijk hoeft te maken dat hij “een beter economisch rendement kan halen als hij het hotel weer zelf gaat exploiteren”.

Deze klacht faalt. Volgens het subonderdeel is sprake van een ontoereikende motivering omdat niet valt in te zien waarom het aanzienlijke rendement dat [de verhuurder] kan behalen met zelfexploitatie van het hotel, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs, niet dringend in de zin van wezenlijk is. Van een ontoereikende motivering is echter geen sprake, althans niet om de door het subonderdeel genoemde reden (zie ook randnummer 4.12 hierna). Het hof heeft de omstandigheid dat [de verhuurder] een aanzienlijke winst kan behalen met zelfexploitatie van het hotel nadrukkelijk in zijn waardering van alle omstandigheden van het geval betrokken, hetgeen het moest doen (randnummer 3.11 hiervoor). Daarbij heeft het hof uitgelegd, in rov. 2.8 en 2.9, waarom naar zijn oordeel toch geen sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Die uitleg van het hof is op zich zelf goed te volgen: [de verhuurder] behaalt met de verhuur van het pand tegen de in de huurprijsprocedure herziene huur reeds een behoorlijk rendement (rov. 2.8), hij heeft in 2006 zelf ervoor gekozen zijn hotelonderneming te verkopen, hoewel hij toen al extra winst kon maken, en hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde juist op dit moment dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om zelf een hotel uit te baten (rov. 2.9).

Zoals hierna zal blijken, laten het door het in rov. 2.9 gegeven oordeel en de motivering daarvan wel degelijk te wensen over. Dit wordt echter door onderdelen 2 en 3 aan de orde gesteld en komt dan ook daar aan de orde.

Aan het slot van het subonderdeel wordt gesuggereerd dat Centre Hotel iets erkend heeft in de trant van “Als [de verhuurder] maar aannemelijk maakt dat hij een beter economisch rendement kan halen, heeft hij een wezenlijk belang en is van dringend eigen gebruik sprake”. Van een erkenning door Centre Hotel als door het subonderdeel wordt voorgesteld, is echter geen sprake, nog daargelaten of het hof daaraan gebonden zou zijn geweest. In randnummer 123. van haar memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende vermindering/wijziging van eis, waar het subonderdeel naar verwijst, geeft Centre Hotel enkel, en op juiste wijze, een specifieke regel van het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik weer: de verhuurder hoeft enkel aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft en hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen (randnummer 3.14 hiervoor). Dat is geen erkenning van het een of het ander in de verhouding tussen partijen.

Subonderdeel 1.3

Subonderdeel 1.3 houdt de klacht in dat de overige overwegingen van het hof in rov. 2.9 zijn oordeel dat geen sprake is van dringend eigen gebruik niet kunnen dragen om de redenen uiteengezet in onderdelen 2 en 3.

In dit subonderdeel lees ik geen zelfstandige klacht, zodat dit subonderdeel niet tot cassatie kan leiden.

Onderdeel 2 – aan Centre Hotel te stellen en aannemelijk te maken dat [de verhuurder] alternatieven heeft en dat gevergd kan worden dat hij die benut

Ook onderdeel 2 vangt aan met een inleiding waarin [de verhuurder] enkele aspecten van het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik bij verhuur van 290-bedrijfsruimte heeft weergegeven. Ook op dit punt zie ik, gelet op hetgeen in de randnummers 3.16-3.19 hiervoor in beeld is gekomen, geen reden voor het plaatsen van kanttekeningen.

Subonderdeel 2.1

Subonderdeel 2.1 klaagt over de overweging van het hof in rov. 2.9 dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en dat de vraag zich opdringt waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om zelf een hotel uit te baten en waarom “juist op dit moment”, alsmede over de vergelijkbare overweging dat de wens om meer rendement te bereiken door “alleen voor dit pand” nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/huurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is. Volgens [de verhuurder] heeft het hof hiermee miskend dat het niet aan hem was om te stellen en aannemelijk te maken dat hij kort gezegd “juist het gehuurde” nodig heeft voor zijn wens om een hotel uit te baten, en aldus het door hem gestelde economisch voordeel te behalen, maar dat het aan Centre Hotel was om te stellen en aannemelijk te maken dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden in zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten, en dat hij aldus het door hem gestelde economisch voordeel kan behalen. Dit geldt volgens [de verhuurder] temeer nu Centre Hotel heeft erkend dat dit de juiste verdeling van stelplicht en bewijslast is.

Deze rechtsklacht slaagt. In de laatste drie zinnen van rov. 2.9 heeft het hof betekenis gehecht aan de omstandigheid dat [de verhuurder] een belegger is met een (bescheiden) vastgoedportefeuille. Volgens het hof dringt zich de vraag op waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten. In de laatste zin van rov. 2.9 heeft het hof het over “alleen voor dit pand”. Hiermee heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat het niet inziet waarom [de verhuurder] juist het gehuurde dringend nodig zou hebben nu hij mogelijk net zo goed een ander pand uit zijn vastgoedportefeuille zou kunnen inzetten om daarin een hotel uit te baten. Aldus heeft het hof inderdaad de door Uw Raad in het ZSN/Telec-arrest (randnummer 3.16 hiervoor) en het Klaver/Hoes-arrest (randnummer 3.19 hiervoor) gegeven regel miskend. Het bestaan van andere mogelijkheden staat alleen dan in de weg aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde, indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt, en het is aan de huurder om dit laatste te stellen en aannemelijk te maken. Over de vraag of het voldoende in de rede ligt dat [de verhuurder] een ander pand uit vastgoedportefeuille aanwendt om daarin een hotel uit te baten, heeft het hof zich niet uitgelaten.

Subonderdeel 2.2

Dit subonderdeel houdt de klacht in dat als het oordeel van het hof zo moet worden begrepen dat Centre Hotel heeft gesteld en aannemelijk gemaakt dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden in zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten, en dat hij aldus het door hem gestelde economisch voordeel kan behalen, dit oordeel dan ontoereikend is gemotiveerd. In dit verband wijst [de verhuurder] op de overweging van het hof dat [de verhuurder] over een “(bescheiden)” vastgoedportefeuille beschikt. Volgens [de verhuurder] heeft het hof hiermee de enige feitelijke onderbouwing van Centre Hotel voor haar stelling dat [de verhuurder] – kort gezegd – alternatieven heeft, te weten het betoog van Centre Hotel dat [de verhuurder] over een omvangrijke vastgoedportefeuille van 50 stuks vastgoed zou beschikken, in plaats van de door [de verhuurder] gestelde 7 panden, verworpen.

Deze klacht mist feitelijke grondslag. Uit de bestreden overweging van het hof blijkt niet dat het hof van oordeel is dat Centre Hotel aannemelijk heeft gemaakt dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden uit zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten. Het hof heeft daarentegen meer in het algemeen waarde gehecht aan de omstandigheid dat [de verhuurder] over een (bescheiden) vastgoedportefeuille beschikt.

Subonderdeel 2.3

Volgens [de verhuurder] heeft het hof zijn overweging dat de vraag zich opdringt waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan [de verhuurder] wens om een hotel uit te baten, ontoereikend gemotiveerd, in het licht van de volgende vaststaande feiten en stellingen die in cassatie voor juist moeten worden gehouden:

(i) het vaststaande feit dat [de verhuurder] voorheen reeds in specifiek het pand een hotel heeft gedreven, alsmede [de verhuurder] stelling dat hij dit winstgevend heeft gedaan;44.

(ii) [de verhuurder] stellingen dat het pand bij uitstek geschikt is voor zijn plan, dat dat gebruik in overeenstemming is met de vigerende publiekrechtelijke bestemming, en dat het pand waarin het hotel wordt uitgeoefend zich bevindt vlakbij het Leidseplein, wat een van de betere hotellocaties van Amsterdam is;45.

(iii) het vaststaande feit dat door zelfexploitatie van specifiek het pand de door [de verhuurder] gestelde rendementsverbetering van € 200.000 op jaarbasis kan worden bereikt en verbetering van de beleggingswaarde van het pand van € 4,2 miljoen tot € 6,1 miljoen;46.en

(iv) [de verhuurder] stellingen dat hij leeft van huurinkomsten op zijn vastgoedportefeuille en daarnaast geen andere bron van inkomsten heeft, dat de waarde en de opbrengsten van het pand een bepalende rol spelen in zijn vastgoedportefeuille, te weten na de verhuur aan De Lantaerne meer dan 50% van zijn totale inkomsten, en dat een reële huurprijs c.q. goed rendement op dit onderdeel van zijn vermogen/beleggingen voor [de verhuurder] van zwaarwegend belang is.47.

Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom hij op grond van deze feiten en stellingen niet minst genomen aannemelijk heeft gemaakt dat “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om een hotel uit te baten.

Niet alleen de tegen deze overweging van het hof gerichte rechtsklacht (zie subonderdeel 2.1 hiervoor) slaagt, maar ook deze motiveringsklacht wordt terecht naar voren gebracht. Gezien de genoemde vaststaande feiten en stellingen van [de verhuurder] immers, die verklaren waarom hij het aan Centre Hotel verhuurde pand dringend nodig heeft, heeft het hof niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, kunnen overwegen dat de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten in het gehuurde. Met de desbetreffende stellingen heeft [de verhuurder] immers voldoende concreet naar voren gebracht dat hij er een wezenlijk belang bij heeft om zelf een hotel in het verhuurde te kunnen exploiteren.

Subonderdeel 2.4

Dit subonderdeel klaagt dat het hof heeft miskend dat voor de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend is, niet bepalend is of het gebruik urgent is in tijd. Volgens het subonderdeel heeft het hof dit miskend door te overwegen dat dat de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde “juist op dit moment” dienstbaar moet worden gemaakt aan [de verhuurder] wens zelf een hotel uit te baten.

Vervolgens klaagt het subonderdeel dat als het hof dit niet heeft miskend, maar slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat de vraag of het voorgenomen gebruik dringend is in beginsel dient te worden beoordeeld op het moment dat de rechter uitspraak doet over de beëindigingsvordering, dus ex nunc, het hof dan ontoereikend heeft gemotiveerd waarom voorgenomen eigen gebruik ten tijde van het eindarrest niet dringend in de zin van wezenlijk is. Dat oordeel zou immers tegenstrijdig zijn met de overwegingen van het hof in rov. 2.7 en 2.8 dat zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden.

De eerste klacht faalt, omdat het hof met “juist op dit moment” in rov. 2.9 enkel tot uitdrukking heeft gebracht dat het ‘nu’ (ten tijde van zijn uitspraak) niet kan aannemen dat [de verhuurder] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij wijst het hof erop dat de reden daarvoor “thans” niet meer kan worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening.

De tweede klacht slaagt. Het hof heeft in rov. 2.9 overwogen dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens zelf een hotel uit te baten en waarom juist op dit moment. Volgens het hof kan de reden daarvoor “thans” niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Deze overwegingen van het hof zijn inderdaad, zoals het subonderdeel aanvoert, in strijd met ’s hofs eerdere overweging dat zelfexploitatie van het hotel voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden (rov. 2.7 en 2.8). Die omstandigheid immers verklaart waarom [de verhuurder] het gehuurde “juist nu” dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In zoverre is dus inderdaad sprake van een ontoereikende motivering.

Onderdeel 3 – eigen keuze [de verhuurder] welbewust afzien extra winst zelfexploitatie ontoereikend gemotiveerd

Net als de andere twee onderdelen vangt ook onderdeel 3 aan met een inleiding. Hierin wijst [de verhuurder] erop dat het hof in rov. 2.9 heeft overwogen dat de “betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder]” afdoet aan “de dringendheid van zijn wens om zelf een hotel uit te baten.” Met ‘eigen keuze’ doelt het hof op de omstandigheid dat [de verhuurder] er in 2006 voor heeft gekozen om het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne “voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren”. Volgens het hof ligt het voor de hand om aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. “Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [de verhuurder] in 2006 welbewust afgezien”, aldus het hof (zie de eerste drie zinnen van rov. 2.9).

Subonderdeel 3.1

Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom een keuze in 2006 om het hotelbedrijf te verkopen en aldus af te zien van de toenmalige extra winst door zelfexploitatie, “betrekkelijk recent” zou zijn, laat staan waarom een dergelijke keuze zou afdoen aan de dringendheid van de wens om het pand in eigen gebruik te nemen ten tijde van het eindarrest, dus meer dan veertien jaar later. Deze overwegingen behoefden volgens [de verhuurder] temeer nadere motivering, nu de vraag of het voorgenomen gebruik dringend is in beginsel dient te worden beoordeeld op het moment dat de rechter uitspraak doet over de beëindigingsvordering, dus ex nunc.

De klacht slaagt.

Op zich kan een betrekkelijk recente eigen keuze van een verhuurder om het pand te verhuren en af te zien van winstgevende zelfexploitatie afdoen aan de dringendheid van zijn wens om dat pand weer in eigen gebruik te nemen. Zo’n betrekkelijke recente eigen keuze maakt immers dat de verhuurder iets uit te leggen heeft; aangenomen mag worden dat een verhuurder die besluit een pand te verhuren, dat zelfde pand niet betrekkelijk kort daarna toch weer dringend nodig heeft. De rechter zal dat mijns inziens mogen meewegen in het kader van beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik.

Hier valt echter niet direct in te zien waarom, zoals het hof heeft overwogen, van zo’n betrekkelijk recente eigen keuze sprake is geweest. In 2006 heeft [de verhuurder] ervoor gekozen zijn hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Volgens het hof heeft [de verhuurder] hiermee welbewust afgezien van (toen reeds te maken) extra winst door zelfexploitatie. Ten tijde van de uitspraak van het hof echter, dus op 15 september 2020, lag deze welbewuste keuze al veertien jaar in het verleden. Er waren toen dus al twee huurtermijnen van vijf jaren verstreken. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom deze keuze desalniettemin als “betrekkelijk recent” zou moeten worden aangemerkt.

Nu niet goed valt in te zien waarom volgens het hof sprake is geweest van een “betrekkelijke recente” keuze (in tijd), valt evenmin goed in te zien waarom die keuze afdoet aan de dringendheid van de wens van [de verhuurder] om het hotel weer zelf te exploiteren.48.

Subonderdeel 3.2

Volgens dit subonderdeel is de overweging van het hof dat [de verhuurder] welbewust heeft afgezien van de extra winst door zelfexploitatie voorts ontoereikend gemotiveerd. Het subonderdeel wijst er in dit verband op dat het hof heeft vastgesteld dat [de verhuurder] in 2015 een winst bij zelfexploitatie van € 250.000 per jaar voorzag (rov. 2.5) en in 2019 van € 400.000 per jaar (rov. 2.7). [de verhuurder] voorzag dus in 2015, bijna tien jaar na zijn bedoelde eigen keuze in 2006, nog niet een verschil aan winst van € 150.000, dat hij ten tijde van de uitspraak van het hof zou maken door zelfexploitatie. In dat licht is zonder nadere motivering in ieder geval niet begrijpelijk hoe [de verhuurder] heeft afgezien, laat staan welbewust, van die extra winst door zelfexploitatie, aldus [de verhuurder] .

Deze klacht gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 2.9 van het bestreden arrest. In rov. 2.9 heeft het hof overwogen dat [de verhuurder] in 2006, hoewel hij winst maakte met de uitoefening van zijn hotelonderneming in het gehuurde, welbewust heeft afgezien van de extra winst die hij met zelfexploitatie kon maken. Het hof heeft deze omstandigheid vervolgens meegewogen, als volgt: “Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet [dat] die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen.” Het hof is er dus van uitgegaan dat, in het kader van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik, mee mag wegen de omstandigheid dat [de verhuurder] zelf welbewust heeft afgezien van het maken van extra winst met zelfexploitatie. Hiermee heeft het hof kennelijk bedoeld: het maken van extra winst in het algemeen, dus ongeacht de hoogte daarvan. Dit wordt door het subonderdeel miskend, waar het erop wijst dat [de verhuurder] in 2006 niet heeft kunnen afzien van de winst die hij in 2015 en 2019 zou voorzien. Daar gaat het het hof niet om en dat heeft het hof dus ook niet bedoeld. Het gaat het hof erom dat [de verhuurder] in 2006 heeft afgezien van het maken van winst in het algemeen.

Subonderdeel 3.3

Volgens [de verhuurder] behoeven de overwegingen van het hof als aangeduid in de inleiding van het onderdeel (randnummer 4.27 hiervoor) voorts nadere motivering, nu de verhuurder op grond van art. 7:293 lid 1 BW het recht heeft de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de in art. 7:292 BW bedoelde termijn, hetgeen in casu heeft plaatsgevonden. Volgens [de verhuurder] is met de opzegging de beëindiging van de huurovereenkomst nog niet een feit, maar valt als gevolg van het verstrijken van de termijnen van art. 7:292 BW wel de door die bepaling geboden termijnbescherming weg. Daarmee wordt, aldus nog steeds [de verhuurder] , uitdrukkelijk de weg geopend voor de verhuurder om te vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, welke vordering moet worden toegewezen als zich de beëindigingsgrond van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW voordoet. [de verhuurder] kon derhalve bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 verwachten dat hij na verloop van tien jaar, in 2016, de mogelijkheid zou hebben om de huurovereenkomst te doen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, waaronder op grond van algemene bedrijfseconomische redenen. Het gevolg van beëindiging is dat [de verhuurder] de mogelijkheid herkrijgt het pand zelf te exploiteren. Het is daarmee zonder nadere motivering niet begrijpelijk waarom [de verhuurder] in 2006 reeds van de hier voorliggende extra winst door zelfexploitatie na afloop van de huurtermijnen van art. 7:292 BW zou hebben afgezien, laat staan welbewust.

Deze klacht faalt. De door het subonderdeel bestreden overwegingen van het hof behoefden geen nadere motivering om de door het subonderdeel genoemde redenen. Het subonderdeel wijst op aspecten49.van het wettelijke stelsel van opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte, maar deze aspecten betreffen enkel algemeenheden die niet wegnemen dat [de verhuurder] een beroep heeft gedaan op dringend eigen gebruik en het hof concreet moest oordelen of die beëindigingsgrond zich voordoet. Het feit dat in 2016 de huurovereenkomst twee maal vijf jaar heeft geduurd bijvoorbeeld (randnummers 1.4 en 1.7 hiervoor) – het subonderdeel wijst op de wettelijke termijnbescherming waarin art. 7:292 BW voorziet –, maakt niet dat [de verhuurder] daarom of mede daarom een beroep toekomt op art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW (dringend eigen gebruik). Dat mocht [de verhuurder] in 2006 ook niet verwachten. Hij kon slechts verwachten dat als zich in 2016 een dringende reden voor eigen gebruik zou voordoen, hij het recht zou hebben om weer zelf een hotel in het pand te exploiteren.

Subonderdeel 3.4

Dit subonderdeel klaagt over de overweging van het hof dat [de verhuurder] het hotelbedrijf aan De Lantaerne heeft verkocht voor een bedrag van € 800.000. Volgens [de verhuurder] is tussen partijen niet in geschil dat het hotelbedrijf voor € 400.000 is verkocht door [de verhuurder] aan De Lantaerne, terwijl € 800.000 het bedrag is dat Centre Hotel aan De Lantaerne heeft betaald.

In 2006 heeft [de verhuurder] zijn hotelonderneming verkocht aan De Lantaerne en het pand aan deze vennootschap verhuurd (randnummer 1.3 hiervoor). Volgens het hof heeft [de verhuurder] voor de verkoop van zijn hotelonderneming een bedrag van € 800.000 ontvangen (rov. 2.9). Uit de stukken komt echter naar voren dat [de verhuurder] niet € 800.000, maar € 400.000 heeft ontvangen.50.Het hof lijkt hier dus een fout te hebben gemaakt. De klacht treft echter geen doel. Het door het hof genoemde bedrag van € 800.000 is immers niet dragend voor de daaropvolgende overwegingen van het hof dat het voor de hand ligt aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan, en dat [de verhuurder] in 2006 welbewust heeft afgezien van die extra winst door zelfexploitatie.

Slotsom

Onderdeel 1 van het door [de verhuurder] aangevoerde cassatiemiddel faalt geheel. Van onderdeel 2 slagen evenwel de in subonderdelen 2.1, 2.3 en 2.4 aangevoerde klachten. Van onderdeel 3 slaagt de in subonderdeel 3.1 aangevoerde klacht.

Het slagen van de in het kader van subonderdelen 2.1, 2.3 en 2.4 aangevoerde klachten treft de overweging van het hof in rov. 2.9 dat, nu [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille, de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde juist op dit moment aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt. Het slagen van de in subonderdeel 3.1 aangevoerde klacht treft de overweging van het hof in rov. 2.9 dat [de verhuurder] betrekkelijk recent, namelijk in 2006, er zelf voor gekozen heeft om niet zelf een hotelonderneming te exploiteren. Nu het om overwegingen gaat die dragend zijn voor het oordeel van het hof dat [de verhuurder] geen beroep toekomt op dringend eigen gebruik, moet vernietiging van het arrest volgen.

De conclusie strekt tot vernietiging en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G