Bevrijdende verweren (BPP nr. XXII) 2023/16:16 Afwijking van het normale patroon

Bevrijdende verweren (BPP nr. XXII) 2023/16

16 Afwijking van het normale patroon

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Verwant aan de stelplicht- en bewijslastverdeling van tenzij-bepalingen is een beroep op de situatie ‘uitzondering versus hoofdregel’ waarin een beroep wordt gedaan op een afwijkende situatie van het normale patroon. Een beroep op een dergelijke afwijking van ‘normaal te verwachten’, kan gekwalificeerd worden als een bevrijdend verweer. Voor de bewijslastverdeling betekent een beroep op afwijking van de normale gang van zaken dat die partij daartoe de nodige feiten moet aandragen.1

Voorbeelden

In strijd met een binnen de NVM vastgestelde instructie noemt een NVM-makelaar in een verkoopbrochure een woonoppervlakte van ca. 80 m² zonder te vermelden dat dit niet de netto-woonoppervlakte is (die is 71 m²). In beginsel mogen kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn onder door de NVM-makelaar te stellen en zo nodig te bewijzen omstandigheden.2

‘Indien de opdrachtnemer zich (…) tegenover de vordering van de opdrachtgever tot het afleggen van rekening en verantwoording erop beroept dat er afwijkende afspraken zijn gemaakt waaruit een minder vergaande of wellicht zelfs helemaal geen rekening- en verantwoordingsplicht voortvloeit, dan is aannemelijk dat het beroep op een dergelijke van het regelend recht van art. 7:403 lid 2 BW afwijkende afspraak moet worden gekwalificeerd als een (bevrijdend) verweer, waarvan de opdrachtnemer de stelplicht en bewijslast heeft.’ 3

De verhuurder heeft de bovenetages van een pand verhuurd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het pand niet geschikt voor bewoning. Partijen zijn overeengekomen dat de verhuurder de buitenkant van het pand zou herstellen en de huurders voor eigen rekening de binnenkant van het gehuurde zouden opknappen. De verhuurder vordert ontbinding en ontruiming omdat de huurders geen enkele huurbetaling hebben gedaan nadat de verhuurder de werkzaamheden aan de buitenkant had afgerond en de bovenetages ter beschikking heeft gesteld aan de huurders. De huurders voeren het verweer dat de huurbetalingsverplichting pas ingaat vanaf het moment dat het gehuurde geschikt zou zijn voor bewoning. Het hof oordeelt dat de aard van de overeenkomst meebrengt, mede gelet op het bepaalde in art. 7:201 lid 1 BW, dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurders is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurders in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit (een bevrijdend verweer).4 De Hoge Raad acht dit oordeel juist.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.