HR, 27-04-2007, nr. R06/123HR

Schending van het recht, althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtnerning nietigheid met zich brengt, doordat de Rechtbank 's‑Gravenhage heeft overwogen en beslist als omschreven in hier als ingelast te beschouwen dictum van het vonnis van 15 februari 2006, waarvan beroep, zulks op de gronden in dat vonnis vermeld, hier eveneens als ingelast te beschouwen, ten onrechte om de navolgende, tevens in onderling verband in aanmerking te nemen, redenen:

De Rechtbank heeft in r.o. 20 op gronden die de beslissing niet kunnen dragen de door de Gemeente aangevoerde bezwaren tegen de beperking van de door deskundigen geadviseerde aftrek verontreiniging tot invloed asbest aanwezig (voor een bedrag groot € 50.000,=) verworpen. Niet is daarmee op deugdelijke gronden beslist op de —essentiële— stellingen van de Gemeente —zoals verkort weergegeven in r.o. 19— ter gelegenheid van pleidooi (pleitaantekeningen zijdens de Gemeente onder 13–22), in het bijzonder voor zover ontleend aan het gegeven dat het hier betreft de opstalvergoeding verschuldigd bij einde erfpacht te ontlenen aan art. 5:99 BW en art. 27 van de AV 1923 van toepassing op de per 1 september 2001 beëindigde erfpachtrechten, en aan het gegeven dat krachtens de aankomstakte van 20 november 1992 door Civilised Traveller reeds rekening werd gehouden met een lagere opstalvergoeding bij einde erfpacht als gevolg van de bodemverontreiniging; deze heeft de Rechtbank onbesproken gelaten. Aldus is het vonnis a quo in zoverre ondeugdelijk met redenen omkleed.

De Rechtbank heeft voorts blijk gegeven van een onjuiste maatstaf voor zover in r.o. 21 betekenis is gehecht aan hetgeen een redelijk handelend koper —kennelijk ontleend aan het bepaalde bij art. 40b lid 2 Ow.— al of niet zou doen en aan de eventuele invloed in het economisch verkeer van de verontreiniging. De Rechtbank heeft miskend dat het hier niet aankomt op bepaling van de waarde van het onteigende, doch op bepaling van de verschuldigde opstalvergoeding samenhangend met einde erfpacht. De bepaling van de opstalvergoeding wordt ontleend aan art. 5:99 BW en de AV 1923, en niet door de onteigeningsmaatstaf met hantering van een fictieve koper overeenkomstig art. 40b lid 2 Ow.; die fictie doet zich in het kader van de opstalvergoeding (juist) niet voor. Voor de waardering van de opstalvergoeding is beslissend het bepaalde bij art. 5:99 BW en/dan wel in elk geval de regeling in AV 1923 van toepassing op de beëindigde erfpachten. In dat licht is het vonnis met het overwogene in r.o. 20, voor wat betreft de bepaling van de vastgestelde opstalvergoeding in het dictum, ondeugdelijk met redenen omkleed.

De Rechtbank heeft overigens ook blijk gegeven van een onjuiste maatstaf in r.o. 20 voor beantwoording van de vraag of bij waardering van een onteigende zaak —aan de hand van het bepaalde bij art. 40b lid 2 Ow.— rekening moet worden gehouden met de in het onteigende op de peildatum aanwezige bodemverontreiniging (die eerst na descente, en de peildatum, is ontdekt). Beslissend te dezen —uitgaande van toepasselijkheid van art. 40b lid 2 Ow.— is niet of de Gemeente al of niet bekend was met de aanwezigheid daarvan en de mogelijkheid dat de in 1933 geplaatste tanks inmiddels zouden zijn verwijderd. De Rechtbank heeft miskend dat onderzocht diende te worden in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd (HR 03-03-2006, NJ 2006, 175) bij toepassing van het bepaalde bij art. 40b lid 2 Ow… Aldus zou in elk geval onderzocht dienen te worden of de in 1933 geplaatste tanks ten tijde van de peildatum nog aanwezig waren, en of sprake was van met die aanwezigheid samenhangende verontreiniging met minerale oliën, alsmede —pleitaantekeningen onder 21— samenhangend met de werkzaamheden van rechtsvoorgangers, waaronder een verfspuiterij, een galvaniseerinrichting en dergelijke.

Het komt —anders dan de Rechtbank ten overvloede heeft overwogen in r.o. 20— niet aan op aantonen, in de zin van stelplicht en bewijslast, doch op de uitkomst van onderzoek aan de hand van de aan eerder aangegeven arrest te ontlenen maatstaf.

De Rechtbank heeft op ondeugdelijke gronden in r.o. 24 in het vonnis a quo het beroep van de Gemeente op het in mindering brengen op de schadeloosstelling van het door Civilised Traveller genoten voordeel wegens ongerechtvaardigde verrijking als gevolg van, dan wel verrekening met, de door haar van Bever Zwerfsport —naar stellingen van Civilised Traveller en Bever Zwerfsport— ontvangen ‘huurinkomsten’ over de periode van 1 september 2001 tot 28 september 2004, verworpen dan wel gepasseerd. Het oordeel van de Rechtbank in r.o. 24 dat de Gemeente niet feitelijk zou hebben onderbouwd dat Civilised Traveller ongerechtvaardigd is verrijkt doordat vanaf 1 september 2001 —vanaf welk tijdstip de Gemeente als eigenaar aanspraak kon maken op de door de huurder verschuldigde huurpenningen— aan de Gemeente geen huur is betaald, laat zich niet rijmen met de oordeelsvorming in het vonnis a quo verder naar aanleiding van het tweede incident —waarbij Bever Zwerfsport tussenkomst vorderde op de grond dat zij huurster was— leidende tot het oordeel in r.o. 29: ‘De Gemeente was dan ook gehouden om — de onteigening weggedacht — na het einde van beide rechten van erfpacht van Civilised Traveller per 1 september 2001, de huurovereenkomst jegens Bever Zwerfsport te respecteren, daar de periode 1 september 2001 — 28 september 2004 in ieder geval, indachtig art. art 5:94, lid 2 BW, viel binnen de eerste periode van vijf jaren van deze huurovereenkomst inzake bedrijfsruimte.’ terwijl in het geding als in confesso kon gelden dat de Gemeente in het geheel geen huurpenningen —samenhangend met de huurovereenkomst(en) die zij na 1 september 2001 gestand zou hebben moeten doen— heeft ontvangen. In samenhang daarmee is ook onbegrijpelijk het oordeel van de Rechtbank in r.o. 24 dat in dit geval niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld dat de Gemeente zich op goede gronden op verrekening beroept, alleen al omdat niet eenduidig door de Gemeente zou zijn gesteld welke partij de debiteur is van de vordering tot betaling van de huurpenningen. De stellingen van de Gemeente, de tussenkomst van Bever Zwerfsport en de beslissingen van de Rechtbank in het vonnis a quo, in het bijzonder in r.o. 36, laten geen andere uitleg toe dan dat Bever Zwerfsport de huurder en aldus debiteur krachtens de huurverhouding was die naar beslissing van de Rechtbank bestond en door de Gemeente gestand zou moeten worden gedaan. Nu de Rechtbank de verweren van de Gemeente —inhoudende betwisting dat er sprake was van een huurverhouding tussen Bever Zwerfsport en Civilised Travelier, en tussen Bever Zwerfsport en de heer [naam 2]— heeft verworpen met de eerder weergegeven beslissing dat de Gemeente gehouden was de door de Rechtbank aangenomen huurovereenkomst jegens Bever Zwerfsport te respecteren na het einde van de beide rechten van erfpacht van Civilised Travelier aan de hand van art. 5:94 lid 2 BW —aldus als gevolg van de beëindigde rechtsverhouding met Bever Zwerfsport— kon de Rechtbank niet in r.o. 24 in het kader van beoordeling van een beroep op verrekening betekenis hechten aan onduidelijkheid omtrent de vordering tot betaling van de huurpenningen (Civilised Traveller, al dan niet met [naam 2], verhuurder vóór 1 september 2001), nu de Rechtbank die vraag in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling ten behoeve van Bever Zwerfsport heeft beantwoord met de beslissing dat de Gemeente gehouden was de huurovereenkomst jegens Bever Zwerfsport te respecteren per 1 september 2001, aldus zonder onderscheid tussen Civilised Traveller en [naam 2] (die zelf niet de voormalige erfpachter was) als oorspronkelijke contractspartij. Het vonnis is dan ook innerlijk tegenstrijdig.

De Rechtbank heeft op ondeugdelijke gronden, met het overwogene in r.o. 28 en 29, beslist tot toelating van Bever Zwerfsport als huurder, en in samenhang daarmee schadeloosstelling ten behoeve van Bever Zwerfsport vastgesteld op € 193.567,= te vermeerderen met renteschade, gelet op de stellingen van de Gemeente bij wijze van betwisting zoals ook tot uitdrukking gebracht in de pleitaantekeningen onder 23 e.v., met de strekking in het bijzonder dat de door deskundigen in aanmerking genomen aanname —nu een dergelijke huurverhouding tussen moeder— en dochtervennootschap niet ongebruikelijk zou zijn- daarvoor niet voldoende is, nu ook niet van daadwerkelijke feitelijke betalingen van huur is gebleken, en zich ook niet goed verdraagt voor wat betreft de onroerende zaak [a-straat] [2] met de stellingen zijdens Bever Zwerfsport dat deze zou zijn gehuurd van [naam 2], zoals ook weergegeven in pag. 22 van het rapport van deskundigen. Van dit laatste uitgaande kon het einde van het recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] [2] niet leiden tot toepassing van art. 5:94 lid 2 BW, nu het aldus niet zou betreffen een huurverhouding met de voormalige erfpachter, doch een huurverhouding met een derde.

De Rechtbank heeft in r.o. 36 blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 5:94 lid 2 BW in het licht van HR 29-11-2002, NJ 2003, 78. Onjuist is de beslissing van de Rechtbank dat voor de huurovereenkomst zoals bestaand op de peildatum van 1 september 2001 met Bever Zwerfsport na het einde van -kennelijk in de gedachtegang van de Rechtbank een eerste huurperiode- van vijf jaar op 28 december 2004 (samenhangend met het gegeven dat Bever Zwerfsport eerst is opgericht op 28 december 1999) —vergelijk pleitaantekeningen zijdens de Gemeente onder 39— onteigening weggedacht van rechtswege een tweede aansluitende huurperiode van vijf jaren zou zijn ingetreden. De Rechtbank heeft miskend dat de verplichting tot gestanddoening, en de huurverhouding voor zover bestaand tussen de voormalige erfpachter en de huurder ten tijde van het einde van de erfpacht zonder nadere overeenkomst tussen de voormalige erfverpachter/eigenaar en de huurder eindigt op het moment dat de lopende huurtermijn eindigt, en wel van rechtswege.

Onbegrijpelijk is het aansluitende oordeel van de Rechtbank in r.o. 36 dat het voorts sterk in de lijn der verwachtingen zou liggen dat de huurovereenkomst na deze tweede periode van vijfjaren voor onbepaalde tijd zou zijn voortgezet. Deze beslissing ontbeert feitelijke grondslag in de stukken en verdraagt zich ook niet met de opstelling van de Gemeente —ingenomen in het kader van de onderhavige onteigening reeds bij dagvaarding en aldus bij het inschrijven van het onteigeningsvonnis op 28 september 2004, daarmee vóór het einde van de door de Rechtbank in navolging van deskundigen aangenomen huurverhouding op 28 december 2004— dat zij Bever Zwerfsport niet als huurder aanmerkt; deze opstelling laat redelijkerwijs geen andere conclusie toe dan dat de huurovereenkomst voor zover bestaand niet zou zijn voortgezet, en zeker niet voor onbepaalde tijd, na het verstrijken van de looptijd op 28 december 2004.

Aldus heeft de Rechtbank op ondeugdelijke gronden beslist dat deskundigen in de advisering terecht zijn uitgegaan van de voor een huurder van bedrijfsruimte gebruikelijke factor 7, met verwerping van de bezwaren zijdens de Gemeente tot toepassing van deze factor, als niet zijnde in overeenstemming met de restduur van de looptijd van de aangenomen huurverhouding.

De Rechtbank heeft op ondeugdelijke gronden in r.o. 37 in het vonnis a quo het beroep van de Gemeente op verrekening met de vordering van de Gemeente op de huurpenningen te ontlenen aan de huurovereenkomst die zij overeenkomstig het oordeel in r.o. 29 gehouden was gestand te doen op de voet van het bepaalde bij art. 5:94 lid 2 BW verworpen, onder verwijzing naar het in r.o. 24 overwogene met betrekking tot Civilised Traveller. De Gemeente verwijst op haar beurt in dit verband naar het hierboven aangegeven middelonderdeel 1.4 gericht tegen r.o. 24 dat hier van overeenkomstige toepassing is en hier als herhaald kan worden beschouwd. Onbegrijpelijk is de beslissing in r.o. 37 voor zover ontleend aan het oordeel dat de vordering van de Gemeente onvoldoende zou zijn gespecificeerd om voor toewijzing in aanmerking te komen. De stellingen van de Gemeente laten geen andere uitleg toe dan dat het daarbij aankomt op de —door Civilised Traveller en Bever Zwerfsport gepretendeerde huur op jaarbasis van € 210.269,= (zoals ook door deskundigen en de Rechtbank gehanteerd in het kader van de waardering van de inkomensschade in r.o. 33 leidende tot de vastgestelde schadeloosstelling van € 193.567,= ten behoeve van Bever Zwerfsport)— over de periode van 1 september 2001 tot 28 september 2004 zoals ook tot uitdrukking gebracht in r.o. 34. Het vonnis is in zoverre onbegrijpelijk, althans ondeugdelijk met redenen omkleed.

De Rechtbank heeft in r.o. 26 voor de gegeven beslissing dat de interventie van Bever Zwerfsport tijdig is gevorderd blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel deze beslissing gegeven op gronden die deze niet kunnen dragen. De onderhavige vervroegde onteigeningsprocedure stond na conclusie van antwoord van 26 mei 2004 voor vonnis op de rol van 23 juni 2004. Eerst op die rol, aldus ook op een tijdstip gelegen ná de roldatum waarop de laatste conclusie is genomen, heeft Bever Zwerfsport de conclusie tot interventie genomen. Dat is in strijd met het bepaalde bij art. 218 Rv. in verbinding met art. 2 Ow.. Dat brengt met zich dat reeds uit dien hoofde met de conclusie tot interventie is gehandeld in strijd met de goede procesorde. Voorts brengt het nemen van een conclusie tot interventie nádat de laatste conclusie in de procedure is genomen, en nog wel op de datum waarop vonnis is bepaald, met zich dat deze slechts leidt tot vertraging, als gevolg waarvan het vonnis in de vervroegde onteigeningsprocedure eerst is gewezen op 21 juli 2004 in strijd met het systeem van de Onteigeningswet. De Gemeente heeft er voorts op gewezen bij conclusie van antwoord in het incident tot tussenkomst van 7 juli 2004 onder 17 dat de onderhavige conclusie tot tussenkomst ook geen redelijk doel dient aangezien daarmee ook niet het aanbod zoals gedaan aan Bever Zwerfsport bij dagvaarding zoals overbetekend is aanvaard, aldus niet leidend tot een ander resultaat in het geding bij uitblijven van tussenkomst waarmee Bever Zwerfsport geacht zou zijn het aanbod te hebben verworpen overeenkomstig het bepaalde bij art. 24 lid 3 Ow.. Aan een en ander doet niet af dat Bever Zwerfsport de mogelijkheid had in een later stadium van het geding (in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling) tot eindvonnis tussenkomst te vorderen. Het komt immers juist aan op het voorkomen van vertraging in de procedure leidende tot onteigening zelf waartoe het bepaalde bij art. 24 lid 3 Ow. dient; dat doel speelt niet althans minder in het kader van de vervolgprocedure leidende tot vaststelling van de schadeloosstellingen bij eindvonnis.

De hiervoor geformuleerde klachten brengen bij gegrondbevinding met zich dat de beslissingen in het vonnis a quo overigens, voor zover deze daarop steunen, waaronder ook de kostenbeslissingen, geen stand kunnen houden.

EN

op grond van dit middel te horen vernietigen het vonnis van de Rechtbank 's‑Gravenhage waartegen dit beroep is gericht, met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad zal vermenen te behoren, kosten rechtens.

De kosten hiervan zijn voor mij, deurwaarder, €

Deurwaarder

Eiser kan op grond van de Wet op de Omzetbelasting 1968 de hem / haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet verrekenen, derhalve verklaart ondergetekende opgemelde kosten te hebben verhoogd met een percentage gelijk aan het percentage genoemd in bovengenoemde wet.