HR, 25-11-2022, nr. 21/03901

HHNK is eigenaar van de waterkering van polder De Purmer. [de erflater] was eigenaar van acht aan die waterkering grenzende percelen en een deel van een oorspronkelijke dijksloot, met een totale lengte van circa 1.400 meter. HHNK heeft van [de erflater] een strook grond gekocht en geleverd gekregen om de dijksloot te verleggen en ruimte te creëren voor een stabiliteitsberm. In de koopovereenkomst en in de leveringsakte is een beding opgenomen over verrekening van over- en ondermaat (het verrekenbeding). Na het inmeten van de nieuwe erfgrens vordert HHNK van [de erflater] € 6.931,25, vermeerderd met rente en kosten, stellende dat HHNK 1.109 m2 minder heeft verkregen dan waarvoor het heeft betaald. Partijen verschillen van standpunt over de manier waarop eventuele over- of ondermaat berekend moet worden en in verband daarmee over de manier waarop het verrekenbeding moet worden uitgelegd en over de betekenis die daarbij toekomt aan de in de basisregistratie kadaster vastgelegde (minuut)grenzen en oppervlakten van de percelen.

De rechtbank heeft de vordering van HHNK toegewezen, kort gezegd en onder meer omdat [de erflater] onvoldoende had gesteld om aan de kadastrale metingen waarop HHNK zich beriep te twijfelen.

Het hof heeft de vordering van HHNK afgewezen. Met toepassing van de Haviltex-maatstaf heeft het hof vastgesteld dat moet worden berekend of er sprake is van ondermaat op basis van de oude perceelsgrenzen zoals die zijn vastgesteld door het door HHNK ingeschakelde ingenieurs- en adviesbureau Antea Group en door partijen zijn geaccordeerd. HHNK heeft naar het oordeel van het hof niet duidelijk gesteld en inzichtelijk gemaakt waar en waardoor het verschil tussen de op basis van kadastrale gegevens berekende oppervlakte en de door Antea Group berekende oppervlakte concreet ontstaat.

HHNK stelt in cassatie dat het hof een objectieve uitlegmaatstaf had moeten toepassen op het verrekenbeding, omdat voor het antwoord op de vraag of er een vordering vanwege ondermaat is, beslissend is wat de omvang van het overgedragen perceel is. Tevens stelt HHNK dat het hof heeft miskend dat kadastrale (minuut)grenzen exact en authentiek zijn en voert het een aantal motiveringsklachten aan. De klachten falen mijns inziens.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.1.

a. HHNK is eigenaar van de waterkering van polder De Purmer. [de erflater] was eigenaar van acht aan die waterkering grenzende percelen en een deel van een oorspronkelijke dijksloot, met een totale lengte van circa 1.400 meter.

b. In 2013 heeft HHNK aan [de erflater] meegedeeld dat het een strook grond van hem wilde kopen om de dijksloot te verleggen en ruimte te creëren voor een stabiliteitsberm. [de erflater] heeft na een gesprek hierover bij e-mail van 20 oktober 20132.het volgende aan HHNK bericht:

‘Wij zouden hier de volgende voorwaarden aan willen verbinden:

- (…);

- de eigendomssituatie (wij menen dat het eigendom van de gehele (dijk)sloot vanaf het park tot aan Hofweg 3a vanuit de historie toebehoort aan Ilpenstein) wordt zowel vóór aanvang als na afloop van de werkzaamheden goed door Kadaster in kaart gebracht en ingemeten zodat (vooraf) per m2 verrekend kan gaan worden. (…)’

c. HHNK heeft ingenieurs- en adviesbureau Antea Group (hierna: de Antea Group) opdracht gegeven om de oppervlakte van de aan te kopen strook te bepalen. De Antea Group heeft op 26 februari 2014 de definitieve versie van een zogenaamde 'Grondaankooptekening’ opgesteld met daarop onder andere vermeld de bestaande en de toekomstige situatie van de percelen, de werkstrook en de kadastrale perceelnummers. Zij heeft de totale oppervlakte van de strook berekend op 6.054 m2.

d. In zijn brief van 10 juli 20143.heeft [de erflater] aan de Antea Group meegedeeld dat de weergave op haar tekening hem juist voorkwam. Hij heeft daarin onder meer het volgende geschreven:

‘De tekeningen welke wij zowel van HHNK als bij uw voorstel mochten ontvangen bevestigen deze kadastrale grens volledig. Echter op pagina 2 van uw aanbieding is wederom slechts sprake van een gemiddelde aankoopbreedte variërend van 2,9 - 5,3 meter. Het lijkt derhalve dat in uw voorstel hier wederom geen rekening mee is gehouden en het aan te kopen oppervlakte nog steeds aanzienlijk hoger dan 6.054 m2 zal uitvallen. Wij verzochten u eerder vriendelijk een en ander te (laten) verifiëren en een extra check te (laten) doen op de juistheid van het toegepaste dijkprofiel. Wij zien echter geen van deze punten terug in uw schrijven, noch de door u gehanteerde opstelling.

Onzerzijds wordt thans als voorwaarde gesteld dat het Kadaster vooraf middels meting ter plaatse de exacte ligging en begrenzing van de teensloot en aanliggende percelen vaststelt (op kosten HHNK). Een en ander dient te geschieden door vanaf de voet van de dijk de standaard slootbreedte van HHNK van 2,4 meter uit te meten (daar de walzijde aan onze zijde door het schouw-vijzelen4.inmiddels verder op ons eigendom landinwaarts verplaatst is).

Wij zien vervolgens de opstelling over het aan te kopen metrage door HHNK/Antea op basis hiervan gecontroleerd en indien nodig aangepast.

Na afloop van de werkzaamheden dient het uiteindelijke metrage wederom objectief vastgesteld te worden door Het Kadaster.’

e. Bij brief van 25 september 20145.heeft HHNK geantwoord dat het oppervlak van de te verwerven strook nauwkeurig is bepaald, dat het de aan te kopen strook inmiddels op een aantal plaatsen met piketpaaltjes in het terrein inzichtelijk had gemaakt en dat de exacte oppervlakte na afloop van de werkzaamheden door het kadaster zou worden ingemeten en zo nodig zou worden verrekend.

f. Partijen zijn met de begrenzingen op de tekening van de Antea Group akkoord gegaan.

g. Begin 2015 zijn partijen overeengekomen dat HHNK een deel van de acht aan de waterkering grenzende percelen, met een oppervlakte van 6.054 m2, voor € 37.838,-- van [de erflater] koopt. Zij hebben afgesproken dat over- en ondermaat te zijner tijd zal worden verrekend op basis van de door de Antea Group geraamde oppervlakte van 6.054 m2 en de feitelijke grootte van het verkochte. Dit is vastgelegd in artikel 7 van de koopovereenkomst,6.dat als volgt luidt:

‘Over- en ondermaat van het registergoed zal bij een verschil van meer dan € 50,00 worden verrekend op basis van € 6,25 per vierkante meter. Na voltooiing van de werkzaamheden wordt de eigendomsgrens van het verkochte door de koper en verkoper aangewezen in bijzijn van het Kadaster. Hierna volgt de kadastrale inmeting uitgevoerd door het Kadaster. De kosten van het inmeten komen voor rekening van koper.’

h. De strook is op 2 april 2015 aan HHNK geleverd. In artikel 5 van de leveringsakte7.is het volgende opgenomen:

‘Overmaat, ondermaat

Artikel 5

Over- en ondermaat van het verkochte zal bij een verschil van meer dan vijftig euro (€ 50,00) worden verrekend op basis van zes euro en vijfentwintig eurocent (€ 6,25) per vierkante meter, met dien verstande dat een eventuele verrekening van de over- en ondermaat van het verkochte zal worden berekend op grond van de in de koopovereenkomst genoemde globale oppervlakte zoals hiervoor vermeld en de feitelijke grootte van het verkochte.

Na voltooiing van de werkzaamheden wordt de eigendomsgrens van het verkochte door koper en verkoper aangewezen in bijzijn van het kadaster. Hierna volgt de kadastrale inmeting uitgevoerd door het kadaster. De kosten van het inmeten komen voor rekening van koper.’

i. Nadat de werkzaamheden waren voltooid, hebben HHNK en (een neef van) [de erflater] op 21 december 2016 aan het kadaster de definitieve nieuwe erfgrens aangewezen. Bij brief van 20 april 20178.zijn partijen door het kadaster op de hoogte gesteld van de oppervlakten van de betreffende acht percelen.

j. Bij brief van 1 september 20179.heeft HHNK [de erflater] laten weten dat de meting van het kadaster uitwijst dat de definitieve oppervlakte van de verkochte strook 4.945 m2 in plaats van 6.054 m2 is en dat hij daarom € 6.931,25 aan haar moet terugbetalen. HHNK heeft hiervoor op 12 september 2017 een factuur10.aan [de erflater] gestuurd.

k. [de erflater] heeft de factuur niet voldaan. Hij heeft HHNK bericht dat hij niet akkoord gaat met een verrekening op basis van de minuutgrenzen omdat dit contractueel niet is overeengekomen en de minuutgrenzen bovendien in de praktijk aanzienlijk afwijken van de werkelijke situatie.

l. HHNK heeft [de erflater] bij e-mail van 29 januari 201811.de kadastrale berichten toegezonden van zijn oorspronkelijke en nieuwe percelen en hem meegedeeld dat het verschil tussen de oude en de nieuwe oppervlakten hetgeen is dat HHNK in eigendom heeft verkregen. Bij die e-mail is een excel-overzicht gevoegd waarop de oorspronkelijke en nieuwe oppervlaktematen van de betreffende acht percelen staan en waarin het verschil tussen die twee door HHNK is berekend op in totaal 4.945 m2 en de te verrekenen ondermaat op 1.109 m2. Op 23 februari 2018 heeft HHNK [de erflater] per e-mail12.laten weten dat de oppervlakte van het oorspronkelijke perceel leidend is voor de verrekening en herhaald dat het verschil tussen de oude en de nieuwe oppervlakte is wat HHNK van [de erflater] heeft aangekocht. HHNK heeft verder aan [de erflater] geschreven:

‘Deze oorspronkelijke oppervlakte is exact en staat niet ter discussie. Een minuutgrens is ontstaan bij het oprichten van het Kadaster, daarom kan de lijn/grens op de kadastrale kaart (enigszins) afwijken van de werkelijkheid, waardoor deze grens niet op basis van de kadastrale kaart exact is af te leiden. Aan de oppervlakte van het gehele perceel op zichzelf doet dat echter niets af, dat staat vast.’

m. Op 5 mei 201813.heeft [de erflater] onder meer het volgende aan HHNK laten weten:

‘Middels deze email melden wij u voor de zoveelste keer dat wij niet akkoord zijn met het verrekening voorstel van HHNK op basis van de minuutgrens.Dit is niet conform onze contractuele afspraak, bovendien wijken minuutgrenzen aanzienlijk af in de praktijk zoals u zelf ook terecht erkende tijdens onze laatste gesprek van 13 april jl.

Het aantonen van de ondermaat/overmaat ligt contractueel aan de zijde van HHNK. Uw huidige claim heeft juridisch en contractueel daarom geen enkele waarde en wij verwerpen deze dan ook.’

n. HHNK heeft op 7 mei 201814.gereageerd:

‘U blijft herhalen over de minuutgrenzen. Hierop is door HHNK telkens gereageerd. HHNK heeft dit nagevraagd bij het Kadaster. Het Kadaster bevestigt dat de oppervlakte leidend is en niet de minuutgrens. HHNK heeft ook nimmer erkend dat de minuutgrens in deze leidend is.’

o. Bij e-mailbericht van 6 juli 201815.heeft het kadaster het volgende aan HHNK geschreven:

‘Uitgangspunt bij de oppervlaktebepaling en de groottevaststelling is de kadastrale kaart. Deze kaart is oorspronkelijk gemaakt en wordt op basis van mutaties continu bijgehouden. Afhankelijk van het tijdstip van ontstaan van een grens en de aard de grens, wat stelt de grens in het terrein voor wordt een oppervlakte berekend. En op basis van deze berekening wordt de grootte vastgesteld. Daarbij wordt dan rekening gehouden met de 'ouderdom' van de kadastrale grenzen van het vast te stellen perceel en waardoor worden de grenzen gevormd. Als voorbeeld voor dit laatste: als de grens het midden van een sloot is dan is de nauwkeurigheid daarvan anders dan dat partijen de kant van een gemetselde muur aanwijzen als grens. Als voorbeeld van het eerste: een perceel dat ontstaat doordat het 1 nieuwe grens heeft en de andere grenzen blijven de oude, vorige, grenzen heeft een andere nauwkeurigheid dan een perceel dat ontstaat doordat alle 4 grenzen in een keer als nieuw worden ingemeten. Maar gevolg van deze afweging is in alle gevallen dat een grootte wordt vastgesteld. Deze grootte heeft uiteraard een nauwkeurigheid horende bij de grenzen, maar is daarbinnen verder niet ter discussie. Ook een minuutgrens staat vast. (...) Naar uw casus: met de kennis van alle gegevens wordt ook de grootte vastgesteld van betrokken perceel met een minuutgrens. Deze vastgestelde nauwkeurigheid staat op zich niet ter discussie. Als er echter twijfel is over de ligging van de grens op de kaart, gebaseerd op de aanwezigheid [van] deze grens in het terrein, dan kan een grensconstructie worden aangevraagd. Dit is niet kosteloos voor de aanvrager. (...)

Genoemde verkoper heeft geen reden voor bezwaar omdat er een minuutgrens bij zijn perceel is betrokken. Grond kan alleen zijn als er sprake is van een in het verleden gemaakte fout. Op voorhand is dat echter niet het uitgangspunt.’

p. [de erflater] heeft het bureau IV-Infra gevraagd om in beeld te brengen waar en of de huidige kadastrale grenzen afwijken van de grenzen die op de digitale tekening van Antea Group zijn aangehouden. Ten behoeve hiervan heeft hij de Antea Group verzocht om haar digitale bestanden toe te sturen. De Antea Group heeft [de erflater] bij e-mail van 2 september 2019 meegedeeld dat zij het verzoek had besproken met HHNK en dat deze had aangegeven dat de tekeningen alleen via HHNK zelf mogen worden verstrekt.

3.Procesverloop16.

In eerste aanleg

HHNK heeft bij dagvaarding van 22 november 2018 – voor zover in cassatie van belang – veroordeling gevorderd van [de erflater] tot betaling van € 7.957,77 (€ 6.931,25 voor verrekening van ondermaat en € 873,09 aan buitengerechtelijke incassokosten verhoogd met BTW), vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.931,25 en de kosten van de procedure. HHNK heeft aan zijn vordering tot verrekening van de ondermaat ten grondslag gelegd dat het een oppervlakte van 1.109 m2 minder van [de erflater] heeft gekregen dan waarvoor het heeft betaald en dat [de erflater] daarom op grond van zowel de koopovereenkomst als de notariële akte van levering € 6,25 per m2 dient terug te betalen. Anders dan [de erflater] meent, is volgens HHNK bij de berekening van de ondermaat/overmaat niet uitgegaan van de zogenaamde minuutgrens, maar van de oppervlakte van het oorspronkelijke perceel, waarbij de minuutgrenzen niet leidend zijn.17.

[de erflater] heeft de vordering bestreden. Hij heeft, samengevat en voor zover in cassatie van belang, aangevoerd dat over de omvang en oppervlakte van de aan HHNK over te dragen strook vanaf 2013 discussie heeft bestaan en dat hij HHNK tevergeefs heeft verzocht om een voorafgaande bepaling van de bestaande erfgrens. HHNK heeft pas na 2,5 jaar de door de Antea Group bepaalde en door partijen geaccordeerde begrenzing in twijfel getrokken en daarmee in die begrenzing berust. [de erflater] heeft verder betoogd dat de naverrekening niet klopt, omdat met uitzondering van de nieuw ingemeten erfgrens alle percelen twee of meer minuutgrenzen bevatten die de eigendomsgrenzen niet exact weergeven. Volgens [de erflater] heeft HHNK niet aangetoond dat de zorgvuldig door partijen bepaalde en op de tekening van de Antea Group ingemeten strook niet (volledig) is geleverd en evenmin duidelijk gemaakt waarom de begrenzing zoals op die tekening in aanmerking is genomen onjuist zou zijn.18.

[de erflater] heeft een vordering in reconventie ingesteld. HHNK heeft ten aanzien van deze vordering een beroep gedaan op de onbevoegdheid van de kantonrechter, nu het beloop van de tegenvordering het bedrag van € 25.000,-- overschrijdt, en verweer gevoerd.19.

Op 25 maart 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.20.[de erflater] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft HHNK een akte overlegging producties in conventie tevens incidentele vordering tot onbevoegdheid en verwijzing tevens conclusie van antwoord in reconventie genomen.

De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter) heeft bij vonnis van 23 mei 201921.(hierna: het vonnis van de kantonrechter) het verweer van [de erflater] verworpen en de vordering van HHNK in conventie toegewezen, met veroordeling van [de erflater] in de proceskosten in conventie. Zij heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, overwogen dat partijen ingevolge de koopovereenkomst en daarop volgende notariële leveringsakte zijn overeengekomen dat verrekening zou plaatsvinden bij verschil tussen de in de koopovereenkomst genoemde ‘globale’ oppervlakte en de feitelijke grootte van het verkochte en dat [de erflater] , gelet daarop, in redelijkheid niet mocht verwachten dat de in de koopovereenkomst vermelde oppervlakte ook de definitieve oppervlakte van de strook zou zijn. Partijen hebben immers uitdrukkelijk afgesproken dat verrekening van over-/ondermaat zou plaatsvinden. [de erflater] heeft tegenover de – mede door het kadaster – onderbouwde stellingen van HHNK onvoldoende gesteld om aan de metingen te twijfelen. Bij de metingen is uitgegaan van de oppervlakte van de door HHNK aangekochte percelen en zijn de minuutgrenzen niet leidend geweest. Geen grond bestaat voor de conclusie dat HHNK zijn rechten heeft verwerkt of dat HHNK niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht.22.

De kantonrechter heeft zich onbevoegd verklaard van de tegenvordering kennis te nemen, [de erflater] veroordeeld in de kosten van het incident en de zaak in reconventie verwezen naar de handelskamer van de rechtbank.

In hoger beroep

[de erflater] is bij dagvaarding van 22 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter van 23 mei 2019.

[de erflater] heeft een memorie van grieven ingediend waarin hij met zes grieven is opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (naar het hof heeft begrepen: in conventie) zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van HHNK zal afwijzen, met veroordeling van HHNK in de kosten van het geding in beide instanties.

HHNK heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [de erflater] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 februari 2021 doen bepleiten aan de hand van door hen overgelegde pleitnotities. [de erflater] heeft nog producties in het geding gebracht.

Het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) heeft bij arrest van 15 juni 202123.het vonnis van de kantonrechter in conventie vernietigd, in zoverre opnieuw rechtdoende de vorderingen van HHNK afgewezen met veroordeling van HHNK in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg, het vonnis van de kantonrechter voor het overige bekrachtigd, HHNK veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Het hof heeft aan deze beslissing, voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

Het hof heeft in r.o. 3.4. vooropgesteld dat het volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv aan HHNK is om voldoende onderbouwd te stellen dat het minder grond heeft gekregen dan de 6.054 m2 die de Antea Group heeft berekend en in de koopovereenkomst is vermeld.

Over grief 3, inhoudende dat HHNK geen beroep toekomt op het verrekenbeding, omdat het kadaster op 21 december 2016 slechts de nieuwe erfgrens heeft vastgelegd en partijen de overige grenzen van de strook niet hebben uitgezet, terwijl in de leveringsakte is bepaald dat eventuele over- en ondermaat zal worden berekend door de in de overeenkomst opgenomen oppervlakte af te zetten tegen de ‘feitelijke grootte van het verkochte’ en dat ‘de eigendomsgrens van het verkochte’ in het bijzijn van het kadaster door koper en verkoper zal worden aangewezen,24.oordeelde het hof als volgt:

‘3.6 Op welke manier moet worden berekend of er sprake is van ondermaat, hangt af van hetgeen partijen hebben besproken en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (Haviltex). In de onderhavige zaak is van belang dat [de erflater] voor het sluiten van de koopovereenkomst aan HHNK te kennen heeft gegeven dat hij een vergoeding wilde ontvangen voor het werkelijke aantal vierkante meters dat hij aan haar zou overdragen en dat hij daarbij concrete opmerkingen heeft gemaakt over de eigendomssituatie en meting van met name de dijksloot en heeft gevraagd om de exacte ligging en begrenzing van die sloot en de aanliggende percelen middels meting ter plaatse voor- en achteraf door het kadaster vast te laten stellen. HHNK, die niet bestrijdt dat zij moet betalen voor het werkelijke aantal vierkante meters dat zij heeft verkregen, heeft op 25 september 2014 hierop gereageerd met de mededeling (…) dat de Antea Group de oppervlakte van de te verwerven strook grond nauwkeurig had bepaald en dat zij (HHNK) die strook inmiddels op een aantal plaatsen met piketpaaltjes in het terrein inzichtelijk had gemaakt.De Antea Group heeft in 2014 de oppervlakte van de strook op een digitale tekening met begrenzingen geïnventariseerd en op basis van een geraamde ligging van de nieuwe erfgrens becijferd op 6.054 m2. Partijen zijn het er over eens dat dit nauwkeurig is gebeurd en zij zijn bij het sluiten van de overeenkomst beiden met die tekening en de daarop aangegeven begrenzingen akkoord gegaan. Gesteld noch gebleken is dat [de erflater] toen aan HHNK heeft laten weten dat hij nog steeds vasthield aan de voorwaarde dat het kadaster de exacte ligging van álle perceelsgrenzen zou bepalen en vaststaat dat hij daar op 21 december 2016, bij de aanwijzing van de nieuwe erfgrens in aanwezigheid van het kadaster, ook niet om heeft gevraagd. HHNK mocht en mag er dan ook van uitgaan dat [de erflater] die voorwaarde heeft laten varen en akkoord ging met de oorspronkelijke perceelsgrenzen die de Antea Group heeft vastgesteld. Ook grief 3 heeft daarom geen succes.’

Het hof beoordeelde daarna de grieven 4 en 5, die zich richtten tegen het oordeel van de kantonrechter dat HHNK heeft bewezen dat 1.109 m2 minder is geleverd dan op de tekening van de Antea Group is weergegeven en dat [de erflater] onvoldoende heeft gesteld om aan de metingen te twijfelen (r.o. 3.7):

‘3.8 Het hof overweegt dat er van de vier door de Antea Group ingetekende perceelsgrenzen van de strook maar één voorlopig, want afhankelijk van de dijkversterking was: de nieuwe erfgrens die na voltooiing van de werkzaamheden definitief door partijen zou worden aangewezen. Met de overige grenzen zijn partijen akkoord gegaan. Dat het kadaster die overige grenzen niet heeft ingemeten maakt daarom – anders dan [de erflater] lijkt te betogen – niet dat een berekening van ondermaat niet meer mogelijk is. De Antea Group heeft die grenzen immers vastgelegd en over de ligging van de nieuwe erfgrens zijn partijen het eens. [de erflater] heeft in eerste aanleg ook met zoveel woorden aangevoerd dat hij er van uit is gegaan dat het debat over de oude erfgrens met de geaccordeerde tekening van de Antea Group was beslecht. Dat betekent dat op basis van de tekening van de Antea Group en de aangewezen nieuwe erfgrens kan worden bepaald of uiteindelijk minder is geleverd dan 6.045 m2 en zo ja hoeveel.

3.9 [de erflater] wijst er op dat HHNK de oppervlakte van de verkochte strook en daarmee de ondermaat van 1.109 m2 heeft benaderd door het verschil tussen de oorspronkelijke en de nieuwe oppervlakten van zijn acht percelen te nemen. Die methode is volgens hem contractueel niet overeengekomen en niet betrouwbaar voor het gekozen doel. Ten eerste omdat de oppervlakte van de strook daarmee wordt bepaald op basis van een ander, zeer groot perceel, wat de kans op fouten vergroot. Ten tweede omdat het kadaster de oorspronkelijke oppervlakte van de acht percelen heeft berekend aan de hand van minuutgrenzen en minuutgrenzen – en bijgevolg ook de daarvan afgeleide oppervlaktematen – een betrekkelijk grote onzekerheid hebben. [de erflater] verwijt HHNK dat zij niet duidelijk maakt waar en over welke grenzen discussie bestaat en dat zij niet heeft aangetoond dat hij de op de tekening van de Antea Group ingemeten strook niet volledig heeft geleverd. Omdat HHNK hem de digitale bestanden van Antea Group niet heeft verstrekt, heeft [de erflater] niet kunnen (laten) onderzoeken waar de verschillen zitten.

3.10 Dit laatste verweer van [de erflater] treft doel. Zoals overwogen is het aan HHNK om deugdelijk te onderbouwen dat sprake is van ondermaat. Nu het kadaster alleen de nieuwe erfgrens heeft uitgezet, mocht [de erflater] er van uitgaan dat de oppervlakte van de verkochte strook voor het overige zou worden berekend op basis van de oude perceelsgrenzen zoals die door de Antea Group zijn vastgesteld en door partijen zijn geaccordeerd. HHNK heeft ook in hoger beroep niet duidelijk gesteld en inzichtelijk gemaakt waar en waardoor het verschil tussen de door het kadaster berekende oppervlakte van 4.945 m2 en de door de Antea Group berekende oppervlakte van 6.054 m2 concreet ontstaat. Dat is wel van belang, omdat het uitmaakt voor de vraag of zij een vordering heeft wegens ondermaat. Een mogelijke verklaring, die recht geeft op verrekening, kan zijn dat de nieuwe erfgrens uiteindelijk minder ver landinwaarts is komen te liggen dan op de tekeningen van de Antea Group is geraamd. Een andere verklaring zou echter kunnen zijn dat de oude perceelsgrenzen op de kaart van het kadaster in bepaalde mate afwijken van de grenzen die de Antea Group heeft gehanteerd. In dat geval is er geen grond voor verrekening van ondermaat; er is dan immers slechts een ‘papieren’ verschil dat wordt veroorzaakt doordat de Antea Group de oude perceelsgrenzen en daarmee de oppervlakte van de te verkopen strook anders, volgens [de erflater] nauwkeurig en op basis van de situatie in het veld en de feitelijke aangenomen situering van de bestaande erfgrens, heeft bepaald dan het kadaster en HHNK hebben gedaan. HHNK betwist niet langer dat het kadaster bij de berekening van de oorspronkelijke perceelsgrootte is uitgegaan van de minuutgrenzen en zij heeft in eerdere correspondentie aan [de erflater] bevestigd dat dergelijke grenzen inderdaad (enigszins) kunnen afwijken van de werkelijkheid. HHNK erkent ook dat vanwege de lengte van het perceel, een afwijking van enkele tientallen centimeters al in een relatief grote correctie resulteert. Het verweer van [de erflater] had dan ook aanleiding voor haar moeten zijn om nader te specificeren en met documenten en/of digitale bestanden te onderbouwen waar de inmetingen van de Antea Group en het kadaster uiteenlopen. HHNK heeft dat echter niet gedaan en het hof kan op basis van de wel overgelegde stukken niet vaststellen hoe de grenzen op de twee kaarten zich tot elkaar verhouden. Dat betekent dat de grieven 4 en 5 slagen.’

In r.o. 3.11 oordeelde het hof dat grief 6 zelfstandige betekenis mist en in r.o. 3.12 overwoog het hof dat HHNK verder geen stellingen heeft ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Dat geldt naar het oordeel van het hof ook voor de stelling dat het kadaster de perceel groottes op juiste wijze heeft vastgesteld. Het hof verwijst daarbij naar zijn oordeel in voorgaande rechtsoverwegingen dat bij de verrekening moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke grenzen zoals de Antea Group die heeft vastgesteld en dat HHNK niet heeft onderbouwd dat het kadaster deze volledig in acht heeft genomen.

In cassatie

Bij procesinleiding van 15 september 2021 – en derhalve tijdig – heeft HHNK cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof Amsterdam van 15 juni 2021 (hierna: het bestreden arrest).

Bij akte ter rolle van 26 november 2021 is het geding geschorst, vanwege het overlijden van [de erflater] op 13 november 2021.25.

Bij akte ter rolle van 24 december 2021, waarbij de verklaring van erfrecht is overgelegd, hebben [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] (hierna: de erfgenamen), in hun hoedanigheid van enige erfgenamen van [de erflater] die de nalatenschap zuiver hebben aanvaard en tot executeur testamentair zijn benoemd en deze benoeming zuiver hebben aanvaard, hervatting van de cassatieprocedure gevraagd. Bij akte, eveneens ter rolle van 24 december 2021, heeft HHNK ingestemd met de voortzetting van het geding.26.

De erfgenamen hebben – bij de genoemde akte van 24 december 2021 – een verweerschrift ingediend dat strekt tot verwerping van het cassatieberoep met veroordeling van HHNK in de kosten van het geding in cassatie, te vermeerderen met wettelijke rente. HHNK en de erfgenamen hebben schriftelijke toelichtingen gegeven, waarna HHNK heeft gerepliceerd en de erfgenamen hebben gedupliceerd.

Het cassatiemiddel omvat vijf onderdelen. Deze onderdelen stellen onder meer aan de orde of het hof bij de uitleg van de over- en ondermaatclausule een juiste maatstaf heeft toegepast en wat de betekenis is van de kadastrale grenzen en oppervlakten, alsmede van de kwalificatie als ‘authentiek gegeven’ in de zin van art. 1 lid 1 Kadw voor de rechtsverhouding tussen partijen. Ten aanzien van deze onderwerpen geef ik hierna het juridisch kader.27.

Uitleg van de leveringsakte

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt voor de uitleg van notariële akten die strekken tot de levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten daarop een objectieve maatstaf, inhoudende dat het aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.28.

De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is volgens uw Raad gelegen in:

‘het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.’29.

Deze objectieve maatstaf en ratio daarvan gelden alleen voor bedingen in de akte die goederenrechtelijke werking hebben. Bij uitleg van een contractuele clausule in de leveringsakte die alleen een rol speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraak mochten toekennen en op hetgeen zij te zien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf).30.

Voor zover de obligatoire overeenkomst is opgenomen in de leveringsakte, geldt dat hetgeen in die akte is opgenomen tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van hetgeen in de akte door hen omtrent de inhoud van de overeenkomst is verklaard (art. 157 lid 2 Rv), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv).31.

Civielrechtelijke betekenis van kadastrale grenzen en oppervlakten

Uit art. 3:84 lid 2 BW volgt dat het over te dragen goed bij de levering in voldoende mate moet zijn bepaald. Voor registergoederen wordt het bepaaldheidsvereiste gepreciseerd door het specialiteitsvereiste. Art. 20 Kadasterwet (Kadw) geeft nadere vereisten hoe aan het specialiteitsvereiste kan worden voldaan bij de levering van onroerende zaken. In de leveringsakte dient naast de aard en plaatselijke aanduiding de kadastrale aanduiding te worden vermeld. De kadastrale aanduiding bestaat uit de kadastrale gemeente, een sectie aangeduid door een hoofdletter, een nummer en de kadastrale grootte van het perceel.32.

Hoewel de kadastrale aanduiding een belangrijke rol speelt bij de individualisatie van een onroerende zaak, hoeven de grenzen van een kadastraal perceel niet overeen te stemmen met de eigendomsgrenzen van een onroerende zaak.33.De eigendomsgrens is de grens zoals die door partijen is overeengekomen, zoals blijkt uit de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling.34.Het begrip ‘perceel’ is een administratief begrip dat in het Burgerlijk Wetboek niet voorkomt.35.De begrippen ‘perceel’, ‘kadastrale grootte’ en ‘kadastrale grens’ zijn in art. 1 lid 1 Kadw gedefinieerd. Een perceel is een ‘kadastraal geïdentificeerd en met kadastrale grenzen begrensd deel van het Nederlands grondgebied’. De kadastrale grootte van een perceel is de ‘indicatieve omvang van een perceel, berekend door de Dienst’. De kadastrale grens is de ‘op basis van inlichtingen van belanghebbenden en met gebruikmaking van de bescheiden, bedoeld in artikel 50, door de Dienst vastgestelde grens tussen percelen.’ De bedoelde bescheiden zijn de aan de kaart ten grondslag liggende bescheiden, waaronder in elk geval de landmeetkundige gegevens36.van hetgeen op de kaart wordt weergegeven (art. 50 Kadw). De kadastrale aanduidingen en kadastrale grootten van percelen en de kadastrale kaart worden geadministreerd in de basisregistratie kadaster (art. 48 lid 2 onder a en d en lid 3 Kadw).

Van een discrepantie tussen perceels- en eigendomsgrenzen kan onder andere sprake zijn in het geval van verkrijgende verjaring en wanneer de omschrijving van de onroerende zaak in de akte afwijkt van het daarin genoemde kadastrale perceel.37.In laatstgenoemd geval prevaleert de omschrijving van de onroerende zaak in de akte.38.

Onder omstandigheden kan aan de vermelding van de kadastrale aanduiding in de verhouding tussen private partijen wel betekenis toekomen. Zo kan aan de vermelding van de aanduiding van een geheel perceel in de koopovereenkomst en leveringsakte door de koper het vertrouwen worden ontleend dat de verkoper beoogd heeft het gehele perceel te koop aan te bieden.39.Bartels & Van Mierlo vermelden voorts dat als vuistregel kan gelden dat de eigendomsgrens overeenstemt met de kadastrale perceelgrens, tenzij blijkt dat daarin verandering is gekomen door verjaring,40.in elk geval wanneer de kadastrale meting plaatsvond na de eigendomsoverdracht van een gedeelte van een kadastraal perceel, omdat men mag veronderstellen dat de ooit ingemeten kadastrale grens samenviel met de destijds door partijen gevormde eigendomsgrens. Volgens Ploeger & Bounjouh geldt voorts dat wanneer een feitelijke omschrijving in de leveringsakte ontbreekt en ter identificatie van de zaak slechts het perceelnummer genoemd wordt, deze leveringsakte noodzakelijkerwijze betrekking zal hebben op een zaak zoals begrensd door de kadastrale grenzen van het genoemde perceel.41.

Bij het voorgaande verdient wel opmerking dat de kadastrale grenzen zoals geregistreerd op de kadastrale kaart een variërende betrouwbaarheid en nauwkeurigheid hebben, afhankelijk van onder meer het moment waarop de kaarten zijn gemaakt en of ze nadien nog zijn vernieuwd. De eerste kadastrale kaarten, van voor 1832, ofwel minuutplans, zijn niet allemaal hermeten, of vernieuwd bij een ruilverkaveling.42.Volgens art. 30 Kadasterregeling worden kadastrale kaarten op dit moment over het algemeen gehouden en vervaardigd op een schaal van 1:1000 of 1:2000 en bij uitzondering 1:500, zodat de aan de kaart ten grondslag liggende landmeetkundige gegevens43.nodig kunnen zijn voor verder onderzoek. Deze meetgegevens worden sinds 1878 systematisch bewaard. Verder zijn bij de digitalisering van de papieren kaarten (de zogenaamde ‘A/D-conversie’) perceelsgrenzen op elke kaart vergeleken met de topografie van de Grootschalige Basiskaart Nederland en aangepast indien ze binnen een bepaalde marge van topografische elementen lagen, zonder dat de perceelsgrenzen in het terrein werden nagemeten.44.Van Mierlo & Bartels vermelden dat men ook wel spreekt van een ‘index-map’, een kaart die de relatieve ligging van de percelen tegenover elkaar weergeeft en waarbij de op de kaart weergegeven perceelgrenzen slechts indicatief zijn.45.

Authentieke gegevens

Op grond van de Kadw worden bepaalde gegevens als ‘authentieke gegevens’ aangemerkt. Dit zijn in een basisregistratie opgenomen gegevens die bij wettelijk voorschrift als authentiek zijn aangemerkt (art. 1 lid 1 Kadw). In art. 7f Kadw is bepaald dat de basisregistraties kadaster en topografie authentieke gegevens bevatten krachtens een wet. Ook de kadastrale grootte van een perceel geldt als authentiek gegeven (art. 7f lid 2 in samenhang met art. 48 lid 2 onder d Kadw).

De kwalificatie als authentiek gegeven houdt, zoals samengevat door Bröring en Louwman, in dat voor publiekrechtelijk gebruik erop mag worden vertrouwd dat de in art. 48 Kadw als authentiek aangeduide gegevens overeenstemmen met het in de openbare registers ingeschreven brondocument.46.De kwalificatie ‘authentiek’ is niet van belang voor het privaatrechtelijk gebruik van het gegeven.47.

Onderdelen 1, 2 en 3

De onderdelen 1, 2 en 3 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

Onderdeel 1 stelt, samengevat, dat het hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de uitleg van het verrekenbeding. Volgens het onderdeel heeft het hof met de overweging in r.o. 3.6, dat de wijze waarop moet worden berekend of er sprake is van ondermaat, afhangt van hetgeen partijen hebben besproken en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (Haviltex), miskend dat voor de beoordeling van de vordering tot verrekening beslissend is wat de omvang is van het overgedragen perceel. Wat de omvang is van het overgedragen perceel, moet worden vastgesteld door uitleg van de leveringsakte naar objectieve maatstaven.

Onderdeel 2 en 3 zijn gericht tegen de volgende overwegingen in r.o. 3.10.

‘Nu het kadaster alleen de nieuwe erfgrens heeft uitgezet, mocht [de erflater] er van uitgaan dat de oppervlakte van de verkochte strook voor het overige zou worden berekend op basis van de oude perceelsgrenzen zoals die door de Antea Group zijn vastgesteld en door partijen zijn geaccordeerd. HHNK heeft ook in hoger beroep niet duidelijk gesteld en inzichtelijk gemaakt waar en waardoor het verschil tussen de door het kadaster berekende oppervlakte van 4.945 m2 en de door de Antea Group berekende oppervlakte van 6.054 m2 concreet ontstaat.’

De onderdelen stellen dat het hof in r.o. 3.10 heeft miskend dat vanwege de op de leveringsakte toe te passen objectieve uitlegmaatstaf bij beantwoording van de vraag wat de omvang van het perceel is, de in de leveringsakte opgenomen perceelomschrijving prevaleert boven de niet in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Het hof had daarom bij de beoordeling van de vordering van HHNK de in de leveringsakte vermelde perceeloppervlakten tot uitgangspunt dienen te nemen en niet de perceeloppervlakten en de grondaankooptekening die Antea had opgesteld.

Onderdeel 3 betoogt daarnaast dat HHNK aan zijn stelplicht heeft voldaan nu het de ondermaat heeft vastgesteld door de door het Kadaster geleverde maten van de geleverde perceelsgedeelten af te trekken van de perceeloppervlakte die Antea voor aanvang van de werkzaamheden bij benadering had berekend en die in de koopovereenkomst is vermeld.

Het onderdeel besluit met de stelling dat het meerdere boven de in de leveringsakte genoemde oppervlakte van 4.945 m2 hoe dan ook niet aan HHNK is geleverd, omdat niet is voldaan aan de vereisten die artikel 3:89 BW aan de levering stelt. Vindplaatsen van deze stelling in de gedingstukken ontbreken.

Onderdeel 2 verwijst naar ‘de in de leveringsakte vermelde perceeloppervlakten’ en onderdeel 3 naar ‘de in de leveringsakte genoemde oppervlakte van 4.495 m2’. Dat getal heb ik evenwel in de leveringsakte niet kunnen vinden, hetgeen zich volgens mij laat verklaren doordat het het resultaat is van de latere berekening door het Kadaster. Naar ik begrijp beoogt het onderdeel niet te betogen dat het hof de optelling van de in leveringsakte vermelde globale oppervlakten tot uitgangspunt had moeten nemen, maar, in lijn met het standpunt van HHNK in feitelijke instanties, de latere kadastrale vaststelling48.van de oppervlakte van de in de leveringsakte vermelde percelen.49.

Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt dat partijen het eens zijn over de kadastrale aanduiding van de percelen in de leveringsakte en de ligging van de nieuwe erfgrens tussen de percelen van HHNK en – thans – de erfgenamen. De oppervlakte van de percelen is in de leveringsakte bij benadering gegeven. Bij ieder perceel staat vermeld: ‘groot (ongeveer) …’.50.Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de vraag of HHNK jegens de erfgenamen recht heeft op verrekening van de koopprijs op grond van de in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen verrekenbedingen.51.Het geschil betreft dus de obligatoire verhouding tussen partijen en niet de levering van de strook grond. Het hof heeft daarom terecht de Haviltex-maatstaf toegepast bij de uitleg van het verrekenbeding in de leveringsakte. Anders dan de onderdelen bepleiten, kan gelet hierop niet in zijn algemeenheid tot uitgangspunt worden genomen dat bij de beoordeling van de vordering tot verrekening beslissend is wat de omvang van het overgedragen perceel is en dat die omvang uit de leveringsakte, uit te leggen naar objectieve maatstaven, moet worden afgeleid. Partijen verschillen van standpunt over de wijze waarop moet worden bepaald of sprake is van over- of ondermaat. [de erflater] wilde dat de oorspronkelijke perceelsgrenzen vooraf zouden worden opgemeten, vanwege de onbetrouwbaarheid van kadastergegevens ten aanzien van de ligging van oude grenzen en de invloed daarvan op oppervlakteberekeningen, maar heeft uiteindelijk ten behoeve van de overdracht genoegen genomen met de aanduidingen door de Antea Group van de over te dragen strook. HHNK heeft de oppervlakte van het stuk grond dat na de overdracht aan haar toebehoort berekend door de bij de erfgenamen resterende oppervlakte (vastgesteld aan de hand van enerzijds de nieuwe erfgrens en anderzijds de overige oude (minuut)grenzen) af te trekken van de oppervlakte van de oorspronkelijke percelen van [de erflater] zoals die bij het Kadaster geregistreerd was. Het hof heeft in de onderhavige zaak uit de verklaringen en gedragingen van partijen afgeleid dat HHNK moet betalen voor het werkelijke aantal vierkante meters dat het heeft verkregen en dat [de erflater] ervan mocht uitgaan dat de oppervlakte van de verkochte strook voor het overige zou worden berekend op basis van de oude perceelsgrenzen zoals die door de Antea Group zijn vastgesteld en door partijen geaccordeerd.52.Daarvan uitgaande is niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof heeft geoordeeld dat HHNK niet duidelijk heeft gesteld en inzichtelijk gemaakt waar en waardoor het verschil tussen de door het kadaster berekende oppervlakte van 4.945 m2 en de door de Antea Group berekende oppervlakte van 6.054 m2 concreet ontstaat. Hierop stuiten de onderdelen 1, 2 en 3 af.

Onderdelen 4 en 5

In onderdeel 4 lees ik ten eerste de stelling(en) dat het hof met zijn oordeel in r.o. 3.10, dat [de erflater] ervan mocht uitgaan dat de oppervlakte van de verkochte strook zou worden berekend op basis van de oude perceelsgrenzen zoals die door Antea zijn vastgesteld en door partijen geaccordeerd, heeft miskend dat ook minuutgrenzen als exact (authentiek) moeten worden aangemerkt, omdat het authentieke gegevens zijn als bedoeld in art. 7f lid 2 jo. art. 48 Kadw en dat de oppervlakte van de percelen niet ter discussie staat. Tevens stelt het onderdeel dat voornoemd oordeel onjuist is, omdat de Dienst voor het kadaster en de openbare registers krachtens art. 3 van de Kadw bij uitsluiting van anderen is belast met het houden en bijwerken van de basisregistratie kadaster als in deze zaak aan de orde. Althans is het oordeel van het hof in het licht van deze stellingen onbegrijpelijk en had het hof moeten motiveren waarom minuutgrenzen niet als exact en vaststaand moeten worden beschouwd.

De stelling dat de oppervlakte van de percelen niet ter discussie staat, begrijp ik aldus dat de door het kadaster vastgestelde grenzen en oppervlakten tot uitgangspunt zouden moeten worden genomen bij de berekening van eventuele over- of ondermaat omdat het kadaster ze bindend heeft vastgesteld. Dat leid ik af uit de verwijzing in de voetnoot bij deze stelling naar het hiervoor onder 2, sub o, deels geciteerde e-mailbericht van het kadaster en hetgeen is vermeld op de overige van deze stelling opgegeven vindplaatsen.53.

Het oordeel van het hof getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Onder 4.11 en 4.12 heb ik al vermeld dat de kwalificatie van kadastrale gegevens als ‘authentiek’ in de zin van art. 1 lid 1 en 7f Kadw niet relevant is voor het privaatrechtelijk gebruik van het gegeven. Ook heb ik uiteengezet dat kadastrale grenzen niet per se overeen hoeven te stemmen met de eigendomsgrenzen van een perceel (onder 4.7) en dat kadastrale grenzen een variërende betrouwbaarheid en nauwkeurigheid hebben (onder 4.10). De kadastrale grenzen hoeven dus niet leidend te zijn bij het bepalen van de oppervlakte met het oog op de berekening van een vordering uit over- of ondermaat. In cassatie is bovendien onbestreden de overweging van het hof in r.o. 3.6 dat HHNK niet heeft bestreden dat zij moet betalen voor het werkelijke aantal vierkante meters dat zij heeft verkregen, alsmede de overweging in r.o. 3.10 dat HHNK niet langer betwist dat het kadaster bij de berekening van de oorspronkelijke perceelsgrootte is uitgegaan van minuutgrenzen en dat zij in eerdere correspondentie aan [de erflater] heeft bevestigd dat dergelijke grenzen inderdaad (enigszins) kunnen afwijken van de werkelijkheid.

Het onderdeel stelt tevens dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de stelling van HHNK dat de voorlopige berekening van de perceeloppervlakte van de Antea Group plaatsvond aan de hand van de kadastrale gegevens en het ontwerp van de dijkversterking.

Deze stelling is pas naar voren gebracht bij pleidooi in hoger beroep54.en een verdere uitwerking van wat HHNK met de stelling beoogde ontbreekt. Het hof hoefde op deze stelling daarom niet afzonderlijk te reageren en het oordeel van het hof is in het licht van deze stelling ook niet onbegrijpelijk.

Onderdeel 4 faalt.

Onderdeel 5 stelt dat de hiervoor onder 4.20 aangehaalde overweging van het hof (tevens) onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen dat de Antea Group was aangezocht om bij benadering de totale oppervlakte van de strook grond die HHNK van [de erflater] wilde kopen vast te stellen en dat de raming plaatsvond aan de hand van de kadastrale gegevens en het ontwerp van de dijkversterking, dat [de erflater] wist dat de berekening van de Antea Group een benadering was en dat het niet onwaarschijnlijk was dat uit inmeting door het kadaster na afloop van de werkzaamheden een afwijkende totale oppervlakte zou volgen. Uit deze stellingen volgt volgens het onderdeel dat [de erflater] bij het aangaan van de koopovereenkomst wist dat de berekening van de perceeloppervlakte van de Antea Group niet definitief was en geen exacte meting van de perceeloppervlakte behelsde, maar dat de exacte berekening van de perceeloppervlakte door het Kadaster zou plaatsvinden aan de hand van de aldaar geregistreerde perceelgrenzen en de door partijen aan te wijzen erfgrens. Het onderdeel verwijst onder meer naar de pleitnotities van mr. G.J.M. de Jager, waarin wordt verwezen naar de inhoud van de brief van 25 september van HHNK aan [de erflater] , hiervoor, onder 2, sub e, geparafraseerd.55.

Ook dit onderdeel faalt mijns inziens. Met het verwerpen van grief 2 in r.o. 3.4 heeft het hof HHNK gevolgd in zijn stelling dat de door de Antea Group berekende oppervlakte een raming betrof en dat achteraf verrekening kon plaatsvinden. Het hof heeft uit de verklaringen en gedragingen van partijen echter afgeleid dat het voorlopig karakter slechts op één van de vier grenzen van de strook betrekking had, omdat het verloop van die grens afhankelijk was van de dijkversterking: de nieuwe erfgrens die na voltooiing van de werkzaamheden definitief door partijen zou worden aangewezen (r.o. 3.6 en 3.8). Dat oordeel is mijns inziens niet onbegrijpelijk. HHNK heeft er onder meer in zijn memorie van antwoord56.op gewezen dat de definitieve oppervlakte kan afwijken van de vooraf geraamde oppervlakte, omdat door technische redenen de nieuwe dijksloot iets meer in de ene richting of juist in de andere richting kan worden aangebracht. Voorts heeft het hof in r.o. 3.657.uit (onder meer) de brief van 25 september 2014 van HHNK aan [de erflater] afgeleid dat partijen met de begrenzingen op de tekening van de Antea Group akkoord zijn gegaan. De betreffende overweging in r.o. 3.6 is als zodanig in cassatie niet bestreden. Anders dan het onderdeel betoogt, vind ik het niet onbegrijpelijk dat het hof uit de passage uit de brief van 25 september 2014, in het bijzonder uit de mededeling dat na afloop van de werkzaamheden door het kadaster de exacte oppervlakte zal worden ingemeten, niet heeft afgeleid dat partijen zouden zijn overeengekomen dat de exacte berekening van de perceeloppervlakte door het kadaster zou plaatsvinden aan de hand van de aldaar geregistreerde perceelgrenzen en de door partijen aan te wijzen erfgrens.

Slotsom

Geen van de onderdelen slaagt. De zaak leent zich mijns inziens voor toepassing van art. 81 RO.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G