Hof Amsterdam, 12-05-2015, nr. 200.149.935-01

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De grieven 1, 2 en 3 in het incidenteel appel richten zich tegen feitenvaststelling. De grieven 1 en 2 in incidenteel appel lijken op een verkeerde lezing van het vonnis te berusten nu, anders dan wordt betoogd, de rechtbank niet als feit heeft vastgesteld dat het in de akte van 15 februari 2001 uitgezonderde registergoed het gehele perceel betrof dat als bijlage 1 aan de akte van 20 december was gehecht (het betrof slechts het gearceerde gedeelte daarvan) en evenmin, dat Sawa I niet meer bevoegd was om resterende delen van perceel E1433 aan anderen dan [appellante sub 1] te leveren. Deze grieven falen dan ook. Met het bezwaar in grief 3 zal het hof rekening houden. Voor het overige zijn de feiten niet in geschil en dienen deze ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

Bij akte van levering van 20 december 2000 heeft [appellante sub 1] een perceel grond geleverd gekregen van Sawa I B.V. (hierna Sawa I). Dat perceel grond vormde toen nog een onderdeel van een stuk agrarisch land. In de Akte Levering Registergoed is het verkochte perceel als volgt omschreven:

“Omschrijving registergoed:

een kennelijk ter plaatse afgepaald gedeelte van een perceel bouwgrond ter grootte van ongeveer drieduizend vierkante meter (3.000 m2), gelegen te Velserbroek aan de Rijksweg, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E nummer 1433, groot één hectare negen en twintig are zestig centiare, zoals schetsmatig met streeparcering is aangegeven op de als BIJLAGE 1 aangehechte tekening, waarbij geldt dat de grens met het naastgelegen perceel loopt op de helft van de verticale lijn die de twee uiterste voetpaden met elkaar verbindt, hierna ook aangeduid als: het verkochte.”

Bij leveringsakte van 8 december 2000 heeft Sawa I het naast het gearceerde gedeelte gelegen deel van de grond ter grootte van ongeveer 3.000 m2 geleverd aan [X].

De kadastrale kaart betreffende de percelen E1229 en E1433 zag er ten tijde van de levering in 2000 uit zoals op de hierna opgenomen tekening, waarbij het gedeelte aan de linkerzijde het perceel E1229 betreft en het gedeelte aan de rechterzijde het perceel E1433.

Bij leveringsakte van 15 februari 2001 heeft Sawa I (onder meer) de delen van

perceel E1433 die in 2000 niet aan [appellante sub 1] zijn geleverd, in eigendom overgedragen aan Scan Estate B.V. en Exploitatiemaatschappij Seaside B.V. Het verkochte registergoed is in deze akte — voor zover van belang - als volgt omschreven:

“Omschrijving registergoed:

een perceel bouwgrond gelegen te Velserbroek aan de Rijksweg,

uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer vijftien duizend vierkante meter (15.000 m2) van de percelen, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E nummer 1229, groot vijf en tachtig are, sectie E nummer 7432, groot zeven en dertig are en zeventig centiare en sectie E nummer 1433, groot één hectare negenentwintig are zestig centiare, zijnde dit gedeelte de gehele door verkoper verkregen kadastrale percelen met uitzondering van [vetgedrukt toegevoegd door hof]

die gedeelten, welke door verkoper zijn verkocht en geleverd: —

(…)

3. door de inschrijving ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam op éénentwintig december tweeduizend in deel 17094 nummer 41, van het afschrift van een leveringsakte, op twintig december tweeduizend verleden voor jhr. mr. AP. van Lidth de Jeude, notaris met plaats van vestiging Amsterdam,

welk perceel bouwgrond, hierna ook wordt aangeduid als: het verkochte, (...)”

Het hierboven onder 3 in de ‘omschrijving registergoed’ uitgezonderde perceel betreft de onder rov. 2.1.1 bedoelde levering.

Bij akte van 1 maart 2002 heeft Seaside B.V. haar onverdeelde helft in het onder 2.1.4 omschreven registergoed aan Scan Estate B.V. overgedragen.

Op 3 november 2003 heeft door het kadaster een uitmeting plaatsgevonden naar aanleiding van de verkopen met kadastrale nummers 17079/2 (de verkoop van deel van E1433 van Sawa I aan [X]), 17094/41 (de verkoop van Sawa I aan [appellante sub 1]), 17220/8, 17998/27, 17998/(?), 18646/12, 18646/13, 18646/14. Blijkens het relaas van bevindingen zijn daarbij verschenen [X], koper, [Y] (namens Sawa, verkoper), [Y] namens Duineveld en Duineveld (koper), [Z] (namens [appellante sub 1], koper), [A] namens Scan Estate (koper en verkoper) en [B] namens de gemeente Velsen (koper en verkoper).

Op 23 januari 2004 heeft Scan Estate B.V. een gedeelte van de percelen E1433 en E1229 overgedragen aan de gemeente Velsen. In de leveringsakte wordt het verkochte registergoed als volgt omschreven:

Omschrijving registergoederen:

een perceel grond met daarop gelegen de weg en openbare groenvoorziening, uitkomende op de Mandenmakerstraat te Velserbroek, uitmakende gedeelten ter grootte als na uitmeting vanwege het Kadaster zal blijken van de percelen kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummers 1229 en 1433, zoals schetsmatig met donkergrijze kleur en enkele (dikke) arcering is aan gegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening, hierna ook aangeduid met: het verkochte.”

In 2004 zijn de percelen E1229 en E1443 overgegaan in nieuwe kadastrale

nummers. Het kadastrale object E1433 is overgegaan in de kadastrale nummers E1615, E1616, E1617, E1608, E1607, E1604 en E1606. Het kadastrale object E1229 is overgegaan in de kadastrale nummers E1619, E1615, E1618. Een en ander is eveneens weergegeven op onderstaande kadastrale kaarten.

Bij akte van 25 april 2006 heeft Scan Estate B.V. aan Slavenburg Holding B.V.

geleverd:

OMSCHRIJVING REGISTERGOED

1. de percelen bouwgrond, gelegen aan de Mandenmakerstraat te Velserbroek kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E nummers:

- 1608, groot twaalf centiaren;

- 1616, groot vijfenzeventig are, twaalf centiaren;

- 1617, groot tien centiaren:

- 1618, groot een are vier en dertig centiaren;

- 1619, groot zevenenzeventig aren dertien centiaren.

(… )

Slavenburg Holding B.V. heeft deze gronden vervolgens op 10 maart 2008

geleverd aan IJmuiderslag B.V., die deze op haar beurt bij akte van 30 december 2011 heeft geleverd aan [geïntimeerde].

De kadastrale kaart ziet er op dit moment als volgt uit.

Volgens het ‘Overzicht onroerende zaken overgegaan-in’ betreffende de

voormalige kadastrale objecten E1433 en E1229 van 12 november 2012, opgevraagd via kadaster-on-line, is [geïntimeerde] gerechtigde tot de percelen E1616, E1617, E1608, E1619 gedeeltelijk en E1618 en is [appellante sub 1] gerechtigde tot het perceel E1607.

Op de gronden die zij eind 2000 heeft aangekocht en geleverd heeft gekregen, heeft [appellante sub 1] een autoshowroom gerealiseerd, die door [appellante sub 2] wordt geëxploiteerd.

In deze zaak staat de vraag centraal wie eigenaar is van de percelen grond gelegen aan de Mandenmakerstraat te Velserbroek, gemeente Velsen, met de huidige kadastrale nummers E 1608, E 1616, E 1617, E 1618 en E 1619.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de gronden haar eigendom zijn, omdat deze haar bij akte van 30 december 2011 zijn geleverd. Volgens [geïntimeerde] zijn deze gronden thans bij [appellanten] in gebruik zonder dat [geïntimeerde] daarvoor toestemming heeft gegeven.

[appellanten] hebben zich verweerd met het betoog dat de gronden bij leveringsakte van 20 december 2000 (en de daaraan gehechte tekening) rechtsgeldig aan [appellante sub 1] zijn geleverd en vervolgens door haar in gebruik zijn genomen, zodat [appellante sub 1] eigenaresse is. Subsidiair beroepen [appellanten] zich op verkrijgende verjaring, nu zij meer dan dertien jaar bezitter te goeder trouw van de gronden zijn.

De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de percelen met nummers E1616, E1618 en E1619 toegewezen en voor wat betreft E1608 en E1617 afgewezen.

Tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] komen [appellanten] met hun principaal appel op; tegen de afwijzing van hun vorderingen richt zich het incidenteel appel van [geïntimeerde].

E1616 en E1619

[appellanten] hebben in hoger beroep aangevoerd dat zij met betrekking tot de percelen E1616 en E1619 (die aan de overkant van de straat zijn gelegen) nimmer rechten hebben geclaimd en dat [geïntimeerde] bij haar vorderingen ter zake van die percelen geen belang heeft. Dat heeft [geïntimeerde] niet ontkend. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

E1608, E1617 en E1618

Tussen partijen staat vast dat de percelen met nummers E1608, E1617 en E1618 (hierna ook: de drie percelen) door Velserbeek zijn gebruikt: E1608 en E1618 waren in gebruik als parkeerplaats (dat gebruik is hangende deze procedure kennelijk gestaakt) en op E1617 is een reclamemast geplaatst.

In de akte van levering van 20 december 2000 staat met zoveel woorden vermeld dat wordt geleverd “een kennelijk ter plaatse afgepaald gedeelte van een perceel bouwgrond (…) kadastraal bekend sectie E nummer 1433 (…) waarbij geldt dat de grens met het naastgelegen perceel loopt op de helft van de verticale lijn die de twee uiterste voetpaden met elkaar verbindt”. Met grief I stellen [appellanten] aan de orde dat de verwijzing naar E1433 in de akte niet doorslaggevend is voor de bepaling van de omvang van het geleverde object, omdat het verkochte met de omschrijving in de tekst van de akte, de daaraan gehechte tekening en de feitelijke afpaling ter plaatse voldoende bepaalbaar was. Het terrein, een aaneengesloten gedeelte van een agrarisch perceel dat omlijnd werd door de bestaande weg, kwam in de ogen van Velserbeek met die omschrijving overeen. Daarbij komt, dat het hier ging om een bedrijventerrein in de eerste fase van ontwikkeling waarbij alle kadastrale nummers en aanduidingen nog wijzigingen zouden kunnen ondergaan. De verkoper was ook eigenaar van het naastgelegen perceel met nummer E1229. In die context kwam aan de kadastrale nummers minder betekenis toe dan aan de oppervlakte die [appellanten] geleverd zou krijgen. [appellanten] betwijfelen voorts dat nummer E1618 uit E1229 voortkomt en veronderstellen dat het kadaster daar een fout heeft gemaakt. Zij menen dat het, gezien de vorm van dat perceel, logischer is dat het perceel een ondersplitsing is van het aan [appellante sub 1] verkochte perceel, dat een logisch aaneengesloten stuk grond betreft. Hoe dan ook menen [appellanten] dat latere (kadastrale) ondersplitsingen (in 2004 en 2008) hen niet kunnen worden tegengeworpen, omdat zij daar niet bij betrokken waren.

Voor het antwoord op de vraag of [appellanten] eigenaresse is geworden van de drie percelen, is beslissend of die aan haar zijn overgedragen. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Voor die uitleg is de obligatoire koopovereenkomst niet van belang, zodat [geïntimeerde] [appellanten] ten onrechte verwijt deze niet te hebben overlegd. Bij de uitleg van de akte naar de hiervoor omschreven maatstaf dient de tekening te worden betrokken, nu deze aan de akte is gehecht, de omschrijving in de akte ernaar verwijst en de tekening derhalve onderdeel van de akte uitmaakt. Het betoog van [geïntimeerde] dat aan de tekening bij de leveringsakte geen dwingende bewijskracht toekomt, miskent dat het hier gaat om de uitleg van de inhoud van de akte, niet om de bewijskracht van (de tekening bij) die akte.

Uit de omschrijving in de akte volgt enerzijds dat het verkochte een onderdeel is (namelijk met een omvang van 3.000 m2) van perceel met nummer E1433 (dat in totaal 1 ha 29 are 60 centiare groot is). Anderzijds blijkt eruit, ook bezien in samenhang met de tekening, dat het verkochte een ter plaatse afgepaald gedeelte van een perceel bouwgrond betreft, dat - waar het niet direct grenst aan een naastgelegen perceel - is omsloten door een voetpad en/of een weg en dat op de aangehechte tekening schetsmatig met streeparcering is weergegeven. Uit die tekening leidt het hof af dat het verkochte een rechthoekig stuk grond betreft, waarvan één hoek is afgerond en waarvan de overige hoeken recht zijn. Het gearceerde gedeelte is gedeeltelijk omsloten door een getekende baan, die kennelijk een weg voorstelt. Op de tekening is handgeschreven, net buiten het gearceerde gedeelte doch binnen de genoemde baan en nabij de grens met het niet-meeverkochte deel van het perceel, vermeld “1433”. Nog verder buiten het gearceerde gedeelte én buiten genoemde baan is handgeschreven vermeld “1229”. Uit deze aanduidingen valt niet precies af te leiden hoe ten tijde van de verkoop aan [appellante sub 1] de percelen 1433 en 1229 waren gelegen, hoe deze zich tot het verkochte verhielden en waar - met het oog op het verkochte - precies de grens tussen die percelen lag.

De percelen met de huidige nummers E1608 en E1617 maakten oorspronkelijk onderdeel uit van perceel E1433. Het perceel met het huidige nummer E1618 was volgens het kadaster oorspronkelijk onderdeel van perceel E1229.

Indien ervan moet worden uitgegaan dat, zoals [geïntimeerde] betoogt, deze drie percelen in 2000 niet aan [appellante sub 1] zijn verkocht en geleverd betekent dat, dat de vorm van het verkochte perceel afwijkt van de vorm die blijkt uit de bij de leveringsakte gehechte tekening. Het verkochte heeft dan ter hoogte van perceel E1608 geen rechte hoek, zoals op de tekening, maar op die plaats is een driehoekje grond van het perceel “afgesneden” en niet meeverkocht. Verder heeft het verkochte dan ter hoogte van E1617 geen afgeronde hoek, maar ook daar is een driehoekje grond “afgesneden” en niet meeverkocht. Ter hoogte van perceel E1618 heeft het verkochte dan ten slotte geen geheel afgeronde hoek, zoals op de tekening, maar een afgeronde hoek die halverwege recht wordt afgesneden.

Het hof overweegt gelet op de onder rov. 3.6 vermelde maatstaf, het volgende. Dat in de bewoordingen van de akte het verkochte met E1433 wordt aangeduid ligt in de rede, omdat het daarvan onderdeel uitmaakte en het verkochte, ook in de opvatting van [appellanten], voor het overgrote gedeelte perceel E1433 besloeg. Aan die aanduiding kan echter geen doorslaggevende betekenis wordt gehecht indien en voor zover er voldoende duidelijke aanwijzingen zijn - naar objectieve maatstaven te beoordelen - dat het verkochte op zeer ondergeschikte onderdelen perceel E1433 net overschrijdt en een deel omvat van het naastgelegen perceel E1229, dat ook aan verkoopster in eigendom toebehoorde. Aangenomen moet worden dat dit het geval is. Uit de overige bewoordingen in de akte in samenhang met de duidelijke vorm van het verkochte op de aangehechte tekening leidt het hof namelijk af dat partijen voor ogen heeft gestaan een stuk grond over te dragen waar de drie percelen onlosmakelijk onderdeel van uitmaakten en dat, althans op de tekening, het verkochte aan de zijden waar het thans om gaat door een weg werd omsloten. Het verkochte is aldus met voldoende bepaaldheid omschreven, zoals vereist in artikel 3:84 tweede lid BW. Voor bewijsvoering over de partijbedoeling is bij deze stand van zaken geen plaats meer. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt in zoverre als niet ter zake dienend verworpen.

[geïntimeerde] heeft er nog op gewezen dat het perceel Velsen E1607, zijnde het gedeelte van het verkochte dat in deze zaak níet ter discussie staat, 24 a en 66 ca groot is hetgeen een verschil betekent van 5 are en 34 ca met de in de leveringsakte genoemde oppervlakte van het verkochte van 3.000 m2. Om die reden heeft hij aangedrongen op inzage in de verrekening vanwege ondermaat, waarop de akte aanspraak geeft.De drie percelen zijn echter zodanig gering van omvang (gezamenlijk 1 are 56 ca) dat ook indien de percelen inbegrepen waren in het verkochte, nog steeds van vergelijkbare ondermaat sprake is. Daarbij komt dat uit een eventuele verrekening nog niet kan worden afgeleid dat de drie percelen geen onderdeel van het verkochte uitmaakten. Het hof ziet dan ook geen aanleiding Velserbeek op te dragen de afrekening in het geding te brengen.

Het hof komt aldus tot het oordeel dat de percelen E1608, E1617 en E1618 in 2000 aan [appellante sub 1] zijn verkocht en in eigendom zijn overgedragen. Op het beroep van [appellanten] op verkrijgende verjaring hoeft dan niet meer te worden beslist.

Hetgeen [geïntimeerde] over de meting door het kadaster op 3 november 2003 aan feiten en omstandigheden aanvoert is onvoldoende om de conclusie te kunnen dragen, dat [appellanten] bij die gelegenheid afstand hebben gedaan van hun aanspraken op de drie percelen die zij in eigendom overgedragen hebben gekregen. Dat namens [appellante sub 1] haar directeur, de heer [Z] aanwezig was en dat in het uitmetingsrelaas bij het onderdeel “Aanwijzing alle verschenen belanghebbenden eensluidend” het hokje “ja” is ingevuld, volstaat niet om die conclusie te kunnen dragen. Voorts heeft [geïntimeerde] weliswaar gesteld dat [appellante sub 1] zich bij haar aankoop heeft geconformeerd aan een latere uitmeting van het verkochte, maar die stelling (die [appellanten] gemotiveerd hebben betwist) is verder niet geconcretiseerd en evenmin onderbouwd, laat staan dat uit die stelling kan worden afgeleid dat [appellante sub 1] bij die gelegenheid afstand heeft gedaan van de drie percelen. In dat verband is van belang dat in de leveringsakte van 20 december 2000 een zogenoemde kadasterclausule, op grond waarvan de exacte omvang van het geleverde na de notariële levering op aanwijzing van partijen nader wordt aangeduid, niet is opgenomen.

Nu [appellante sub 1] in 2000 door levering eigenaresse van de drie percelen is geworden, betekent dit, gelet op de in de akte van 15 februari 2001 opgenomen zinsnede dat de percelen E1229 en E7432 aan Scan Estate B.V. en Exploitatiemaatschappij Seaside B.V. worden geleverd met uitzondering van het aan Velserbeek geleverde (namelijk het vermelde sub 3 van de akte, geciteerd in r.o. 2.1.4), dat genoemde vennootschappen geen eigenaar zijn geworden van de drie percelen. Derhalve is ook [geïntimeerde] daarvan geen eigenaar geworden.

Met grief 6 doet [geïntimeerde] een beroep op de bescherming van artikel 3:26 BW. Die bepaling strekt ertoe dat de meest gerede partij fouten in de registers van voor inschrijving in die registers vatbare feiten herstelt. Uit de overwegingen van het hof over de eigendomsverkrijging op 20 december 2000 vloeit voort dat naar objectieve maatstaven de leveringsakte geen onjuistheden bevatte, zodat daarin geen grondslag voor een actie tot herstel aan de zijde van [appellanten] is gelegen. Kennelijk bedoelt [geïntimeerde] met grief 6 te betogen dat het naar aanleiding van de meting op 3 november 2003 op de weg van [appellanten] had gelegen om ervoor te zorgen dat fouten in de kadastrale kaarten zouden worden hersteld. Die kadastrale kaarten vormen evenwel geen onderdeel van de in de artikel 3:26 BW bedoelde registers, zodat de door die artikelen geboden bescherming niet van toepassing is, nog daargelaten dat het feit dat die metingen blijkens het rapport op aanwijzing van alle betrokkenen heeft plaatsgevonden niet volstaat om de (onjuiste) conclusies die naderhand door het kadaster zijn getrokken en waarvan [appellanten] (onbetwist) niet op de hoogte waren, uitsluitend voor rekening van [appellanten] te laten. Voor zover in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep van belang geldt mutatis mutandis hetzelfde voor het beroep op artikel 3:24 BW, dat [geïntimeerde] in eerste aanleg deed.

De slotsom luidt dat [geïntimeerde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, meebrengen dat zij in weerwil van het hiervoor overwogene wel als eigenaresse van de drie percelen moet worden beschouwd. Voor bewijslevering zoals zij heeft aangeboden is dan ook geen plaats.

De grieven van [geïntimeerde] falen. De grieven van Velserbeek slagen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel alsmede de kosten van het geding in eerste aanleg.