Hof 's-Hertogenbosch, 31-12-2020, nr. 20/00211

[belanghebbende] (hierna: erflater) was op 1 januari 2017 huurder van de woning. Erflater huurde de woning van woningbouwvereniging [A] (hierna: de woningbouwvereniging). Op de woning is de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing. De maximale huur van de woning is onder meer afhankelijk van de op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgestelde waarde.

De woning is een eindwoning met bouwjaar 1919, gelegen aan [adres 1] 84 in [plaats 2] . De woning beschikt over een berging en is gelegen op een kadastraal perceel met een oppervlakte van 150 m². Een deel van het kadastrale perceel betreft een brandgang/achterom die niet alleen door erflater, maar ook door de bewoners van omliggende woningen werd gebruikt. De brandgang/achterom is door middel van een schutting en een poort afgescheiden van het overige deel van het kadastrale perceel dat door erflater als tuin werd gebruikt.

Aan erflater is een op zijn naam gestelde beschikking gegeven op grond van de Wet WOZ waarin de waarde van de woning voor het jaar 2017, per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), is vastgesteld op € 220.000.

Erflater heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 2.3 vermelde beschikking. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatiematrix van 20 december 2017 overgelegd die is opgesteld door taxateur [taxateur 1] (hierna: de matrix [taxateur 1] ). Uit de matrix [taxateur 1] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 220.000. In de matrix [taxateur 1] is geen rekening gehouden met de erfdienstbaarheid ten aanzien van de brandgang/achterom.

Na het verwijzingsarrest heeft de heffingsambtenaar een nieuwe matrix overgelegd die is opgesteld door taxateur [taxateur 2] (hierna: de matrix [taxateur 2] ). In de matrix [taxateur 2] wordt aan 30 m² van het perceel een lagere waarde toegekend vanwege de erfdienstbaarheid die rust op de brandgang/achterom. Ook uit de matrix [taxateur 2] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 220.000. Bij die waardebepaling zijn de gegevens van vijf rond de waardepeildatum verkochte woningen in de beoordeling betrokken: [adres 1] 62 (op 26 mei 2015 verkocht voor € 210.100), [adres 1] 105 (op 26 oktober 2015 verkocht voor € 185.000), [adres 3] 42 (op 21 april 2016 verkocht voor € 205.000), [adres 1] 74 (op 13 maart 2017 verkocht voor € 240.000) en [adres 2] 10 (op 13 januari 2016 verkocht voor € 220.000), allen gelegen in [plaats 2] . De matrix [taxateur 2] bevat een foto van de woning en de rond de waardepeildatum verkochte woningen (hierna: de referentieobjecten).

Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde een taxatierapport van 23 juni 2017 overgelegd. Dit taxatierapport is opgesteld door taxateur [taxateur 3] (hierna: het rapport [taxateur 3] ). Het rapport [taxateur 3] is voorzien van een taxatiematrix. In die taxatiematrix wordt uitgegaan van een perceel van 105 m². Uit het rapport [taxateur 3] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 149.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 1] 67 (op 16 februari verkocht voor € 156.000), [adres 1] 55 (op 10 augustus 2015 verkocht voor € 198.000) en [adres 1] 42A (op 24 april 2015 verkocht voor € 187.500). Het rapport [taxateur 3] bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten. Tijdens de zitting van het hoger beroep bij gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hebben belanghebbenden nader geconcludeerd tot een waarde van € 165.000 (primair) dan wel € 195.000 (subsidiair).

Erflater heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en het bezwaar van erflater alsnog niet-ontvankelijk verklaard vanwege het ontbreken van procesbelang.

Erflater is in 2019 overleden. Na het overlijden van erflater is de woning door de woningbouwvereniging verkocht. De woning is op de markt aangeboden voor een bedrag van € 265.000. De woning is in april 2019 verkocht voor een bedrag van € 298.000 en op 10 mei 2019 geleverd aan de nieuwe eigenaar.

De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest het volgende overwogen:

“2.3.1 Bij de beoordeling van het beroep in cassatie geldt als uitgangspunt dat indien de huurder van een woning waarop de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing is (hierna: socialehuurwoning) bezwaar maakt tegen of beroep instelt betreffende een op zijn naam gestelde WOZ-beschikking, er in het algemeen van kan worden uitgegaan dat de

eigenaar/verhuurder van die woning daarbij een belang heeft.[1.]

Indien de huurder van een socialehuurwoning beroep instelt bij de belastingrechter omtrent de WOZ-waarde van die woning, zal de rechter moeten beoordelen of er aanleiding is de eigenaar/verhuurder in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen (artikel 8:26 Awb).

Het Hof heeft de waarde van de woning verminderd. Aan de stukken van het geding zijn geen aanwijzingen te ontlenen dat het Hof de eigenaar/verhuurder in de gelegenheid heeft gesteld als partij aan het geding deel te nemen. In de uitspraak is niet gemotiveerd waarom dat niet is gebeurd. De uitspraak is daarom in zoverre onvoldoende gemotiveerd.

(…)

De uitspraak van het Hof kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. Het verwijzingshof zal moeten beoordelen of de eigenaar/verhuurder in de gelegenheid moet worden gesteld als partij aan het geding deel te nemen.”.

1. Vgl. HR 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1315.

Het hof is van oordeel dat er aanleiding is om de woningbouwvereniging (de eigenaar/verhuurder) in de gelegenheid te stellen om als partij deel te nemen aan het geding. Het hof komt tot dit oordeel, omdat niet kan worden uitgesloten dat de woningbouwvereniging een belang heeft bij de uitkomst van de onderhavige procedure.

Gelet op het onder 4.2 vermelde oordeel heeft de griffier van het hof telefonisch contact opgenomen met de woningbouwvereniging. Tijdens dit telefoongesprek heeft de griffier medegedeeld dat de woningbouwvereniging wordt uitgenodigd om als partij deel te nemen aan het geding. De uitnodiging aan de woningbouwvereniging is door de griffier vervolgens aangetekend verzonden. In die uitnodiging staat onder andere het volgende:

“Indien het gerechtshof op 1 oktober aanstaande geen reactie van u heeft ontvangen, gaat het hof ervan uit dat u geen behoefte heeft om deel te nemen aan het geschil. Indien u wel wenst deel te nemen aan het geschil dan wil ik u hierbij alvast uitnodigen voor de mondelinge behandeling die op donderdag 15 oktober 2020 (…) zal plaatsvinden”.

Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging aan de woningbouwvereniging op 16 september 2020 is afgehaald op een PostNL-locatie. Het hof heeft geen reactie van de woningbouwvereniging ontvangen en de woningbouwvereniging heeft evenmin deelgenomen aan de zitting. Gelet op de onder 4.3 vermelde tekst in de uitnodiging aan de woningbouwvereniging, gaat het hof er van uit dat de woningbouwvereniging geen behoefte heeft om als partij deel te nemen aan het geding.

De omvang van het geding na verwijzing

Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de stukken die de heffingsambtenaar na verwijzing heeft ingediend (deels) buiten beschouwing moeten worden gelaten. Volgens belanghebbenden moet het geschil ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning worden beslecht op basis van de stellingen die vóór verwijzing zijn ingenomen en de onderbouwing van die stellingen die er op dat moment lag. In de matrix [taxateur 2] heeft de heffingsambtenaar bijvoorbeeld, anders dan in de matrix [taxateur 1] die vóór verwijzing is overgelegd, rekening gehouden met een waardedrukkend effect vanwege een erfdienstbaarheid die rust op de brandgang/achterom. Ook heeft de heffingsambtenaar in de matrix [taxateur 2] en de na verwijzing overgelegde stukken voor het eerst aangevoerd dat de oppervlakte van die brandgang/achterom 30 m² bedraagt en niet de 45 m² waar belanghebbenden van uitgaan. Belanghebbenden stellen dat het innemen van nieuwe feitelijke stellingen niet is toegestaan en verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2004.3.

In het verwijzingsarrest heeft de Hoge Raad de volgende verwijzingsopdracht gegeven:

“2.4 De uitspraak van het Hof kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. Het verwijzingshof zal moeten beoordelen of de eigenaar/verhuurder in de gelegenheid moet worden gesteld als partij aan het geding deel te nemen.”.

Indien het geding in cassatie is uitgemond in vernietiging en verwijzing, vormt de procedure na verwijzing de voortzetting van de onvoltooide instantie die voorafging aan het cassatiegeding.4.Het geding na verwijzing wordt beperkt door de grenzen van het oorspronkelijke geschil voordat beroep in cassatie werd ingesteld en door de verwijzingsopdracht zoals die door de Hoge Raad is gegeven in het verwijzingsarrest.5.Het is in beginsel niet toegestaan om na verwijzing nieuwe feitelijke stellingen of nieuwe nader aangevoerde stellingen in te nemen.6.Dit uitgangspunt geldt echter niet onverkort. Een uitzondering op de hoofdregel doet zich voor indien de aanleiding tot het aanvoeren van een nieuwe stelling pas door of na het verwijzingsarrest is ontstaan.7.De verwijzingsprocedure heeft nadrukkelijk niet het karakter van een tweede, of aanvullend, hoger beroep, met de bij een hoger beroep behorende herkansingsmogelijkheid.8.

Gelet op de verwijzingsopdracht van de Hoge Raad en het onder 4.7 geschetste kader komt het hof tot het volgende oordeel. De heffingsambtenaar mag zich na verwijzing voor het eerst op het standpunt stellen dat de erfdienstbaarheid een waardedrukkend effect heeft. In zoverre komt de heffingsambtenaar immers tegemoet aan het standpunt van belanghebbenden9., zij het dat partijen van mening verschillen over de wijze waarop rekening moet worden gehouden met de erfdienstbaarheid en de omvang van het waardedrukkende effect. De heffingsambtenaar heeft echter ook voor het eerst na verwijzing haar stelling over het waardedrukkende effect van de erfdienstbaarheid geconcretiseerd en onderbouwd. Op die na verwijzing gegeven onderbouwing slaat het hof geen acht. Ook op de nieuwe feitelijke stellingen in de stukken na verwijzing en de voor het eerst na verwijzing overgelegde onderbouwing daarvan, slaat het hof geen acht. Het hof is van oordeel dat geen sprake is van een situatie waar de aanleiding tot het aanvoeren van een nieuwe stelling pas door of na het verwijzingsarrest is ontstaan. Dat was wellicht anders geweest indien de woningbouwvereniging na verwijzing als partij had deelgenomen aan het geding. In dat geval kan zich immers de situatie voordoen dat partijen in de stellingname van de woningbouwvereniging aanleiding zien om zelf een nieuwe stelling in te nemen of stellingen te onderbouwen aan de hand van niet eerder overgelegde stukken. Die situatie doet zich hier niet voor, omdat de woningbouwvereniging ook na verwijzing niet als partij heeft deelgenomen aan het geding.

De waarde

De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.10.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.11.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

Ten aanzien van de objectafbakening en de waardebepaling overweegt het hof als volgt. Beide partijen stellen zich op het standpunt dat sprake is van een erfdienstbaarheid. Het hof sluit zich aan bij dit standpunt van partijen aangezien dit niet noodzakelijkerwijs blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Hoewel in de overgelegde akte van levering van de woning van 3 mei 2019 een erfdienstbaarheid van overpad wordt gevestigd, overweegt het hof dat die akte niet uitsluit dat eerder sprake is geweest van een erfdienstbaarheid. In navolging van partijen gaat het hof er daarom van uit dat op de waardepeildatum sprake was van een erfdienstbaarheid ten aanzien van de brandgang/achterom.

Partijen verschillen echter van mening over de wijze waarop rekening moet worden gehouden met voornoemde erfdienstbaarheid. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de erfdienstbaarheid tot gevolg heeft dat de brandgang/achterom een apart object is voor de Wet WOZ. Het oppervlak dat toerekenbaar is aan de brandgang/achterom dient volgens belanghebbenden dan ook buiten beschouwing te worden gelaten bij de waardebepaling. Aangezien de brandgang/achterom een oppervlakte van 45 m² heeft, is de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte uitgegaan van een perceel van 150 m², in plaats van 105 m² aldus belanghebbenden.

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is bezwaard.12.De erfdienstbaarheid geeft de eigenaar van het heersende erf enig voordeel van het dienende erf. Dit voordeel is echter niet aan te merken als het hebben van genot van het dienende erf in de zin van de Wet WOZ. De erfdienstbaarheid heeft daarom geen invloed op de objectafbakening. Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, is de erfdienstbaarheid wel van belang.13.

De heffingsambtenaar is bij de onderbouwing van de beschikte waarde uitgegaan van een perceel van 150 m². Het hof acht dit juist, gelet op het overwogene onder 4.14. De heffingsambtenaar heeft echter voor het eerst na verwijzing onderbouwd van welk waardedrukkend effect zij bij de waardering is uitgegaan. Gelet op het oordeel van het hof ten aanzien van de omvang van het geding na verwijzing, slaat het hof op die voor het eerst na verwijzing gegeven onderbouwing geen acht. In de stukken die de heffingsambtenaar vóór verwijzing heeft overgelegd, wordt de invloed van de erfdienstbaarheid niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Daarmee maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de beschikte waarde niet naar een te hoog bedrag is vastgesteld. In navolging van partijen is het hof namelijk van oordeel dat de erfdienstbaarheid een effect heeft op de waarde die aan de woning moet worden toegekend.

De heffingsambtenaar maakt onder verwijzing naar het eigen verkoopcijfer evenmin aannemelijk dat de beschikte waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. De verkoop van de woning voor een bedrag van € 298.000 heeft meer dan drie jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden. Het hof is van oordeel dat die verkooptransactie te ver van de waardepeildatum is verwijderd. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat er rond de waardepeildatum meerdere goed vergelijkbare woningen zijn verkocht. In dat geval ziet het hof geen aanleiding om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer dat ruim drie jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd.

Ook belanghebbenden maken de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk. Belanghebbenden gaan immers bij de waardebepaling ten onrechte uit van een perceel van 105 m² in plaats van 150 m². Echter, wat belanghebbenden in wezen bepleiten is dat aan de brandgang/achterom geen waarde toekomt. Ook als belanghebbenden zouden uitgaan van een juist afgebakend perceel van 150 m², waar aan de brandgang/achterom van 45 m² geen waarde toekomt, maken zij de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk. Erflater moest weliswaar dulden dat de bewoners van de heersende erven ook gebruik maakten van de brandgang/achterom om toegang te krijgen tot hun perceel, maar erflater had zelf ook via de brandgang/achterom een extra toegang tot zijn woning en tuin. Aangezien erflater zelf ook voordeel had van de brandgang/achterom komt het hof, anders dan belanghebbenden, tot het oordeel dat aan die grond wel degelijk enige waarde toekomt.

Aangezien beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, wordt, teneinde het geschil te beslechten, rekening houdende met wat partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 200.000.

Tussenconclusie

De tussenconclusie is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht van € 126 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten

De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is.14.De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)15.x € 261 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 522.

Verder veroordeelt het hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep.

De rechtbank heeft reeds een kostenvergoeding toegekend voor de behandeling van het beroep. Die kostenvergoeding is echter te laag vastgesteld, omdat de rechtbank geen vergoeding heeft toegekend voor het taxatierapport dat door belanghebbenden is overgelegd.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van het beroep op 2 (punten)16.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 1.050. Dit bedrag wordt vermeerderd met de vergoeding van de kosten van het taxatierapport van belanghebbenden. Gelet op de door belanghebbende overgelegde factuur stelt het hof deze vergoeding vast op 4 (uur) x € 50 (uurtarief) vermeerderd met 21% omzetbelasting is € 242.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van het hoger beroep op 3,5 (punten)17.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 1.837,50.