Cessie (O&R nr. 70) 2012/XI.8.2:XI.8.2 Regeling in de hypotheekakte

Cessie (O&R nr. 70) 2012/XI.8.2

XI.8.2 Regeling in de hypotheekakte

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

1103. Bepaling in de hypotheekakte dat het hypotheekrecht in geval van cessie (gedeeltelijk) volgt. De meest eenvoudige wijze om zekerheid te krijgen over de vraag of het hypotheekrecht in geval van cessie geheel of gedeeltelijk overgaat, is door in de hypotheekakte met zoveel woorden te bepalen dat in geval van overdracht (of ruimer: overgang) van een van de door de hypotheek gesecureerde vorderingen het hypotheekrecht gedeeltelijk volgt. In dit geval bestaat er geen twijfel over dat het de bedoeling van de hypotheekgever en hypotheekhouder is dat het hypotheekrecht mee overgaat en dat het hypotheekrecht niet een persoonlijk recht is. De Hoge Raad oordeelde immers in het arrest Pierson/Onderdrecht dat het een kwestie van uitleg van de hypotheekakte is of in geval van cessie het hypotheekrecht volgt.1

1104. Bepaling in de hypotheekakte die de hypotheekhouder de bevoegdheid geeft om eenzijdig het aantal door de hypotheek gesecureerde vorderingen te reduceren(reductieclausule). Voorts kan in de hypotheekakte een regeling worden opgenomen die het mogelijk maakt dat de bank- of krediethypotheek door de hypotheekhouder wordt omgezet in een vaste hypotheek. De hypotheekhouder kan de eenzijdige bevoegdheid worden toegekend om ten aanzien van een of meer door de hypotheek gedekte vorderingen te bepalen dat zij niet meer door het hypotheekrecht worden gesecureerd. De hypotheekhouder wordt aldus in staat gesteld om voorafgaand aan een cessie van een door een bank- of krediethypotheek gesecureerde vordering, de dekking van het hypotheekrecht te reduceren tot enkel de in de cessie betrokken vordering en eventuele andere ten tijde van de cessie reeds bestaande vorderingen. In beide gevallen strekt het hypotheekrecht niet meer tot zekerheid van toekomstige uit de bank- of kredietrelatie voort te vloeien vorderingen, zodat het hypotheekrecht materieel een vaste hypotheek is geworden waarvan duidelijk is dat deze in geval van cessie geheel of gedeeltelijk volgt.2

De hier beschreven bevoegdheid heeft niets van doen met de hierna te bespreken figuur van de gedeeltelijke opzegging van het hypotheekrecht (vgl. art. 3:81 lid 2 (d) BW). De bevoegdheid om eenzijdig het aantal gesecureerde vorderingen te reduceren, moet worden beschouwd tegen de achtergrond van de omschrijving in de hypotheekakte van de gesecureerde vorderingen. In geval van een bankhypotheek brengt deze omschrijving met zich dat in beginsel alle vorderingen “uit welken hoofde ook” door de hypotheek zijn gesecureerd, tenzij de hypotheekhouder het aantal gesecureerde vorderingen door een eenzijdige aanwijzing heeft gereduceerd.

De eenzijdige reductie of fixatie van het aantal door de hypotheek gesecureerde vorderingen is een eenzijdige gerichte rechtshandeling die in beginsel moet worden gericht tot de schuldenaar/hypotheekgever. De omvang van de dekking van het hypotheekrecht is immers met de hypotheekgever overeengekomen. Het is naar mijn mening echter mogelijk om in de hypotheekakte te bepalen dat de hypotheekhouder de verklaring ook kan richten tot een rechtsopvolger onder bijzondere of algemene titel, zoals een cessionaris of pandhouder. Het is immers slechts van belang dat aan de hand van de omschrijving van de gesecureerde vorderingen in de hypotheekakte kan worden vastgesteld welke vorderingen door de hypotheek zijn gedekt. Hieraan wordt voldaan. Uit de omschrijving blijkt dat in het geval een verklaring als hier bedoeld is uitgebracht, hetzij aan de hypotheekgever, hetzij aan de rechtsopvolger, het hypotheekrecht nog slechts strekt tot zekerheid van een of meer bepaalde vorderingen.

Voorts zij opgemerkt dat voor de werking van de verklaring niet vereist is dat zij wordt ingeschreven in de openbare registers. Wel is de verklaring op grond van art. 3:17 lid 1 (a) BW een in de registers inschrijfbaar feit. Inschrijving kan van belang zijn voor vraagstukken van derdenbescherming (art. 3:24 BW).

Zoals hierna zal blijken, kan een omzetting van een bank- of krediethypotheek in een ‘vaste’ hypotheek ook worden gerealiseerd door middel van een gedeeltelijke opzegging van het hypotheekrecht.3 Het is gebruikelijk dat de hypotheekhouder in de hypotheekakte een opzeggingsbevoegdheid wordt toegekend. Toch kan het zinvol zijn om daarnaast in de hypotheekakte ook een “reductie”- clausule zoals hier bedoeld op te nemen. Met betrekking tot de figuur van de gedeeltelijke opzegging bestaat namelijk enige (zij het mijns inziens geringe) onzekerheid of een bank- of krediethypotheek daarmee inderdaad kan worden omgezet in een ‘vaste’ hypotheek. Ten aanzien van de hier beschreven bevoegdheid bestaat deze onzekerheid naar mijn mening niet.

De hier beschreven “reductie”-clausule kan worden gecombineerd met een bepaling in de hypotheekakte die inhoudt dat het hypotheekrecht in geval van cessie gedeeltelijk volgt. De meerwaarde van de clausule is daarin gelegen dat daarmee het ontstaan van een gemeenschap van het hypotheekrecht kan worden voorkomen of dat het aantal vorderingen dat door de gemeenschappelijke hypotheek zal worden gesecureerd, daarmee kan worden beperkt.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.