HR, 04-09-2009, nr. 07/12342

HR, 04-09-2009, nr. 07/12342

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 04‑09‑2009

Inhoudsindicatie

Vermogensrecht. Door bemiddelaar gesloten overeenkomst. Voor een beroep op de vernieti-gingsgronden van art. 3:44 en 6:228 BW is benadeling door aangaan overeenkomst onder invloed van een wilsgebrek niet vereist (vgl. HR 19 januari 2001, NJ 2001, 159), wel is ver-eist dat de betrokkene de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben ge-sloten; in dit geval, waarin de bemiddelaar, naar moet worden aangenomen, zonder toestem-ming van de opdrachtgever tevens de belangen van de wederpartij had behartigd, kon van betrokkene niet worden verlangd aan te geven op welke andere voorwaarden hij de overeen-komst anders zou hebben gesloten. Stelplicht. Motiveringseisen.

4 september 2009

Eerste Kamer

07/12342

RM/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff,

t e g e n

ALTERNATIEVE BOUW EN ONTWIKKELINGSCOMBINATIE WATERINGSEVELD B.V.,

gevestigd te Delft,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. E. Grabandt.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en De Alternatieve.

1. Het geding in feitelijke instanties

De Alternatieve heeft bij exploot van 16 april 2003 [eiser] c.s. gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en een vordering ingesteld die na een eiswijziging - en eisvermeerdering inhield, kort gezegd, (a) [eiser] c.s. te veroordelen om tegen gelijktijdige betaling van € 1.756.693,86 medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaken te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [A], nummers: [001] (gedeeltelijk), [002] en [003] (gedeeltelijk), (b) te bepalen dat de uitspraak in de onderhavige procedure op eerste verlangen van De Alternatieve in de plaats van de transportakte of een deel daarvan zal kunnen treden (ex art. 3:300 BW), (c) [eiser] c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan De Alternatieve ter zake van door De Alternatieve reeds geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de weigering van [eiser] c.s. aan de overdracht van het verkochte medewerking te verlenen, welke schade alsdan nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet; (d) [eiser] c.s. te veroordelen om aan De Alternatieve te betalen een bedrag van € 10.000,-- terzake van buitengerechtelijke kosten.

[Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden en, in reconventie, gevorderd, kort gezegd, de overeenkomst tussen De Alternatieve en [eiser] c.s. met betrekking tot voornoemde percelen te vernietigen althans te ontbinden, indien en voorzover in deze procedure een overeenkomst mocht blijken te bestaan en de beslagen op de percelen op te heffen.

De Alternatieve hebben de vordering in reconventie bestreden.

De rechtbank heeft bij vonnis van 2 maart 2005 zowel in conventie als in reconventie de vorderingen afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft De Alternatieve hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.

Bij arrest van 7 juni 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank voorzover in conventie gewezen vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

- [eiser] c.s. veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het arrest medewerking te verlenen aan de overdracht van voornoemde onroerende zaken via ondertekening van de transportakte, dan wel afgifte van een daartoe strekkende volmacht aan de notaris [betrokkene 1] te [plaats];

- bepaald dat zijn arrest in de plaats van de transportakte of een deel daarvan zal kunnen treden (ex art. 3:330 BW) indien [eiser] c.s. binnen veertien dagen na de betekening van het arrest in gebreke blijven met de overdracht van het verkochte aan De Alternatieve;

- [eiser] c.s. veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan De Alternatieve ter zake van de door Alternatieve reeds geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de weigering van [eiser] c.s. aan de overdracht van het verkochte medewerking te verlenen, op te maken bij staat.

Het meer of anders gevorderde heeft het hof afgewezen.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Alternatieve heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiser] c.s. heeft bij brief van 3 april 2009 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1 Het gaat in cassatie om het volgende.

(i) [Eiser] c.s. waren eigenaren van aaneengesloten percelen, deels gelegen op het grondgebied van de gemeente 's-Gravenhage en deels op het grondgebied van de vroegere gemeente Wateringen, thans gemeente Westland.

(ii) Ten behoeve van de ontwikkeling van de Vinexlocatie Wateringse Veld (woningbouw) hebben beide gemeenten een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op de percelen, voorzover gelegen op hun grondgebied.

(iii) De Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (hierna: de Ontwikkelingscombinatie), opgericht door de gemeente 's-Gravenhage in samenwerking met Bouwfonds ter ontwikkeling van het Wateringse Veld, heeft in de periode eind 1997/begin 1998 getracht in der minne overeen-stemming te bereiken met [eiser] c.s. over de verwerving van hun percelen. Daarbij is aan [eiser] c.s. een bod gedaan, dat zij niet hebben geaccepteerd.

(iv) [Betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) heeft in 1996 in samenwerking met anderen het initiatief genomen tot het opzetten van De Alternatieve, een vennootschap die zich bezighoudt met het aankopen, vervreemden, bezwaren, (ver)huren, ontwikkelen en realiseren van onroerende zaken. Met De Alternatieve werd beoogd vanuit de markt tegenwicht te bieden tegen de gemeenten en de Ontwikkelingscombinatie bij de ontwikkeling van het Wateringse Veld. [Betrokkene 3] was tot september 2003 directeur van De Alternatieve. In de voor deze procedure van belang zijnde periode had [betrokkene 2] een aanmerkelijk belang in De Alternatieve en geschiedde de feitelijke beleidsbepaling in De Alternatieve door [betrokkene 2].

(v) [Eiser] c.s. hebben op 14 september 1996 met Agromak B.V., een vennootschap waarvan [betrokkene 2] directeur is en die handelt onder de naam "Adviesbureau [B]", een bemiddelingsovereenkomst gesloten, die inhield dat de vennootschap in de persoon van [betrokkene 2] zou bemiddelen bij de verkoop van - kort gezegd - hun onder (i) genoemde percelen, voor zover de gemeente 's-Gravenhage en de (toenmalige) gemeente [plaats] die percelen nodig zouden hebben ter realisering van het woningbouwplan Wateringse Veld en de aanleg van een verkeersweg.

(vi) [Betrokkene 2] heeft vervolgens bemiddeld tussen [eiser] c.s. en De Alternatieve over de aankoop door laatstgenoemde van de onder (i) genoemde percelen. Er is in verband hiermee veel overleg geweest en correspondentie gevoerd, in het bijzonder van de kant van [betrokkene 2]. Partijen verschillen van mening over de vraag of in dit kader een overeenkomst tussen De Alternatieve en [eiser] c.s. tot stand is gekomen.

(vii) Bij Koninklijk Besluit van 6 november 1997 is het Haagse deel van de percelen aangewezen als te onteigenen zaak. Bij vonnis van 14 juni 1998 van de rechtbank 's-Gravenhage is de vervroegde onteigening uitgesproken van de te 's-Gravenhage gelegen percelen van [eiser] c.s. Nadien is door de rechtbank de schadeloosstelling voor de onteigening vastgesteld. Als gevolg van deze onteigening zijn de te [plaats] gelegen percelen van [eiser] c.s. niet langer ontsloten voor verkeer en niet langer aangesloten op nuts-voorzieningen.

(viii) De gemeente Wateringen heeft het in haar gemeente gelegen deel van de percelen willen onteigenen. Bij Koninklijk Besluit van 6 augustus 2002 is echter geoordeeld dat De Alternatieve in staat moet worden geacht tot zelfrealisatie van de bouwplannen en is aan het raadsbesluit tot onteigening van de bedoelde percelen goedkeuring onthouden.

(ix) Bij brief van 1 november 2002 van [betrokkene 3] van De Alternatieve aan de advocaat van [eiser] c.s. heeft De Alternatieve aangekondigd tot afname van de onder (viii) bedoelde percelen te willen overgaan tegen betaling van een koopprijs van ƒ 3.871.243,83 (€ 1.756.693,86). Daarbij is uitgegaan van een oorspronkelijke koopsom van ƒ 6.000.000,--, waarop een bedrag van ƒ 1.528.756,17 "onteigeningsvergoeding" voor de Haagse percelen, alsmede - onder de vermelding "minder meters" - een bedrag van ƒ 600.000,-- in mindering is gebracht. [Eiser] c.s. hebben geweigerd hieraan mee te werken.

(x) De Alternatieve heeft vervolgens de hiervóór onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld, die in hoofdzaak ertoe strekken nakoming te verkrijgen van de volgens haar tussen haar en [eiser] c.s. tot stand gekomen overeenkomst. [Eiser] c.s. hebben in conventie bestreden dat zo'n overeenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair, voor het geval mocht worden geoordeeld dat zo'n overeenkomst wel tot stand is gekomen, hebben zij onder meer, zowel als verweer in conventie als als vordering in reconventie, vernietiging van die overeen-komst gevorderd wegens dwaling, dan wel bedrog dan wel misbruik van omstandigheden.

(xi) De rechtbank was van oordeel dat geen sprake is geweest van een overeenkomst met voldoende bepaalde en bepaalbare inhoud, en wees zowel de vorderingen in conventie als die in reconventie af.

(xii) Het hof heeft het vonnis van de rechtbank, voorzover in conventie gewezen, vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoend, de vordering in conventie grotendeels toegewezen.

3.2 Onderdeel I is gericht tegen rov. 3 en 4 van het arrest van het hof.

Het hof heeft in rov. 3 onder verwijzing naar de in rov. 1.6-1.13 en 1.15-1.18 weergegeven uitvoerige citaten en uit brieven en uit een door [eiser] c.s. afgegeven verklaring geoordeeld dat uit de inhoud van die brieven en verklaring, in onderling verband en samenhang bezien, volgt dat partijen in september/oktober 1997 overeenstemming hebben bereikt over de aankoop door De Alternatieve van de Haagse en Wateringse percelen van [eiser] c.s. tegen een koopsom van ƒ 6.000.000,--, waarbij eventuele onder- of overmaat van de percelen weilandgrond verrekend zou worden tegen een prijs van ƒ 75,- per m² en dat partijen in verband met latere ontwikkelingen nog een aantal nadere, in rov. 3 weergegeven afspraken hebben gemaakt. Op grond van dit alles is het hof van oordeel dat [eiser] c.s. in beginsel gehouden zijn aan de door De Alternatieve gewenste levering mee te werken. Deze oordelen kunnen, als van feitelijke aard, in cassatie niet op hun juistheid worden beoordeeld. Zij zijn niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.

De in onderdeel I tegen rov. 3 gerichte klachten falen dan ook. Zij bestrijden niet dat [eiser] c.s. hebben ingestemd met het in de door het hof bedoelde brieven en verklaring gestelde, maar betogen dat die instemming op onjuiste gronden (in het bijzonder de positie van [betrokkene 2] betreffende) tot stand is gekomen, dat dit voor De Alternatieve kenbaar is geweest en dat daarom geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daarmee wordt echter niet een beroep gedaan op het ontbreken van instemming ten tijde van het verlenen daarvan doch op de vernietigbaarheid van de tot stand gekomen overeenkomst op grond van wilsgebreken.

Voorzover het onderdeel gericht is tegen rov. 4, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden, aangezien in rov. 4, anders dan waarvan het onderdeel uitgaat, geen oordeel van het hof doch stellingen van [eiser] c.s. worden weergegeven.

3.3 Onderdeel II mist feitelijke grondslag, nu, anders dan in het onderdeel tot uitgangspunt wordt genomen, in de daarin aangewezen passages uit de conclusies van antwoord en van dupliek een beroep op art. 7:416 lid 3 BW niet te lezen valt en het hof een zodanig beroep ook niet impliciet heeft verworpen.

3.4.1Onderdeel III is gericht tegen de verwerping door het hof in rov. 4.1 van het beroep op dwaling, dan wel bedrog, dan wel misbruik van omstandigheden, dat [eiser] c.s subsidiair hebben gedaan.

Het hof heeft deze verwerping in de eerste plaats gegrond op zijn oordeel dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd hebben gesteld dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst, zoals die blijkt uit hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen, zouden zijn overgegaan, indien De Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen van het belang van

[betrokkene 2] in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld. Evenmin acht het hof zulks, gelet op de feitelijke toedracht van de onderhandelingen, aannemelijk nu daaruit blijkt dat het [eiser] c.s. hoofdzakelijk er om te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen.

3.4.2 Voor de beoordeling van onderdeel III is allereerst het volgende van belang.

Voor een beroep op de in art. 3:44 en 6:228 BW vermelde vernietigingsgronden is niet vereist dat degene die zich daarop beroept, door het aangaan van de overeenkomst onder invloed van het wilsgebrek is benadeeld (HR 19 januari 2001, nr. C99/070, LJN AA9559, NJ 2001, 159). Wel is vereist dat de betrokkene de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, als de dwaling, het bedrog of het misbruik van omstandigheden niet had plaatsgehad (vgl. HR 17 januari 1997, nr. 16139, LJN ZC2250, NJ 1997, 222; HR 5 februari 1999, nr. C97/268, LJN ZC2842, NJ 1999, 652; HR 4 april 2003, nr. C01/238, LJN AF4843, NJ 2003, 361). In dit verband is van belang dat het hof blijkens zijn vaststellingen in rov. 3 de inhoud van de overeenkomst waarvan in deze procedure nakoming wordt gevorderd, niet beperkt heeft geacht tot hetgeen partijen in september/oktober 1997 zijn overeengekomen, maar daartoe mede heeft gerekend hetgeen partijen in aanvulling daarop later zijn overeengekomen in reactie op de ontwikkelingen in de jaren daarna. In een geval als het onderhavige - waarin op grond van de tussen de bemiddelaar en de wederpartij bestaande betrekkingen ervan moet worden uitgegaan dat de bemiddelaar bij de totstandkoming van de overeenkomst (mede) de belangen van de wederpartij heeft behartigd zonder dat zijn opdrachtgever daarmee had ingestemd; onderdeel III.4 wijst terecht op het verband met art. 7:416, 417, 418 en 427 BW - kan voorts van degene die zich op de bedoelde vernietigingsgronden beroept, niet worden verlangd dat hij precies aangeeft op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten indien hij niet onder de invloed van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden zou hebben gehandeld, doch is voldoende dat hij stelt - en in geval van (voldoende gemotiveerde) betwisting aannemelijk maakt - dat hij in dat geval

de overeenkomst niet, of niet op de daadwerkelijk overeengekomen voorwaarden, zou hebben gesloten. Aan de motivering van de betwisting door de wederpartij moeten voorts in zo'n geval verzwaarde eisen worden gesteld.

3.4.3 Door te oordelen als hiervóór in 3.4.1 weergegeven, is het hof ofwel uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting ofwel heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Het eerste is het geval indien het hof het hiervóór in 3.4.2 overwogene heeft miskend.

3.4.4 Indien het hof wel van de juiste maatstaven is uitgegaan, heeft het zijn oordelen onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.

Voor 's hofs oordeel dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd hebben gesteld dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst, zoals die blijkt uit hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen, zouden zijn overgegaan, indien De Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen van het belang van [betrokkene 2] in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld, is zulks reeds het geval op grond van het volgende.

Onderdeel III.1 wijst erop dat [eiser] c.s. in hun conclusie van dupliek hebben gesteld dat zij geen bemiddelingsovereenkomst met [betrokkene 2] zouden hebben aangegaan, indien zij van zijn banden met De Alternatieve op de hoogte zouden zijn geweest. Inderdaad is zonder nadere motivering niet begrijpelijk, op welke grond het hof van oordeel is dat hiermee niet voldoende gemotiveerd is gesteld dat in dat geval de overeenkomst waarvan De Alternatieve nakoming vordert, niet of niet op dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen.

Ook het oordeel van het hof dat, gelet op de feitelijke toedracht van de onderhandelingen, niet aannemelijk is dat de overeenkomst in dat geval niet tot stand zou zijn gekomen, nu uit die toedracht blijkt dat het [eiser] c.s. hoofdzakelijk erom te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen, is zonder nadere motivering niet begrijpelijk. Het maakt immers, naar in onderdeel III.3 terecht wordt betoogd, niet duidelijk waarom het hof heeft aangenomen dat geen overeenkomst tegen een hogere prijs en op voor [eiser] c.s. gunstiger voorwaarden tot stand zou zijn gekomen, als de dwaling, het bedrog of het misbruik van omstandigheden niet had plaatsgehad.

3.4.5 De op het voorgaande gerichte klachten van onder-deel III zijn derhalve gegrond. De overige klachten van het onderdeel behoeven geen behandeling.

3.5 Onderdeel IV is gericht tegen de slotoverweging van rov. 5, waarin het hof is voorbijgegaan aan het beroep van [eiser] c.s. op onvoorziene omstandigheden, reeds omdat dit beroep onvoldoende feitelijk geadstrueerd is. Het onderdeel betoogt dat dit oordeel onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen [eiser] c.s. gesteld hebben ten aanzien van een vijftal in het onderdeel genoemde feiten en omstandigheden. Het onderdeel faalt.

Van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW kan alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Zoals hiervóór in 3.4.2 is geconstateerd, heeft het hof blijkens zijn vaststellingen in rov. 3 de inhoud van de overeenkomst waarvan in deze procedure nakoming wordt gevorderd, niet beperkt geacht tot hetgeen partijen in september/oktober 1997 zijn overeengekomen, maar heeft het daartoe mede gerekend hetgeen partijen in aanvulling daarop later zijn overeengekomen in reactie op de ontwikkelingen in de jaren daarna. In het licht hiervan is 's hofs oordeel dat [eiser] c.s. hun beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende feitelijk geadstrueerd hebben, niet onbegrijpelijk. De in het onderdeel bedoelde stellingen maken immers in het geheel niet duidelijk, op grond waarvan moet worden aangenomen dat de daarin bedoelde feiten en omstandigheden aan het slot van de periode waarin de door het hof aangenomen overeenkomst tot stand is gekomen, nog in de toekomst lagen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 7 juni 2007;

verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt De Alternatieve in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 465,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, W.A.M. van Schendel en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op

4 september 2009.

Conclusie 20‑03‑2009

Mr. Wuisman

Partij(en)

CONCLUSIE inzake:

1.

[Eiser 1],

2.

[Eiser 2],

eisers tot cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff;

tegen

Alternatieve bouw en ontwikkelingscombinatie Wateringseveld B.V.,

verweerster in cassatie,

advocaat: mr. E. Grabandt.

1. Feiten en procesverloop

1.1.

De feiten waarvan in cassatie kan worden uitgegaan zijn te vinden in het vonnis van de rechtbank 's‑Gravenhage d.d. 2 maart 2005 onder 1. en in het arrest van het gerechtshof 's‑Gravenhage d.d. 7 juni 2007 onder 1.1 tot en met 1.37. Van het grote aantal feiten volgt hierna een samenvatting. Daarbij worden eisers tot cassatie aangeduid met ‘[eiser] c.s.’ en verweerster in cassatie met ‘Alternatieve’.

(i)

[Eiser] c.s. waren eigenaren van twee aaneengesloten percelen, deels gelegen op het grondgebied van de gemeente 's‑Gravenhage en deels op het grondgebied van de vroegere gemeente Wateringen, thans gemeente Westland.

(ii)

Ten behoeve van de ontwikkeling van de Vinexlocatie Wateringse Veld (hierna: ‘het Wateringse Veld’) hebben beide gemeenten op de percelen, voor zover gelegen op hun grondgebied, een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd.

(iii)

De gemeente 's‑Gravenhage heeft ter ontwikkeling van het Wateringse Veld in samenwerking met Bouwfonds opgericht Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (hierna: Ontwikkelingscombinatie). In de periode eind 1997/begin 1998 heeft Ontwikkelingscombinatie getracht met [eiser] c.s. in der minne overeenstemming te bereiken over de verwerving van hun percelen. Daarbij is aan [eiser] c.s. een bod gedaan, dat zij echter niet hebben geaccepteerd.

(iv)

[Betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) heeft in 1996 in samenwerking met anderen het initiatief genomen tot het opzetten van Alternatieve, een vennootschap die zich bezig houdt met het aankopen, vervreemden, bezwaren, (ver)huren, ontwikkelen en realiseren van onroerende zaken. Met Alternatieve werd beoogd vanuit de markt tegenwicht te bieden tegen de gemeenten en de Ontwikkelingscombinatie bij de ontwikkeling van het Wateringse Veld. [Betrokkene 3] was tot september 2003 directeur van Alternatieve.

(v)

[Eiser] c.s. zijn in contact gekomen met Agromak B.V., een vennootschap waarvan [betrokkene 2] directeur is en die handelt onder de naam ‘Adviesbureau [A]’. Met deze vennootschap hebben [eiser] c.s. op 14 september 1996 een bemiddelings-overeenkomst gesloten, die inhoudt dat de vennootschap in de persoon van [betrokkene 2] zal bemiddelen bij de verkoop van — kort gezegd — hun onder (i) genoemde percelen, voor zover de gemeente 's‑Gravenhage en de (toenmalige) gemeente Wateringen die percelen nodig zouden hebben ter realisering van het woningbouwplan Wateringse Veld en de aanleg van een verkeersweg.

(vi)

[Betrokkene 2] is gaan bemiddelen tussen [eiser] c.s. en Alternatieve over de aankoop door laatstgenoemde van de onder (i) genoemde percelen. Er is in verband hiermee veel overleg geweest en correspondentie gevoerd, in het bijzonder van de kant van [betrokkene 2].

(vii)

Bij brief van 12 juni 1997 schrijft [betrokkene 2] aan [eiser] c.s. onder meer:

‘Tijdens de bespreking van 5 juni jl. met [eiser 1] had ik reeds aan u meegedeeld, dat [betrokkene 3] (…) aan mij had gevraagd of hij nog een reactie kon verwachten, naar aanleiding van het koopvoorstel wat [betrokkene 3] heeft uitgebracht middels zijn brief van 11 april jl. (…) Aan het eind van onze bespreking van gisteravond heb ik van u beide de instructie meegekregen om al uw eigendommen die zijn gelegen (…) aan de Alternatieve Combinatie aan te bieden voor een bedrag van fl. 6.000.000, -(…)’.

(viii)

Bij brief van 16 september 1997 laat [betrokkene 2] aan [eiser] c.s. weten:

‘(…) Ik heb u vrijdag jl. geïnformeerd over het standpunt van de Alternatieve Combinatie ten aanzien van ons laatste voorstel. De Alternatieve Combinatie is in principe bereid om de door u gevraagde fl. 6.000.000, — te betalen, echter onder de voorwaarde dat het volledige object, derhalve inclusief het woonhuis [a-straat 1], uiterlijk 31 december 1997 zal worden opgeleverd.

In een eerste reactie liet u mij weten dat u op zich met het tegenvoorstel van de Alternatieve Combinatie kunt instemmen wanneer de Alternatieve Combinatie ermee in kan stemmen dat u voor wat betreft de woning, [a-straat 1] nog drie tot vier maanden na 1 januari 1998 de gelegenheid heeft, voor het geval u voor het einde van het jaar nog geen vervangende woning zou hebben gevonden. (…)’

(ix)

Bij Koninklijk Besluit van 6 november 1997 is het Haagse deel van de percelen aangewezen als te onteigenen zaak.

(x)

In januari en februari 1998 hebben Ontwikkelingscombinatie en de gemeente Den Haag met [eiser] c.s. gesproken en gecorrespondeerd over de verwerving van hun grond. In verband hiermee wordt op instigatie van [betrokkene 2] een verklaring d.d. 6 maart 1998 opgesteld en door [eiser] c.s. ondertekend, waarin onder meer staat opgetekend:

‘(…) Ondergetekenden, (…) wensen (…) te verklaren:

(…) dat er overeenstemming bestaat over de verkoop en koop van de hier bedoelde percelen van de ondergetekenden met de Alternatieve Combinatie en dat de eigendomsoverdracht aan de Alternatieve Combinatie zal plaatsvinden in onderling overleg met de Alternatieve Combinatie wanneer daartoe naar het inzicht van partijen de noodzaak bestaat in verband met de realisering van het woningbouwplan Wateringse Veld c.q. het bedrijventerrein. (…)’

(xi)

Bij vonnis van 14 juni 1998 van de rechtbank 's‑Gravenhage is de vervroegde onteigening uitgesproken van de te 's‑Gravenhage gelegen percelen van [eiser] c.s. Nadien is door de rechtbank de schadeloosstelling voor de onteigening vastgesteld. Als gevolg van deze onteigening zijn de te Wateringen gelegen percelen van [eiser] c.s. niet langer ontsloten voor verkeer en niet langer aangesloten op nutsvoorzieningen. Een vordering van [eiser] c.s. tot herstel van de ontsluiting in een kort geding procedure bij de rechtbank Den Haag is bij vonnis d.d. 16 juni 1999 afgewezen.

(xii)

In de loop van 1999 wordt van de zijde van [eiser] c.s. meerdere malen te kennen gegeven dat men tot afwikkeling van de zaak, d.w.z. tot juridische levering aan Alternatieve, wenst te komen. In een brief van 5 februari 1999 aan [betrokkene 2] wijst de belastingadviseur van [eiser] c.s., [betrokkene 4], op het naar zijn informatie vervallen zijn van het voorkeursrecht van de gemeente Wateringen. [Betrokkene 2] laat bij brief van 28 juni 1999 aan [eiser] c.s. weten dat, ook al zou het voorkeursrecht van de gemeente Wateringen zijn vervallen, juridische levering in de praktijk toch niet mogelijk zal zijn. De door de notaris in de richting van de gemeente te nemen stappen zullen naar verwachting ertoe leiden dat de gemeente een nieuw voorkeursrecht zal vestigen en in rechte zal pogen vernietiging van de gesloten overeenkomst te bewerkstelligen. Volgens [betrokkene 2] lijkt de beste oplossing om op de ingeslagen weg voort te gaan.

(xiii)

Bij brief van 21 september 1999 heeft [betrokkene 2] aan [eiser] c.s. bericht op verdere contacten met [betrokkene 4] geen prijs te stellen en verder onder meer geschreven:

‘Wij hebben, evenals vrijdag en ook tijdens voorgaande besprekingen, wederom uitvoerig gesproken welke mogelijkheden er zijn om de transactie tussen u en de Alternatieve Combinatie tot een goed einde te brengen. Naast de verkoop en koop die in het verleden heeft plaatsgevonden en waarvan de afwikkeling thans wordt belemmerd door het gevestigde voorkeursrecht, is tussen u en de Alternatieve Combinatie afgesproken dat er een commanditaire vennootschap tussen u beide en de Alternatieve Combinatie zal worden opgericht.’

(xiv)

Bij brief van 12 oktober 1999 schreven [eiser] c.s. aan [betrokkene 2] onder meer:

‘ (…) Gaarne willen wij reageren op uw brief van 21-9-99. (…) U heeft ons gezegd, dat als wij uw strategie zouden volgen u geheel verantwoordelijk zou zijn voor de goede afloop van de onroerend goed overeenkomst. U bent makelaar en geen marktpartij. Voor zelfrealisatie moet een marktpartij over voldoende kennis en financiële middelen beschikken om een project te kunnen realiseren. Wij hebben het recht om te weten welke marktpartij dat is en hun financiële gegoedheid. (…) In uw brief merkt u op dat ik gezegd heeft dat u onze makelaar bent, dat klopt, maar dat houdt in dat er niet langer gerekt mag worden.

De zaak kan volgens [betrokkene 5] en [betrokkene 4] afgedaan worden, dan moet u dat ook doen. (…) bij deze willen wij u voor de zoveelste maal vragen de zaak op korte termijn af te doen. (…)’

(xv)

Bij brief van 14 mei 2001 heeft de (toenmalige) gemeente Wateringen aan [eiser 1] bericht dat zij, om uitvoering te kunnen geven aan het in 1999 vastgestelde bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Wateringse Veld’, de beschikking dient te verkrijgen over de Wateringse percelen van [eiser] c.s. In deze brief heeft de Gemeente eveneens de procedure geschetst die zij kan volgen om dat te realiseren, eventueel door onteigening.

(xvi)

Mede op verzoek van de advocaat van [eiser] c.s., Mr. Gompen, heeft [betrokkene 2] een notitie van 5 oktober 2001 opgesteld, waarin hij een overzicht geeft van de volgens hem tussen [eiser] c.s. en Alternatieve gemaakte afspraken (prod. 38 bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie d.d. 24 december 2003).

(xvii)

Bij brief van 19 december 2001 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [eiser] c.s. bericht:

‘(…)Naar aanleiding van de contacten met u en de heer Gompen van de afgelopen maanden heeft Adviesbureau [A] besloten om de van u verkregen opdracht aan u terug te geven. (…) Daarmee is de overeenkomst van opdracht die tussen u beiden enerzijds en Adviesbureau [A] anderzijds heeft bestaan met onmiddellijke ingang beëindigd. (…)’

(xviii)

In de maanden daarna heeft de advocaat van [eiser] c.s. met [betrokkene 3] van Alternatieve gecorrespondeerd waarbij [eiser] c.s. nadere onderhandelingen over een eventuele koopovereenkomst wilden en waarbij Alternatieve van [eiser] c.s. verlangde, kort gezegd, dat zij zouden doorprocederen over de ontsluiting en voorts dat zij samen met Alternatieve verweer zouden voeren tegen de inmiddels door de (toenmalige) gemeente Wateringen genomen besluiten om de onteigening in gang te zetten. Met dit laatste hebben [eiser] c.s. op 13 februari 2002 ingestemd.

(xix)

Bij Koninklijk Besluit van 6 augustus 2002 is geoordeeld dat Alternatieve in staat moet worden geacht tot zelfrealisatie van de bouwplannen en is aan het raadsbesluit tot onteigening van de Wateringse percelen goedkeuring onthouden.

(xx)

Bij brief van 1 november 2002 van [betrokkene 3] van Alternatieve aan de advocaat van [eiser] c.s. heeft zij aangekondigd tot afname te willen overgaan tegen betaling van een koopprijs van f 3.871.243,83 (€ 1.756.693,86). Daarbij is uitgegaan van een oorspronkelijke koopsom van f 6.000.000,-, waarop een bedrag van f 1.528.756,17 ‘onteigeningsvergoeding’ voor de Haagse percelen, alsmede — onder de vermelding ‘minder meters’ — een bedrag van f 600.000,- in mindering is gebracht.

(xxi)

In december 2002 heeft Alternatieve conservatoir beslag laten leggen op de percelen. De voorzieningenrechter van de rechtbank 's‑Gravenhage heeft bij vonnis in kort geding van 16 augustus 2004 de vordering van [eiser] c.s. tot opheffing van het conservatoir beslag afgewezen. Achtergrond van de vordering in kort geding is dat [eiser] c.s. hun onroerende zaken voor een koopsom van fl. 6.000.000,- hebben verkocht aan een projectontwikkelingsmaatschappij en dat zij de onroerende zaken willen leveren1..

(xxii)

[Eiser] c.s hebben bij verzoekschrift van 18 november 2003 een voorlopig getuigenverhoor aangevraagd teneinde bewijs te kunnen leveren voor de stelling dat [betrokkene 2] (enig) aandeelhouder en feitelijk beleidsbepaler van de Alternatieve is.2..

1.2

In het onderhavige geding vordert Alternatieve, kort gezegd:

1)

veroordeling van [eiser] c.s. om tegen gelijktijdige betaling van € 1.756.693,86 medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaken te Wateringen,

2)

bepaling dat de uitspraak in de onderhavige procedure op eerste verlangen van Alternatieve in de plaats van (een deel van) de transportakte zal kunnen treden,

3)

veroordeling van [eiser] c.s. tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, en

4)

veroordeling van [eiser] c.s. tot betaling van de buitengerechtelijke kosten.

Alternatieve heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat er in september/oktober 1997 met [eiser] c.s. overeenstemming is bereikt dat laatstgenoemden de hen in eigendom toebehorende percelen, gelegen in Den Haag en in Wateringen, zouden verkopen aan Alternatieve tegen een prijs van f. 6.000.000,-, dat het tijdstip van levering in onderling overleg zou worden bepaald en dat na onteigening van de Haagse percelen overeenstemming is bereikt over vermindering van de koopsom met het bedrag dat aan onteigeningsvergoeding is ontvangen, dat [eiser] c.s. nu tot levering dienen over te gaan (nu is vastgesteld dat de Wateringse percelen niet onteigend worden en Alternatieve tot zelfrealisatie in staat wordt geacht).

1.3

[Eiser] c.s. voeren gemotiveerd verweer dat primair hierop neerkomt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daartoe voeren zij aan dat veel aspecten ongeregeld zijn gebleven, zoals tijdstip van levering en de vraag voor wiens risico de gevolgen van de onteigening van de Haagse percelen voor de in de gemeente Wateringen gelegen percelen komen. Voor het geval dat toch een overeenkomst mocht blijken te bestaan, vorderen zij in reconventie vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomst en opheffing van de op de Wateringse percelen gelegde beslagen. Voor de vernietiging doen zij een beroep op dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Zij voeren aan dat [betrokkene 2] de aard van zijn betrokkenheid bij Alternatieve heeft verzwegen — hij was tijdens de bemiddeling aandeelhouder en de feitelijk beleidsbepaler bij Alternatieve —, en dat [betrokkene 2] en Alternatieve belangrijke bij hen bekende informatie over gemeentelijke besluiten inzake voorkeursrechten en voorgenomen onteigening hebben achtergehouden, teneinde in een positie te komen dat zij de risico's verbonden aan procedures in dat kader op [eiser] c.s. konden afwentelen. De overeenkomst dient daarom vernietigd te worden. De ontbinding van de overeenkomst vorderen zij op grond van onvoorziene omstandigheden. Subsidiair stellen [eiser] c.s. dat onrechtmatig jegens hen is gehandeld door het misleidende optreden van [betrokkene 2]. Alternatieve heeft in reconventie gemotiveerd verweer gevoerd.

1.4

De rechtbank 's‑Gravenhage wijst bij vonnis d.d. 2 maart 2005 de vorderingen in conventie en, wegens gebrek aan belang, ook die in reconventie af. De afwijzing van de vorderingen in conventie onderbouwt de rechtbank in de rov. 3.3 e.v. met: ‘Als op 6 maart 1998 al een koopovereenkomst betreffende de Haagse en de Wateringse percelen bestond kon daaraan hoe dan ook geen uitvoering meer worden gegeven door de onteigening van het Haagse deel. Partijen verschillen van mening over de vraag of nadien alsnog een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen… . Na de Haagse onteigening verschilden partijen onder meer van mening over de mogelijkheid tot cq. het tijdstip van levering… . Tevens verschilden partijen van mening over de koopsom… . Ook over de vraag wie het risico diende te dragen van het feit dat de Wateringse percelen niet bereikbaar waren voor verkeer en geen aansluiting op nutsvoorzieningen meer hadden hebben partijen nooit overeenstemming bereikt… . De rechtbank concludeert dat geen sprake is geweest van een overeenkomst met voldoende bepaalde en bepaalbare inhoud… .’

1.5

Bij exploot van 25 mei 2005 komt Alternatieve in hoger beroep van dat vonnis. Bij memorie van grieven voeren zij zeven grieven aan.

1.6

Het hof oordeelt in zijn arrest van 7 juni 2007, kort samengevat, als volgt. In rov. 3 acht het hof [eiser] c.s. gehouden tot meewerken aan de door Alternatieve gewenste levering, na eerst uiteengezet te hebben hoe en wanneer partijen gaandeweg overeenstemming hebben bereikt over object, prijs en tijdstip van levering en hoe en wanneer het geschilpunt over de vraag voor wiens risico het voor de Wateringse percelen vervallen van de toegankelijkheid voor verkeer en de aansluiting op de nutsvoorzieninngen zou komen, is komen te vervallen. In de rov. 4 en 4.1 verwerpt het hof het beroep van [eiser] c.s. op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden, in het bijzonder op de grond dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd hebben gesteld dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst zouden zijn overgegaan, indien Alternatieve en/of [betrokkene 2] hen van het belang van laatstgenoemde bij Alternatieve op de hoogte zouden hebben gesteld. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat het [eiser] c.s. bij het in zee gaan met [betrokkene 2] en Alternatieve hoofdzakelijk te doen was was om een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen. Op dezelfde grond passeert het hof in rov. 5 het beroep van [eiser] c.s. op het aan Alternatieve toe te rekenen misleidende handelen van [betrokkene 2], terwijl het hof in dezelfde rechtsoverweging oordeelt dat hun beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende feitelijk is geadstrueerd. Het hof komt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot een veroordeling van [eiser] c.s. tot medewerking aan de overdracht van de Wateringse percelen aan Alternatieve en tot betaling van een schadevergoeding aan haar op te maken bij staat.

1.7

[Eiser] c.s. hebben tijdig beroep in cassatie ingesteld, te weten op 6 september 20073.. Nadat Alternatieve eerst voor antwoord tot verwerping van het cassatieberoep heeft geconcludeerd, hebben beide partijen hun standpunt in cassatie schriftelijk door hun advocaten laten toelichten. [Eiser] c.s. hebben nog gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

[Eiser] c.s. voeren één cassatiemiddel aan, bestaande uit een inleiding en vier klachten, genummerd I tot en met IV, waarbij klachten II en III in een aantal subklachten uiteen vallen.

cassatieklacht I

2.2

Met klacht I beogen [eiser] c.s. te bestrijden het in de laatste zin van rov. 4.1 verwoorde oordeel van het hof, dat tussen partijen overeenstemming tot stand is gekomen betreffende alle essentialia van de verkoop van aanvankelijk de Haagse en Wateringse percelen en later de Wateringse percelen, en hetgeen het hof ter onderbouwing van dat oordeel in rov. 3 overweegt. Er worden zes stellingen vermeld, waarvan wordt gesteld dat het hof niet (kenbaar) op hen is ingegaan en dat de (in cassatie deels veronderstellenderwijs aan te nemen) juistheid van die stellingen met 's hofs oordeel onverenigbaar is. Dit laatste wordt aan het slot van de klacht nog in die zin uitgewerkt, dat ‘Alternatieve uit de verklaringen van [eiser] c.s. niet hebben afgeleid, althans niet hebben mogen afleiden dat [eiser] c.s. het risico ter zake van de gevolgen van de Haagse onteigening en van het tijdsverloop tot het moment van levering hebben willen aanvaarden’.

2.3

Allereerst rijst de vraag of de twee aan het slot van de klacht genoemde kwesties — te weten wie draagt het risico van de nadelige gevolgen van de onteigening van de in de gemeente Den Haag gelegen percelen voor de percelen die in de gemeente Wateringen liggen, en wie draagt het risico van het lange uitstel van de betaling van de koopprijs als gevolg van het steeds verder in de tijd opschuiven van de levering van de in Wateringen gelegen percelen — wel kunnen worden beschouwd als essentialia van de koopovereenkomst. Deze kwesties hebben, naar het voorkomt, niet zozeer te maken met de kernelementen van de koop/verkoop van de percelen (koop/verkoopobject, prijs en tijdstip van levering en betaling) waarover overeenstemming dient te zijn bereikt voordat tot het bestaan van een overeenkomst kan worden geconcludeerd, als wel met het vraagpunt wie de risico's dient te dragen van een andere gang van zaken na het sluiten van de overeenkomst dan verwacht of ingeschat. Het niet geregeld zijn van dat vraagpunt staat in beginsel niet in de weg aan het trekken van de conclusie dat al een overeenkomst tot stand is gekomen. Voor zover de gesloten en in verband met de onteigening van de in de gemeente Den Haag gelegen percelen aangepaste overeenkomst niet nadrukkelijk voorziet in een antwoord op die vragen, zal de beantwoording van die vragen dienen te geschieden op de grondslag van wat de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van die vragen meebrengen.

Verder heeft het hof in rov. 3 — in cassatie onbestreden — vastgesteld dat Alternatieve haar standpunt dat de gevolgen van de onteigening van de in Den Haag gelegen percelen voor de in Wateringen gelegen percelen voor risico van [eiser] c.s. kwamen, niet langer heeft gehandhaafd, ‘zodat daar geen verschil van mening meer over bestaat’. Hierin heeft het hof aanleiding gevonden en ook aanleiding kunnen vinden, om deze kwestie niet verder in de beschouwingen te betrekken.

2.4

Wat de zes stellingen betreft, niet wordt toegelicht waarom 's hofs oordeel over het bereikt zijn door partijen van overeenstemming over de essentialia van de koop/verkoopovereenkomst niet met die zes stellingen verenigbaar is. Die toelichting mag worden verlangd, omdat dat wat het hof in rov. 3 ten grondslag legt aan zijn oordeel dat tussen partijen overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst is bereikt, zeker op het eerste oog, dat oordeel kan dragen, en uit de inhoud van de stellingen niet, althans niet met voldoende vanzelfsprekendheid, het tegendeel valt af te leiden. De stellingen hebben nl. niet zozeer betrekking op de vraag of [eiser] c.s. wel hebben ingestemd met de koop/verkoop van de hen toebehorende percelen als wel op de vraag of aan hun instemming met die koop/verkoop wel een afdoende advisering van de zijde van [betrokkene 2] is voorafgegaan. Om die reden hoefde het hof ook niet nog eens nadrukkelijk bij de stellingen stil te staan.

2.5

Een en ander komt hierop neer dat met de klacht niet voldoende duidelijk wordt gemaakt, waarom 's hofs oordeel omtrent de tussen partijen bereikte wilsovereenstemming over de essentialia van de overeenkomst in het licht van de stellingen onjuist of onbegrijpelijk is.

cassatieklacht II

2.6

In subklacht II.1 wordt erover geklaagd dat het hof in rov. 4 heeft miskend dat [eiser] c.s., uitgaande van de veronderstelling dat een overeenkomst is tot stand gekomen, in verband met haar vordering tot vernietiging van de overeenkomst ook een beroep hebben gedaan op de vernietigingsgrond van artikel 7:416 lid 3 BW, en dat het hof door daarop niet in te gaan op een essentiële stelling niet heeft beslist.

2.7

Het hof wijdt in zijn arrest geen overweging aan artikel 7:416 lid 3 BW en de daarin opgenomen vernietigingsgrond. Is het hof daarmee inderdaad aan een essentiële stelling voorbijgegaan? In de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie — het processtuk waarnaar in voetnoot 18 van de cassatiedagvaarding in dit verband wordt verwezen4. — betogen [eiser] c.s. onder 41 dat, indien er sprake is van een overeenkomst, deze overeenkomst op verschillende gronden vernietigbaar is. In hetgeen vervolgens t.a.p. onder 42 t/m 47 wordt betoogd, komt niet een beroep op lid 3 van artikel 7:416 BW voor. Alleen aan lid 1 van dit artikel wordt gerefereerd en wel onder 43. In dit licht bezien, is het niet onbegrijpelijk dat het hof geen aandacht aan de in artikel 7:416 lid 3 BW genoemde vernietigingsgrond schenkt. De bewering dat [eiser] c.s. bij de rechtbank een beroep op de vernietiging als vermeld in artikel 7:416 lid 3 BW hebben gedaan, gaat niet op.

2.8

Subklacht II.1 faalt wegens gemis aan feitelijke grondslag.

2.9

Aan de subklachten II.2 t/m II.4 ligt de veronderstelling ten grondslag dat het hof wel een beslissing omtrent de vernietigingsgrond in artikel 7:416 lid 3 BW heeft genomen. Zoals hiervoor al is opgemerkt, is dat niet het geval. Dit betekent dat de subklachten II.2 t/m II.4 ook falen bij gebrek aan feitelijke grondslag.

cassatieklacht III

2.10

Met klacht III wordt de verwerping door het hof in de rov. 4 en 4.1 van het beroep van [eiser] c.s. op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden bestreden.

2.11

Als eerste grond voor de verwerping van het beroep van [eiser] c.s. op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden van de zijde van Alternatieve voert het hof in rov. 4.1 aan: ‘Al aannemende dat [betrokkene 2] [eiser] c.s. niet van zijn belang in De Alternatieve op de hoogte heeft gesteld, dan nog geldt dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd gesteld hebben dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst, zoals die blijkt uit hetgeen in rechtsoverweging 3 is overwogen, zouden zijn overgegaan indien De Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen wel van het belang van [betrokkene 2] in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld.’

2.12

In subklacht III.1 wordt deze grond als onbegrijpelijk bestreden. Er wordt ter toelichting gewezen op de stelling van [eiser] c.s. in § 3 van de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie dat bij wetenschap van het belang van [betrokkene 2] in Alternatieve geen bemiddelingsovereenkomst met hem was getekend. Dit brengt logischerwijs mee, zo wordt betoogd, dat dan evenmin de in geschil zijnde overeenkomst zou zijn gesloten. Daaraan worden nog enkele voorbeelden van gebrekkige advisering van [betrokkene 2] toegevoegd. Een en ander komt veeleer neer op een achteraf op basis van terugblikken innemen van een standpunt dan op een onderbouwing met feiten, die kunnen verklaren waarom [eiser] c.s. in 1996 bij wetenschap omtrent het belang van [betrokkene 2] in Alternatieve zouden hebben besloten om niet met [betrokkene 2] in zee te gaan. Met hetgeen in subklacht III.1 wordt aangevoerd, wordt derhalve de beweerde onbegrijpelijkheid niet aangetoond.

2.13

Het beroep in subklacht III.2 op de verklaring van de getuige [betrokkene 3], directeur van Alternatieve, waaruit blijkt dat hij van [betrokkene 2] de uitdrukkelijke instructie kreeg dat [eiser] c.s. niet mochten weten ‘hoe de vork in de steel zat’, toont ook niet de onbegrijpelijkheid aan van de hiervoor in 2.11 geciteerde grond tot verwerping van het beroep van [eiser] c.s. op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden. Niet staat vast dat de instructie is gegeven om te vermijden dat [eiser] c.s. niet met Alternatieve in zee zouden willen gaan.

2.14

In aanvulling op de hiervoor in 2.11 geciteerde grond tot verwerping van het beroep van [eiser] op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden overweegt het hof in rov. 4.1 nog: ‘Evenmin acht het hof zulks, gelet op de feitelijke toedracht van de onderhandelingen zoals deze uit de vaststaande feiten blijkt, aannemelijk nu daaruit blijkt dat het [eiser] c.s. er hoofdzakelijk om te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen.’ In subklacht III.3 wordt erover geklaagd, dat uit het enkele feit dat het [eiser] c.s. er hoofdzakelijk om te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun perceel te verkrijgen, niet kan volgen dat [eiser] c.s., indien zij wel hadden geweten hoe met [betrokkene 2] ‘de vork in de steel’ zat, de onderhavige overeenkomst ook zouden hebben gesloten.

2.15

In deze subklacht wordt uit het oog verloren dat het hof tot het ontbreken van het causaal verband niet slechts concludeert op grond van het — op zichzelf niet betwiste — oogmerk van [eiser] c.s. om een (aanmerkelijk) hogere prijs te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen, maar ook, zoals hiervoor al besproken, wegens het onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd zijn van de stelling dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst zouden zijn overgegaan, indien Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen wel van het belang van [betrokkene 2] in Alternatieve op de hoogte zouden hebben gesteld. De vermelding van genoemd oogmerk van [eiser] c.s. moet worden gezien als een aanvullende grond voor 's hofs oordeel omtrent het ontbreken van het causaal verband. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof in dat oogmerk mede een grond heeft gezien voor dit oordeel.

2.16

In de slotzin van subklacht III.3 wordt nog opgemerkt dat het hof door zijn oordeel over het ontbrekende causaal verband slechts te betrekken op de koopprijs heeft miskend dat voor een geslaagd beroep op bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling voldoende is dat de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten.

Hier wordt uit het oog verloren dat datgene wat het hof omtrent de koopprijs overweegt, geenszins impliceert dat het hof heeft miskend dat voor een geslaagd beroep op bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling voldoende is dat de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Het hof brengt de koopprijs alleen ter sprake in verband met het ontbreken van causaal verband.

2.17

In subklacht III.4 wordt uit het oog verloren dat, gelet op de vaststelling van het hof dat het [eiser] c.s. bij het aangaan van de overeenkomst hoofdzakelijk te doen was om een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen, aan de daar genoemde ervaringsregel en ratio achter de artikelen 7:416, 417, 418 en 427 BW onvoldoende gewicht toekomt om aan te nemen dat het hof te hoge eisen aan de stelplicht van [eiser] c.s. ter zake van het causaal verband stelt en te lage eisen stelt aan de plicht van Alternatieve om haar betwisting van het causaal verband te motiveren.

cassatieklacht IV

2.18

Deze klacht richt zich tegen de slotzin van rov. 5 van het hof, waarin het hof voorbij gaat aan het beroep op onvoorziene omstandigheden ‘reeds omdat dit beroep onvoldoende feitelijk geadstrueerd is’. Dat wordt in de klacht onbegrijpelijk geacht in het licht van de in de klacht vermelde stellingen.

2.19

Bij de onder (i), (ii) en (iv) genoemde stellingen die betrekking hebben op de gevolgen van de onteigening van de in de gemeente Den Haag gelegen percelen voor de in de gemeente Wateringen gelegen percelen, wordt uit het oog verloren dat het hof in rov. 3 heeft geoordeeld dat door de wijziging van standpunt te dezen van Alternatieve over deze kwestie geen verschil van mening meer bestaat. Deze kwestie hoefde het hof bij de beoordeling van het beroep op onvoorziene omstandigheden dan ook niet meer in beschouwing te nemen.

2.20

Mede in aanmerking genomen dat met het honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden terughoudendheid dient te worden betracht5., kan van de stellingen onder (iii), (iv) en (v) niet worden gezegd dat zij duidelijk maken waarom er voldoende aanleiding zou bestaan om de overeenkomst, zoals gevorderd, ten behoeve van [eiser] c.s. geheel te ontbinden.

3. Conclusie

Daar de aangevoerde cassatieklachten, naar het voorkomt, geen doel treffen, wordt tot verwerping van het cassatieberoep geconcludeerd.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

Beroepschrift 06‑09‑2007

Heden, de zesde september tweeduizendzeven ten verzoeke van:

(i)

[requirant 1],

(ii)

[requirant 2],

beiden wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

te dezer zake woonplaats kiezende aan de Anna van Saksenlaan 30 te 's‑Gravenhage (2593 HT) ten kantore van de maatschap EKELMANS & MEIJER Advocaten van wie de advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden mr D.M. de Knijff in deze zaak door mijn requiranten als advocaat wordt aangewezen om hen als zodanig te vertegenwoordigen in na te melden geding in cassatie,

heb ik,

Gerardus Johannes Maria Wouters, als toegevoegd-kandidaat deurwaarder werkzaam ten kantore van Johannes Helenus Hubertus Heger, gerechtsdeurwaarder te 's‑Gravenhage, kantoorhoudende te 's‑Gravenhage aan de Bezuidenhoutseweg 115 en mitsdien beiden ten deze woonplaats hebbende aldaar;

Aan:

de besloten vennootschap ALTERNATIEVE BOUW EN ONTWIKKELINGSCOMBINATIE WATERINGSEVELD B.V., gevestigd te Delft

mijn exploit doende overeenkomstig het bepaalde in artikel 63 Rv te 's‑Gravenhage (2514 JH) aan de Parkstraat 107, ten kantore van de advocaat en procureur mr J.A. Huijgen, bij wie gerequireerde in de vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, aldaar aan die gekozen woonplaats voor gerequireerde afschrift dezes latende aan: Mw. E. Veldhuizen, aldaar werkzaam

Aangezegd:

dat mijn requiranten hierbij beroep in cassatie instellen tegen het door het gerechtshof te 's‑Gravenhage op 7 juni 2007 onder rolnummer 05/1186 tussen gerequireerde als appellante en requiranten als geïntimeerden gewezen arrest.

Voorts heb ik, deurwaarder, exploiterende en relaterende als voormeld, gerequireerde

Gedagvaard:

om op vrijdag de negentiende oktober tweeduizendzeven, des voormiddags te 10.00 uur, vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter openbare terechtzitting van die Raad, alsdan gehouden wordende in het gebouw van die Raad aan de Kazernestraat 52 te 's‑Gravenhage;

Teneinde:

alsdan tegen voormeld arrest te horen aanvoeren het navolgende

Middel van cassatie

Schending van het recht en/of verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich brengt, omdat het hof heeft overwogen en beslist als vermeld in het arrest waarvan beroep, ten onrechte, om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

Inleiding

[requirant 1] c.s. hebben als eigenaar van aaneengesloten percelen, deels gelegen op het grondgebied van de gemeente 's‑Gravenhage en deels op het grondgebied van de gemeente Wateringen, een exclusieve bemiddelingsopdracht verschaft aan Agromak B.V., h.o.d.n. Adviesbureau [A], waarvan [betrokkene 2] directeur is. Ingevolge die opdracht heeft [betrokkene 2] bemiddeld bij de verkoop van die percelen. Op initiatief van (mede) [betrokkene 2] is in 1996 De Alternatieve opgericht1.. Naar het hof heeft vastgesteld (rov. 4.1 eerste volzin) heeft [betrokkene 2] een belang in De Alternatieve van (indirect) 27% en geschiedt de feitelijke beleidsbepaling in De Alternatieve door [betrokkene 2]. [requirant 1] c.s. hebben bestreden dat met De Alternatieve een overeenkomst tot stand is gekomen. Daartoe hebben zij — verkort weergegeven — gesteld dat de beoogde schriftelijke vastlegging ontbrak, dat (door [betrokkene 2]) leemten en onduidelijkheden zijn gelaten waar het betreft de gevolgen van de Haagse onteigening en van het onbepaalde uitstel van de levering van de percelen en dat de Alternatieve niet mocht veronderstellen dat zij het risico in verband met deze niet geregelde, essentiële punten hebben willen aanvaarden2.. De Alternatieve heeft bij brief van 1 november 2002 aangekondigd tot afname van de percelen te willen overgaan3.. Het hof oordeelt (in rov. 3 en 4 in fine) op grond van brieven van [betrokkene 2] aan [requirant 1] c.s. en op grond van een door [betrokkene 2] opgestelde en op diens advies door [requirant 1] c.s. ondertekende verklaring dat partijen overeenstemming hebben bereikt over (de essentialia van) de aankoop van de percelen door De Alternatieve en dat (daarom) de overeenkomst geen leemten of onduidelijkheden bevat. Het (subsidiair) beroep van [requirant 1] c.s. op bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling wordt verworpen omdat het hof niet gelooft dat [requirant 1] c.s. de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan indien [betrokkene 2] hen van zijn belang in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld. Ook het beroep van [requirant 1] c.s. op onvoorziene omstandigheden heeft het hof verworpen (zie rov. 5).

Klachten

I.

Het antwoord op de vraag of partijen zich jegens elkaar hebben verbonden, is afhankelijk van hetgeen zij over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden, welke beantwoording dient te geschieden in het licht van alle omstandigheden van het geval, waarbij in het bijzonder van belang kunnen zijn de totstandkomingsgeschiedenis, het gebruik, de hoedanigheid en/of deskundigheid van partijen, de zorgvuldigheid en de redelijkheid en billijkheid. Het hof heeft in rov. 3 en 4 laatste volzin één en ander miskend, althans zijn oordeel dat volledige overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de (ver)koop van de percelen, is niet naar de eis der wet met (voldoende) redenen omkleed.

[requirant 1] c.s. hebben doen zeggen dat

(i)

[betrokkene 2] cruciaal was voor de weg die [requirant 1] c.s. hebben moeten aflopen met betrekking tot de verkoop van hun percelen4.; dat

(ii)

[betrokkene 2] in De Alternatieve een aanzienlijk belang had en daarin het beleid feitelijk bepaalde, terwijl [requirant 1] c.s. daarvan niet hebben geweten en daarvan ook uitdrukkelijk niet mochten weten5.; dat

(iii)

het handelen van [betrokkene 2] aan De Alternatieve is toe te rekenen6.; dat

(iv)

[requirant 1] c.s. leken zijn zonder voor een transactie als de onderhavige benodigde kennis en zich geheel hebben uitgeleverd aan [betrokkene 2], een ‘professional’ in wie zij hun onafhankelijke belangenbehartiger zagen7.; dat

(v)

[betrokkene 2] (daarentegen) voor [requirant 1] c.s. ‘met zichzelf onderhandelde’8., hij de vraagprijs bepaalde9., verhinderde dat een gesprek tot stand kwam tussen [requirant 1] c.s. en de Gemeente/Ontwikkelingscombinatie10., hij [requirant 1] c.s. bedoelde verklaring liet ondertekenen, die vermeldt dat levering zal plaatsvinden in onderling overleg11., hij [requirant 1] c.s. niet informeerde over, laat staan adviseerde met betrekking tot de gevolgen van dit onbepaalde uitstel (in verband met de koopprijs) en evenmin informeerde of adviseerde over de gevolgen van de Haagse onteigening (in verband met het risico terzake van de ontsluiting)12., hij [requirant 1] c.s. adviseerde — daarbij (het advies van) hun eigen fiscaal adviseur terzijde schuivend — dat spoedige levering niet mogelijk was, terwijl dat — naar [requirant 1] c.s. hebben gesteld — (volgens die adviseur) wel mogelijk was13.; dat

(vi)

[requirant 1] c.s. steeds veronderstelden dat levering en daarmee betaling van de koopprijs spoedig zou plaatsvinden14. en dat

(vii)

[requirant 1] c.s. er voorts vanuit gingen dat er een (concept-)contract zou komen, welk contract ontbreekt15..

Door enkel te overwegen dat hetgeen [requirant 1] hebben doen zeggen niet tot een ander oordeel leidt, is het hof niet (kenbaar) op deze stellingen ingegaan, terwijl de (in cassatie deels veronderstellenderwijs aan te nemen) juistheid van die stellingen met 's hofs oordeel onverenigbaar is. Immers, de met die stellingen aangevoerde omstandigheden kunnen — zowel afzonderlijk bezien als bezien in onderlinge samenhang en met name in samenhang met de daaruit (evident) blijkende belangentegenstelling — tegen de achtergrond van het uitgangspunt dat De Alternatieve gehouden was te goeder trouw te onderhandelen16., tot geen ander oordeel leiden dan dat De Alternatieve uit de verklaringen van [requirant 1] c.s. (zoals die blijken uit bedoelde brieven van [betrokkene 2] en uit de door hem opgestelde verklaring) niet hebben afgeleid, althans niet hebben mogen afleiden dat [requirant 1] c.s. het risico ter zake de gevolgen van de Haagse onteigening en van het tijdsverloop tot het moment van levering hebben willen aanvaarden17..

II.1

Het hof heeft in rov. 4 miskend dat [requirant 1] c.s., behalve op de daar genoemde vernietigingsgronden ook een beroep hebben gedaan op de vernietigingsgrond van art. 7:416 lid 3 BW18. waarop het hof niet heeft beslist, zulks ten onrechte, nu het een essentiële stelling van [requirant 1] c.s. betreft.

II.2

Voor zover het hof die essentiële stelling impliciet heeft verworpen, heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien (van het doel en de strekking) van art. 7:416 BW, dat immers ook van toepassing is in het onderhavige geval. [requirant 1] c.s. hebben weliswaar aan [betrokkene 2] een (exclusieve) opdracht tot bemiddeling verstrekt en niet een last tot het aangaan van een overeenkomst met betrekking tot hun percelen, maar — naar [requirant 1] c.s. hebben gesteld19. — had [betrokkene 2] de bevoegdheid (en heeft hij daarnaar ook gehandeld) om [requirant 1] c.s. bij de verkoop van hun percelen te vertegenwoordigen. Nu als vaststaand kan worden aangenomen dat de in lid 3 van art. 7:416 BW vereiste schriftelijke toestemming van [requirant 1] c.s. heeft ontbroken en zij de opdracht hebben verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf, had het hof de overeenkomst — voor zover die blijkt uit hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen — op het daartoe strekkende beroep van [requirant 1] c.s. dienen te vernietigen.

II.3

Daaraan doet niet af — en voor zover het hof dienaangaande anders heeft overwogen, getuigt zulks eveneens van een onjuiste rechtsopvatting — de omstandigheid dat [betrokkene 2] niet zelf als hun ‘wederpartij’ is opgetreden. Immers, nu als vaststaand moet worden aangenomen dat de beleidsbepaling in De Alternatieve door [betrokkene 2] geschiedde, dient diens handelen aan De Alternatieve te worden toegerekend en heeft dit handelen als handelen van De Alternatieve te gelden20., althans heeft te gelden dat [betrokkene 2] en De Alternatieve (in de zin van ‘wederpartij’ als bedoeld in art. 7:416 lid 3) met elkaar zijn te vereenzelvigen, zodat het onderhavige geval valt binnen het bereik van de bescherming die art. 7:416 BW tegen deze belangenverstrengeling beoogt te bieden.

II.4

Voor zover het hof het beroep van [requirant 1] c.s. op deze vernietigingsgrond heeft verworpen omdat — zoals het hof in het kader van het beroep van [requirant 1] op de andere vernietigingsgronden in rov. 4.1 heeft overwogen — niet aannemelijk is dat [requirant 1] c.s. niet tot het sluiten van de onderhavige overeenkomst zouden zijn overgegaan indien De Alternatieve respectievelijk [betrokkene 2] hen van diens belang en positie in De Alternatieve hen op de hoogte zou hebben gesteld, geeft zulks eveneens blijk van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van het bepaalde in art. 7:416 BW, nu daarin causaal verband tussen de daar bedoelde belangenverstrengeling en het aangaan van de betreffende overeenkomst niet is vereist.

III.1

Dat, zoals het hof voorts in rov. 4 overweegt, terzake van het causaal verband door [requirant 1] c.s. onvoldoende concreet is gesteld en dat dit causaal verband ook overigens niet aannemelijk is, is onbegrijpelijk. [requirant 1] c.s. hebben gesteld dat in dat geval geen bemiddelingsovereenkomst met [betrokkene 2] was getekend21., uit welk stelling logischerwijs volgt dat dan evenmin de onderhavige overeenkomst zou zijn getekend, bij de totstandkoming waarvan immers [betrokkene 2] — zo blijkt uit de in onderdeel I weergegeven stellingen van [requirant 1] c.s. — een cruciale rol heeft gespeeld en waarvan hij de inhoud, met name op het punt van het hiervoor bedoelde risico ten faveure van De Alternatieve heeft bepaald, terwijl [betrokkene 2] [requirant 1] c.s. daarover niet heeft geadviseerd, maar wel heeft geadviseerd dat levering niet mogelijk was op het moment dat dit (mogelijk) wel had gekund en [betrokkene 2], [requirant 1] c.s. heeft bewogen (verder) uitstel van de levering en (daarmee) van betaling van de koopsom te aanvaarden22. (in de woorden van het hof: ‘op de ingeslagen weg verder te gaan’).

III.2

Bedoelde overweging is voorts onbegrijpelijk in het licht van de getuigeverklaring van [betrokkene 3], directeur van De Alternatieve, waaruit blijkt dat hij van [betrokkene 2] de uitdrukkelijke instructie kreeg dat [requirant 1] c.s. niet mochten weten ‘hoe de vork in de steel zat’23.. Daaruit volgt immers onmiskenbaar dat [betrokkene 2] en De Alternatieve meenden dat, zouden [requirant 1] c.s dat wel aan de weet zouden komen, zulks gevolgen zou hebben voor (de totstandkoming van) de overeenkomst onder de voorwaarden die [betrokkene 2] en de Alternatieve voor ogen stond.

III.3

Bovendien kan uit de enkele omstandigheid dat het [requirant 1] c.s. er hoofdzakelijk om te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun perceel te verkrijgen dan die welke zij van de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen, niet volgen dat [requirant 1] c.s. indien zij wel hadden geweten hoe met [betrokkene 2] ‘de vork in de steel zat’ de onderhavige overeenkomst ook zouden hebben gesloten, nu [requirant 1] c.s. — naar hen pas achteraf bleek, ten onrechte — erop vertrouwden en er ook op mochten vertrouwen dat

(i)

[betrokkene 2] als hun onafhankelijk belangenbehartiger zich zou inspannen voor de beste prijs en niet slechts voor een prijs die hoger was dan werd geboden door de Ontwikkelingscombinatie, waarmee niet is onderhandeld24. en met wie [requirant 1] van [betrokkene 2] ook niet mochten onderhandelen25. (net zo min als met andere mogelijk gegadigden26.); en dat

(ii)

[betrokkene 2] zich ook zou inspannen voor een koopprijs waarin de gevolgen van het tijdsverloop zouden zijn verdisconteerd27., voor zekerheid in verband met de twijfels aan de gegoedheid van de koper28. en voor het regelen van de gevolgen van de Haagse onteigening (in verband met de ontsluiting).

Het hof heeft door zijn oordeel over het ontbrekende causale verband slechts te betrekken op de koopprijs miskend dat voor een geslaagd beroep op bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling voldoende is dat de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten.

III.4

Bij dit een en ander heeft als ervaringsregel en ook gezien de ratio van de wettelijke bepalingen met betrekking tot belangenverstrengeling (zie in artt. 7:416, 417, 418 en 427 BW) in beginsel te gelden dat die belangenverstrengeling van invloed is geweest op het onderhandelingsresultaat, waarbij is te bedenken dat die invloed juist door die belangenverstrengeling doorgaans moeilijk is aan te tonen. Aan de stelplicht van [requirant 1] c.s. mogen daarom geen al te hoge eisen worden gesteld, terwijl anderzijds De Alternatieve niet heeft mogen volstaan met de enkele stelling29. dat niet is aangetoond dat [requirant 1] c.s. anders zouden hebben gehandeld, te minder nu is gebleken dat zij door [betrokkene 2] is geïnstrueerd dat [requirant 1] c.s. niet mochten weten ‘hoe de vork in de steel zat’. Dit een en ander heeft het hof klaarblijkelijk miskend, althans zijn oordeel dat niet aannemelijk is dat [requirant 1] c.s. in dat geval de onderhavige overeenkomst niet zouden zijn aangegaan, is (ook) in het licht van dit een en ander onbegrijpelijk.

IV.

Dat het hof in rov. 5 aan het beroep van [requirant 1] c.s. op onvoorziene omstandigheden voorbij gaat reeds omdat dit beroep onvoldoende feitelijk geadstrueerd is, is onbegrijpelijk nu [requirant 1] c.s. hebben gesteld

(i)

dat zij niet hebben voorzien dat door de onteigening van de Haagse percelen de ontsluiting van de Wateringse percelen verloren zou gaan en zulks gegeven de gestelde feiten en omstandigheden, voor risico van De Alternatieve komt en dat aldus De Alternatieve niet kan verwachten dat de overeenkomst in stand blijft30.;

(ii)

dat door de onteigening van de Haagse percelen de situatie was gewijzigd en geen ontsluiting en aansluiting op nutsvoorzieningen voor handen waren en dat daarin in de overeenkomst niet is voorzien31.;

(iii)

dat over rente niet is gesproken32.;

(iv)

dat zij de leemten in de overeenkomst over de rentevergoeding en de consequenties van de Haagse percelen aan de orde hebben gesteld33.; en

(v)

dat de Alternatieve redelijkerwijs geen levering kon verwachten op grond van de oorspronkelijke koopsom omdat deze was overeengekomen vanuit de optiek van een spoedige levering.34.

En mitsdien:

Op grond van bovenstaand middel te horen vernietigen het arrest waartegen dat middel is gericht, met zodanige verdere uitspraak als de Hoge Raad zal vermenen te behoren, ook omtrent de kosten van het geding.

Deurwaarder

Kosten dezes zijn

Exploot :

€

70,85

Opslag (B.T.W.) :

€

13,46

Totaal :

€

84,31

Eiser(es) kan op grond van de Wet Omzetbelasting 1968 de hem / haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet verrekenen, derhalve verklaart ondergetekende opgemelde kosten te hebben verhoogd met een percentage gelijk aan het percentage genoemd in bovengenoemde wet

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.