Rb. Oost-Brabant, 02-09-2015, nr. SHE 15/399

Bij beschikking van 30 april 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder onder meer op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 1.389.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker, beide berekend naar de grondslag van de WOZ-waarde, voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 december 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2015. Namens eiseres is verschenen M. Uijen, kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door E.M.J. Brandsen RT, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben RT, taxateur.

Feiten Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiepark. Eiseres heeft de rechtsvorm besloten vennootschap (BV). Uit het door de BV toegezonden uittreksel van de Kamer van Koophandel van 5 februari 2015 volgt dat de BV het recreatiepark mede exploiteert en ter beschikking stelt aan de aldaar verblijvende gasten/huurders, zodat eiseres ook gebruiker is van de onroerende zaak. Het object, gelegen in Cromvoirt, bestaat uit de volgende onderdelen: centrale voorzieningen (receptiegebouw, kantoor, restaurant/eetcafé, snackbar, bar, terras, sanitaire ruimte, wasruimte, milieustraat en parkeerterrein), recreatieve voorzieningen (tennisbaan, zwembad en speeltuin), een camping (54 plaatsen), recreatieve opstallen (9 chalets en 138 verhuurpercelen met stacaravans) en lege percelen (36 percelen bestemd voor recreatieve opstallen). De tot de onroerende zaak behorende percelen hebben een kadastrale oppervlakte van in totaal 73.764 m².

Geschil en beoordeling

4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het recreatiepark per waardepeildatum 1 januari 2013 (belastingjaar 2014) € 1.389.000 bedraagt. De rechtbank zal zich verder niet uitlaten over de juistheid van de wijze waarop partijen deze waarde, ieder afzonderlijk, hebben berekend en bij de beoordeling van het geschil uitgaan van het eensluidende standpunt van partijen over de totale waarde van de onroerende zaak.

5. Partijen zijn allereerst verdeeld over het antwoord op de vraag of de onroerende zaak, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, al dan niet in hoofdzaak tot woning dient.

6. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

7. Uit proceseconomische overwegingen bespreekt de rechtbank eerst het primair door verweerder ingenomen standpunt. Verweerder stelt in het verweerschrift dat de onroerende zaak naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt, bestemd voor verblijfsrecreatie, en als zodanig wordt geëxploiteerd. Dit betekent dat het recreatiepark een woonfunctie ontbeert, wat volgens verweerder impliceert dat de onroerende zaak als niet-woning moet worden aangemerkt in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet. Volgens verweerders kan daarom ook de woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet geen toepassing vinden. Verweerder verwijst naar de uitspraak van 19 september 2007 van de rechtbank Zutphen (ECLI:NL:RBZUT:2007:BB4062).

8. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. De omstandigheid, zo begrijpt de rechtbank, dat verweerder van mening is dat de hoofdfunctie van de onroerende zaak als geheel – het recreatiepark – niet een woonfunctie is, maar het streven naar winst of rendement, doet er niet aan af dat delen van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd tot woning kunnen dienen dan wel volledig dienstbaar kunnen zijn aan woondoeleinden. (Zie r.o. 3.5.2 van ECLI:NL:HR:2007:AZ8976). Het gaat er niet om wat het doel van de eigenaar met het gebruik is, maar – naast de aard en inrichting – wat dat gebruik door de feitelijke gebruiker inhoudt. Verweerders primaire standpunt wordt dan ook verworpen.

9. Eiseres betoogt primair dat de onroerende zaak ten onrechte wordt aangeslagen als niet-woning. Eiseres verwijst naar het door haar ingebrachte onderzoeksrapport van taxateur Brandsen, waaruit volgt dat 73% van de waarde van het recreatiepark bestaat uit delen die dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit betekent dat, gelet op artikel 220a van de Gemeentewet, de aanslag OZB gebruikersheffing moet worden vernietigd, aldus eiseres. Verweerder stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat de onroerende zaak in hoofdzaak als niet-woning moet worden aangemerkt.

10. Voor de vraag of het recreatiepark in hoofdzaak tot woning dient komt het er, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van het recreatiepark kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie bijvoorbeeld de arresten van de Hoge Raad (HR) van 4 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en, r.o. 3.3.2 van het arrest van 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125). Aangezien in de onderhavige zaak de waarde niet in geschil is, betekent dit dat ten minste 70% van de waarde van het recreatiepark (€ 1.389.000), te weten ten minste € 972.300, moet kunnen worden toegerekend aan de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden , om te kunnen concluderen dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient.

11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de 36 lege percelen, die van de onroerende zaak deel uitmaken, tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat op deze percelen in het verleden stacaravans en chalets hebben gestaan, waardoor de benodigde voorzieningen, in de vorm van buizen en kabels in de grond, op het perceel dus aanwezig zijn. Als op die percelen een stacaravan of chalet wordt neergezet, kan er onmiddellijk gewoond worden. De lege percelen zouden daarom volgens eiseres kunnen worden gezien als ‘woningen in aanbouw’. Verweerder heeft niet betwist dat op de lege percelen de door eiseres beschreven voorzieningen aanwezig zijn, maar zich op het standpunt gesteld dat daarmee nog geen sprake is van wonen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, omdat deze percelen volgens verweerder niet gelijkgesteld kunnen worden met een ‘woning in aanbouw’.

12. De rechtbank is van oordeel dat de 36 lege percelen niet dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Uit het arrest van de HR van 3 oktober 2014 van de (ECLI:NL:HR:2014:2873) volgt dat een onbebouwd terrein, ook als daarop voldoende voorbereidingen voor de bouw zijn getroffen, niet als een ‘woning in aanbouw’ kan worden gezien. Van een ‘woning in aanbouw’ is naar het spraakgebruik pas sprake vanaf het moment van aanvang van de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden. Dit arrest heeft weliswaar betrekking op de Wet IB 2001, maar de HR overweegt daarin dat zijn uitleg van het begrip ‘woning in aanbouw’ aansluit bij de uitleg die hij daaraan in het kader van de onroerendezaakbelasting in zijn arrest van 21 augustus 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU0874) heeft gegeven.

13. Aangezien de rechtbank de 36 lege percelen aanmerkt als niet-woningen, leidt dat de rechtbank tot de conclusie dat zowel met de door verweerder als met de door eiseres ingebrachte deelwaarden van de onderdelen van de onroerende zaak de waarde van de onroerende zaak (€ 1.389.000) niet in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Immers, verweerder kent aan de 36 lege percelen een deelwaarde toe van € 168.462 en eiseres kent daaraan, zoals zij ter zitting heeft toegelicht, een deelwaarde toe van € 98.000. Met inachtneming van de overige deelwaarden en de kwalificatie wonen/niet-wonen, die beide partijen in hun respectieve berekeningen aan de deelobjecten van de onroerende zaak toekennen, leidt dit bij beide partijen tot de uitkomst dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Bij verweerder kan, uitgaande van de door hem in zijn onderbouwing gehanteerde deelwaarden, € 573.868 in hoofdzaak aan wonen worden toegerekend en bij eiseres kan, uitgaande van de door haar in haar onderbouwing gehanteerde deelwaarden € 916.000 in hoofdzaak aan wonen worden toegerekend. Gelet daarop kan naar het oordeel van de rechtbank een beoordeling van de juistheid van de door partijen voorgestane deelwaarden achterwege blijven. Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder terecht heeft gesteld dat de onroerende zaak een niet-woning is en daarop een eigenarenheffing naar het tarief niet-woning van toepassing is.

14. Eiseres voert subsidiair aan dat, op grond van artikel 220e van de Gemeentewet de OZB gebruikersheffing gebaseerd moet worden op de WOZ-waarde, verminderd met de waarde van de woondelen.

15. Ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking gelaten. Deze bepaling wordt ook wel als de woondelenvrijstelling aangeduid.

16. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in zijn verweerschrift een methode voorstaat, die er van uitgaat dat per objectonderdeel als vermeld in het taxatieverslag, de woondelenvrijstelling moet worden berekend, en moet worden vastgesteld of deze, per objectonderdeel bezien, voldoet aan de in artikel 220e van de Gemeentewet neergelegde norm dat de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking wordt gelaten. Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Bij de bepaling van de woondelenvrijstelling dient, zoals ook volgt uit vaste rechtspraak, een berekening van de deelwaarde te worden gemaakt van alle delen (waaronder ook begrepen de grond), die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De optelling van de deelwaarden van deze afzonderlijke delen tezamen vormt de woondelenvrijstelling. De opvatting die verweerder voorstaat, waarbij er kennelijk voor wordt gekozen de recreatieve opstallen niet afzonderlijk te waarderen, maar de waardering te beperken tot de grond die behoort bij alle opstallen, snijdt naar het oordeel van de rechtbank in feite de weg af naar de woondelenvrijstelling en maakt daarmee artikel 220e van de Gemeentewet zinledig. De rechtbank verwerpt dit standpunt dan ook.

17. Aangezien eiseres een beroep doet op een vrijstelling, rust op haar de last om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat de vrijstelling op haar van toepassing is.

18. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat ook zij uitgaat van de door verweerder vastgestelde waarde voor het recreatiepark, maar heeft vervolgens op basis van het onderzoeksrapport van Brandsen voor de diverse onderdelen die zij tot de woondelen en de niet-woondelen rekent, eigen deelwaarden ingebracht, die zij op geen enkele wijze onderbouwt. Uit het onderzoeksrapport valt niet te herleiden hoe eiseres tot de gehanteerde deelwaarden en daarmee tot de berekening van de door haar voorgestane woondelenvrijstelling is gekomen. In zoverre heeft eiseres niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan. Wel is aannemelijk geworden dat er gedeelten van de onroerende zaak zijn, die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Omdat verweerder in zijn verweerschrift de door hem gehanteerde deelwaarden in die zin onderbouwt dat hij deze kenbaar baseert op de oppervlakte van de diverse objectonderdelen en bepaalde waarden per vierkante meter voor die objectonderdelen en eiseres deze berekening, ook ter zitting, niet heeft weersproken, zal de rechtbank bij de vaststelling van de omvang van de woondelenvrijstelling de berekeningen van verweerder tot uitgangspunt nemen.

19. Partijen zijn het erover eens dat de centrale voorzieningen en de recreatieve voorzieningen, door verweerder tezamen aangeduid als centrale voorzieningen, niet tot woning dienen of dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Evenmin is in geschil dat de grond die tot deze objectonderdelen behoort (in verweerders berekening: 8.712 m²) niet als woning of woondeel kan worden aangemerkt. Tenslotte zijn partijen beide van mening dat de camping ook dient te worden beschouwd als een niet-woondeel. De rechtbank voegt daaraan toe dat, zoals ook uit rechtsoverwegingen 11 en 12 volgt, het objectonderdeel lege percelen ook moet worden aangemerkt als niet-woondeel. Verweerder heeft, uitgaande van zijn berekeningen in het verweerschrift, de waarde van deze onderdelen bepaald op € 357.220 voor de opstallen van de centrale voorzieningen en de recreatieve voorzieningen, € 121.968 (8.712 m² maal € 14/m²) voor de grond die tot deze opstallen behoort, € 167.482 (11.963 m² maal € 14/m²) voor de camping en € 168.462 (12.033 m² maal € 14/m²) voor de lege percelen. Daarmee bedraagt de gezamenlijke deelwaarde van deze niet-woondelen in totaal € 815.132.

20. Dit betekent dat uitgaande van verweerders berekeningen voor de waarde van het objectonderdeel recreatieve opstallen (€ 1.389.000 – € 815.132 =) € 573.868 resteert. De rechtbank constateert dat verweerder in het verweerschrift kennelijk een rekenfout heeft gemaakt, waar hij de deelwaarde van het objectonderdeel recreatieve opstallen op € 565.874 heeft gewaardeerd. De rechtbank gaat daarom uit van de deelwaarde van € 573.868. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de recreatiewoningen (chalets en stacaravans) in hoofdzaak dienen tot woning.

21. Onweersproken is dat de recreatiewoningen naar hun aard en inrichting geschikt zijn om als woning te dienen. De recreatiewoningen zijn voorts bestemd voor verhuur en worden ook verhuurd door eiseres. De rechtbank is van oordeel dat gelet op hun aard, inrichting en (feitelijke) bestemming de recreatiewoningen ‘tot woning dienen’. Dat huurders de recreatiewoningen huren in het kader van recreatief verblijf maakt dat niet anders. Doorslaggevend is naar het oordeel van de rechtbank niet het perspectief van de eigenaar, maar van de feitelijke gebruiker, te weten de huurders van de recreatiewoningen. Gedurende de huur worden de recreatiewoningen immers door de huurders als woning (slapen, verblijven, gebruik van de (overige) woonfaciliteiten en voorzieningen) gebruikt en dienen zij dus tot woning (zie r.o. 2.13.1 van de uitspraak van 22 mei 2015 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2015:3121, en de daar genoemde jurisprudentie). De rechtbank vindt steun voor haar oordeel in de wetsgeschiedenis met betrekking tot het woningbegrip, waarin recreatiewoningen expliciet worden genoemd als voorbeeld van objecten die onder het begrip ‘woning’ vallen (Kamerstukken II, 1996/97, 25 037, nr. 3, p. 20). Verder verdient opmerking dat bij de invoering van de – ook hier toegepaste – objectafbakeningsregel voor recreatieterreinen, neergelegd in artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ, ervan is uitgegaan dat recreatiewoningen en onroerende stacaravans ‘woningen’ zijn (Kamerstukken II, 2003/04, 29 612, nr. 7, p. 3).

22. Voor zover verweerder zich nog op het standpunt heeft gesteld dat de recreatiewoningen steeds slechts (volgtijdig) voor korte duur worden verhuurd aan wisselende huurders en de huurders daarom niet duurzaam verblijven in de recreatiewoningen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. De recreatiewoningen worden dan immers nog steeds – zij het afwisselend – gebruikt als woning. Weliswaar heeft de HR – in het kader van de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet – met betrekking tot verzorgings- en verpleeghuizen geoordeeld dat het verblijf een duurzaam karakter dient te hebben, wil het verblijf het karakter van wonen hebben (vgl. HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125), maar daarbij ging het, anders dan in onderhavig geval, om de kwalificatie van onzelfstandige eenheden. Recreatiewoningen zijn, op zichzelf bezien, zelfstandige eenheden, die zelfstandig naar aard en inrichting geschikt zijn om in te wonen en ook als zodanig daarvoor afwisselend door huurders gebruikt worden.

23. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder ten onrechte voor het objectonderdeel recreatieve opstallen geen toepassing heeft gegeven aan de woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet.

24. Het beroep is daarmee gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB gebruikersheffing. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de grondslag voor de OZB gebruikersheffing (naar het tarief niet-woning) van de onroerende zaak vaststellen. Voor de gebruikersheffing dient de woondelenvrijstelling te worden vastgesteld op € 573.868. De heffingsgrondslag voor de gebruikersheffing naar het tarief niet-woning dient daarom vastgesteld te worden op € 1.389.000 - € 573.868 = € 815.132.

25. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.

26. Met betrekking tot de in bezwaar door eiseres gemaakte kosten overweegt de rechtbank als volgt. In bezwaar waren de waarden van een drietal objecten van eiseres in geschil en zijn de waarden van een tweetal objecten (Loverensestraat 13 en 15) verlaagd. Eiseres is weliswaar in beroep ook met succes opgekomen tegen de aanslag OZB gebruikersheffing van het derde object (Loverensestraat 11), maar dit leidt niet tot een afzonderlijke vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten voor dit object. In de arresten van 12 april 2013 en 9 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en ECLI:NL:HR:2015:19) heeft de HR geoordeeld dat bezwaren tegen meerdere WOZ-beschikkingen (en daarop gebaseerde aanslagen), die in één gecombineerd geschrift zijn opgenomen voor de regels van de proceskostenvergoeding gelden als één bezwaar. Aangezien verweerder bij de bestreden uitspraak reeds een proceskostenvergoeding voor de aan eiseres in bezwaar verleende rechtsbijstand heeft toegekend, bestaat geen aanleiding om in de onderhavige zaak deze kosten nogmaals te vergoeden.

27. De rechtbank veroordeelt verweerder wel in de door eiseres gemaakte proceskosten in verband met de aan haar in beroep verleende rechtsbijstand. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Met betrekking tot de proceskosten die eiseres heeft gemaakt voor het laten opstellen van een onderzoeksrapport door taxateur Brandsen, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter zitting het door eiseres voor dit rapport gestelde tijdsbeslag (12 uur) en het opgegeven tarief (€ 110 per uur), zoals ook vermeld op de factuur van 22 augustus 2014, niet weersproken. De rechtbank gaat daarom ook hiervan uit. Aangezien gesteld noch gebleken is dat de in rekening gebrachte omzetbelasting op eiseres drukt, is er, zoals verweerder terecht heeft betoogd, geen aanleiding de vergoeding te verhogen met 21% BTW. Dit betekent dat de kosten van het onderzoeksrapport tot een bedrag van € 1.320 (€ 110 x 12 uur) voor vergoeding in aanmerking komen. Gesteld noch gebleken is van overige door eiseres in dit verband gemaakte kosten.

28. De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op € 2.300.

De rechtbank:

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.300.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. J.Y. van de Kraats en mr. I.S. Peskens, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2015.

griffier De voorzitter is verhinderd deuitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.