4.6.3 Het waardebegrip van de WOZ als zodanig beschouwd

De WOZ wordt in haar huidige vorm niet geschikt geacht, zo bleek in paragraaf 6.1, om op generieke wijze de heffingsgrondslag van andere dan de thans ‘aangewezen’ belastingen te bepalen.1 Ditbetekentechter niet dat het waardebegrip van de WOZ als zodanig geen ‘dienst’ zou kunnen doen voor andere belastingen en wellicht zelfs enige reflexwerking, bijvoorbeeld naar het erfrecht, zou kunnen hebben.

Het waardebegrip is te vinden in art. 17 WOZ, waarvan de leden 1, 2 en 3 luiden als volgt:2

De WOZ-waarde wordt bepaald volgens de in art. 17 leden 2 en 3 WOZ gegeven waarderingsvoorschriften; deze vormen een uitwerking van het waardebegrip. Het algemene waarderingsvoorschrift is in lid 2 te vinden, en bevat twee ficties.

Ten eerste een overdrachtsfictie: er wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen, ook al zou op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. Overigens schakelt deze fictie niet de invloed van op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden (en daarmee op een lijn te stellen rechten, zoals bijvoorbeeld anti-speculatiebedingen met een kettingbeding) en wettelijke beperkingen uit. Dit wordt door de staatssecretaris van financiën beargumenteerd met het feit dat art. 17 WOZ ten doel heeft de relatie door te snijden tussen een onroerende zaak en de belastingplichtige ter zake van die zaak; van een gerechtigde tot een erfdienstbaarheid of degene ten behoeve van wie het kettingbeding is gemaakt, kan niet worden gezegd dat zij het genot van de desbetreffende zaak hebben.3

Ten tweede een verkrijgingsfictie: er wordt verondersteld dat de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen, oftewel ‘vrij opleverbaar’ is. Daarbij wordt geen rekening gehouden met omstandigheden die daarop een inbreuk kunnen maken, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn.

De ficties bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.4

Art. 17 lid 3 WOZ bevat een beslissingsmodel, waarmee kan worden nagegaan of het waarderingsvoorschrift van lid 2 (zie hiervoor) of lid 3 (gecorrigeerde vervangingswaarde) voor de waardebepaling moet worden gevolgd. Voor woningen is het tweede lid te allen tijde van toepassing. Voor de overige onroerende zaken is de WOZ-waarde gelijk aan de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien deze groter is dan de op basis van art. 17 lid 2 WOZ bepaalde waarde.5

De staatssecretaris van financiën gaat ervan uit dat op basis van het waarderingsvoorschrift van art. 17 lid 2 WOZ, de waarde in het algemeen kan worden gesteld op de verkoopwaarde van de betrokken onroerende zaak, welke waarde hij – elders – omschrijft als het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.6 Deze omschrijving doet onmiddellijk denken aan de door de Hoge Raad gegeven definitie van de fiscale waarde (in het economische verkeer).7

Op dit punt kan ik de staatssecretaris niet – meer – volgen. Ten eerste slaat het waarderingsvoorschrift van art. 17 lid 2 WOZ géén acht op de maatschappelijke en juridische realiteit.8 Er wordt immers – zoals hiervoor aangegeven – voor de waardebepaling geen rekening gehouden met op de onroerende zaak rustende beperkte rechten en evenmin met gebruiksrechten van derden, zoals bijvoorbeeld op grond van een huurovereenkomst. Voorts wordt de waarde met inachtneming van de overdrachts- en verkrijgingsfictie bepaald. Een en ander staat naar mijn mening ver af van een waarde in het economische verkeer, zoals hiervoor omschreven.9 De meestbiedende koper zal bedoelde beperkte rechten en gebruiksrechten allerminst veronachtzamen en zullen een – aanzienlijke – rol bij de prijsvorming spelen.