HR, 14-02-2014, nr. 13/00817

HR, 14-02-2014, nr. 13/00817

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 14‑02‑2014

Inhoudsindicatie

Onteigening. Vervolg op HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN0761. Waardering. Wordt waarde onteigende mede bepaald door verwachting over bestemmingswijziging van onteigende, en door verwachte bestemmingswijziging omringende of aanliggende gronden?

Partij(en)

14 februari 2014

Eerste Kamer

nr. 13/00817

LZ/TT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1],

2. [eiser 2],beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. J.P. van den Berg,

t e g e n

PROVINCIE ZUID-HOLLAND,zetelende te ’s-Gravenhage,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaten: mr. M.W. Scheltema en mr. R.T. Wiegerink.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eisers] en de Provincie.

1. Het geding

Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het arrest in de zaak 08/04423 ECLI:NL:HR:2010:BN0761 van de Hoge Raad van 9 juli 2010;

b. de arresten in de zaak 200.080.048/01 van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 31 januari 2012 en 11 december 2012.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het onderhavige geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal J.C. van Oven strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep tegen het tussenarrest en tot vernietiging van het eindarrest met een nieuwe verwijzing.

De advocaat van de Provincie heeft bij brief van 29 november 2013 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

Het gaat in cassatie thans nog, kort samengevat, om het volgende.

(i) Bij inmiddels onherroepelijk geworden vonnis heeft de rechtbank ten name en ten behoeve van de Provincie vervroegd de onteigening uitgesproken van de in de processtukken nader aangeduide onroerende zaak die eigendom is van [eisers] (hierna ook: het onteigende).

(ii) Het onder (i) bedoelde vonnis is niet binnen de in art. 54m lid 1 Ow bedoelde termijn ingeschreven in de openbare registers. Bij vonnis van 14 maart 2008 heeft de voorzieningenrechter [eisers] veroordeeld om het onteigende aan de Provincie in gebruik te geven voor werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de N219. [eisers] hebben op 1 april 2008 aan dit bevel voldaan. Het werk ten behoeve waarvan werd onteigend, is inmiddels gerealiseerd. Het gaat hier om de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N219, buiten Zevenhuizen om, met een gewijzigde aansluiting op de rijksweg A12, in (onder meer) de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (thans: gemeente Zuidplas). Als planologische basis voor deze omleiding dient het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” dat de raad van de gemeente op 21 september 2004 heeft vastgesteld. Het onteigende heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “verkeersdoeleinden”, terwijl in het voordien geldende bestemmingsplan “Zevenhuizen Landelijk Gebied” op het onteigende de bestemming “agrarische doeleinden” rustte.

(iii) Het onteigende was bij [eisers] in gebruik als landbouwgrond voor hun landbouwbedrijf en maakte deel uit van de huiskavel. Door de onteigening blijven twee perceelsgedeelten over; een westelijk deel ter grootte van 00.50.85 hectare en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare.

3.2.1

Bij eindvonnis heeft de rechtbank, conform het advies van de deskundigen, de schadeloosstelling voor [eisers] vastgesteld op € 301.030,--, te vermeerderen met een bedrag van € 28.300,-- aan zekerheid, met rente.

3.2.2

De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor in 1 vermelde arrest het vonnis van de rechtbank vernietigd en de zaak voor verdere behandeling en beslissing verwezen naar het hof. Dit heeft eerst een tussenarrest, en daarna een eindarrest gewezen. [eisers] zijn hiervan (opnieuw) in cassatie gekomen.

3.2.3

In dit cassatieberoep is uitsluitend nog de waarde van het onteigende aan de orde. [eisers] stellen zich op het standpunt dat deze door de rechtbank op een te laag bedrag is bepaald, en hebben daarvoor in de loop van het geding diverse argumenten aangevoerd. Thans is nog slechts ter beoordeling hun standpunt dat het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” moet worden weggedacht. Alsdan komt aan het onteigende mede een verwachtingswaarde toe, die samenhangt met de omstandigheid dat aan de ten oosten van het onteigende gelegen gronden in het ter plaatse geldende nieuwe bestemmingsplan “Zuidplas West” de bestemming “Woongebied - Uit te werken Ringvaartdorp” is gegeven. Om die reden moet de waarde van het onteigende volgens [eisers] worden vastgesteld op een bedrag dat aanzienlijk hoger is dan € 9,50 per m2.

3.2.4

Het hof heeft dienaangaande in zijn tussenarrest geoordeeld dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” al een (concreet) plan bestond voor de aanleg van de omleiding van de provinciale weg N219 ter plaatse van onder meer het onteigende. Het gevolg daarvan is dat bij de bepaling van de schadeloosstelling de waardeverminderende invloed van de in het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” aan het onteigende gegeven bestemming “verkeersdoeleinden” buiten beschouwing moet blijven. Met veranderingen van het onteigende als gevolg van de aanleg van de omleiding behoort geen rekening te worden gehouden. Het hof overwoog verder:

"4.3 Het bestemmingsplan N219 moet worden weggedacht, zodat in beginsel moet worden uitgegaan van de voordien geldende bestemming, dus de bestemming 'agrarische doeleinden', die op het onteigende rustte ingevolge het vroegere bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk Gebied.

In beginsel behoort niet te worden geëlimineerd dat de raad van de gemeente, thans genaamd: Zuidplas, inmiddels, op 16 september 2009, het bestemmingsplan Zuidplas West heeft vastgesteld. Dit plan is wel in werking getreden maar nog niet onherroepelijk geworden. Het plan is niet te beschouwen als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. In dit bestemmingsplan is aan het onteigende de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer 2' gegeven. Materieel is dit niet een andere bestemming dan de - ingevolge het bestemmingsplan Omleidingsweg N219 - thans geldende. Voor een verbreding van de weg (tot 2x2 rijstroken) is, zo valt op te maken uit een vergelijking van de plankaarten, geen ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de gronden van [eisers] is de aangelegde omleidingsweg dus in het nieuwe plan ingepast. Het hof is van oordeel dat in dit geval om redenen van redelijkheid en billijkheid een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat de bestemming volgens een vigerend of nagenoeg vigerend plan niet moet worden weggedacht, en wel omdat het bestemmingsplan Zuidplas West in feite niet meer doet dan de bestemming volgens het (weg te denken) bestemmingsplan N219 te conserveren.

4.4

De vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex is weliswaar in cassatie bestreden maar het desbetreffende onderdeel van het cassatiemiddel is verworpen. Het hof is dan ook aan deze vaststelling van de rechtbank gebonden. Dit betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.

4.5

Het onder 4.3 en 4.4 overwogene leidt er, in samenhang bezien, toe dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. In het plan Zuidplas West is aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming gegeven. Anders dan [eisers] hebben doen betogen is de aanleg van de omleidingsweg op onder meer het onteigende niet te beschouwen als een ruimtelijke ontwikkeling in een veel groter gebied, waarmee vooruitgelopen is op een ontwikkeling die gestalte heeft gekregen in (onder meer) het bestemmingsplan Zuidplas West. Uit de toelichting op dit plan valt, integendeel, af te leiden dat de aanwezigheid van het nieuwe provinciale-weggedeelte ter hoogte van de gronden van [eisers] een gegeven en uitgangspunt is geweest. Alleen voor gedeelten van de N219 nabij de aansluiting op de A12 en op enige afstand ten zuiden van de gronden van [eisers] wordt c.q. is rekening gehouden met de mogelijkheid dat op termijn een verbreding of verlegging nodig is.

4.6

In beginsel zal de werkelijke waarde van het onteigende dan ook thans moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, hetgeen onverlet laat dat de prijsontwikkeling van (zuiver) agrarische gronden in de regio invloed kan hebben ondervonden van het feit dat in die regio door de gemeente plannen zijn voorbereid en/of tot uitvoering gebracht die gericht waren op een uitbreiding van de stedelijke bebouwing."

3.2.5

De door het hof benoemde deskundige heeft, met als uitgangspunt de agrarische gebruiksmogelijkheden zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, de waarde van het onteigende getaxeerd op € 9,50 per m2. [eisers] hebben daartegen bezwaar gemaakt, onder herhaling van hun hiervoor in 3.2.3 weergegeven standpunt aangaande de verwachtingswaarde van het onteigende.

3.2.6

In zijn eindarrest oordeelde het hof:

"2.1 Deze verwachtingswaarde zou volgen uit enerzijds de bij de lokale overheden bestaande plannen voor een grootscheepse transitie van de Zuidplaspolder (waarin het onteigende gelegen is) van een voornamelijk agrarisch gebied naar een woonlocatie en anderzijds de omstandigheid dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op het gehele perceel indertijd een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gevestigd. Gewezen wordt in dit verband op de bij de gemeente Zuidplas levende wens om het bestemmingsplan "Zuidplas West" tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.

2.2

In de procedure bij de rechtbank is door [eisers] reeds betoogd dat het onteigende verwachtingswaarde had. De rechtbank heeft die stelling gepasseerd met een verwijzing naar de inmiddels op het onteigende gelegde verkeersbestemming. De Hoge Raad heeft, in het tussen partijen gewezen arrest, deze motivering niet toereikend geacht. Het vonnis is daarom vernietigd en de zaak is naar het hof verwezen. Daarmee heeft de Hoge Raad, anders dan [eisers] lijken te denken, niet tot uitdrukking gebracht dat hun zienswijze omtrent de verwachtingswaarde aanvaard moet worden. Het is nu juist de taak van het hof om dienaangaande een nadere beslissing te geven.

2.3

Het hof heeft daaromtrent geoordeeld in zijn genoemde tussenarrest. Het heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat het onteigende, gelet op de verwerping door de Hoge Raad van de op het tegendeel gerichte klacht, los gezien moet worden van het overblijvende en van omringende gronden. In het, in het tussenarrest gegeven, oordeel ligt besloten dat het hof geen reden aanwezig heeft geacht om de zienswijze van [eisers] alsnog te honoreren. Hetgeen [eisers] thans bij pleidooi nog hebben doen stellen heeft het hof niet op andere gedachten gebracht. De door hen aangevoerde omstandigheden hebben onvoldoende aanknopingspunten in zich om aan te nemen dat [eisers] een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden, ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken. Een redelijk handelende koper - die niet slechts door speculatieve motieven geleid zou worden - zou daarvan dan ook niet zijn uitgegaan. Er was dus hooguit sprake van een zeer latente verwachtingswaarde. Dat zal ter plaatse tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen hebben kunnen leiden en daarvan is het hof dan ook in zijn tussenarrest uitgegaan. Inmiddels is vast komen te staan dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Dat is dan ook te meer een reden om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de 'vriendelijke' agrarische waarde als grondslag te nemen. Uit de in het geding gebleken gegevens met betrekking totde door [eisers] genoemde vergelijkingstransacties valt niet op te maken dat daarbij sprake is geweest van gronden die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het onteigende."

3.2.7

In het dictum van zijn eindarrest heeft het hof, met vernietiging van het vonnis van de rechtbank, de schadeloosstelling voor [eisers] ter zake van de onteigening vastgesteld op € 287.921,03. Het heeft voorts de Provincie veroordeeld haar aanbod gestand te doen de in dit geding bedoelde overhoek van [eisers] over te nemen tegen betaling van € 48.307,50, met nevenbeslissingen.

3.3

[eisers] hebben hun beroep mede gericht tegen het tussenarrest van het hof. Daarin is echter niet de onteigening uitgesproken, nadien een voorschot bepaald, of uitspraak gedaan over de uit te keren schadeloosstelling. Gelet op de art. 54l lid 1 Ow en 54t lid 1 Ow in verbinding met art. 52 lid 2 Ow staat daarom geen cassatieberoep open tegen het tussenarrest, zodat [eisers] in zoverre niet-ontvankelijk in hun beroep zullen worden verklaard.

Het eindarrest van het hof laat echter geen andere lezing toe dan dat de in het tussenarrest uitgesproken oordelen mede aan het eindarrest ten grondslag zijn gelegd, zodat de tegen deze oordelen gerichte klachten hierna zullen worden behandeld als klachten tegen het eindarrest.

3.4

Het eerste middel houdt, samengevat weergegeven, de volgende klachten in. Het oordeel van het hof in rov. 4.4 van het tussenarrest dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden, is onjuist of onbegrijpelijk. Het hof heeft hierop voortgebouwd in rov. 4.5 van het tussenarrest, waarin het oordeelde dat geen rekening mag worden gehouden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen verkrijgen. Ook dit oordeel kan daarom geen stand houden.

3.5

Bij de beoordeling van het eerste middel dient tot uitgangspunt dat ingevolge art. 40b lid 2 Ow bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak dient te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968/288 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150).

3.6

Het hof heeft geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende in het onderhavige geval, geen rekening mag worden gehouden met een mogelijke toekomstige wijziging van de gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden. Het heeft meer specifiek overwogen dat geen rekening mag worden gehouden met de verwachting dat het onteigende een woonbestemming had kunnen krijgen, omdat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex. Aldus heeft het hof miskend dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

3.7

Het eerste middel treft in zoverre doel, en behoeft voor het overige geen behandeling. Het tweede middel is ingetrokken.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun beroep voor zover gericht tegen het tussenarrest van het gerechtshof te ′s-Gravenhage van 31 januari 2012;

vernietigt het arrest van dat hof van 11 december 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 466,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 14 februari 2014.

Conclusie 15‑11‑2013

Inhoudsindicatie

Onteigening. Vervolg op HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN0761. Waardering. Wordt waarde onteigende mede bepaald door verwachting over bestemmingswijziging van onteigende, en door verwachte bestemmingswijziging omringende of aanliggende gronden?

Partij(en)

13/00817

mr. J.C. van Oven

15 november 2013

Conclusie inzake:

[eiser 1], en

[eiser 2],

eisers tot cassatie

(mr. J.P. van den Berg)

tegen

de Provincie Zuid-Holland

verweerster in cassatie

(mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink)

Dit cassatieberoep is het derde in een onteigeningszaak waarin Uw Raad reeds in 2007 en in 2010 heeft geoordeeld. Het tweede cassatieberoep heeft geleid tot vernietiging en verwijzing naar het gerechtshof te ’s-Gravenhage. In het onderhavige cassatieberoep is het eerste middel gericht tegen het oordeel van dat hof met betrekking tot de werkelijke waarde van het onteigende. [eisers] menen, kort gezegd, dat het hof een te lage waarde aan het onteigende heeft toegekend omdat het geen rekening heeft willen houden met een ruimtelijke ontwikkeling die meebrengt dat in de toekomst woon- en bedrijfsbebouwing op het onteigende zou kunnen worden toegelaten. Het tweede middel, dat betrekking had op de aan de westzijde van het onteigende resterende overhoek van 00.50.85 ha, is door [eisers] bij brief van hun advocaat van 22 mei 2013 ingetrokken.

1. Procesverloop

1.1

Bij vonnis van 22 februari 2006 heeft de rechtbank ’s-Gravenhage vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de Provincie van een gedeelte ter grootte van 03.00.95 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen, sectie [A], nummer [001], in totaal groot 12.49.90 hectare.

[eisers] hebben tegen dit vonnis cassatieberoep ingesteld. Uw Raad heeft dit beroep op 28 september 2007 verworpen1..

1.2

Het vonnis van vervroegde onteigening is niet binnen de termijn van art. 54m lid 1 Ow in de openbare registers ingeschreven. Deze inschrijving zal daarom pas kunnen plaatsvinden nadat de uitspraak over de schadeloosstelling kracht van gewijsde heeft gekregen (art. 55 lid 2 Ow)2..

1.3

[eisers] hebben, na daartoe door de voorzieningenrechter te zijn veroordeeld, het onteigende3.op 1 april 2008 aan de Provincie in gebruik gegeven4..

1.4

De rechtbank kende bij (eind)vonnis van 20 augustus 2008, conform het advies van de deskundigen, aan de onteigende grond een waarde toe van € 8,50 per m2.

1.5

Op het door [eisers] ingestelde cassatieberoep heeft Uw Raad bij arrest van 9 juli 20105.het vonnis van 20 augustus 2008 vernietigd en de zaak voor verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof te ’s-Gravenhage.

1.6

In de procedure na verwijzing heeft de Provincie een memorie na verwijzing genomen, waarop [eisers] bij memorie van antwoord na verwijzing hebben gereageerd. Ter zitting van het hof van 10 november 2011 hebben partijen de zaak laten bepleiten, de Provincie door mr. J.S. Procee, advocaat te ’s-Gravenhage en [eisers] door mr. C.M.E. Verhaegh, eveneens advocaat te ‘s-Gravenhage.

1.7

Bij arrest van 31 januari 2012 (hierna ook: het tussenarrest)6.heeft het hof een aanvullend deskundigenadvies gelast en daartoe A.C. Rommelse tot deskundige benoemd.

1.8

De deskundige heeft zijn definitieve advies op 17 september 2012 ingezonden. Nadien hebben partijen de zaak ter zitting van 29 oktober 2012, in aanwezigheid van de deskundige, nogmaals doen bepleiten, de Provincie door mr. E.J. Snijders-Storm, advocaat te ’s‑Gravenhage en [eisers] door mr. Verhaegh voornoemd.

1.9

Bij arrest van 11 december 2012 (hierna: het eindarrest) heeft het hof de deskundige gevolgd in zijn advies dat het onteigende € 9,50 per m2 waard is.

1.10

Bij akte houdende verklaring van cassatie van 21 december 2012 hebben [eisers] (tijdig)7.cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest. De cassatieverklaring behelsde dat eveneens cassatieberoep werd ingesteld tegen het tussenarrest. [eisers] hebben de cassatieverklaring bij exploot van 5 februari 2013 (tijdig)8.aan de Provincie laten betekenen met dagvaarding in cassatie.

1.11

De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaten van partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht. De advocaat van de [eisers] heeft gerepliceerd. De advocaten van de Provincie hebben gedupliceerd.

2. Ontvankelijkheid van het cassatieberoep tegen het tussenarrest

Terecht is in de schriftelijke toelichting van de Provincie aangevoerd dat [eisers] niet in hun cassatieberoep kunnen worden ontvangen voor zover dat is gericht tegen het tussenarrest van 31 januari 20129.. Bij dit arrest is niet de onteigening uitgesproken, nadien een voorschot bepaald of uitspraak gedaan over de toe te kennen schadeloosstelling, zodat daarvan ingevolge art. 54l lid 1 en 54t lid 1 jo. art. 52 lid 2 Ow geen cassatieberoep open staat10.. Dat het beroep in zoverre niet-ontvankelijk is staat echter niet in de weg aan een beoordeling van cassatieklachten tegen in het tussenarrest vervatte oordelen die het hof in het eindarrest heeft overgenomen en aan de daarin gegeven uitspraak ten grondslag heeft gelegd11..

3. Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissingen

3.1

Het - inmiddels gerealiseerde - werk ten behoeve waarvan onteigend wordt, behelst de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N219, buiten Zevenhuizen om, met een gewijzigde aansluiting op de rijksweg A12, in (onder meer) de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (thans: gemeente Zuidplas). Als planologische basis voor dit werk diende het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” dat op 21 september 2004 door de raad van de toenmalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle is vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming verkeersdoeleinden, terwijl in het eerder geldende bestemmingsplan “Zevenhuizen Landelijk Gebied” op het onteigende de bestemming agrarische doeleinden rustte12..

3.2

Het onteigende was bij [eisers] in gebruik als landbouwgrond en maakte deel uit van de huiskavel. Door de onteigening blijven twee perceelsgedeelten over, namelijk een westelijk deel ter grootte van 00.50.85 hectare, bestaande uit een smalle, in de lengte door een sloot doorsneden strook en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare.

3.3

De rechtbank volgde bij de waardebepaling van het onteigende het advies van de deskundigen, inhoudende dat de bestemming “verkeersdoeleinden” uit het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” geen “dwangbestemming” was waarbij de gemeente zich bij het vaststellen van het bestemmingsplan slechts kon aansluiten en dat die bestemming daarom niet kon worden weggedacht. Voorts was de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat het onteigende niet kon worden beschouwd als onderdeel van een “complex” in de zin van als één geheel in exploitatie te brengen zaken (zie art. 40d Ow). Aangezien de verkeersbestemming een waardedrukkend effect heeft, diende naar het oordeel van de rechtbank te worden teruggevallen op de voorheen geldende agrarische bestemming.

3.4

De cassatieklacht van [eisers] tegen het oordeel dat de verkeersbestemming niet kon worden weggedacht heeft Uw Raad in zijn arrest van 9 juli 2010 gegrond bevonden:

4.1.3

Weliswaar is de rechtbank in navolging van de deskundigen bij de waardebepaling van het onteigende uitgegaan van de agrarische waarde (door haar gesteld op € 8,50 per m²) en heeft zij - in zoverre - de invloed van (de plannen voor) het werk waarvoor wordt onteigend geëlimineerd, maar zij heeft het betoog van [eisers] dat de waarde van het onteigende vanwege de door hen gestelde verwachtingswaarde van ruwe bouwgrond voor het perceel op een hoger bedrag dan € 8,50 per m² moet worden bepaald, kennelijk verworpen op grond van haar oordeel dat (in zoverre wel) rekening moet worden gehouden met de bestemming “verkeersdoeleinden”. De hiervoor in 4.1.1 geciteerde door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden laten evenwel de mogelijkheid open dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N219 ter plaatse van onder meer het onteigende en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. Als dat het geval is, moet het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3º, bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven.

De door [eisers] aangevoerde klachten tegen het oordeel dat het onteigende geen onderdeel vormt van een complex zijn door Uw Raad onder verwijzing naar art. 81 (oud) RO verworpen.

3.5

In de procedure na verwijzing hebben [eisers] wederom betoogd dat het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” moet worden weggedacht en dat dit meebrengt dat aan het onteigende verwachtingswaarde moet worden toegekend. Zij brachten een taxatierapport van de heer W. Stigter in het geding en verzochten de schadeloosstelling op basis van deze taxatie (meer subsidiair) vast te stellen op iets meer dan € 25 per m2. In dit taxatierapport wordt, als ik het goed begrijp, ervan uitgegaan dat na het wegdenken van de verkeersbestemming de onteigende gronden moeten worden gewaardeerd alsof die deel uitmaken van de ten oosten daarvan gelegen gronden die in het nieuwe bestemmingsplan Zuidplas West de bestemming “Woongebied - Uit te werken Ringvaartdorp” hebben gekregen.13.

3.6

In zijn tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” al een (concreet) plan bestond voor de aanleg van de omleiding van de provinciale weg N219 ter plaatse van onder meer het onteigende. Het gevolg daarvan is dat bij de bepaling van de schadeloosstelling de waardeverminderende invloed van de in het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” aan het onteigende gegeven bestemming “verkeersdoeleinden” buiten beschouwing moet blijven. Als peildatum voor de waardebepaling wees het hof de (geplande) datum van zijn eindarrest aan. Met de veranderingen van het onteigende als gevolg van de aanleg van de omleiding behoorde naar het oordeel van het hof geen rekening te worden gehouden. Het hof vervolgde (in zijn tussenarrest):

4.3

Het bestemmingsplan N219 moet worden weggedacht, zodat in beginsel moet worden uitgegaan van de voordien geldende bestemming, dus de bestemming 'agrarische doeleinden', die op het onteigende rustte ingevolge het vroegere bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk Gebied.

In beginsel behoort niet te worden geëlimineerd dat de raad van de gemeente, thans genaamd: Zuidplas, inmiddels, op 16 september 200914., het bestemmingsplan Zuidplas West heeft vastgesteld. Dit plan is wel in werking getreden maar nog niet onherroepelijk geworden.15.Het plan is niet te beschouwen als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. In dit bestemmingsplan is aan het onteigende de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer 2' gegeven. Materieel is dit niet een andere bestemming dan de - ingevolge het bestemmingsplan Omleidingsweg N219 - thans geldende. Voor een verbreding van de weg (tot 2x2 rijstroken) is, zo valt op te maken uit een vergelijking van de plankaarten, geen ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de gronden van [eisers] is de aangelegde omleidingsweg dus in het nieuwe plan ingepast. Het hof is van oordeel dat in dit geval om redenen van redelijkheid en billijkheid een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat de bestemming volgens een vigerend of nagenoeg vigerend plan niet moet worden weggedacht, en wel omdat het bestemmingsplan Zuidplas West in feite niet meer doet dan de bestemming volgens het (weg te denken) bestemmingsplan N219 te conserveren.

4.4

De vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex is weliswaar in cassatie bestreden maar het desbetreffende onderdeel van het cassatiemiddel is verworpen. Het hof is dan ook aan deze vaststelling van de rechtbank gebonden. Dit betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.

4.5

Het onder 4.3 en 4.4 overwogene leidt er, in samenhang bezien, toe dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. In het plan Zuidplas West is aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming gegeven. Anders dan [eisers] hebben doen betogen is de aanleg van de omleidingsweg op onder meer het onteigende niet te beschouwen als een ruimtelijke ontwikkeling in een veel groter gebied, waarmee vooruitgelopen is op een ontwikkeling die gestalte heeft gekregen in (onder meer) het bestemmingsplan Zuidplas West. Uit de toelichting op dit plan valt, integendeel, af te leiden dat de aanwezigheid van het nieuwe provinciale-weggedeelte ter hoogte van de gronden van [eisers] een gegeven en uitgangspunt is geweest. Alleen voor gedeelten van de N219 nabij de aansluiting op de A12 en op enige afstand ten zuiden van de gronden van [eisers] wordt c.q. is rekening gehouden met de mogelijkheid dat op termijn een verbreding of verlegging nodig is.

4.6

In beginsel zal de werkelijke waarde van het onteigende dan ook thans moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, hetgeen onverlet laat dat de prijsontwikkeling van (zuiver) agrarische gronden in de regio invloed kan hebben ondervonden van het feit dat in die regio door de gemeente plannen zijn voorbereid en/of tot uitvoering gebracht die gericht waren op een uitbreiding van de stedelijke bebouwing.

3.7

De door het hof benoemde deskundige heeft, uitgaande van de in rov. 4.6 van het tussenarrest geformuleerde waarderingsgrondslag: agrarische gebruiksmogelijkheden zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, het onteigende getaxeerd op € 9,50 per m2.16.Hiertegen hebben [eisers] op de pleitzitting van 29 oktober 2012 ingebracht dat deze waarderingsgrondslag onjuist is aangezien het onteigende een zodanige verwachtingswaarde heeft dat dit tot een aanzienlijk hogere taxatie zou moeten leiden17..

3.8

In zijn eindarrest oordeelde het hof dienaangaande:

2.1

Deze verwachtingswaarde zou volgen uit enerzijds de bij de lokale overheden bestaande plannen voor een grootscheepse transitie van de Zuidplaspolder (waarin het onteigende gelegen is) van een voornamelijk agrarisch gebied naar een woonlocatie en anderzijds de omstandigheid dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op het gehele perceel indertijd een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gevestigd. Gewezen wordt in dit verband op de bij de gemeente Zuidplas levende wens om het bestemmingsplan "Zuidplas West" tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.

2.2

In de procedure bij de rechtbank is door [eisers] reeds betoogd dat het onteigende verwachtingswaarde had. De rechtbank heeft die stelling gepasseerd met een verwijzing naar de inmiddels op het onteigende gelegde verkeersbestemming. De Hoge Raad heeft, in het tussen partijen gewezen arrest, deze motivering niet toereikend geacht. Het vonnis is daarom vernietigd en de zaak is naar het hof verwezen. Daarmee heeft de Hoge Raad, anders dan [eisers] lijken te denken, niet tot uitdrukking gebracht dat hun zienswijze omtrent de verwachtingswaarde aanvaard moet worden. Het is nu juist de taak van het hof om dienaangaande een nadere beslissing te geven.

2.3

Het hof heeft daaromtrent geoordeeld in zijn genoemde tussenarrest. Het heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat het onteigende, gelet op de verwerping door de Hoge Raad van de op het tegendeel gerichte klacht, los gezien moet worden van het overblijvende en van omringende gronden. In het, in het tussenarrest gegeven, oordeel ligt besloten dat het hof geen reden aanwezig heeft geacht om de zienswijze van [eisers] alsnog te honoreren. Hetgeen [eisers] thans bij pleidooi nog hebben doen stellen heeft het hof niet op andere gedachten gebracht. De door hen aangevoerde omstandigheden hebben onvoldoende aanknopingspunten in zich om aan te nemen dat [eisers] een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden, ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken. Een redelijk handelende koper - die niet slechts door speculatieve motieven geleid zou worden - zou daarvan dan ook niet zijn uitgegaan. Er was dus hooguit sprake van een zeer latente verwachtingswaarde. Dat zal ter plaatse tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen hebben kunnen leiden en daarvan is het hof dan ook in zijn tussenarrest uitgegaan. Inmiddels is vast komen te staan dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Dat is dan ook te meer een reden om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de 'vriendelijke' agrarische waarde als grondslag te nemen. Uit de in het geding gebleken gegevens met betrekking tot de door [eisers] genoemde vergelijkingstransacties valt niet op te maken dat daarbij sprake is geweest van gronden die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het onteigende.

3.9

Geheel terzijde wijs ik nog op het volgende. Uw Raad heeft op 9 juli 2010 behalve het hierboven bij 1.5 bedoelde arrest nog in vier andere onteigeningszaken casserende arresten uitgesproken, waarin (als ik het goed begrijp) het spoor van de zogenoemde Matser-Markus (“dwangbestemming”-)jurisprudentie is verlaten.18.Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft op de uitspraakdatum van het tussenarrest in de onderhavige zaak (31 januari 2012), eveneens als verwijzingsrechter in die vier andere zaken uitspraak gedaan.19.Daarin kwam het hof tot het oordeel dat de invloed van het (op de peildatum nog in procedure zijnde) bestemmingsplan “Nieuwe Hoefweg (N209)”, dat aan de onteigende gronden een verkeersbestemming gaf, moest worden geëlimineerd en waardeerde het hof - zonder nader deskundigenbericht in te winnen - de onteigende gronden op € 60 per m2. Belangrijk verschil tussen deze onteigeningen in Bleiswijk en die van de onderhavige zaak schijnt mij dat in de Bleiswijkse onteigeningen kon worden uitgegaan van de bestemmingen bedrijfsdoeleinden en agrarische doeleinden die ten tijde van de peildatum golden.

4. Bespreking van het eerste cassatiemiddel

4.1

In het middel lees ik (onder het opschrift ‘Klachten’) twee klachtengroepen, waarvan de eerste opkomt tegen rov. 4.4-4.6 van het tussenarrest en de tweede tegen rov. 2.3 van het eindarrest. Aangezien het hof in rov. 2.3 van het eindarrest is gebleven bij zijn oordelen in de rov. 4.4 t/m 4.6 van het tussenarrest, kunnen, gezien hetgeen ik hierboven onder 2 heb geschreven, ook de klachten van de eerste groep inhoudelijk worden beoordeeld.

4.2

Volgens de eerste klachtengroep staat de vaststelling dat het te onteigenen perceelsgedeelte geen deel uitmaakt van een complex niet eraan in de weg dat bij de waardebepaling acht wordt geslagen op de bestemming en de (verwachtings)waarde van het overblijvende en de omringende gronden. Het uitgangspunt van het hof in rov. 4.4 van het tussenarrest dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden, zou daarom onjuist en/of onbegrijpelijk zijn. Nu het hof op dit uitgangspunt voortbouwt bij zijn in rov. 4.5 van het tussenarrest gegeven oordeel dat geen rekening mag worden gehouden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen verkrijgen, is dat oordeel om dezelfde reden onjuist en onbegrijpelijk, aldus de klacht.

4.3

De klachten betreffen de bepaling van de verwachtingswaarde van een strook landbouwgrond, die ten behoeve van de aanleg van een weg wordt onteigend, waarbij de waarde-invloed van die weg en de plannen daarvoor (inclusief de planologische bestemming “verkeersdoeleinden”) moet worden geëlimineerd. Kan daarbij worden gelet op de redelijkerwijs te verwachten ontwikkeling van de gronden die aan het onteigende grenzen?

4.4

Over het onteigeningsrechtelijke begrip “verwachtingswaarde” kort het volgende.

De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Ow). Het komt daarbij aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse zin kunnen beïnvloeden. Of en zo ja in welke mate rekening dient te worden gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval20.. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. De hogere prijs mag echter geen gevolg zijn van het werk of het plan van het werk waarvoor onteigend wordt21.. Om in de prijs te worden verdisconteerd behoeft over een toekomstige ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper22.. Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van een voldoende reële verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie, en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan23..

4.5

In het onderhavige geval moet naar het (in cassatie onbestreden) oordeel van het hof bij de waardering van het onteigende de invloed van de op het onteigende rustende verkeersbestemming en de daarop inmiddels aangelegde weg worden weggedacht. Het gaat dus om de eventuele verwachtingswaarde van een langwerpige strook fictieve landbouwgrond van ca 3 hectare naast een gebied waarvoor een (toekomstige) bestemming tot woningbouw min of meer te verwachten valt. Hoe ver moet men gaan in de consequenties van het wegdenken van de verkeersbestemming? Moet nu (1) bij de waardebepaling van het onteigende ervan worden uitgegaan dat (redelijk handelende verkopers en kopers ervan zullen uitgaan dat) deze strook grond altijd landbouwgrond met geen hogere dan de agrarische waarde zal blijven, ook al verrijst pal ernaast een woonwijk, of (2) kan die ruimtelijke ontwikkeling van de naast het onteigende liggende gronden van belang zijn voor de verwachtingswaarde van het onteigende?

4.6

Naar mijn mening strookt de eerste doordenkvariant niet met de beginselen die ik hierboven in 4.4 heb vermeld. Of onteigende grond verwachtingswaarde heeft hangt af van de omstandigheden van het concrete geval. Met een langwerpige strook landbouwgrond die aan een woonwijk grenst kan van alles gebeuren. De strook kan landbouwgrond blijven, maar hij kan ook te eniger tijd een woningbouwbestemming krijgen of een bestemming als groenstrook, vijver of sportterreinen. Dat een toekomstige bestemmingswijziging te verwachten valt die de waarde of de exploitatiemogelijkheden van de strook zal vergroten, valt bepaald niet zonder meer te zeggen; dat de strook zijn landbouwbestemming ook op langere termijn zal behouden evenmin. Het is aan de onteigeningsrechter om zich te buigen over de vraag wat de redelijk handelende verkoper en koper zouden hebben verwacht dat er met het onteigende had kunnen gebeuren als daarop geen verkeersweg zou zijn aangelegd. Inderdaad een uiterst lastig te beantwoorden vraag, die fictie (geen verkeersweg) op fictie (het onteigende zou, de verkeersweg weggedacht, een andere bestemming dan landbouw kunnen krijgen of hebben kunnen krijgen) op fictie (in het vrije commerciële verkeer redelijk handelende partijen) stapelt, maar een vraag die hij toch, liefst met hulp van deskundigen, dient te beantwoorden.

4.7

De vraag rijst vervolgens of het hof zijn oordeel dat bij de waardering van het onteigende geen rekening mag worden gehouden met een verwachtingswaarde, heeft gebaseerd op een analyse van de relevante omstandigheden van het concrete geval. Dat is naar mijn mening niet het geval. Het cruciale oordeel van het hof dat “de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden” steunt immers (zie rov. 4.4 van het tussenarrest) enkel op de (tevergeefs in cassatie bestreden) vaststelling van de rechtbank dat het onteigende “niet is te beschouwen als een onderdeel van een complex” (aan welke vaststelling het hof zich gebonden acht). En (mede) daaruit leidt het hof in rov. 4.5 af “dat bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woonbestemming had of zou kunnen krijgen.” Het hof sluit dus niet uit dat het onteigende (als dat geen verkeersbestemming had gekregen) een woonbestemming had of zou kunnen krijgen, maar oordeelt dat daarmee geen rekening mag worden gehouden omdat ervan moet worden uitgegaan dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex en daarom los van de (mogelijke toekomstige) gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden moet worden gewaardeerd.

4.8

Het lijkt mij goed om hier even in herinnering te brengen wat de vaststelling van de rechtbank waaraan het hof zich in rov. 4.4 van het tussenarrest gebonden acht, precies inhield en in welke context die vaststelling moet worden bezien. In rov. 17 van haar vonnis van 20 augustus 2008 overwoog de rechtbank dat zij met de deskundigen van oordeel was dat geen sprake is van een dwangbestemming (zodat de verkeersbestemming niet mocht worden weggedacht). In rov. 18 vervolgde zij:

Evenmin bestaat er aanleiding het onteigende te beschouwen als onderdeel van een complex. De onteigening geschiedt ten behoeve van de aanleg van de N219 als regionale weg. Dat de weg wellicht in de toekomst zal worden verbreed en mede een functie zal krijgen ter ontsluiting van het te ontwikkelen gebied doet niet ter zake. Van een als één geheel te ontwikkelen complex is geen sprake. De bestemming “verkeersdoeleinden” kan dus niet worden weggedacht. Daarvan uitgaande ontleent de grond zijn hoogste waarde aan de voorheen geldende agrarische bestemming.

Uw Raad zal constateren dat de rechtbank haar vaststelling dat het onteigende geen onderdeel van een complex uitmaakt doet steunen op haar oordeel dat de op het onteigende aangelegde weg N219 geen onderdeel uitmaakt van een complex. Laatstbedoeld oordeel was slechts relevant, lijkt mij, in het verlengde van het door de rechtbank gehuldigde visie dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming niet als “dwangbestemming” kon worden geëlimineerd. Inmiddels staat echter vast dat de op het onteigende rustende verkeersbestemming wèl moet worden geëlimineerd, nu die (naar het in cassatie niet bestreden oordeel van het hof) op grond van art. 40c Ow moet worden weggedacht (zie bij 3.6 hierboven). Bij die stand van zaken is de verwerping door de rechtbank van het beroep van [eisers] op complexwaarde naar mijn mening irrelevant geworden. Anders (en mogelijk duidelijker) gezegd: de vraag of het nadeel van een waardedrukkende bestemming kan worden gemitigeerd door de toepassing van de egalisatieregel van art. 40d Ow is niet van belang als die bestemming reeds op grond van art. 40c moet worden weggedacht. Het antwoord op die vraag dicteert in ieder geval, naar ik meen, allerminst in hoeverre - de verkeersbestemming weggedacht - een redelijk handelende koper een mogelijke toekomstige ontwikkeling als woningbouwgrond in zijn biedprijs zal verdisconteren. Dat hangt, als gezegd, af van de omstandigheden van het concrete geval.

4.9

De egalisatieregel van art. 40d Ow is een waarderingsregel die (onder meer) voorschrijft dat waarde-invloeden die het gevolg zijn van de diverse bestemmingen binnen een complex moeten worden gemiddeld.24.Daarmee wordt bereikt dat onteigende gronden die in een toekomstige woonwijk liggen, (in beginsel) eenzelfde “ruwe bouwgrond”-waardering krijgen, ongeacht of daarop de bestemming “groen”, “straat”, “water”, “woningen” of “winkelpanden” rust.25.Het gebruik van dit instrument uit de waarderings-gereedschapskist remedieert de onbillijkheid van willekeurig aandoende waardeverschillen al naar gelang het onteigende binnen een complex een lucratieve of niet lucratieve bestemming heeft gekregen. Als in een concreet geval dit instrument onbruikbaar is (omdat niet kan worden gesproken van een “complex” in de zin van art. 40d lid 2) brengt dat naar mijn mening niet mee dat bij de beantwoording van de vraag of aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt, geabstraheerd moet worden van de te verwachten ruimtelijke ontwikkeling van de in de nabijheid liggende gronden. Die te verwachten ontwikkeling acht ik naast andere omstandigheden van het concrete geval nu juist bij uitstek relevant bij de bepaling van de eventuele verwachtingswaarde.

4.10

Het voorgaande brengt mee dat ik de hierboven in 4.3 bedoelde rechtsklachten van de eerste klachtengroep gegrond acht. Dat geldt ook voor de rechtsklacht onderaan blz. 12 die doorloopt tot de eerste witregel op blz. 13 van de cassatiedagvaarding. Geklaagd wordt daar dat het bestreden oordeel van het hof temeer onjuist is nu het hof daarbij (zie rov. 4.5 van het tussenarrest) betekenis heeft toegekend aan het feit dat in het plan Zuidplas West aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming is gegeven, terwijl het hof eerder in het tussenarrest heeft overwogen (zie de slotzin van rov. 4.3) dat ook de in dat bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming moet worden weggedacht.

Ik lees in rov. 4.5 van het tussenarrest niet dat het hof uit het oog verloor dat ook de laatstbedoelde verkeersbestemming moet worden geëlimineerd, maar houd het ervoor dat het hof tot uitdrukking heeft willen brengen dat er geen reëel uitzicht bestaat op een toekomstige waardeverhogende planbestemming, nu de (te elimineren) verkeersbestemming ook in het nieuwe plan is blijven rusten op het onteigende. Maar ook dit oordeel van het hof steunt, lijkt mij, op de onjuiste gedachte dat de (in cassatie tevergeefs bestreden) verwerping door de rechtbank van het beroep op art. 40d Ow meebrengt dat niet gelet mag worden op een

mogelijke toekomstige ontwikkeling van de aan het onteigende grenzende gronden.

4.11

De motiveringsklachten van deze klachtengroep behoeven bij deze stand van zaken geen behandeling.

4.12

De tweede klachtengroep richt zich, als gezegd, tegen rov. 2.3 van het eindarrest, waarin het hof bleef bij zijn oordeel dat de verwerping door Uw Raad van de klacht tegen het oordeel van de rechtbank dat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex eraan in de weg staat dat de ontwikkeling van het overblijvende en de omringende gronden betrokken kan worden bij de bepaling van de verwachtingswaarde. In het verlengde van het voorgaande acht ik ook de in deze klachtengroep voorgestelde rechtsklachten gegrond terwijl de motiveringsklachten geen behandeling behoeven. In de uiteenzetting van het hof waarom het niet tot andere gedachten is gekomen dan reeds in het tussenarrest verwoord, lees ik geen gronden die het oordeel dat aan het onteigende geen (of hoogstens een zeer latente) verwachtingswaarde toekomt zelfstandig kunnen dragen. Ook in die uiteenzetting persisteert het hof immers, getuige de woorden “los van het overblijvende en van omringende gronden” (midden in rov. 2.3) bij zijn - door het middel terecht bestreden - zienswijze dat niet mag worden gelet op de ontwikkeling van buiten de grenzen van het onteigende liggende gronden.

5. Het tweede cassatiemiddel

Het tweede cassatiemiddel is bij faxbrief van mr. Van den Berg van 22 mei 2013 aan de rolraadsheer ingetrokken en behoeft dus geen bespreking.

6. Conclusie

De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep tegen het tussenarrest en tot vernietiging van het eindarrest met een nieuwe verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Waarnemend Advocaat-Generaal

Beroepschrift 05‑02‑2013

Heden, de vijfde februari tweeduizenddertien, ten verzoeke van [verzoeker 1] en [verzoeker 2], beiden wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente], ten deze woonplaats kiezende te Den Haag aan de Mercuriusweg 11 (2516 AW), ten kantore van de advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden mr. J.P. van den Berg, die ten deze door hen tot advocaat wordt gesteld en als zodanig voor hen zal optreden,

[Heb ik]

[mr. Erik Jozef Maria van Hal, gerechtsdeurwaarder gevestigd te 's‑Gravenhage en daar kantoorhoudende aan het Nassauplein 21]

BETEKEND AAN:

de publiekrechtelijke rechtspersoon PROVINCIE ZUID-HOLLAND, zetelende te 's‑Gravenhage, mijn exploit doende en afschrift dezes en van na te melden betekend stuk latende ten kantore van de advocaat mr. E.J. Snijders-Storm, aan de Bezuidenhoutseweg 57 (New Babylon) te (2594 AC) Den Haag, alwaar geïnsinueerde in de vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, aan:

[De heer G. Van Dijke, aldaar werkzaam;]

het afschrift van een verklaring namens mijn requiranten ter griffie van het gerechtshof 's‑Gravenhage afgelegd op 21 december 2012, houdende voorziening in cassatie tegen de arresten door voormeld gerechtshof gewezen op 31 januari 2012 en 11 december 2012 onder zaaknummer 200.080.048/01 uitgesproken in de zaak van geïnsinueerde als eiseres in eerste aanleg en requiranten als gedaagden in eerste aanleg.

Voorts heb ik, deurwaarder, exploit doende als voren gerelateerd en geheel instrumenterende als voorzegd, de geïnsinueerde

GEDAGVAARD:

om op vrijdag de tweeëntwintigste februari tweeduizenddertien, des voormiddags om 10.00 uur, vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, alsdan gehouden wordende in het gebouw van die Raad te Den Haag aan de Kazernestraat 52;

MET AANZEGGING:

dat indien geïnsinueerde, verweerster in cassatie, advocaat stelt maar het hierna te noemen griffierecht niet tijdig betaalt, haar recht om in cassatie te komen vervalt;

dat indien geïnsinueerde in het geding verschijnt van haar een griffierecht van € 747,--1. zal worden geheven dat binnen vier weken na verschijning in het geding dient te worden betaald;

dat van een persoon die onvermogend is, een lager griffierecht wordt geheven, namelijk van € 309,--2., indien hij op het tijdstip waarop het griffierecht wordt geheven heeft overgelegd:

—

een afschrift van het besluit tot toevoeging, bedoeld in artikel 29 van de Wet op de rechtsbijstand, of indien dit niet mogelijk is ten gevolge van omstandigheden die redelijkerwijs niet aan hem zijn toe te rekenen, een afschrift van de aanvraag om een toevoeging als bedoeld in artikel 24, tweede lid, van de Wet op de rechtsbijstand, dan wel

—

een verklaring van de raad als bedoeld in artikel 1, onder b, van die wet, waaruit blijkt dat zijn inkomen niet meer bedraagt dan de bedragen, bedoeld in artikel 35, derde en vierde lid, telkens onderdelen a tot en met d dan wel in die artikelleden, telkens onderdeel e, van die wet;

met dien verstande dat als gevolg van een inmiddels van kracht geworden wijziging van de Wet op de rechtsbijstand nu geldt dat de verklaring wordt verstrekt door het bestuur van de raad voor rechtsbijstand, bedoeld in artikel 2 van die wet, terwijl de bedragen waaraan het inkomen wordt getoetst zijn vermeld in artikel 2, eerste en tweede lid, van het Besluit eigen bijdrage rechtsbijstand;

TENEINDE:

tegen voormelde arresten van het gerechtshof 's‑Gravenhage van 31 januari 2012 en 11 december 2012 te horen aanvoeren als:

Middelen van cassatie:

I

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan niet-inachtneming nietigheid medebrengt, door te overwegen en op grond daarvan recht te doen zoals in de arresten van het hof is omschreven, zulks ten onrechte om de navolgende, zonodig in onderling verband in aanmerking te nemen redenen:

Inleiding

1.

Bij vonnis van 22 februari 2006 heeft de rechtbank 's‑Gravenhage de vervroegde onteigening ten name en ten behoeve van de provincie uitgesproken van een gedeelte ter grootte van 03.00.95 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [a-plaats], sectie [A], nummer [001], in totaal groot 12.49.90 hectare, in eigendom toebehorend aan gebroeders [verzoekers].

2.

Het overblijvende gedeelte van het perceel bestaat uit een westelijk deel ter grootte van 00.50.85 hectare (de westelijke overhoek) en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare (de oostelijke overhoek).

3.

Het perceel was bij gebroeders [verzoekers] in gebruik als landbouwgrond voor hun landbouwbedrijf.

4.

De onteigening geschiedt ten behoeve van de omleiding van de provinciale weg N219 in (onder meer) de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle. De planologische basis hiervoor was het bestemmingsplan ‘Omleidingsweg N219’ van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, waarin het te onteigenen perceelsgedeelte de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ had. In het voordien geldende bestemmingsplan ‘Zevenhuizen Landelijk Gebied’ had het perceelsgedeelte de bestemming ‘agrarische doeleinden’.

5.

De door de rechtbank benoemde deskundigen waren van oordeel dat bij de waardering van het te onteigenen perceelsgedeelte rekening gehouden moest worden met de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ en dat deze bestemming een waardedrukkend effect had, zodat deskundigen bij de waardering van het perceelsgedeelte terugvielen op het toenmalige (agrarische) gebruik, dat de hoogste waarde opleverde (zie deskundigenrapport d.d. 11 april 2008, blz. 11). Met inachtneming van een en ander waardeerden deskundigen het perceelsgedeelte op € 85.000,- per hectare, zijnde € 8,50 per m2 (zie deskundigenrapport, blz. 16). De aangrenzende oostelijke overhoek had volgens deskundigen een verwachtingswaarde van € 225.000,- per ha, zijnde € 22,50 per m2 (zie deskundigenrapport blz. 16 onder B.).

6.

Gebroeders [verzoekers] waren van oordeel dat de verkeersbestemming moest worden weggedacht en dat het te onteigenen perceelsgedeelte, evenals de aangrenzende oostelijke overhoek, een verwachtingswaarde had, te stellen op € 22,50 per m2 (zie bijvoorbeeld brief mr. Verhaegh d.d. 25 februari 2008, blz. 3 en 4).

7.

In haar vonnis van 20 augustus 2008 heeft de rechtbank deskundigen gevolgd en gebroeders [verzoekers] niet (zie r.o. 14 t/m 20 en r.o. 22 en 23).

8.

In r.o. 22 heeft de rechtbank overwogen dat deskundigen hebben geconcludeerd dat de oostelijke overhoek geen waardevermindering ondergaat omdat dit perceelsgedeelte een verwachtingswaarde heeft die ver uitgaat boven de agrarische waarde. In r.o. 23 heeft de rechtbank geoordeeld dat gebroeders [verzoekers] het verschil in bestemming tussen het onteigende en de oostelijke overhoek miskennen en dat de oostelijke overhoek een verwachtingswaarde ontleent aan de te verwachten ontwikkeling van het gebied.

9.

Tegen dit vonnis hebben gebroeders [verzoekers] principaal cassatieberoep en heeft de provincie voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. In zijn arrest van 9 juli 2010 heeft de Hoge Raad in het principale beroep het vonnis van de rechtbank vernietigd en het geding verwezen naar het gerechtshof te 's‑Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing (en het incidentele beroep verworpen). Daartoe overwoog de Hoge Raad onder andere:

‘4.1.3

Weliswaar is de rechtbank in navolging van de deskundigen bij de waardebepaling van het onteigende uitgegaan van de agrarische waarde (door haar gesteld op € 8,50 per m2) en heeft zij — in zoverre — de invloed van (de plannen voor) het werk waarvoor wordt onteigend geëlimineerd, maar zij heeft het betoog van [verzoekers] c.s. dat de waarde van het onteigende vanwege de door hen gestelde verwachtingswaarde van ruwe bouwgrond voor het perceel op een hoger bedrag dan € 8,50 per m2 moet worden bepaald, kennelijk verworpen op grond van haar oordeel dat (in zoverre wel) rekening moet worden gehouden met de bestemming ‘verkeersdoeleinden’. De hiervoor in 4.1.1 geciteerde door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden laten evenwel de mogelijkheid open dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N219 ter plaatse van onder meer het onteigende en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. Als dat het geval is, moet het bestemmingsplan ‘Omleidingsweg N219’ in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3o, bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven.

Het onderdeel is derhalve gegrond. De onderdelen 2 en 3 van het eerste middel behoeven geen behandeling.

4.2.1

De onderdelen 1, 2 en 4 van het tweede middel richten klachten tegen de oordelen van de rechtbank betreffende de waardebepaling van het onteigende. Deze onderdelen behoeven gelet op de gegrondbevinding van onderdeel 1 van het eerste middel geen behandeling.

4.2.2

De in onderdeel 3 van het tweede middel aangevoerde klachten (tegen het oordeel van de rechtbank dat geen aanleiding bestaat het onteigende te beschouwen als onderdeel van een complex), alsmede de Machten van het derde middel (tegen het oordeel dat de BTW geen kostenpost voor [verzoekers] c.s. vormt en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt), kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.’

10.

In onderdeel 1 van hun eerste cassatiemiddel — dat door de Hoge Raad gegrond werd bevonden — hadden gebroeders [verzoekers] gesteld dat het buiten beschouwing laten van de verkeersbestemming tot gevolg zou hebben dat het te onteigenen perceelsgedeelte dezelfde verwachtingswaarde heeft als de oostelijke overhoek (zie de cassatiedagvaarding d.d. 14 oktober 2008 onder 1.11). Dit hebben zij herhaald in hun memorie van antwoord na verwijzing d.d. 3 mei 2011 (zie onder 6 t/m 9) en bij het pleidooi op 10 november 2011 (zie pleitaantekeningen mr. Verhaegh, blz. 6 t/m 8).

11.

In zijn arrest van 31 januari 2012 heeft het gerechtshof 's‑Gravenhage op basis van zijn overwegingen in r.o. 2.1 t/m 2.5 en r.o. 2.6 geconcludeerd dat bij de bepaling van de schadeloosstelling ten behoeve van de gebroeders [verzoekers] geen rekening behoort te worden gehouden met het nadeel, teweeggebracht door de waardedrukkende bestemming die in het bestemmingsplan N219 aan het onteigende is gegeven.

12.

In r.o. 4.3 t/m 4.6 heeft het hof het volgende overwogen:

‘4.3

Het bestemmingsplan N219 moet worden weggedacht, zodat in beginsel moet warden uitgegaan van de voordien geldende bestemming, dus de bestemming ‘agrarische doeleinden’, die op het onteigende rustte ingevolge het vroegere bestemmingsplan Zevenhuizen Landelijk Gebied.

In beginsel behoort niet te worden geëlimineerd dat de raad van de gemeente, thans genaamd: Zuidplas, inmiddels, op 16 september 2009, het bestemmingsplan Zuidplas West heeft vastgesteld. Dit plan is wel in werking getreden maar nog niet onherroepelijk geworden. Het plan is niet te beschouwen als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. In dit bestemmingsplan is aan het onteigende de bestemming ‘Verkeer — Wegverkeer 2’ gegeven. Materieel is dit niet een andere bestemming dan de — ingevolge het bestemmingsplan Omleidingsweg N291 — thans geldende. Voor een verbreding van de weg (tot 2×2 rijstroken) is, zo valt op te maken uit een vergelijking van de plankaarten, geen ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de gronden van de gebroeders [verzoekers] is de aangelegde omleidingsweg dus in het nieuwe plan ingepast.

Het hof is van oordeel dat in dit geval om redenen van redelijkheid en billijkheid een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat de bestemming volgens een vigerend of nagenoeg vigerend plan niet moet worden weggedacht, en wel omdat het bestemmingsplan Zuidplas West in feite niet meer doet dan de bestemming volgens het (weg te denken) bestemmingsplan N219 te conserveren.

4.4

De vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex is wellswaar in cassatie bestreden maar het desbetreffende onderdeel van het cassatiemiddel is verworpen. Het hof is dan ook aan deze vaststelling van de rechtbank gebonden. Dit betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.

4.5

Het onder 4.3 en 4.4 overwogene leidt er, in samenhang bezien, toe dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. In het plan Zuidplas West is aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming gegeven. Anders dan de gebroeders [verzoekers] hebben doen betogen is de aanleg van de omleidingsweg op onder meer het onteigende niet te beschouwen als een ruimtelijke ontwikkeling in een veel groter gebied, waarmee vooruitgelopen is op een ontwikkeling die gestalte heeft gekregen in (onder meer) het bestemmingsplan Zuidplas West. Uit de toelichting op dit plan valt, integendeel, af te leiden dat de aanwezigheid van het nieuwe provinciale-weggedeelte ter hoogte van de gronden van de gebroeders [verzoekers] een gegeven en uitgangspunt is geweest. Alleen voor gedeelten van de N219 nabij de aansluiting op de A12 en op enige afstand ten zuiden van de gronden van de gebroeders [verzoekers] wordt c.q. is rekening gehouden met de mogelijkheid dat op termijn een verbreding of verlegging nodig is.

4.6

In beginsel zal de werkelijke waarde van het onteigende dan ook thans moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling, hetgeen onverlet laat dat de prijsontwikkeling van (zuiver) agrarische gronden in de regio invloed kan hebben ondervonden van het feit dat in die regio door de gemeente plannen zijn voorbereid en/of tot uitvoering gebracht die gericht waren op een uitbreiding van de stedelijke bebouwing’

13.

In r.o. 5 heeft het hof overwogen een nieuwe deskundige te zullen benoemen, met de opdracht over de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende een aanvullend advies uit te brengen, waarbij het hof heeft overwogen dat deze deskundige zich in zijn advies zal kunnen beperken tot het, met inachtneming van de sub 4.1 en verder vermelde uitgangspunten, weergeven van zijn opvattingen over die werkelijke waarde.

14.

Vervolgens heeft het hof als deskundige benoemd de heer A.C. Rommelse.

15.

Met inachtneming van de door het hof geformuleerde uitgangspunten in r.o. 4 van zijn arrest van 31 januari 2012 heeft de heer Rommelse in zijn rapport van 17 september 2012 de waarde van het te onteigenen perceelsgedeelte getaxeerd op € 9,50 per m2, voor 3.00.59 hectare neerkomend op een bedrag van € 285.556,50.

16.

Een viertal door gebroeders [verzoekers] aangedragen vergelijkingstransacties werd door de heer Rommelse bij zijn taxatie buiten beschouwing gelaten, omdat de in deze transacties begrepen gronden naar zijn oordeel niet waren aan te merken als gronden met puur agrarische gebruiksmogelijkheden (zie rapport, blz. 22) Ook andere vergelijkingstransacties werden door de heer Rommelse bij zijn taxatie buiten beschouwing gelaten, omdat de in deze transacties begrepen gronden naar zijn oordeel niet waren aan te merken als gronden met een puur agrarische gebruiksmogelijkheid, maar bij de totstandkoming van de prijs rekening zou zijn gehouden met in het gebied beoogde positieve (woningbouw en/of bedrijven) ontwikkelingen (zie bijvoorbeeld rapport, blz. 23 halverwege).

17.

Op blz. 30–31 van zijn rapport heeft de heer Rommelse overwogen:

‘Op pagina 16 van het (concept-)rapport werd reeds aangegeven dat vanaf de tweede helft van de negentiger jaren van de vorige eeuw belangrijke wijzigingen zijn ingezet met betrekking tot het grondgebruik binnen (delen van) de gemeenten Zevenhuizen, Moerkapelle (met Nieuwerkerk a/d IJssel en Moordrecht samengevoegd tot de gemeente Zuidplas), Waddinxveen en Moordrecht, waaronder de ontwikkeling van bedrijvenpark Doelwijk, de intensivering van glastuinbouwontwikkelingen in vooral het gebied nabij de Breedeweg te Moerkapelle, beoogde woningbouw- en bedrijvenontwikkelingen in de kern Zevenhuizen waarbij door zowel projectontwikkelaars als de door de overheid opgerichte Grondbank aanzienlijke oppervlakten in het gebied nabij de gronden van Gebroeders [verzoekers] werden aangekocht, alsmede bedrijvenontwikkelingen bij knooppunt Gouwe.

Als gevolg van de in dat gebied beoogde ontwikkelingen werden in de directe omgeving van de gronden van Gebroeders [verzoekers], zoals uit de door partijen overgelegde gegevens en kadastrale recherche is gebleken, gedurende de afgelopen jaren nagenoeg geen transacties met betrekking tot gronden met een puur agrarisch gebruik tegen agrarische waarden meer gerealiseerd.

Nagenoeg alle transacties die in het betreffende gebied hebben plaatsgevonden werden gerealiseerd tegen koopsommen waarin de nodige verwachtingswaarde was begrepen en die om die reden, rekening houdend met de overwegingen van het Hof in zijn tussenarrest, niet als vergelijk met de gronden van Gebroeders [verzoekers] kunnen worden aangemerkt. Ingeval wel van enig aanbod sprake mocht zijn geweest dan zou vanwege de grote schaarste in combinatie met een minimaal aanbod voor dergelijke gronden een relatief hoge prijs zijn betaald.

Om reden van een gebrek aan aanbod (lees: schaarste) heeft deskundige op pagina 25 van het (concept-)rapport een vermelding gemaakt met betrekking tot het nauwelijks voorhanden zijn van recente transacties met betrekking tot gronden met een puur agrarische gebruiksmogelijkheid daarvan in de omgeving van gebied waarin de gronden waaromtrent advies dient te worden uitgebracht zijn gesitueerd.

Dit is dan ook reden geweest voor deskundige om zich in een wat wijdere omtrek te moeten oriënteren, te weten in gebieden alwaar wel gronden met agrarische gebruiksmogelijkheden voor handen zijn en grondtransacties plaatsvinden.’

18.

En op blz. 41:

‘Uit het vorenstaande heeft deskundige moeten afleiden dat de van Gebr.

[verzoekers] onteigende gronden geen onderdeel uitmaken van een complex van als één geheel in ontwikkeling te brengen zaken. Dat in tegenstelling tot gronden welke in (wellicht aangrenzende) gebieden zijn gesitueerd alwaar andere bestemmingsplannen gelden of te verwachten zijn met lucratieve(r) ontwikkelingsoogmerken (dan uitsluitend de aanleg van een omleidingsweg).

Om die reden heeft deskundige gemeend als vergelijking aangedragen transacties, waarin zijns inziens sprake is van een planwaardering, dan wel dat daarbij sprake is van verwachtingswaarde, af te moeten wijzen.’

19.

Gebroeders [verzoekers] hebben aangegeven zich niet te kunnen verenigen met de door het hof geformuleerde uitgangspunten in r.o. 4.5 en 4.6 van zijn arrest van 31 januari 2012 en de aan de heer Rommelse gegeven opdracht (zie brief mr. Verhaegh d.d. 14 augustus 2012 onder 3 en 4 en pleitaantekeningen mr. Verhaegh d.d. 29 oktober 2012, blz. 4 t/m 9).

20.

In zijn arrest van 11 december 2012 heeft het hof in r.o. 2 overwogen:

‘2.

Namens de gebroeders [verzoekers] is bij pleidooi betoogd, samengevat, dat het hof de deskundige een onjuiste opdracht heeft gegeven, waardoor diens advies een te beperkte inhoud heeft gekregen. Volgens de gebroeders [verzoekers] moet er bij de bepaling van de werkelijke waarde van uitgegaan worden dat het onteigende naast de agrarische waarde verwachtingswaarde had, die tot uitdrukking zou moeten komen in een waardering, belangrijk hoger dan € 9,50 per m2.

2.1

Deze verwachtingswaarde zou volgen uit enerzijds de bij de lokale overheden bestaande plannen voor een grootscheepse transitie van de Zuidplaspolder (waarin het onteigende gelegen is) van een voornamelijk agrarisch gebied naar een woonlocatie en anderzijds de omstandigheid dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle op het gehele perceel indertijd een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gevestigd. Gewezen wordt in dit verband op de bij de gemeente Zuidplas levende wens om het bestemmingsplan ‘Zuidplas West’ tot uitvoering te brengen, en op vergelijkingstransacties.

2.2

In de procedure bij de rechtbank is door de gebroeders [verzoekers] reeds betoogd dat het onteigende verwachtingswaarde had. De rechtbank heeft die stelling gepasseerd met een verwijzing naar de inmiddels op het onteigende gelegde verkeersbestemming. De Hoge Raad heeft, in het tussen partijen gewezen arrest, deze motivering niet toereikend geacht. Het vonnis is daarom vernietigd en de zaak is naar het hof verwezen. Daarmee heeft de Hoge Raad, anders dan de gebroeders [verzoekers] lijken te denken, niet tot uitdrukking gebracht dat hun zienswijze omtrent de verwachtingswaarde aanvaard had moeten worden. Het is nu juist de taak van het hof om dienaangaande een nadere beslissing te geven.

2.3

Het hof heeft daaromtrent geoordeeld in zijn genoemde tussenarrest. Het heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat het onteigende, gelet op de verwerping door de Hoge Raad van de op het tegendeel gerichte klacht, los gezien moet worden van het overblijvende en van omringende gronden. In het, in het tussenarrest gegeven, oordeel ligt besloten dat het hof geen reden aanwezig heeft geacht om de zienswijze van de gebroeders [verzoekers] alsnog te honoreren. Hetgeen de gebroeders [verzoekers] thans bij pleidooi nog hebben doen stellen heeft het hof niet op andere gedachten gebracht. De door hen aangevoerde omstandigheden hebben onvoldoende aanknopingspunten in zich om aan te nemen dat de gebroeders [verzoekers] een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken. Een redelijk handelende koper — die niet slechts door speculatieve motieven geleid zou worden — zou daarvan dan ook niet zijn uitgegaan. Er was dus hooguit sprake van een zeer latente verwachtingswaarde. Dat zal ter plaatse tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen hebben kunnen leiden en daarvan is het hof dan ook in zijn tussenarrest uitgegaan. Inmiddels is vast komen te staan dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Dat is dan ook te meer een reden om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de ‘vriendelijke’ agrarische waarde als grondslag te nemen. Uit de in het geding gebleken gegevens met betrekking tot de door de gebroeders [verzoekers] genoemde vergelijkingstransacties valt niet op te maken dat daarbij sprake is geweest van gronden die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het onteigende.

2.4

Uit het advies van de deskundige blijkt dat hij het juiste uitgangspunt en de juiste grondslag heeft gehanteerd. Het hof verwerpt het andersluidende betoog van de gebroeders [verzoekers].’

21.

Het hof heeft de waardering van de heer Rommelse gevolgd en de werkelijke waarde van het te onteigenen perceelsgedeelte bepaald op € 285.902,50 (zie r.o. 4).

Klachten

De overwegingen en beslissingen van het hof in r.o. 4.4 t/m 4,6 van zijn arrest van 31 januari 2012 en in r.o. 2.3 van zijn arrest van 11 december 2012 zijn onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd.

Onjuist en/of onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in r.o. 4.4 van zijn arrest van 31 januari 2012, dat de vaststelling van de rechtbank dat het onteigende niet te beschouwen is als een onderdeel van een complex betekent dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden (en van het overblijvende, zie de eerste zin van r.o. 2.3 van het arrest van het hof van 11 december 2012). Dat het te onteigenen perceelsgedeelte niet is te beschouwen als onderdeel van een complex betekent niet dat bij de waardering van het perceelsgedeelte, de verkeersbestemming weggedacht, geen acht zou mogen worden geslagen op de bestemming en (verwachtings)waarde van het overblijvende en de omringende gronden. Onjuist en onbegrijpelijk is dan ook het oordeel van het hof in r.o. 4.5 van zijn arrest van 31 januari 2012 dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen, nu dit oordeel — mede — voortbouwt op het — onjuiste en/of onbegrijpelijke — oordeel van het hof in r.o. 4.4. Ook gelet op hetgeen hierboven in de inleiding is vermeld onder 5, 6, 8, 10, 18, 17, 18 en 19 is onjuist en/of onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, het oordeel van het hof in r.o. 4.5 dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden mag worden met een ruimtelijke ontwikkeling die inhoudt dat het onteigende in de toekomst een woningbouwbestemming had of zou kunnen krijgen. Dit oordeel is temeer onjuist en/of onbegrijpelijk nu het hof daarbij betekenis heeft toegekend aan het feit dat in het plan Zuidplas West aan het onteigende opnieuw een verkeersbestemming is gegeven, terwijl het hof in r.o. 4.3 van zijn arrest van 31 januari 2012 — terecht — heeft geoordeeld dat de in het plan Zuidplas West aan het te onteigenen perceelsgedeelte gegeven verkeersbestemming moet worden weggedacht. Gelet op een en ander is onjuist en/of onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, het oordeel van het hof in r.o. 4.6 van zijn arrest van 31 januari 2012 dat in beginsel de werkelijke waarde van het onteigende zal moeten worden bepaald op basis van de agrarische gebruiksmogelijkheden ervan, zonder uitzicht op een meer lucratieve ontwikkeling.

Gelet op het bovenstaande zijn ook de oordelen van het hof in r.o. 2.3 van zijn arrest van 11 december 2012, dat de door gebroeders [verzoekers] aangevoerde omstandigheden onvoldoende aanknopingspunten in zich hebben om aan te nemen dat zij een voldoende concrete verwachting mochten koesteren dat de markt erop zou rekenen dat mettertijd, wanneer de plannen voor transitie van de Zuidplaspolder c.q. het voorkeursrecht uitgewerkt zouden worden, ook en meer specifiek op het onteigende, los van het overblijvende en van omringende gronden, een bestemming zou worden gelegd die het realiseren van meer lucratieve doeleinden (woon- en bedrijfsbebouwing) mogelijk zou maken, dat een redelijk handelend koper daarvan ook niet zou zijn uitgegaan en er dus hooguit sprake was van een zeer latente verwachtingswaarde, onjuist en/of onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.

Deze oordelen zijn ook onjuist en/of onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, gelet op hetgeen hierboven in de inleiding onder 5, 6, 8, 10, 16, 17, 18 en 19. is vermeld. Deze oordelen zijn temeer onjuist en/of onbegrijpelijk, nu het hof hiervoor mede redengevend heeft geoordeeld dat het onteigende, anders dan het overblijvende, geen andere bestemming dan verkeersdoeleinden zal krijgen. Het hof heeft geoordeeld dat dat temeer een reden is om bij de vaststelling van de werkelijke waarde, rekening houdend met de peildatum, geen andere dan de ‘vriendelijke’ agrarische waarde als grondslag te nemen. Dit oordeel is onjuist en/of onbegrijpelijk, nu het hof in r.o. 4.3 van zijn arrest van 31 januari 2012 — terecht — heeft geoordeeld dat de in het bestemmingsplan N219 en de in het bestemmingsplan Zuidplas West aan het te onteigenen perceelsgedeelte gegeven verkeersbestemming moet worden weggedacht.

II

Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan niet-inachtneming nietigheid medebrengt, door te overwegen en op grond daarvan recht te doen zoals in de arresten van het hof is omschreven, zulks ten onrechte om de navolgende, zonodig in onderling verband in aanmerking te nemen redenen:

Inleiding

1.

De in cassatiemiddel I opgenomen inleiding dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd. Daaraan wordt in het kader van dit cassatiemiddel het volgende toegevoegd.

2.

De door de rechtbank benoemde deskundigen waren van oordeel dat de westelijke overhoek van 00.50.85 hectare als gevolg van de onteigening niet meer te exploiteren zou zijn en dat gebroeders [verzoekers] hierdoor vermogensschade zouden lijden, welke vermogensschade door deskundigen werd gesteld op € 85.000,-- per hectare (€ 8,50 per m2, zijnde de waarde die deskundigen aan het te onteigenen perceelsgedeelte toekenden), opleverende een vermogensschade van € 43,222,50 (zie deskundigenrapport d.d. 11 april 2008, bladzijde 16).

3.

In r.o. 21 van haar vonnis van 20 augustus 2008 heeft de rechtbank overwogen:

‘De westelijke overhoek, groot 00.50.85 hactare, is volgens de deskundigen na onteigening niet meer te exploiteren en kan ook niet worden samengevoegd met het buurperceel. Het feitelijk verlies van deze strook moet eveneens als vermogensschade worden vergoed en wel op basis van de agrarische waarde. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.’

4.

Vervolgens heeft de rechtbank als onderdeel van de schadeloosstelling voor gebroeders [verzoekers] terzake een vergoeding van vermogensschade van € 43.222,50 toegekend.

5.

Tegen voornoemde beslissing van de rechtbank is in cassatie geen klacht aangevoerd.

6.

In r.o. 6 van zijn arrest van 11 december 2012 heeft het hof overwogen:

‘In de dagvaarding waarmee de Provincie de procedure heeft ingeleid, heeft zij aangeboden de aan de westzijde van het onteigende resterende overhoek ter grootte van 0.50.85 ha over te nemen tegen betaling van een bedrag van € 7,- per m2. Bij pleidooi is namens de Provincie verklaard dat zij dit aanbod gestand doet, en wel tegen betaling van € 9,50 per m2. De gebroeders [verzoekers] hebben zich bij pleidooi niet duidelijk erover uitgelaten of zij bereid zijn daarop in te gaan. Gelet op hetgeen partijen in de procedure bij de rechtbank met betrekking tot deze overhoek hebben aangevoerd en op hetgeen de door de rechtbank benoemde deskundigen daarover hebben gerapporteerd, acht het hof het bijkomende aanbod van de provincie schadebeperkend van aard. het hof zal daarom de Provincie veroordelen dit aanbod gestand te doen. ’

7.

Vervolgens heeft het hof — anders dan de rechtbank in haar vonnis van 20 augustus 2008 — gebroeders [verzoekers] geen vergoeding van vermogensschade wegens het feitelijk verlies van de westelijke overhoek toegekend, maar de provincie veroordeeld om gestand te doen haar aanbod om de ten westen van het ter onteigening aangewezen perceelsgedeelte resterende overhoek in eigendom over te nemen tegen betaling van een bedrag van € 48.307,50 (kosten koper).

Klachten

Nu tegen de beslissing van de rechtbank als hiervoor vermeld onder 3 en 4 van de inleiding in cassatie geen klacht is aangevoerd, was het hof aan deze beslissing gebonden en stond het het hof niet vrij om gebroeders [verzoekers] geen vergoeding van vermogensschade wegens het feitelijk verlies van de westelijke overhoek toe te kennen. Het hof heeft gebroeders [verzoekers] ten onrechte geen vergoeding van vermogensschade toegekend wegens het feitelijk verlies van de westelijke overhoek. Deze vergoeding dient berekend te worden op de wijze zoals de door de rechtbank benoemde deskundigen hebben gedaan, uitgaande van de aan het te onteigenen perceelsgedeelte toe te kennen waarde (zie deskundigenrapport d.d. 11 april 2008, blz. 16), althans dient gesteld te worden op een bedrag van € 43.222,50.

Mitsdien:

het de Hoge Raad moge behagen op grond van vorenstaand middelen de arresten, waartegen deze zijn gericht, te vernietigen, met zodanige verdere uitspraak als de Hoge Raad zal vermenen te behoren;

kosten rechtens,

De kosten deze zijn voor mij, deurwaarder, €[ 76.7]

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.