HR, 10-06-2011, nr. 10/02708

Het Hof heeft miskend dat de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17 WWOZ bij het vaststellen van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen, een hypothese is, welke met zich meebrengt dat moet worden bezien welke verkoopprijs gerealiseerd zou kunnen worden, waarbij ten behoeve van de waardering, een hypothese, de overige voorwaarden van die overeenkomst buiten de prijs en buiten de staat (aangeduid in de wet) de waarde niet dienen te beïnvloeden, waaronder schaarste en het tijdselement dat in totstandkoming van de koopovereenkomst mede besloten ligt. Daartoe dienen de overige voorwaarden van die hypothetische overeenkomst tot realisatie van de waarde en de omstandigheden van totstandkoming bij wijze van hypothese te worden verondersteld en dient in de waardering de afwijking ten opzichte van die hypothetische voorwaarden en de omstandigheden van totstandkoming meegewogen te worden. Ten aanzien van de inspanningen aan het object om te komen tot verkoop geldt niet meer dan werkzaamheden zijn verricht om de woning verkoopklaar te maken van niet langdurige en of omvangrijke aard. Ten aanzien van de overige aangeboden vergelijkbare objecten in die hypothetische markt: een gemiddeld aanbod van te koop gestelde objecten. Ten aanzien van de tijd om de koopovereenkomst te sluiten geldt dat het moet gaan om 3 tot 6 maanden om een koper te vinden om de prijs te betalen. Althans zo het Hof het voorgaande in deze § niet miskend heeft is Hofs oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd in het licht van de essentiële stellingen van verzoeker hieronder bij dit onderdeel aangehaald.

De waarde aangehaald in artikel 17 WWOZ wordt gerealiseerd door de levering en de overdracht waarbij de verkoper de waarde verdient door het object te leveren ten behoeve van de overdracht, waardoor de koper het object voor zijn risico en tot zijn beschikking verkrijgt. Daaraan voorafgegaan is echter een koopovereenkomst in welke koopovereenkomst de koopprijs is vastgesteld tussen verkoper en koper. De levering en overdracht zijn net als de betaling van de prijs niet meer dan nakoming van die koopovereenkomst.

De Inspecteur heeft ten behoeve van de vaststelling van die waarde vooral gelet op de prijzen van transacties, zoals deze daadwerkelijk uit het kadaster blijken, aangeduid als betrekking hebbende op referentiepanden. Verzoeker heeft die referenties en met name het belang daarvan betwist.

De waardering van artikel 17 WWOZ dient derhalve niet alleen te bezien de feitelijke overdracht en de prijs die blijken uit het kadaster, als uitgangspunt voor de theoretische waarde op de peildatum, maar met name respectievelijk ook te bezien de hypothetische koopovereenkomst en de voorwaarden daarvan en omstandigheden waaronder die tot stand komt. Dit opdat die voorwaarden en omstandigheden geobjectiveerd worden ten behoeve van de waardebepaling en een prijsdrukkende en of prijsverhogende invloed van die overige voorwaarden of omstandigheden wordt verwijderd uit de waardering.

Externe omstandigheden hebben een invloed op de prijsvorming:

Ook omstandigheden direct te beïnvloeden door verkoper en de overige voorwaarden van de koopovereenkomst hebben een invloed op de prijs:

Producten waarvoor een dagprijs of marktprijs als bedoeld in artikel 7:36 BW geldt of waarvoor een notering geldt, hebben ook gestandaardiseerde voorwaarden opdat de prijs en de hoeveelheid en eventueel tijdstip van de transactie de enige aspecten zijn waarover onderhandeld wordt en een vergelijking tussen object en prijs derhalve optimaal is. Aan de standaardisatie om te komen tot verkoop op grond van dagprijzen of marktprijzen daaraan ligt ten grondslag het uitgangspunt dat omstandigheden in de macht van de partijen — waaronder kwaliteit van het product — en voorwaarden ter onderhandeling aan partijen geen invloed op de prijs hebben. Externe omstandigheden als bijvoorbeeld schaarste of een overschot aan aanbod werken juist wel in de dagprijs respectievelijk marktprijs door. Een bekend voorbeeld daarvan is de zogenaamde varkenscyclus uit de economische theorie dat overschotten (lage prijs) en tekorten (hoge prijs) elkaar afwisselen: ten tijde van een hoge marktprijs investeren de boeren, na enige brengen zij de varkens naar de markt, omdat vele varkensboeren hetzelfde deden stort de prijs door overaanbod ineen; zij besluiten niet te investeren; daardoor daalt na verloop van het aanbod en stijgt en de prijs, waarna de cyclus zich herhaalt. De kantorenmarkt in de vastgoedbranche is een duidelijk voorbeeld van1..

De WWOZ gaat ervan uit dat al het vastgoed in Nederland gewaardeerd wordt per de waarderingsdatum en derhalve dat in de theorie al het vastgoed in Nederland te koop wordt aangeboden en verkocht en geleverd wordt op of rond de waarderingsdatum en dat geen verkoper van de transactie afziet. Die hypothese is niet overeenkomstig de praktijk, respectievelijk niet haalbaar in de praktijk, en ook niet beoogd door de wetgever, waar een dergelijk overaanbod ertoe zou leiden dat iedere prijsvorming ineen zou storten. Indien in een stad ieder huis van de hand zou moeten op 1 januari van een jaar, zou de waarde van ieder huis vrijwel nihil zijn. Het overaanbod door gedwongen verkopen tijdens de kredietcrisis is daar een duidelijk voorbeeld van, waar nog lang niet sprake is van een situatie dat ieder object te koop staat en verkocht moet worden. Het opbrengstverhogende uitstellen van de voorgenomen verkoop, en zo aanbod beperking, is bij een WWOZ waardering niet mogelijk. Ten behoeve van de hypothese van de waardering op grond van de WWOZ mag het niet zo zijn dat een hypothetische verkoper besluit eenvoudigweg van de transactie af te zien, omdat de markt te slecht is naar zijn gevoel, waardoor wel de prijzen stijgen althans minder dalen, door een krapper aanbod. Ten behoeve van de waardering is een daadwerkelijk transactie ook niet nodig; het gaat om de prijs van een hypothetische transactie. Een bepaalde mate van theoretisch aanbod dient derhalve te worden verondersteld ten behoeve van de waardering als bedoeld in artikel 17 WWOZ. Daarbij dient het naar stelling van verzoeker niet zo te zijn dat vervolgens een overschot of een schaarste in dat theoretisch aanbod dient te worden verondersteld maar dient een gemiddelde markt situatie te worden opgenomen in die veronderstelling. Immers in geval van een overschot zullen de prijzen ineenstorten. In geval van schaarste situatie zullen de gerealiseerde prijzen bovenmatig hoog zijn, niet zozeer door het object zelf, maar door de externe omstandigheid van de schaarste. Schaarste is uiteindelijk niets anders dan dat vergelijkbare objecten juist niet te koop zijn, waardoor voor het wel beschikbare object een hoge prijs wordt betaald.

In dezen is zulks naar stelling van verzoeker aan de orde voor wat betreft het tijdvak waar de onderhavige procedure op ziet: huizen vergelijkbaar met het object in het betreffende tijdvak gingen weinig van de hand, hetgeen verzoeker uitgebreid aangegeven heeft2.: dat een woning meer dan 20 of 30 jaar bij 1 eigenaar blijft en of in besloten kring van bijvoorbeeld familie of vrienden wordt verkocht en niet op de markt komt, is naar stelling van verzoeker hier aan de orde, de betreffende omgeving is gewild, zodat in geval van een woning beschikbaar kwam, deze enkele beschikbare woning door schaarste zeer snel verkocht was tegen een veel hogere prijs, dan bij een gemiddeld aanbod. Verwezen zij naar de betreffende stellingen van verzoeker bij hoger beroep schrift in § 9 en 10, waar verzoeker het voorgaande nader uitgewerkt heeft. Verwezen zij naar de betreffende stellingen van verzoeker bij beroep schrift in § 5 en 6, waar verzoeker dit ook nader uitgewerkt had. Het object waar het hier om gaat was op de waarderingsdatum nog zodanig schaars, dat gerealiseerde prijzen geen indicatie van de waarde geven ten behoeve van de WWOZ.

Zoals samengevat bij hoger beroep schrift:

Dan dient een object niet zodanig schaars te zijn, dat het niet eens 3 tot 6 maanden te koop zal staan.

Ook bij mondelinge behandeling in hoger beroep heeft verzoeker dit aan de orde gesteld en terzake gespecificeerd getuigenbewijs aangeboden. Daarop heeft de Inspecteur aangegeven niet te betwisten dat in de gerealiseerde prijzen het tijdselement in het sluiten van een koopovereenkomst (waaronder de zeer lange of zeer korte duur van de onderhandelingen om te komen tot die koopovereenkomst) een rol speelt en niet te betwisten dat schaarste op de markt een rol speelt4..

De Inspecteur heeft schaarste ook niet betwist als factor die mede een invloed heeft op de prijs en op de WWOZ waarde, maar de Inspecteur stelt dat het prijsopdrijvende effect van schaarste in de waardering moet worden meegenomen als verhoging van de waarde van het object5., in feite een toevallige verhoging van het waarderingsresultaat, in de heffing van belastingen op grond van de waarde van het object, derhalve een toevallige meevaller, die niets met feitelijke transacties in het gewaardeerde object te maken hebben.

Het Hof en de Inspecteur miskennen hier dat schaarste in een werkelijke markt nu juist uit de hypothese moet worden gelicht in geval van waardering op grond van de WWOZ omdat die waardering ziet op ieder object in Nederland ten behoeve van een theoretische berekening. De hoge prijs voor een object als het onderhavige in het onderhavige tijdvak — voor het uitbreken van de kredietcrisis — kan niet worden losgezien van daadwerkelijke schaarste, bestaande uit het niet beschikbaar zijn van vergelijkbare objecten, die door de Inspecteur ook worden gewaardeerd in het kader van de WWOZ, leidende tot de premisse dat alle vergelijkbare objecten tezamen te gelde gemaakt worden — in welk geval iedere prijs zou instorten.

Wanneer er zo veel verkocht wordt, dat een woning 1,5 jaar te koop staat alvorens te worden verkocht, geeft de gerealiseerde prijs geen beeld van de theoretische waarde voor dergelijke objecten, maar hoogstens van de onderhandelingsgaven of het geluk van de verkoper ondanks de markt toch een hoge prijs te realiseren. Alleen respectievelijk voornamelijk kijken naar de gerealiseerde prijzen, hetgeen in deze de Inspecteur gedaan heeft, zal derhalve het beeld van de prijzen in een varkenscyclus geven, dat juist niet de waarde van het object weergeeft in een hypothetische standaardsituatie, maar alleen een tijdelijke prijs bij een onevenwichtige markt. Zeker ten behoeve van de theoretische waardering van dat het vastgoed in Nederland, derhalve het object en alle concurrerende objecten tezamen per de waarderingsdatum, is dit een onjuiste maatstaf.

Vergelijkbaar geldt het voorgaande ook ten aanzien van werkzaamheden aan een object om het object beter verkoopbaar te maken.

Ten onrechte heeft het Hof geoordeeld in rechtsoverweging 6.6 dat het op de weg van verzoeker ligt om aannemelijk te maken dat op de waardepeildatum sprake was van een directe noodzaak tot verwijdering van asbesthoudend materiaal en dat de daaraan verbonden kosten dusdanig van omvang zouden zijn dat deze de waarde van de woning in die mate beïnvloeden dat de marge van artikel 26a WWOZ wordt overschreden, waar het Hof heeft miskend:

Een verplichting of last of een voorziening of ander waardedrukkend aspect zal respectievelijk kan de hypothetisch te realiseren koopprijs drukken en door de hypothetische koper in de prijsonderhandeling worden meegenomen, indien voldoende aannemelijk is dat die verplichting bestaat, waarbij niet vereist is dat die verplicht opeisbaar is of direct dient te worden nagekomen door een ‘directe noodzaak tot verwijdering’.

Althans zo het Hof het voorgaande in deze § gestelde niet miskend heeft is Hofs oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd in het licht van de essentiële stellingen van verzoeker hieronder bij dit onderdeel aangehaald.

Verzoeker heeft betoogd dat verwarmingsbuizen in de kelder en de kruipruimte aanwezig zijn, vanaf de bouw, welke zeer waarschijnlijk, zoals te doen gebruikelijk rond 1935, geïsoleerd zijn met asbest, welke een waardedrukkende factor is in geval van verkoop van de woning, omdat een koper dat risico niet zonder meer voor zijn rekening en risico zal willen nemen, en dat dit ook geldt indien er niet een urgente verwijderingsnoodzaak bestaat6..

De hypothetische te sluiten koopovereenkomst is het laatste moment waarop de koper lasten die verbonden zijn aan het verwerven van het object in mindering kan brengen op de prijs die hij betaalt aan de verkoper. Laat de koper dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst na, dan zal de koper die verplichtingen overnemen respectievelijk voor zijn risico nemen omdat die verplichtingen verbonden zijn aan het voor risico hebben van het object. De wetenschap van de koper dat hij bijvoorbeeld € 50.000 dient uit te geven aan het saneren van vervuiling in een ruimte, maar dat er geen directe saneringsnoodzaak is, en koper het dus mag uitstellen, maakt niet dat de redelijk handelende koper die verplichting van die € 50.000 voor zijn rekening zal nemen, en gratis een voordeel aan verkoper zal gunnen. De hypothetische koper is volstrekt vrij in het wel of niet sluiten van de koopovereenkomst en zal geen reden hebben om zomaar een cadeau te doen aan de verkoper door onverplicht verplichtingen op zich te nemen zonder daarvoor een vergoeding te bedingen. Koper zal die verplichting en de daaraan verbonden kosten alsnog op een manier in de prijsvorming betrekken, waarbij nog van belang zullen zijn de hoogte en het veronderstelde prijspeil van het uitvoeren van die verplichting op het hypothetische tijdstip van uitvoering van die verplichting, de waarschijnlijkheid dat het risico zich realiseert en het verwachte tijdstip van het doen van de daadwerkelijke uitgave.

Onjuist is derhalve de eis van het Hof dat alvorens een verplichting, last, voorziening meegewogen kan worden in de waardebepaling vast dient te staan dat sprake is van een directe noodzaak tot verwijdering.

Verzoeker heeft aangegeven dat de kosten van sanering aanzienlijk kunnen oplopen. Verwezen is naar een vergelijkbare situatie — ook daar betrof het verwarmingsbuizen in de kelder en de kruipruimte — bij een woning in dezelfde wijk, waar de saneringskosten opliepen tot fl 150.000 omdat al het zand moest worden verwijderd en opnieuw aangebracht.

Vergelijk ook het jaarrekeningenrecht in artikel 2:374 Bw dat ook niet die ‘directe noodzaak tot verwijdering’, maar slechts ‘waarschijnlijk of vaststaand’. De omvang of tijdstip van die verplichting zijn niet vereist.

Vergelijk ook het goed koopmansgebruik zoals door de Hoge Raad uitgewerkt in de zogenaamde bakstenen uitspraak7., waar de Hoge Raad aangaf dat die uitgaven:

Door de risico overgang van verkoper naar koper is die toedeling aan de periode volstrekt helder: de twijfel uit de bakstenen uitspraak of een voorziening in jaar X of in jaar X+1 of X+2 wordt opgenomen, speelt niet bij de ‘waterscheiding’ van een koopovereenkomst en de daaraan verbonden risico overgang; koper zal niet een 70 jaar oude mogelijke vervuiling voor zijn rekening nemen alleen omdat die wellicht in 2013 of in 2014 pas hoeft te worden betaald, voldoende is dat die verplichting ‘in de periode van koper’ valt.

Ten onrechte heeft het Hof geoordeeld in rechtsoverweging 6.6 geoordeeld dat hetgeen in die rechtsoverweging is aangegeven als isolatie met behulp van asbesthoudend materiaal buiten beschouwing blijft waar verzoeker niet aannemelijk heeft gemaakt dat die verplichting terzake meer beloopt dan het grensbedrag van artikel 26a WWOZ, dusdoende heeft het Hof miskend dat bij de beoordeling of het grens bedrag van artikel 26a WWOZ gehaald wordt, alle door de verzoeker naar voren gebrachte gronden voor aanpassing in hun totaliteit moeten worden bezien, en niet 1 argument of naar voren gebrachte betwisting apart. Verwezen zij voorts naar de in het vorige onderdeel aangehaalde stellingen en bewijsaanbiedingen van verzoeker.

In zijn redenering in rechtsoverweging 6.6 geeft het Hof aan uit te gaan van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de verdeling van de bewijslast, waar het Hof aanduidt dat ‘betwisting door de Inspecteur’, ‘op de weg van belanghebbende ligt om aannemelijk te maken’, ‘stelling op dit punt op generlei wijze gestaafd.’ en ‘aan deze stelling, als zijnde niet aannemelijk gemaakt, voorbij’, waarmee het Hof aanduidt dat de bewijslast terzake bestaan van aard en omvang van de door verzoeker aangeduide verplichting uit hoofde van milieuproblematiek op verzoeker rust. Het Hof heeft hier miskend dat het niet zo is dat de bewijslast terzake op verzoeker rust, uitgangspunt blijft dat de Inspecteur de waarde vaststelt van het object op de waarderingsdatum en dat het aan de belanghebbende is om dit voldoende gemotiveerd te betwisten en dat belanghebbende niet de bewijslast heeft van hetgeen hij naar voren brengt ter motivering van zijn betwistingen8.. Verwezen zij voorts naar de in het vorige onderdeel aangehaalde stellingen en bewijsaanbiedingen van verzoeker.

Aangehecht treft u aan de beslissing waartegen beroep.

De advocaat is door verzoeker gemachtigd onderhavig cassatie beroep in te stellen.

Het de Hoge Raad behage: de bestreden uitspraak in hoger beroep, beroep van het Hof te 's‑Gravenhage te vernietigen, met toekenning van kostenveroordeling aan de verzoeker wegens kosten rechtsbijstand alsmede vergoeding van de eventuele griffierechten en andere kosten.