Hof 's-Gravenhage, 12-05-2010, nr. BK-09/00789

Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 op de waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op 1 januari 2007 vastgesteld op € 705.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aan belanghebbende voor het jaar 2008 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag bekendgemaakt.

Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard. Het bezwaar en de uitspraak op bezwaar worden geacht mede betrekking te hebben op de aanslag.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 31 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Verordening

De raad van de gemeente Den Haag heeft in zijn openbare vergadering van 1 november 2007 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenherenhuis. Het brutovloeroppervlak van de woning is ongeveer 234 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 224 m².

De woning wordt bewoond door de dochter van belanghebbende tezamen met haar echtgenoot. De dochter van belanghebbende is bloot eigenaar van de woning. Belanghebbende heeft het recht van vruchtgebruik.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum (hierna: de waarde).

Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.

Conclusies van partijen

Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op een bedrag van € 625.000.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Op de Inspecteur rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur als bijlage bij het verweerschrift voor de rechtbank een taxatieverslag in het geding gebracht, in welk taxatieverslag de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 705.000. In het verslag is een drietal referentieobjecten vermeld en in het verweerschrift heeft de Inspecteur een matrix opgenomen waarin de verschillende componenten van de vastgestelde waarde afzonderlijk zijn weergegeven.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatieverslag en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Aan dit oordeel doet niet af dat een deel van de in aanmerking genomen gerealiseerde verkoopprijzen tot stand is gekomen op een moment (niet ver) gelegen na de waardepeildatum.

Belanghebbendes stelling dat bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met het zogenoemde wegbreekrecht als bedoeld in artikel 7:216 van het Burgerlijk Wetboek - wat daar ook verder van zij - mist naar het oordeel van het Hof feitelijke grondslag. Uit de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde blijkt niet dat het wegwerken van het achterstallig onderhoud door en voor rekening van de huurder annex bloot eigenaar van de woning op 1 januari 2007 dan wel 2008 reeds was voltooid dan wel substantieel was gevorderd. De Inspecteur heeft voorts onweersproken gesteld dat bij de onderhavige waardebepaling is uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2007. Met het overgelegde taxatieverslag heeft de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning.

Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat met het in aanmerking nemen van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen ten onrechte het deel wordt meegenomen dat is veroorzaakt door schaarste van woningen als die van belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog. Immers schaarste is één van de elementen van het economische verkeer en een element waarvoor de wetgever geen uitzondering heeft gemaakt.

Tot slot heeft belanghebbende nog aangevoerd dat het vermoeden bestaat dat de verwarmingsbuizen in de woning zijn geïsoleerd met asbesthoudend materiaal en dat dit aspect bij de vaststelling van de waarde ten onrechte buiten aanmerking is gelaten. De Inspecteur heeft beaamd dat - gelet op het bouwjaar van de woning - het zeker niet is uitgesloten dat asbesthoudend materiaal in de woning is verwerkt, doch betwist dat dit gegeven de waarde van de woning in betekenisvolle mate beïnvloedt. Het Hof is dienaangaande van oordeel dat het op de weg van belanghebbende ligt om tegenover de betwisting door de Inspecteur aannemelijk te maken dat op de waardepeildatum sprake was van een directe noodzaak tot verwijdering van het asbesthoudende materiaal en dat de daaraan verbonden kosten dusdanig van omvang zouden zijn dat deze de waarde van de woning in die mate beïnvloeden dat de marge als bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ wordt overschreden. Belanghebbende heeft zijn stelling op dit punt op generlei wijze gestaafd. Het Hof gaat dan ook aan deze stelling, als zijnde niet aannemelijk gemaakt, voorbij.

Met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwegen komt het Hof tot het oordeel dat belanghebbendes hoger beroep ongegrond is en dat moet worden beslist als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: