HR, 14-02-2014, nr. 12/04034

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten1.:

a) Mitros was voorheen eigenaar van een complex bestaande uit huurwoningen aan [a-straat] 50 tot en met 74. [eiseres 2] woont sinds 1982 als huurster in de woning [a-straat] 62. Vanaf 1994 woont [eiser 1] bij haar op hetzelfde nummer. Naast de woning van [eiser] c.s. ligt de woning [a-straat] 60. Deze beide woningen liggen achter het hoofdgebouw van het complex en zijn uitsluitend toegankelijk via een tuin.

b) Mitros heeft het complex in 13 afzonderlijke appartementen gesplitst. Daartoe is op 4 november 2005 een Akte van (onder)splitsing 1 (hierna: de splitsingsakte) opgemaakt. Bij de splitsingsakte hoort een tekening met plattegrond. In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald2.:

“E. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS

(…)

B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 2

(…)

3. b. Alle kosten van welke aard ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 en 62 te Utrecht, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen.

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

(…)

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (...)

(…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

Artikel 18

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; (…)

(…)

Artikel 22

1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke gelegen is achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan de leggen en te onderhouden (…). Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”.

De splitsingsakte is op enkele – in dit geding niet relevante – punten gerectificeerd bij notariële akte van 17 januari 20063.. Bij deze laatste akte hoort een splitsingstekening met plattegrond (hierna: de splitsingstekening4.), die de eerdere splitsingstekening vervangt.

c) In december 2005 heeft [eiser] c.s. de appartementen [a-straat] 60 en 62 van Mitros gekocht. In de respectieve koopovereenkomsten5.is verwezen naar de splitsingsakte. De levering van de appartementen heeft plaatsgevonden op respectievelijk 19 januari 2006 (nummer 62) en 15 februari 2006 (nummer 60). In de leveringsakten6.is verwezen naar de akte van 17 januari 2006.

d) [eiser] c.s. is in appartement [a-straat] 62 blijven wonen. Het appartement [a-straat] 60 wordt door hem verhuurd.

e) [eiser] c.s. heeft de gehele tuin tussen het complex en de beide appartementen, met uitzondering van de bij de appartementen [a-straat] 56 en 58 behorende privétuintjes, ingericht en in gebruik genomen en aan andere appartementseigenaren van het complex de toegang tot de tuin ontzegd.

Bij inleidende dagvaarding van 4 februari 2009 heeft Mitros gevorderd dat de rechtbank Utrecht voor recht zal verklaren dat de eigenaren van de 13 appartementsrechten het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin zoals omschreven in artikel 11 van de akte van 4 november 2005, met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen [a-straat] 60 en 62 en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen [a-straat] 60 en 62.

[eiser] c.s. heeft verweer gevoerd.

Bij vonnis van 4 november 20097.heeft de rechtbank de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening uitgelegd en is zij tot het oordeel gekomen dat [eiser] c.s. het exclusieve gebruiksrecht heeft op de gehele gemeenschappelijke tuin en niet alleen op het lager gelegen deel van deze tuin. De subsidiaire stelling van Mitros dat het beroep van [eiser] c.s. op de door de rechtbank gevolgde uitleg van de splitsingsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft de rechtbank verworpen.8.

De rechtbank heeft de vordering van Mitros afgewezen.

Mitros is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, met conclusie dat het hof, met vernietiging van het vonnis waarvan appel, de oorspronkelijke vordering alsnog toewijst.

[eiser] c.s. heeft verweer gevoerd.

Bij tussenarrest van 24 januari 2012 heeft het hof een plaatsopneming met aansluitend een comparitie van partijen gelast.

In zijn eindarrest van 15 mei 20129.stelt het hof vast dat het geschil in onderhavige zaak zich toespitst op de vraag hoe ver het exclusief gebruiksrecht van [eiser] c.s. op de gemeenschappelijke tuin strekt (rov. 3.4).

Het hof hanteert in dat kader de volgende maatstaf:

“3.4 (…) Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. In dit geval gaat het om de splitsingsakte van 4 november 2005 (de inhoudelijke wijziging bij akte van 17 januari 2006 is in deze niet van belang) en de splitsingstekening bij de akte van 17 januari 2006. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval - met uitzondering van de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd - waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden tevens van belang is.”.

In het licht van deze maatstaf vervolgt het hof dat het geen acht zal slaan op het historisch gebruik van de tuin door de voormalige huurders van het complex, de conceptakten en –tekeningen en de onderhandelingen tussen Mitros en [eiser 1] waarbij de optie van koop van de zogenoemde lage tuin is overwogen. Deze gegevens zijn immers niet kenbaar voor derden (rov. 3.5).

Vervolgens overweegt het hof:

“3.6 Het hof acht daarentegen voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de (…) tuin een hoger gedeelte en een lager gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen 60 en 62 en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt. De appartementen 60 en 62 zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal.

In de splitsingsakte is in artikel 11 het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke tuin opgenomen voor de appartementen [a-straat] 60 en 62. Dat artikel luidt als volgt:

"Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eisenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 [onderstreping hof] en dat de binnenplaats, gelegen tussen appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 52, 54 en 56 te Utrecht, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7 en dat het gemeenschappelijke trappenhuis uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 11 tot en met 16, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 64, 66, 68, 70, 72 en 74 Utrecht.(…)”

Artikel 11 maakt dus melding van de gemeenschappelijke tuin (in enkelvoud), gelegen achter appartementen [a-straat] 60 en 62. Indien gelet wordt op de feitelijke situatie ter plaatse ligt achter beide appartementen in ieder geval de lage tuin. Het hoger gelegen gedeelte ligt alleen achter nummer 60. De formulering van artikel 11 wijst dan in de richting van een exclusief gebruik voor alleen het lager gelegen gedeelte.

De splitsingsakte refereert op andere plaatsen aan de gemeenschappelijke tuin. Zo staat in artikel 2 lid 1 sub 3b: “Alle kosten van welke aard dan ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (…) komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen.” Artikel 18 lid 1 luidt: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7 ook gemeenschappelijke binnenplaats en de eigenaren/gebruikers van de indexnummers 11 tot en met 16 het gemeenschappelijke trappenhuis. (…)”. Artikel 22 lid 1 bepaalt tot slot: “Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke is gelegen achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden (...) Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”

In artikel 18 is ongeclausuleerd ‘de gemeenschappelijke tuin’ opgenomen terwijl in artikel 22 is herhaald wat ook in artikel 11 staat, namelijk de gemeenschappelijke tuin gelegen achter [a-straat] 60 en 62. De artikelen 18 en 22 staan in het hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten. Artikel 2 lid 1 sub 3b rept van de tuin gelegen aan de appartementen en een kostenverdeling voor gelijke delen. De lager gelegen tuin sluit voor gelijke delen aan appartementen 60 en 62 terwijl de hooggelegen tuin – die een veel groter oppervlak heeft dan de lage tuin - alleen achter appartement 60 ligt.

De splitsingstekening laat geen onderscheid zien tussen het hoge en het lage gedeelte van de tuin. Dat geldt overigens ook voor de toegang tot de binnenplaats en de binnenplaats zelf en de toegangshal met gemeenschappelijke trappenhuis en het gemeenschappelijke trappenhuis zelf, terwijl in artikel 11 de binnenplaats en het gemeenschappelijk trappenhuis ook bestemd zijn tot uitsluitend gebruik van bepaalde appartementseigenaren. Alle gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zijn op de splitsingstekening gearceerd weergegeven zonder dat op die tekening dus onderscheid is gemaakt tussen gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementeigenaren zijn en de gedeelten waarvan in artikel 11 het exclusieve gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor bepaalde appartementseigenaren is opgenomen. In zoverre biedt de splitsingstekening onvoldoende duidelijkheid over de vraag in kwestie.

Op grond van de tekst van artikel 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [a-straat] 60 en 62 gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend. Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. (…) Uitgegaan moet (…) worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren.

In dat geval is de laaggelegen tuin gemeenschappelijk aan beide eigenaren van appartementen 60 en 62 waarvoor zij samen een onderhoudsverplichting hebben en beiden dienen bij te dragen in de kosten. De gerechtigdheid van de appartementseigenaar van nummer 62 tot de hooggelegen tuin - die niet aan nummer 62 grenst - ligt dan minder voor de hand. Voor een kostenverdeling voor gelijke delen (artikel 2 lid 1 sub 3b) geldt hetzelfde omdat de hooggelegen tuin achter nummer 60 ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Bovendien is in het geval de appartementen aan verschillende eigenaren toebehoren niet aannemelijk dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zouden zijn voor onderhoud en vervanging van de erfafscheidingen van zowel de laaggelegen als de hooggelegen tuin. Met name de hooggelegen tuin heeft zowel erfafscheidingen met buurcomplexen, niet behorend tot het appartementencomplex, als erfafscheidingen met de privé tuinen van de appartementen 56 en 58. Meer voor de hand ligt dat de vereniging van eigenaren de erfafscheidingen (muren) met de buurcomplexen aan de complexzijde onderhoudt en desnodig in overleg vervangt en dat de appartementseigenaren van 56 en 58 op de voet van artikel 22 verantwoordelijk zijn voor de erfafscheidingen van hun privé tuinen. Hieraan doet niet af dat [eiser] c.s. tot heden het onderhoud van de gehele gemeenschappelijke tuin en alle erfafscheidingen, alsmede kennelijk de plaatsing van de afscheidingshekjes rond de tuinen van nummers 56 en 58 voor zijn rekening heeft genomen en de vereniging van eigenaren in de oorspronkelijke begroting van 2006 geen kosten voor de gemeenschappelijke tuin heeft opgenomen. Deze feiten en omstandigheden hebben geen betrekking op de splitsingsstukken en zijn niet van belang bij de uitlegmaatstaf als hiervoor vermeld.

(…)

De omstandigheid dat ter gelegenheid van de splitsing van het complex extra balkons/dakterrassen zijn gerealiseerd zodat alle appartementseigenaren een eigen gemeenschappelijke open ruimte of een eigen balkon of dakterras hebben, wijzigt het oordeel van het hof niet reeds omdat dit ook geldt voor [eiser] c.s. De raadsheer-commissaris heeft tijdens de descente immers gezien dat appartement 62 beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde van de woning welk balkon blijkens de koopovereenkomst ervan toebehoort aan appartement 62.

De conclusie is dat het hof de door Mitros verdedigde uitleg volgt en die van [eiser] c.s. niet. In zoverre slaagt het hoger beroep. (…)”.

Het hof vernietigt het vonnis waarvan appel en wijst, opnieuw rechtdoende, de gevorderde verklaring voor recht alsnog toe.

[eiser] c.s. heeft – tijdig10.– beroep in cassatie ingesteld. Mitros heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten en daarna gerepliceerd en gedupliceerd.

Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen.

Onderdeel 1 bevat de hoofdklacht dat het oordeel van het hof dat [eiser] c.s. uitsluitend gerechtigd is tot het exclusieve gebruik van het lage gedeelte van de gemeenschappelijke tuin rechtens onjuist is omdat het hof daarbij is uitgegaan van onjuiste maatstaven met betrekking tot de uitleg van de splitsingsstukken. Deze klacht wordt uitgewerkt in een viertal subonderdelen.

Bij de bespreking van de klachten is het volgende van belang.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de minuut te hechten splitsingstekening waarop de begrenzingen van de privégedeelten moeten worden aangegeven (art. 5:111, aanhef en onder b, BW jo art. 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen.11.Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privégedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.12.

In de rechtspraak van Uw Raad is eerder de vraag aan de orde geweest op welke wijze de omvang van een privégedeelte moet worden vastgesteld. Daarop werd beslist dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn ([A/B])).

Recentelijk heeft Uw Raad, wederom in het kader van de vaststelling van de begrenzingen van een privégedeelte, enige nadere maatstaven gegeven voor de uitleg van bedoelde splitsingsstukken. In het geval in kwestie had het hof betekenis toegekend aan ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning. Uw Raad oordeelde als volgt (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([C] c.s./VvE De Prinsenwerf):

“3.4.2 (…) Het hof heeft (…) terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM:8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.

Onderdeel 2.2 strekt ten betoge dat, indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. Het onderdeel faalt.”.

In de conclusie voor dit arrest ben ik ingegaan op het vereiste dat de bij de uitleg van goederenrechtelijke (splitsings-, leverings- of vestigings)stukken in acht te nemen gegevens voor derden kenbaar moeten zijn uit dan wel aan de hand van de ingeschreven stukken. Ik gaf aan dat aan die voorwaarde naar mijn mening voldoet het geval dat het te leveren perceel in de akte slechts wordt omschreven met een kadastrale aanduiding. Een niet in de registers ingeschreven (concept)tekening kan echter geen rol spelen.13.Voorts kan meewegen hetgeen blijkt uit de plaatselijke situatie waarnaar de omschrijving in de akte verwijst.14.Er geldt, kortom, dat de uitleg zich beperkt tot hetgeen de akte openbaart.15.Aan andere voor derden kenbare bronnen komt geen rol toe.16.Hetzelfde geldt voor het feitelijk gebruik dat van het object wordt gemaakt17.en voor fysieke kenmerken van het object (zoals de feitelijke begrenzing) die niet in de akte worden vermeld en waarnaar de akte overigens ook geen enkele verwijzing bevat.18.

In het thans voorliggende geval gaat het echter niet om de vaststelling van de omvang van een privégedeelte of een gemeenschappelijk gedeelte, maar om de vaststelling van de omvang van een exclusief gebruiksrecht van bepaalde appartementseigenaren op een gemeenschappelijk gedeelte. In beginsel hebben de appartementseigenaren van gemeenschappelijke gedeelten slechts het medegebruik (art. 5:120 lid 1 BW). Omstreden is hoe een exclusief gebruiksrecht aan één of meer hunner moet worden toebedeeld. Naar heersende opvatting in de literatuur is daartoe, zeker waar het gaat om een ingrijpende inbreuk op de rechten van de overige eigenaren, een wijziging van de akte van splitsing overeenkomstig art. 5:139 BW vereist.19.

In casu is het exclusieve gebruiksrecht van bepaalde appartementseigenaren ten aanzien van (een deel van) de gemeenschappelijke binnentuin neergelegd in de akte van splitsing (art. 11). Dit brengt mee, zo zou ik menen, dat de uitleg van het exclusieve gebruiksrecht dient te geschieden aan de hand van dezelfde maatstaven als gelden voor de vaststelling van privégedeelten.

Tegen deze achtergrond ga ik in op de afzonderlijke klachten van onderdeel 1.

Subonderdeel 1a komt op tegen de overweging dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op “de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht(e) partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.” (rov. 3.4, vierde volzin). Het subonderdeel berust op de lezing dat het hof met deze overweging heeft bedoeld dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken uitsluitend aankomt op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Geklaagd wordt dat het hof aldus heeft miskend dat bij de vaststelling van de omvang van het gebruiksrecht naast de splitsingsakte ook de splitsingstekening dient te worden betrokken.

Het subonderdeel dient mijns inziens te falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. Anders dan de klacht veronderstelt, heeft het hof niet tot uitgangspunt genomen dat bij de uitleg van de splitsingsstukken geen betekenis toekomt aan de splitsingstekening. Het hof heeft immers in rov. 3.4 (terecht) vooropgesteld dat bepalend is hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken en dat het daarbij gaat om de splitsingsakte en de splitsingstekening. Vervolgens heeft het hof in rov. 3.11 de splitsingstekening in zijn uitleg betrokken, waarbij het hof tot het oordeel is gekomen dat de tekening over de vraag in kwestie onvoldoende duidelijkheid biedt. Ten slotte wordt er in rov. 3.15 aan herinnerd dat de splitsingstekening mede beslissend geacht is.

Subonderdeel 1b klaagt ten eerste dat het hof bij de uitleg van de splitsingsstukken ten onrechte mede belang hecht aan “de feitelijke situatie ter plaatse” (rov. 3.6). Volgens [eiser] c.s. miskent het hof hiermee dat bij de uitleg van splitsingsstukken de situatie ter plaatse, althans voor zover deze niet blijkt uit c.q. tot uitdrukking komt in die stukken, geen rol kan spelen

Zoals hiervoor onder 2.7 is aangegeven, moet de ter uitleg van splitsingsstukken vast te stellen bedoeling van de ‘splitser’ naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de akte en de tekening, waarbij (slechts) acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van c.q. door verwijzing in de ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de splitsingsakte het object van gebruik zou omschrijven als “de lager gelegen gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen 9 en 10” of “de gemeenschappelijke tuin tot aan de muur, gelegen achter de appartementen 9 en 10”, zou raadpleging van de feitelijke situatie ter plaatse ongetwijfeld niet – vermoedelijk ook niet bij eisers tot cassatie – op bezwaren stuiten. In dat geval voorziet de ingeschreven akte immers in een verwijzing naar die feitelijke situatie ter plaatse. De onderhavige omschrijving in art. 11 (en art. 2) van de splitsingsakte (“de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter (resp. aan) de appartementen met indexnummers 9 en 10”) onderscheidt zich naar mijn mening echter niet wezenlijk van de zojuist genoemde. Ook deze omschrijving bevat immers een verwijzing naar de feitelijke situatie ter plaatse. Raadpleging daarvan is temeer gerechtvaardigd indien, zoals in het onderhavige geval, de splitsingstekening geen uitsluitsel biedt. Op de tekening worden bijna alle gemeenschappelijke binnen- en buitenruimten op de begane grond (tuin, hal20.en binnenplaats) aaneengesloten weergegeven.

Door voor de vaststelling van het exclusief gebruiksrecht te rade te gaan bij de feitelijke situatie ter plaatse heeft het hof dan ook geen onjuiste maatstaf gehanteerd. De klacht treft geen doel.

Subonderdeel 1b bestempelt ten tweede als rechtens onjuist de overweging van het hof dat bij de uitleg van de splitsingsstukken betekenis toekomt aan “alle omstandigheden van het geval” (rov. 3.4, laatste volzin). Volgens eisers tot cassatie miskent het hof met deze overweging dat bij de uitleg van splitsingsstukken slechts acht kan worden geslagen op die stukken zelf en niet op omstandigheden die daaruit (naar objectieve maatstaven) niet blijken.

De klacht ontbeert in zoverre feitelijke grondslag, dat het hof van “alle omstandigheden van het geval” uitdrukkelijk heeft uitgezonderd de “niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling in de akte hebben geredigeerd”.

Wel kan de steller van het middel worden toegegeven dat de door het hof geformuleerde uitzonderingscategorie naar de letter genomen op het eerste gericht niet lijkt te corresponderen met de uitzonderingscategorie zoals deze in bovenvermelde rechtspraak van Uw Raad besloten ligt, en die er op neer komt dat van betekenis bij de uitleg zijn uitgezonderd alle gegevens die niet voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van c.q. door verwijzing in de splitsingsstukken. Uit de wijze waarop het hof de splitsingsstukken heeft uitgelegd, te weten door enerzijds geen betekenis te hechten aan het historisch gebruik, conceptakten en –tekeningen, tussen partijen gevoerde onderhandelingen en (andere) “feiten die geen betrekking hebben op de splitsingsstukken” (rov. 3.5 en 3.13) en anderzijds wel betekenis te hechten aan gegevens waarnaar in de tekst van de akte wordt verwezen (rov. 3.6) lijkt het hof echter de facto bij de door Uw Raad geformuleerde maatstaf te hebben aangeknoopt.

Echter ook indien het hof van een verkeerde maatstaf is uitgegaan, faalt de klacht bij gebrek aan belang. Blijkens het arrest heeft het hof immers geen gegevens bij de uitleg van de splitsingsstukken betrokken die het op basis van de juiste maatstaf niet had mogen meewegen.

Volgens subonderdeel 1c acht het hof bij de uitleg ten onrechte mede van belang “de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.” (rov. 3.4, laatste volzin).

Deze klacht stuit naar mijn mening eveneens af op bovenvermeld arrest van Uw Raad van 1 november 2013, waarin uitdrukkelijk betekenis wordt toegekend aan de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden (rov. 3.5.2). Weliswaar geschiedde dat in het kader van de vraag hoe de rechter dient om te gaan met de situatie dat de splitsingsakte en de splitsingstekening elk voor verschillende uitleg vatbaar zijn, maar niet valt in te zien dat dit gezichtspunt geen rol zou kunnen spelen indien zich anderszins – bijvoorbeeld op grond van uitsluitend de akte – meerdere interpretaties aandienen.

Subonderdeel 1.d bouwt op de eerdere subonderdelen voort en deelt dan ook hun lot.

Onderdeel 2 richt motiveringsklachten tegen de door het hof in rov. 3.4 tot en met 3.17 aan de splitsingsstukken gegeven uitleg. Het omvat twee subonderdelen.

Volgens subonderdeel 2a is de uitleg van het hof onbegrijpelijk omdat de splitsingsstukken geen andere uitleg toelaten dan dat het gebruiksrecht van de eigenaren van de appartementen nrs. 60 en 62 zowel het lage als het hoge gedeelte van de tuin omvat, zulks om de volgende, mede in onderlinge samenhang te beschouwen redenen.

(i) In art. 11 en de overige artikelen van de splitsingsakte wordt geen onderscheid gemaakt tussen het lage en het hoge gedeelte van de tuin. Het object van het gebruiksrecht wordt in algemene zin omschreven als: “de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62”.

(ii) Voor zover het hof in rov. 3.8 en 3.12 overweegt dat uit de tekst van art. 11 van de splitsingsakte volgt dat het exclusieve gebruik van de tuin slechts ziet op het lage gedeelte, heeft het zich daarbij (mede) gebaseerd op de feitelijke situatie ter plaatse, hetgeen het oordeel niet kan dragen. Bovendien is dit oordeel onbegrijpelijk en/of onjuist, omdat naar objectieve maatstaven uitgelegd ook het hoge gedeelte van de tuin onmiskenbaar “achter” de appartementen nrs. 60 en 62 ligt, immers aan de achterzijde van de appartementen. Dit geldt temeer nu de tuin zowel in de akte als in de tekening als één geheel is beschouwd en daarin geen onderscheid is gemaakt tussen een laag en een hoog gedeelte. Uitgaande van één tuin, ligt deze onmiskenbaar achter de bedoelde appartementen. In de redenering van het hof zou het lage gedeelte ook niet achter beide appartementen liggen, nu één deel daarvan achter nr. 60 en het andere achter nr. 62 ligt.

(iii) Voor zover het hof met zijn verwijzing in rov. 3.10 naar de formulering in art. 2 lid 1 onder 3b van de splitsingsakte heeft bedoeld dat uitsluitend het lage gedeelte van de tuin “aan” beide appartementen ligt, is ook die overweging onbegrijpelijk en/of onjuist. Nu zowel in de akte als in de tekening de tuin als één geheel is beschouwd, ligt deze tuin naar objectieve maatstaven onmiskenbaar “aan” beide appartementen. In de redenering van het hof zou ook het lage gedeelte van de tuin niet aan beide appartementen zijn gelegen.

(iv) De vaststelling in rov. 3.10 dat het lager gelegen gedeelte van de tuin “voor gelijke delen” aan de appartementen 60 en 62 ligt, is onbegrijpelijk in het licht van de splitsingstekening. Het hof had deze vaststelling dan ook niet aan zijn oordeel ten grondslag mogen leggen.

(v) Nu in de splitsingstekening geen onderscheid wordt gemaakt tussen het lage en het hoge gedeelte van de tuin, is het oordeel van het hof dat de tekening onvoldoende duidelijkheid biedt over de vraag in kwestie (rov. 3.11) onbegrijpelijk. Voor zover het hof dit oordeel erop baseert dat op de splitsingstekening alle gemeenschappelijke gedeelten zijn gearceerd zonder dat daarbij onderscheid is gemaakt tussen die gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementseigenaren zijn en die gedeelten waarvan het exclusieve gebruik toekomt aan bepaalde appartementseigenaren, ziet het hof eraan voorbij dat in de gearceerde gedeelten op de splitsingstekening de gedeelten daarvan waarop slechts enkele appartementseigenaren het gebruiksrecht hebben (de plaats en de tuin) ook met woorden zijn aangegeven, waarbij de aanduiding “tuin” juist is geplaatst in het hoge gedeelte van de tuin. In het licht hiervan is eens te meer, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet begrijpelijk ’s hofs oordeel dat uit de splitsingstekening niet (met voldoende duidelijkheid) blijkt tot welke gedeelten van de tuin het gebruiksrecht van [eiser] c.s. zich uitstrekt. [eiser] c.s. achten de splitsingstekening duidelijk en menen dat het hof op die grond de splitsingstekening had moeten laten prevaleren boven de splitsingsakte, indien en voor zover tussen de akte en de tekening enige discrepantie zou bestaan. Nu het hof dit klaarblijkelijk heeft nagelaten is zijn oordeel ook om deze reden rechtens onjuist.

Bij de beoordeling van deze klacht staat voorop dat de uitleg van de splitsingsstukken een feitelijk oordeel behelst, dat in cassatie in beginsel niet opnieuw kan worden getoetst. Gelet op de tekst van de akte, de splitsingstekening en de feitelijke situatie ter plaatse meen ik dat de uitleg van het hof niet onbegrijpelijk is. De in subonderdeel 2a opgevoerde redenen leiden noch afzonderlijk, noch gezamenlijk tot cassatie. Ik merk daartoe met betrekking tot die argumenten het volgende op.

De enkele reden onder (i) dat in de splitsingsakte geen onderscheid is gemaakt tussen het hoge en het lage gedeelte van de tuin, maakt het oordeel van het hof niet onbegrijpelijk. Geïnterpreteerd moet nu juist worden wat er bedoeld is met de woorden ”gelegen achter”. Daarbij teken ik nog aan dat, anders dan [eiser] c.s. veronderstelt21., klaarblijkelijk geen doorslaggevende betekenis toekomt aan de in art. 11 na “tuin” geplaatste komma – in die zin dat deze taalkundig (niet een beperkende maar) een uitbreidend/beschrijvende betekenis heeft –, aangezien die komma in art. 22 ontbreekt.

Voor zover onder (ii) opnieuw wordt aangevoerd dat het hof geen acht mocht slaan op de feitelijke situatie ter plaatse, deelt de klacht het lot van het eerste onderdeel.

Voor de overige onder (ii en iii) aangevoerde redenen geldt dat een andere uitleg ook denkbaar is en dat de uitleg van het hof niet onbegrijpelijk is. Uit de tekst van de splitsingsakte blijkt niet of de gehele gemeenschappelijke tuin dan wel slechts een gedeelte daarvan is bedoeld. In de splitsingstekening is niet alleen de tuin als één geheel aangegeven, maar zijn nagenoeg alle gemeenschappelijke ruimten op de begane grond als één geheel aangegeven. In rov. 3.10 constateert het hof dat het hoger gelegen gedeelte van de tuin alleen achter appartement nr. 60 ligt, hetgeen naar zijn kennelijk oordeel de aannemelijkheid dat ook dat gedeelte tot het exclusieve gebruiksrecht van de appartementen met de nrs. 60 en 62 behoort, minder groot maakt. Anders dan [eiser] c.s. stelt, leidt deze redenering niet tot de conclusie dat ook het lager gedeelte van de tuin niet achter of aan de appartementen met de nrs. 60 en 62 ligt. De gehele lage tuin ligt achter of aan beide appartementen, terwijl de gehele hoge tuin slechts achter één van de appartementen ligt.

Onderdeel (iv) voert terecht aan dat de vaststelling in rov. 3.10 dat het lager gelegen gedeelte van de tuin “voor gelijke delen” aan de appartementen 60 en 62 ligt, onbegrijpelijk is in het licht van de splitsingstekening. Het hof heeft deze vaststelling, die verband houdt met art. 2 van de akte, echter kennelijk uitsluitend van belang geacht voor zover daaruit een tegenstelling spreekt met betrekking tot de ligging van het hoger gelegen deel van de tuin (“alleen achter appartement 60”). Nu deze vaststelling in absolute zin kennelijk niet aan de beslissing ten grondslag is gelegd, heeft [eiser] c.s. geen belang bij het slagen van deze klacht.

Ten slotte valt niet in te zien waarom uit de vermelding op de splitsingstekening van het woord ‘tuin’ in het hoger gelegen gedeelte van de tuin, zou volgen dat dat deel van de tuin exclusief mag worden gebruikt door de eigenaren van de appartementen nrs. 60 en 62, zoals [eiser] c.s. aanvoeren onder (v). Op de splitsingstekening zijn, zoals gezegd, bijna alle gemeenschappelijke ruimten op de begane grond aaneengesloten weergegeven. Met uitzondering van de binnenplaats, zijn de grenzen van de exclusieve gebruiksrechten niet ingetekend. Op basis van de splitsingstekening is dus niet duidelijk waar de tuin begint of eindigt. Nu de splitsingstekening geen duidelijkheid schept, is er geen reden om deze te laten prevaleren boven de splitsingsakte. Ik verwijs andermaal naar het arrest van Uw Raad van 1 november 2013, rov. 3.5.2. Voor zover [eiser] c.s. op dit punt een rechtsklacht heeft willen opwerpen, dient deze te worden verworpen.

Subonderdeel 2b keert zich met een motiveringsklacht tegen de uitleg van het hof voor zover deze gebaseerd is op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties (rov. 3.12, tweede volzin e.v.). Volgens [eiser] c.s. zijn de betreffende oordelen om de volgende redenen onbegrijpelijk en/of onjuist

Onder (i) wordt opgekomen tegen het oordeel (in rov. 3.13, tweede volzin) dat een gebruiksrecht van de eigenaar van appartement nr. 62 op het hoge gedeelte van de tuin minder voor de hand ligt. Volgens [eiser] c.s. is dit oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk, nu, naar hij heeft aangevoerd, ook het hoge gedeelte van de tuin aan de achterzijde van dit appartement is gelegen, dit appartement direct uitzicht heeft op het hoge gedeelte van de tuin en de tuin de enige toegang vormt tot beide appartementen.

Het hof heeft tot uitdrukking gebracht dat het minder voor de hand ligt om de eigenaar van appartement 62 een gebruiksrecht toe te kennen ten aanzien van de hoge tuin, nu deze niet aan de woning grenst maar wel tot een onderhouds- en bijdrageverplichting zou leiden. Dit feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk. De door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheden maken dat niet anders. Zo zijn er meer appartementen die uitkijken op de hoge tuin en is het voor de toegang tot appartement nr. 62 niet noodzakelijk dat de eigenaar daarvan een exclusief gebruiksrecht heeft op de tuin. Daarmee faalt dit subonderdeel.

Voorts acht [eiser] c.s. onder (ii) het oordeel van het hof (in rov. 3.13, 3e volzin) onbegrijpelijk dat een kostenverdeling voor gelijke delen met betrekking tot het hooggelegen deel minder voor de hand ligt op de grond dat dat deel achter nr. 60 ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Aangevoerd wordt dat de kostenverdeling voor gelijke delen en de gezamenlijke onderhoudsplicht berusten op het gezamenlijke – en dus voor ieder van de eigenaren gelijkwaardige – gebruiksrecht.

Aan [eiser] c.s. kan worden toegegeven dat een gezamenlijk gebruiksrecht op de hoger gelegen gemeenschappelijke tuin een gelijk aandeel in de onderhoudskosten rechtvaardigt, ongeacht het oppervlak van dit deel in relatie tot dat van het lagere deel. Het hof heeft zijn oordeel echter mede doen steunen op de omstandigheid dat het hogere deel niet aan nummer 62 grenst en/maar achter nr. 60 ligt. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk, waarvoor ik mede verwijs naar de bespreking van argument (i). Voorts heeft [eiser] c.s. bij het slagen van deze klacht geen belang, omdat de overige (in cassatie niet bestreden) gronden de beslissing van het hof nog steeds kunnen dragen. Zo ligt bijvoorbeeld nog steeds meer voor de hand dat de vereniging van eigenaren verantwoordelijk is voor het onderhoud van de erfafscheidingen met buurcomplexen en de eigenaren van de appartementen 56 en 58 de erfafscheidingen van hun privétuinen onderhouden. De klacht treft geen doel.

Onder (iii) klaagt [eiser] c.s. dat het hof ten onrechte de feitelijke grondslag van de vordering van Mitros heeft aangevuld door in rov. 3.16 betekenis te hechten aan zijn eigen waarneming tijdens de descente dat ook het appartement nr. 62 beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde.

Deze klacht faalt. Mitros heeft om een descente verzocht opdat het hof de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw kon nemen (grief II). Voorts heeft de advocaat van [eiser] c.s. aangevoerd dat overigens ook vrijwel alle andere appartementen in zowel de oude als de nieuwe situatie een eigen gemeenschappelijke open ruimte, of zelfs een eigen balkon, dakterras etc. hebben.22.In het licht van het voorgaande mocht het hof acht slaan op de buitenruimtes van de verschillende appartementen, waaronder appartement nr. 62.

Het op de subonderdelen 2a en 2b voortbouwende subonderdeel 2c slaagt evenmin.