HR, 04-06-2010, nr. 08/02688

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan1.:

Bij inleidende dagvaarding van 2 juni 2005 heeft [eiseres] [verweerder] c.s. gedagvaard voor de rechtbank 's‑Gravenhage. [Eiseres] heeft daarbij gevorderd, kort gezegd, een verklaring voor recht dat het strookje zoals aangegeven eigendom is gebleven van [eiseres] alsmede een bevel aan [verweerder] c.s. het betreffende strookje — op straffe van verbeurte van een dwangsom — te ontruimen.

[Eiseres] heeft aan haar vorderingen primair ten grondslag gelegd2. dat zij eigenaresse is gebleven van het strookje grond achter de in 1937 geplaatste muur. Deze muur is de feitelijke erfgrens tussen de percelen van [verweerder] c.s. en [eiseres]. [Eiseres] heeft, vanaf 1937 en ook na 1991, steeds de beschikking gehad over de bedoelde ruimte vanaf de muur. Uit de notariële akte van 28 maart 1991 blijkt dat [eiseres] aan [betrokkene 2] slechts het perceel heeft willen verkopen voor zover zich dat uitstrekt tot aan de tuinmuur en niet daarachter. [Verweerder] c.s. hebben in 1998 niet méér kunnen kopen van [betrokkene 2] dan [betrokkene 2] in 1991 van [eiseres] heeft gekocht. Subsidiair heeft [eiseres] zich beroepen op verjaring.

[Verweerder] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

Bij vonnis van 18 januari 2006 heeft de rechtbank de vorderingen van [eiseres] afgewezen. Met betrekking tot de stelling van [eiseres] dat, naar de rechtbank begrijpt, aan de levering van de strook op 28 maart 1991 geen rechtsgeldige titel (koop) ten grondslag heeft gelegen, zodat [betrokkene 2] en ook [verweerder] c.s. de eigendom ervan niet hebben verkregen (rov. 3.2) overweegt de rechtbank als volgt:

Daarvan uitgaande overweegt de rechtbank vervolgens (rov. 3.4) dat op grond van de feitelijke situatie, te weten de aanwezigheid van de tuinmuur, in relatie tot de omschrijving ‘en de grond welke daarbij behoort’ niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat de wil van [eiseres] niet was gericht op de verkoop van de strook grond, waarbij zij (onder neer) in aanmerking neemt dat die omschrijving — kort gezegd — naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd, dat ter nadere aanduiding van de omschreven grond afmetingen in de akte zijn opgenomen en dat vast staat dat de genoemde afmetingen het gehele perceel inclusief de strook betreffen. De rechtbank komt tot het oordeel (rov. 3.5) dat, nu door [eiseres] terzake onvoldoende is gesteld, het ervoor moet worden gehouden dat indertijd (in 1991) tussen [eiseres] en [betrokkene 2] wilsovereenstemming bestond met betrekking tot de verkoop van het gehele perceel, zodat een rechtsgeldige titel ten grondslag heeft gelegen aan de levering van de strook grond. De strook grond is toen dus eigendom geworden van [betrokkene 2], die bevoegdelijk heeft doorverkocht en geleverd aan [verweerder] c.s.. De rechtbank heeft het beroep van [eiseres] op (verkrijgende) verjaring afgewezen, omdat [eiseres] niet als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt (rov. 3.7).

[Eiseres] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's‑Gravenhage. Zij heeft haar vordering in die zin aangevuld dat zij subsidiair, kort gezegd, een verklaring voor recht vordert dat terzake het betreffende stukje grond sprake is van verkrijgende verjaring.3. Na een tussenarrest van 10 mei 2007 — waarbij het hof een comparitie van partijen heeft gelast — heeft het hof bij eindarrest van 13 maart 2008 het bestreden vonnis bekrachtigd.

[Eiseres] heeft tegen beide arresten tijdig4. beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna [eiseres] nog heeft gerepliceerd.

Het cassatieberoep bevat één middel dat uiteenvalt in verscheidene rechts- en motiveringsklachten en is gericht tegen ‘rechtsoverweging 2 tot en met 6, met name rechtsoverweging 2, van het eindarrest’ en tegen het dictum van het eindarrest.5. Hieruit blijkt dat geen klachten zijn aangevoerd tegen het tussenarrest van 10 mei 2007. Dit betekent dat [eiseres] in haar cassatieberoep, voor zover gericht tegen dat tussenarrest, niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.6.

Als ik goed zie, is het middel (met name) gericht tegen de rechtsoverwegingen 2 en 3 van het eindarrest van het hof. Daarin heeft het hof het volgende overwogen:

Middel 1 klaagt dat het hof ten onrechte althans onbegrijpelijk gemotiveerd heeft geoordeeld dat

De bestreden overwegingen van het hof, evenals de daarin aangehaalde overwegingen 3.2 en 3.3 van de rechtbank, hebben betrekking op de vraag of de in geschil zijnde strook grond deel uitmaakt van hetgeen destijds door [eiseres] aan [betrokkene 2] is verkocht. Indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, ontbreekt in zoverre geldige titel en staat zulks, zelfs indien de strook wel onder de omschrijving in de tot levering bestemde akte van 28 maart 1991 zou vallen — hetgeen [eiseres] betwist8. -, aan eigendomsoverdracht van de strook aan [betrokkene 2] in de weg (art. 3:84 lid 1 BW).9.

Volgens vaste rechtspraak geldt met betrekking tot de uitleg van de tot levering bestemde akte een objectieve maatstaf: voor de bepaling van (de omvang van) het object van levering komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.10. Voor de uitleg van de obligatoire titel geldt evenwel de (subjectieve) Haviltex-maatstaf.11. Indien uitleg van de leveringsakte tot de conclusie voert dat het in geschil zijnde object geen onderdeel vormt van de in de akte omschreven onroerende zaak, is voor bewijsvoering over de (meeromvattende) partijbedoeling bij het sluiten van de koopoverenkomst geen plaats.12. De laatste exercitie is immers zinloos (art. 3:84 lid 1 BW).13.

De rechtbank in haar rov. 3.314. en — bij gebreke van een daartegen gerichte grief — het hof (in rov. 2) zijn er, kennelijk op gronden als vermeld in Uw arrest van 22 april 1994 (rov. 3.5 en 3.8)15., van uitgegaan dat hetgeen in de akte van levering is omschreven in beginsel ook weergeeft hetgeen [eiseres] heeft verkocht en [betrokkene 2] heeft gekocht. Daardoor kwam, zo komt het voor, de vraag aan de orde naar uitleg van de aldus (behoudens tegenbewijs) tot uitgangspunt te nemen koopovereenkomst betreffende (onder meer) ‘de grond welke daarbij behoort’, welke uitleg volgens voormelde vaste rechtspraak zou dienen te geschieden aan de hand van de Haviltex-maatstaf.16. Bij de vaststelling van de inhoud van de koopovereenkomst gaat de rechtbank echter uit van de zojuist onder 2.5 aangehaalde, bij de uitleg van akten van levering te hanteren objectieve maatstaf (rov. 3.4). In de toelichting bij haar tegen deze overweging gerichte grief II (MvG onder 5) wordt door [eiseres] tegen het hanteren van deze maatstaf niet opgekomen. Er wordt, integendeel, expliciet onderschreven dat de gehanteerde objectieve maatstaf juist is en dat de subjectieve partijbedoeling bij het sluiten van de koopovereenkomst niet relevant is. De grief luidt echter dat bij de toepassing van die (objectieve) maatstaf niet (uitsluitend) acht moet worden geslagen op de omschreven omvang van het perceel, maar (ook) op de partijbedoeling tot levering van slechts de grond tot aan de muur (MvG onder 6–14). Het hof bespreekt deze grief II in zijn rov. 3, aanvangende met de vaststelling dat de toepasselijkheid van de objectieve uitlegmaatstaf tussen partijen niet in discussie is.

De klacht onder (i) wordt nader toegelicht in de cassatiedagvaarding onder 3 en 4. Nadat de ‘door het hof toe te passen’ objectieve uitlegregel voor leveringsakten is geciteerd17., wordt — samengevat — geklaagd dat het hof heeft miskend dat in het kader van die objectieve uitleg van de tekst van de leveringsakte mede betekenis toekomt aan de uiterlijke staat van de daarin genoemde objecten. Het hof heeft, aldus de klacht, bij zijn uitleg van het begrip ‘de daarbij behorende grond’ geen althans onvoldoende gewicht gehecht aan de fysieke gesteldheid van de in de tekst van de akte genoemde objecten en is ten onrechte is afgegaan op de (‘platte’) tekst van de akte die volstaat met de verwijzing naar een nummer van een kadastraal perceel en een oppervlaktemaat. Daarbij wordt betoogd dat sinds 1937 de fysieke werkelijkheid is dat de ‘daarbij behorende grond’ zich slechts uitstrekt tot de tuinmuur.

Subsidiair wordt geklaagd dat 's hofs oordeel — gelet op de fysieke toestand van met name ‘de daarbij behorende grond’ — onbegrijpelijk is, mede in het licht van de essentiële stellingen van [eiseres].18.

In cassatie wordt derhalve, in overeenstemming met het onder grief II gevoerde betoog, niet opgekomen tegen 's hofs vaststelling dat ter beantwoording van de vraag of de strook tot het verkochte behoort de objectieve uitlegmaatstaf moet worden toegepast, zodat daarvan — wat van dit uitgangspunt ook zij — in cassatie moet worden uitgegaan. De op de toepassing van die regel betrekking hebbende rechtsklacht faalt evenwel. Deze strekt kennelijk tot betoog dat bij de naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte te verrichten uitleg van de omschrijving van de over te dragen zaak mede betekenis moet worden gehecht aan fysieke kenmerken van die zaak voor zover die niet in de tekst van de akte worden vermeld en de tekst daar ook overigens geen enkele verwijzing naar bevat. Dit betoog berust mijns inziens op een onjuiste rechtsopvatting.

's Hofs oordeel dat uit de omschrijving in de akte volgt dat de bij de ver- en gekochte onroerende zaak behorende grond 2,37 aren groot is, dat tussen partijen niet in geschil is dat dit de afmeting is van het gehele perceel (inclusief de strook grond) en dat de overige inhoud van de akte geen indicatie voor een ander oordeel geeft, miskent niet de zojuist genoemde maatstaf. Verweven als dit oordeel is met waarderingen van feitelijke aard, kan het voor het overige niet op juistheid worden getoetst. De rechtsklacht faalt mitsdien.

De in dit verband subsidiair aangevoerde motiveringsklacht behoeft geen bespreking, nog daargelaten dat deze niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet nu wordt volstaan met de enkele stelling dat essentiële stellingen zijn gepasseerd en een verwijzing naar meerdere alinea's in de memorie van grieven.

De klachten onder (ii) en (iii) worden kennelijk (tezamen) nader toegelicht in de cassatiedagvaarding onder 5 tot en met 8. In de eerste plaats wordt geklaagd (onder 5) dat 's hofs oordelen in kwestie onbegrijpelijk zijn gemotiveerd, gelet op de essentiële stellingen van [eiseres]. Hiertoe wordt (wederom) verwezen naar de memorie van grieven van [eiseres] onder 2 tot en met 15.

Deze klacht voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen, nu niet wordt aangegeven waarom het oordeel van het hof onbegrijpelijk is. De enkele verwijzing naar meerdere alinea's in de memorie van grieven is niet voldoende specifiek.

In de tweede plaats wordt geklaagd (onder 6 t/m 8) dat het hof in rov. 2 ten onrechte heeft overwogen dat geen grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 3.2 en 3.3, zodat ook hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen niet in stand kan blijven. Hiertoe wordt verwezen naar de (nagenoeg integraal opgenomen tekst van de) memorie van grieven van [eiseres]. Betoogd wordt dat het oordeel van de rechtbank dat de akte van levering van 1991 en de wil van partijen in 1991 overeenstemden, wél is bestreden.

Voorzover de klacht al aan de daaraan te stellen eisen voldoet, meen ik dat deze faalt. Niet onbegrijpelijk is het — in hoge mate feitelijke — oordeel van het hof dat geen grief is gericht tegen hetgeen de rechtbank onder 3.2 en 3.3 in haar vonnis heeft overwogen. De drie grieven van [eiseres] vermelden immers steeds de rechtsoverwegingen waartegen zij zijn gericht; rov. 3.2 en 3.3 zijn daarbij niet genoemd. Dat [eiseres] geen grief heeft gericht tegen deze rechtsoverwegingen is ook te begrijpen, nu de rechtbank in rov. 3.2 (slechts) het standpunt van [eiseres] heeft weergegeven en in rov. 3.3 (slechts) de bij de beoordeling te betrekken feiten en omstandigheden heeft opgesomd. Het oordeel van de rechtbank volgt pas in rov. 3.4 en 3.5. Daartegen richtte zich dan ook de tweede grief van [eiseres], welke grief het hof heeft behandeld in rov. 3.

De klacht onder (iv) met betrekking tot het beroep op verjaring is niet nader toegelicht. Deze klacht voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen en faalt dan ook.

De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar cassatieberoep voor zover gericht tegen het tussenarrest van 10 mei 2007 en voor het overige tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

A-G