Bevrijdende verweren (BPP nr. XXII) 2023/389:389 Verstekverlening bij een vordering tot ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte; ambtshalve toetsing

Bevrijdende verweren (BPP nr. XXII) 2023/389

389 Verstekverlening bij een vordering tot ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte; ambtshalve toetsing

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Zoals aan de orde is gekomen bij de bespreking van het Eigen Haard-arrest1 geldt het volgende. De rechter mag indien verweerder in zijn grondslagverweer - waar hij gemotiveerd de tekortkoming betwist - daarin ruimhartig een bevrijdend verweer inlezen (art. 25 Rv), indien verweerder daarin (impliciet) heeft verwoord dat de tekortkoming wegens de bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Indien tegen de verweerder (i.c. de huurder) verstek is verleend,2 heeft de rechter (enige) beoordelingsruimte bij de toepassing van art. 6:265 BW gekregen. Het is aan de feitenrechter om ambtshalve te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

De Hoge Raad wijdt aan deze aan verstekzaken inherente problematiek de volgende overweging:

“Er kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning,3 als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.”4

Laat de huurder verstek gaan in de ontbinding- en ontruimingsprocedure, dan zal de rechter ambtshalve het belang van de huurder bij het hebben van een woning moeten meewegen. Dat betekent dat de rechter de gerechtvaardigdheid van de ontbinding (de beoordeling van de tenzij-bepaling van art. 6:265 BW) in zijn beoordeling zal betrekken. Hij hoeft die bepaling zelfs niet terughoudend toe te passen. De Hoge Raad vervolgt:

“(…) Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.”

Uitdrukkelijk komt naar voren dat de rechter deze beoordelingsruimte ook heeft indien tegen de huurder verstek is verleend. Dat ligt volgens de Hoge Raad besloten in de strekking van de in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woon- of bedrijfsruimte. De rechter heeft de huurder van woonruimte willen beschermen. De materieelrechtelijke bescherming die de huurder van woonruimte geniet wordt doorgetrokken naar een procedurele bescherming; alleen zo kan de materieelrechtelijke bescherming effectief zijn. Met andere woorden: de rechter mag ambtshalve een niet gevoerd (bevrijdend) verweer inlezen en toepassen. Lock noemt dat merkwaardig.5 Ik noem het revolutonair.

In deze procedure waarin prejudiciële vragen aan de Hoge Raad werden gesteld, heeft de Woonbond, een landelijke belangenvereniging van huurders, schriftelijke opmerkingen ingediend (art. 393 lid 3 Rv). Zij heeft daarin onder meer aandacht gevraagd voor het feit dat in de praktijk met name de meest kwetsbare huurders van sociale woonruimte niet altijd verschijnen, waardoor de afweging in het kader van de tenzij-bepaling, mede gezien de op die afweging betrekking hebbende stelplicht- en bewijslast, onder druk komt te staan. Blijkens de parlementaire geschiedenis van (het op woonruimte betrekking hebbende) art. 7A:1623n (oud) BW – dat ongewijzigd is opgegaan in het huidige art. 7:231 lid 1 BW – strekt die verplichte tussenkomst immers ertoe dat zodanige ontbinding “alleen op verantwoorde wijze kan [plaatsvinden] wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt.’6 De Hoge Raad neemt de gelegenheid te baat om zich uit te laten over dit aspect. Rekening moet worden gehouden met het belang van een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woonruimte.

De rechter zal dus ambtshalve bij zijn beoordeling rekening kunnen houden met eventuele belangen van de particuliere huurder van woonruimte. In de laatste zin van het arrest Eigen Haard gaf de Hoge Raad aan dat deze rechterlijke beoordeling vanzelfsprekend (in verstekzaken) haar praktische begrenzing daarin vindt dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.7 Van de verhuurder kan verlangd worden dat hij van zijn kant inzicht geeft in de feiten en omstandigheden die van belang zijn bij de afweging of een ontbinding als proportioneel is te beschouwen. Professionele verhuurders van particuliere woonruimte moeten sinds 1 januari 2021 in de dagvaarding of in een bijlage uit eigen beweging de relevante gegevens opnemen. In verstekzaken heeft de rechter via de stelplicht, substantiëringsplicht, bewijsaandraagplicht en art. 21 Rv (waarheid en volledigheid) van de verhuurder de beschikking over veel feiten. Twijfelt de rechter dan zal de rechter ambtshalve instructiemaatregelen moeten nemen en eiser om nadere informatie moeten vragen (art. 22 Rv).

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.