HR, 28-09-2012, nr. 11/02125

In deze procedure heeft Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (hierna: eiseres) beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van de Rechtbank te Dordrecht (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2011, nr. 75053 / HA ZA 08-2246.

De onderhavige zaak hangt samen met de eveneens aanhangig zijnde zaken met nummers 11/02122, 11/02123, 11/02124 en 11/02126. In alle zaken heeft gedaagde verstek laten gaan met uitzondering van de zaak met nummer 11/02123. De cassatiedagvaardingen bevatten dezelfde klachten, zodat de beoordeling van het middel van cassatie in de conclusies dienovereenkomstig kan zijn. Verschillen zijn gelegen in de feiten en het procesverloop bij de Rechtbank (onderdeel 2) en het procesverloop in cassatie (onderdeel 3).

De Provincie Zuid-Holland (hierna: de Provincie) is overgegaan tot onteigening van gronden ten behoeve van de aanleg van de Nieuwe Hoefweg (N209). In het kader van de onteigeningsprocedures hebben de door de Rechtbank benoemde deskundigen voor de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling een tweeledig advies uitgebracht omtrent de waarde van het onteigende. Het advies omvat namelijk een primaire en een subsidiaire benadering. In de primaire benadering hebben de deskundigen de waardering gebaseerd op de geldende bestemming van het onteigende; ten tijde van de onteigening was dat agrarisch gebruik, zoals akkerbouw, kassen, erf of tuin. In de subsidiaire benadering hebben de deskundigen de waardering gebaseerd op de eventuele toepassing door de Rechtbank van artikel 40e van de Onteigeningswet (hierna: Ow) omdat de onderhavige bestemming van het onteigende, te weten "verkeersdoeleinden" en "verkeersdoeleinden en natuur", door de rechtbank wellicht als een dwangbestemming in de zin van voornoemd artikel zou kunnen worden beschouwd. Artikel 40e Ow houdt in:

Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van

1o. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen;

bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt,

voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.

Het hier bedoelde artikel 40d Ow houdt in:

Feiten en procesverloop bij de Rechtbank

De Provincie is overgegaan tot onteigening van gronden ingevolge artikel 72a van de Onteigeningswet. Ingevolge artikel 72a van de onteigeningswet kan onteigening plaatsvinden onder meer ten behoeve van de aanleg en verbetering van wegen.

In casu is onteigend ten behoeve van de aanleg van een rotonde op de kruising Kwakscheweg-Stougjesdijk alsmede de aanleg van de provinciale weg N217 vanaf de kruising Kwakscheweg-Stougjesdijk tot aan de gedeeltelijk te reconstrueren rotonde Jan van der Heijdenstraat (omleiding Stougjesdijk), met bijkomende werken, in de gemeenten Binnenmaas en Oud-Beijerland.

Tot onteigening werd besloten bij besluit van Gedeputeerde Staten van de Provincie van 21 maart 20075., goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 8 november 20076..

Het onteigende betreft twee perceelsgedeelten kadastraal bekend gemeente Oud-Beijerland, sectie K nr. 673, voor zover groot 00.34.50 ha met grondplannummer 38 kadastraal bekend als bestemd voor bedrijvigheid (industrie), erf/tuin en sectie K nr. 1844, voor zover groot 00.27.40 ha met grondplannummer 39 kadastraal bekend als bestemd voor berging/stalling (garage/schuur), terrein (grasland).

Ten tijde van het Koninklijk Besluit stond [A] B.V. als eigenaar van het onteigende in het kadastrale register vermeld. Ten tijde van de cassatieprocedure is Bouwfonds Ontwikkeling B.V. de rechtsopvolgster van [A] B.V. geworden. Derhalve wordt in feitelijke instantie [A] B.V. als gedaagde genoemd en in cassatie Bouwfonds Ontwikkeling B.V. als eiseres genoemd.

De Rechtbank heeft bij vonnis van 25 juni 2008 ten name van de Provincie de vervroegde onteigening uitgesproken van de perceelsgedeelten. Voorts heeft de Rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor eiseres vastgesteld op € 22.210 ten aanzien van het perceelsgedeelte sectie K nr. 673 en € 17.505 ten aanzien van het perceelsgedeelte sectie K nr. 1844. Voorts heeft de Rechtbank deskundigen benoemd om de schadeloosstelling voor eiseres te begroten.

Het onteigende is op 19 november 2009 in eigendom overgegaan van eiseres op de Provincie door inschrijving van het vonnis van de Rechtbank van 25 juni 2008 in de kadastrale registers.7.

De deskundigen zijn in hun rapport, ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd op 10 juli 2009, tot twee waarderingen gekomen.

Met betrekking tot de primaire waardering melden de deskundigen in hun rapport:

III.d.1. Primaire waardering:

Rekening houdende met het vorenstaande worden de in de onderhavige onteigening betrokken gronden door deskundigen, gezien de aard, de ligging, de toegankelijkheid, de planologie, de gebruiksmogelijkheden, de staat waarin deze tijdens de descente werden aangetroffen, en alle voor de waardering relevante aspecten, primair als volgt getaxeerd:

Perceelsgedeelte Oud-Beijerland, sectie K nummers 673 en 1844, beiden gedeeltelijk respectievelijk groot 0.34.50 ha. en 0.27.40 ha. of tezamen 0.61.90 ha. bestaande uit weiland met enige beplanting, als onderdeel van deels bebouwde percelen, op een bedrag van gemiddeld € 6,-- per ca. of de massa voor 0.61.90 ha. € 37.140,--

III.d.1.a. Bodemverontreiniging:

Deskundigen hebben kennis genomen van het door de Provincie overgelegde bodemonderzoeksrapport van Verhoeve Milieu van 19 augustus 2005 en 3 februari 2006. De daarin vervatte informatie geeft deskundigen geen aanleiding om, uitgaande van een voortgezet gebruik als bouwland enige korting op de hiervoor opgenomen waarde van het onteigende toe te passen.

III.d.2. Waardevermindering van het overblijvende:

Door de onteigening van de onderhavige perceelsgedeelten worden de percelen geheel doorsneden. Aan de oostzijde van de onteigende gronden resteren perceelsgedeelten ter gezamenlijke oppervlakte van circa 0.28.00 ha. die door omvang, vorm en toegankelijkheid deels hetzij moeilijker, dan wel in redelijkheid niet meer behoorlijk agrarisch dan wel op andere wijze zijn te exploiteren, hetgeen met als uitgangspunt een agrarische hoedanigheid en aanwending zal leiden tot een waardevermindering van het overblijvende als volgt:

Tijdens de descente en bij telefonische verificatie door deskundigen bij de taxateur van de Provincie op 6 januari 2009 werd vernomen dat uit contacten tussen vertegenwoordigers van de Provincie en het Waterschap zou zijn gebleken dat het Waterschap bereid is de smalle stroken ten zuiden van de onteigeningsgrenzen over te nemen tegen een verrekening van € 4,60 per m2.

Uitgaande van een waarde van de betreffende gronden vóór onteigening van € 6,-- per m2, resulteert dit derhalve in een waardevermindering van de overblijvende delen van de percelen K 673 en 1844 ten oosten van de onteigeninggrens van € 1,40 per m2 of voor circa 0.28.00 ha. een bedrag vormend van € 3.920,--

Deskundigen gaan er vanuit dat de Provincie zich desgewenst verbindt de betreffende gronden voor de hiervoor vermelde € 4,60 per m2 over te nemen.

De resterende gronden ten noorden van de onteigende strook maken deel uit van grotere deels bebouwde woon-/bedrijfskavels en zullen naar het oordeel van deskundigen geen waardevermindering als gevolg van de onderhavige onteigening ondergaan.

Totaal bedrag van de waardevermindering van de overblijvende percelen: € 3.920,--

III.d.3. Bijkomende vergoedingen:

III.d.3.1. Kosten deskundige- en juridische bijstand

Deskundigen onthouden zich vooralsnog van advies omtrent de kosten voor deskundige- en juridische bijstand. Deze post wordt pro memorie gesteld.

Met betrekking tot de subsidiaire waardering melden de deskundigen in hun rapport:

III.e. Subsidiaire waardering:

Artikel 40e schrijft voor dat bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs moet worden vermeerderd met de nadelen tengevolge van de bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt tot uitvoering komen. De onderhavige bestemming kan als een dergelijke bestemming worden beschouwd en heeft voor gedaagden een nadeel als hier bedoeld tot gevolg gehad in de vorm van schade door het vervangen van de eerdere agrarische bestemming, zulks omdat de in de onderhavige onteigening betrokken gronden met deze bestemming enige verwachtingswaarde hebben.

Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat hier toepassing kan worden gegeven aan art. 40e OW dan komen deskundigen subsidiair tot de volgende waardering.

Het nadeel als hiervoor bedoeld kan worden vergoed door het onteigende te waarderen op hetzelfde niveau als de aangrenzende overblijvende/omliggende gronden met agrarische bestemming, met inbegrip van de daaraan toe te voegen verwachtingswaarde.

Met betrekking tot de verwachtingswaarde verwijzen deskundigen naar hetgeen daaromtrent in het "Algemeen gedeelte" van het rapport onder: "III.c. Stukken op de inhoud waarvan gedaagden zich beroepen" is vermeld.

De verwachtingswaarde voor de gronden in het onderhavige gebied wordt per peildatum, rekening houdende met:

Het (uiteindelijke) advies van de deskundigen houdt in dat hier van een dwangbestemming en complexwaarde géén sprake is. Derhalve vindt de subsidiaire waardering volgens deskundigen geen toepassing en is de hoogste waarde van het onteigende de agrarische waarde. Zulks conform de primaire waardering van deskundigen: 8.

III.c. Advisering door de door de rechtbank benoemde deskundigen:

(...)

De Rechtbank heeft bij eindvonnis van 2 maart 2011 overwogen:

De aanbiedingen die de Provincie Zuid-Holland doet zal de rechtbank bindend opleggen voor zover deze door [A] zijn aanvaard. Uit de stellingname van [A] leidt de rechtbank af dat [A] er wel mee instemt dat haar eventuele belastingschade bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, maar niet dat [A] er mee instemt om haar eventuele belastingvoordeel af te dragen aan de Provincie Zuid-Holland. Dit deel van het aanbod zal mitsdien worden afgewezen.

stelt de door de Provincie Zuid-Holland ter zake van de onderhavige onteigening aan [A] te betalen schadeloosstelling als volgt vast:

veroordeelt de Provincie Zuid-Holland tot betaling aan [A] van het nog niet betaalde deel van de schadeloosstelling ad € 1.345, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt de Provincie Zuid-Holland om haar aanbod gestand te doen om de eventuele belastingschade van [A] bindend te doen vaststellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, met dien verstande dat een aldus vastgesteld belastingnadeel door de Provincie Zuid-Holland wordt vergoed;

veroordeelt de Provincie Zuid-Holland in de kosten en proceskosten van [A], tot op heden begroot op € 7.500 exclusief BTW aan salaris advocaat, € 2.100 exclusief BTW aan kosten van [B], € 1.076 exclusief BTW aan kosten Optrek Adviesbureau en € 254 aan griffierecht;

Eiseres heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld.9. Hierbij is de Provincie gedagvaard om op 13 mei 2011 bij de Hoge Raad te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad. De Provincie heeft nagelaten te verschijnen. Eiseres heeft verstek verzocht. Op het beraad conclusie verstek d.d. 27 mei 2011 is de Provincie evenmin verschenen. De Provincie is opgeroepen om op 10 juni 2011 alsnog te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad. De Provincie heeft wederom nagelaten te verschijnen. De P-G heeft geconcludeerd tot verlening van het verstek. Eiseres heeft afgezien van schriftelijke toelichting en heeft gevraagd om aanhouding van de zitting voor het fourneren van stukken. Op 9 december 2011 heeft eiseres de stukken gefourneerd.

Eiseres heeft als middel van cassatie voorgesteld:

Schending van het recht en/of verzuim van wezenlijke vormen doordat de rechtbank heeft overwogen en beslist als in het vonnis is weergegeven, zulks op de volgende, mede in hun onderlinge samenhang in aanmerking te nemen, gronden:

Eiseres heeft haar klachten als volgt samengevat in haar brief van 3 mei 2011 aan de Hoge Raad:10.

De in de vijf zaken gelijkluidende cassatieklachten komen op het volgende neer. Het oordeel dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.

Subonderdeel 1a houdt in dat in de feitelijke instantie niet in geschil was dat het bestemmingsplan slechts is vastgesteld teneinde de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, waarbij voor dat werk reeds een concreet plan voorlag. Het vigerende bestemmingsplan had daarom, gelet op de recente arresten van uw Raad d.d. 9 juli 2010, moeten worden aangemerkt als een plan als bedoeld in artikel 40c aanhef en onder 3 Onteigeningswet, zodat de waardeverminderende invloed van dat bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing dient te blijven. De rechtbank heeft dit miskend.

Het middel klaagt in subonderdeel 1b dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is daar zij stelt dat het onteigende al een bestemming 'verkeersdoeleinden' had en dat dit ook na onteigening zo blijft, terwijl uit de vaststaande feiten blijkt dat dit niet het geval is.

Het middel klaagt in subonderdeel 2 dat de rechtbank de verwerping van het betoog dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt niet (voldoende) begrijpelijk heeft gemotiveerd.

Het middel wijst er in subonderdeel 2a op dat bij het gegrond bevinden van onderdeel 1 het feitelijk fundament aan de in onderdeel 2 bestreden rechtsoverweging ontvalt.

Het middel klaagt in subonderdeel 2b dat de rechtbank door in het geheel niet in te gaan op de subsidiaire benadering van de deskundigen niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd heeft op welke gronden de rechtbank in casu tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van relevant in aanmerking te nemen verwachtingswaarde.

In subonderdeel 2c klaagt het middel dat de overweging die de rechtbank gebruikt om de (meer) subsidiaire overweging van deskundigen te verwerpen veronderstelt dat de deskundigen zijn uitgegaan van een complex feitelijk onjuist is en daarmee onbegrijpelijk.

Het middel klaagt in subonderdeel 2d dat het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van verwachtingswaarde omdat het onteigende een bestemmingverkeersdoeleinden had en dat na onteigening ook zo blijft, niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is omdat de bestemming verkeersdoeleinden moet worden geëlimineerd.

Het middel klaagt in subonderdeel 2e dat het oordeel dat geen sprake is van verwachtingswaarde niet of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is in het licht van de onweersproken feiten omtrent de concrete verwachtingen en op basis daarvan gerealiseerde verwachtingswaarde in het onderhavige gebied.

Tot slot klaagt het middel in subonderdeel 2f dat het oordeel dat Amstelland niet adequaat zou zijn teruggekomen op een deel van het verweer van de Provincie niet of onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd.

In de cassatiedagvaarding worden de volgende klachten genoemd:

Eiseres komt in cassatie op tegen de door de Rechtbank gevolgde primaire waardering van het onteigende. Eiseres blijft gericht op toepassing van de subsidiaire waardering en de daar deel van uitmakende verwachtingswaarde voor de onteigende gronden.

Zoals eiseres in haar brief van 3 mei 2011 aan de Hoge Raad heeft opgemerkt komen haar cassatieklachten op het volgende neer: 11.

Het oordeel dat het niet is toegestaan om de huidige verkeersbestemming weg te denken is onjuist, althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd.

Dat dit oordeel onjuist zou zijn wordt door eiseres onderbouwd door te betogen dat de eliminatieregel van artikel 40c Ow van toepassing is en dat (mede daarom) sprake is van een verwachtingswaarde van het onteigende. 12.

Artikel 40c van de Onteigeningswet

Artikel 40c van de Onteigeningswet luidt:

Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door

1o het werk waarvoor onteigend wordt;

2o overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;

3o de plannen voor de werken onder 1o en 2o bedoeld.

Onder toepassing van de eliminatieregel van artikel 40c wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling een uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat voor de begroting van de schadeloosstelling beslissend zijn de omstandigheden aanwezig op de datum van het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers, de peildatum. Deze wettelijke uitzondering houdt in dat geen rekening wordt gehouden met waardeverhogende- of verlagende omstandigheden die op de peildatum aanwezig zijn welke zijn veroorzaakt door hetgeen de onteigenaar zelf heeft aangelegd of gaat aanleggen in het kader van het plan waarvoor onteigend wordt.

In casu zou toepassing van artikel 40c Ow leiden tot het wegdenken, oftewel de eliminatie, van de bestemming "verkeersdoeleinden" en "verkeersdoeleinden en natuur" als zijnde nadeel 'teweeggebracht door de plannen voor de werken onder 1o en 2o bedoeld' in de zin van artikel 40c aanhef en onder 3, Ow. Als gevolg van deze eliminatie zou onder de subsidiaire benadering, agrarische grond resteren met (enige) verwachtingswaarde, als te baseren op eventuele toekomstige grondontwikkeling ten behoeve van woningbouw en bedrijven.13.

Van der Feltz e.a. schrijven over de samenhang tussen artikel 40c en artikel 40e Ow:14.

Alvorens over te gaan tot de vraag of toepassing van de eliminatieregel aan de orde is, kan de vraag worden gesteld of aan de onderhavige percelen grond, geheel afgezien van de onteigening, boven de agrarische waarde, enige verwachtingswaarde toekwam. Bij gebreke daarvan ontvalt de zin aan een discussie over eventuele toepassing van de eliminatieregel. De Rechtbank heeft in gelijke zin, met betrekking tot de in cassatie niet meer spelende vermeende dwangbestemming, overwogen:

Eiseres bestrijdt de overweging van de Rechtbank dat geen sprake is van verwachtingswaarde. Daartoe heeft zij motiveringsklachten aangevoerd, weergegeven als subonderdelen a tot en met f.15.

In r.o. 2.7 heeft de Rechtbank overwogen dat en waarom geen sprake is van verwachtingswaarde van het onteigende:

De klacht onder subonderdeel b luidt:

Door op de door deskundigen aan hun (meer) subsidiaire benadering ten grondslag gelegde motivering in het geheel niet in te gaan - ook rekening houdend met de door Uw Raad erkende beperkte motiveringsplicht voor de rechtbank bij afwijking van het advies van de rechtbankdeskundigen - alsmede door te overwegen en te beslissen zoals de rechtbank heeft gedaan in weerwil van hetgeen [A] concreet en gemotiveerd heeft aangevoerd, heeft de rechtbank niet althans onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd op welke gronden de rechtbank in casu tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van relevante in aanmerking te nemen verwachtingwaarde.

Uit r.o. 2.7 blijkt dat de Rechtbank uitgebreid is ingegaan op de redenen waarom het betoog van eiseres dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt, faalt. Dat zij hierbij niet is ingegaan op de motivering van deskundigen doet hieraan niet af. Zoals de Rechtbank reeds in r.o. 2.9 overweegt heeft de rechter in beginsel een beperkte motiveringsplicht wat betreft zijn beslissing om de zienswijze van een deskundige al dan niet te volgen. De inhoud van deze motiveringsplicht is afhankelijk van de aard van het bewijsmateriaal en de aard en de mate van precisering van de daartegen door partijen aangevoerde bezwaren.16. Met betrekking tot 'hetgeen [A] concreet en gemotiveerd heeft aangevoerd' vermeldt eiseres in voetnoot in de cassatiedagvaarding:

Zie onder meer Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009, bijlagen / passim; Pleitnota d.d. 13 januari 2010; passim.

Deze verwijzing acht ik naar aard en mate onvoldoende gepreciseerd om als klacht doel te kunnen treffen. Eiseres heeft onvoldoende duidelijk gemaakt wat 'hetgeen concreet en gemotiveerd is aangevoerd' zou inhouden en wat daarvan de precieze betekenis zou zijn. De klacht faalt.

De klacht onder subonderdelen e en f zijn eveneens gericht tegen hetgeen de Rechtbank in r.o. 2.7 heeft overwogen. De klacht aangevoerd onder subonderdeel f richt zich tegen het tweede gedeelte van r.o. 2.7 waarin de Rechtbank overweegt dat eiseres niet adequaat is teruggekomen op het gemotiveerde verweer van de Provincie dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt. Deze overweging zou niet of onvoldoende begrijpelijk zijn gemotiveerd 'nog daargelaten dat de Provincie dit verweer blijkens haar pleitnota heeft toegespitst op de complexbenadering'.

Ik merk op dat het verweer van de Provincie dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde toekomt, rust op drie pijlers, te weten: 1. 'dat een eventuele ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk Oost volgens onder meer de - voor de peildatum tot stand gekomen - Rapportage Ruimtelijke Hoofdstructuur 2015/2030 voor de Structuurvisie Oud-Beijerland van juni 2004 en de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud Beijerland van 23 april 2007 (IVDO) pas in 2030 gerealiseerd zal zijn' 2. 'alsmede dat de bevolking van Oud-Beijerland niet groeit en tot 2025 zelfs aanzienlijk zal dalen' en 3. 'voorts dat er als er dan toch gebouwd zou moeten gaan worden er nog voldoende alternatieve locaties in de nabijheid beschikbaar zijn'. Eiseres heeft niet duidelijk aangetoond waar zij adequaat is teruggekomen op dit verweer. Het gaat om op zichzelf heldere feitelijke vaststellingen van de Rechtbank, zodat aan de inhoud van daartegen gerichte motiveringsklachten, willen deze enige kans van slagen hebben, bepaald wel eisen mogen worden gesteld. De klacht faalt.

De klacht aangevoerd onder subonderdeel e is gericht tegen het eerste gedeelte van r.o. 2.7 waarin de Rechtbank overweegt:

Eiseres stelt dat deze overweging niet of onvoldoende is gemotiveerd 'in het licht van hetgeen [A] ter adstructie van deze uit HR 14 juni 2002, NJ 2003, 150 m.nt. PCEvW (Provincie Noord-Holland / [...]) volgende toets heeft aangevoerd'. Voornoemde toets is echter niet vermeld noch is uiteengezet wat die toets hier precies zou betekenen voor deze feitelijke overwegingen van de Rechtbank, zodat deze klacht het lot van de vorige moet delen.

Voorts stelt eiseres dat zij onweersproken heeft 'gewezen op de lijst met gerealiseerde vergelijkingstransacties in het betreffende gebied, waaruit is gevolgd dat vele (redelijk handelende) marktpartijen, waaronder [A] en de overige partijen die separaat tegen vonnissen van de Rechtbank Dordrecht d.d. 2 maart 2011 in cassatie komen, voor de peildatum voor aanzienlijk hogere prijzen dan de agrarische waarde gronden hebben aangekocht'. Ter onderbouwing vermeldt eiseres in voetnoot 10 in de cassatiedagvaarding:

Zie bijlage 7 bij Nota aan Deskundigen d.d. 23 september 2008; bijlage 3 bij Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009; Pleitnota d.d. 13 januari 2010, nr. 26.

Bijlage 7 bij de 'Nota aan Deskundigen' is een taxatierapport door [B], adviseurs onroerende zaken, opgesteld in opdracht van een onteigende partij. Bijlage 3 bij 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' betreft een negen pagina's (inclusief bijlagen) tellende reactie van [betrokkene 1] op het concept deskundigenrapport. De 'Pleitnota' is ingedeeld nrs. 1-37. Nr. 26 luidt:

Vergelijkingstransacties

Verder stelt eiseres dat 'moet worden gewezen op hetgeen namens [A] -onder meer onder verwijzing naar concrete besprekingen tussen de gemeente Oud-Beijerland en de verschillende marktpartijen, waaronder [A], die in het gebied grondposities hebben ingenomen en die zich op verzoek van de gemeente Oud-Beijerland als zelfrealisatoren hebben verenigd, lopende besprekingen omtrent ontwikkeling van het gebied Stougjesdijk-Oost - is aangevoerd over de planvorming en het verweer namens onteigenden tegen de stelling van de provincie dat ontwikkeling alleen op de lange termijn voorzienbaar was'. Ter onderbouwing vermeldt eiseres in voetnoot 11 in de cassatiedagvaarding:

Zie bijlagen 1 en 2 bij Reactie op concept-deskundigenrapportages d.d. 13 maart 2009; proces-verbaal van de descente, de bij Akte van 13 januari 2010 overgelegde producties 1-9, waaronder het als productie 7 overgelegde gespreksverslag van 7 december 2009, en de Pleitnota van 13 januari 2010, nrs. 18-21. Ook uit de nummers 15 en 16 van de pleitnota van de Provincie d.d. 13 januari 2010 blijkt dat de Provincie instemt met ruimtebeslag voor woningen tot 2020, hetgeen binnen de reguliere (bestemmings)planprocedure van 10 jaar ligt, en aldus allerminst sprake is van een "dermate ver verwijderde toekomst".

Bijlage 1 van de 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' is een brief van de 'Commissie Hoeksche Waard' van 9 december 2008 aan het college van gedeputeerde staten van de Provincie waarin wordt ingegaan op 'het contourenvoorstel van de Hoeksche Waard' en een nadere onderbouwing van ruimtelijke knelpunten in de Hoeksche Waard wordt gegeven. Bijlage 2 van de 'Reactie op concept-deskundigenrapportages' is een brief van Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost CV, [A], Wavas, Bouwfonds MAB, BPL en Rotij (onteigende partijen) van 22 oktober 2008 aan het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Oud-Beijerland waarin een voorstel wordt gedaan tot nader overleg. In die brief staat onder meer:

Op 08 juli 2008 is door de Commissie Hoeksche Waard het Ontwerp Ruimtelijk plan van de 'Structuurvisie Hoeksche Waard' vastgesteld. Binnen dit document is voor de gemeente Oud-Beijerland betreffende de voorgenomen streekplanuitwerking een contourenvoorstel opgenomen voor toekomstige uitbreidingslocaties met als bestemming woningbouw en bedrijventerreinen. Het gebied Stougjesdijk-Oost is daarbij opgenomen in de 'rode contour 2020'. De Structuurvisie Hoeksche Waard is de basis geweest voor het gesprek hetgeen het tweede kwartaal 2008 heeft plaatsgevonden tussen [betrokkene 2] van uw gemeente en [betrokkene 3] MCD van AM Vastgoedontwikkeling. (...) Gegeven de eigendomsordening in het gebied is het naar onze mening mogelijk om met publieke en private partijen slagvaardig te komen tot een integrale gebiedsvisie voor het gebied Stougjesdijk-Oost en om die reden treden wij hierover graag met u in nader overleg.

De 'Akte van 13 januari 2010' kent 10 bijgevoegde 'producties'. Derhalve acht ik een verwijzing naar 'producties 1-9' niet voldoende gespecificeerd. 'Productie nr. 7' betreft een verslag van een overleg tussen de gemeente Oud-Beijerland en de 'marktpartijen' waarbij aanwezig zijn [betrokkene 4] namens 'ontwikkelingscombinatie Bouwfonds, Rotij Grondontwikkeling West en Achmea Vastgoed' en [betrokkene 3] namens 'Gebiedsontwikkeling Oud-Beijerland Oost CV'. Het verslag is gedateerd 7 december 2009. Als doel van het overleg is in het verslag genoteerd:

Na een voorstelronde volgt de opening van de vergadering door [betrokkene 5]: doel van het overleg is het proces te bespreken om te komen tot een start van de planvorming voor het gebied Stougjesdijk-Oost.

De 'Pleitnota' is ingedeeld in nrs. 1-37. Nr. 15 betreft dwangbestemming. Nr. 16 gaat over de hoogte van de (veronderstelde) verwachtingswaarde. Nrs. 18-21 gaan over de ontwikkeling van het onteigende gebied.

De diverse verwijzingen van eiseres naar eerdere stukken zijn nogal algemeen, mijns inziens te weinig concreet gericht om als motiveringsklacht doel te kunnen treffen tegenover de door de Rechtbank gemaakte afwegingen. Het is mij niet duidelijk geworden waarom de door eiseres verhoopte, toekomstige bouwontwikkelingen (aantoonbaar) redelijkerwijs te verwachten waren, als meer dan speculatief. Er zijn besprekingen gevoerd tussen bouwondernemers en de overheid. Daarbij is van de kant van de overheid niet uitgesloten dat het op (langere) termijn in enige mate tot bebouwing zou kunnen komen, maar van besluitvorming daarover is, voor zover ik heb gezien, geen sprake geweest. Daarop moet deze klacht stranden.

De klacht onder subonderdeel c is gericht tegen een vermeende feitelijke onjuistheid in r.o. 2.9.17. Deze zou eruit bestaan dat de Rechtbank heeft overwogen dat onder de subsidiaire waardering 'in de visie van deskundigen sprake is van een complex'. Dit zou een feitelijke onjuistheid betreffen 'nu de subsidiaire waarderingen van deskundigen niet uitgingen van een complex, maar integendeel van het bestaan van relevante verwachtingswaarde'. Ook zou sprake zijn van innerlijke tegenstrijdigheid van het oordeel doordat de Rechtbank eveneens in r.o. 2.9 heeft overwogen 'om alsdan aan het onteigende een hogere (verwachtings)waarde toe te kennen'.

De Rechtbank heeft, voor zover in dit kader relevant, in r.o. 2.9 overwogen:

R.o. 2.9 ziet op het oordeel van de Rechtbank dat zij - grotendeels - de bevindingen van de deskundigen 'ten aanzien van hun primaire standpunt ter zake van de waarde van het onteigende' overneemt en deze tot de hare maakt. Ten overvloede overweegt de Rechtbank waarom zij voorbijgaat aan de '(meer) subsidiaire waarderingen' van de deskundigen. De gemotiveerde afwegingen van de Rechtbank komen mij niet voor als innerlijk tegenstrijdig of onbegrijpelijk. Ter onderbouwing verwijst eiseres in voetnoot 9 in de cassatiedagvaarding naar:

Deskundigenrapport juli 2009, p. 20/21.

Aldaar staat een weergave van de primaire en subsidiaire waardering van het onteigende, onder "III.D.3. Bijkomende vergoedingen" onder de primaire waardering tot en met "III.e. Subsidiaire waardering".18. Onder "III.e. Subsidiaire waardering" merken de deskundigen op:

Het nadeel als hiervoor bedoeld kan worden vergoed door het onteigende de waarderen op hetzelfde niveau als de aangrenzende overblijvende/omliggende gronden met agrarische bestemming, met inbegrip van de daaraan toe te voegen verwachtingswaarde.

De deskundigen lijken hiermee in hun (meer) subsidiaire waarderingen zoals de Rechtbank in r.o. 2.9 opmerkt (impliciet) 'te veronderstellen dat in de visie van de deskundigen toch sprake is van een complex'. Die veronderstelling is mijns inziens te zien als gedaan binnen de subsidiaire benadering. Deze is echter door de Rechtbank, in navolging van de deskundigen, verworpen ten faveure van de primaire benadering, waarin de onteigende percelen zijn gewaardeerd op agrarische waarde, zonder verwachtingswaarde en zonder complexbenadering. In zoverre zie ik ook niet wat eiseres zou opschieten met een eventuele gegrondbevinding. Op een en ander stuit deze klacht af.

De klachten in subonderdelen a en d borduren voort op een reeds veronderstelde gegrondbevinding van toepasselijkheid van de eliminatieregel. In onderdeel 4.8 van deze conclusie heb ik al opgemerkt dat alvorens kan worden overgegaan tot de vraag of toepassing van de eliminatieregel aan de orde is, de eerdere vraag is of aan de onteigende percelen enige verwachtingswaarde toekwam. Bij gebreke daarvan ontvalt immers de zin aan een discussie over eventuele toepassing van de eliminatieregel. Aangezien ik meen dat de voorgaande klachten welke er toe strekken dat wel sprake zou zijn van verwachtingswaarde, falen, moeten de subonderdelen a en d dat lot delen.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal