HR, 17-05-2013, nr. 12/01023

In cassatie is aan de orde het arrest van het hof Amsterdam van 30 augustus 2011, LJN BU6889, WR 2012/27. Daarin gaat het om de beëindiging van overeenkomsten betreffende de huur van woonruimte wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder in verband met een uit te voeren renovatie van de panden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).

In cassatie kan, voor zover het betreft de eisers tot cassatie, worden uitgegaan van de volgende feiten.1.

Aanvankelijk heeft Noord-Invest alle gebruikers van de panden in rechte betrokken. De rechtbank Amsterdam, sector kanton, heeft bij vonnis van 8 april 2008 de ontruimingsvorderingen van Noord-Invest afgewezen. In appel heeft Noord-Invest haar vorderingen tegen zeven gebruikers ingetrokken. In zijn in cassatie bestreden arrest van 30 augustus 2011, LJN BU6889, WR 2012/27, heeft het hof Amsterdam ten aanzien van de resterende huurders, thans eisers tot cassatie, steeds bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per 1 december 2011 en hen veroordeeld tot ontruiming per 30 november 2011 onder veroordeling van Noord-Invest tot betaling van een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

[Eisers] zijn op 29 november 2011, dus tijdig, in cassatie gekomen van het arrest van het hof Amsterdam van 30 augustus 2011. Noord-Invest heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot verwerping en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. [Eisers] hebben geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. [Eisers] hebben nog gerepliceerd.

Ik begin met een bespreking van de middelen in het principale beroep. Ik wijs vooraf op de omstandigheid dat in de door Moskito/[eiser 3] en door [eiser 4] gehuurde ruimten bepaalde bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend. Ten aanzien van die ruimten gaat het hof er in zijn door de principale middelen bestreden overwegingen veronderstellenderwijs van uit, dat sprake is van woonruimte dan wel bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en niet van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (rov. 4.4). Het hof concludeert uiteindelijk dat ook hier sprake is van woonruimte (rov. 4.6.6). Nu wordt die laatste conclusie door het voorwaardelijk incidentele middel bestreden, maar aan de behandeling van dat middel wordt pas toegekomen indien een principaal middel zou slagen. Het hof heeft ten aanzien van alle in het geding zijnde ruimten getoetst aan de regels over dringend eigen gebruik van de artikelen 7:274 en 7:275 BW. Bij de bespreking van de principale middelen is daarom het uitgangspunt dat ten aanzien van alle ruimten sprake is van huur van woonruimte.

Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW volgt, dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van de huur van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Met betrekking tot een verliesgevende exploitatie heeft uw Raad in het arrest [A/B] overwogen:2.

De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden.3. Toekomstige omstandigheden kunnen van belang zijn voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik.4. Ook in het kader van de belangenafweging dienen alle relevante omstandigheden te worden meegewogen.5. De beoordeling van de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik en de belangenafweging zijn te onderscheiden (maar kunnen in de praktijk overlapping vertonen). 6.

Het hof heeft blijkens rov. 4.5.4 aan de juiste maatstaf getoetst. Er is volgens het hof in dit geval sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten en het is voldoende aannemelijk dat uitvoering van de plannen Noord-Invest een (veel) gunstiger exploitatieresultaat zal bezorgen (rov. 4.5.5 t/m 4.5.8, i.h.b. 4.5.7). De belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, kan niet van Noord-Invest worden verlangd dat de huurverhouding met [eisers] wordt voortgezet (rov. 4.5.9). Het hof neemt aan dat [eisers] passende woonruimte kunnen krijgen (rov. 4.5.11).

In cassatie hebben [eisers] drie middelen aangevoerd. Middel I ziet op de belangenafweging dan wel het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Middel III ziet op de belangenafweging. Middel II ziet op de passende woonruimte.

Middel I bevat drie klachten.

Het middel klaagt in de eerste plaats, dat het hof in de belangenafweging had dienen te betrekken de toekomstige omstandigheid dat na het uitvoeren van de renovatie door Noord-Invest er een hogere huuropbrengst (van de andere dan de door appellanten gehuurde woonruimten) c.q. verkoopopbrengst (e.g. van appartementen) gerealiseerd kan worden.

Deze k bedoelde brlacht ziet op de belangenafweging.7. Zij faalt. Het hof overweegt in 4.5.7 (waarnaar in rov. 4.5.9 wordt terugverwezen), dat uitvoering van de plannen Noord-Invest een (veel) gunstiger exploitatieresultaat zal bezorgen. Het hof heeft dus ook gekeken naar de situatie na de renovatie en niet alleen naar de situatie voorafgaande aan de renovatie, zoals het middel kennelijk veronderstelt op p. 10, midden, van de cassatiedagvaarding. Voor zover de klacht betoogt dat het hof in dit verband specifiek nog zou hebben moeten kijken naar de hogere huurinkomsten dan wel de verkoopopbrengst, faalt de klacht omdat zij niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De klacht geeft niet aan dat op deze punten in feitelijke instanties stellingen zijn aangevoerd waarmee het hof in het kader van de belangenafweging rekening had moeten houden, hetgeen wel nodig was geweest nu dergelijke feitelijke stellingen een debat openen over alternatieve exploitatiemogelijkheden.

Het middel klaagt in de tweede plaats, dat het hof zich rekenschap had moeten geven van de omstandigheid dat tijdens de procedure zeven van de oorspronkelijke twaalf gedaagden zijn afgevallen. Daardoor verslechtert enorm de vergelijking tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten voorafgaand aan de renovatie (omdat door het vertrek van enkele huurders de opbrengsten uit huur voor Noord-Invest navenant lager uitvallen).8. Dat versterkt het beroep op dringend eigen gebruik en maakt enorm veel uit voor de belangenafweging, aldus het middel. Het hof had moeten uitgaan van de situatie bij verzending van de brieven waarmee de procedures zijn ingezet.

Anders dan het middel veronderstelt, is er geen reden waarom het hof had moeten uitgaan van de situatie bij verzending van de brieven waarmee de procedures zijn ingezet. De bedoelde brieven zijn relevant voor de opzeggingsgrond waaraan de rechter toetst bij zijn beslissing of en wanneer de huurovereenkomst zal eindigen (artikelen 7:272 lid 2 en 7:273 lid 1 BW). Binnen dat beoordelingskader kunnen in in appel nadere stellingen als de onderhavige worden aangevoerd. In zoverre gaat de klacht uit van een onjuiste rechtsopvatting.9.

Verder blijkt uit het oordeel van het hof in rov. 4.5.5 e.v. niet dat juist het wegvallen van zeven huurders de exploitatie zo onrendabel maakte dat van een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten sprake is.

Het hof oordeelt in rov. 4.5.6 dat sprake is van een ernstig verliesgevende exploitatie, onder verwijzing naar het in rov. 4.3.2 bedoelde overzicht uit 2006. Dit overzicht (prod. 30 bij CvR) vermeldt als kosten € 179.500,00 en als opbrengsten (bij 14 huurders) € 59.700,00 op jaarbasis). Het hof vermeldt in rov. 4.3.2 ook een overzicht van 2010 dat een nog ongunstiger exploitatieresultaat laat zien (prod. 41 bij MvG), maar dat het hof met het oog op de in rov. 4.3.2 te beantwoorden vraag of sprake is van huur buiten beschouwing laat.

Bij pleidooi in appel (pleitnota sub 5) hebben [eisers] gereageerd op de in productie 41 genoemde cijfers en daaraan in het kader van het dringend gebruik het betoog verbonden dat slechts een pro rata deel van de hypotheekkosten aan hun woningen kan worden toegerekend (1000/2340 deel van de hypotheekkosten ad € 11.821,- per maand, dus € 5.051,71 per maand). Het hof reageert daarop in rov. 4.5.6 en oordeelt dat ook als de totale kosten worden omgeslagen over de door [eisers] gehuurde ruimten, de exploitatie ernstig verliesgevend is, namelijk enkele duizenden euro's per maand bedraagt.10.

De oordelen in rov. 4.5.7 (structurele wanverhouding) en rov. 4.5.9 (belangenafweging) houden ook rekening met deze pro rata-benadering. Het wegvallen van de zeven huurders heeft de oordeelsvorming van het hof dus niet beïnvloed in een voor [eisers] ongunstige zin. In zoverre mist de klacht feitelijke grondslag.

Het middel klaagt in de derde plaats over het oordeel van het hof dat niet voor serieuze discussie vatbaar is dat de exploitatie van de panden ernstig verliesgevend is (rov. 4.5.6, eerste volzin). Dit oordeel is, gelet op het feit dat [eisers] de hoogte van de kosten van renovatie hebben bestreden, volgens het middel een slag in de lucht, althans onvoldoende concreet in de zin van HR 18 juni 1999, NJ 2000/32, waarin is beslist dat toekomstige omstandigheden bij de belangenafweging betrokken kunnen worden als zij voldoende concreet zijn.

Blijkens de s.t. van [eisers] op p. 2 veronderstelt het middel dat het hof als notoir feit heeft aangenomen dat de exploitatie ernstig verliesgevend is. Dat berust echter op een onjuiste lezing van het arrest. Het hof baseert zijn oordeel op de hierboven bij 2.10 besproken gegevens.

Het middel poogt een verband te leggen tussen het oordeel in rov. 4.5.6, dat de exploitatie vóór renovatie ernstig verliesgevend is, en de oordelen van het hof over de kosten van renovatie en de gunstiger exploitatie na renovatie. Blijkens de s.t. bij middel I, eerste alinea, is onvoldoende onderbouwd wat de kosten van renovatie en/of de opbrengsten na renovatie zullen zijn zodat onduidelijk is gebleven of de exploitatie na alle litigieuze werkzaamheden, mede in aanmerking genomen de renovatiekosten, daadwerkelijk rendabel zal zijn.

Beide oordelen moeten echter van elkaar worden onderscheiden. Het oordeel in rov. 4.5.6 over de ernstig verliesgevende exploitatie vóór renovatie is daarom niet onbegrijpelijk in het licht van het betoog van het middel over de kosten en/of opbrengsten van renovatie.

Ik merk nog op, dat voor het hof voldoende duidelijk was dat de kosten van renovatie aanzienlijk zullen zijn (rov. 4.5.5). Noord-Invest heeft aangevoerd dat de kosten van renovatie in de miljoenen euro's lopen (rov. 4.5.2, tiende volzin). [eisers] hebben aangevoerd dat Noord-Invest geen opgave heeft verstrekt van de kosten van de renovatie en van de opbrengsten na renovatie (rov. 4.5.3, vijfde volzin). Het hof overweegt dat [eisers] niet hebben bestreden dat de kosten van renovatie aanzienlijk zullen zijn, hetgeen bij een groot monumentaal complex ook valt te verwachten (rov. 4.5.5). Voor zover het middel over de begrijpelijkheid van dit oordeel klaagt, faalt het.

Voor het hof was ook zonder cijfermatige onderbouwing duidelijk dat uitvoering van de plannen Noord-Invest een (veel) gunstiger exploitatieresultaat zal brengen (rov. 4.5.7, slot). Het middel bevat daartegen geen (voldoende duidelijke) klacht. Daarmee ontvalt ook de basis aan de klacht, dat het vooruitzicht op een gunstiger exploitatie geen rol mocht spelen in de belangenafweging.

Middel III klaagt over de belangenafweging in rov. 4.5.9, voor zover het hof overweegt dat het evidente woonbelang van [eisers] wordt gerelativeerd door het feit dat zij altijd ermee rekening hebben moeten houden dat het gebruik tijdelijk zou blijken te zijn. Hetgeen over de beëindiging in verband met herontwikkeling in de overeenkomsten is opgenomen kan weliswaar niet aan het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de weg staan, maar is in het kader van een belangenafweging bij een beroep op dringend eigen gebruik beslist niet zonder betekenis (rov. 4.5.9, vierde en vijfde volzin).

Het middel voert hiertegen aan dat het van tweeën één is: of er is sprake van huur voor onbepaalde tijd en hoefden de huurders geen rekening te houden met de tijdelijkheid van het gebruik, of er is geen sprake van huur voor onbepaalde tijd en moesten zij wel rekening houden met de tijdelijkheid van het gebruik.

De klacht faalt. Bij de belangenafweging als bedoeld in art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW dienen alle relevante omstandigheden te worden betrokken. Het gaat hier om een andere toets dan die wordt aangelegd bij de vraag of sprake is van een huurovereenkomst. Dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd staat er daarom niet aan in de weg dat bij de belangenafweging een rol kan spelen wat partijen in de (huur)overeenkomst hebben opgenomen omtrent de tijdelijkheid van het gebruik.

In rov. 4.5.10 heeft het hof enige uitgangspunten voorop gesteld voor de beoordeling van de eis, dat blijkt dat de huurder passende woonruimte kan krijgen. Het hof overweegt dat de verhuurder die passende woonruimte niet zelf hoeft aan te bieden, zij hoeft slechts beschikbaar te zijn. Voorts is passendheid voldoende; niet is vereist dat de vervangende woonruimte qua oppervlakte, huurprijs of ligging vergelijkbaar is met het gehuurde. Het hof sluit hiermee aan bij het bestaande beoordelingskader.11. Tegen rov. 4.5.10 zijn geen klachten gericht.

In rov. 4.5.11 overweegt het hof:

Hiertegen wordt door middel III in de eerste plaats aangevoerd dat het hof niet geoordeeld heeft dat [eisers] passende woonruimte kunnen verkrijgen, maar (slechts) dat zij een urgentieverklaring zullen kunnen verkrijgen. Daarmee bestaat de mogelijkheid dat [eisers] wel een urgentieverklaring hebben, maar daarmee nog niet kunnen beschikken over passende woonruimte.

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft in dit geval, overeenkomstig de stellingen van Noord-Invest, aangenomen (i) dat [eisers] zullen worden aangemerkt als stadvernieuwingsurgent en (ii) dat zij op die manier snel in aanmerking kunnen komen voor vervangende woonruimte. Anders dan het middel aanvoert, heeft het hof in verband met de tweede stelling wel degelijk ook geoordeeld dat [eisers] passende woonruimte kunnen krijgen. Dit blijkt met zoveel woorden uit het slot van rov. 4.5.11.

Het middel stelt dat een urgentieverklaring te dezen niet gelijk kan worden gesteld aan passende woonruimte: "er zijn, gegeven de nog immer bestaande woningnood in Amsterdam, talloze mensen die wel een urgentieverklaring hebben maar geen (beoogdelijk daarmee verkregen, dan wel te verkrijgen) dak boven het hoofd (...).".

Zoals bleek, heeft het hof in het onderhavige geval geaccepteerd dat het uitzicht op een urgentieverklaring meebrengt het uitzicht om snel in aanmerking te komen voor vervangende woonruimte, wat inhoudt dat passende woonruimte verkregen kan worden. Het hof heeft er in dit verband op gewezen dat [eisers] geen redenen hebben aangevoerd waarom een dergelijke urgentie hun geen soelaas zou bieden. Het oordeel dat een urgentieverklaring in casu uitzicht op vervangende woonruimte meebrengt, is een feitelijk oordeel. Dit oordeel berust op een waardering van de houdbaarheid van de stellingen van Noord-Invest. Het middel betwist de juistheid van dit feitelijke oordeel van het hof door te wijzen op een niet eerder in deze procedure aangevoerde omstandigheid (het middel maakt in ieder geval niet duidelijk dat en waar een dergelijke stelling in feitelijke instanties is betrokken). Daarvoor biedt de cassatieprocedure echter geen ruimte. Van evidente onbegrijpelijkheid van het type "de zon is blauw", zoals het middel aanvoert, is mijns inziens geen sprake.

In de tweede plaats wordt aangevoerd dat het oordeel van het hof onvoldoende is gemotiveerd omdat het hof zijn oordeel met betrekking tot het stadvernieuwingsurgent zijn van [eisers] slechts heeft gebaseerd op een niet gemotiveerd weersproken stelling van Noord-Invest. Noord-Invest levert geen bewijs (in de vorm van een verklaring van de gemeente of een erkenning van [eisers]) dat zij een dergelijke verklaring daadwerkelijk zullen verkrijgen.

Hierover kan worden opgemerkt dat de rechter volgens de hoofdregel van artikel 149 Rv bij zijn beslissing als vaststaand dient te beschouwen de feiten of rechten die door de ene partij zijn gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende zijn betwist. [Eisers] voeren in cassatie niet aan dat zij de stelling van Noord-Invest wel voldoende hebben betwist, terwijl zij daar in ieder geval bij het nemen van de memorie van antwoord in de appelprocedure gelegenheid toe hadden. [Eisers] zijn daarmee niet in hun procesrechtelijke belangen geschaad. Het gaat verder niet om een element van openbare orde. Anders dan het middel aanneemt, kon het hof zonder nader bewijs uitgaan van de juistheid van de onvoldoende bestreden stelling dat [eisers] een urgentieverklaring kunnen verkrijgen.

Het middel voert voorts aan dat de stelling van Noord-Invest, dat [eisers] een urgentieverklaring kunnen verkrijgen, onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd is. Het middel vreest dat "de situatie zal ontstaan dat de verhurende partij in rechte alleen maar hoeft te roepen dat de tegenpartij wel een urgentieverklaring zal krijgen om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen, zonder dat [dat] ook maar in de verste verte waar behoeft te zijn."

De door het middel uitgesproken vrees is mijns inziens ongegrond. Niet alleen omdat de huurder de door de verhuurder aangevoerde stellingen kan betwisten, maar ook omdat de rechter de stellingen omtrent de verkrijgbaarheid van een urgentieverklaring en de betekenis daarvan voor de mogelijkheid van het verkrijgen van passende woonruimte steeds op hun waarde zal moeten schatten.12.

Daarmee falen de klachten uit het principaal appel.

Het incidenteel cassatieberoep van Noord-Invest is ingesteld onder de voorwaarde dat een van de principale klachten mocht slagen. Uit het voorgaande blijkt dat de klachten in het principaal cassatieberoep naar mijn mening dienen te falen.

Het incidenteel cassatieberoep behoeft daarom geen behandeling.

Het hof heeft bepaald dat de huurovereenkomsten eindigen op 1 december 2011 en dat eisers tot cassatie uiterlijk op 30 november 2011 het gehuurde ontruimd dienen te hebben en ter beschikking van Noord-Invest dienen te stellen. Nu het arrest in zoverre niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en - bij gebreke aan informatie daaromtrent - aannemelijk is dat aan het arrest van het hof hangende de cassatieprocedure nog geen uitvoering is gegeven, ligt het voor de hand dat Uw Raad een nieuwe datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomsten eindigen met verdere bepalingen als in het arrest van het hof werden gegeven. In dit verband vermeld ik dat het hof voor de ontruiming een termijn heeft aangehouden van drie maanden na de datum van zijn einduitspraak.

Conclusie

De conclusie strekt ertoe dat de Hoge Raad het beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomsten eindigen.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G