HR, 13-07-2012, nr. 11/02497

Het in cassatie bestreden arrest van het hof Amsterdam van 14 december 2010 (LJN BQ5673, WR 2011/48) berust op de volgende, door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 5 augustus 2008 vastgestelde feiten.

[Verweerster] heeft op 16 oktober 2007 [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter), en, voor zover in cassatie nog van belang, (subsidiair) gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [verweerster] zal eindigen en [eiseres] het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van [verweerster] zal te stellen.

Na een tussenvonnis van 31 januari 2008, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 5 augustus 2008 op basis van het deskundigenrapport van Lopez Cardozo (hiervoor aangehaald bij 1.1 onder (viii)) geoordeeld dat blijkt van de noodzaak van een ingrijpende en algehele renovatie, waarvan de kosten worden geschat op een bedrag van tenminste € 300.000,- (rov. 14 en 15). Voor de vraag of de renovatie kan worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst behoeft de kantonrechter nadere informatie van partijen (rov. 18). In zijn tussenvonnis van 27 oktober 2008 oordeelt de kantonrechter dat renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst (rov. 2). Hieruit volgt dat de vordering van [verweerster] toewijsbaar is mits blijkt dat [eiseres] andere passende woonruimte kan verkrijgen (rov. 12), waarbij voorts in de rede zal liggen om aan [eiseres] een vergoeding toe te kennen (rov. 13). De zaak wordt naar de rol verwezen voor uitlating van [eiseres] hieromtrent. Bij eindvonnis van 20 april 2009 heeft de kantonrechter (i) het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, vastgesteld op 1 november 2009 en (ii) bepaald dat [verweerster] aan [eiseres] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dient te betalen van € 100.000,-.

[Eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 5 augustus 2008 en 20 april 2009. Het door [verweerster] ingestelde incidentele appel speelt in cassatie geen rol meer.

In zijn arrest van 14 december 2010 geeft het hof Amsterdam in rov. 3.10 de toepasselijke - aan HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010/190, WR 2010/56 m.nt. E.E. de Wijkerslooth-Vinke ([A/B]), rov. 3.4.2, ontleende - maatstaf weer.

Het hof verwerpt in dat kader als niet relevant de stelling van [eiseres], dat de financiële positie van [verweerster] ruim voldoende is om het gehuurde te exploiteren bij een aangeboden huur van € 1.200,- per maand (rov. 3.11). Het hof constateert voorts dat de noodzaak van een renovatie vaststaat, terwijl deelreparaties redelijkerwijs niet kunnen worden gevergd, dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is en dat de vergoeding van € 100.000,= niet wordt bestreden (rov. 3.12).

Het hof overweegt aan het slot van rov. 3.12, dat in hoger beroep de vraag resteert of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.

Om dit te beoordelen gaat het hof in op de kosten van renovatie, waarbij het evenals de kantonrechter uitgaat van een bedrag van € 300.000,- (rov. 3.13). Het hof verwerpt de stelling, dat de renovatiekosten moeten worden verminderd wegens nalatig onderhoud (rov. 3.14). Verwijzend naar de conclusies van de deskundige Lopez Cardozo, concludeert het hof dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, (ook) niet aangenomen kan worden dat een huurprijs van € 1.200,- per maand (zoals door [eiseres] aangeboden) een rendabele exploitatie van het gehuurde mogelijk maakt bij een investering van € 300.000,- (rov. 3.15).

Het hof heeft de bestreden vonnissen bekrachtigd en bepaald, kort gezegd, dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2011.

[Eiseres] heeft tijdig, bij dagvaarding van 11 maart 2011, cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 14 december 2010. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [Verweerster] heeft nog gedupliceerd.

Bij de bespreking van het middel, stel ik het volgende voorop. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW volgt, dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Met betrekking tot een verliesgevende exploitatie heeft uw Raad in het reeds genoemde arrest [A/B] overwogen: 1.

De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden.2.

Het middel ziet op rov. 3.9 t/m 3.16, maar richt uitsluitend motiveringsklachten (zie de s.t. zijdens [eiseres] sub 3) tegen het oordeel dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. Daartoe wordt aangevoerd dat het hof bij zijn oordeel geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met een aantal essentiële stellingen van [eiseres] (genoemd in het middel onder I sub 1 t/m 8) en dat het hof tot een ander oordeel had dienen te komen indien het wel met deze stellingen, in onderling verband en samenhang beschouwd, rekening had gehouden (het middel onder II).

Het middel dient m.i. te falen, omdat de daarin aangehaalde stellingen door het hof in zijn oordeel zijn betrokken dan wel, gezien het partijdebat, niet (met zoveel woorden) daarin behoefden te worden betrokken. Ik licht dit hieronder toe aan de hand van de onderdelen 1 t/m 8 van het middel.

Volgens onderdeel 1 moet bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, rekening worden gehouden met het feit dat [verweerster] een jarenlange toestand van achterstallig onderhoud heeft laten voortduren

Dat achterstallig onderhoud ook debet is aan de noodzaak tot renovatie, staat niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Wel kan deze omstandigheid bij de belangenafweging tussen de betrokken partijen meewegen.3.

Het oordeel van het hof moet in casu (zie bij 1.4.3) worden begrepen in alleen het kader van de vraag of sprake was van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, dat wil zeggen in het kader van de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik. In dat kader is het hof in rov. 3.14 ingegaan op de eventuele betekenis van nalatig onderhoud en wel in verband met de vraag of de renovatiekosten om die reden dienden te worden verminderd. Het middel mist dus in zoverre feitelijke grondslag. Het middel geeft niet concreet aan op welke wijze het hof nog meer rekening had dienen te houden met achterstallig onderhoud, zodat het in zoverre niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

Weliswaar bestaat enige overlap tussen de vaststelling van dringend eigen gebruik en de belangenafweging op de voet van artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW, 4. maar dat is onvoldoende om te oordelen dat het hof nog afzonderlijk - anders dan in rov. 3.14 - aandacht had moeten besteden aan het argument ter zake van achterstallig onderhoud. In cassatie wordt ook niet geklaagd dat de stelling inzake achterstallig onderhoud had moeten worden betrokken in de belangenafweging. Daarmee faalt onderdeel 1.

Volgens onderdeel 2 moet bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, rekening worden gehouden met het feit dat [eiseres] een aanbod heeft gedaan om aanzienlijk meer huur te betalen nadat de renovatiewerkzaamheden voltooid zijn.

Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het hof deze omstandigheid heeft beoordeeld in rov. 3.15.

Onderdeel 3 klaagt, dat het hof geen rekening heeft gehouden met de stelling van [eiseres], dat er geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de door [verweerster] gestelde exploitatiekosten van € 5.000,00 per jaar en de huidige huuropbrengsten van (12 x € 320,00 =) € 3.840,00 per jaar.

Bij akte d.d. 8 juni 2010, sub 3, heeft [verweerster] gesteld dat op basis van de jaarlijkse exploitatiekosten van € 5.000,00 en de huurprijs van € 320,00 per maand er al jaren sprake is van een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. [Verweerster] doelde hierbij op de situatie waarin nog geen renovatiewerkzaamheden aan het pand hebben plaatsgevonden. Hierop heeft [eiseres] gereageerd bij antwoordakte d.d. 20 juli 2010, waarin de stelling is verwoord waarop onderdeel 3 thans een beroep doet.5.

Het hof betrekt in rov. 3.15 bij zijn oordeel of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten de investeringskosten van € 300.000,00 (dat zijn de kosten van renovatie van het pand). Dat renovatie noodzakelijk is, staat vast (rov. 3.12). Dat betekent dat bij de exploitatiekosten noodzakelijkerwijs ook de renovatiekosten betrokken zijn. In onderdeel 3 wordt hiermee ten onrechte geen rekening gehouden, zodat het onderdeel in zoverre faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag en overigens miskent dat de daarin aangevoerde stelling niet als essentieel kan worden aangemerkt.

De onderdelen 4 en 5 richten zich tegen het oordeel in rov. 3.13 dat [eiseres] haar betwisting van de hoogte van de kosten van de renovatie ad € 300.000,- (zoals de kantonrechter had aangenomen) onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd.

Het oordeel van het hof berust op een feitelijke (en daarom aan het hof voorbehouden) waardering van de door [eiseres] aangevoerde argumenten. Het oordeel, dat [eiseres] deze betwisting onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, is niet onbegrijpelijk.

De stellingen waarnaar onderdeel 4 onder a, verwijst, zijn immers terloops geponeerd. MvG nr. 51 stelt dat een bedrag van € 150.000,- aan achterstallig onderhoud in de rede ligt in plaats van de € 70.000,- waarvan de kantonrechter was uitgegaan. MvG nr. 55 volstaat ter zake van de sloop van de vloer op de eerste verdieping met een algemene verwijzing naar een door [eiseres] overgelegde rapport van ACU van 1 oktober 2006).6. Voorts is de stelling over het voornemen tot splitsing in drie woonhuizen niet opgeworpen ter betwisting van het bedrag van € 300.000,-, maar bij de betwisting van de vordering aan de zijde van [verweerster] tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de uitspraak.7.

Het in onderdeel 4 onder b besloten liggende verwijt, dat het hof met twee maten meet, is voorts onterecht.

Het hof verwijst in rov. 3.15 naar de aanpak van de kantonrechter in rov. 15 van diens vonnis van 5 augustus 2008. De kantonrechter is uitgegaan van een bedrag van € 500.000,- aan kosten van renovatie, op basis van een door [verweerster] overgelegd rapport. Hiervan heeft de kantonrechter vervolgens een aantal bedragen afgetrokken voor posten die de deskundige niet nodig of minder kostbaar acht en komt dan tot een bedrag van € 370.000,-. Rekening houdend met het commentaar van [eiseres] komt de kantonrechter vervolgens uit op een bedrag van € 300.000,- . Het hof overweegt dan dat een schatting van de kosten mag worden gemaakt, dat wil zeggen: zonder dat de renovatiekosten nauwkeurig aan de hand van een concreet renovatieplan zijn vastgesteld.

Daartegenover stelt het hof dat [eiseres] niet aan de hand van concrete gegevens inzichtelijk maakt waarom volgens haar het door de kantonrechter geschatte bedrag van € 300.000,- niet juist is. Volgens het middel mag ook [eiseres] volstaan met een schatting. Het middel miskent echter dat het hof heeft geoordeeld dat zij geen handvatten heeft gegeven voor haar "schatting". Dat oordeel kan niet onbegrijpelijk worden genoemd in het licht van de bij 2.11 bedoelde stellingen van [eiseres].

Volgens onderdeel 6 had het hof bij zijn beoordeling moeten betrekken dat het pand in waarde is gestegen sinds de verwerving door [verweerster] en met de renovatie door [verweerster] het pand (verder) in waarde zal stijgen. Het zou hierbij gaan om feiten van algemene bekendheid. Onderdeel 6 onder a wijst er verder op dat [eiseres] in eerste aanleg heeft gesteld8. dat [verweerster] het pand in 1988 heeft aangekocht voor fl. 150.000,- en heeft gesteld9. dat zij bij verkoop na het leegkomen van de woning, eventueel na splitsing, € 1.000.000,- in haar zak steekt.

In het reeds genoemde arrest [A/B] overwoog Uw Raad:

Uit het cassatiemiddel onder 3 in de zaak [A/B] leid ik af dat er in die zaak enig debat was geweest over de waardestijging. In zijn conclusie voor het arrest sub 56-57 wijst A-G Huydecoper erop dat een waardestijging van het gehuurde ertoe kan leiden dat men een verliesgevende huurrelatie waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, als minder ernstig waardeert dan overigens het geval zou zijn. Hij brengt dit in verband met de keuze van de eigenaar/verhuurder om van de waardestijging te profiteren (door verkoop) of door het pand aan te houden en mogelijk van verdere waardestijging te profiteren.

Hoewel het bestaan van een alternatieve mogelijkheid om rendement op de gepleegde investering te realiseren (namelijk door verkoop) kan meewegen, heeft het argument in de afweging van alle omstandigheden m.i. maar een betrekkelijke waarde wanneer uit de overige omstandigheden van het geval volgt dat renovatie op niet al te lange termijn onvermijdelijk is. Het benutten van een eventuele verkoopoptie verschuift het probleem dan van de oude eigenaar/verhuurder naar de nieuwe, zonder dat de situatie verder verandert.

Over de waardestijging, kennelijk zowel voor als na renovatie, heeft [eiseres] in eerste aanleg summierlijk iets gesteld (zie bij 2.13). Dit maakt het moeilijk te bepalen welk gewicht aan deze omstandigheid in het onderhavige geval zou moeten toekomen, hetgeen de ruimte om in cassatie met succes een motiveringsklacht te richten tegen het oordeel van het hof nog verder beperkt.

Daaraan doet niet af dat sprake zou zijn van feiten van algemene bekendheid. Dat een bepaalde algemene trend in de prijsontwikkeling van woningen gedurende geruime tijd heeft voorgedaan of dat woningen na renovatie in het algemeen een waardestijging ondergaan, kan m.i. wel als feit van algemene bekendheid worden aangemerkt. Dat geldt echter niet voor de waardeontwikkeling van een individuele woning, omdat die ontwikkeling ook (of: vooral) wordt beïnvloed door de concrete omstandigheden.

Wil de klacht van onderdeel 6 (al dan niet gelezen in verbinding met het gestelde in onderdeel 6 onder a) slagen, dan is vereist, dat hetgeen omtrent de waardestijging bekend was, van dien aard was, dat het hof in het licht van de overige omstandigheden van het geval niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, kon oordelen dat sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dat kan m.i. niet gezegd worden. Partijdebat is er - afgezien van de bij 2.13 bedoelde stellingen - over de waardestijging niet geweest. Het komt mij voor dat het hof bekend zal zijn geweest met de mogelijkheid van waardestijging (voor dan wel na renovatie), maar dat het hof hierin geen aanleiding zag te oordelen dat geen sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dit oordeel, dat berust op een waardering van de omstandigheden van het geval, komt mij niet onbegrijpelijk voor mede in het licht van hetgeen in deze zaak is komen vast te staan omtrent de noodzaak van renovatie (zie bij 1.4.2).

Onderdeel 6 onder b wijst erop dat [verweerster] niets heeft gesteld omtrent de waardestijging. Daaraan verbindt onderdeel 7 de klacht, dat het hof had moeten beslissen dat niet duidelijk was geworden of sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Deze klacht berust blijkens het voorgaande op een onjuiste rechtsopvatting respectievelijk stelt te hoge eisen aan de motivering door het hof.

In de schriftelijke toelichting van de zijde van [eiseres] wordt nog opgemerkt dat een waardestijging van het pand leidt tot meer en betere hypothecaire financieringsmogelijkheden en een (mogelijk) betere liquiditeitspositie van de eigenaar. Dit faalt al omdat deze stelling niet is aangevoerd voor het hof, terwijl het hof terecht heeft overwogen dat het niet aankomt op de financiële positie van de verhuurder, maar op de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (rov. 3.11, tweede zin, en rov. 3.15, tweede zin).

Volgens onderdeel 8 heeft het hof bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten, ten onrechte niet ambtshalve betrokken dat [verweerster] bereid is om een zeer aanzienlijk bedrag van € 100.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Deze omstandigheid weegt volgens het onderdeel eveneens mee bij het oordeel of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, omdat een dergelijk groot bedrag ook aangewend kan worden ten behoeve van de exploitatiekosten van het pand.

Uit artikel 7:275 lid 1 BW volgt dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Artikel 7:275 lid 3 jo. 4 BW voegt daaraan toe dat de verhuurder gehouden is bij te dragen in de verhuiskosten van de huurder, in het geval waarin sprake is van dringend eigen gebruik, inhoudende renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:274 BW is over deze bijdrage van de verhuurder opgemerkt dat een dergelijke vergoeding in de belangenafweging kan meewegen ten gunste van de verhuurder.10.

De klacht leidt de discussie echter naar de financiële positie van de verhuurder in het kader van de beoordeling of sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Zij faalt, omdat de financiering van de exploitatie of van de renovatie los staat van de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Van die wanverhouding is blijkens rov. 3.15, slot, sprake bij een investering van € 300.000,- en een huur van € 1.200 per maand. Dat de totale kosten voor [verweerster] hoger zijn indien daarbij ook de aan [eiseres] te betalen vergoeding wordt betrokken (zodat in zekere zin voor [verweerster] sprake is van een totale 'investering' van € 400.000,-) doet aan die wanverhouding niet af. Evenmin doet daaraan af dat bij voortzetting van de huurovereenkomst [verweerster] niet € 100.000,- aan [eiseres] behoeft te betalen, en dit bedrag dus op andere wijze zou kunnen aanwenden, bijvoorbeeld ter dekking van het exploitatieverlies.

Het middel faalt.

Het hof heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2011 en dat [eiseres] uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster] dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.

Nu het arrest in zoverre niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en - bij gebreke aan informatie daaromtrent - aannemelijk is dat aan het arrest van het hof hangende de cassatieprocedure nog geen uitvoering is gegeven, ligt het voor de hand dat Uw Raad een nieuwe datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt met verdere bepalingen als in het arrest van het hof werden gegeven. In dit verband vermeld ik dat de kantonrechter voor de ontruiming een termijn heeft aangehouden van zes (volle) kalendermaanden na de datum van zijn einduitspraak en het hof een termijn van drie (volle) kalendermaanden na de datum van zijn einduitspraak.

Conclusie

De conclusie strekt ertoe dat de Hoge Raad het beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G