HR, 12-06-2009, nr. 07/13160

HR, 12-06-2009, nr. 07/13160

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 12‑06‑2009

Inhoudsindicatie

Vervroegde onteigening; schadeloosstelling; waardebepaling, waardevermindering overblijvende, maatstaf; motiveringseisen.

12 juni 2009

Eerste Kamer

07/13160

RM/MD

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. M.E. Gelpke,

t e g e n

DE STAAT DER NEDERLANDEN, Ministerie van Verkeer en Waterstaat, de hoofdingenieur-directeur van de Rijkswaterstaat in de Directie Noord-Holland,

zetelende te 's-Gravenhage,

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. M.W. Scheltema.

Eisers tot cassatie zullen hierna afzonderlijk worden aangeduid als [eiser 1] en [eiser 2] en gezamenlijk als [eiser] c.s. Verweerder in cassatie zal worden aangeduid als de Staat.

1. Het geding in feitelijke instantie

Bij vonnis van 5 december 2000, dat op 6 maart 2001 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank Haarlem ten name en ten behoeve van de Staat de vervroegde onteigening uitgesproken van twee onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A], nummer [001], voor een gedeelte groot 0.69.40 ha (grondplannummer [002]) en sectie [A], nummer [003] voor een gedeelte groot 0.01.00 ha (grondplannummer [004]), het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser 1] vastgesteld op ƒ 775.199,65, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. De rechtbank heeft voorts [eiser 2] als tussenkomende partij in het in de hoofdzaak aanhangige geding tot onteigening toegelaten.

Na deskundigenrapport en pleidooien heeft de rechtbank bij vonnis van 12 september 2007, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [eiser 1] vastgesteld op € 218.935,34 (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot) en de schadeloosstelling voor [eiser 2] op € 18.151,21. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

[Eiser] c.s. hebben tegen het vonnis van de rechtbank van 12 september 2007 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Staat mede door mr. R.T. Wiegerink, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal P.J. Wattel strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van [eiser] c.s. heeft bij brief van 20 maart 2009 op de conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Ten tijde van de onteigening was [eiser 1] eigenaar van het perceel met grondplannummer [002] en [eiser 2] van het perceel met grondplannummer [004].

(ii) Na de inschrijving op 6 maart 2001 van het onteigeningsvonnis hebben [eiser] c.s. en [betrokkene 1] bij akte van 15 februari 2002 krachtens koopovereenkomst aan N.V. Luchthaven Schiphol N.V. (hierna: Schiphol) geleverd:

(a) het overblijvende, en

(b) een aan [betrokkene 1] toebehorende onroerende zaak, zulks tegen onder meer een koopsom van € 4.084.001,90. Overeengekomen werd voorts dat Schiphol aan [eiser] c.s. en [betrokkene 1] daarnaast een schadevergoeding van € 4.928.053,10 betaalt wegens de versnelde aanleg van de derde fase van de vijfde start- en landingsbaan.

(iii) [eiser 1] en [eiser 2] hebben ieder een verzoek tot planschadeschadevergoeding ingediend bij het Schadeschap luchthaven Schiphol. Deze verzoeken zijn afgewezen.

3.2 Het middel richt zich met name tegen de beslissingen van de rechtbank over de waardering van het onteigende (onderdeel 3) en over de waardevermindering van het overblijvende (onderdeel 5), en klaagt in het bijzonder over de (tegenstrijdige) oordelen omtrent de betekenis die daarbij toekomt aan de hiervoor in 3.1 (ii) vermelde omstandigheid dat Schiphol het overblijvende heeft gekocht voor het daar vermelde bedrag, terwijl tevens een aanzienlijk bedrag als schadevergoeding door Schiphol zou worden betaald.

3.3.1 Wat de waarde van het onteigende betreft, heeft de rechtbank zich aangesloten bij het advies van de deskundigen, die tot uitgangspunt namen dat het onteigende, de onteigening weggedacht, ten minste op middellange termijn zijn agrarische bestemming zou hebben behouden als gevolg van de ligging daarvan in het agrarische gebied tussen de Zwanenburgbaan en de Polderbaan, en die niet aannemelijk achtten dat, zonder de aanleg van de A5, de voor de aanleg van een taxibaan naast de Zwanenburgbaan bestemde strook zo veel breder zou zijn uitgevallen dat het onteigende of een deel daarvan de bestemming Luchtvaartdoeleinden I zou hebben verkregen. De deskundigen hebben bij de taxatie geen praktische betekenis gehecht aan vergelijking met de prijzen die Schiphol voor het overblijvende heeft betaald, allereerst omdat het overblijvende een andere bestemming heeft dan de agrarische bestemming waarnaar het onteigende getaxeerd moet worden, en voorts omdat zij meenden uit die transacties geen conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de waarde van het onteigende, gezien de inrichting van het overblijvende, de samenhang van de onderscheidene transacties en de positie van Schiphol. De rechtbank oordeelde verder dat [eiser] c.s. niet duidelijk hebben gemaakt hoe zij aan de door hen voorgestane, uit de transactie met Schiphol afgeleide prijs van € 75 per m2 zijn gekomen, en dat zij ook geen inzicht hebben verschaft in de wijze waarop de prijs met Schiphol tot stand is gekomen, welke factoren daarbij een rol hebben gespeeld en welk gewicht aan die factoren is toegekend. Ook uit de verklaring van Schiphol dat zij zo mogelijk de onteigende gronden in de koop had willen betrekken, kan volgens de rechtbank niet worden afgeleid dat Schiphol bereid zou zijn geweest een vierkantemeterprijs van € 75 te betalen. (rov. 2.13-2.16)

3.3.2 Anders dan in de verschillende klachten van onderdeel 3 (de onderdelen 1 en 2 vormen een inleiding) wordt betoogd, heeft de rechtbank aldus geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde het feitelijke, op het advies van de deskundigen steunende oordeel van de rechtbank omtrent de waarde van het onteigende geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn. In het bijzonder heeft de rechtbank toereikend gemotiveerd waarom zij aan de transacties met Schiphol niet de door [eiser] c.s. bepleite betekenis heeft gehecht, maar tot het oordeel is gekomen dat niet aannemelijk is geworden dat Schiphol bereid zou zijn geweest voor de onteigende grond € 75 per vierkante meter te betalen. Met de verwerping van dat standpunt van [eiser] c.s., ligt nog open de vraag of Schiphol wel (minder dan € 75 maar) meer dan de waarde naar de agrarische bestemming zou hebben willen betalen. In het oordeel van de rechtbank ligt een ontkennende beantwoording van die vraag besloten, en dat antwoord is ook niet onbegrijpelijk. Daarbij is van belang dat de rechtbank, met verwijzing naar het advies van de deskundigen, de positie van Schiphol in aanmerking heeft genomen, en heeft gelet op het verschil in bestemming van het onteigende (agrarische bestemming) tegenover de bestemming van het overblijvende (in hoofdzaak luchtvaartdoeleinden) en het ontbreken van de verwachting dat, het plan van aanleg van de Rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende de bestemming luchtvaartdoeleinden zou zijn gelegd.

Op het voorgaande stuiten de onderdelen 3.a tot en met 3.e af, voorzover zij al niet wegens gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kunnen leiden, of motiveringseisen stellen die niet kunnen worden gesteld aan sterk met feitelijke waarderingen verband houdende oordelen als de onderhavige. Onderdeel 3.f komt hierna in 3.4.4 nog aan de orde.

3.4.1 De klachten van onderdeel 5 (onderdeel 4 vormt een inleiding) betreffen de beoordeling van de waardever-mindering van het overblijvende, waarbij de rechtbank is afgeweken van het advies van de deskundigen, die meenden dat ook bij de waardebepaling van het overblijvende geen betekenis toekomt aan de hiervoor in 3.1 (ii) vermelde transactie met Schiphol. De rechtbank heeft die transactie blijkens rov. 2.9-2.11 wel van belang geacht, en aangenomen dat de overblijvende grond op de peildatum, ongeveer 12 maanden voorafgaand aan de levering aan Schiphol, een waarde vertegenwoordigde die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs. Voor het oordeel dat die waarden hoger zijn en als gevolg van de onteigening zijn verminderd, zijn geen aanknopingspunten te vinden en het is ook niet voor de hand liggend, aangezien de onteigening voor Schiphol niet van belang was, aldus de rechtbank, die daarom geen nader onderzoek heeft opgedragen naar eventuele waardevermindering van het overblijvende en deze op nihil heeft gesteld.

3.4.2 Het onderdeel neemt terecht tot uitgangspunt dat ter bepaling van het bedrag dat op de voet van art. 41 van de Onteigeningswet moet worden vergoed ter zake van de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het goed is, in ieder geval dient te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Alleen indien deze som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende. Bij die waardebepaling gaat het in beginsel telkens om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper (vgl. HR 21 november 2008, nr. C07/081, LJN: BF0415).

3.4.3 Anders dan onderdeel 5.a aanvoert, heeft de rechtbank het vorenstaande niet miskend. De rechtbank heeft kennelijk geoordeeld dat in het economische verkeer de hoogste prijs voor het onteigende en het overblijvende zou worden geboden door Schiphol, voor wie blijkens de feitelijke vaststelling van de rechtbank de onteigening niet van belang was, en dat het voor Schiphol als de meest in aanmerking komende gegadigde niet uitmaakte of de overblijvende grond (met de bestemming lucht-vaartdoeleinden) vóór de onteigening tezamen met het ter onteigening aangewezene, of ná de onteigening zonder dat laatste werd aangeboden. Aldus doet zich niet de situatie voor dat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) vóór de onteigening meer waard was dan de som van de te vergoeden werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende. De rechtbank heeft dan ook zonder miskenning van het in 3.4.2 overwogene kunnen oordelen dat de daar bedoelde vergelijking in het onderhavige geval geen nadere uitwerking behoefde, omdat dat in de gegeven omstandigheden voor de uitkomst geen verschil maakte. Hierop stuit onderdeel 5.a af. Ook onderdeel 5.b wordt tevergeefs voorgesteld, omdat de omstandigheid dat, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, de waarde van het overblijvende vóór de onteigening niet hoger was dan de waarde ná de onteigening, in het licht van het hiervoren overwogene ook zonder nadere motivering de conclusie kan dragen dat de waardevermindering van het overblijvende op nihil moet worden gesteld. Anders dan onderdeel 5.c nog aanvoert, kan uit het vonnis niet worden afgeleid dat de rechtbank, die ervan uitging dat Schiphol voor het overblijvende aanzienlijk meer heeft betaald dan de door de deskundigen begrote waarde, uit het oog heeft verloren dat het overblijvende niet alleen de voor Schiphol van belang zijnde grond omvat maar ook de woonhuizen, tuinen en kwekerij van [eiser] c.s.

3.4.4 Onderdeel 5.d houdt de klacht in dat het oordeel van de rechtbank over de waardevermindering van het overblijvende onverenigbaar is met, dan wel onvoldoende gemotiveerd is in het licht van, het oordeel over de waarde van het onteigende. Onderdeel 3.f houdt een vergelijkbare klacht over onderlinge tegenstrijdigheid van deze oordelen in. De onderdelen worden tevergeefs voorgesteld, omdat de rechtbank bij deze oordelen niet onderling onverenigbare conclusies heeft verbonden aan de transactie met Schiphol. Daarbij is in aanmerking te nemen dat bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende de waardering diende te geschieden naar de agrarische bestemming daarvan, waardoor het niet onbegrijpelijk is dat de rechtbank, in navolging van de deskundigen, uit de transactie met Schiphol, waarbij het grotendeels ging om gronden met luchtvaartbestemming, niet heeft afgeleid dat aan de onteigende gronden een hogere waarde dan de agrarische toekomt. Daarmee is niet onverenigbaar dat de rechtbank uit hetgeen door Schiphol aan [eiser] c.s. is betaald wel conclusies heeft getrokken met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende.

3.5 Ook de in onderdeel 7 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, W.A.M. van Schendel, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 12 juni 2009.

Conclusie 06‑03‑2009

Mr. P.J. Wattel

Partij(en)

[Eisers]

TEGEN

DE STAAT DER NEDERLANDEN

1. Feiten, procesgang en geschil

1.1.

De Rechtbank Haarlem (hierna: de Rechtbank) heeft bij vonnis van 5 december 2000, zaaknr. 68205, ten name en ten behoeve van de verweerder in cassatie (hierna: de Staat) de vervroegde onteigening uitgesproken van twee onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, Sectie [A], nummer [001], voor een gedeelte groot 0.69.40 ha (grondplannummer [002]) en Sectie [A], nummer [003] voor een gedeelte groot 0.01.00 ha (grondplannummer [004]). Het vonnis is op 6 maart 2001 ingeschreven in de openbare registers.

1.2.

Ten tijde van de onteigening was [eiser 1] (gedaagde in eerste aanleg, eiser in cassatie) eigenaar van het perceel met grondplannummer [002] en [eiser 2] (interveniënt in eerste aanleg, eiser in cassatie) van het perceel met grondplannummer [004].

1.3.

Na het vonnis van 5 december 2000 moest de Rechtbank nog oordelen over de aan [eiser 1] en [eiser 2] (hierna gezamenlijk: [eisers]) toe te kennen schadeloosstelling, tot begroting waarvan de Rechtbank een deskundigenonderzoek had bevolen.

1.4.

Bij akte van 15 februari 2002 hebben [eisers] en [betrokkene 1] krachtens koopovereenkomst aan NV Luchthaven Schiphol NV (hierna: Schiphol) geleverd:

(i)

het overblijvende en

(ii)

een aan [betrokkene 1] toebehorende onroerende zaak, zulks tegen onder meer een koopsom ad € 4.084.001,90.

Overeengekomen werd voorts dat Schiphol aan [eisers] en [betrokkene 1] daarnaast een schadevergoeding ad € 4.928.053,10 betaalt wegens de versnelde aanleg van de derde fase van de vijfde start- en landingsbaan c.a.

1.5.

[Eiser 1] en [eiser 2] hebben ieder (op onbekende datum, respectievelijk op 1 november 1999) een verzoek tot planschadeschadevergoeding ingediend bij het Schadeschap luchthaven Schiphol. Deze verzoeken zijn afgewezen.

1.6.

In hun rapport van 2 november 2005 adviseerden de deskundigen om aan [eiser 1] een schadeloosstelling toe te kennen (grondplannummer [002]) als volgt:

potentiële kasgrond

NLG

384.720

tuingrond

NLG

24.450

waardevermindering overblijvende

NLG

431.000

bijkomende schade

NLG

77.750

totaal exclusief rente

NLG

917.920

en aan [eiser 2] (grondplannummer 100.3) als volgt:

waarde onteigende

NLG

50.000

bijkomende schade

NLG

5.000

totaal exclusief rente

NLG

55.000

1.7.

Na de pleidooien hebben de deskundigen op 10 juli 2006 nader geadviseerd over de vragen of en zo ja, in hoeverre de genoemde transacties met Schiphol en de gevoerde planschadeprocedures van invloed zijn op de in het kader van de onteigening toe te kennen schadeloosstelling.

1.8.

In hun aanvankelijke advies hadden de deskundigen de waarde van de onteigende tuingrond vastgesteld mede rekening houdende met de waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel als gevolg van de onteigening van de tuingrond.

1.9.

Voor het geval de Rechtbank zou oordelen dat [eisers], gegeven de transactie met Schiphol, geen schade hebben geleden door waardevermindering van het overblijvende, zodat die waardevermindering uit hun advies geëlimineerd zou moeten worden, hebben de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van de tuin van [eiser 1] bepaald op NLG 4.450 en de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van de tuin van [eiser 2] bepaald op NLG 15.000.

1.10.

Bij vonnis van 12 september 2007 heeft de Rechtbank als volgt overwogen:1.

‘De waarde van het overblijvende:

2.8.

Ingevolge het bepaalde in artikel 41 Onteigeningswet wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening gehouden met de mindere waarde die voor niet onteigende goederen het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het wel onteigende. Aldus moet voor een oordeel omtrent de hoogte van de schadeloosstelling worden bezien of sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Die vraag wordt ontkennend beantwoord op grond van het volgende.

2.9.

In hun rapport van 2 november 2005 hebben de deskundigen aan het overblijvende, zowel voorafgaand aan als onmiddellijk na de onteigening, waarden toegekend die aanzienlijk lager liggen dan het bedrag dat Schiphol aan [eisers] en [betrokkene 1] heeft betaald, ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat in de transactie met Schiphol ook grond van [betrokkene 1] was betrokken.

2.10.

Niet is gebleken dat deze ruil c.q. verkoop van grond rechtstreeks verband hield met de onteigening ten behoeve van de aanleg van de Rijksweg 5. Voor een dergelijke aanname is te minder aanleiding, aangezien Schiphol Real Estate B.V. bij brief van 30 mei 2006 heeft geschreven dat Schiphol de van [eiser 2] onteigende grond zeker in de aankoop van de overige grond zou hebben betrokken als de onteigening daartegen niet in de weg zou hebben gestaan. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gebleken die een verklaring kunnen vormen voor het verschil tussen de door de deskundigen getaxeerde waarden en de door Schiphol betaalde prijs. In dat licht is het advies van de deskundigen omtrent de waarden van het overblijvende niet begrijpelijk.

2.11.

Veeleer moet worden aangenomen dat de overblijvende grond op de peildatum, ongeveer 12 maanden voorafgaand aan de levering aan Schiphol, een waarde vertegenwoordigde die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs. Voor het oordeel dat die waarden hoger zijn en als gevolg van de onteigening zijn verminderd, zijn geen aanknopingspunten te vinden en het is ook niet voor de hand liggend, aangezien de onteigening voor Schiphol niet van belang was. De rechtbank zal op grond van het voorgaande geen nader onderzoek op dragen naar eventuele waardevermindering van het overblijvende en deze op nihil stellen.

(…)

De waarde van het onteigende
2.13.

[Eisers] heeft betoogd dat ook bij het bepalen van de waarde van het onteigende een door Schiphol betaalde prijs van EUR 75,- per m2 moet worden aangehouden, waarbij EUR 75,-, naar de rechtbank begrijpt, de prijs is die Schiphol gemiddeld per vierkante meter heeft betaald. De Staat heeft dit standpunt weersproken.

2.14.

Door [eisers] is niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij tot een gemiddelde prijs van EUR 75,- per m2 is gekomen. De door Schiphol betaalde prijs gedeeld door het aantal door [eisers] geleverde vierkante meters is slechts bij benadering en na grove afronding [van; PJW] de getallen gelijk aan 75. Een dergelijke wijze van berekenen, indien dit de berekeningswijze is die [eisers] voorstaat, kan geen basis vormen voor begroting van de schade.

2.15.

[Eisers] heeft voorts geen inzicht verschaft in de wijze waarop de prijs met Schiphol tot stand is gekomen, welke factoren daarbij een rol hebben gespeeld en welk gewicht aan die factoren is toegekend. Om die reden is bij het bepalen van de waarde van de onteigende grond analogie met die van de overblijvende grond niet mogelijk. Daarbij zij opgemerkt dat Schiphol slechts heeft verklaard dat zij de onteigende gronden in de koop had willen betrekken, maar daarbij niet heeft aangegeven voor welke prijs en op welke voorwaarden. Dat Schiphol bereid zou zijn geweest voor de onteigende grond een vierkante meterprijs te betalen van EUR 75,- is dus niet aannemelijk geworden.

2.16.

[Eisers] heeft zijn stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een prijs van EUR 75,- per m2 onvoldoende onderbouwd. Voor een bewijsopdracht ziet de rechtbank, waar het thans gaat om begroting van de schade, geen aanleiding. De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun advies, dat er op neer komt dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming, niettegenstaande de vaststelling dat op het overblijvende de bestemming Luchtvaartdoeleinden I rust. De deskundigen achtten het immers niet aannemelijk dat, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou zijn gelegd. Dit verschil in bestemming tussen het overblijvende en het onteigende verklaart in voldoende mate het verschil in waarde van het onteigende als door de deskundigen geadviseerd ten opzichte van het overblijvende.

(…)

2.18.

Noch in hetgeen de Staat heeft aangevoerd omtrent de vierkante meterprijs voor potentiële kassengrond, noch in hetgeen [eisers] heeft betoogd omtrent de taxatie van de tuingrond ziet de rechtbank aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundigen, zodat zij ook ter zake zullen worden gevolgd.

2.19.

Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd kan als hetzij hiervoor aan de orde gesteld, hetzij als niet weersproken verder onbesproken blijven. De rechtbank volgt de deskundigen voor het overige in hun advies.

Conclusies
2.20.

Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan [eiser 1] toekomt ten titel van schadeloosstelling:

waarde onteigende potentiële kasgrond

NLG

384.720,-

waarde onteigende tuin

NLG

20.000,-

bijkomende schade

NLG

77.750,-

totaal exclusief rente

NLG

482.470,-

(EUR 218.935,34)

en aan [eiser 2]:

waarde onteigende

NLG

35.000,-

bijkomende schade

NLG

5.000,-

totaal exclusief rente

NLG

40.000,-

(EUR 18.151,21)

(…)

2.23.

Met betrekking tot de kosten van deze procedure oordeelt de rechtbank als volgt. Ten aanzien van de kosten van de deskundigen geldt dat bij vonnis van 13 september 2006 de Staat reeds is veroordeeld in de kosten van de deskundigen gemaakt tot en met 10 juli 2006 ad EUR 31.971,14. Nadien hebben de deskundigen kosten opgegeven tot een bedrag van EUR 2.885,05; de rechtbank zal de nadere kosten van de deskundigen begroten op dit bedrag. [eiser 1] heeft opgegeven aan deskundige bijstand aan [betrokkene 2] EUR 4.522,00 verschuldigd te zijn geworden en aan zijn raadsman EUR 43.978,65. Daarnaast heeft [eisers] procureurskosten gemaakt ad EUR 388,77 en griffierecht ad (omgerekend) EUR 814,54.

2.24.

De kosten van [betrokkene 2] zijn door de Staat bestreden en door [eisers] niet nader toegelicht; zij komen om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. In aanmerking genomen dat [eiser 1] aan schadeloosstelling niet meer ontvangt dan door de Staat is aangeboden en vooral dat van de zijde van [eisers] lange tijd geen dan wel onvoldoende informatie is verstrekt omtrent de transacties met Schiphol ziet de rechtbank aanleiding de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [eisers] te laten. Dat betreft een bedrag van EUR 21.989,33. De overige proceskosten dienen door de Staat als onteigenende partij te worden gedragen. Dat betekent dat de Staat zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 2.885,05 aan kosten van de deskundigen, van een bedrag van EUR 22.378,10 aan kosten van deskundige bijstand en EUR 814,54 aan verschotten.

(…)’

1.11.

Tegen dit vonnis hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. Het door hen voorgestelde cassatiemiddel bestaat uit zeven onderdelen, waarvan de onderdelen 1, 2, 4 en 6 geen klachten bevatten. Het derde onderdeel omvat zes subonderdelen a t/m f en richt zich met rechtsklachten en motiveringsklachten tegen de r.o. 2.13 – 2.19, betreffende de waarde van het onteigende. Het vijfde onderdeel omvat vier subonderdelen a t/m d en richt zich met rechtsklachten en motiveringsklachten tegen r.o. 2.8 – 2.12, betreffende waardevermindering van het overblijvende. Het zevende onderdeel richt zich met een motiveringsklacht tegen r.o. 2.24, betreffende de kosten van deskundige bijstand.

1.12.

De partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten te uwer zitting van 26 september 2008. De Staat heeft een nota van dupliek ingediend.

2. Beoordeling van de middelonderdelen 3 en 5

2.1.

In zowel het derde als het vijfde middelonderdeel speelt de in 1.4 genoemde transactie met Schiphol een belangrijke rol. De kern van de middelonderdelen is dat de Rechtbank innerlijk tegenstrijdig heeft geoordeeld over de betekenis van de prijs die Schiphol betaald heeft voor het overblijvende voor de bepaling van de waarde van het onteigende respectievelijk van het overblijvende. Onderdeel 55 van de schriftelijke toelichting van [eisers] vat deze centrale grief als volgt samen:

‘Wat [eisers] in het bijzonder steekt (…) is dat de rechtbank bij het wegredeneren van de waardevermindering van het overblijvende wèl helderheid stelt te hebben over de waarde van het overblijvende uit hoofde van de transactie met Schiphol, terwijl diezelfde rechtbank bij het wegredeneren van de hogere waarde van het onteigende nog aangaf niets te kunnen afleiden uit de transactie met Schiphol (…)’

2.2.

De Rechtbank heeft zich voor de bepaling van de waarde van het onteigende aangesloten bij het advies van de deskundigen (r.o. 2.18). Zij heeft onder meer overwogen dat zij de deskundigen volgt in hun advies dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming (r.o. 2.16). Het deskundigenrapport van 2 november 2005 vermeldt onder meer:

‘17.

Het voorgaande in aanmerking nemende aanvaarden deskundigen de navolgende uitgangspunten voor de waardering van het onteigende.

(…)

(b)

De onteigening weggedacht zou het onteigende tenminste op middellange termijn zijn agrarische bestemming hebben behouden als gevolg van de ligging daarvan in het agrarische gebied tussen de Zwanenburgbaan en de Polderbaan. Deskundigen achten niet aannemelijk dat, zonder de aanleg van de A5, de strook welke bestemd is voor de aanleg van een taxibaan naast de Zwanenburgbaan zo veel breder zou zijn uitgevallen dat het onteigende of een deel daarvan de bestemming Luchtvaartdoeleinden I zou hebben verkregen. Uit de uitspraak van de ABRS d.d. 29 juni 2008 no E01.97.0309 blijkt namelijk dat de Afdeling van oordeel is dat als luchtvaartterrein ten behoeve van de Luchthaven Schiphol slechts de gronden aangewezen kunnen worden die noodzakelijk zijn voor het opstijgen en landen van luchtvaartuigen en de daarmee rechtstreeks verbonden functies (…). Het is in dit verband aannemelijk dat ook planologisch niet een bredere strook voor de verbreding van de Zwanenburgbaan met een taxibaan mag worden aangewezen dan noodzakelijk is. Gesteld noch gebleken is dat meer ruimte nodig is voor de verbreding van de Zwanenburgbaan dan in het Bestemmingsplan Schiphol-West en omgeving is voorzien. De consequentie is dat niet aannemelijk is dat op het onteigende, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, een luchtvaartdoeleindenbestemming in verband met verbreding van de Zwanenburgbaan zou zijn gelegd.

(…)

23.

Deskundigen hechten bij de taxatie geen praktische betekenis aan vergelijking met de prijzen welke zijn betaald door Schiphol Nederland B.V. aan gedaagde en interveniënt voor het overblijvende, allereerst omdat dit overblijvende een andere bestemming heeft dan de bestemming naar welke het onteigende getaxeerd behoort te worden en voorts omdat gezien de inrichting van het overblijvende, de samenhang van de onderscheidene transacties en de positie v[a]n Schiphol Nederland B.V. uit deze transacties geen conclusies met betrekking tot de waarde van het onteigende kunnen worden getrokken. (…)’

2.3.

Bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende is de Rechtbank afgeweken van het advies van de deskundigen. Zij achtte het advies op dit punt niet begrijpelijk in het licht van, vooral, de Schiphol-transactie (r.o. 2.10). In het deskundigenrapport van 2 november 2005 wordt bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende (onderdelen 32–35) geen aandacht geschonken aan de Schiphol-transactie en evenmin aan de verklaring van Schiphol dat de onteigende gronden zeker in de aankoop van de overige grond zou zijn betrokken als de onteigening daaraan niet in de weg zou hebben gestaan (hierna: de Schiphol-verklaring). In hun nadere advies van 10 juli 2006 blijven de deskundigen bij hun advies over de vergoeding van waardevermindering (onderdeel 21).

2.4.

De deskundigen hebben aldus noch bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende, noch bij de bepaling van de waarde van het onteigende betekenis toegekend aan de Schiphol-transactie en de Schiphol-verklaring. De Rechtbank daarentegen heeft aan de Schiphol-transactie wél betekenis toegekend voor de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende, maar niet voor de waardebepaling van het onteigende. De rechtbank kan uiteraard afwijken van het deskundigenrapport,2. maar bij asymmetrische afwijking ervan zullen relatief hoge eisen aan de motivering van het vonnis moeten worden gesteld: duidelijk zal moeten worden gemaakt waarom de Schiphol-transactie volgens de Rechtbank wél licht werpt op de waarde van het overblijvende vóór onteigening maar niet op de waarde van het onteigende vóór onteigening.

2.5.

In subonderdelen van middelonderdeel 3 ligt het standpunt besloten dat de Rechtbank de Schiphol-transactie en met name de Schiphol-verklaring ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten, althans onvoldoende heeft meegewogen.

2.6.

Uit uw jurisprudentie blijkt dat speculatieve verwachtingen een rol kunnen spelen bij de waardebepaling van het onteigende. Zo oordeelde uw derde kamer in de zaak Velsen/Van Tuyll:3.

‘dat (…) uit de door de Rb. (…) als grondslag voor de waardering (…) aanvaarde (…) beschouwingen van deskundigen als oordeel van deskundigen naar voren komt: dat een gegadigde voor dit terrein, beschouwd als redelijk handelende koper, de verwachting zal koesteren, dat op grond van het door de voortschrijdende ontwikkeling van de langs het Noordzeekanaal gevestigde zware industrie gestaag groeiende aantal inwoners van de Gemeente dit in het bestemmingsplan voor duinpark bestemde terrein in de toekomst eveneens voor bebouwing bestemd zal moeten worden — dus met wijziging van dat plan —, en dat dit terrein, zo het als duinpark behouden zou blijven, zal mogen worden voorzien van bijvoorbeeld een restaurant en/of tennisbanen en soortgelijke inrichtingen, zulks met het gevolg, dat die redelijk handelende gegadigde — uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegde persoon — bij het bepalen van zijn biedprijs het terrein noch als duinterrein zonder verwachtingswaarde, noch als toekomstig bouwterrein zal waarderen, doch rekening zal houden met de reele kans op toekomstige exploitatie van dit terrein wellicht — na wijziging van het bestemmingsplan — als bouwterrein en anders als duinpark voorzien van publieke inrichtingen als vorenbedoeld;

dat dit betekent, dat naar het oordeel van deskundigen die gegadigde, uitgaande van het geldende bestemmingsplan, nochtans bij zijn prijsbepaling een wijziging van dat plan in voormelde zin in zijn verwachtingen zal betrekken en uit dien hoofde bereid zal zijn in het commerciele verkeer voor dit terrein meer te betalen dan het hem alleen op grond van zijn verwachting, dat het als duinpark van publieke inrichtingen als bovenbedoeld voorzien zal mogen worden, waard is;

(…);

dat — anders dan in het middel wordt gesteld — de Rb. bij de waardering van dit terrein, ook al is niets gebleken van enige overweging aan de zijde van de Gemeente de bestemming voor duinpark te eniger tijd te wijzigen, rekening mocht houden met een door vorenbedoelde gegadigde op het ogenblik van de onteigening gekoesterde verwachting met betrekking tot een wijziging van het bestemmingsplan;’

N.J.P. annoteerde:

‘2.

Het blijft steeds een moeilijk te beantwoorden vraag, wanneer een toekomstverwachting is ‘een loutere eventualiteit’, die bij de waardering der waarde niet in aanmerking mag komen, dan wel een mogelijkheid, waarmee wel rekening mag worden gehouden; zie reeds HR 5 maart 1877 W. 4087. Toen werd de vatbaarheid van elke fabriek voor uitbreiding als ‘speculatief’ buiten beschouwing gelaten. De A-G beschouwt een speculant niet als een redelijk handelend koper. Ik deel dat gevoelen niet, wat niet wil zeggen, dat iedere speculant wel een redelijk handelend koper is. De HR vindt ‘een min of meer speculatief aangelegde persoon’ wel een redelijk handelende gegadigde.’

In de zaak Noord-Holland/[…]4. overwoog uw derde kamer:

‘3.2.

(…) De Rechtbank heeft miskend dat, ook al mag de toekomstige positie van de onteigende gronden zodanig zijn dat er gezien hun specifieke ligging in ieder geval geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, dit nog niet betekent dat aan die gronden slechts een agrarische waarde kan worden toegekend. Denkbaar is immers dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden, ofschoon daarop geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, niettemin op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische (bijvoorbeeld die van groenvoorziening als onderdeel van een bedrijventerrein of kantorenpark) zullen krijgen, en op grond van deze verwachting bereid zal zijn voor die gronden een hogere prijs dan de agrarische te betalen, zonder dat kan worden gezegd dat zulk een gegadigde — uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegd persoon — zich door dermate speculatieve overwegingen laat leiden, dat hij niet kan worden aangemerkt als een redelijk handelend koper (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968, 288).

(…)’

De zaak […]/Noord-Holland5. toont dat wel een minimum aan realiteitsgehalte voorhanden moet zijn om aan speculatieve verwachtingen betekenis toe te kennen:

‘3.3.

Voor de Rechtbank was (…) in geschil of (…) bij de vaststelling van de schadeloosstelling de agrarische waarde (…) moet worden verhoogd op grond van de verwachting dat in de toekomst in het onderhavige gebied woningbouw zal plaats hebben. De Rechtbank heeft, in navolging van de deskundigen, die van mening waren dat er geen reële verwachting bestaat dat in het onderhavige gebied in de nabije toekomst grootschalige woningbouw zal plaatsvinden, geoordeeld dat weliswaar de gemeente Haarlemmermeer de gronden aan de Westzijde van Nieuw-Vennep als een mogelijke ontwikkelingsrichting woningbouw heeft aangewezen, maar dat deze plannen strijdig zijn met de plannen van de Provincie en het Rijk (…) om aldaar een groenstrook aan te leggen, en dat, wat de gang van zaken in de toekomst moge zijn, ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis de verwachting ‘woningbouw’ puur speculatief is. Voor een schadevergoeding op grond van de Onteigeningswet biedt een dergelijke speculatie geen grond, aldus de Rechtbank, die de schadeloosstelling vervolgens heeft bepaald naar de agrarische waarde van de grond.

3.4.

Volgens subonderdeel a van het onderdeel heeft de Rechtbank aldus miskend dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende ook een speculatieve bestemming van belang kan zijn, indien deze invloed heeft op de in artikel 40b, lid 2, van de Onteigeningswet bedoelde prijs, en/of miskend dat met prijzen die vanwege een speculatieve bestemming worden geboden door min of meer speculatief aangelegde personen rekening moet c.q. mag worden gehouden.

3.5.

Het subonderdeel faalt. De Rechtbank heeft immers niet geoordeeld dat met een speculatieve bestemming of de prijzen die vanwege een speculatieve bestemming door min of meer speculatief aangelegde personen worden geboden, geen rekening behoeft te worden gehouden, maar kennelijk geoordeeld dat de mogelijkheid van grootschalige woningbouw in de toekomst (…) als pure speculatie moet worden beschouwd, zodat geen sprake was van een voldoende reële verwachting dienaangaande, waarmee een redelijk handelend koper bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer rekening zou houden. Aldus verstaan geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het kan voor het overige wegens zijn feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht.’

Het onteigende

2.7.

Het oordeel van de Rechtbank dat niet aannemelijk is gemaakt dat Schiphol bereid zou zijn gweest om in afwijking van de agrarische bestemmingswaarde een vierkantemeterprijs ad € 75 te betalen voor de onteigende grond (r.o. 2.15) is feitelijk en naar mijn mening noch onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor het oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd hebben hun stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een vierkantemeterprijs ad € 75 (r.o. 2.16).

2.8.

Subonderdeel 3c stelt echter dat de Rechtbank niet kon volstaan met verwerping van de stelling dat Schiphol een vierkantemeterprijs van € 75,- zou hebben betaald voor het onteigende. Ook indien Schiphol niet € 75,- per vierkante meter had betaald, sluit dat geenszins uit dat Schiphol een hogere prijs dan de agrarische-bestemmingswaarde zou hebben willen betalen. De Staat stelt daar tegenover dat de steller van subonderdeel 3c het vonnis verkeerd leest, nu uit de slotzin van r.o. 2.15 in samenhang met de slotzin van r.o. 2.16 volgt dat de Rechtbank niet aannemelijk acht gemaakt dat Schiphol een hogere prijs dan de bestemmingswaarde wilde betalen.

2.9.

Ervan uitgaande dat des Staats lezing van de slotzinnen van r.o. 2.15 en 2.16 juist is, rijst de vraag of het oordeel van de Rechtbank voldoende is gemotiveerd. Ik meen dat dat het geval is. Uit de omstandigheden dat

(i)

het onteigende een andere bestemming had (agrarische bestemming) dan het overblijvende (vooral luchtvaartdoeleindenbestemming) (r.o. 2.16),

(ii)

niet aannemelijk is dat — eerder dan op middellange termijn — aan het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou worden gegeven (r.o. 2.16),

(iii)

Schiphol zich in de Schiphol-verklaring op geen enkele wijze heeft uitgelaten over de prijs en de voorwaarden waaronder het bereid zou zijn geweest het onteigende te kopen, en

(iv)

bij de bepaling van de waarde van het onteigende volgens de deskundigen geen analogie met de waarde van het overblijvende mogelijk is,

kon de Rechtbank de feitelijke conclusie verbinden dat [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat Schiphol een significant hogere prijs dan de agrarische-bestemmingswaarde zou hebben willen betalen. Het was aan [eisers], die een waardering in afwijking van de bestemming voorstonden, de genoemde omstandigheden te ontzenuwen en een significant hogere waarde dan de bestemmingswaarde aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de Rechtbank zijn zij daarin niet geslaagd. Dat is, gegeven de vastgestelde feiten en omstandigheden, geen onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd oordeel.

2.10.

Ik meen daarom dat middelonderdeel 3c faalt.

2.11.

Nu ook de overige subonderdelen van middelonderdeel 3 in wezen steunen op de stelling dat de Rechtbank onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de omstandigheid dat Schiphol belangstelling had voor het onteigende, zonder nochtans feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen dat Schiphol — of een ander — significant meer dan de agrarische bestemmingswaarde zou hebben willen vergoeden, behoeven zij mijns inziens in cassatie geen bespreking.

Het overblijvende

2.12.

Middelonderdeel 5a betoogt dat de waardevermindering van het overblijvende moet worden berekend door de waarde van het geheel vóór onteigening te vergelijken met de waarde van het onteigende plus de waarde van het overblijvende ná onteigening, en dat het vonnis van de Rechtbank er geen blijk van geeft dat de Rechtbank die vergelijking heeft gemaakt. De steller van het middelonderdeel verwijst naar de zaak Oldenzaal/Veenstra,6. waarin uw derde kamer overwoog:

‘3.3. Ter bepaling van het bedrag dat op de voet van artikel 41 van de Onteigeningswet terzake van de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het goed is, dient in ieder geval te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Alleen indien deze som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende.’

2.13.

Het is vaste jurisprudentie7. dat de waardevermindering van het overblijvende bepaald moet worden door een dergelijke vergelijking. Achtergrond is het uitgangspunt dat de vermogenspositie van de onteigende niet mag verslechteren door de onteigening. U zie uw recente arrest in de zaak […]/Waterschap Rivierenland:8.

‘3.2.2

De in art. 41 Ow bedoelde vergoeding van de mindere waarde van het overblijvende, die een onderdeel is van de in art. 40 Ow bedoelde volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt, strekt ertoe te voorkomen dat de onteigende als gevolg van de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast doordat het overblijvende in waarde vermindert. Het gaat er hierbij om dat de onteigende ook die schade vergoed krijgt die daarin bestaat dat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende. De te vergoeden waardevermindering van het overblijvende moet dan ook volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden begroot op dat verschil.

3.2.3

In het kader van de hiervoor in 3.2.2 bedoelde begroting zal, naast de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, zowel de waarde van het complex voor de onteigening als de waarde van het overblijvende moeten worden bepaald. Het gaat daarbij, evenals bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, telkens om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, zij het dat in bijzondere gevallen de waarde naar een andere objectieve maatstaf kan worden bepaald.(…)’

2.14.

De Rechtbank heeft de bedoelde vergelijking niet expliciet gemaakt. In het deskundigenrapport, waarvan de Rechtbank voor wat betreft de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende afweek, is de bedoelde vergelijking evenmin gemaakt. De deskundigen motiveren dat als volgt:

‘35.

(…) Gezien de relevante parameters zal de taxatie niet op een ander bedrag uitkomen indien deze worden verricht met inachtneming van de door de Hoge Raad (…) aangenomen methode.

Het zou met het oog op de noodzaak voor de schadeberekening overbodig taxatiewerk te verrichten buitengewoon onpraktisch zijn indien eiser erop zou staan dat ten aanzien van het gehele onteigende de bedoelde, door de Hoge Raad aanvaarde methode van taxatie van de vergoeding voor de waardevermindering zou moeten worden gevolgd. Dit komt doordat het perceel van gedaagde bestaat uit een aantal onderdelen met zeer verschillende gebruiksfuncties van welke de waarde voor de taxatie van de vergoeding voor de waardevermindering niet relevant is. Deskundigen kunnen wel meer inzicht geven in de taxatie voor wat betreft de vergoeding welke behoort te worden toegelegd voor de waardevermindering van het woonhuis. Deskundigen taxeerden en taxeren de waarde van het woonhuis van gedaagde met de daaraan optimaal toe te rekenen grond (…) voorafgaande aan de onteigening op NLG 1.000.000,-. Deskundigen taxeren de waarde van hetgeen van dit gedeelte na de onteigening resteert, reeds rekening houdende met de mindere waarde van de tuin wegens verkleining daarvan, op NLG 650.000,-.

(…)’

2.15.

De Rechtbank heeft vastgesteld dat het overblijvende de bestemming luchtvaartdoeleinden had en dat de onteigening voor Schiphol irrelevant was. Hoewel nogal impliciet, houdt het oordeel van de Rechtbank mijns inziens mede in dat er maar één serieuze gegadigde was voor het overblijvende overeenkomstig die bestemming, nl. Schiphol, en dat een en ander ten tijde van de onteigening niet anders was dan een jaar later, toen over de Schiphol-transactie werd onderhandeld. Op beide momenten was Schiphol de meest interessante koper, die op beide momenten het ‘ontbreken’ van het onteigende gedeelte van het geheel irrelevant vond voor de door hem te bieden prijs. Aldus gelezen, geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtopvatting, nu in deze bijzondere omstandigheden de vergelijkingsmethode geen zin heeft omdat zij niet tot een andere uitkomst voor het overblijvende kan leiden, en is evenmin sprake van onbegrijpelijkheid of een motiveringsgebrek.

2.16.

Ik meen daarom dat ook middelonderdeel 5a faalt.

2.17.

Ook middelonderdeel 5b faalt. Uit r.o. 2.11 blijkt dat de Rechtbank aannemelijk achtte dat de waarde van het overblijvende vóór de onteigening niet hoger was dan de waarde ná de onteigening. Dat verklaart waarom de Rechtbank de waardevermindering op nihil heeft gesteld.

2.18.

Middelonderdeel 5c klaagt dat de Rechtbank uit het oog verliest dat het overblijvende niet alleen de voor Schiphol van belang zijnde grond omvat maar ook de woonhuizen, tuinen en kwekerij van de gedaagde en de interveniënt in eerste aanleg, en dat de Rechtbank miskent dat er een verschil is tussen de bestemming van het overblijvende van de gedaagde (luchtvaart) en die van het overblijvende van de interveniënt (agrarisch). Uit het oordeel van de Rechtbank over de waardevermindering van het overblijvende volgt echter niet dat de Rechtbank het eerste uit het oog heeft verloren of het tweede heeft miskend. De Rechtbank heeft alleen geen waardevermindering aanwezig geacht.

2.19.

Middelonderdeel 5d klaagt dat het oordeel van de Rechtbank over de waardevermindering van het overblijvende onverenigbaar is met, dan wel onvoldoende gemotiveerd is in het licht van, het oordeel over de waarde van het onteigende, nu de Rechtbank er bij laatstgenoemd oordeel van uitgaat dat uit de Schiphol-transactie met betrekking tot het overblijvende niet kan worden afgeleid dat de waarde van het onteigende hoger was dan de waarde bij agrarische bestemming. Ik meen dat het middelonderdeel faalt, omdat het overgrote deel van het overblijvende een luchtvaartbestemming had en het onteigende (de onteigening en daarmee de verkeersbestemming weggedacht) een agrarische bestemming.

De kosten

2.20.

Het zevende onderdeel acht onvoldoende gemotiveerd het oordeel van de Rechtbank dat de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [eisers] blijft. De Rechtbank heeft aldus geoordeeld omdat [eisers] lange tijd geen, dan wel onvoldoende, informatie hebben verstrekt over hun transacties met Schiphol. Het onderdeel betoogt dat [eisers] geen preciezer inzicht kónden verschaffen in de wijze waarop de door Schiphol betaalde prijs tot stand is gekomen, omdat [eisers] daarin geen inzicht hebben en Schiphol geheimhouding betracht en wenst.

2.21.

De litigieuze kosten betreffen (de helft van) het bedrag dat [eiser 1] verschuldigd is geworden aan zijn raadsman (r.o. 2.23). De Rechtbank heeft niet duidelijk gemaakt op welke wettelijke grond zij de helft van de kosten voor rekening van [eisers] heeft gelaten. Het kan art. 50(1) Onteigeningswet zijn (gelet op de motivering van de Rechtbank dat [eiser 1] niet meer ontvangt dan door de Staat is aangeboden) of art. 50(3) Onteigeningswet, of beide.

2.22.

De plicht tot motivering van een kostenveroordeling is beperkt.9. De kostenvergoeding hangt er mede van af of de onteigenende partij (veelal de Staat) zich beroept op een uitzondering op de hoofdregel10. dat de kosten ten laste komen van de onteigenende partij.11. In casu heeft de Staat zich niet expliciet op een uitzondering beroepen (maar wel op de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets12.), maar heeft hij wel expliciet naar voren gebracht dat [eisers] aanvankelijk standpunten heeft ingenomen ter zake van de Schiphol-transactie waarvan zij later — bij confrontatie met de onjuistheid daarvan door de Staat — de onjuistheid moesten erkennen.13. Dat [eisers] tijdens de procedure niet steeds open zijn geweest over de Schiphol-transactie, met name niet over de door Schiphol betaalde schadevergoeding en prijsbepaling, wordt ook impliciet erkend door [eisers] zelf.14. Voorts leert vergelijking van het advies van de deskundigen en het nadere advies van de deskundigen dat de deskundigen bij het opstellen van het nadere advies over meer informatie over de Schiphol-transactie beschikten. Gelet op dit een en ander kon de Rechtbank zonder schending van de motiveringsplicht volstaan met de gegeven motivering. Het middelonderdeel faalt daarom mijns inziens.

3. Conclusie

Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

(A.-G.)

Beroepschrift 06‑11‑2007

Heden, de [2E[…]DE] november tweeduizendzeven, ten verzoeke van

1.

[requirant 1],

2.

[requirant 2],

beiden wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente], te dezer zake woonplaats kiezende te Den Haag aan de Javastraat nr 22 ten kantore van Van der Feltz advocaten, bij de advocaat bij de Hoge Raad mr M.E. Gelpke, die door hen is aangewezen om hen in het na te melden cassatiegeding te vertegenwoordigen, heb ik,

[[…] ik, Said Azouagh, als t[…]evoegd-kandidaat-gerechtsdeurwaarder […] ten kantor[…] van E[…] […] Antonius Maria van Deursen, als gerechtsdeurwaarder gevestigd te Haarlem, aldaar aan het adres Van Oosten de Bruijnstraat 215]

aan de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, de hoofdingenieur-directeur van de Rijkswaterstaat in de Directie Noord-Holland), zetelende te Den Haag, mijn exploit doende op de voet van art. 63 BRv ten kantore van de procureur mr H.K. Garvelink, te Haarlem aan de Gedempte Oude Gracht nr 65, bij welke procureur de Staat in de vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, […]

[…]

betekend een akte d.d. vierentwintig september tweeduizendzeven houdende aflegging van een verklaring ter griffie van de rechtbank te Haarlem dat mijn requiranten cassatieberoep instellen tegen het op twaalf september tweeduizendzeven door voormelde rechtbank onder zaaknummer/rolnummer 68205/HA ZA 00-1135 gewezen eindvonnis in de onteigeningsprocedure van de Staat als eiser tegen mijn requirant sub 1 als gedaagde en mijn requirant sub 2 als intervenient.

Voorts heb ik, deurwaarder, instrumenterende als voormeld, de Staat

gedagvaard om op vrijdag drieëntwintig november tweeduizendzeven, des voormiddags te tien uur, niet in persoon maar vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad, te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad, Eerste Enkelvoudige Kamer, welke terechtzitting alsdan zal worden gehouden in het gebouw van die Raad te Den Haag aan de Kazernestraat nr 52, teneinde alsdan tegen het te dezen bestreden vonnis te horen aanvoeren de navolgende

middelen van cassatie:

Schending van het recht dan wel verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming met nietigheid is bedreigd, doordat de rechtbank in het bestreden vonnis heeft overwogen en beslist gelijk in het bestreden vonnis is weergegeven, zulks om de navolgende, zonodig in onderling verband en samenhang te lezen redenen:

1.

Eisers tot cassatie zullen hierna, evenals in het bestreden vonnis, gezamenlijk worden aangeduid (‘[requirant]’). Verwezen wordt hierna onder meer naar de randnummers van het advies van deskundigen van 10 november 2005 (‘advies’), de randnummers van het nader advies van deskundigen van 19 juli 2006 (‘nader advies’), en de genummerde rechtsoverwegingen van het vonnis van 12 september 2007 (‘vonnis’).

waarde van het onteigende

2.

Deskundigen en de rechtbank hebben het onteigende als volgt gewaardeerd. Het onteigende heeft een bestemming welke verband houdt met de aanleg van rijksweg 5. De gemeente [gemeente] heeft bij het vaststellen van deze bestemming voor het onteigende niet anders kunnen doen dan zich aansluiten bij de plannen van eiser (rijkswaterstaat) en heeft derhalve aan het onteigende een (onrendabele) bestemming moeten geven welke verband houdt met het werk. In een dergelijk geval worden de voor en nadelen welke aan de te verwachten bestemming verbonden zijn geëlimineerd (advies 17.a).

De onteigening weggedacht, zou het onteigende tenminste op middellange termijn zijn agrarische bestemming hebben behouden als gevolg van zijn ligging daarvan in het agrarisch gebied tussen de Zwanenburgbaan en de Polderbaan. Deskundigen achten het niet aannemelijk dat, zonder de aanleg van de A5, de strook welke bestemd is voor de aanleg van een taxibaan naast de Zwanenburgbaan zo veel breder zou zijn uitgevallen dat het onteigende of een deel daarvan de bestemming Luchtvaartdoeleinden I zou hebben gekregen (advies 17.b; vonnis 2.16).

Deskundigen hechten bij de taxatie geen praktische betekenis aan vergelijking met de prijzen welke zijn betaald door Schiphol Nederland BV aan gedaagde en interveniënt voor het overblijvende, allereerst omdat dit overblijvende een andere bestemming heeft dan de bestemming naar welke het onteigende getaxeerd behoort te worden en voorts omdat gezien de inrichting van het overblijvende, de samenhang van de onderscheidene transacties en de positie van Schiphol Nederland BV uit deze transacties geen conclusies met betrekking tot de waarde van het onteigende kunnen worden getrokken (advies 23).

De rechtbank voegt daaraan toe dat door [requirant] niet duidelijk is gemaakt op welke wijze hij tot een gemiddelde prijs van € 75,- per m2 is gekomen. De door Schiphol betaalde prijs gedeeld door het aantal door [requirant] geleverde vierkante meters is slechts bij benadering en na grove afronding van de getallen gelijk aan € 75,-. Een dergelijke wijze van berekenen, indien dit de berekeningswijze is die [requirant] voorstaat, kan geen basis vormen voor begroting van de schade. [requirant] heeft voorts geen inzicht verschaft in de wijze waarop de prijs met Schiphol tot stand is gekomen, welke factoren daarbij een rol hebben gespeeld en welk gewicht aan die factoren is toegekend. Om die reden is bij het bepalen van de waarde van de onteigende grond analogie met die van de overblijvende grond niet mogelijk, Daarbij zij opgemerkt dat Schiphol slechts heeft verklaard dat zij de onteigende gronden in de koop had willen betrekken, maar daarbij niet heeft aangegeven voor welke prijs en op welke voorwaarden. Dat Schiphol bereid zou zijn geweest voor de onteigende grond een vierkante meterprijs te betalen van € 75,- is dus niet aannemelijk geworden, [requirant] heeft zijn stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een prijs van € 75,- onvoldoende onderbouwd. De rechtbank volgt deskundigen in hun advies, dat er op neer komt dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming, niettegenstaande de vaststelling dat op het overblijvende de bestemming Luchvaartdoeleinden I rust. De deskundigen achten het immers niet aannemelijk dat, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou zijn gelegd. Dit verschil in bestemming tussen het overblijvende en het onteigende verklaart in voldoende mate het verschil in waarde van het onteigende als door de deskundigen geadviseerd ten opzichte van het overblijvende (vonnis 2.13 t/m 2.16).

Deskundigen en de rechtbank taxeren de waarde van het onteigende als volgt:

—

6.412 m2 potentiële kassengrond van gedaagde op 6.412 x fl. 60,- is fl. 384.720,- (advies 24, vonnis 2.20),

—

528 m2 tuingrond van gedaagde fl. 20.000,- (advies 25; nader advies 21; vonnis 2.6 en 2.20),

—

100 m2 tuingrond van intervenient fl. 35.000,- (advies 31; nader advies 21; vonnis 2.6 en 2.20).

3.

De deskundigen en de rechtbank hebben aldus oordelende blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans hun oordeel over de waarde van het onteigende onvoldoende gemotiveerd.

a.

Voor de bepaling van de waarde van het onteigende is de bestemming van het onteigende van belang, maar niet allesbepalend. Het is dus niet zo, dat het onteigende naar die (in dit geval fictieve) bestemming ‘behoort te worden gewaardeerd’ zoals deskundigen noteren. Het is immers denkbaar dat een aangrenzende grondeigenaar en belangrijke marktpartij als Schiphol om haar moverende redenen (bijv. strategische, op de langere termijn gerichte redenen) geïnteresseerd is in aangrenzende grond, ook indien aangenomen zou moeten worden dat deze aangrenzende grond op de middellange termijn haar agrarische bestemming behoudt. Het ligt in de rede dat een naburige grondeigenaar en belangrijke marktpartij als Schiphol, als zij om haar moverende redenen geïnteresseerd is in verwerving, een hogere prijs zal willen en moeten betalen dan de bestemmingswaarde, eenvoudig omdat zij de grond niet vanwege de bestaande gebruiksmogelijkheden, maar voor haar eigen doeleinden verwerft, en omdat de grondeigenaar anders niet bereid is afstand te doen van zijn eigendom. In beginsel mag een dergelijk gegeven, indien het zich voordoet, niet buiten beschouwing worden gelaten. Er kunnen redenen zijn een dergelijk gegeven wèl buiten beschouwing te laten, maar deze dienen dan toereikend te worden gemotiveerd (aansluitend bij HR 14 oktober 1992, NJ 1993, 557 Van der Voort/Maarheeze).

b.

In het onderhavige geval staat vast dat Schiphol àl het overblijvende heeft aangekocht, ook aan de westelijke zijde van de A5, alwaar géén luchtvaartbestemming aan het overblijvende gegeven is (advies 16; vonnis 2.2), en dat Schiphol bij brief van 30 mei 2006 heeft verklaard dat zij — de onteigening weggedacht — het onteigende zeker in de koop had willen betrekken (bijlage bij brief mr Stuyt aan deskundigen van 6 juni 2006, bijlage bij akte [requirant] van 4 oktober 2006). De rechtbank gaat er onmiskenbaar vanuit dat deze verklaring voor waar moet worden gehouden (vonnis 2.10 en 2.15).

c.

Het is niet doorslaggevend of Schiphol inderdaad, zoals [requirant] heeft gesteld, precies € 75,- per m2 voor het onteigende zou hebben willen betalen. Bepalend is of Schiphol, om haar moverende redenen, een hogere dan de bestaande bestemmingswaarde zou hebben Willen betalen, ook al zou het niet aannemelijk zijn dat, het plan van aanleg voor rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou zijn gelegd. Een onderzoek daarnaar, op basis van voormelde uitgangspunten, met inbegrip van de aannemelijkheid dat Schiphol de grond alleen uit handen kan breken als zij een hogere dan de bestemmingswaarde betaalt, is door deskundigen noch door de rechtbank verricht. Dat behoorde echter wel tot hun ambtshalve te vervullen taak. Deskundigen konden niet volstaan met de onvoldoende inzichtelijke opmerking dat ‘gezien de inrichting van het overblijvende, de samenhang van de onderscheidene transacties en de positie van Schiphol Nederland BV uit deze transacties geen conclusies met betrekking tot de waarde van het onteigende kunnen worden getrokken’ (advies 23), en de rechtbank kon niet volstaan met de verwerping van het betoog van [requirant] dat Schiphol € 75,- per m2 zou hebben betaald voor het onteigende. Immers, ook indien Schiphol niet € 75,- per m2 zou hebben betaald, laat dat open de mogelijkheid dat Schiphol een hogere dan de bestemmingswaarde betaalt. De transactie met Schiphol betreffende het overblijvende en de vorstelijke prijs die Schiphol heeft betaald, alsmede de wens van Schiphol, de onteigening weggedacht, ook het onteigende te verwerven, vormen tenminste een aanwijzing dat aan het onteigende door zijn ligging tussen de Zwanenburgbaan en de Polderbaan een hogere waarde toekomt dan de bestemmingswaarde. In casu blijkt uit de uitlatingen van Rijkswaterstaat dat ook hij het aannemelijk acht dat Schiphol, de onteigening weggedacht, belangstelling zou hebben gehad voor het onteigende, en dat Schiphol hogere grondprijzen betaalt dan de geldende agrarische grondprijzen (Nota aan deskundigen sub 7.5 en 7.8).

d.

Daarnaast of daarbij hadden deskundigen c.q. de rechtbank moeten ingaan op het betoog van [requirant] dat Schiphol niet alleen zijn grond maar ook de grond van zijn buurman [buurman] aan beide zijden van de A5 heeft aangekocht (brieven mr Stuyt aan deskundigen 2 augustus 2004, 25 oktober 2004, 10 oktober 2005, pleitnota mr Stuyt 8 december 2005 p.2–3, akte [requirant] 4 oktober 2006 p.3–4).

e.

Voorts hadden deskundigen en de rechtbank — kenbaar — in de beschouwingen moeten betrekken, dat [requirant] geen preciezer inzicht kan verschaffen in de wijze waarop de door Schiphol betaalde prijs tot stand is gekomen, omdat [requirant] geen inzicht heeft in de wijze waarop Schiphol de prijs heeft berekend (notitie [requirant] 18 januari 2007 p.4–5; zie tevens de brief van Schiphol Real Estate van 21 augustus 2002, stuk nr 3 bij bijlage 6 bij het nader advies), en omdat Schiphol ter zake geheimhouding heeft bedongen (brief mr Stuyt aan deskundigen 21 september 2004). Belangrijke grondverwervende partijen hebben een belangrijke reden om geheimhouding te bedingen: zij betalen een prijs die hoger is dan de bestemmingswaarde maar willen daar liever geen ruchtbaarheid aan geven om hun onderhandelingspositie niet (verder) te verslechteren.

f.

Tenslotte is het oordeel van de rechtbank onverenigbaar met, dan wel onvoldoende gemotiveerd in het licht van, haar oordeel dat van waardevermindering van het overblijvende geen sprake is (vonnis 2.8–2.12). Bij haar oordeel over de waardevermindering van het overblijvende gaat de rechtbank er namelijk, in niet verklaarde tegenstelling tot haar oordeel over de waarde van het onteigende, vanuit dat de waarde van het overblijvende ook ten westen van de A5 waar net als op het onteigende géén luchvaartdoeleindenbestemming maar een agrarische bestemming geldt, wèl kan worden afgeleid uit de transactie tussen [requirant] en Schiphol (zie hierna onder 4 en 5).

waardevermindering van het overblijvende

4.

Deskundigen en de rechtbank hebben de waardevermindering van het overblijvende als volgt beredeneerd.

Deskundigen taxeren de waardevermindering als volgt:

—

van de overblijvende tuingrond van gedaagde als gevolg van het verlies van 528 m2 tuingrond op fl. 4.450,- (advies 25, nader advies 21),

—

van de woning van gedaagde als gevolg van de aanleg en het gebruik van de A5 op het onteigende fl. 350.000,- (advies 32, nader advies 21),

—

van de overblijvende landbouwgrond van gedaagde door het verlies van de mogelijkheid daar kassen op te richten fl. 81.000,- (advies 33, nader advies 21).

—

van de woning plus tuin van intervenient als gevolg van het verlies van 100 m2 tuingrond fl. 15.000,- (advies 31 en 34, nader advies 21).

Op instigatie van de Staat is een discussie ontstaan over de volgens [requirant] ontkennend te beantwoorden vraag of de waardevermindering van het overblijvende is vergoed door Schiphol dan wel door het Schadeschap Luchthaven Schiphol (pleitnotities Staat 8 december 2005 sub 4, proces-verbaal pleidooi 8 december 2005, nader advies van deskundigen 19 juli 2006, akte Staat 4 oktober 2006, akte [requirant] 4 oktober 2006, aantekeningen Staat ter comparitie 18 januari 2007, notitie [requirant] 18 januari 2007, proces-verbaal comparitie 18 januari 2007).

De rechtbank is evenwel van mening dat zich geen waardevermindering van het overblijvende voordoet (vonnis 2.8).

In hun rapport van 2 november 2005 hebben de deskundigen aan het overblijvende, zowel voorafgaand aan als onmiddellijk na de onteigening, waarden toegekend die aanzienlijk lager liggen dan het bedrag dat Schiphol aan [requirant] en [betrokkene 1] heeft betaald, ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat in de transactie met Schiphol ook grond van [betrokkene 1] was betrokken (vonnis 2.9).

Niet is gebleken dat deze ruil c.q, verkoop van grond rechtstreeks verband hield met de onteigening ten behoeve van de aanleg van de Rijksweg 5. Voor een dergelijke aanname is te minder aanleiding, aangezien Schiphol Real Estate BV bij brief van 30 mei 2006 heeft geschreven dat Schiphol de van [requirant 2] onteigende grond zeker in de aankoop van de overige grond zou hebben betrokken als de onteigening daartegen niet in de weg zou hebben gestaan. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gebleken die een verklaring kunnen vormen voor het verschil tussen de door de deskundigen getaxeerde waarden en de door Schiphol betaalde prijs. In dat licht is het advies van de deskundigen omtrent de waarden van het overblijvende niet begrijpelijk (vonnis 2.10).

Veeleer moet worden aangenomen dat de overblijvende grond op de peildatum ongeveer 12 maanden voorafgaand aan de levering aan Schiphol, een waarde vertegenwoordigde die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs. Voor het oordeel dat die waarden hoger zijn en als gevolg van de onteigening zijn verminderd, zijn geen aanknopingspunten te vinden en het is ook niet voor de hand liggend, aangezien de onteigening voor Schiphol niet van belang was. De rechtbank zal op grond van het voorgaande geen ander onderzoek opdragen naar eventuele waardevermindering van het overblijvende en deze op nihil stellen (vonnis 2.11).

5.

De rechtbank heeft aldus oordelende blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel haar oordeel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.

a.

Voor de bepaling van de eventuele waardvermindering van het overblijvende moet de waarde van het geheel vóór onteigening worden vergeleken met de waarde van het onteigende tezamen met die van het overblijvende na de onteigening. Indien de waarde van het onteigende tezamen met die van het overblijvende na de onteigening lager is dan de oorspronkelijke waarde van het geheel vóór onteigening, is er sprake van waardevermindering van het overblijvende. Uit het vonnis blijkt niet dat de rechtbank deze vergelijking heeft gemaakt.

b.

Tevens is met het oog op het beginsel van volledige schadeloosstelling van de onteigende van belang dat de sub a, bedoelde berekening voldoende inzichtelijk en controleerbaar is. Duister blijft evenwel, wat de rechtbank verstaat onder ‘het bedrag dat Schiphol aan [requirant] en [betrokkene 1] heeft betaald, ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat in de transactie met Schiphol ook grond van [betrokkene 1] was betrokken’ resp. ‘de door Schiphol betaalde prijs’ resp. ‘een waarde (…) die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs’.

c.

Voorts verliest de rechtbank bij het terzijde schuiven van de door deskundigen begrote waardevermindering van het overblijvende uit het oog, dat het overblijvende niet alleen de voor Schiphol van belang zijnde grond omvat, maar dat zich daarop ten oosten van de A5 ook het woonhuis met tuin en een kwekerij van gedaagde bevindt, en ten westen van de A5 de woning met tuin van interveniënt, en dat de door deskundigen geadviseerde waardevermindering (mede) daarop betrekking heeft. Aldus verliest de rechtbank onder meer uit het oog de door deskundigen begrote waardevermindering van de woning van gedaagde als gevolg van de aanleg en het gebruik van de A5 op het onteigende à fl. 350.000,- (advies 32, nader advies 21).

d.

Tenslotte is het oordeel van de rechtbank onverenigbaar met, dan wel onvoldoende gemotiveerd in het licht van, haar oordeel betreffende de waarde van het onteigende (vonnis 2.13–2.19). Bij het oordeel betreffende de waarde van het onteigende gaat de rechtbank er namelijk, in niet verklaarde tegenstelling tot haar oordeel betreffende de waardevermindering van het overblijvende, vanuit dat de waarde van het onteigende waar net als op het overblijvende ten westen van de A5 géén luchvaartdoeleindenbestemming maar een agrarische bestemming geldt, niet kan worden afgeleid uit de transactie tussen [requirant] en Schiphol (zie boven onder 2 en 3).

proceskosten

6.

De rechtbank laat de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [requirant], vooral omdat — aldus de rechtbank — van de zijde van [requirant] lange tijd geen dan wel onvoldoende informatie is verstrekt omtrent de transacties met Schiphol (vonnis 2.24).

7.

Dit oordeel behoefde nadere motivering in het licht van hetgeen hierboven sub 3.e is aangevoerd.

gevolgen

6.

Gegrondbevinding van onderdeel 3 heeft tot gevolg dat niet alleen de waarde van het onteigende maar ook de waardevermindering van het overblijvende weer ter discussie staat. Indien de waarde van het onteigende verandert, moet immers de noodzakelijke vergelijking ter bepaling van eventuele waardevermindering van het overblijvende opnieuw worden gemaakt.

7.

Gegrondbevinding van onderdelen 3 en/of 5 raakt tevens alle door de rechtbank getrokken conclusies (vonnis 2.20–2.25) alsmede het dictum.

mitsdien:

het de Hoge Raad behage het bestreden vonnis te vernietigen, met zodanige verdere beslissing als de Raad in goede justitie zal menen te behoren, kosten rechtens.

[De […] € 70,85]

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.