Rb. Limburg, 17-04-2019, nr. C/03/240640 / HA ZA 17-501

De deskundigen zijn bij de waardering uitgegaan van een complexbenadering, waarbij wordt uitgegaan van een complex van 262 ha. De deskundigen hebben vervolgens gezocht naar een complexwaarde voor gronden gelegen binnen dit complex, omdat uit bodemonderzoek(en) is gebleken dat in het onteigende niet een hoeveelheid bodembestanddelen aanwezig is die significant afwijkt van de hoeveelheid die in de andere gronden binnen het complex aanwezig is.

Aangezien het overgrote deel van het plangebied — in elk geval in de percelen binnen het complex — zal worden ontgrond, hanteren de deskundigen het uitgangspunt dat sprake is van een situatie waarin bij de bepaling van de werkelijke waarde rekening moet worden gehouden met in het onteigende aanwezige bodembestanddelen. De deskundigen merken op dat als hoofdregel geldt dat de meerwaarde gecreëerd door de aanwezigheid van bodembestanddelen moet worden vastgesteld door na te gaan welk voordeel de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Daarbij moet in geval van onwinbare bodembestanddelen in beginsel ervan worden uitgegaan dat dit voordeel door de onteigenaar en onteigende wordt gedeeld en dient de vergoeding voor bodembestanddelen daarom te worden gesteld op de helft van dit voordeel. In het geval sprake is van winbare bestanddelen kan ‘onder bijzondere omstandigheden’ sprake zijn van een andere veldeling dan bij helfte (ECLI:NL:HR:2016:2741).Volgens de deskundigen is daarvan in deze zaak geen sprake.

Uit het oogpunt van zorgvuldigheid hebben de deskundigen ervoor gekozen om zich in het onderhavige geval niet louter te verlaten op de comparatieve methode, maar tevens acht te slaan op de uitkomst van een ‘gemengde benadering’, waarbij wordt gewerkt met een agrarische basiswaarde en een ‘opslag’ (die mede een basis vindt in een residuele berekening). Zij bouwen de uiteindelijke waardering op een viertal observaties (ten aanzien van de grond in onverpachte staat) die zij met elkaar verzoenen:

Daarbij hebben de deskundigen deels gekeken naar de exploitatiecijfers van Sweco, deels naar de exploitatiegegevens van Kampergeul en tot slot hebben zij deels eigen inzichten gebruikt bij het berekenen van de opslag.

In het licht van deze vier observaties begroten de deskundigen de werkelijke waarde, mede op basis van hun (in soortgelijke zaken als de onderhavige opgedane) ervaring en intuïtie, per peildatum in onverpachte staat op € 11,50 m². Bij een oppervlakte van 61.695 m2 komt de werkelijke waarde dus neer op een totaalbedrag van € 709.493,00.

De rechtbank neemt de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende over en maakt deze tot de hare. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Uit het advies van de deskundigen volgt dat er van waardevermindering van het overblijvende geen sprake is. De rechtbank neemt deze conclusie en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen over en maakt deze tot de hare.

De deskundigen hebben verder gerapporteerd dat er geen sprake is van bijkomende schade voor [gedaagden] c.s. Deze conclusie neemt de rechtbank — behoudens wat betreft de wederbeleggingskosten — over.

De deskundigen concluderen dat geen sprake is van bijkomende schade in de vorm van beleggingskosten, omdat geen sprake is van een duurzame belegging. In dat kader overwegen zij dat [gedaagden] c.s. het perceel pas in 2012 in eigendom hebben verkregen en dat het niet aannemelijk is dat [gedaagden] c.s. de opbrengst van de verkoop zal aanwenden voor een nieuwe belegging in een onverdeeld eigendom in agrarisch vastgoed.

Wederbeleggingskosten komen voor vergoeding in aanmerking wanneer (onder meer) sprake is van een duurzame belegging en het redelijk belang van de onteigende moet wederbelegging in onroerend goed vergen. Volgens het arrest Beenders/Weert (ECLI:NL:HR:2015:250, NJ 2015/253) volgt uit de enkele omstandigheid dat de grond in kwestie in onverdeelde eigendom is, niet dat een redelijk belang bij herbelegging ontbreekt. Verder is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] c.s. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het perceel niet pachtvrij hadden gemaakt, indien het perceel niet werd onteigend, zodat dit argument niet opgaat voor de aanname van de deskundigen dat [gedaagden] c.s. zou afstoten. Integendeel, [gedaagden] c.s. hebben te kennen gegeven het onteigende perceel al sinds 1981 eigendom is van de familie [gedaagden] en dat het perceel al die tijd als duurzame belegging is aangehouden en dat er nimmer, ook niet na overdracht aan [gedaagden] c.s., enig voornemen is geweest om dit perceel vrijwillig te verkopen omdat dit voldoende financiële en fiscale voordelen opleverde om als logische duurzame belegging binnen de familie te houden. Dit laatste is nader toegelicht in het waardeadvies van de heer [naam 2] van 7 februari 2018. Tegen die stellingen van [gedaagden] c.s. heeft de gemeente niets ingebracht.

Naar het oordeel van de rechtbank worden [gedaagden] c.s. niet in een betere positie gebracht dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest. Gelet daarop en het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een duurzame belegging en van een situatie dat het redelijk belang van [gedaagden] c.s. wederbelegging in onroerend goed vergt, zodat wederbeleggingskosten als schade dient te worden vergoed.

Wat betreft de hoogte van de schade in de vorm van wederbeleggingskosten zoekt de rechtbank aansluiting bij het advies dat de deskundigen in de parellel lopende onteigeningszaak tussen de gemeente en de familie [naam 1] heeft gegeven. In die zaak hebben de deskundigen geadviseerd om ter zake van wederbelegging een percentage te hanteren van 4% van de veronderstelde koopsom, waarin zijn begrepen de kosten van de notaris, een makelaar en het Kadaster (van overdrachtsbelasting is geen sprake, nu het gaat om aankoop van cultuurgrond). Zulks resulteert in een schadepost van € 14.806,80, zijnde 4% van (6.16.95 m2 × € 6,00).

Voor het overige sluit de rechtbank zich aan bij het advies van de deskundige dat van andere schade geen sprake is.

Nu de schadeloosstelling hoger wordt vastgesteld dan het voorschot op de schadeloosstelling dat door de gemeente aan [gedaagden] c.s. is betaald, is de gemeente een rentevergoeding verschuldigd over het verschil. Het is vaste rechtspraak dat het gemis van ‘het genot van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het hem verstrekte voorschot te boven gaaf’ voor de onteigende een onteigeningnadeel oplevert dat voor vergoeding in aanmerking komt. Het gaat dus om een schade die gelijk is aan de waarde van het gemiste genot. Dat mogelijk in recente jurisprudentie een rente van 1,5% wordt gehanteerd, zoals door [gedaagden] c.s. betoogd, doet daar niet aan af.

De deskundigen hebben de waarde van het gemiste genot begroot op 1% over het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling, omdat deze onteigeningsprocedure voortvarend is verlopen en de spaarrente zich in de periode tussen de peildatum en oktober 2018 zich heeft bewogen rond de 0,5% en de rente voor vijfjarige depositio's circa 1%. De rechtbank sluit zich daarbij aan.

Verder dient de gemeente krachtens artikel 55 lid 3 Ow ook nog de wettelijke rente over de schadeloosstelling (waaronder begrepen de rente van 1% over het verschil tussen het voorschot en de definitieve schadeloosstelling) te betalen, te rekenen vanaf de datum van dit eindvonnis tot de dag van volledige betaling.

De totale schadeloosstelling komt gelet op het voorgaande uit op een bedrag van € 724.299,80 (€ 14.806,80 + € 709.493,00), vermeerderd rente zoals hierna bepaald.

[gedaagden] c.s. maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:

Totaal: € 109.891,88

De gemeente heeft verweer gevoerd tegen de kosten voor rechts- en deskundige bijstand.

Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan [gedaagden] c.s. wordt een hogere schadeloosstelling toegekend dan door de gemeente was aangeboden, zodat in beginsel de kosten van [gedaagden] c.s. voor rekening van de gemeente komen.

Ingevolge artikel 50, lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.

Met betrekking tot de kosten van de door [gedaagden] c.s. ingeschakelde juridische bijstand is de rechtbank van oordeel dat het door [deskundige 1] gedeclareerde bedrag van € 41.121,47 inclusief btw de hiervoor bedoelde zogenaamde dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan en voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen. Aan het door de gemeente gemaakte bezwaar tegen de hoogte van die kosten gaat de rechtbank voorbij. De rechtbank is van oordeel dat de declaraties zoals gebruikelijk zijn gespecificeerd en niet valt in te zien, waarom dat voor deze procedure onvoldoende zou zijn. Het werken met twee advocaten in een onteigeningszaak, zoals ook door de gemeente is gedaan, is niet ongebruikelijk en brengt de nodige extra uren aan overleg met zich mee. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat op dit punt onredelijk bovenmatig is gedeclareerd. Het aantal uren dat de advocaten hebben besteed aan bestudering van stukken van [deskundige 3] (ongeveer 6,5 uur) is gering en niet weersproken is dat dit aantal niet veel zou afwijken indien was volstaan met de beoordeling van de boorgegevens van Kampergeul. De door de advocaten van [gedaagden] c.s. aan de zaak bestede aantal uren acht de rechtbank, gelet op de zwaarte en de veelheid overgelegde stukken niet bovenmatig.

Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank echter niet ten aanzien van de kosten van de door [gedaagden] c.s. ingeschakelde adviseur van [deskundige 2] B.V. Die kosten zijn niet gespecificeerd, zodat in het geheel niet kan worden beoordeeld of de kosten in redelijkheid zijn gemaakt. Verder heeft de rechtbank geen stukken van [deskundige 2] gezien die relevant zijn in de onteigeningsprocedure. In ieder geval is onvoldoende onderbouwd dat die kosten in redelijk zijn gemaakt in het kader van de betwisting van de noodzaak van onteigening. Gelet op die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de kosten van [deskundige 2]B.V. ad € 29.718,44 niet voor vergoeding in aanmerking komen.

De kosten van [deskundige 3] € 14.991,90 komen naar het oordeel van de rechtbank wel voor vergoeding in aanmerking, nu zij in redelijkheid zijn gemaakt. Deze kosten zien op kosten van grondonderzoek dat [gedaagden] c.s. hebben laten uitvoeren op de onteigende percelen. Vast staat dat noch de gemeente, noch Kampergeul de bodemsamenstelling van die percelen heeft onderzocht, terwijl de waarde van de in de bodem aanwezige bestanddelen een belangrijk item is in de schadeloosstellingsdiscussie. Immers, indien naar aanleiding van het bodemonderzoek op het perceel was vast komen te staan dat er in vergelijking met de percelen in de buurt verhoudingsgewijs veel meer van een bepaalde dure soort grondstof zit, dan zou de vergoeding voor het onteigende perceel dus ook hoger moeten zijn. Het rapport van [deskundige 3] maakte dan ook daadwerkelijk onderdeel uit van het debat tussen partijen en is ook door de deskundigen betrokken in hun rapport, zij het beperkt. De gemeente betwist de noodzaak voor [gedaagden] c.s. om [deskundige 3] in te schakelen, nu Kampergeul reeds (zij het later in de procedure) boorgegevens ter beschikking heeft gesteld. De rechtbank is echter van oordeel dat het [gedaagden] c.s. vrij stond om met deskundige bijstand, zelfstandig een oordeel te vormen over de samenstelling van de bodem van het onteigende perceel. Van hen mag niet worden verlangd dat zij enkel moesten afgaan op de gegevens die zijdens Kampergeul werden aangedragen, zeker niet gelet op de kanttekeningen die hij heeft geplaatst (zie brief van 7 december 2017 van [naam 1] c.s/[gedaagden] c.s.) bij het grondonderzoek zoals uitgevoerd door Kampergeul. In voornoemde brief werd medegedeeld dat [naam 1] c.s. en [gedaagden] c.s. aanleiding zagen om zelf grondboringen uit te laten voeren omdat:

Het enkele feit dat [deskundige 3] is uitgegaan van een perceelsbenadering en niet van een complexbenadering maakt haar conclusies niet zinloos. Op basis van het rapport van [deskundige 3] hebben [gedaagden] hun verweer nader kunnen onderbouwen, hetgeen uiteindelijk ook heeft geleid tot een aanzienlijk hogere schadeloosstelling dan het door de gemeente gedane aanbod. Bovendien is het arrest waarin de complexbenadering werd goedgekeurd door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:485) pas uitgesproken na het onderzoek van [deskundige 3].

In het verlengde van voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat ook de kosten van [deskundige 4] (in het bijzonder de heer [naam 2]) € 23.316,32 in redelijkheid zijn gemaakt. Niet valt in te zien waarom die kosten lager zouden zijn geweest indien [deskundige 3] zich had beperkt tot een beoordeling van de door Kampergeul aangeleverde gegevens. Ook die gegevens moesten door deskundigen worden beoordeeld en in berekeningen worden betrokken.

Wat betreft de kosten van [makelaardij 1] van € 743,75 betogen [gedaagden] c.s. dat die zijn gemaakt in het kader van de minnelijke verwervingspogingen van het onteigende perceel door de gemeente. [gedaagden] c.s. hadden de heer [naam 3] daarbij als adviseur ingeschakeld. Ter onderbouwing wordt verwezen naar de factuur van [makelaardij 1] van 26 oktober 2011 en een brief van 14 februari 2011 waarin wordt verwezen naar een grondverwervingsaanbod zijdens de gemeente. De gemeente betwist dit en wijst erop dat voornoemde kosten betrekking hebben op werkzaamheden uit 2011, terwijl het bestemmingsplan waarvoor is onteigend pas is vastgesteld in oktober 2013 en de eerste verwervingsbrief in het kader van de voorgenomen onteigening pas is verzonden op 21 juli 2015. Daarnaast wordt op de factuur van [makelaardij 1] verwezen naar ‘[a-straat 01]’. Deze feiten en omstandigheden en het feit dat uit de brief van 14 februari 2011 niet is op te maken op welk perceel dat betrekking heeft (terwijl [naam 1] c.s. beschikt(e) over meerdere percelen) leiden tot het oordeel dat niet vast is komen te staan dat de kosten van [makelaardij 1] een onteigeningsgevolg zijn zodat die kosten derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komen.

Op grond van al het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand aan [gedaagden] c.s. een totaalbedrag van € 79.429,69 toewijsbaar.

De gemeente zal verder veroordeeld worden in de door [gedaagden] c.s. betaalde dan wel te betalen griffierechten die, met inachtneming van het bepaalde in artikel 2 lid 2 ten 2e sub f van de Wet tarieven in burgerlijke zaken zoals die gold ten tijde van de betekening van de dagvaarding, € 287,00.

In eerste instantie is door de deskundigen een kostenopgave gedaan van € 77.880,88. Daartegen is door de gemeente bezwaar gemaakt, met name tegen de kostenopgave van [naam 4] omdat die significant meer uren had gedeclareerd en wegens het ontbreken van een specificatie en urenopgave. Naar aanleiding van dit bezwaar is het aantal uren van laatstgenoemde deskundige gecorrigeerd, waarna het totaal neerkomt op € 71.524,65. Hoewel de gemeente de gelegenheid heeft gekregen nog te reageren op de gecorrigeerde kostenopgave van de deskundigen heeft zij dat niet meer gedaan. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen werkzaamheden hebben moeten verrichten in twee procedures, waarin zij genoodzaakt waren een grote hoeveelheid door partijen overlegde stukken te lezen en te beoordelen. In de nadere toelichting van de deskundigen wordt opgemerkt dat zij een zekere verdeling van werkzaamheden hanteren, maar dat geen van de bouwstenen in het advies slechts door een van het drietal is opgesteld, aangezien zij alle drie voor het gehele rapport verantwoordelijkheid dragen. De rechtbank acht het in het kader van zorgvuldigheid niet onredelijk en verdedigbaar dat de deskundigen ieders inbreng beoordelen en in dat opzicht wellicht dubbel werk doen. De rechtbank acht gelet op voornoemde feiten en omstandigheden de (gecorrigeerde) declaraties van de deskundigen redelijk en niet bovenmatig, zodat de kosten, welke voor twee zaken een totaalbedrag belopen van € 71.524,65 en waarvan aan elk der zaken de helft, zijnde € 35.762,33 per zaak, zal worden toegerekend, voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen.

De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.

stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [gedaagden] c.s. verschuldigd, vast op € 724.299,80,

veroordeelt de gemeente als schadeloosstelling aan [gedaagden] c.s. alsnog te betalen € 354.129,80 te vermeerderen met 1% rente daarover vanaf 7 december 2017, zijnde de dag waarop het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers, tot heden en te verminderen met 1% rente over het betaalde voorschot ad € 370.170,00, vanaf de dag der betaling tot 7 december 2017,

veroordeelt de gemeente tot voldoening aan [gedaagden] c.s. van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf de dag van deze uitspraak tot die der algehele voldoening,

wijst aan als nieuwsblad, waarin dit vonnis bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst het te Bergen (L) verschijnende dagblad ‘Dagblad de Limburger’, editie Noord-Limburg,

veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, bedragende € 35.762,33,

veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagden] c.s., te weten € 79.429,69 ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand en € 287,00 ter zake griffierechten,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin, mr. A.H.M.J.F. Piëtte en mr. G.J. Krens en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.