Hof 's-Hertogenbosch, 07-05-2024, nr. 200.293.240, 01

Documentgegevens:

ECLI:NL:GHSHE:2024:1574

Instantie

Hof 's-Hertogenbosch

Datum

07-05-2024

Zaaknummer

200.293.240_01

Vakgebied(en)

Civiel recht algemeen (V)

Brondocumenten en formele relaties

ECLI:NL:GHSHE:2024:1574, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 07‑05‑2024; (Verwijzing na Hoge Raad)

Na prejudiciële beslissing van: ECLI:NL:HR:2020:1543

ECLI:NL:GHSHE:2024:68, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 16‑01‑2024; (Hoger beroep)

ECLI:NL:GHSHE:2022:1653, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 24‑05‑2022; (Verwijzing na Hoge Raad)

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2019:11810
Na prejudiciële beslissing van: ECLI:NL:HR:2020:1543

Uitspraak 07‑05‑2024

Inhoudsindicatie

Onteigeningsrecht. Onteigening agrarische percelen ten behoeve van rivierverruiming. Begroting van waarde van het onteigende. Wijze waarop rekening moet worden gehouden met de winbare bodembestanddelen. Verwijzing na cassatie (HR 2 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1543).

Partij(en)

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.240/01

arrest van 7 mei 2024

in de zaak van

Gemeente Bergen,

zetelende te Bergen (L),

eiseres,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. H. Zeilmaker te Arnhem,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. H.A. Bijkerk te Utrecht,

als vervolg op de tussenarresten van 24 mei 2022, 26 juli 2022 en 16 januari 2024, gewezen na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 2 oktober 2020 (nummer 19/02696) in het beroep in cassatie tussen de gemeente als eiseres tot cassatie en [geïntimeerden] als verweerders in cassatie tegen het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 17 april 2019 met zaaknummer C/03/240640 / HA ZA 17-501, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

14. Het vervolg van het geding na verwijzing

14.1

Het vervolg van het geding na verwijzing blijkt uit:

-: de tussenarresten van 24 mei 2022 en 26 juli 2022;
-: het deskundigenbericht van 10 februari 2023;
-: de door de gemeente op 14 maart 2023 genomen memorie na deskundigenbericht (abusievelijk gedateerd 15 maart 2023);
-: de door [geïntimeerden] op 11 april 2023 genomen antwoordmemorie na deskundigenbericht;
-: de op 24 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij zijn verschenen:

o de gemeente in de persoon van [persoon A] met de advocaten mrs. H.

Zeilmaker en J.W.M. Hagelaars,

o [geïntimeerde 1] met adviseur [persoon B] en advocaat mr. H.A. Bijkerk,

o de deskundigen prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans , mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en mr. H.J.A. van Hoogmoed ,

- waarbij de advocaten van partijen de zaak hebben toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, en

- waarbij mr. Bijkerk heeft ingebracht een aan mr. Zeilmaker gerichte e-mail van 3 maart 2021 over een aanvullende betaling door de gemeente van € 155.000,--, waarvan € 79.716,69 valt toe te rekenen aan verschuldigde proceskosten van de eerste aanleg en € 75.283,31 als aanvullend voorschot op de door [geïntimeerden] te ontvangen schadeloosstelling;

- volgens op de mondelinge behandeling gemaakte afspraak:

- de op 27 oktober 2023 bij het hof ingekomen facturen deskundigenkosten voor de periode vanaf mei 2022, waarbij Sluysmans € 17.173,53, Jansens van Gellicum

€ 8.371,99 en Van Hoogmoed € 7.934,58 aan de gemeente in rekening hebben gebracht,

- de e-mail van 30 oktober 2023, waarin de gemeente heeft aangegeven dat de kostenopgave en de deskundigendeclaraties akkoord worden bevonden;

- het tussenarrest van 16 januari 2024;

- de akte na tussenarrest van [geïntimeerden] , met producties;

- de antwoordakte na tussenarrest van de gemeente.

14.2.

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

15. Het vervolg van de beoordeling na verwijzing

Samenvatting van het voorafgaande

15.1.1

Bij vonnis van 1 november 2017 heeft de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergen (L), [sectieletter] , [sectienummer] , groot 6.16.95 ha. Van dit perceel waren [geïntimeerden] ieder voor de helft eigenaar. Het onteigeningsvonnis is op 7 december 2017 ingeschreven in de openbare registers.

15.1.2

De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Per peildatum was het perceel in gebruik

als bouwland.

15.1.3

Bij het vonnis van 1 november 2017 heeft de rechtbank tevens drie deskundigen benoemd en hen opgedragen de schade te begroten die door de onteigening aan [geïntimeerden] wordt toegebracht. De deskundigen hebben in hun rapport van 5 juli 2018 geadviseerd de schadeloosstelling ten behoeve van [geïntimeerden] te begroten op een totaalbedrag van € 709.493,--.

15.1.4

Bij vonnis van 17 april 2019 heeft de rechtbank overwogen dat zij de conclusies van de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie overneemt en tot de hare maakt. De rechtbank heeft de door de gemeente aan [geïntimeerden] te betalen schadeloosstelling vastgesteld op € 724.299,80, bestaande uit het door de deskundigen genoemde bedrag van € 709.493,-- voor de werkelijke waarde van het onteigende, en € 14.806,80 voor wederbeleggingskosten.

15.1.5

De genoemde waarde van het onteigende is -kort gezegd- gebaseerd op de navolgende vier observaties van de deskundigen:

-: 1. De bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties ligt tussen de € 7,-- en € 16,45 per m2, waarbij onduidelijk is in welke mate de verkoper goed geïnformeerd was en in hoeverre bepaalde transacties het hele verhaal vertellen;
-: 2. In 2012 begrootte de rechtbank de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden op € 10,-- per m2. De binnen het complex gerealiseerde transactie [---] zoekt daarbij aansluiting.
-: 3. In 2018 is in twee transacties voor grond in het Grensmaas-project (deelgebied Koeweide) een prijs overeengekomen van € 13,50 per m2.
-: 4. De exploitatiegegevens van het onderhavige project indiceren een grondwaarde van circa € 11,20 per m2 (als optelsom van de comparatief begrote agrarische waarde van € 6, en de in verband met de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen residueel berekende opslag van € 5,20 per m2).

De deskundigen hebben op basis van hun (in soortgelijke zaken) opgedane ervaring en intuïtie deze observaties met elkaar verzoend en zij zijn gekomen tot een werkelijke waarde per peildatum in onverpachte staat van € 11,50 per m2. Gelet op de oppervlakte van het onteigende van 61.695 m2 leidde dit tot de begroting van de waarde op € 709.493,--.

15.1.6

De gemeente heeft cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 17 april 2019. De Hoge Raad heeft bij arrest van 2 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1543) ten aanzien van de meeste klachten van de gemeente geoordeeld dat die niet tot cassatie kunnen leiden. Eén van de klachten van de gemeente heeft de Hoge Raad echter gegrond geoordeeld. Die klacht heeft betrekking op de als onderdeel van de bovengenoemde vierde observatie gehanteerde residuele opslag van € 5,20 per m2 vanwege de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen. De Hoge Raad heeft daarover het volgende overwogen:

“3.4 Onderdeel III klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het verweer van de Gemeente dat de deskundigen in hun berekening van de opbrengsten uit het onderhavige project zijn uitgegaan van 'gewassen grind' terwijl zij aan de kostenkant zijn uitgegaan van 'vuil grind', hetgeen inconsistent is en grote financiële consequenties heeft. Dit maakt het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.11) dat zij de conclusies en daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen overneemt, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, aldus het onderdeel.

3.5

De Gemeente heeft ten overstaan van de rechtbank betoogd dat de deskundigen in hun definitieve advies bij de berekening van de opbrengsten zijn uitgegaan van 'gewassen grind', terwijl zij bij de berekening van de kosten zijn uitgegaan van 'vuil grind'. Dat dit betoog van de Gemeente onjuist is, blijkt niet uit het deskundigenbericht of uit het vonnis van de rechtbank. Indien het betoog van de Gemeente juist is, heeft dat mogelijk gevolgen voor de waarde van het onteigende. De rechtbank had dan ook niet zonder op dit betoog van de Gemeente in te gaan, de waardebepaling door de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende argumenten tot de hare mogen maken. De hiervoor in 3.4 weergegeven klacht slaagt daarom.”

Op grond van deze overwegingen heeft de Hoge Raad het vonnis van 17 april 2019 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.

15.2.1

Bij het tussenarrest van 24 mei 2022 heeft het hof geoordeeld dat hij advies van deskundigen nodig heeft om nader over de waarde van het onteigende te kunnen oordelen. Het hof heeft daarom aan de door de rechtbank benoemde deskundigen opgedragen om een aanvullend advies uit te brengen over de elf vragen die het hof in rov. 6.20 van het tussenarrest heeft geformuleerd.

15.2.2

Bij het tussenarrest van 26 juli 2022 heeft het hof in plaats van [naam] , die niet meer als deskundige kon optreden, mr. H.J.A. van Hoogmoed RT tot deskundige benoemd.

15.2.3

De eerdergenoemde deskundigen Sluysmans, Jansens van Gellicum en Van Hoogmoed hebben vervolgens hun rapport van 10 februari 2023 uitgebracht. In dat rapport hebben zij:

-: de in het tussenarrest van 24 mei 2022 gestelde vragen beantwoord;
-: de werkelijke waarde van het onteigende per peildatum in onverpachte staat begroot op € 10,50 per m2;
-: geconcludeerd dat dit bij de oppervlakte van het onteigende van 61.695 m2 leidt tot een toe te kennen waardevergoeding van € 647.797,50.

15.2.4.

De partijen hebben zich bij hun memories na deskundigenbericht uitgelaten over het rapport van de deskundigen. Het rapport en de toe te kennen waardevergoeding zijn voorts besproken tijdens de op 24 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling.

15.2.5

Bij het tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof overwogen in beginsel eindbeslissingen te kunnen geven, maar deze kort aan te houden omdat de eisen van een goede procesorde meebrengen dat partijen zich eerst nog kort uitlaten over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand voor zover die na verwijzing en cassatie zijn gemaakt. Nu partijen zich daarover inmiddels hebben uitgelaten, zal het hof nu overgaan tot het geven van de eindbeslissingen.

Deskundigenrapport en gevolgen, vragen 1 tot en met 8

15.3.1

Het hof zal hieronder de bij het tussenarrest gestelde vragen 1 tot en met 8 weergeven, telkens met een (soms samenvattende) weergave van de door de deskundigen gegeven antwoorden.

- Vraag 1: Is in de exploitatierekening van Sweco, die in het advies is gebruikt om de winningsgerelateerde kosten te bepalen (p. 28), uitgegaan van de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind, dus zonder wassen en sorteren?

De deskundigen hebben in antwoord op deze vraag meegedeeld dat zij tot de feitelijke constatering zijn gekomen dat in de exploitatieberekening van Sweco (hof: bijlage 5 bij de Nota voor deskundigen van 25 oktober 2017 van de gemeente) aan zowel de kostenkant (post E001) als de opbrengstenkant (post KOOl) is gerekend met ‘vuil grind’.

- Vraag 2: Is het juist dat bij deze ontgronding het verkopen van gewassen en gesorteerd grind feitelijk onmogelijk of ondoenlijk is, althans in elk geval ongebruikelijk?

De deskundigen hebben naar aanleiding deze vraag als hun oordeel gegeven dat – ook als wordt geabstraheerd van Kampergeul als exploitant – een (andere) redelijk handelende exploitant vanwege de bij dit project aan de orde zijnde feitelijke beperkingen niet het proces van wassen en sorteren van het gewonnen vuil grind ter hand zou hebben genomen.

- Vraag 3: Indien dit juist is, volgt daaruit dat een redelijk handelende koper en verkoper bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van de verkoopprijs zouden zijn uitgegaan van de verkoop van vuil grind, en rekening zouden hebben gehouden met de opbrengsten en kosten daarvan?

De deskundigen hebben naar aanleiding van vraag 3 als hun oordeel gegeven dat een redelijk handelende koper en verkoper hun prijs voor het onteigende zouden bepalen op basis van de mogelijkheid te winnen vuil grind ook als vuil grind – en dus niet als gewassen grind – te vermarkten.

- Vraag 4 is gesteld voor het geval vraag 2 ontkennend zou zijn beantwoord.

De deskundigen hebben gelet op hun antwoorden op de vragen 2 en 3 geconcludeerd dat zij vraag 4 niet hoeven te beantwoorden.

- Vraag 5: Wat zijn de opbrengsten van de verkoop van vuil grind, in plaats van de opbrengsten van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind?

De deskundigen hebben in antwoord op deze vraag meegedeeld dat kan worden uitgegaan van een opbrengst van € 5,30 per ton.

- Vraag 6: Wat zijn de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind?

De deskundigen hebben op deze vraag geantwoord dat beide partijen uitgaan van een kostenpost van € 1,75 per ton, dat een dergelijk bedrag aannemelijk voorkomt en dat er geen reden is om de kosten op een ander bedrag te begroten.

- Vraag 7: Wat zijn de kosten van het wassen en sorteren van vuil grind, in het geval van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind moet worden uitgegaan?

De deskundigen hebben geconcludeerd dat deze vraag geen beantwoording behoeft.

- Vraag 8: Wat is de uitkomst van de residuele berekening indien met de opbrengsten en kosten van ofwel vuil grind ofwel gewassen en gesorteerd grind rekening wordt gehouden?

De deskundigen hebben op deze vraag het volgende antwoord gegeven: “Als wordt uitgegaan van EUR 5,30 aan opbrengsten en EUR 1,75 aan kosten dan is de winst per ton vuil grind dus EUR 3,55. Indien deze bedragen worden ingevoerd in de residuele berekening leidt zulks tot een residuele grondwaarde van EUR 7,60 per m2.”

15.3.2

De gemeente heeft in haar memorie na deskundigenbericht meegedeeld dat zij zich kan vinden in de antwoorden die de deskundigen op de vragen 1 tot en met 8 hebben gegeven. Het hof begrijpt uit de antwoordmemorie na deskundigenbericht en de pleitaantekeningen van [geïntimeerden] dat ook zij zich kunnen vinden in die antwoorden.

15.3.3

Dat leidt ertoe dat de hiervoor in rov. 15.1.5 genoemde vierde observatie aangepast moet worden, in die zin dat de exploitatiegegevens van het onderhavige project een grondwaarde indiceren van circa € 7,60 per m2.

Deskundigenrapport en gevolgen, vragen 9 tot en met 11

15.4.1

In het tussenarrest van 24 mei 2022 heeft het hof aan de deskundigen voorts de navolgende vragen gesteld:

-: 9. Als de residueel berekende opslag wijzigt, en daarmee de vierde observatie, geeft dit aanleiding tot nadere beschouwingen over het gewicht of de betekenis van de andere observaties?
-: 10. Wat is de uitkomst van de verzoening van de vier observaties, bij het wijzigen van de vierde observatie door het wijzigen van de residueel berekende opslag?
-: 11. Wat is de totale schadeloosstelling bij het wijzigen van de uitkomst van de verzoening van de vier observaties?

15.4.2

De deskundigen hebben deze vragen vanwege hun inhoudelijke samenhang gezamenlijk beantwoord. De deskundigen hebben daarbij uiteengezet dat zij, binnen het samenstel van de vier observaties, het meeste gewicht toekennen aan de eerste twee gezichtspunten. De eerste observatie – de uitkomst van concrete transacties in het gebied – laat volgens de deskundigen zien wat er in voorkomende gevallen daadwerkelijk voor bepaalde gronden is betaald. Volgens de deskundigen geldt datzelfde in wezen voor de tweede observatie, een vonnis (en een daarin besloten liggend waardeoordeel) van de rechtbank, waarin de werkelijke waarde is begroot van gronden die letterlijk naastgelegen zijn aan het onteigende, terwijl dat vonnis bij toetsing in cassatie in stand gebleven is. De deskundigen beschouwen dit als een sterke indicator voor de waarde van het onteigende.

Aan de derde observatie kennen de deskundigen minder gewicht toe omdat het hier gaat om transacties in een ander gebied ten behoeve van een weliswaar enigszins vergelijkbaar maar toch ander project. Het gewicht van de vierde observatie ligt volgens de deskundigen tussen het gewicht van enerzijds de observaties 1 en 2 en anderzijds observatie 3.

15.4.3

Dit heeft de deskundigen ertoe gebracht om aan de observaties de navolgende wegingsfactoren toe te kennen: factor 4 voor observatie 1, factor 4 voor observatie 2, factor 2 voor observatie 3 en factor 3 voor observatie 4.

De deskundigen hebben in hun rapport van 10 februari 2023 uiteengezet dat dit in hun rapport van 5 juli 2018 heeft geleid tot het volgende beeld:

-: observatie 1 = € 11,70 maal factor 4 = € 46,80
-: observatie 2 = € 10,-- maal factor 4 = € 40,--
-: observatie 3 = € 13,50 maal factor 2 = € 27,--
-: observatie 4 = € 11,20 maal factor 3 = € 33,60

Volgens de deskundigen volgde hieruit een bedrag van ruim € 11,40 per m2, welke uitkomst vervolgens door hen is afgerond tot de in hun rapport van 5 juli 2018 geadviseerde waarde van € 11,50 per m2.

In hun rapport van 10 februari 2023 komen de deskundigen vanwege de in rov. 15.3.3 genoemde aanpassing van observatie 4 tot de volgende rekenkundige benadering van de waarde van het onteigende in onverpachte staat:

-: observatie 1 = € 11,70 maal factor 4 = € 46,80
-: observatie 2 = € 10,-- maal factor 4 = € 40,--
-: observatie 3 = € 13,50 maal factor 2 = € 27,--
-: observatie 4 = € 7,60 maal factor 3 = € 22,80 +

TOTAAL € 136,60 gedeeld door 13 factoren = € 10,50

Volgens de deskundigen past deze waarde goed bij het beeld van rond de peildatum, nu

het nauw aansluit bij zowel de waardering door de rechtbank van de direct naastgelegen grond en bij de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] , beide voor € 10,-- per m2 (in 2012). Het tijdsverloop tussen 2012 en de peildatum (eind) 2017 is volgens de deskundigen voldoende grond voor een beperkte stijging van die waarde (van € 10,-- per m2 in 2012 naar € 10,50 per m2 in 2017).

De wegingsfactoren

15.5.1

De gemeente heeft aangevoerd dat de forse verschuiving van de vierde observatie alle aanleiding geeft om het gewicht van de overige observaties te heroverwegen. Volgens de gemeente hebben de deskundigen ten onrechte gemeend dat zij de wegingsfactoren, waarvan zij nu stellen dat zij die ook al in hun rapport van 5 juli 2018 hebben gehanteerd, na cassatie en verwijzing niet meer mogen aanpassen.

15.5.2

Het hof leest in het deskundigenrapport van 10 februari 2023 echter niet dat de deskundigen hebben gemeend dat zij de wegingsfactoren die zij in hun rapport van 5 juli 2018 hebben gehanteerd, na cassatie en verwijzing niet meer mogen aanpassen. Zij hebben slechts gesteld dat de omstandigheid dat een van de vier observaties wijzigt, niet betekent dat aan een van die observaties om die reden meer of minder gewicht toekomt dan voor die wijziging het geval was. Met andere woorden: de wijziging van een observatie leidt niet per definitie tot een aanpassing van de wegingsfactoren. Dat een wijziging van één van de vier observaties onder omstandigheden wel kan leiden tot een aanpassing van de wegingsfactoren, hebben de deskundigen niet uitgesloten. De deskundigen hebben aangegeven dat een aanpassing van één wegingsfactor kan leiden tot aanpassing van ook het verzoeningsresultaat. Zij hebben echter in dit geval geen aanleiding gezien voor aanpassing van de wegingsfactoren, en zij hebben dat ook gemotiveerd. Zij hebben daartoe allereerst uiteengezet welke wegingsfactoren zij ten aanzien van de verschillende observaties passend achten, en waarom. Het hof verwijst naar de uiteenzetting van de deskundigen die hiervoor in rov. 15.4.2 samengevat is weergegeven. Verder hebben zij aangegeven dat de uitkomst van € 10,50 goed past bij het beeld van rond de peildatum, nu het nauw aansluit bij zowel de waardering door de rechtbank van de direct naastgelegen grond en bij de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] , beide voor € 10,-- per m2 (in 2012), waarbij het tijdsverloop tussen 2012 en de peildatum (eind) 2017 volgens de deskundigen voldoende grond is voor een beperkte stijging van die waarde. De deskundigen hebben in hun rapport van 10 februari 2023 de genoemde wegingsfactoren dus gehanteerd omdat de deskundigen die wegingsfactoren voor de huidige situatie (nog steeds) passend achten, en niet zozeer omdat zij eerder ook van die wegingsfactoren zijn uitgegaan. In dat verband hebben zij ter zitting nog opgemerkt dat de onderlinge gewichtsverhouding tussen de verschillende observaties door de aanpassing van observatie vier niet is gewijzigd.

15.6.1

De gemeente heeft voorts opmerkingen gemaakt over de observaties 1, 2 en 3, en betoogd dat aan die observaties lagere wegingsfactoren moeten worden toegekend dan door de deskundigen is gedaan.

15.6.2

Hierbij stelt het hof voorop dat de inhoud van de observaties 1, 2 en 3 als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen. De gemeente heeft dat zelf overigens ook onderkend in punt 8 van haar “Aantekeningen t.b.v. comparitie” voor de zitting van 14 april 2022. Voor zover de gemeente desondanks betoogt dat de observaties 1, 2 en/of 3 inhoudelijk onjuist zijn, kan dat als zodanig tot niets leiden en behoeft dat, zoals ook uit het navolgende zal blijken, geen afzonderlijke bespreking.

- wegingsfactor observatie 1

15.7.1.

Observatie 1 betreft de bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties die ligt tussen de € 7,-- en € 16,45 per m2, waarbij onduidelijk is in welke mate de verkoper goed geïnformeerd was en in hoeverre bepaalde transacties het hele verhaal vertellen.

15.7.2.

Kort samengevat acht de gemeente het onterecht dat de deskundigen het door hen ten aanzien van deze observatie in de tabel ingevulde bedrag van € 11,70 hebben bereikt door het (afgeronde) gemiddelde te nemen tussen de hoogste en de laagste transactie. De gemeente meent dat de transactie [---] in deze methodiek ten onrechte geheel buiten beschouwing wordt gelaten. Ook heeft de gemeente betoogd dat de transactie [---] met een prijs van € 16,45 per m2 totaal onbruikbaar is. Gelet op de nu blijkende uitkomst van de residuele berekening van € 7,60 acht de gemeente bovendien de eerdere twijfels van de deskundigen bij de transactie Martens/Kampergeul (€ 7,--) onterecht, of in elk geval dient deze transactie volgens de gemeente (veel) zwaarder te wegen dan de transactie [---] . De gemeente acht het voorts onbegrijpelijk waarom de deskundigen uitgaan van het gemiddelde van (alleen) de uitersten in de bandbreedte, in plaats van dat het gemiddelde van alle referenties wordt genomen, waarbij een afweging zou moeten plaatsvinden met betrekking tot de bruikbaarheid van de betreffende referentie(s). De gemeente heeft daarnaast nog aangevoerd dat de deskundigen de transactie Kampergeul/Alanto ten onrechte niet hebben meegenomen bij het bepalen van de uitkomst van observatie 1. Alle betogen van de gemeente komen naar de kern genomen echter neer op een betwisting van de juistheid van observatie 1, wat als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen, tot niets kan leiden en daarom geen afzonderlijke bespreking behoeft.

15.7.3.

De gemeente heeft verder nog aangevoerd dat observatie 1 met wegingsfactor 4 een te groot gewicht heeft gekregen, aangezien de observatie is gebaseerd op slechts drie vergelijkingstransacties die bovendien een dusdanig klein deel van het complex (totaal circa 11 ha op een complex van 262 ha) betreffen, dat het niet aangaat om (het gemiddelde van) deze transacties met een factor 4/13 te laten meewegen bij de waardebepaling.

Voor zover de gemeente hiermee in zoverre de juistheid van observatie 1 betwist, kan dat als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde komen. Voor zover de gemeente meent dat de deskundigen aan observatie 1 ten onrechte wegingsfactor 4 hebben toegekend, hebben de deskundigen aangegeven hiervoor -in relatie tot andere wegingsfactoren- met name van belang te hebben geacht dat de uitkomst van concrete transacties in het gebied laat zien wat er in voorkomende gevallen daadwerkelijk voor bepaalde gronden is betaald. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 1 in verhouding tot de andere observaties een wegingsfactor 4 hebben toegekend.

- wegingsfactor observatie 2

15.8.1

Observatie 2 betreft het gegeven dat de rechtbank in 2012 de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden op € 10,-- per m2 heeft gewaardeerd, en dat de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] daarbij aansluiting zoekt.

15.8.2

Kort gezegd heeft de gemeente betoogd dat de deskundigen het vonnis uit 2012 ten onrechte een eigen leven hebben laten leiden en dat zo’n vonnis tussen twee partijen niet “de waarheid” voor de rest van de wereld is, hetgeen te meer zou gelden omdat het vonnis mede een gevolg was van de processtrategie van de Staat om geen exploitatiegegevens in het geding te brengen en inmiddels is achterhaald, omdat duidelijk is geworden dat de exploitatieberekening uitkomt op een veel lagere residuele opslag dan waarvan de deskundigen in de zaak van het vonnis uit 2012 zijn uitgegaan. De gemeente concludeert dat er geen reden is om belangrijk gewicht toe te kennen aan het volgens haar achterhaalde vonnis. Volgens de gemeente kan het gewicht van observatie 2 – die in feite is gebaseerd op exploitatiegegevens uit een ander project – nooit hoger zijn dan het gewicht van de observatie die is gebaseerd op exploitatiegegevens uit het project waarvoor de onteigening van de grond van [geïntimeerden] heeft plaatsgevonden.

15.8.3

Voor zover deze betogen in de kern neerkomen op een betwisting van de juistheid van observatie 2, kunnen zij als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde komen en tot niets leiden. De deskundigen hebben verder duidelijk gemaakt (ook) aan observatie 2 relatief veel gewicht te hebben willen toekennen, omdat het aansluit bij de in een (door de Hoge Raad bevestigd) vonnis door de rechtbank begrote werkelijke waarde van gronden die letterlijk naastgelegen zijn aan het onteigende. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 2 in verhouding tot de andere observaties (ook) een wegingsfactor 4 hebben toegekend.

- wegingsfactor observatie 3

15.9.1

Observatie 3 betreft het gegeven dat in 2018 in twee transacties voor grond in het Grensmaasproject (deelgebied Koeweide) een prijs is overeengekomen van € 13,50 per m2.

De deskundigen hebben aan deze observatie wegingsfactor 2 toegekend.

15.9.2

Volgens de gemeente is het niet terecht dat de deskundigen aan deze transacties voor een oppervlakte van slechts 1.025 m2 in een ander project een belangrijk gewicht geven bij de beoordeling van de complexwaarde in de onderhavige procedure, terwijl niets bekend is over de verdere aankopen in het betreffende Grensmaasproject. Volgens de gemeente zijn de twee transacties van observatie 3 onbruikbaar, en dienen zij om die reden buiten beschouwing te worden gelaten, of een zeer lage wegingsfactor te krijgen, bijvoorbeeld 0,1.

15.9.3

Ook ten aanzien van observatie 3 geldt dat de inhoud daarvan in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen. De deskundigen hebben aangegeven aan observatie 3 aanzienlijk minder gewicht toe te kennen dan

aan de observaties 1 en 2, omdat het hier gaat hier om transacties in een ander gebied en ten behoeve van een (enigszins vergelijkbaar, maar toch) ander project. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 3 in verhouding tot de andere observaties een wegingsfactor 2 hebben toegekend.

- wegingsfactor observatie 4

15.10.1

[geïntimeerden] hebben in hun antwoordmemorie na deskundigenbericht betoogd dat aan de aangepaste vierde observatie een lagere wegingsfactor zou moeten toegekend dan factor 3, namelijk factor 2. Volgens [geïntimeerden] is dat op zijn plaats omdat:

-: beide partijen in deze procedure hebben bepleit dat de werkelijke waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode dient te worden bepaald;
-: ook de deskundigen hebben aangegeven liever te werken met de vergelijkingsmethode, gelet op de inherent aan residuele berekeningen klevende onzekerheden;
-: de aangepaste residuele grondwaardeberekening nu de grootste ‘outlier’ is geworden binnen de 4 observaties.

15.10.2

[geïntimeerden] hadden dit standpunt ook al ingenomen in hun reactie op het concept-rapport van de deskundigen. De deskundigen hebben vervolgens in hun definitief rapport gesteld dat zij menen dat zij zich al voldoende rekenschap hebben gegeven van het

feit dat zij referenties in beginsel meer betrouwbaar achten dan de uitkomst van een

residuele berekening, en zo zijn gekomen tot de verschillende wegingsfactoren. Zij achten het gewicht van observatie 4 iets lager dan dat van observaties 1 en 2 en hoger dan dat van observatie 3, en achten de onzekerheden die kleven aan de onderhavige residuele benadering niet van dien aard dat een wegingsfactor 2 gehanteerd zou moeten worden. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen deze inschatting voldoende gemotiveerd in hun rapport. Daar komt bij dat – zoals de deskundigen in hun rapport hebben uiteengezet – de verzoening van de vier observaties – en daarmee de waardering – uiteindelijk niet alleen het resultaat is van een mathematische exercitie. De waardering is mede gebaseerd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk uiteengezet waarom zij ten aanzien van de aangepaste vierde observatie in verhouding tot de overige observaties een factor 3 hebben gehanteerd. Het hof ziet geen aanleiding om de deskundigen daar niet in te volgen.

Schadeloosstelling, rente en kosten

15.11.1

Onder overneming van het advies van deskundigen en hetgeen zij daaraan ten grondslag hebben gelegd, stelt het hof de vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende op € 647.797,50. Met de door de rechtbank onbestreden toegekende € 14.806,80 voor wederbeleggingskosten, komt de door de gemeente aan [geïntimeerden] te betalen schadeloosstelling daarmee op € 662.604,30. Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen voor zover de rechtbank deze heeft vastgesteld op € 724.299,80 en de schadeloosstelling vaststellen op € 662.604,30;

15.11.2

Nu het hof de schadeloosstelling hoger vaststelt dan de door de gemeente betaalde voorschotten van € 370.170,-- en (de blijkens de mondelinge behandeling op 3 maart 2021 nabetaalde) € 75.283,31, is de gemeente ook een rentevergoeding verschuldigd over het verschil. Het gemiste genot van dat verschil levert voor [geïntimeerden] een onteigeningsnadeel op, dat als voor vergoeding in aanmerking komende schade onbestreden is begroot op een rentevergoeding van 1%.

15.12.1

Verder zal het hof de gemeente veroordelen in de wettelijke rente over de nog te betalen schadeloosstelling (waaronder begrepen de rente van 1% over het verschil tussen de betaalde voorschotten en de definitieve schadeloosstelling).

15.12.2

Nu tussen partijen niet in geschil is dat de gemeente kosten van juridische en deskundige bijstand ingevolge het beroepen vonnis van 17 april 2019 inmiddels heeft voldaan, zal het hof het beroepen vonnis in zoverre bekrachtigen en volstaan met aanvullende beslissingen voor de na cassatie en verwijzing gemaakte kosten van juridische en deskundige bijstand.

15.12.3

De na verwijzing en cassatie door de deskundigen gemaakte kosten van (€ 17.173,53 + € 8.371,99 + € 7.934,58 =) € 33.480,10 zijn door de gemeente akkoord bevonden, naar het hof begrijpt: als voor twee procedures gemaakte kosten, namelijk voor deze zaak en de parallelle onteigeningszaak 200.293.252/02. Deze na verwijzing en cassatie gemaakte redelijke deskundigenkosten zullen voor de helft -zijnde € 16.740,05- aan deze zaak worden toegerekend.

15.12.4

Over de kosten in cassatie heeft de Hoge Raad al beslist. [geïntimeerden] verduidelijken nu dat hun na verwijzing en cassatie gemaakte kosten bestaan uit totaal

€ 6.709,81 incl. BTW aan deskundigenbijstand en (€ 23.644,-- + € 6.171,-- =) totaal

€ 29.815,-- incl. BTW aan juridische bijstand, dus tezamen € 36.524,81. De gemeente verklaart zich akkoord met deze opgegeven bedragen als vergoeding voor door [geïntimeerden] gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand.

15.13

Alles bij elkaar zal het hof als volgt beslissen.

16. De uitspraak

16.1

vernietigt het beroepen vonnis van 17 april 2019 voor zover daarbij:

- ( (onder 3.1) de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [geïntimeerden] verschuldigd, is vastgesteld op € 724.299,80;

en doet in zoverre opnieuw recht:

- (3.1) (3.1) stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [geïntimeerden] verschuldigd, vast op € 662.604,30;

en bekrachtigt het beroepen vonnis voor zover dat overigens aan het hof voorligt;

16.2

veroordeelt de gemeente als schadeloosstelling aan [geïntimeerden] alsnog te betalen (€ 662.604,30 - € 370.170,-- - € 75.283,31 =) € 217.150,99,

te verminderen met 1% rente over € 370.170,--vanaf de dag der betaling tot 7 december 2017,

te vermeerderen met 1% rente over (€ 75.283,31 + € 217.150,99 =) € 292.434,30 vanaf 7 december 2017 tot 3 maart 2021 en over € 217.150,99 vanaf 3 maart 2021 tot heden;

16.3

veroordeelt de gemeente tot voldoening aan [geïntimeerden] van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf de dag van dit arrest tot de dag van de algehele voldoening;

16.4

wijst aan als nieuwsblad, waarin dit arrest bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst in het te Bergen (L) verschijnende dagblad “Dagblad de Limburger”, editie Noord-Limburg;

16.5

veroordeelt de gemeente tot betaling van € 16.740,05 aan deskundigenkosten voor het geding na cassatie en verwijzing;

16.6

veroordeelt de gemeente tot betaling van € 36.524,81 aan kosten van juridische en andere deskundige bijstand in het geding na cassatie en verwijzing;

16.7

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 mei 2024.

griffier rolraadsheer

Uitspraak 16‑01‑2024

Inhoudsindicatie

Onteigeningsrecht. Tussenarrest vanwege onduidelijkheid over kosten van juridische en andere bijstand.

Partij(en)

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.240/01

arrest van 16 januari 2024

in de zaak van

Gemeente Bergen,

zetelende te Bergen (L),

eiseres,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. H. Zeilmaker te Arnhem,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde sub 2], wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. H.A. Bijkerk te Utrecht,

als vervolg op de tussenarresten van 24 mei 2022 en 26 juli 2022, gewezen na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 2 oktober 2020 (nummer 19/02696) in het beroep in cassatie tussen de gemeente als eiseres tot cassatie en [geïntimeerden] als verweerders in cassatie tegen het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 17 april 2019 met zaaknummer C/03/240640 / HA ZA 17-501, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

11. Het vervolg van het geding na verwijzing

11.1.

Het vervolg van het geding na verwijzing blijkt uit:

-: de tussenarresten van 24 mei 2022 en 26 juli 2022;
-: het deskundigenbericht van 10 februari 2023;
-: de door de gemeente op 14 maart 2023 genomen memorie na deskundigenbericht (abusievelijk gedateerd 15 maart 2023);
-: de door [geïntimeerden] op 11 april 2023 genomen antwoordmemorie na deskundigenbericht;
-: de op 24 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij zijn verschenen:

o de gemeente in de persoon van [persoon A] met de advocaten mrs. H.

Zeilmaker en J.W.M. Hagelaars,

o [geïntimeerde sub 1] met adviseur [persoon B] en advocaat mr. H.A. Bijkerk,

o de deskundigen prof. [persoon C] , mr. ing. [persoon D] en [persoon E] ,

- waarbij de advocaten van partijen de zaak hebben toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, en

- waarbij [persoon F] heeft ingebracht een aan [persoon G] gerichte e-mail van 3 maart 2021 over een aanvullende betaling door de gemeente van € 155.000,--, waarvan € 79.716,69 valt toe te rekenen aan verschuldigde proceskosten van de eerste aanleg en € 75.283,31 als aanvullend voorschot op de door [geïntimeerden] te ontvangen schadeloosstelling;

- volgens op de mondelinge behandeling gemaakte afspraak:

- de op 27 oktober 2023 bij het hof ingekomen facturen deskundigenkosten voor de periode vanaf mei 2022, waarbij [persoon C] € 17.173,53, [persoon D]

€ 8.371,99 en [persoon E] € 7.934,58 aan de gemeente in rekening hebben gebracht,

- de e-mail van 30 oktober 2023, waarin de gemeente heeft aangegeven dat de kostenopgave en de deskundigendeclaraties akkoord worden bevonden.

11.2.

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

12. Het vervolg van de beoordeling na verwijzing

12.1.

In het geding na verwijzing heeft op 14 april 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Deze mondelinge behandeling is gehouden ten overstaan van mrs. Los, Frakes en Van Daalen. Deze raadsheren hebben de tussenarresten van 24 mei 2022 en 26 juli 2022 gewezen.

12.2.

Mrs. Los en Frakes zijn niet meer werkzaam voor dit hof. De wijziging van samenstelling van de behandelend kamer is door het hof aan partijen meegedeeld bij brief van 19 juni 2023. De in die brief genoemde mr. Keizer is wegens ziekte uiteindelijk vervangen door mr. Cremers. Daarom is de mondelinge behandeling van 24 oktober 2023 gehouden ten overstaan van mrs. Stienissen, Cremers en Van Daalen. Deze raadsheren wijzen vanaf nu arrest.

12.3.

Hoewel het hof zich in staat acht eindbeslissingen te geven -ook ten aanzien van de deskundigenkosten- ziet het hof aanleiding om deze nu kort aan te houden, omdat de eisen van een goede procesorde meebrengen dat partijen zich eerst nog kort uitlaten over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand voor zover die na verwijzing en cassatie zijn gemaakt. Naar het hof uit de spreekaantekeningen met daaraan gehechte bijlagen begrijpt, bestaan deze kosten volgens [geïntimeerden] uit twee componenten:

- de helft van de voor de twee parallelle zaken (200.293.240/01 en 200.293.252/02) gemaakte advocaatkosten ad (€ 10.000,-- excl. BTW =) € 12.100,-- incl. BTW- en

(€ 6.709,81 + € 1.467,42 =) € 8.177,23 incl. BTW;

- de door [geïntimeerden] betaalde facturen, die als bijlage 2 bij de pleitaantekeningen zijn gevoegd.

Bij gebreke van een totaaloverzicht en zonder aanduiding welke kostenveroordeling [geïntimeerden] in zoverre precies verlangen, hebben [geïntimeerden] op de mondelinge behandeling onvoldoende verduidelijkt hoeveel van deze kosten zij nu precies totaal aan deze zaak toerekenen, als gevolg waarvan de gemeente zich ook nog niet voldoende over deze kosten van juridische en andere deskundige bijstand heeft kunnen uitlaten.

Alvorens eindarrest te wijzen zal het hof de zaak daarom eerst naar de rol (moeten) verwijzen voor een door [geïntimeerden] te nemen akte uitlating over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand, waarna de gemeente gelegenheid voor antwoordakte zal hebben.

12.4.

De komende aktewisseling is voor geen ander doel bestemd, zodat het hof daarin voorkomende uitlatingen over andere kwesties buiten beschouwing zal laten en daarna eindarrest zal (kunnen) wijzen. Het hof zal daarom nu als volgt beslissen en elke verdere beslissing aanhouden,

13. De uitspraak

Het hof:

13.1

verwijst de zaak naar de rol van 30 januari 2024 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] voor het in rov. 12.3. vermelde doel, waarna de gemeente 2 weken gelegenheid voor antwoordakte zal worden gegeven;

13.2

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2024.

griffier rolraadsheer

Uitspraak 24‑05‑2022

Inhoudsindicatie

Onteigeningsrecht. Onteigening ten behoeve van ontgronding. Verwijzing na cassatie (HR 2-10-2020, ECLI:NL:HR:2020:1543). Aanvullend advies deskundigen. Geen nieuwe deskundigen.

Partij(en)

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.240/01

arrest van 24 mei 2022

in de zaak van

Gemeente Bergen,

met zetel te Bergen (L),

eiseres,

hierna gezamenlijk aan te duiden als de Gemeente,

advocaat: mr. H. Zeilmaker te Arnhem,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [gedaagden] ,

advocaat: mr. H.A. Bijkerk te Utrecht,

na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 2 oktober 2020 (nummer 19/02696) in het beroep in cassatie tussen de Gemeente als eiseres tot cassatie en [gedaagden] als verweerders in cassatie tegen het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 17 april 2019 met zaaknummer C/03/240640 / HA ZA 17-501, gewezen tussen de Gemeente als eiseres en [gedaagden] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg en in cassatie

Het hof verwijst naar het hiervóór genoemde arrest van de Hoge Raad.

2. Het geding na verwijzing

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-: de memorie na verwijzing van de Gemeente, met producties 1 en 2
-: de memorie van antwoord na verwijzing van [gedaagden]
-: de mondelinge behandeling op 14 april 2022 en de spreekaantekeningen van partijen

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De feiten

3.1.

In dit hoger beroep neemt het hof tot uitgangspunt de feiten die de Hoge Raad heeft vermeld in onderdeel 2.2 van zijn arrest. Deze feiten zijn:

3.2.

[gedaagden] zijn eigenaars geweest van het perceel kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , groot 06.16.95 ha (hierna: het perceel of het onteigende). Het perceel was in gebruik als bouwland.

3.3.

Bij vonnis van 1 november 2017 van de rechtbank Limburg is ten name van de Gemeente de onteigening uitgesproken van het perceel. Dit vonnis is op 7 december 2017 ingeschreven in de openbare registers.

3.4.

De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan

'Maaspark Well, deel rivierverruiming'. Het plangebied wordt nagenoeg geheel ontgrond. Ook het perceel wordt ontgrond.

3.5.

Daarnaast staat vast dat de Gemeente voor het ontgronden een overeenkomst heeft gesloten met Kampergeul B.V. (hierna: Kampergeul).

4. De procedure in feitelijke instanties

4.1.

Het gaat in de onderhavige procedure nog om het vaststellen van de schadeloosstelling voor het ontnemen van het onteigende.

4.2.

De Commissie van Deskundigen heeft op 5 juli 2018 advies aan de rechtbank uitgebracht.

4.3.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld op

€ 724.299,80. De Gemeente is veroordeeld om dit bedrag, verminderd met een reeds betaald voorschot, aan [gedaagden] te betalen, met rente.

5. De procedure in cassatie

5.1.

De Gemeente is van het bestreden vonnis in cassatie gekomen.

5.2.

Bij zijn arrest van 2 oktober 2020 heeft de Hoge Raad onder meer overwogen:

‘3.4 Onderdeel III klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het verweer van de Gemeente dat de deskundigen in hun berekening van de opbrengsten uit het onderhavige project zijn uitgegaan van 'gewassen grind' terwijl zij aan de kostenkant zijn uitgegaan van 'vuil grind', hetgeen inconsistent is en grote financiële consequenties heeft. Dit maakt het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.11) dat zij de conclusies en daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen overneemt, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, aldus het onderdeel.

3.5

5.3.

De overige klachten zijn verworpen of met toepassing van art. 81 lid 1 RO buiten behandeling gelaten.

5.4.

Het bestreden vonnis is vernietigd en de zaak is ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.

6. De beoordeling in hoger beroep na verwijzing

Het advies van de deskundigen

6.1.

De deskundigen hebben in hun advies onder meer het volgende vermeld:

‘Vanuit oogpunt van zorgvuldigheid kiezen deskundigen ervoor om zich in het onderhavige niet louter te verlaten op de comparatieve methode, maar tevens acht te slaan op de uitkomst van een 'gemengde benadering’, waarbij wordt gewerkt met een agrarische basiswaarde en een 'opslag' (die mede een basis vindt in een residuele berekening).

(…)

De agrarische (basis)waarde wordt door deskundigen thans begroot op EUR 6 per m2.

De residueel berekende opslag behoeft nu niet meer te worden gebaseerd op gegevens uit een ander project, nu de gemeente de exploitatiegegevens van Kampergeul heeft verstrekt. Die gegevens – waarin nog een groot aantal aannames zit, omdat wordt gewerkt met een lange periode van exploitatie en ontwikkeling – moeten met de nodige voorzichtigheid worden gehanteerd.

(…)

Bij toepassing van de residuele methode baseren deskundigen zich op de exploitatiecijfers van Sweco. Voor zover deze cijfers aannemelijk voor kwamen zijn ze overgenomen; voor zover deskundigen op een onderdeel tot een andere schatting kwamen zijn ze op dat onderdeel aangepast.

(…)

Opbrengsten winning (gespreid over 11 jaar) € 179.158.000

(…)

Totaal winkosten (gespreid 11 jaar) € 106.658.033

(…)

Deskundigen merken overigens op dat een residueel berekende grondwaarde niet noodzakelijkerwijs hoeft te zijn opgebouwd uit getallen zoals die zijn gerealiseerd of geprognosticeerd door Kampergeul. Ook hier gaat het uiteindelijk om het begroten van een prijs die een redelijk handelende koper zou overeenkomen met een redelijk handelende verkoper. Die partijen – met name de koper – zullen rekenen met zo realistisch mogelijke inschattingen, waarvoor de gegevens die Kampergeul – via de gemeente – heeft gedeeld met deskundigen zeker een nuttige indicatie vormen, maar die gegevens zijn dus niet `zaligmakend'.

(…)

Opbrengsten

Deskundigen gaan uit van een bedrag van EUR 179 MIO aan opbrengsten uit het project:

type delfstof: m3 sg ton EUR/ton

grind 4.234.100 1,70 7.197.970 € 9,50 € 68.380.715

(…)

Daarnaast gaan deskundigen uit van gewassen grind, waarmee niet is gezegd dat niet deels vuil grind (tegen lagere verwerkingskosten) kan worden verkocht. Dat is een vrije keuze van de redelijk handelend delfstoffenexploitant die deskundigen zich moeten voorstellen.

(…)

Kosten

(…)

De kosten die winningsgerelateerd (variabel) zijn, zijn de navolgende:

post C - dekgrond € 17.040.600

post E - toutvenant ontgraven € 69.554.098

Post F - uitvoering/begeleiding ca - 13 jaar € 4.503.200

Post G - bijdragen aan gemeenten € 11.631.664

post I - algemene kosten € 3.928.471

€ 106.658.033

(…)

Dit resulteert dan in een via de gemengde methode berekende werkelijke waarde van (EUR 6 plus EUR 5,20 maakt) EUR 11,20 per m2 in onverpachte staat.

(…)

Resumerend

Een en ander leidt - samenvattend - tot de navolgende observaties (ten aanzien van grond in onverpachte staat):

-: De bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties ligt tussen EUR 7 en 16,45 per m2, waarbij onduidelijk is in welke mate de verkoper goed geïnformeerd was en in hoeverre bepaalde transacties 'het hele verhaal' vertellen.
-: In 2012 begrootte de rechtbank de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden op 10 per m2. De binnen het complex gerealiseerde transactie Kessels/ Kampergeul zoekt daarbij aansluiting.
-: In 2018 is in twee transacties voor grond in het Grensmaas-project (deelgebied Koeweide) een prijs overeengekomen van EUR 13,50 per m2.
-: De exploitatiegegevens van het onderhavige project indiceren een waarde van (als optelsom van de comparatief begrote agrarische waarde en de residueel berekende opslag) circa EUR 11,20 per m2.

In het licht van deze observaties begroten deskundigen mede op basis van hun (in soortgelijke zaken als de onderhavige opgedane) ervaring en intuïtie de werkelijke waarde per peildatum in onverpachte staat op EUR 11,50 per m2.’

6.2.

Uit het advies blijkt dat de deskundigen de waarde van het perceel hebben vastgesteld aan de hand van vier observaties. De vierde observatie betreft de ‘gemengde benadering’ op basis van een residuele berekening. De andere observaties betreffen de toepassing van de comparatieve methode, waarbij eerdere grondtransacties in aanmerking zijn genomen.

6.3.

Bij de residuele berekening zijn de deskundigen volgens hun advies voor het vaststellen van de opbrengsten uitgegaan van de verkoop van gewassen grind. Zij hebben daarbij vermeld dat ook deels vuil grind kan worden verkocht, tegen lagere verwerkingskosten. Hieruit blijkt reeds dat de deskundigen ervan uitgaan dat aan de verkoop van gewassen grind hogere verwerkingskosten zijn verbonden dan aan de verkoop van vuil grind.

6.4.

Voor het vaststellen van de kosten hebben de deskundigen het exploitatieoverzicht van Sweco tot uitgangspunt genomen. In de exploitatierekening van Sweco van 24 oktober 2017 is wat betreft het grind uitgegaan van de opbrengst van de verkoop van vuil grind

(brief van de Gemeente van 22 juni 2018, bijlage 3). De verwerkingskosten van het grind zijn in de exploitatierekening van Sweco niet afzonderlijk gespecificeerd. In een ‘Toelichting verkoopprijzen Teunesen zand en grind in kader van het project Maaspark Well’ van 22 juni 2018 heeft Kampergeul de winning en verkoop van vuil grind nader toegelicht (bijlage 4d bij de genoemde brief). In deze toelichting is vermeld dat de gemiddelde prijs voor vuil grind

€ 4,71 per ton is en dat de verwerkingkosten € 1,75 (per ton) bedragen (p. 1 en 4).

6.5.

In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling door de rechtbank is onder meer vermeld dat de deskundigen hebben verklaard:

‘De gemeente stelt dat wij schone grind verkopen, maar vuil grind produceren. De was- en

sorteringskosten zijn inderdaad niet teruggevonden, maar dat komt door de berekening van

Sweco. De klassering stond niet vermeld. Kampergeul had een andere keuze kunnen maken

in de wijze van winning.’

Het geding na verwijzing

6.6.

Uit het arrest van de Hoge Raad volgt in de eerste plaats dat in de residuele berekening niet bij de opbrengsten kan worden uitgegaan van gewassen grind als bij de kosten wordt uitgegaan van vuil grind. Verder volgt uit dit arrest dat het hof moet vaststellen of de deskundigen in hun advies inderdaad bij de berekening van de kosten zijn uitgegaan van gewassen grind en bij de berekening van de kosten van vuil grind, en indien dit het geval is, of en in hoeverre dit gevolgen heeft voor de waarde van het onteigende.

Gewassen of vuil grind

6.7.

Het hof stelt vast dat uit het advies (p. 25) blijkt dat de deskundigen in de residuele berekening inderdaad zijn uitgegaan van de opbrengst van gewassen grind. Gewassen grind is, zoals niet ter discussie staat, vuil grind dat is gewonnen, gewassen en gesorteerd.

6.8.

Voor de kosten zijn de deskundigen uitgegaan van de exploitatierekening van Sweco, zoals blijkt uit het advies en de daarin vermelde bedragen. Het ligt voor de hand dat Sweco in de exploitatierekening de kosten van het verwerken van vuil grind heeft opgenomen en niet die van het wassen en sorteren daarvan, omdat Sweco in de exploitatierekening ook de opbrengst van vuil grind heeft vermeld en uit de stukken is op te maken dat dit aansloot bij de verwachte, werkelijke situatie. Sweco heeft de kosten van het verwerken van het grind echter niet afzonderlijk gespecificeerd, zodat dit niet buiten elke twijfel is aan te nemen. Dit punt moet dus nader worden onderzocht.

6.9.

Indien in de exploitatierekening van Sweco de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind zijn opgenomen, zonder het wassen en sorteren van dit grind, moet de vraag worden beantwoord of in de residuele berekening bij het begroten van opbrengsten en kosten moet worden uitgegaan van gewassen grind of vuil grind.

6.10.

De Gemeente heeft in de memorie na verwijzing over het onderhavige project onder meer aangevoerd:

‘15. Bij een ontgrondingsproject als dit, te weten een industriezandwinning, wordt eerst de deklaag afgegraven. Daarna kan de feitelijke ontgronding beginnen. Die gaat als volgt.

Een zandzuiger haalt op variërende dieptes het te winnen zandpakket als onbewerkt bodemmateriaal, het zogenaamde 'toutvenant', naar boven. De zandzuiger pompt het toutvenant met veel water naar de drijvende zandklasseerinstallatie. In deze installatie wordt het toutvenant vervolgens geklasseerd door het te zeven. Fracties vermarktbaar materiaal kleiner dan 5,6 millimeter in doorsnee worden als industriezand gekwalificeerd, daarboven is sprake van grind.

Vanzelfsprekend is het niet alleen puur zand en grind dat door de zuiger wordt aangezogen. Al wat zich in de te winnen bodemlaag bevindt wordt opgezogen. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook houtresten, klei en grote stenen worden opgezogen. Dergelijke bestanddelen kunnen uiteraard niet worden vermarkt/verkocht en worden afgevoerd.

16. De schifting tussen materiaal dat groter dan wel kleiner is dan 5,6 millimeter is onvoldoende om een te verkopen product te produceren. Zowel voor zand als voor grind geldt dat klassering nodig is om een gereed eindproduct te kunnen verkopen. Fijn zand heeft heel andere toepassingen dan grof zand.

17. Het klasseren van zand vindt plaats in een 'zandklasseerinstallatie', die de fracties kleiner dan 5,6 millimeter verder uitsplitst in verschillende fracties.

Voor het wassen en klasseren van grind is een grindklasseerinstallatie nodig, die gespecialiseerd is in het klasseren van grotere fracties (vanaf 5,6 millimeter of zelfs 32 mm).

18. In de praktijk wordt binnen een rivierproject (dus een project met een drijvende installatie) in Nederland vrijwel altijd óf alleen zand geklasseerd óf alleen grind. Dat houdt verband met de bodemsamenstelling langs de grote rivieren, waar de zand- en grindwinningsprojecten gelegen zijn. Waar vooral zand in de bodem zit is het, vanwege de tijdsdruk en gebrek aan ruimte, niet efficiënt om het grind te klasseren. Het is dan efficiënter om te werken met een (grote) zandklasseerinstallatie, en het vrijkomende vuile grind (> 5,6 mm) direct af te zeven en af te voeren. Daarbij moet bedacht worden dat het hier gaat om een zogenaamd 'nat' project met een drijvende klasseerinstallatie en weinig depotruimte. Dat is anders bij een zogenaamde 'droge' winning, waarbij zowel een zand- als een grindklasseerinstallatie kunnen worden ingezet.

In Nederland geldt dat grind vooral langs het zuidelijke deel van de Maas wordt aangetroffen. Ten noorden van ongeveer Roermond zit er vooral zand in de grond (vandaar de wijdverbreide naam 'Zandmaas').

19. Om bovenstaande redenen (één drijvende installatie, tijdsdruk, geen fysieke ruimte voor tweede installatie, geen fysieke ruimte voor een vuil grinddepot, maar ook niet economisch interessant vanwege geringe hoeveelheid grind) wordt in dit project (alleen) een zandklasseerinstallatie gebruikt. Bergen ligt immers ver ten noorden van Roermond. De verhouding zand/ grind is ongeveer 80/20.’

6.11.

Een redelijk handelende verkoper en koper zullen – in de woorden van de deskundigen (advies, p. 23) – rekenen met zo realistisch mogelijke inschattingen. Uit hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd, volgt dat bij deze ontgronding het verkopen van gewassen en gesorteerd grind feitelijk onmogelijk of ondoenlijk is, althans in elk geval ongebruikelijk. Indien dit juist is, lijkt te mogen worden aangenomen dat een redelijk handelende verkoper en koper bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van de verkoopprijs zouden zijn uitgegaan van de verkoop van vuil grind, en rekening zouden hebben gehouden met de opbrengsten en kosten daarvan. In dat geval ligt het in de rede om in de residuele berekening van de opbrengsten van de verkoop van vuil grind en de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind uit te gaan. Ook op dit onderdeel is nader advies van deskundigen nodig.

Aanpassen residuele berekening

6.12.

Wat de opbrengsten van de verkoop en de kosten van het winnen van vuil grind zijn, behoort nader te worden onderzocht. De Gemeente stelt aan de hand van informatie van Kampergeul dat de opbrengst € 4,71 per ton is en de kosten € 1,75 per ton zijn. Uit deze informatie valt op te maken dat dit de werkelijke situatie betreft. Daarmee is nog niet gezegd dat de werkelijke situatie bij de residuele berekening zonder meer volledig in aanmerking mag worden genomen. Advies door deskundigen is op dit punt nodig.

6.13.

In het geval uit het advies van deskundigen toch mocht blijken dat van de opbrengst van gewassen en gesorteerd grind moet worden uitgegaan, behoren de kosten daarvan te worden onderzocht en in aanmerking te worden genomen.

6.14.

De conclusie is dat de residuele berekening moet worden aangepast als Sweco in haar exploitatierekening is – en de deskundigen dus in hun advies zijn – uitgegaan van de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind, en niet van gewassen en gesorteerd grind. Dit raakt de vierde observatie van de deskundigen.

Gevolgen voor de waarde van het onteigende

6.15.

Deze vierde observatie is onderdeel van de observaties die de deskundigen met elkaar hebben verzoend om de waarde van het onteigende te bepalen. Het is niet aannemelijk dat een aanpassing van de vierde observatie geen gevolgen heeft voor de uitkomst van de verzoening. De deskundigen hebben in hun advies immers vermeld (p. 12) dat zij zich vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid niet louter verlaten op de comparatieve methode – en dus op de andere observaties – maar tevens acht slaan op de uitkomst van de gemengde benadering, te weten de agrarische basiswaarde en een opslag (die mede een basis vindt in een residuele berekening). Bovendien heeft, zoals de Gemeente in herinnering heeft geroepen, een eerdere, relatief bescheiden aanpassing van de residuele berekening en het resultaat daarvan geleid tot het neerwaarts bijstellen van de uitkomst van de verzoening.

6.16.

Welke gevolgen een aanpassing van het resultaat van de residuele berekening heeft voor de verzoening, hangt af van het gewicht dat toekomt aan de vierde observatie in het licht van de overige observaties. Daarover zullen deskundigen advies moeten uitbrengen.

In elk geval is het niet zonder meer zo dat, zoals de Gemeente lijkt te veronderstellen, door een aanpassing van de residuele berekening de andere observaties een ander gewicht krijgen. Zelfs als nu zou blijken dat in 2012 de waarde van de nabij gelegen gronden is vastgesteld op basis van (deels) onjuiste aannames (de tweede observatie), blijft het een gegeven dat toen die waarde is vastgesteld en dat in latere jaren een redelijk handelende verkoper en koper daarmee mogelijk rekening zullen houden.

Advies deskundigen

6.17.

Uit het hiervoor overwogene blijkt dat het hof het advies van deskundigen nodig heeft. De Gemeente bepleit het benoemen van andere deskundigen, [gedaagden] wensen dat de deskundigen om aanvullend advies wordt gevraagd.

6.18.

Het ligt voor de hand dat de deskundigen wordt gevraagd om aanvullend advies.

Zij hebben de residuele berekening gemaakt en het resultaat in de vierde observatie verwerkt, en deze vierde observatie vervolgens verzoend met de andere observaties. Aangenomen mag worden dat zij als geen ander kunnen aangeven en toelichten hoe de residuele berekening moet worden aangepast en welk gewicht de vierde observatie toekomt, in het licht van verzoening met de andere observaties.

6.19.

Het hof begrijpt dat de Gemeente ervoor beducht is dat de deskundigen bewust of onbewust de neiging zullen hebben om zoveel mogelijk vast te houden aan hun eerdere advies. Het gaat echter om een aanpassing op een beperkt onderdeel van dat advies, dat verband houdt met de in aanmerking te nemen opbrengsten en kosten van één bodembestanddeel. De speelruimte die de deskundigen daarbij hebben, is begrensd door hetgeen het hof in dit arrest heeft overwogen, terwijl de deskundigen bovendien zijn gehouden om in een aanvullend advies hun nadere keuzes te verantwoorden en inzicht te geven in hun gedachtegang. In hetgeen de deskundigen volgens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling door de rechtbank hebben verklaard, leest het hof ook niet de wil om tegen beter weten in vast te houden aan een eenmaal gegeven advies, maar een uitleg over hoe tot dat advies is gekomen. Mede in aanmerking genomen de professionaliteit en deskundigheid die bij deze deskundigen mag worden verondersteld, ziet het hof onder deze omstandigheden geen aanleiding voor het benoemen van andere deskundigen.

6.20.

Het aanvullende advies van de deskundigen betreft de volgende onderwerpen en vragen:

I. EXPLOITATIEREKENING SWECO

1. Is in de exploitatierekening van Sweco, die in het advies is gebruikt om de winningsgerelateerde kosten te bepalen (p. 28), uitgegaan van de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind, dus zonder wassen en sorteren?

Indien dit het geval is, behoort de residuele berekening te worden aangepast. In dat verband verzoekt het hof de volgende vragen te beantwoorden:

II. VUIL GRIND OF GEWASSEN EN GESORTEERD GRIND

2. Is het juist dat bij deze ontgronding het verkopen van gewassen en gesorteerd grind feitelijk onmogelijk of ondoenlijk is, althans in elk geval ongebruikelijk?

3. Indien dit juist is, volgt daaruit dat een redelijk handelende koper en verkoper bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van de verkoopprijs zouden zijn uitgegaan van de verkoop van vuil grind, en rekening zouden hebben gehouden met de opbrengsten en kosten daarvan?

4. Indien dit niet juist is, waarvan zouden een redelijk handelende koper en verkoper bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van de verkoopprijs dan zijn uitgegaan? Kunt u dit toelichten?

III. OPBRENGSTEN EN KOSTEN

5. Wat zijn de opbrengsten van de verkoop van vuil grind, in plaats van de opbrengsten van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind?

6. Wat zijn de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind?

7. Wat zijn de kosten van het wassen en sorteren van vuil grind, in het geval van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind moet worden uitgegaan?

IV. RESIDUELE BEREKENING EN OBSERVATIES

8. Wat is de uitkomst van de residuele berekening indien met de opbrengsten en kosten van ofwel vuil grind ofwel gewassen en gesorteerd grind rekening wordt gehouden?

9. Als de residueel berekende opslag wijzigt, en daarmee de vierde observatie, geeft dit aanleiding tot nadere beschouwingen over het gewicht of de betekenis van de andere observaties?

10. Wat is de uitkomst van de verzoening van de vier observaties, bij het wijzigen van de vierde observatie door het wijzigen van de residueel berekende opslag?

11. Wat is de totale schadeloosstelling bij het wijzigen van de uitkomst van de verzoening van de vier observaties?

6.21.

De deskundigen zijn reeds benoemd om in deze zaak de schade te begroten. Het hof hoeft hen daarom niet opnieuw te benoemen.

Oer

6.22.

Voor het eerst bij de mondelinge behandeling na verwijzing door de Hoge Raad, zonder voorafgaande aankondiging aan het hof of [gedaagden] , en zonder documentatie, heeft de Gemeente aangevoerd dat in de bodem van het onteigende (ijzer)oer is aangetroffen. Volgens de Gemeente leidt dit tot ruim € 1.500.000,- aan extra kosten, die niet zijn voorzien in de exploitatierekening. De Gemeente stelt dat het gaat om een situatie die vergelijkbaar is met bodemverontreiniging, welke op de peildatum aanwezig was, maar na de peildatum is ontdekt, zodat moet worden onderzocht of en in hoeverre een redelijk handelend verkoper en koper dit in de verkoopprijs zouden hebben verdisconteerd.

6.23.

Het is bij de mondelinge behandeling gebleken dat de aanwezigheid van oer al in 2019 is geconstateerd. Er is geen afdoende verklaring ervoor gegeven dat de Gemeente dit vervolgens voor het eerst bij de mondelinge behandeling na verwijzing door de Hoge Raad aan de orde stelt, zonder in elk geval [gedaagden] vooraf daarover te hebben geïnformeerd en zonder enige documentatie over te leggen. Een dergelijke handelwijze acht het hof niet in overeenstemming met de eisen van de goede procesorde. Bovendien is het geschil na verwijzing beperkt tot de kwestie van het grind. Gesteld noch gebleken is dat de aanwezigheid van oer daarop van invloed is. Onder deze omstandigheden laat het hof de stellingen van de Gemeente over de aanwezigheid van oer buiten beschouwing.

Vervolg van de procedure

6.24.

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. De zaak wordt verwezen naar de rol, in afwachting van het aanvullende advies van de deskundigen.

7. De uitspraak

Het hof:

7.1.

draagt de deskundigen prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans, mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en drs. P.C. van Arnhem op om in aanvulling op hun definitieve advies van 5 juli 2018 de onder 6.20 geformuleerde vragen te beantwoorden;

7.2.

bepaalt dat de deskundigen het aanvullende advies in concept toezenden aan partijen en partijen de gelegenheid geven daarop binnen vier weken te reageren, en dat de deskundigen in het definitieve aanvullende advies de reacties van partijen gemotiveerd behoren te bespreken;

7.3.

bepaalt dat uit het definitieve aanvullende advies van de deskundigen moet blijken of aan het voorschrift van 7.2 is voldaan, onder vermelding van de reacties van partijen op het concept van het aanvullende advies;

7.4.

bepaalt dat de deskundigen uiterlijk vier maanden na heden het definitieve aanvullende advies ter griffie van het hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) zullen inleveren, onder verzending van een afschrift aan de advocaten van partijen;

7.5.

benoemt mr. W.J.J. Los tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundigen zich, door tussenkomst van de griffier (het Bureau Deskundigen van dit hof) kunnen wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

5.7.

verwijst de zaak naar de rol van 27 september 2022 in afwachting van het advies van de deskundigen;

7.6.

verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenrapport naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenadvies aan de zijde van de Gemeente;

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, L.S. Frakes en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 mei 2022.

griffier rolraadsheer