Hof Den Haag, 14-06-2022, nr. 200.281.618/01

Deze zaak gaat over het volgende. Projectontwikkelingsmaatschappij [naam b.v.] heeft in 2007 een perceel grond in Den Haag verkocht en geleverd aan Staedion. Staedion zou samen met Ballast Nedam op dat perceel appartementen ontwikkelen en [appellant] zou in de winst delen. Tot ontwikkeling van de appartementen is het niet gekomen en Staedion heeft de grond inmiddels weer verkocht. [appellant] maakt in dit geding aanspraak op betaling van een deel van de koopprijs dat na voltooiing van de bouw zou moeten worden voldaan, en op de winstdeling.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof komt tot dezelfde conclusie.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

Op 19 mei 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

Projectontwikkelingsmaatschappij [naam b.v.] is een projectontwikkelaar. Zij zal hierna worden aangeduid als [naam b.v.] heeft de vordering die zij op Staedion meent te hebben op 5 mei 2020 overgedragen aan [appellant]. Daardoor is [appellant] partij in het hoger beroep.

Staedion is een woningcorporatie in de regio Den Haag met als taak de bouw, de verhuur en het beheer van betaalbare (sociale) huurwoningen.

[naam b.v.] en Staedion hebben in juli 2007 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij [naam b.v.] aan Staedion een perceel bouwgrond heeft verkocht op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Prinses Marijkestraat in Den Haag, voor een (basis) koopsom van € 16.500.000,-. Dit bedrag is door Staedion aan [naam b.v.] betaald en het perceel is aan [naam b.v.] geleverd.

Artikel 2 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“Artikel 2

Koopprijs en winstdeling

2.1

De koopprijs van het Verkochte bedraagt zestien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 16.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen bij notarieel transport van het Verkochte. Daarnaast is Staedion een aanvullende koopprijs verschuldigd van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de aan [appellant] en Staedion genoegzaam bekende woontoren op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Irenestraat (hierna te noemen: “de Irene-woontoren”), zulks echter uitsluitend indien door [appellant] wordt voldaan aan de voorwaarde zoals bepaald in artikel 2.3 van deze koopovereenkomst.

2.2

Staedion zal op het Verkochte in samenwerking met Ballast Nedam Bouw B.V., regio West te Capelle aan den IJssel (“Ballast Nedam”) circa 3 woontorens met commerciële ruimte ontwikkelen waarbij Ballast Nedam als penvoerder van de door Staedion en Ballast op te richten samenwerkingsvorm en als realisator zal optreden.

In goed overleg met [appellant] zal een programma van eisen worden opgesteld voor de zogenaamde Irene-woontoren. Deze Irene-woontoren is gepositioneerd op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Irenestraat en zal bestaan uit circa vijfenzestig (65) koopappartementen en bijbehorende stallingsplaatsen voor auto’s. Staedion en Ballast Nedam zullen voor de Irene-woontoren de zgn. ‘doe-ontwikkeling’ (inclusief verkoop) verzorgen in samenspraak met [appellant] op basis van een transparante exploitatieopzet.

Staedion zal de circa 65 koopappartementen voor een indicatieve prijs van € 3.400,= per m2 inclusief BTW, v.o.n, gebruiksoppervlak (GO) op de markt brengen en zal aan [appellant] uitsluitend terzake van die appartementen die bij de bouwkundige oplevering van gemelde woontoren zijn verkocht en aan de betreffende kopers in eigendom zijn overgedragen een winstdeel vergoeden. Het winstdeel van [appellant] wordt als volgt bepaald:

- vijfentwintig procent (25%) maal (x) de indicatieve verkoopprijs van de koopappartementen van drieduizend vierhonderd euro (€ 3.400,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter (GO) [A] minus (-/-) de indicatieve kostprijs (inclusief BTW v.o.n.) van drieduizend éénhonderd vijftig euro (€ 3.150,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO (B), te vermenigvuldigen met het aantal bij bouwkundige oplevering verkochte vierkante meters GO (C). Het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (GO) wordt berekend op basis van het bepaalde in NEN 2580.

Schematisch weergegeven: 25% x (A-B] x C).

Het aan [appellant] toekomende winstdeel wordt door Staedion aan [appellant] voldaan binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de woontoren in zijn geheel.

2.3

Indien op de datum van de bouwkundige oplevering van de Irene-woontoren blijkt dat de koopappartementen niet allemaal zijn verkocht, geldt ten aanzien van de niet verkochte appartementen in plaats van de in artikel 2.2 van deze overeenkomst genoteerde winstdeling het volgende. [appellant] is in de gelegenheid binnen één (1) maand na de datum van de bouwkundige oplevering van de Irene-woontoren alle - derhalve uitdrukkelijk niet een deel van de - niet verkochte appartementen van Staedion af te nemen tegen een indicatieve prijs van tweeduizend negenhonderd vijftig euro (€ 2.950,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO, alsmede per appartement een stallingsplaats voor een auto voor een indicatieve prijs van vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,=) inclusief BTW v.o.n., bij gebreke waarvan het recht van [appellant] op de aanvullende koopprijs van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,=), zoals genoemd in artikel 2.1. van deze overeenkomst, komt te vervallen.

2.4

Voor het geval dat [appellant] besluit alle niet verkochte woningen af te nemen conform het bepaalde in 2.3 van deze koopovereenkomst, is [appellant] gerechtigd de totale koopsom voor deze woningen te verrekenen met de alsdan door Staedion verschuldigde aanvullende koopprijs van € 1.500.000,=, zoals bedoeld in artikel 2.1. van deze koopovereenkomst.

2.5

Indien de Gemeente sociale woningbouw eist op het Verkochte – hetgeen Partijen thans niet verwachten - dan zal alsnog aanpassing van de koopprijs plaatsvinden, waarover Partijen alsdan terstond in overleg zullen treden.

(…).”

In een e-mailbericht van 29 mei 2007 (dus voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst) van [naam], namens [naam b.v.], aan Staedion, is onder meer opgenomen:

“(…) Uitgangspunt van de bespreking was uw brief van 21 mei 2007 (hierna: het aanbod).

Na uitvoerige onderhandeling is het aanbod op de volgende onderdelen bijgesteld.

(…).”

Tot bouw van (de appartementen van) de Irene-toren op het perceel is het niet gekomen. Tussen Staedion en Ballast Nedam is een overeenkomst gesloten waarmee de eerder tussen hen overeengekomen zakelijke samenwerking ter zake van de ontwikkeling van de Irene-toren is beëindigd. Staedion heeft het perceel inmiddels verkocht en geleverd aan een derde.

[naam b.v.] heeft Staedion gedagvaard en gevorderd (samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang) dat Staedion wordt veroordeeld tot betaling van € 1.500.000,- als vervangende schadevergoeding voor de niet ontvangen aanvullende koopprijs, en € 3.250.000,- als vervangende schadevergoeding voor het misgelopen winstdeel, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de proceskosten.

[naam b.v.] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Staedion door het niet betalen van de aanvullende koopsom en het winstdeel tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor [naam b.v.] schade heeft geleden.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [naam b.v.] in de kosten veroordeeld. De rechtbank heeft aan [naam b.v.] bewijs opgedragen van haar stelling dat in artikel 2 van de koopovereenkomst een bouwplicht voor Staedion besloten ligt. Na getuigenverhoren heeft de rechtbank geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat op Staedion een bouwplicht rustte, dus een plicht om de Irene-toren daadwerkelijk tot stand te brengen. De vordering tot betaling van de aanvullende koopsom kan daarom niet worden toegewezen. De vordering met betrekking tot het winstdeel is afgewezen omdat onvoldoende is onderbouwd dat met de verkoop van de appartementen in de Irene-toren winst zou zijn gemaakt. De koopovereenkomst bevat een leemte voor de situatie waarin er geen winst zou worden gemaakt. Nu niet kan worden aangenomen dat er winst zou zijn gemaakt, is het onredelijk om Staedion op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid te veroordelen tot schadevergoeding.

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en Staedion veroordeelt tot betaling van € 1.500.000,- als vervangende schadevergoeding voor het niet ontvangen aanvullende deel van de koopprijs en tot betaling van € 3.250.000,-, althans € 406.250,- als vervangende schadevergoeding voor het misgelopen winstdeel. Hij vordert voorts dat die bedragen worden verhoogd met de wettelijke rente.

De bezwaren van [appellant] tegen het vonnis worden hierna besproken.

Inleiding

De vordering van [appellant] bestaat uit twee componenten, namelijk enerzijds het aanvullende deel van de koopsom (€ 1.500.000,-) en anderzijds het misgelopen winstdeel (€ 3.250.000,- althans € 406.250,-). Beide vorderingen zijn door [appellant] ingesteld als vervangende schadevergoeding in verband met een door hem gestelde wanprestatie door Staedion. Volgens [appellant] was Staedion gehouden om (i) in goed overleg met [naam b.v.] een programma van eisen op te stellen en (ii) in samenspraak met [naam b.v.] de zogenaamde “doe ontwikkeling” te verzorgen (3.27 memorie van grieven).

Het hof kan uit de stellingen van [appellant] niet afleiden dat de door hem gevorderde schade in verband kan worden gebracht met de gestelde tekortkoming die erin bestaat dat [naam b.v.] niet is betrokken bij het opstellen van een programma van eisen. Dat onderdeel van de gestelde tekortkoming kan daarom verder onbesproken blijven, dit nog daargelaten dat Staedion heeft weersproken dat zij op dat punt is tekortgeschoten. Beide door [appellant] gestelde schadeposten houden uitsluitend verband met het feit dat de ontwikkeling van het project niet in de daadwerkelijke bouw van de appartementen heeft geresulteerd. [appellant] neemt in dat verband in zijn grieven aan dat Staedion gehouden was tot die bouw over te gaan en Staedion betwist dat. Het hof zal daarom de overeenkomst op dit punt moeten uitleggen.

Uitleg overeenkomst

Met de grieven I en II voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft aangenomen dat de koopovereenkomst een verplichting voor Staedion bevat om tot ontwikkeling van het appartementencomplex over te gaan. Hij voert aan dat de overeenkomst in de eerste plaats taalkundig moet worden uitgelegd en dat een dergelijke uitleg er duidelijk op wijst dat Staedion wel degelijk een bouwplicht had. Hij wijst daarbij met name op het gebruik van de woorden “zal” in artikel 2.2 van de koopovereenkomst (zoals: Staedion zal op het verkochte in samenwerking met Ballast Nedam 3 woontorens ontwikkelen, Staedion zal de appartementen op de markt brengen). Omdat de taalkundige uitleg van de overeenkomst duidelijk was, rustte de bewijslast niet op [appellant], maar op Staedion die een afwijkende uitleg verdedigde. Bovendien heeft de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte geoordeeld dat hij niet in het bewijs is geslaagd.

Het hof stelt het volgende voorop. Bij de uitleg van contractsbepalingen komt het niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635(Haviltex)). Anders dan [appellant] kennelijk meent, geldt ook in gevallen waarin partijen over de totstandkoming van de tekst van een overeenkomst hebben onderhandeld en zij zijn bijgestaan door advocaten, dat niet kan worden geabstraheerd van de bedoelingen van partijen en de omstandigheden van het geval. Verder geldt dat de rechter de vrijheid, maar niet de verplichting heeft om als uitgangspunt groot gewicht toe te kennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van de overeenkomst (HR 5 april 2013, NJ 2013/214(Lundiform/Mexx)).

Het hof is van oordeel dat uit de bepalingen van de overeenkomst niet volgt dat Staedion verplicht was het appartementencomplex tot stand te brengen. De redenen daarvoor zijn als volgt.

De tussen partijen gesloten overeenkomst is een koopovereenkomst. De bepalingen in de overeenkomst hebben daarom in de eerste plaats betrekking op de verkoop van grond en op de voorwaarden waaronder die grond zal worden verkocht en geleverd aan [naam b.v.] De bepalingen waarop [appellant] zich in dit geding beroept zijn opgenomen in artikel 2. Dat artikel gaat over de koopprijs en de winstdeling. Het regelt de gevolgen van de verkoop van de grond in het geval door Staedion (in samenwerking met Ballast Nedam) een wooncomplex zal worden ontwikkeld. Met andere woorden: het artikel legt als zodanig geen bouwverplichtingen van Staedion vast, maar regelt de financiële gevolgen van de verkoop van de grond, mede voor het geval er een wooncomplex op wordt ontwikkeld.

Het gebruik van het woord “zal” moet tegen de achtergrond van het voorgaande worden begrepen als een voornemen en een verwachting. Partijen gingen er destijds vanuit dat het complex zou worden gebouwd, maar hebben zich daartoe juridisch niet jegens elkaar verbonden. Als sprake zou zijn geweest van een verplichting van Staedion om tot bouw over te gaan, zou het – juist omdat partijen werden bijgestaan door advocaten en over de totstandkoming van het contract is onderhandeld – voor de hand hebben gelegen dat dit nadrukkelijk zou zijn opgenomen met gebruik van woorden zoals “verplicht zich tot” of “is gehouden tot”. Staedion heeft er bovendien terecht op gewezen dat in de koopovereenkomst geen enkele tijdsplanning of deadline voor de bouw is opgenomen (anders dan voor de levering, zie artikel 3.1), hetgeen eigenlijk niet goed denkbaar is als sprake zou zijn van een verplichting om tot bouwen over te gaan.

Eveneens terecht en onweersproken heeft Staedion erop gewezen dat er ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst nog geen overeenstemming met Ballast Nedam was over enige ontwikkeling. Ook onder die omstandigheden is niet goed denkbaar dat partijen bij de koopovereenkomst toch een bouwplicht zouden zijn overeengekomen.

Gelet op het voorgaande was er geen reden om Staedion met het (tegen)bewijs te belasten, maar kon de rechtbank beslissen dat [naam b.v.] bewijs moest leveren van haar stelling dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst omdat op Staedion een bouwplicht rustte die zij niet was nagekomen. Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat uit de getuigenverklaringen volgt dat partijen een bouwplicht zijn overeengekomen. Alleen de getuige [getuige 1] spreekt van een bouwplicht, maar hij was bij de totstandkoming van de overeenkomst niet betrokken, zodat aan zijn uitleg van de overeenkomst geen (doorslaggevend) belang kan worden gehecht. Dat hij heeft verklaard dat er tussen Staedion en Ballast Nedam een beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen, brengt niet mee dat er voor Staedion jegens [naam b.v.] een bouwplicht gold.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij slechts behoefde te bewijzen dat Staedion een bouwplicht had, maar niet dat tussen Staedion en [naam b.v.] een dergelijke verplichting gold. Daarom zou volgens hem uit de verklaring van de getuige [getuige 2] volgen dat hij in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Dat betoog miskent dat de vordering van [appellant] is gebaseerd op de overeenkomst tussen [naam b.v.] en Staedion. Voor die vordering is slechts van belang of Staedion op grond van die overeenkomst jegens [naam b.v.] gehouden was tot de bouw van het complex over te gaan. Of tussen Staedion en Ballast Nedam iets dergelijks is overeengekomen is niet relevant omdat niet kan worden ingezien hoe [appellant] aan een dergelijke verplichting van Staedion jegens Ballast Nedam rechten zou kunnen ontlenen. [appellant] heeft ook niet uitgelegd waarom dat het geval zou zijn. Overigens stelt het hof vast dat [getuige 2] als getuige ook niet spreekt van een verplichting om tot de bouw van het complex over te gaan. Het hof hecht aan zijn verklaring als getuige meer waarde dan aan zijn ongedateerde schriftelijke verklaring (productie 8 van [appellant]), waarin hij schrijft: “Als we niet overeengekomen waren het perceel te gaan ontwikkelen, dan zou een dergelijke afspraak ook niet in de koopovereenkomst opgenomen zijn. Dan zou er alleen een kale koopprijs zijn genoemd zijn.” Die zinsnede sluit aan op zijn verklaring dat partijen “als doel hadden het perceel te gaan ontwikkelen.” Hij schrijft bovendien: “Ik kan niet beoordelen of artikel 2 juridisch een verplichting voor Staedion inhield om te gaan ontwikkelen, maar dat dat de bedoeling was van alle betrokken partijen en dat [appellant] meende er vanuit te kunnen gaan dat het perceel zou worden ontwikkeld door Ballast Nedam, die hij had geïntroduceerd aan Staedion, zoals in de koopovereenkomst omschreven kan moeilijk ontkend of betwist worden in mijn visie.” Het is naar het oordeel van het hof precies deze bedoeling die uit de koopovereenkomst blijkt, maar daarmee is van een verplichting om tot bouwen over te gaan, nog geen sprake.

[appellant] heeft ter zitting van het hof aangevoerd dat in de overeenkomst was voorzien in de situatie dat Staedion de bouw niet winstgevend rond zou kunnen krijgen. Volgens [appellant] zou hij (althans [naam b.v.]) dan in de gelegenheid zijn geweest de (alle) niet verkochte appartementen te kopen. De overeenkomst voorziet weliswaar in het scenario dat [naam b.v.] de niet verkochte appartementen zou kunnen kopen, maar uit dat recht kan niet een verplichting voor Staedion worden afgeleid om tot de bouw van het complex over te gaan.

Zowel voor de betaling van de aanvullende koopsom, als voor de winstdeling, was een voorwaarde dat het project gerealiseerd zou worden. Nu uit het voorgaande volgt dat er voor Staedion in haar verhouding tot [naam b.v.] geen verplichting bestond om tot de bouw van het complex over te gaan, kan ook niet worden aangenomen dat Staedion is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De stelling van [appellant] dat uit inmiddels gevonden e-mails van zijn toenmalige advocaat (zie onder meer de e-mail van 29 mei 2007, hiervoor achter 3.5) volgt dat de nabetaling van € 1.500.000,- een harde verplichting was, miskent dat ook die harde verplichting in die e-mails was gekoppeld aan de totstandkoming van de bouw (“€ 1,5 miljoen k.k. bij bouwkundige oplevering van het project”). Een bouwplicht kan hieruit niet worden afgeleid. Uit de door [appellant] aangehaalde e-mail van 10 juli 2007 kan dat evenmin worden afgeleid.

De grieven I en II stuiten op het voorgaande af.

Zou er winst zijn gemaakt?

De rechtbank heeft overwogen dat niet kan worden aangenomen dat er met het project winst zou zijn gemaakt. [appellant] voert aan dat verdere discussie over winst overbodig is, nu is gebleken dat Staedion de grond heeft verkocht met bijna € 10 mln winst. De koper van de grond zou dat volgens [appellant] alleen hebben betaald als hij er zeker van was dat de ontwikkeling van het perceel winstgevend kon plaatsvinden. Het hof acht dat niet relevant. De rechtbank vond de vraag of er winst was gemaakt van belang voor de vordering met betrekking tot de winstdeling. Ook aan dit deel van de vordering ligt echter de stelling ten grondslag dat Staedion is tekortgeschoten in haar verplichting uit de koopovereenkomst, te weten de bouw van het complex. Nu die stelling hiervoor is verworpen, kan grief III niet tot een ander resultaat leiden.

Conclusie en proceskosten

Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat [appellant] niet aangeeft welke getuigen hij over welke onderwerpen wil doen horen.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Over de kosten van het incident tot afgifte van, althans inzage in, stukken is al beslist in het arrest van 3 november 2020. De kosten van het incident tot zekerheidstelling zijn in het arrest van 15 juni 2021 op nihil begroot.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.281.618/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/529878 / HA ZA 17-629

inzake

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. A.P. Macro te Amsterdam,

tegen

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.

Voor het verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 3 november 2020 in het incident tot afgifte van, althans inzage in, de Raamovereenkomst en de Beëindigingsovereenkomst. In dat arrest is de inzagevordering afgewezen.

[appellant] heeft daarna op 12 januari 2021 een memorie van grieven met producties genomen. Staedion heeft op 23 maart 2021 daarop gereageerd met een memorie van antwoord met producties. In die memorie van antwoord heeft Staedion het hof onder meer verzocht [appellant] te bevelen zekerheid te stellen voor de proceskosten, zoals bepaald in artikel 224 Rv, omdat [appellant] geen vaste woonplaats of gewone verblijfplaats in Nederland heeft.

Bij conclusie in het incident van 20 april 2021 heeft [appellant] op deze vordering gereageerd.

Ten slotte is arrest in het incident bepaald.

Op grond van het bepaalde in artikel 224 lid 1 Rv zijn diegenen die geen woonplaats of gewone verblijfplaats in Nederland hebben en die bij een Nederlandse rechter een vordering instellen, verplicht op vordering van de wederpartij zekerheid te stellen voor de proceskosten en de schadevergoeding tot betaling waarvan zij veroordeeld zouden kunnen worden. De daartoe strekkende vordering van de wederpartij kan in iedere stand van het geding worden ingesteld.

Nu [appellant] , naar hij zelf ook stelt, in [woonplaats] woont, is aan de voorwaarden die artikel 224 lid 1 Rv stelt, voldaan. [appellant] voert niet aan dat hij ondanks zijn woonplaats in [woonplaats], (wel) een gewone verblijfplaats in Nederland heeft. Dat zich een of meer van de in het tweede lid van artikel 224 Rv bedoelde uitzonderingen voordoet of voordoen is gesteld noch gebleken.

[appellant] stelt dat artikel 224 Rv vooral bescherming biedt aan wederpartijen van buitenlandse eisers met een vordering die weinig kans van slagen heeft, zodat de bepaling niet op hem van toepassing zou zijn. De eis dat een vordering weinig kans van slagen heeft volgt echter niet uit de wet. Die eis kan ook niet worden gesteld omdat het incident tot zekerheidstelling vooraf gaat aan de beoordeling van de vordering in de hoofdzaak.

De vordering tot zekerheidstelling voor de proceskosten is dan ook toewijsbaar. Staedion heeft die vordering niet begroot en heeft ook niet aangegeven op welke wijze de zekerheidstelling volgens haar moet plaatsvinden. [appellant] heeft voorgesteld dat hij de proceskosten stort op de derdenrekening van zijn advocaat. Het hof acht dat een praktische werkwijze die Staedion voldoende zekerheid biedt.

De proceskosten waarvoor zekerheid moet worden gesteld zijn te begroten op € 5.517,- aan griffierecht en € 5.705,- (tarief VIII) per punt van het liquidatietarief. Het hof gaat vooralsnog uit van één punt (memorie van antwoord), omdat partijen nog niet hebben aangegeven hun zaak te willen bepleiten op een mondelinge behandeling.

In totaal komt het bedrag daarmee uit op € 11.222,-. [appellant] wordt veroordeeld dit bedrag binnen 28 dagen na de datum van dit arrest te storten op de rekening van de Stichting Beheer Derdengelden van mr. Macro te Amsterdam en mr. Macro, althans diegenen die over het saldo op de rekening van de Stichting Beheer Derdengelden kunnen beschikken, onvoorwaardelijk op te dragen dit geld aan Staedion af te dragen indien en zodra door het hof een ten uitvoer te leggen aanspraak van Staedion op deze proceskosten is vastgesteld.

De kosten van dit incident worden begroot op nihil, zodat een kostenveroordeling in dit incident achterwege blijft.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en R.M. Hermans en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 juni 2021 in aanwezigheid van de griffier.

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.281.618/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/529878 HA ZA 17-629

inzake

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. A.P. Macro te Amsterdam,

tegen

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.

Bij exploot van 14 mei 2020 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, tussen Projectontwikkelingsmaatschappij [naam b.v.] (hierna: [naam b.v.] ) en Staedion gewezen vonnis van 19 februari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:1573), hersteld bij vonnis van 8 april 2020 (hierna gezamenlijk: het bestreden vonnis). Bij akte ‘incidentele vordering ex artikel 843a Rv tevens vermeerdering / wijziging van eis’ heeft [appellant] een incidentele vordering ingesteld. Op grond van artikel 843a Rechtsvordering (hierna: Rv) vordert [appellant] hierbij veroordeling van Staedion tot het verstrekken van bepaalde bescheiden (hierna: de 843a Rv-vordering). Staedion heeft de 843a Rv-vordering bestreden bij conclusie van antwoord in het incident. Vervolgens is arrest in het incident gevraagd.

1. Voor zover in het kader van het incident relevant, gaat het in deze zaak (samengevat) om het volgende.

2. In 2007 heeft [naam b.v.] een perceel verkocht en geleverd aan Staedion (hierna: het Perceel).

3. In de koopovereenkomst kwamen [naam b.v.] en Staedion, samengevat, het volgende koopprijsmechanisme overeen. Staedion betaalde bij het transport van het Perceel direct een vast bedrag, de basis koopsom (€ 16.500.00,--), aan [naam b.v.] Daarnaast zou Staedion nog een aanvullende koopsom (€ 1.500.000,--) en een (variabel) winstdeel betalen. Laatstgenoemde twee onderdelen van de koopprijs zouden één maand na de oplevering van een door Staedion (in samenwerking met Ballast Nedam b.v. (hierna: Ballast Nedam)) op het Perceel te realiseren woontoren (hierna: de [naam object] ) worden betaald . De hoogte van het winstdeel was, heel kort gezegd, afhankelijk van het aantal vierkante meter aan appartementen dat in de [naam object] zou worden verkocht.

4. In 2008 zijn Staedion en Ballast Nedam ter zake de ontwikkeling van het Perceel een raamovereenkomst aangegaan (hierna: de Raamovereenkomst).

5. Het Perceel is nooit ontwikkeld.

6. In 2012 hebben Staedion en Ballast Nedam de Raamovereenkomst beëindigd door middel van het sluiten van een beëindigingsovereenkomst (hierna: de Beëindigingsovereenkomst).

7. Nadat Staedion weigerde aan [naam b.v.] de aanvullende koopsom en het winstdeel te betalen, heeft laatstgenoemde haar in rechte betrokken.

8. Staedion heeft het Perceel eind 2019 aan een derde partij verkocht.

9. Bij akte van 5 mei 2020 heeft [naam b.v.] haar (gestelde) vordering op Staedion gecedeerd aan [appellant] . Deze cessie is middels betekening van de appeldagvaarding aan Staedion medegedeeld.

10. Voor zover in dit incident relevant, heeft [naam b.v.] in eerste aanleg (samengevat) gevorderd Staedion te veroordelen tot het betalen van € 4.750.000,-- aan (vervangende) schadevergoeding te vermeerderen met wettelijke rente.Gedurende de rechtbankprocedure heeft [naam b.v.] een 843a Rv-vordering ingesteld tot veroordeling van Staedion tot afgifte van de Raamovereenkomst en Beëindigingsovereenkomst.

11. Kort samengevat heeft [naam b.v.] aan haar vorderingen in de hoofdzaak en het incident het volgende ten grondslag gelegd. Staedion is door het niet betalen van de aanvullende koopsom en het winstdeel toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor [naam b.v.] schade heeft geleden. De exhibitie is gevorderd, zodat [naam b.v.] (de juistheid van) haar vordering tot betaling van schadevergoeding in de hoofdzaak (aanvullend) kon onderbouwen.

12. De rechtbank heeft de vorderingen in de hoofdzaak en het incident afgewezen. Zij heeft hiertoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De vordering tot het betalen van een schadevergoeding in de vorm van de aanvullende koopsom is (reeds) afgewezen, omdat niet bewezen is dat op Staedion ter zake van het Perceel een bouwplicht rustte. De vordering tot het betalen van een schadevergoeding ter hoogte van het winstdeel is afgewezen, omdat onvoldoende is onderbouwd dat met de verkoop van appartementen in de [naam object] winst zou zijn gemaakt. Het staat hierdoor niet vast dat [appellant] schade heeft geleden. Daarnaast laat de koopovereenkomst een leemte voor het geval geen winst zou worden gemaakt. Op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid is het, op het moment dat het onaannemelijk is dat er winst zou zijn gemaakt, onredelijk Staedion te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding. De exhibitievordering is afgewezen, omdat deze te laat is ingesteld, waardoor de procedure - bij toewijzing - onredelijk zou worden vertraagd.

13. [appellant] vordert in hoger beroep bij wijze van incidentele vordering (opnieuw), op straffe van een dwangsom, Staedion te veroordelen tot afgifte van, althans inzage in, de Raamovereenkomst en de Beëindigingsovereenkomst.

13. Staedion voert zowel formeel als materieel verweer.

formele verweren en de beoordeling hiervan

15. Staedion voert - meer in het algemeen - aan dat de overname van de procedure door [appellant] (van [naam b.v.] ) op onjuiste wijze is gedaan. Van een schorsing en hervatting van de procedure, als bedoeld in artikelen 225 en 227 Rv, is niet gebleken. Staedion stelt geen exploot te hebben ontvangen en evenmin met de overname te hebben ingestemd. Staedion verbindt aan haar opmerking geen conclusies anders dan dat zij aan het hof verzoekt zich als eerste over de overneming van de procedure uit te laten.

16. Ten aanzien van de 843a Rv-vordering meent Staedion dat deze in strijd is met de twee-conclusieregel (art. 347 Rv) en de goede procesorde. [appellant] moet daarom hierin niet-ontvankelijk worden verklaard. Het incident is in eerste aanleg afgewezen, waardoor [appellant] niet (zonder dat zich bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan) in deze stand van de procedure opnieuw een identieke vordering kan opwerpen. Hij zal in zijn memorie van grieven een grief tegen de afwijzende beslissing moeten richten. Als [appellant] wel in zijn incidentele vordering kan worden ontvangen, betekent dit dat zijn akte, waarmee hij het incident heeft ingesteld, moet worden begrepen als een memorie van grieven. In dat geval kan het bestreden vonnis in stand blijven, omdat [appellant] voor het overige geen grieven hiertegen heeft gericht, aldus Staedion. In ieder geval wenst Staedion in het laatste geval in de gelegenheid te worden gesteld haar memorie van antwoord te nemen

17. Het hof overweegt als volgt. Bij een rechtsopvolging onder bijzondere titel geldt als uitgangspunt dat een rechtsmiddel in beginsel dient te worden ingesteld door de processuele partij uit de vorige instantie. De Hoge Raad heeft het partijbegrip echter uitgebreid om de cessionaris van een vordering de mogelijkheid te geven een rechtsmiddel aan te wenden tegen de in eerste aanleg genomen beslissing (Hoge Raad 8 juni 1973, NJ 1974, 76, ECLI:NL:HR:1973:AC0384). In dit geval heeft [appellant] de cessie medegedeeld in de aan Staedion betekende appeldagvaarding, waardoor aan alle voorwaarden voor de overdracht van de vordering was voldaan en [appellant] rechthebbende tot die vordering is geworden na het eindvonnis in eerste aanleg en voordat de zaak in hoger beroep is aangebracht. Voor schorsing en hervatting van het geding is onder die omstandigheden geen ruimte. Nu sprake is van een cessie (en niet van bijv. een contractsoverneming) was de instemming van Staedion, anders dan zij stelt, hiervoor niet vereist. Dit maakt dat [appellant] terecht als appellant optreedt. .

18. De incidentele vordering is daarnaast niet in strijd met de twee-conclusieregel en/of de goede procesorde. Een 843a Rv-vordering kan in beginsel in iedere stand van het geding worden ingesteld. Aan Staedion kan worden toegegeven dat een (identieke) vordering ook in eerste aanleg al is ingesteld, maar deze is zonder inhoudelijk oordeel op een formele grond afgewezen. Het is dan logisch dat [appellant] zijn vordering nu (opnieuw) instelt, teneinde het ertoe te leiden dat hij de door hem gevorderde bescheiden kan inzien, althans verkrijgen, alvorens hij zijn grieven formuleert. Anders dan Staedion stelt, ontstaat door deze wijze van procederen geen risico dat [appellant] twee keer de gelegenheid krijgt tegen een afwijzend oordeel op te komen. Als gevolg van de beslissing in dit arrest zal een (eventuele) dergelijke grief in de hoofdzaak bij gebrek aan belang falen dan wel als strijdig met de goede procesorde kunnen worden verworpen.

19. Nu de formele verweren falen, zal het hof het incident inhoudelijk behandelen.

materiële verweren en de beoordeling hiervan

20. Bij de inhoudelijke behandeling van het incident stelt het hof het volgende voorop. Artikel 843a, eerste lid Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft.

21. Staedion bestrijdt (onder meer) dat [appellant] een rechtmatig belang heeft bij zijn art. 843a Rv-vordering.

22. [appellant] meent om twee redenen (wel) een rechtmatig belang te hebben. Om te beginnen voert hij aan een (processueel) ‘bewijsbelang’ te hebben, omdat [appellant] tot de overtuiging is geraakt dat beide overeenkomsten zullen aantonen dat Staedion zich bewust was van haar plicht het Perceel te ontwikkelen en met de uitvoering hiervan was aangevangen. Deze uitvoering zou vervolgens zijn gestaakt en daarbij hebben Staedion en Ballast Nedam afspraken over de positie van [appellant] gemaakt zonder hem daarin te kennen. Daarnaast stelt [appellant] een rechtmatig belang te hebben, omdat hij partij was bij het tripartite-project inzake de ontwikkeling van het Perceel.

23. Het hof overweegt als volgt. Partijen procederen in deze zaak over de uitleg van de koopovereenkomst die in 2007 is gesloten tussen Staedion en [naam b.v.] De later gesloten Raamovereenkomst en Beëindigingsovereenkomst dateren respectievelijk uit 2008 en 2012. [appellant] noch [naam b.v.] waren bij laatstgenoemde overeenkomsten partij. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt daarom niet in te zien waarom de inhoud van de Raamovereenkomst en/of de Beëindigingsovereenkomst direct van belang is bij de uitleg van de koopovereenkomst. Een direct belang voor een beslissing op de concrete vordering in de hoofdzaak is daarmee evenmin gebleken. De enkele overtuiging van [appellant] dat de overeenkomsten een bepaalde inhoud zullen hebben, is hiervoor onvoldoende. Onder deze omstandigheden komt de vordering in feite neer op een fishing expedition, waartoe art. 843a Rv geen grondslag biedt.

Dat [naam b.v.] beweerdelijk partij zou zijn bij een tripartite-project met Staedion en Ballast Nedam, kan [appellant] evenmin helpen. Deze beweerde rechtsbetrekking brengt immers (nog) niet mee dat is voldaan aan het vereiste van een rechtmatig belang als bedoeld in artikel 843a Rv.

24. Nu [appellant] geen rechtmatig belang heeft bij zijn art. 843a Rv-vordering zal deze worden afgewezen. Hierdoor kan in het midden kan blijven of [appellant] zou hebben voldaan aan de overige vereisten die artikel 843a Rv stelt.

25. Gelet op het voorgaande zal het hof de 843a Rv-vordering afwijzen. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het incident worden veroordeeld overeenkomstig het liquidatietarief (tarief II). Het hof beslist daarom als volgt.

Het hof:

- wijst de incidentele vordering van [appellant] af;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van Staedion begroot op € 1.074,-- aan advocaatkosten;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- verwijst de zaak naar de rol van 15 december 2020 voor het nemen van memorie van grieven (in de hoofdzaak) aan de zijde van de [appellant] ; en

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en R.M. Hermans, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 3 november 2020.