Rb. Rotterdam, 19-02-2020, nr. C/10/529878 / HA ZA 17-629

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Muermans is een projectontwikkelaar.

Staedion is een woningcorporatie in de regio Den Haag met als taak de bouw, verhuur en beheer van betaalbare (sociale) huurwoningen.

Partijen hebben in juli 2007 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij Muermans aan Staedion heeft verkocht een perceel bouwgrond op de hoek [locatie 1] en [locatie 2] in Den Haag, voor een basis koopsom van € 16.500.000,-.

De contractuele verplichtingen tot levering van het perceel aan Staedion en tot betaling van de basis koopsom van € 16.500.000,- aan Muermans zijn nagekomen.

Over het (eventuele) recht van Muermans op een extra betaling door Staedion bovenop de basis koopsom van € 16.500.000,- staat in artikel 2 van de koopovereenkomst:

“Artikel 2

Koopprijs en winstdeling

De koopprijs van het Verkochte bedraagt zestien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 16.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen bij notarieel transport van het Verkochte. Daarnaast is Staedion een aanvullende koopprijs verschuldigd van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ l.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de aan Muermans en Staedion genoegzaam bekende woontoren op de hoek van de [locatie 1] en de [locatie 2] (hierna te noemen: “[naam object] ’), zulks echter uitsluitend indien door Muermans wordt voldaan aan de voorwaarde zoals bepaald in artikel 2.3 van deze koopovereenkomst.

Staedion zal op het Verkochte in samenwerking met Ballast Nedam Bouw B.V. Regio West te Capelle aan den IJssel (“Ballast Nedam”) circa 3 woontorens met commerciële ruimte ontwikkelen waarbij Ballast Nedam als penvoerder van de door Staedion en Ballast op te richten samenwerkingsvorm en als realisator zal optreden.

In goed overleg met Muermans zal een programma van eisen worden opgesteld voor de zogenaamde [naam object] . Deze [naam object] is gepositioneerd op de hoek van de [locatie 1] en de [locatie 2] en zal bestaan uit circa vijfenzestig (65) koopappartementen en bijbehorende stallingsplaatsen voor auto’s. Staedion en Ballast Nedam zullen voor de [naam object] de zgn. ‘doe-ontwikkeling’ (inclusief verkoop) verzorgen in samenspraak met Muermans op basis van een transparante exploitatieopzet.

Muermans zal de circa 65 koopappartementen voor een indicatieve prijs van € 3.400,= per m2 inclusief btw, v.o.n, gebruiksoppervlak (GO) op de markt brengen en zal aan Muermans uitsluitend terzake van die appartementen die bij de bouwkundige oplevering van gemelde woontoren zijn verkocht en aan de betreffende kopers in eigendom zijn overgedragen een winstdeel vergoeden. Het winstdeel van Muermans wordt als volgt bepaald:

- vijfentwintig procent (25%) maal (x) de indicatieve verkoopprijs van de koopappartementen van drieduizend vierhonderd euro (€ 3.400,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter (GO) [A] minus

(-/-) de indicatieve kostprijs (inclusief BTW v.o.n.) van drieduizend éénhonderd vijftig euro

(€ 3.150,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO (B), te vermenigvuldigen met het

aantal bij bouwkundige oplevering verkochte vierkante meters GO (C). Het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (GO) wordt berekend op basis van het bepaalde in NEN 2580,

Schematisch weergegeven: 25% x (A-B] x C).

Het aan Muermans toekomende winstdeel wordt door Staedion aan Muermans voldaan binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de woontoren in zijn geheel.

Indien op de datum van de bouwkundige oplevering van de [naam object] blijkt dat de koopappartementen niet allemaal zijn verkocht, geldt ten aanzien van de niet verkochte appartementen in plaats van de in artikel 2.2 van deze overeenkomst genoteerde winstdeling het volgende. Muermans is in de gelegenheid binnen één (1) maand na de datum van de bouwkundige oplevering van de [naam object] alle - derhalve uitdrukkelijk niet een deel van de - niet verkochte appartementen van Staedion af te nemen tegen een indicatieve prijs van tweeduizend negenhonderd vijftig euro (€ 2.950,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO, alsmede per appartement een stalling voor een auto voor een indicatieve prijs van vijfentwintigduizend euro ( 25.000,=) inclusief BTW v.o.n., bij gebreke waarvan het recht van Muermans op de aanvullende koopprijs van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,=), zoals genoemd in artikel 2.1. van deze overeenkomst, komt te vervallen.

Voor het geval dat Muermans besluit alle niet verkochte woningen af te nemen conform het bepaalde in 2.3 van deze koopovereenkomst, is Muermans gerechtigd de totale koopsom voor deze woningen te verrekenen met de alsdan door Staedion verschuldigde aanvullende koopprijs van € 1.500.000,=, zoals bedoeld in artikel 2.1. van deze koopovereenkomst.

Indien de Gemeente sociale woningbouw eist op het Verkochte – hetgeen Partijen thans niet verwachten - dan zal alsnog aanpassing van de koopprijs plaatsvinden, waarover Partijen alsdan terstond in overleg zullen treden.”

Tot bouw van (de appartementen van) de [naam object] op het perceel is het niet gekomen. Tussen Staedion en Ballast Nedam is een overeenkomst gesloten die ertoe strekt om de eerder tussen hen overeengekomen zakelijke samenwerking ter zake van de ontwikkeling van de [naam object] te beëindigen.

Muermans heeft op enig moment een overeenkomst gesloten tot verkoop van het perceel aan Jomo Vastgoed NV (een aan Muermans gelieerde vennootschap).

Tussen Muermans en Staedion is een vaststellingsovereenkomst gesloten op 29 juli 2015, onder de opschortende voorwaarde van levering van het perceel door Staedion aan Jomo Vastgoed NV. Deze voorwaarde is niet vervuld; het perceel is niet geleverd aan Jomo Vastgoed NV.

Muermans heeft, of had, ten laste van Staedion conservatoir beslag laten leggen op het perceel.

Muermans vordert, samengevat, in de hoofdzaak veroordeling van Staedion tot betaling van:

- € 1.500.000,- vermeerderd met de wettelijke handelsrente en

- € 3.250.000,- vermeerderd met de wettelijke handelsrente

- met veroordeling van Staedion in de proceskosten

In het incident vordert Staedion afgifte van afschriften van de raamovereenkomst en de beëindigingsovereenkomst, gesloten tussen Staedion en Ballast Nedam.

Staedion voert verweer in de hoofdzaak en in het incident. In reconventie vordert

Staedion vordert samengevat - opheffing van het conservatoire beslag op het perceel, met veroordeling van Staedion in de proceskosten.

Muermans voert verweer in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie

in de hoofdzaak

Het geschil in de hoofdzaak laat zich als volgt samenvatten: Staedion heeft een perceel grond aan Staedion verkocht. Daarbij is tussen partijen (minst genomen) gesproken over ontwikkeling van woonappartementen in een toren op het perceel (te noemen: de [naam object] ) door Staedion in samenwerking met Ballast Nedam, met als doel om deze appartementen (niet te verhuren in de sociale sector maar) met winst te verkopen aan derden en waarbij Muermans zou meedelen in de winst. Tot realisatie van de appartementen door Staedion is het niet gekomen. Staedion had nog wel een overeenkomst gesloten met Ballast Nedam om het project te realiseren maar vervolgens is tussen die partijen een beëindigingsovereenkomst gesloten.

€ 1.500.000,- schadevergoeding aanvullende koopprijs

Muermans stelt dat de koopovereenkomst tussen partijen haar het recht geeft op een aanvullende betaling door Staedion van € 1.500.000,-. Muermans vordert dit bedrag (niet ten titel van nakoming maar) ten titel van vervangende schadevergoeding.

Staedion betwist primair dat de koopovereenkomst een inhoud heeft als door Staedion bepleit. Volgens Staedion:

- rust op haar geen contractuele plicht jegens Muermans om tot ontwikkeling van het perceel over te gaan;

- is het Ballast Nedam, niet Staedion, die in het contract is aangewezen als penvoerder;

- is Ballast Nedam geen partij bij de overeenkomst tussen Muermans en Staedion;

- is het aan Ballast Nedam om te bepalen of, en zo ja wanneer, zij over zou gaan tot ontwikkeling, en bepaalt de koopovereenkomst daarover niets.

Subsidiair beroept Staedion zich op onvoorziene omstandigheden die wijziging dan wel ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen, namelijk:

Meer subsidiair beroept zich op de aanvullende en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De rechtbank heeft aan Muermans bewijs opgedragen van haar stelling dat in artikel 2 van de koopovereenkomst een bouwplicht voor Staedion besloten ligt.

Vanwege werkverdelingsafspraken binnen de rechtbank wordt dit vonnis gewezen door een rechter die wel deels, maar niet alle getuigenverhoren heeft afgenomen.

De rechtbank zal eerst het aangebrachte bewijs waarderen. Vervolgens wordt toegekomen aan de vordering betreffende de contractuele winstverdelingsafspraak. Tot slot zal de vordering in het incident worden beoordeeld.

Bij de waardering van het bewijs neemt rechtbank in acht dat het hier mede gaat om uitleg van een overeenkomst. Als maatstaf heeft daarbij te gelden: de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

De rechtbank acht Muermans niet geslaagd in haar bewijslevering. Er zijn drie getuigen gehoord. Uit de verklaringen van twee getuigen valt af te leiden dat zij überhaupt niet aanwezig zijn geweest bij de onderhandelingen die hebben geleid tot de totstandkoming van de koopovereenkomst. Deze twee getuigen kunnen dus niet uit eigen waarneming verklaren welke verklaringen en gedragingen onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Deze twee getuigenverklaringen zijn daarom niet van belang.

De derde getuige is [naam getuige] . [naam getuige] was in 2007, toen de koopovereenkomst werd gesloten, divisiedirecteur bij Ballast Nedam. [naam getuige] verklaart dat hij aanwezig is geweest bij de onderhandelingen tussen partijen en dat hij Muermans en Staedion bij elkaar heeft gebracht met het oog op het tripartiete traject. Volgens [naam getuige] was het onderdeel van de afspraak dat Ballast Nedam samen met Staedion de ontwikkeling zou verzorgen. De rechtbank kan uit deze getuigenverklaring niet, of althans onvoldoende afleiden dat dit overeengekomen is tussen Muermans en Staedion. Mogelijk kan uit deze getuigenverklaring worden afgeleid dat dit overeengekomen is tussen Staedion en Ballast Nedam, maar dat is niet de vraag die hier voor ligt. De getuigenverklaring van [naam getuige] , bezien in samenhang met de tekst van de overeenkomst, acht de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat (ook) tussen Muermans en Staedion een bindende afspraak is gemaakt die inhoudt dat Staedion tegenover Muermans een ontwikkelingsplicht op zich heeft genomen. Verklaringen en gedragingen die een ander oordeel rechtvaardigen zijn niet gebleken.

Nu Muermans niet geslaagd is in haar bewijslevering wordt niet toegekomen aan de meer subsidiaire weren van Staedion.

€ 3.250.000,- schadevergoeding misgelopen winstdeel

Muermans stelt dat haar krachtens artikel 2.2 van de koopovereenkomst een deel van de winst toekomt die gegenereerd zou zijn met verkoop van de appartementen en dat Staedion schadeplichtig is omdat door de toerekenbare tekortkoming van Staedion het project niet van de grond is gekomen zodat van winst bij verkoop ten onrechte geen sprake is.

Voor het recht op schadevergoeding dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie van Muermans in het geval dat de [naam object] wel, en niet, is gerealiseerd. Voor het geval deze toren wel zou zijn gerealiseerd, oordeelt de rechtbank als volgt. Beide partijen zijn er blijkens de inhoud van de overeenkomst aanvankelijk van uitgegaan dát er winst zou worden gemaakt met de verkoop van de appartementen van de [naam object] . In de koopovereenkomst wordt daarbij uitgegaan van een indicatieve kostprijs van € 3.150,- per m2 en een indicatieve verkoopprijs van € 3.400,- per m2, als basis voor berekening van het winstaandeel van Muermans. Het ligt echter niet zonder meer voor de hand dat er winst zou zijn gemaakt. De financiële crisis was uitgebroken en de woningmarkt stond er niet best voor. Muermans had moeten uitleggen waarom zij toch mag menen dat er winst zou zijn gemaakt. Dat doet zij niet. In zoverre is haar standpunt niet goed onderbouwd. Evenmin doet Muermans hier een concreet bewijsaanbod. Daarom kan niet worden aangenomen dat er daadwerkelijk winst zou zijn gemaakt met de verkoop van de appartementen aan derden. Partijen zijn te optimistisch geweest met hun contractueel vastgelegde winstverwachting. Een contractuele regeling voor het geval er verlies zou worden geleden met de verkoop van de appartementen is er kennelijk niet. Er is dus sprake van een leemte in het contract. Dan geldt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank acht het niet redelijk en billijk om aan Muermans een schadevergoeding wegens misgelopen winst toe te wijzen terwijl onvoldoende aannemelijk is dat winst te verwachten viel, zo het project toch gerealiseerd zou zijn. De rechtbank zal deze vordering afwijzen.

Muermans zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Staedion. Deze kosten worden begroot op € 17.399,-, zijnde € 13.496,- aan salaris advocaat (overeenkomstig de Liquidatietarieven: 3 ½ punt, tarief VIII voor zaken boven € 1.000.000,- ad € 3.856,- per punt) en € 3.903,- aan griffierecht.

Dit bedrag zal worden vermeerderd met de gevorderde nakosten en wettelijke rente.

in het incident

De vordering tot afgifte van bescheiden zal eveneens worden afgewezen. Muermans had deze vordering kunnen, en moeten, instellen voordat de bewijsopdracht werd gegeven. De rechtbank dient, zo nodig ambtshalve, te waken tegen onredelijke vertraging van de procedure. Muermans is te laat met haar vordering.

Muermans zal als de in het incident in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Staedion. Deze kosten worden begroot op € 543,- (1 punt, tarief II voor een zaak van onbepaalde waarde, overeenkomstig de Liquidatietarieven).

in reconventie

Op het gevorderde in reconventie is al volledig beslist bij mondeling vonnis, gewezen ter comparitie en vastgelegd in het proces-verbaal. Er valt dus niets meer te beslissen.

De rechtbank

in conventie

in de hoofdzaak

wijst het gevorderde af,

veroordeelt Muermans in de proceskosten van Staedion, tot op heden begroot op € 13.496,-, vermeerderd met € 157,- voor nasalaris zonder betekening, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 82,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in het incident

wijst het gevorderde af,

veroordeelt Muermans in de proceskosten van Staedion, tot op heden begroot op

€ 543,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2020.1.