HR, 18-12-2009, nr. 08/01432

HR, 18-12-2009, nr. 08/01432

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 18‑12‑2009

Inhoudsindicatie

Onteigening. Schadeloosstelling eigenaar en huurder van langs Rijksweg gelegen perceelsgedeelte waarop zich reclameborden bevonden. Samenhang met zaak 08/01449. Onteigeningsrechter dient zelfstandig de aan de onteigende toekomende schadeloosstelling te begroten, zo nodig met afwijking van het advies van de deskundigen. Staat mocht gelet op de zelfstandige taak van de onteigeningsrechter niet zonder meer erop vertrouwen dat de rechtbank het advies van deskundigen zou volgen om uit te gaan van een lagere huur. Rechter hoefde invloed huurwaardedrukkende factoren niet (precies) vast te stellen, maar mocht effect daarvan schatten. Strekking art. 42 lid 2 Ow om bij vaststelling van door huurder te lijden schade te verwachte moeilijkheden te voorkomen.

18 december 2009

Eerste Kamer

08/01432

RM/TT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DE STAAT DER NEDERLANDEN, Ministerie van Verkeer en Waterstaat,

zetelende te 's-Gravenhage,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. M.W. Scheltema,

t e g e n

1. [Verweerder 1],

wonende te [woonplaats],

2. [Verweerder 2], handelende onder de naam [A],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: mr. J.P. van den Berg.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat en [verweerder] c.s., verweerders ieder afzonderlijk ook als [verweerder 1] en [verweerder 2]

1. Het geding in feitelijke instantie

De Staat heeft bij exploot van 24 november 2005 [verweerder 1] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en gevorderd, kort gezegd, de vervroegde onteigening uit te spreken van de in de inleidende dagvaarding omschreven onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Alkemade, sectie [B], nummer [001], waarvan de eigendom berust bij [verweerder 1].

[Verweerder 2] heeft een incidentele conclusie tot tussenkomst in de zaak genomen, en een schadeloosstelling verzocht.

De rechtbank heeft bij vonnis van 11 januari 2006 de gevorderde onteigening toegewezen en [verweerder 2] als tussenkomende partij toegelaten.

Bij eindvonnis van 30 januari 2008 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor [verweerder 1] vastgesteld op € 4.620.371,57 en deze voor [verweerder 2] vastgesteld op € 365.157,--, vermeerderd met rente en kosten.

Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

De Staat heeft tegen het eindvonnis van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de Staat mede door mr. R.T. Wiegerink, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van de Staat heeft bij brief van 5 november 2009 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie gaat het in dit onteigeningsgeding om de hoogte van de schadeloosstelling die toekomt

A. aan [verweerder 1] als eigenaar van een perceelsgedeelte van ongeveer 500 m² dat [verweerder 1] met ingang van 1 maart 2003 voor een periode van tien jaar tegen een huurprijs van € 365.157,-- per jaar (geïndexeerd) ten tijde van de vervroegde onteigening aan zijn zoon ([verweerder 2]) had verhuurd;

B. aan [verweerder 2] als tussengekomen huurder van dat langs de Rijksweg A4 gelegen perceelsgedeelte, waarop zich vier grote reclameborden bevonden. [Verweerder 2] heeft een onder meer op het maken van buitenreclame gericht eenmansbedrijf.

Het onteigeningsvonnis is op 10 april 2006 in de openbare registers ingeschreven.

Tegen het in cassatie bestreden eindvonnis van de rechtbank is ook door [verweerder 2] cassatieberoep ingesteld waarop de Hoge Raad bij heden uit te spreken arrest onder nummer 08/01449 beslist.

3.2.1 De onderdelen 1 en 2 betreffen de onder A bedoelde schadeloosstelling, en keren zich tegen rov. 24 van het eindvonnis.

3.2.2 Onderdeel 1.1 klaagt over het oordeel van de rechtbank dat de deskundigen de huurwaarde van het perceelsgedeelte te laag hebben gewaardeerd door deze te begroten op € 100.000,--. Deze klacht wordt onder a. tot en met e. uitgewerkt met een beroep op (essentiële) stellingen van de Staat en het door de Staat in het geding gebrachte deskundigenrapport. De klachten worden tevergeefs voorgesteld, omdat zij zich richten tegen een op waarderingen van feitelijke aard gebaseerd oordeel van de rechtbank, dat geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting of miskenning van de taak van de rechter om in het onteigeningsgeding zelfstandig, zo nodig in afwijking van het advies van de deskundigen, de aan de onteigende toekomende schadeloosstelling te begroten. Het oordeel van de rechtbank is verder in het licht van de gedingstukken niet ontoereikend of onbegrijpelijk gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor onderdeel 1.2. Onderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht.

3.2.3 Onderdeel 2.1 betreft het oordeel van de rechtbank aan het slot van rov. 24 dat het neerwaartse effect op de huurwaarde van enkele door partijen besproken factoren moet worden bepaald op € 75.000,--. De klacht van het onderdeel komt erop neer dat de rechtbank, die partijen geen gelegenheid heeft gegeven zich hieromtrent uit te laten, met deze - volgens de Staat te lage - neerwaartse correctie een oordeel heeft gegeven waarop de Staat niet bedacht behoefde te zijn. Deze klacht faalt reeds omdat partijen over de door de rechtbank in aanmerking genomen factoren en het effect daarvan op de huurwaarde van het perceelsgedeelte hadden gedebatteerd, en de Staat, mede gelet op de zelfstandige taak van de onteigeningsrechter, niet zonder meer erop mocht vertrouwen dat de rechtbank de door de deskundigen geadviseerde lagere huurwaarde wel zou volgen. Onderdeel 2.2 faalt omdat de rechtbank de invloed van de in aanmerking genomen huurwaardedrukkende factoren niet (precies) behoefde vast te stellen, zo dat al mogelijk was, maar het effect daarvan mocht schatten.

3.3.1 Onderdeel 3 betreft de hiervoor in 3.1 onder B bedoelde schadeloosstelling voor [verweerder 2] Het onderdeel keert zich tegen rov. 41 van het vonnis, waarin de rechtbank samengevat als volgt oordeelde:

a. Voor de begroting van de aan [verweerder 2] toe te kennen schadeloosstelling dient de regel van art. 42 lid 2 Ow te worden toegepast.

b. Voor het door de Staat verdedigde terzijdestellen van die regel kunnen aan het arrest van de Hoge Raad van 30 november 1994, LJN AD2262, nr. 1174, NJ 1995, 668 geen argumenten worden ontleend.

c. Het beroep van de Staat op de veranderingsregel van art. 39 Ow slaagt evenmin, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat de tussen [verweerder 1] en [verweerder 2] afgesproken huurprijs kennelijk tot stand is gebracht om de schadeloosstelling te verhogen.

d. Wel dient, anders dan de deskundigen adviseerden, een aftrek wegens het voortgezet gebruik van het gehuurde in aanmerking te worden genomen, want volgens vaste rechtspraak wordt daardoor geen afbreuk gedaan aan het fixum van art. 42 lid 2 Ow, terwijl ook het stelsel van de Ow zich niet verzet tegen het rekening houden met een schadebeperkend aanbod, omdat er geen reden is schade in aanmerking te nemen waarvan zeker is dat deze niet wordt geleden.

e. Ten gevolge van het aanbod van voortgezet gebruik heeft de eigendomsovergang in de periode (vanaf de peildatum 10 april 2006) tot 1 juli 2007 geen gevolgen gehad voor het gebruiksrecht van [verweerder 2], zodat het redelijk is dit voordeel te verrekenen met de toe te kennen schadeloosstelling en in zoverre van het deskundigenadvies af te wijken.

f. Gelet op de duur van het voortgezet gebruik na de peildatum wordt het voordeel naar billijkheid gesteld op een bedrag van eenmaal de jaarhuur, zodat aan [verweerder 2] een schadeloosstelling toekomt van (€ 730.314,-- min € 365.157,-- is) € 365.157,--.

3.3.2 Onderdeel 3.1 bouwt voort op de in onderdeel 1 aangevoerde klachten, en deelt het lot daarvan. Onderdeel 3.2 houdt in dat de rechtbank heeft miskend dat, zoals is voorgeschreven in art. 40c Ow, bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met voor- of nadelen als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt, en dat daarom de door de rechtbank bij de bepaling van de huurwaarde van het onteigende toegepaste aftrek van € 75.000,-- ook moet worden toegepast op de huurprijs die de basis vormt voor de aan [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Ow toe te kennen schadeloosstelling. Het onderdeel faalt. De strekking van art. 42 lid 2 Ow is de bij de vaststelling van de door de huurder te lijden schade te verwachten moeilijkheden te voorkomen door de schadeloosstelling te fixeren op een gemakkelijk te bepalen bedrag. Aan deze strekking zou tekort worden gedaan, wanneer bij het bepalen van het bedrag van de "huurprijs van twee jaren" met het oog op de berekening op de voet van art. 42 lid 2 van de schadeloosstelling nog zou moeten worden onderzocht of de jaarlijkse huurprijs zou moeten worden gecorrigeerd met waardedrukkende of waardeverhogende omstandigheden die zich in de aanloop naar de onteigening kunnen voordoen en die mogelijk bij de waardering van het onteigende als door het werk waarvoor onteigend wordt teweeggebrachte voor- en nadelen zouden moeten worden geëlimineerd.

3.3.3 Onderdeel 3.3 betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is bij de bepaling van de schadeloosstelling van [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Ow geen rekening te houden met de aftrek van € 75.000,-- die de rechtbank bij de bepaling van de huurwaarde heeft toegepast met het oog op de vaststelling van de waarde van het onteigende voor de eigenaar. Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden, omdat de stelling dat het vasthouden aan de overeengekomen huurprijs bij toepassing van art. 42 lid 2 Ow in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, niet voor de rechtbank is aangevoerd, en dit niet voor het eerst in cassatie kan geschieden.

3.3.4 Onderdeel 3.4 mist zelfstandige betekenis.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 374,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 18 december 2009.

Conclusie 23‑10‑2009

Mr. Huydecoper

Partij(en)

Conclusie inzake

de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat)

eiser tot cassatie

tegen

1)

[Verweerder 1]

2)

[Verweerder 2]1. (handelende onder de naam [A])

verweerders in cassatie

Feiten2. en procesverloop

1.

Voor zover in cassatie van belang, zijn de feiten in deze zaak3. als volgt:

a)

De verweerder in cassatie sub 1, [verweerder 1], was eigenaar van een perceel grasland in Alkemade. Dat perceel grenst met de westelijke lange zijde aan het tracé van Rijksweg A4.

b)

Bij vonnis van 11 januari 2006 heeft de rechtbank op vordering van de eiser tot cassatie, de Staat, de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken.

c)

Bij de aanvang van de onteigening werd een deel van het onteigende van ongeveer 500 m2 met vier zich daarop bevindende reclameborden van (elk) 12 bij 4 meter, door [verweerder 1] verhuurd aan de verweerder in cassatie sub 2, [verweerder 2] (een zoon van [verweerder 1]). De verhuur vond plaats met het oog op de exploitatie van het eenmansbedrijf van [verweerder 2], dat zich onder meer richt op het maken van buitenreclame. De huur was ingegaan op 1 maart 2003 en zou eindigen op 28 februari 2013.

d)

[Verweerder 1] had met betrekking tot het overige deel van het onteigende ten tijde van de onteigening een principeovereenkomst gesloten met een transportbedrijf. Deze overeenkomst betrof verhuur van het overige deel van het onteigende à ca. 2400 m2 voor vijf jaar ingaand op 1 januari 1998, met vijf optiejaren. Deze principeovereenkomst is bij brief van 16 december 2002 verlengd.

2.

Deze zaak betreft, zoals in de weergegeven feiten al besloten ligt, een vordering tot onteigening van de Staat tegen [verweerder 1]

[Verweerder 2] is in de zaak tussengekomen.

Zoals al werd aangestipt, is er vervroegde onteigening uitgesproken, met de gebruikelijke verdere beslissingen (waaronder: vaststelling van het door de Staat te betalen voorschot en benoeming van deskundigen).

3.

Het debat ten overstaan van deskundigen en vervolgens ten overstaan van de rechtbank, heeft zich op de gebruikelijke wijze voltrokken. Daarna heeft de rechtbank eindvonnis gewezen. Daarin heeft de rechtbank in drie opzichten anders geoordeeld dan van de kant van de Staat was verdedigd dan wel gewenst:

—

de rechtbank heeft aanleiding gezien om de huurwaarde van het gedeelte van het onteigende dat voor reclame(borden) werd verhuurd, aanmerkelijk hoger te waarderen dan door deskundigen was geadviseerd. Er was geadviseerd om de waarde van dit deel van het onteigende volgens de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde vast te stellen. Dat heeft de rechtbank ook gedaan, zodat de rechtbank een beduidend hogere uitkomst verkreeg dan deskundigen;

—

de rechtbank heeft op de zojuist bedoelde huurwaarde een (neerwaartse) correctiefactor toegepast aan de hand van een door de rechtbank verrichte schatting. De Staat verdedigt — kennelijk — een hoger te schatten correctiefactor; en

—

de rechtbank heeft deskundigen gevolgd in de door deze geadviseerde vaststelling van de schadeloosstelling ten gunste van [verweerder 2] op de voet van art. 42 lid 2 Onteigeningswet (Ow). Die bepaling voorziet ten gunste van (bepaalde) huurders in een forfaitaire schadeloosstelling naar rato van de huurprijs over twee jaren. De Staat had verdedigd dat in het onderhavige geval niet aan deze wijze van vaststelling mocht worden vastgehouden.

4.

Namens de Staat is tegen het eindvonnis van de rechtbank tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld4.. [Verweerders] hebben laten concluderen tot verwerping. De partijen hebben hun respectievelijke standpunten schriftelijk doen toelichten. Namens [verweerder 2] is gedupliceerd.

5.

Zoals al even werd aangestipt, heeft [verweerder 2] eveneens cassatieberoep laten instellen tegen het eindvonnis. Het gaat hier om de zaak met nr. 08/01449. Daarin wordt ook vandaag geconcludeerd5..

Bespreking van het cassatiemiddel

6.

De onderdelen 1 en 2 van het middel betreffen de kwesties die in alinea 3 bij het eerste en tweede ‘gedachtestreepje’ zijn vermeld. De rechtbank zou op onjuiste of ontoereikende gronden de waarde van het onteigende hebben bepaald aan de hand van een huurwaarde die aanzienlijk — in het nadeel van de Staat — afweek van de door de deskundigen geadviseerde huurwaarde; en de rechtbank zou eveneens ten onrechte of onvoldoende gemotiveerd een correctiefactor op deze huurwaarde hebben vastgesteld (waarbij ongetwijfeld de gedachte voorzit, dat er bij een andere benadering van de correctiefactor een voor de Staat voordeliger uitkomst verwacht mag worden).

7.

Het middel bestrijdt (dus), en terecht, niet de uitgangspunten waarop de hier bestreden oordelen berusten. Die zijn, onder andere, dat de onteigende aanspraak kan maken op een volledige vergoeding van de hem door onteigening ontnomen waarde van het onteigende6.; en dat de rechter — die bij de keuze voor de toe te passen waarderingsmaatstaf over een ruime mate van vrijheid beschikt — de waarde in kwestie kan begroten naar rato van de huurwaarde van het onteigende (met toepassing van een geëigende ‘kapitalisatiefactor’ — de i.c. door de rechtbank toegepaste kapitalisatiefactor vormt overigens in cassatie geen punt van discussie)7..

8.

De klachten van de onderdelen 1 en 2 strekken er alleen toe dat de rechtbank één van de factoren die bij de bedoelde methode van waardering van (groot) belang zijn — namelijk de in aanmerking te nemen huurwaarde — verkeerd of met een onvoldoende gemotiveerd oordeel, heeft vastgesteld. Het gaat daarbij om een als geheel feitelijk aan te merken gegeven, wat betekent dat de ruimte voor herbeoordeling in cassatie dienovereenkomstig beperkt is.

9.

Ik denk dat de rechtbank op het punt waartegen deze klachten gericht zijn — in rov. 24 van het aangevallen vonnis — een deugdelijk gemotiveerd en consistent oordeel heeft gegeven, en dat de klachten daarom niet behoren te worden aanvaard. Ik licht dat nader toe:

a)

Subonderdeel 1 bevat geen klacht. Subonderdeel 1.1 doet een beroep op in rubrieken a — e aangewezen argumenten van de kant van de Staat, waarop niet adequaat zou zijn gereageerd.

b)

Onderdeel 1 a betreft de stelling, van de Staat, dat de hoge huurprijs zou beletten dat [verweerder 2] winst kon maken. Die stelling heeft de rechtbank in rov. 24 verworpen: zij stelt daar vast dat [verweerder 2] een goede netto opbrengst wist te behalen (en bedoelt daar volgens mij mee dat er winst werd gemaakt). Die vaststelling sluit aan op de bevinding, in par. 15 van het rapport van deskundigen (zowel in de concept- als in de definitieve versie): ‘het is in de jaren voorafgaande aan de onteigening mogelijk gebleken omzetten te genereren welke hoger waren dan de bedongen huren.’. De plaatsen uit de processtukken die in dit onderdeel worden aangehaald, staan aan de vaststelling van de rechtbank (en van deskundigen) bepaald niet in de weg: in nrs. 21 – 24 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007 wordt de vraag van de winstgevendheid van de exploitatie door [verweerder 2] in het geheel niet onder ogen gezien; in alinea 18 van de pleitnota van 3 december 2007 wordt (slechts) betoogd dat de Staat ‘grote vraagtekens’ bij dit gegeven plaatst, zonder noemenswaardige verdere onderbouwing. Aangezien deskundigen in hun definitieve rapport in par. 8 expliciet hebben aangegeven dat zij in de gegevens van de partijdeskundige van de Staat géén aanwijzingen zagen die voedsel aan ‘grote twijfels’ konden geven, was nadere onderbouwing hier wél bij uitstek aangewezen.

Het zou de motiveringsplicht van de rechter tot onrealistische proporties uitbreiden, wanneer men zou verlangen dat die op vage gedachtespinsels als deze inhoudelijk ingaat (laat staan dat hij zich (zelfstandig?) in onderzoek zou (moeten) begeven naar de mogelijke feitelijke basis daarvoor).

c)

Voor de onderdelen 1 b en 1 c geldt het zojuist gezegde in nog enigszins versterkte mate. De daar aangehaalde uitlatingen (alinea's 43 en 45 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007) zijn eveneens te kwalificeren als summier, speculatief en niet of nauwelijks onderbouwd. Deskundigen hebben daarin dan ook klaarblijkelijk geen aanleiding gezien om aanpassingen in het deskundigenrapport aan te brengen. Ten overstaan van de rechtbank heeft de Staat deze argumenten (die dus in het definitieve deskundigenrapport geen weerslag hadden gevonden) niet herhaald, laat staan nader uitgewerkt. Het zo-even omtrent ‘overtrekken’ van de motiveringsplicht gezegde, is dan inderdaad in versterkte mate toepasselijk.

d)

Voor de klachten van onderdelen 1 d en 1 e geldt nogmaals hetzelfde: onderdeel 1 d haalt een rapport van een door de Staat ingeschakelde partijdeskundige aan. Deskundigen hebben dat stuk in alinea 8 van hun rapport (zowel in concept als definitief) betrokken, en daarop bevindingen gebaseerd. Daarop is de Staat vervolgens niet meer ingegaan. Allicht is de rechter dan niet gehouden, daar in zijn motivering wél expliciet op in te gaan (maar mag de rechter, daarentegen, de bevindingen van de deskundigen tot uitgangspunt nemen, zoals de rechtbank ook heeft gedaan).

Onderdeel 1 e verwijst naar argumenten — aangevoerd ten overstaan van deskundigen, en niet opnieuw bij de pleidooien voor de rechtbank — die ertoe strekten dat [verweerder 1] (vergaand) onredelijk handelde door een aanbod van een vervangende locatie van de Staat niet te aanvaarden. Ik kan in het daar — ten overstaan van deskundigen — aangevoerde niet lezen wat in het middelonderdeel wordt betoogd (het weigeren van het vervangend aanbod zou slechts verklaard kunnen worden uit het feit dat de onteigeningsvergoeding op basis van de geldende huurwaarde hoger uitvalt dan de waarde van het aangeboden vervangingsobject). Al daarop springt de klacht af. Overigens hadden deskundigen in par. 13 van het definitieve rapport aangegeven dat de exploitatievooruitzichten van de aangeboden vervangende locatie minder waren dan die van het onteigende (kennelijk: met de gedachte voor ogen dat de weigering van het vervangend aanbod zo onredelijk nog niet was). Gegeven die — verder onbesproken gebleven — vaststelling lag het al bijzonder weinig voor de hand dat de rechtbank de speculatieve gedachten die dit middelonderdeel oppert, nader zou onderzoeken. Daartoe gehouden was de rechtbank in elk geval niet.

10.

Onderdeel 1.2 voert tweeërlei aan: de rechtbank zou eraan hebben voorbijgezien dat de gehanteerde huur-exploitatiecijfers voor 2001, 2002 en 2003 zagen op exploitatie door [verweerder 1] zelf (als rechtstreekse verhuurder aan gebruikers van de reclameborden); en omdat de exploitatieresultaten in die jaren minder waren dan de huurprijs sedert 2003, zouden die resultaten geen basis leveren voor het aanvaarden van de latere huurprijs als ‘reëel’.

Het eerste argument gaat niet op omdat niets erop wijst dat de rechtbank dit gegeven heeft miskend. In de stukken komt zéér duidelijk tot uitdrukking dat de exploitatie tot maart 2003 (toen de huurovereenkomst tussen [verweerder 1] en [verweerder 2] inging) door [verweerder 1] voor eigen rekening werd gevoerd. Het is uitgesloten te achten dat de rechtbank daaraan voorbij zou hebben gezien8..

11.

Het tweede argument ziet eraan voorbij dat de rechtbank in rov. 24 ook andere argumenten voor de daar gevonden uitkomst vermeldt: de bestedingen voor ‘buitenreclame’ vertonen een (zeer) sterke stijging en de onderhavige locatie heeft een bijzonder aantrekkelijke ligging; en [verweerder 2] wist ondanks de hoge huur een goede netto-opbrengst te behalen. Aan de hand van deze argumenten valt de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen goed te begrijpen. Voor het overige betreft het hier, zoals ik al aangaf, feitelijke appreciatie van een bij uitstek feitelijk gegeven.

Ook onderdeel 1.2 mist daarom goede grond. Onderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht.

12.

Onderdeel 2 klaagt in de eerste plaats, in de subonderdelen 2 en 2.1, dat de rechtbank een (neerwaartse) correctie op de huurwaarde heeft vastgesteld van € 75.000,- per jaar zonder partijen in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten; en dat daarmee een oordeel is gegeven waarop de Staat niet bedacht hoefde te zijn.

In het onteigeningsrecht geldt dat de rechter de schadeloosstelling ambtshalve vaststelt op het juiste bedrag, zonder gebonden te zijn aan partijstellingen, aan het (door de wet verplicht voorgeschreven) advies van deskundigen of (zelfs) aan door hem, rechter, eerder gegeven oordelen. De procespartijen behoren hiermee rekening te houden9.. In het onderhavige geval viel alleszins te verwachten dat de rechtbank, wanneer zij de namens [verweerders] aangevoerde argumenten die strekten tot verhoging van de door deskundigen getaxeerde huurwaarde als steekhoudend zou waarderen, vervolgens tot een oordeel over de hier bedoelde correctie zou (willen) komen. Over die correctie was ook al uitvoerig gedebatteerd, en deskundigen hadden daarover — zij het zonder daarbij concrete cijfers te noemen — in alinea 10 onder b en c van hun rapport (concept en definitief) vaststellingen gedaan. Daarop heeft de Staat bij pleidooi (alinea's 20 – 23 van de pleitnota) gereageerd.

13.

Tegen die achtergrond kan niet gesproken worden van een oordeel waarop de Staat niet bedacht hoefde te zijn. Als men aan de kant van de Staat had gemeend dat, wanneer de rechtbank de huurwaardering van deskundigen niet zou volgen, er nader debat nodig was om de alsdan toe te passen correctie voldoende toe te lichten, had het op de weg van betrokkenen gelegen om dat duidelijk naar voren te brengen. Bij gebreke daarvan kon de rechtbank moeilijk anders dan aannemen dat al het terzake dienende door partijen was aangevoerd en dat zij — partijen — nu een beoordeling van hun stellingen verlangden; en in elk geval kón de rechtbank geredelijk oordelen dat de zaken er zo voorstonden.

Volgens mij is hier dan ook geen sprake van een ontoelaatbare ‘verrassingsbeslissing’10..

14.

Vervolgens klaagt onderdeel 2.2 dat miskend zou zijn dat de huurprijs niet een schadevergoeding is als bedoeld in afdeling 10 van Titel 1 van Boek 6 BW.

De rechtbank heeft, in overeenstemming met de in voetnoot 7 aangehaalde rechtsleer, de waarde van het onteigende op basis van huurkapitalisatie getaxeerd. Daarvoor moet de daadwerkelijke huurwaarde van het onteigende worden vastgesteld, en tevens een kapitalisatiefactor (die laatste is, zoals al bleek, in deze zaak niet (meer) in geschil). Vaststelling van de werkelijke huurwaarde met als uitgangspunt de geldende (reële) huurprijs, maar gecorrigeerd in verband met inmiddels weggevallen ‘huurdrukkende’ factoren11., lijkt dan de aangewezen — zo niet de enig juiste — weg. Bij gebreke van concrete gegevens over de huurprijs-drukkende invloed van de relevante factoren is de rechter allicht aangewezen op schatting12.. Het spreekt min of meer vanzelf dat het recht zich daar dan niet tegen verzet13..

Al daarom lijkt ook deze klacht mij niet gegrond.

15.

Middelonderdeel 3 betreft een geheel andere vraag, namelijk de waardering van de aan [verweerder 2] als huurder toekomende vergoeding. Die is door deskundigen en door de rechtbank, op het voetspoor van het door partijen aangevoerde, gewaardeerd met als uitgangspunt de regel van art. 42 lid 2 Ow.

Die bepaling voorziet, zoals bekend, in een forfaitaire vergoeding ten gunste van huurders van andere objecten dan de in art. 7:309 lid 5 BW aangewezen bedrijfsruimte14., naar rato van tweemaal de jaarhuur wanneer de huur op de ‘peildatum’ nog méér dan een jaar had te duren.

16.

Subonderdeel 3.1 (subonderdeel 3 bevat (weer) geen klacht) voert aan dat gegrondbevinding van de eerdere klachten ook consequenties heeft voor de huurwaarde die hier is gehanteerd. Of dat zo is kan in het midden blijven, want zoals hiervóór bleek, moeten de eerdere klachten als ongegrond worden beoordeeld.

Overigens lijkt mij juist dat de rechtbank bij de toepassing van art. 42 lid 2 Ow de huurprijs tot uitgangspunt heeft genomen, en niet de door de rechtbank als lager getaxeerde huurwaarde — zie ook alinea 19 hierna. Ook daarop stuit deze klacht af.

17.

Onderdeel 3.2 stelt aan de orde of de regel van art. 40c Ow — met voor- en nadelen die als ‘onteigeningsgevolg’ zijn aan te merken, mag bij de waardering geen rekening worden gehouden — ook in het kader van art. 42 Ow moet worden toegepast.

Het uitgangspunt van de klacht lijkt mij wel juist: de regel van art. 42 lid 2 Ow is zeer waarschijnlijk gegeven met het beeld van een ruimschoots vóór de ‘voortekenen’ van een onteigening aangegane huur voor ogen. Huren die worden aangegaan op een hoger niveau dan ‘daarvóór’ met het oog op huurwaardeverhogende factoren die door de aankomende onteigening zijn veroorzaakt15., behoren in de optiek die bij de totstandkoming van de regeling voor ogen heeft gestaan, dan ook buiten beschouwing te blijven — zoals dat ook in art. 40c Ow tot uitdrukking komt16..

18.

Dat betekent echter niet dat de klacht slaagt. De rechtbank is er immers kennelijk, op het voetspoor van de deskundigen, en in het licht van het partijdebat niet onbegrijpelijk, van uit gegaan dat [verweerder 1] en [verweerder 2] in 2003 een huur zijn aangegaan waarin nog niet op de, naar later bleek, aanstaande onteigening werd vooruitgelopen.

Omdat die huur als verhoudingsgewijs hoog in verhouding tot de huurwaarde van het onteigende werd aangemerkt heeft de rechtbank — wederom aansluiting zoekend bij bevindingen van de deskundigen — de huurwaarde voor de bepaling van de waarde van het onteigende gevonden door een correctie, waarbij in aanmerking is genomen dat de positieve resultaten die [verweerder 2] na 2003 uit de reclameborden wist te trekken, gedeeltelijk mogen worden toegerekend aan de verbeterde ‘aandachtswaarde’ van die borden als gevolg van de in verband met de (aanstaande) onteigening genomen stappen.

19.

Correctie van de huurwaarde op de zojuist beschreven voet impliceert echter niet dat de huurprijs zoals door [verweerders] overeengekomen ook gecorrigeerd zou moeten worden: deze partijen zijn de huurprijs, in de zienswijze van de rechtbank die in rov. 41, eerste alinea, tot uitdrukking komt, overeengekomen zonder al met de mogelijkheid van de op handen zijnde onteigening rekening te houden; en dus ook zonder de in verband met de onteigening te nemen maatregelen in hun prijsafspraak te verdisconteren. Dan is de op de voet van art. 42 lid 2 Ow in aanmerking te nemen huurprijs de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs17..

20.

Dat brengt mij ertoe de klacht van subonderdeel 3.2 als ongegrond te beoordelen; en dan geldt voor de klacht van subonderdeel 3.3 hetzelfde. Daar wordt geklaagd dat (in het kader van art. 42 lid 2 Ow) vasthouden aan de overeengekomen huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou (kunnen) zijn; maar als ik uitga van de gedachtegang die de rechtbank heeft omarmd, valt niet in te zien waarom met deze mogelijkheid rekening zou hebben moeten worden gehouden. Die gedachtegang is, volgens mij, zoals hiervóór aangegeven: [verweerders] zijn in 2003 een huurprijs overeengekomen waarbij zij nog geen rekening hielden met de weldra aan het licht getreden onteigeningsinitiatieven (en dus ook niet met de feitelijke maatregelen die in dat kader zouden worden getroffen). Dan levert het enkele feit dat de overeengekomen huurprijs wat hoger is dan de ‘huurwaarde’ die de rechtbank in een ander kader moest vaststellen, niet op dat het onaanvaardbaar zou (kunnen) zijn dat de huurprijs en niet de huurwaarde voor de toepassing van art. 42 lid 2 Ow wordt gehanteerd. De forfaitaire, ieder verband met de werkelijk geleden schade missende opzet van art. 42 lid 2 Ow brengt met zich mee dat maar bij hoge uitzondering aanleiding kan bestaan voor correcties in het voordeel van de onteigenende partij met het oog op redelijkheid en billijkheid18.. Het enkele feit dat een overeengekomen huurprijs hoger is uitgevallen dan de huurwaarde levert — bij lange na — niet de hier beoogde uitzondering op.

21.

Ik kan er dan — in verband met subonderdeel 3.3 — aan voorbijgaan dat het subonderdeel niet aangeeft waar er, in de processtukken, een beroep op zou zijn gedaan dat vasthouden aan de overeengekomen huurprijs bij toepassing van art. 42 lid 2 Ow toepassing van de ‘derogerende werking’ van redelijkheid en billijkheid zou rechtvaardigen. Ook dat staat overigens volgens mij aan aanvaarding van de klacht van dit subonderdeel in de weg.

Subonderdeel 3.4 houdt geen zelfstandige klacht in.

Dat brengt mij ertoe, dat ik geen klachten heb aangetroffen die tot cassatie zouden behoren te leiden.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

Beroepschrift 25‑03‑2008

Heden, de [vijfentwintigste] maart tweeduizendacht, ten verzoeke van de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), waarvan de zetel is gevestigd te 's‑Gravenhage, te dezer zake woonplaats kiezende te 's‑Gravenhage aan het Koningin Julianaplein nr. 10, kantoren Stichthage, dertiende verdieping (postbus 11756, 2502 AT), ten kantore van mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, die door hem wordt aangewezen om hem te vertegenwoordigen in na te melden geding in cassatie;

heb ik,

[… Johannes Mans Wouters, als begevoegd-kandidaat deurwaarder werkzaam ten kantore van Johannes Helenus Hubertus Hoger, gerechtsdeurwaarder te 's‑Gravenhage, kantoorhoudende te 's‑Gravenhage aan de Bezuidenhoutseweg 115 en mitsdien beiden ten deze woonplaats hebbende aldaar.]

AAN

1.

[gerequireerde 1], wonende te [woonplaats], maar mijn exploot doende te 's‑Gravenhage aan de Parkstraat 30 (2514 JK), ten kantore van mr. J.P. van den Berg, advocaat en procureur, hebbende de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk aldaar woonplaats gekozen, sprekende met en afschrift dezes alsmede van na te melden verklaring van 7 februari 2008 latende aan:

[Mw N.J.A. Mulder]

aldaar ten kantore werkzaam;

en

2.

[gerequireerde 2], handelende onder de naam [A], wonende te [woonplaats], maar mijn exploot doende te 's‑Gravenhage aan de Parkstraat 30 (2514 JK), ten kantore van mr. J.P. van den Berg, advocaat en procureur, hebbende de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk aldaar woonplaats gekozen, sprekende met en afschrift dezes alsmede van na te melden verklaring van 7 februari 2008 latende aan:

[Mw N.J.A. Mulder]

aldaar ten kantore werkzaam;

1.

AANGEZEGD:

dat mijn requirant beroep in cassatie heeft ingesteld tegen het na te noemen vonnis;

2.

BETEKEND:

een verklaring van 7 februari 2008, waarbij eiser verklaard heeft cassatie in te stellen tegen het door de Rechtbank te 's‑Gravenhage gewezen en op 30 januari 2008 uitgesproken vonnis in de onteigeningsprocedure met rolnummer 255249 / HA ZA 05-3828 tussen mijn requirant als eiser en gerequireerde sub 1 als gedaagde en gerequireerde sub 2 als interveniënt gewezen en ter openbare terechtzitting van 30 januari 2008 uitgesproken,

voorts heb ik, deurwaarder, geheel exploiterende en relaterende als voormeld, de gerequireerden voornoemd,

GEDAGVAARD

om op vrijdag de elfde april tweeduizendacht, des voormiddags om 10.00 uur, vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, Eerste Enkelvoudige Kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, die alsdan wordt gehouden in het gebouw van de Hoge Raad der Nederlanden aan de Kazernestraat nr. 52 te 's‑Gravenhage,

MET DE UITDRUKKELIJKE VERMELDING

dat in geval ten minste één van hen in het geding is verschenen, en de Hoge Raad tegen de niet op de voorgeschreven wijze in het geding verschenen verweerder(s) op de voet van art. 418a jo. 140 lid 1 Rv verstek heeft verleend, het jegens de verschenen verweerder(s) te wijzen arrest op grond van art. 140 lid 2 Rv ook jegens de niet verschenen verweerder(s) geldt als een arrest op tegenspraak,

TENEINDE

alsdan tegen voormeld vonnis te horen aanvoeren het navolgende

Middel van cassatie

Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering doordat de Rechtbank heeft geoordeeld als vermeld in rov. 24 en rov. 41 van haar vonnis, zulks ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang in aanmerking te nemen redenen:

1

De Rechtbank heeft in rov. 24 van haar vonnis met betrekking tot de waarde van deel I van het onteigende overwogen dat deskundigen de huurwaarde te laag hebben gewaardeerd door deze te begroten op € 100.000,-. Naar het oordeel van de Rechtbank staat vast dat de betaalde huur ten tijde van de onteigening € 365.157,- bedroeg. Deskundigen hebben volgens de Rechtbank de huur als hoog beoordeeld in verhouding tot de in het verleden uit de exploitatie behaalde opbrengsten. Zij hebben daarbij gewezen op het feit dat de huur binnen familieverband is overeengekomen. Echter, de netto huuropbrengsten bedroegen volgens de Rechtbank in de jaren 2001, 2002 en 2003 respectievelijk € 173.121,-, € 221.680,- en € 328.545,-. Deze opbrengsten rechtvaardigen volgens de Rechtbank niet dat thans van een huurwaarde van € 100.000,- wordt uitgegaan. Uitgaand van een voortzettende stijgende lijn in de huuropbrengsten duiden deze opbrengsten er dan ook niet op dat van een genormaliseerde, lagere huurwaarde dan de overeengekomen huur moet worden uitgegaan. In dit verband kan er volgens de Rechtbank ook op worden gewezen dat uit het rapport van NABB van 21 november 2005 met bijlagen blijkt dat de bestedingen aan buitenreclame de laatste jaren explosief zijn gestegen en dat de onderhavige locatie onder meer door de ligging ten opzichte van de rijbanen als bijzonder aantrekkelijk voor adverteerders kan worden beschouwd. Tegen deze achtergrond is, aldus de Rechtbank, ook niet aannemelijk dat, nu de huurovereenkomst op de peildatum tenminste nog 7 jaar zou doorlopen, in de nabije toekomst sprake zou zijn van een huuraanpassing waardoor [gerequireerde 1] sr. vervolgens met een lagere huurprijs genoegen zou moeten nemen.

1.1

De beslissing van de Rechtbank dat deskundigen de huurwaarde te laag hebben gewaardeerd door deze op € 100.000,- te begroten is rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, in het licht van de hierna weergegeven (essentiële) stellingen van de Staat en het door de Staat in het geding gebrachte deskundigenrapport:

a)

de Staat heeft gesteld dat [gerequireerde 2] jr. als gevolg van de overeengekomen hoge huurprijs geen winst heeft kunnen maken met de verhuur van de reclameborden.

Zie in dit verband punten 21 tot en met 24 van de brief van de Staat aan deskundigen van 9 oktober 2007 en punten 18 en 19 van de pleitnota van 3 december 2007 van de Staat.

Uit deze stelling van de Staat volgt in beginsel dat de huurprijs niet reëel is en niet kan dienen als basis voor het bepalen van de huurwaarde ten aanzien van [gerequireerde 1] sr. Nu de Rechtbank deze (essentiële) stelling van de Staat niet — toereikend gemotiveerd — heeft verworpen, dient van de juistheid daarvan in cassatie veronderstellenderwijs te worden uitgegaan. Daarvan uitgaande valt niet zonder meer in te zien waarom de Rechtbank de overeengekomen huurprijs in beginsel redelijk heeft geacht en niet is uitgegaan van de door de deskundigen vastgestelde redelijke huurprijs van € 100.000,-.

b)

de Staat heeft gevraagd om een nadere onderbouwing door [gerequireerde 1] sr. en [gerequireerde 2] jr. dat de huurprijs van € 365.157,- feitelijk is betaald. Voorts heeft de Staat er in dat verband op gewezen dat geenszins is uit te sluiten dat tegenover de zeer hoge huurprijs financiële verplichtingen staan, waardoor er de facto sprake is van een (veel) lagere huur.

Zie in dit verband hetgeen de Staat heeft gesteld in punten 43 en 45 van de brief van 9 oktober 2007 (waarin wordt ingegaan op de door [gerequireerde 2] jr. betaalde huur, maar welke punten evenzeer van belang zijn ten aanzien van de huuropbrengst voor [gerequireerde 1] sr.), waarin wordt gereageerd op het concept-advies van de deskundigen.

In de visie van de deskundigen speelde de vraag of de huur feitelijk is betaald geen (grote) rol, omdat zij weinig betekenis hebben toegekend aan de hoogte van de overeengekomen huur. In de visie van de Rechtbank, waarin wordt aangesloten bij de hoogte van de overeengekomen huur, komt uiteraard wél betekenis toe aan de beantwoording van de vraag of de overeengekomen huur feitelijk is betaald.

De Rechtbank heeft echter — zonder een toereikend gemotiveerde verwerping van deze stelling van de Staat — zonder meer vastgesteld dat de betaalde huur ten tijde van de onteigening € 365.157,- bedroeg.

c)

de Staat heeft gemotiveerd verzocht om een onderbouwing van de door [gerequireerde 1] sr. gestelde omzetstijging over de jaren na 2003. De Staat heeft in dat verband betoogd dat het al dan niet aanwezig zijn van een omzetstijging bepalend is voor de toetsing van het realiteitsgehalte van de overeengekomen huur.

Zie in dit verband ook hetgeen de Staat heeft opgemerkt in punt 45 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007.

d)

de Rechtbank heeft ter motivering van haar afwijking van het advies van deskundigen het rapport van NABB, althans één passage uit dat rapport, aangehaald en heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom zij geen belang heeft gehecht aan de conclusies die volgden uit het door de Staat in het geding gebrachte rapport van Countus Accountants van 12 januari 2004.

Dit rapport is door de Staat bij brief van 3 juli 2006 aan de deskundigen gezonden. In het rapport van Countus valt te lezen (p. 5):

‘Op basis van de contracten kan geen goede uitspraak worden gedaan over de geprognosticeerde totale opbrengst over 2004 ad. € 495.000,-. Wel zou de totale opbrengst globaal kunnen worden benaderd door de bezettingsgraad die in de afgelopen jaren (t/m 2003) is behaald te extrapoleren naar 2004 en de overige opbrengsten te schatten op basis van een percentage van de totale opbrengst.

(…)

Wanneer voor 2004 de overige opbrengst zou worden geschat op 15%, dan kan de totale opbrengst worden berekend op 100/85 × € 324.000,-- = € 381.200-- excl. btw. Hierop moeten de kosten nog in mindering worden gebracht.’

Het rapport van Countus wordt afgesloten met de volgende conclusie (p. 6 van het rapport):

‘De door de heren [gerequireerde 1 en 2] opgegeven netto-opbrengst voor 2001 en 2002 en de geraamde en geprognosticeerde netto-opbrengst over respectievelijk 2003 en 2004 zijn niet geheel in overeenstemming met de op basis van de aangereikte gegevens berekende bedragen.’

In de reactie van 9 oktober 2007 op het ontwerp-advies van de deskundigen heeft de Staat nogmaals gewezen op dit rapport (zie punt 22, p. 7).

e)

de Staat heeft gesteld dat de enige plausibele verklaring voor de afwijzing van het bijkomende aanbod door [gerequireerde 1] sr. — zie ook rov. 23 van het vonnis van de Rechtbank —, bestaande uit onder meer een opstalrecht voor de duur van 50 jaar te vestigen op een gelijkwaardige locatie, lijkt te kunnen zijn dat de in geld te ontvangen schadeloosstelling op basis van de overeengekomen huur hoger uitvalt dan de waarde van het langdurige opstalrecht.

Zie in dit verband hetgeen de Staat heeft opgemerkt in punten 7 tot en met 18 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007.

In het licht van de vorenstaande (essentiële) stellingen van de Staat en het door hem in het geding gebrachte deskundigenrapport — waarop de Rechtbank niet (toereikend gemotiveerd) heeft gerespondeerd — valt niet zonder meer in te zien waarom de overeengekomen huur van € 365.157,- (behoudens een correctie met € 75.000,-) kan dienen als basis voor de bepaling van de aan [gerequireerde 1] sr. toekomende schadeloosstelling en waarom de Rechtbank in dat verband geen aansluiting heeft gezocht bij de door de deskundigen redelijk geachte huur van € 100.000,-.

1.2

Althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, is onbegrijpelijk het oordeel van de Rechtbank dat de huurwaarde van € 100.000,- te laag is begroot omdat de netto huuropbrengsten in de jaren 2001, 2002 en 2003 hoger waren dan € 100.000,-.

De Rechtbank heeft miskend dat in de door haar genoemde jaren geen sprake was van de verhuur door [gerequireerde 1] sr. aan een onderneming die de reclameborden exploiteerde. [gerequireerde 1] sr. exploiteerde de reclameborden in die tijd immers zelf (zie punt 6 van het Advies van deskundigen van 3 december 2007). De bedragen die de Rechtbank als huuropbrengst voor de jaren 2001, 2002 en 2003 opneemt, zijn, blijkens punt 8 van het Advies van deskundigen van 3 december 2007, de door [gerequireerde 1] sr. uit de exploitatie van reclameborden behaalde netto-opbrengsten.

Niet zonder meer valt in te zien waarom die bedragen — respectievelijk € 173.121,-, € 221.680,- en € 328.545,- — van belang zijn voor de redelijkheid van de overeengekomen huur van € 365.157,- die door [gerequireerde 1] sr. aan [gerequireerde 2] jr. in rekening wordt gebracht ter zake van de verhuur van de reclameborden. Een redelijk handelende exploitant van reclameborden zal in beginsel een hogere netto-opbrengst met de exploitatie van de reclameborden willen genereren dan hij aan huur voor die borden moet afdragen aan de eigenaar.

Het vorenstaande klemt temeer nu de met de exploitatie van de reclameborden door [gerequireerde 1] sr. behaalde omzetcijfers alle lager zijn dan € 365.157,-.

1.3

In het licht van het betoogde in subonderdelen 1.1 en 1.2 is eveneens rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk het oordeel van de Rechtbank dat uitgaande van een voortzettende stijgende lijn in de huuropbrengsten, die opbrengsten er niet op duiden dat van een genormaliseerde, lagere huurwaarde dan de overeengekomen huur moet worden uitgegaan.

2

In rov. 24 heeft de Rechtbank overwogen dat rekening moet worden gehouden met een aantal factoren die in een lagere huurwaarde resulteren. Het gaat om de verwijdering van bomen als gevolg van de onteigening die voor een belemmering van het zicht op de reclameborden zorgden en om het in gebruik nemen van het overige deel van het perceel ten behoeve van de Car Max-formule die evenzeer de attentiewaarde van de reclameborden zou hebben doen dalen. Verder blijkt volgens de Rechtbank dat de op het naastgelegen perceel geparkeerde vrachtauto's van Getru in elk geval afbreuk deden aan de verhuurbaarheid van één van de vier reclameborden, te weten het meest noordelijke reclamebord, en daarmee, net als de eventuele uitvoering van de Car Max-formule, een neerwaarts effect hebben op de waarde van het onteigende. Gelet op deze factoren heeft de Rechtbank het aannemelijk en redelijk geacht dat voor de bepaling van de huurwaarde op de feitelijk betaalde huurprijs een aftrek wordt toegepast, die door de Rechtbank ex aequo et bono wordt bepaald op € 75.000,-. De Rechtbank heeft daarom voor de bepaling van de huurwaarde een huurprijs aangehouden van (€ 365.157,- -/- € 75.000,- =) € 296.157,-.

2.1

De Staat bestrijdt niet het oordeel van de Rechtbank dat de door de Rechtbank genoemde factoren dienen te leiden tot een correctie van de overeengekomen huurprijs. Wel wordt geklaagd dat de Rechtbank het bedrag van deze correctie te laag heeft vastgesteld.

In dat verband is van belang dat de Rechtbank partijen geen gelegenheid heeft geboden zich uit te laten over de hoogte van deze correctie en deze ex aequo et bono heeft vastgesteld. Partijen hebben zich daarmee ook niet kunnen uitlaten over de beantwoording van de vraag of het bedrag van deze correctie niet (precies) kon worden vastgesteld. Aldus heeft de Rechtbank — rechtens onjuist — een oordeel gegeven waarop de Staat niet bedacht behoefde te zijn.

De deskundigen hebben in hun rapport rekening gehouden met de zojuist bedoelde factoren (zie punt 10 van het advies van deskundigen van 3 december 2007). De Staat heeft naar aanleiding van het concept-advies van de deskundigen gemotiveerd aangevoerd dat aan voormelde factoren een nog groter waardedrukkend effect moet worden toegekend (zie punten 30 en 31 en 25 tot en met 29 van de brief aan deskundigen van 9 oktober 2007).

2.2

De Rechtbank heeft miskend dat de door haar vastgestelde huurprijs weliswaar de grondslag vormt voor de bepaling van de hoogte van de aan [gerequireerde 1] sr. toe te kennen schadeloosstelling, maar dat de huurprijs zelf niet een schadevergoeding is als bedoeld in titel 6.1.10 BW. Dit brengt mee dat de Rechtbank niet ex aequo et bono een aftrek op de overeengekomen huurprijs kon toepassen, maar de invloed van de door haar vastgestelde factoren op de huurprijs (precies) had moeten vaststellen.

3

In rov. 41 heeft de Rechtbank overwogen dat voor de begroting van de aan [gerequireerde 2] jr. toe te kennen schadeloosstelling de regel van art. 42 lid 2 Onteigeningswet (Ow) dient te worden toegepast, waarin kort gezegd, is bepaald dat de schadeloosstelling voor een huurder wiens huurtijd nog één of meer jaren moet duren, gelijk is aan de huurprijs van twee jaar. Anders dan door de Staat wordt verdedigd, kunnen volgens de Rechtbank aan het arrest HR 30 november 1994, NJ 1995, 668 geen argumenten worden ontleend voor het terzijde stellen van deze regel ten nadele van de onteigende.

3.1

Indien de in onderdeel 1 geformuleerde klachten ten aanzien van de bepaling van de huurwaarde voor [gerequireerde 1] sr. slagen, vloeit daaruit voort dat de vaststelling door de Rechtbank van de huur van [gerequireerde 2] jr. rechtens onjuist, althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk is. Als de huurwaarde voor de verhuurder ([gerequireerde 1] sr.) neerwaarts dient te worden aangepast, dient datzelfde te gebeuren met de huur van de huurder ([gerequireerde 2] jr.) die de basis vormt voor de vaststelling van de vergoeding als bedoeld in art. 42 lid 2 Ow.

3.2

De Rechtbank heeft miskend dat het bepaalde in art. 40c Ow dient te worden toegepast op het fixum van art. 42 lid 2 Ow. In art. 40c Ow is bepaald dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt. De Rechtbank heeft in dat verband bij de vaststelling van de huurprijs die de basis vormt voor de vergoeding van [gerequireerde 1] sr. een aftrek toegepast van € 75.000,-.

De Rechtbank heeft in dat verband onder 24 van haar vonnis gewezen op de verwijdering van bomen als gevolg van de onteigening die voor een belemmering van het zicht op de reclameborden zorgden. Voorts heeft de Rechtbank gewezen op het in gebruik nemen van het overige deel van het perceel ten behoeve van de Car Max-formule die evenzeer de attentiewaarde van de reclameborden zou hebben doen dalen. Verder blijkt volgens de Rechtbank dat de op het naastgelegen perceel geparkeerde vrachtauto's van Getru in elk geval afbreuk deden aan de verhuurbaarheid van één van de vier reclameborden te weten het meest noordelijke reclamebord, en daarmee, net als de eventuele uitvoering van de Car Max-formule, een neerwaarts effect hebben op de waarde van het onteigende.

De zojuist bedoelde aftrek van € 75.000,- dient ook plaats te vinden terzake van de huurprijs die de basis vormt voor de aan [gerequireerde 2] jr. op de voet van art. 42 lid 2 Ow toe te kennen schadeloosstelling. De door de Rechtbank onder 24 van haar vonnis genoemde factoren spelen niet slechts een rol bij de bepaling van de huurwaarde voor [gerequireerde 1] sr., maar ook bij de bepaling van de schadeloosstelling als bedoeld in art. 42 lid 2 Ow voor [gerequireerde 2] jr. Indien de onteigening zou worden weggedacht, zou [gerequireerde 2] jr. vanwege (het ontbreken van) deze factoren een lagere huur hebben betaald. Daarom moet bij het bepalen van de schadeloosstelling voor [gerequireerde 2] jr. met de door de Rechtbank onder 24 van haar vonnis genoemde factoren rekening worden gehouden.

3.3

Althans heeft de Rechtbank miskend dat het in de omstandigheden van het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat bij de bepaling van de op de voet van art. 42 lid 2 Ow aan [gerequireerde 2] jr. toekomende schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met het door de Rechtbank onder 24 van haar vonnis bedoelde bedrag van € 75.000,-.

Zie omtrent het beroep op de billijkheid van de Staat hetgeen is aangevoerd in punten 40 tot en met 45 van de brief van de Staat aan deskundigen van 9 oktober 2007. Zie in aansluiting daarop punt 25 van de pleitnotities van de Staat van 3 december 2007, waarin de Staat heeft aangevoerd dat een bedrag van tweemaal de zakelijke jaarhuur voor vergoeding in aanmerking komt.

3.4

Het slagen van onderdeel 2 brengt bovendien mee dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van een aftrek van € 75.000,- op de huurprijs die de grondslag vormt voor de vergoeding van art. 42 lid 2 Ow, maar een hoger bedrag tot uitgangspunt moet worden genomen.

En op grond van vorenstaand middel te horen concluderen dat het de Hoge Raad zal behagen te vernietigen het vonnis waartegen het is gericht met zodanige verdere beslissingen als de Hoge Raad zal vermenen te behoren; kosten rechtens.

De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder, € [85,44]

Omdat aan mij, (t.k.) deurwaarder, is verklaard dat de verzoekende partij de in rekening te brengen BTW niet kan verrekenen, zijn de kosten van dit exploot verhoogd met het percentage gelijk aan dat van de BTW (19%).

Deurwaarder

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.