Hof Den Haag, 09-12-2020, nr. BK-20/00321

De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 226.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Er is griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad tijdens de videozitting van het Hof van 25 november 2020 via een skype verbinding. De gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de Heffingsambtenaar hebben daaraan deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd omstreeks 1969/1970 en betreft een tussenwoning in een rij met een voor- en achtertuin, traditioneel gebouwd van steen met een pannendak en houten kozijnen en een berging en een dakkapel. Op de begane grond bevinden zich een gang, meterkast, toilet, woonkamer en keuken. Op de eerste verdieping bevinden zich een overloop met vaste trap naar zolder, een toilet, een badkamer en drie slaapkamers. Op de zolderverdieping bevinden zich kamers/bergruimte. De grondoppervlakte van de woning bedraagt 149 m2. De Heffingsambtenaar heeft de totale bruto-inhoud berekend op 358 m3.

De Heffingsambtenaar heeft de woning op 3 september 2019 uitpandig bezichtigd en getaxeerd en heeft van de taxatie een taxatierapport overgelegd uitkomend op een waarde per de waardepeildatum van € 233.000. De onderhouds- en bouwkundige toestand van de woning zijn als volgt omschreven:

- binnenonderhoud: matig/voldoende

- buitenonderhoud: matig/voldoende

- bouwkundige constructie: voldoende

- ligging: voldoende.

Verder heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van vijf eveneens in dezelfde straat gelegen woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (hierna ook: de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:

In de matrix wordt opgemerkt dat de woning [adres 2] wat betreft onderhoud gedateerd is, [adres 3] opgeknapt is, [adres 4] gemiddeld is met een keuken die in de loop van de tijd is opgeknapt, [adres 5] gemiddeld tot goed is en gedeeltelijk is opgeknapt, [adres 6] gemiddeld is met een keuken die in de loop van de tijd is opgeknapt.

Voor de staat van onderhoud is bij de woning in de matrix factor 2 genomen (waarbij 2 staat voor matig) net als bij [adres 2] . Bij [adres 3] en [adres 5] was dat 4 (waarbij 4 staat voor goed) en bij [adres 4] en [adres 6] was dat 3 (waarbij 3 staat voor voldoende/gemiddeld). Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs. Voor de kwaliteit en de ligging van de woningen is in de matrix bij alle woningen code 3 gehanteerd.

De Heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij rijwoningen een grondstaffel. De eerste 149m2 heeft een m2 prijs van € 380. Vanaf 150 m2 tot 299 m2 wordt een prijs per m2 van € 208 (afgerond) gehanteerd.

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:

“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [A] van 7 oktober 2019 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de Heffingsambtenaar] daarin.

5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [De Heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

6. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van een school die geluids- en parkeeroverlast veroorzaakt. Dit geldt namelijk ook voor de vergelijkingsobjecten, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze objecten.

7. De stelling van [belanghebbende] dat [de Heffingsambtenaar] ten onrechte vergelijkingsobjecten met een hogere waarde heeft gekozen waardoor de WOZ-waarde van [belanghebbende] hoger uitkomt, slaagt evenmin. Naast dat dit inherent is aan de gehanteerde methode, kan al niet worden geoordeeld dat het onredelijk is nu die hogere waarde is gecorrigeerd doordat [de Heffingsambtenaar], zoals hij ter zitting heeft verklaard, aan de staat van onderhoud bij de woning van [belanghebbende] waarde 2 en bij de vergelijkingsobjecten waarde 4 heeft toegekend.

Belanghebbende] heeft onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, gesteld dat [de Heffingsambtenaar] hem de steeds gevraagde grondstaffels had moeten toesturen. [Belanghebbende] heeft in een email van 9 oktober 2018 een matrix opgevraagd. Bij email van 2 november 2018 heeft [belanghebbende] dit verzoek herhaald. Bij brief van 9 november 2018 heeft [de Heffingsambtenaar] bericht dat grondstaffels en - indien aanwezig - matrices op afspraak ter inzage worden gelegd. [De Heffingsambtenaar] heeft [belanghebbende] meegedeeld dat hij tot en met 16 november 2018 kan aangeven waanneer hij daarvoor langskomt. Bij email van 9 november 2018 heeft [belanghebbende] herhaald dat hij de stukken per email of post wil ontvangen. Bij email van 12 november 2018 heeft [de Heffingsambtenaar] herhaald dat het beleid is dat de gevraagde stukken ter inzage worden gelegd. Bij email van 3 december 2019 heeft [de Heffingsambtenaar] [belanghebbende] bericht dat nu de gegeven termijn voor inzage is verstreken, [de Heffingsambtenaar] ervan uitgaat dat [belanghebbende] hiervan geen gebruik meer wenst te maken. Bij email van 3 december 2018 heeft [belanghebbende] nogmaals verzocht hem de matrices en grondstaffels te doen toekomen. Hierop heeft [de Heffingsambtenaar] niet gereageerd.

Ter zitting hebben partijen desgevraagd verklaard dat zowel op 20 augustus 2018 als op 16 november 2018 een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Uit de mailwisseling volgt dat [de Heffingsambtenaar] aan zijn verplichting zoals neergelegd in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moet leggen, heeft voldaan. De rechtbank is, onder verwijzing naar ECLI:NL:GHAMS:2018:2706, van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] niet verplicht is de stukken toe te sturen. De stellingen van [belanghebbende] dat het in dit digitale tijdperk achterhaald is om de stukken niet te mailen en dat het beter is voor het milieu om niet naar [de Heffingsambtenaar] te reizen om de stukken in te zien, wijzigen dit oordeel niet. Het beroep van [belanghebbende] op artikel 6:17 van de Awb kan al niet slagen omdat dit artikel op de goede procesorde ziet en niet meer inhoudt dan dat de stukken die naar de eisende partij zou worden gezonden, aan de gemachtigde van de eisende partij worden verzonden.

9. [Belanghebbende] heeft onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2008, ECLI:NL:RBALK:2008:BD5937, gesteld dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel, nu niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Ter zitting is namens [belanghebbende] desgevraagd bevestigt dat, zoals in de rechtspraak ook is geoordeeld, een woordelijke weergave van hetgeen besproken is tijdens de hoorzitting niet vereist is. [Belanghebbende] kan worden toegegeven dat de weergave van de hoorzitting summier is, tegelijkertijd komt naar het oordeel van de rechtbank in het bestreden besluit de tijdens de hoorzitting aangevoerde gronden in voldoende mate terug. Van strijd met het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake.”

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende bepleit een waarde op de waardepeildatum van primair € 197.000, subsidiair € 213.000 en meer subsidiair € 214.000. Verder verzoekt hij het Hof een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase en een vergoeding voor een mogelijk op te maken taxatierapport.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43‑44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 226.000 niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

De Heffingsambtenaar heeft de woning uitpandig getaxeerd en de door hem verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt uit de door hem bij de stukken gevoegde matrix.

De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de woning voor wat betreft de oppervlakte, de staat van onderhoud, de aanwezigheid van een of meerdere dakkapellen en/of een garage maar de hoofdgebouwen zijn vrijwel identiek aan de woning. De Heffingsambtenaar heeft met behulp van de toelichting op de taxatie en de matrix in de verweerschriften in beroep en hoger beroep en ter zitting van het Hof aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de bedoelde vergelijkingsobjecten. Ook met de kennelijke staat (van onderhoud) waarin de woning zich bevindt ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden door de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] niet te kwalificeren als gemiddeld, maar als goed (factor 4) en de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] niet te kwalificeren als gemiddeld, maar - net als de woning - als matig (factor 2).

Door het werken met grondstaffels heeft de Heffingsambtenaar verder in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in perceelgrootte tussen de woningen. Voor wat betreft de ligging heeft de Heffingsambtenaar voor alle woningen gemiddeld, dat is code 3, gehanteerd. Alle woningen liggen in de nabijheid van de school.

Het staat de heffingsambtenaar vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de onder 5.1 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Gelet op het hiervoor overwogene heeft hij daarvan gebruik gemaakt en kunnen maken en met de door hem gekozen vergelijkingsverkopen en de daarop gepleegde correcties aan de op hem rustende bewijslast voldaan en de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. Hieraan doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

Voor wat betreft de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou zijn van dusdanig gedateerde voorzieningen in de woning en dusdanige onderhoudsachterstand op grond waarvan de Heffingsambtenaar onjuiste factoren voor kwaliteit en onderhoud zou hebben gehanteerd en daarop de door belanghebbende gestelde correctiefactor zou moeten toepassen. De Heffingsambtenaar heeft bij de woning van belanghebbende al rekening gehouden met factor 2 waarmee dus rekening is gehouden met een matige onderhoudsstaat. Zelfs rekening houdend met die staat van onderhoud bij de taxatie komt de waarde zelfs nog hoger uit (€ 233.000) dan de beschikte waarde van € 226.000.

Dat de voorzieningen dusdanig gedateerd zijn ten opzichte van de vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende weliswaar gesteld, maar niet onderbouwd en leidt het Hof ook niet af uit de overgelegde foto’s.

Voor wat betreft de ligging heeft de Heffingsambtenaar door het hanteren van de code 3 voor ligging een voldoende gegeven. Alle vergelijkingsobjecten liggen eveneens in de directe nabijheid van de school. Indien en voor zover sprake is van (verder) waardedrukkend effect daarvan is dat bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten al tot uitdrukking gekomen. Datzelfde heeft te gelden voor eventuele parkeeroverlast.

Voor de door belanghebbende gestelde omstandigheid dat de woning [adres 6] evenals [adres 3] slechts enkele weken te koop hebben gestaan en reeds daarom niet bruikbaar zijn heeft hij feitelijk geen onderbouwing gegeven.

Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij de waardering er geen rekening mee heeft gehouden dat [adres 4] een hoekwoning betreft geldt dat voor deze woning de m3 prijs € 551 bedraagt en die van belanghebbende € 478 en dat aldus naast de staat van onderhoud met het verschil - als dat al wordt opgeroepen door de omstandigheid dat het een hoekwoning betreft - voldoende rekening is gehouden. Het Hof verwerpt bovendien de stelling van belanghebbende dat het enkele feit dat sprake is van een hoekwoning betekent dat alleen rekening mag worden gehouden met verkoopprijzen van rijwoningen. Het gaat erom dat met het verschil voldoende is rekening gehouden en dat is het geval geweest. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.

Tenslotte verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat omdat bij de woning en de woning [adres 2] de onderhoudstoestand als matig is gekwalificeerd slechts rekening kan worden gehouden met het verkoopcijfer van [adres 2] . In de hier gehanteerde waardering door middel van de vergelijkingsmethode ligt besloten dat vergelijking plaatsvindt met meerdere verkoopcijfers hetgeen betekent dat zich in de regel meerdere vergelijkingsobjecten zullen aandienen. De aanname van de belanghebbende dat, naar hij stelt, in het geval één van de objecten meer geschikt is dan de andere vergelijkingsobjecten, per definitie de andere objecten buiten beschouwing zouden moeten blijven, is niet juist.

Voorzover de gemachtigde van belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de matrix toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet die stelling worden verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, nr. 34 604, ECLI.NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359) maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.

In de bezwaarfase gaat de plicht van de Heffingsambtenaar niet verder dan dat belanghebbende en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 Awb voorafgaand aan het horen inzage van de stukken kunnen krijgen. Belanghebbende heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.

Ingevolge artikel 7:7 Awb wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:7 Awb blijkt dat met een verslag een schriftelijk verslag wordt bedoeld. De plicht tot schriftelijke verslaglegging kan op verschillende wijzen worden vormgegeven. Zo kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat op de hoorzitting is verhandeld. Van de hoorzitting is in dit geval geen afzonderlijk verslag gemaakt, maar is in de uitspraak op bezwaar kennelijk hetgeen inhoudelijk over de staat van de woning tijdens de hoorzitting door de gemachtigde naar voren is gebracht besproken. Voor zover hiermee niet is voldaan aan artikel 7:7 Awb geldt dat belanghebbende de geuite bezwaren ook in beroep en hoger beroep naar voren heeft kunnen brengen en daadwerkelijk ook heeft gebracht, waardoor wat op de hoorzitting naar voren is gebracht in ieder geval in deze procedure is betrokken. Belanghebbende is dan ook niet in zijn belangen geschaad, zodat, voor zover sprake is van een gebrek, dit met toepassing van artikel 6:22 Awb kan worden gepasseerd. (Vgl. ABRvS 28 februari 2018, nr. 201704332/1/A2, ECLI:NL:RVS:2018:679 en CRvB 3 september 2019, nr. 17/3677, ECLI:NL:CRVB:2019:2894).

Het hoger beroep is ongegrond.

Aangezien het hoger beroep ongegrond is, zijn er geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Evenmin is er aanleiding belanghebbende de griffierechten te vergoeden.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek in tegenwoordigheid van de griffier

Y. Postema. De beslissing is op 9 december 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.