HR, 15-12-2006, nr. C05/303HR

Zaaknr. C05/303HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 20 oktober 2006

Conclusie inzake

[Eiseres]

eiseres tot cassatie

tegen

1. [Verweerder 1]

2. [Verweerster 2]

verweerders in cassatie

Feiten en procesverloop(1)

1) De eiseres tot cassatie, [eiseres], heeft in augustus 2000 aan de verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., een villa in [plaats] verkocht. De villa was aan de buitenzijde voorzien van wit pleisterwerk. Dit stucwerk is in 1998 uitgevoerd door [betrokkene 1].

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiseres] [verweerder] c.s. gewezen op een paar plekjes in het stucwerk die gebreken vertoonden.

2) De koopovereenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde, die inhield dat [verweerder] c.s. de koopovereenkomst konden ontbinden indien zou blijken dat het bouwtechnisch rapport met betrekking tot de constructie en/of andere ernstige gebreken in opdracht van [verweerder] c.s. opgemaakt door een onafhankelijk bureau, voor [verweerder] c.s. niet conveniërend was.

Er is inderdaad in augustus 2000 in opdracht van [verweerder] c.s. een bouwtechnisch rapport opgemaakt. Daarin wordt onder andere gerapporteerd dat sprake was van enige krimpscheuren in het stucwerk en van kleine oneffenheden in de coating.

[Verweerder] c.s. hebben van de ontbindende voorwaarde geen gebruik gemaakt.

3) In een opeenvolging van brieven tussen 12 september 2000 en 20 oktober 2000 hebben [verweerder] c.s. dan wel hun raadsman zorgen en bezwaren geuit met betrekking tot gebreken aan het stucwerk en de daarover van de kant van [eiseres] verstrekte informatie, uitmondend in de mededeling dat zij ([verweerder] c.s.), van de koop wilden afzien.

4) Het notarieel transport, dat in de koopovereenkomst op 1 november 2000 was bepaald, heeft toen geen doorgang gevonden.

In november 2000 heeft [eiseres] [verweerder] c.s. in rechte betrokken, waarna de villa op 28 december 2000 alsnog door [eiseres] aan [verweerder] c.s. is overgedragen tegen betaling van de koopprijs. Bij deze overdracht hebben partijen zich van weerszijden alle rechten voorbehouden.

5) In april 2001 heeft [A] B.V. in opdracht van [verweerder] c.s. met betrekking tot het stucwerk onder andere gerapporteerd dat sprake was van een aanzienlijke schade, deels technisch en deels esthetisch, bestaande uit scheurvorming, waterinfiltratie en onthechting van de toplaag.

In maart 2002 heeft [A] B.V. aanvullend gerapporteerd dat de toestand van het stucwerk sedert het opmaken van het vorige rapport op onderdelen aanzienlijk was verslechterd.

In juli 2002 heeft het Bedrijfschap STS in opdracht van [betrokkene 1] een rapport uitgebracht. In dit rapport wordt melding gemaakt van onder andere het voorkomen van zeer veel scheuren in de gevels die voortkomen uit de gevelconstructie, en een bouwkundig probleem zijn. Het rapport vermeldt dat slechts een klein deel van de ontstane schade kan worden toebedeeld aan de verwerking van het hier toegepaste gevelstucsysteem; het overgrote deel van de schade zou voortkomen uit gebreken in de gevelconstructie, gebrekkige geveldetails en het onvoldoende waterdicht zijn van de sierpleisterafwerking.

6) In de huidige cassatieprocedure is (alleen) nog aan de orde een aanvankelijk namens [verweerder] c.s. in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding. Aan deze vordering werd, althans in appel (zie rov. 4.4 van het bestreden arrest) vooral ten grondslag gelegd dat [eiseres] in de nakoming van haar verplichtingen als verkoopster zou zijn tekortgeschoten..

7) De reconventionele vordering waar het in cassatie nog om gaat werd in de eerste aanleg afgewezen. In hoger beroep heeft het hof die vordering echter alsnog toegewezen.

Namens [eiseres] is tegen het arrest van het hof tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(2). [Verweerder] c.s. hebben tot verwerping laten concluderen. Partijen hebben hun standpunten over en weer schriftelijk laten toelichten. Namens [eiseres] is gerepliceerd, en namens [verweerder] c.s. is gedupliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel

8) De onderdelen van het middel richten zich alle tegen (gestelde gebreken in) de motivering van het bestreden arrest. Zij betreffen uiteenlopende aspecten van die motivering, zodat er maar in beperkte mate van onderling verband sprake is. Ik meen er daarom goed aan te doen, de klachten "gewoon" te bespreken in de volgorde waarin zij zijn aangevoerd.

9) Onderdeel 1 klaagt in subonderdeel 1 i dat onvoldoende begrijpelijk is waarop het hof zijn oordeel - in rov. 4.8 - baseert, dat de gebreken waarvan het hof het bestaan aanneemt al in latente vorm aanwezig waren ten tijde van de koop.

Mij lijkt dit, met alle respect, wel degelijk te begrijpen. Het middelonderdeel suggereert in de eerste plaats ten onrechte dat het hof alleen rapporten uit 2001 dan wel 2002 - dus ruimschoots na de koop - ter beschikking had als ondersteuning voor zijn oordeel; maar het feit dat het (ruim) vóór de koop al nodig werd geoordeeld om aan het toen pas onlangs uitgevoerde stucwerk belangrijke reparaties te laten uitvoeren (zie o.a. rov. 4.10.1(3)) en het feit dat er in (of voor) april 2000 door de stukadoor ([betrokkene 1]) al opdracht is gegeven om naar de oorzaken van de problemen onderzoek in te stellen (zie rov. 4.10.2 en 4.10.3(4)), kunnen beide geredelijk bijdragen tot de bevinding dat de oorzaken van de problemen al vóór de koop bestonden (en ook, dat die problemen én het feit dat daar "ernstige" oorzaken mee verbonden waren, al voor de koop manifest waren geworden).

10) En in de tweede plaats kan men aan de hand van rapporten van (lang) na dato bijwege van gevolgtrekking tot de conclusie komen, dat die rapporten problemen en oorzaken signaleren die al eerder bestonden (en eventueel ook, dat de betrokkenen daarvan al eerder op de hoogte (moeten) zijn geweest). Ter illustratie verwijs ik naar rov. 4.1 sub i, waar uit het eerste rapport-[A] (van april 2001, dus ca. 8 maanden na de koop) wordt geciteerd: daar is sprake van aanzienlijke schade, bestaande uit (of zich manifesterend met) scheurvorming, waterinfiltratie en onthechting van de toplaag. Als oorzaak wordt genoemd: onoordeelkundige toepassing van buitenbepleistering.

Het is een geoorloofde gevolgtrekking wanneer de rechter hieruit afleidt dat het om problemen gaat die al vóór de acht maanden eerder voorgevallen koop (latent) aanwezig waren(5). Het is de rechter verboden om feitelijke stellingen van partijen aan te vullen(6), maar niet om eenvoudige logica(7) toe te passen(8).

11) Onderdeel 1 sub ii klaagt over de bevinding dat de geconstateerde gebreken van dien aard zijn dat die voor het normaal gebruik van een woning als bezwaarlijk mogen gelden.

Ook die klacht beoordeel ik als ondeugdelijk. De klacht lijkt uit te gaan van een (zeer) beperkte uitleg van de bepaling uit de koopovereenkomst waar de klacht kennelijk op doelt(9). Die bepaling verwijst naar de "feitelijke eigenschappen ... die voor een normaal gebruik nodig zijn". Het middelonderdeel suggereert dat het dan alleen zou gaan om bezwaren, die normaal gebruik feitelijk onmogelijk maken. Als de verplichtingen van de verkoper alleen die eigenschappen c.q. bezwaren betroffen, zouden verreweg de meeste gebreken van een woning buiten het bereik van de "conformiteitsverplichting" van de verkoper komen te vallen. Er zijn immers maar tamelijk weinig gebreken zó ernstig, dat die normaal gebruik van de woning (effectief) onmogelijk maken.

Ik acht deze uitleg van de overeenkomst dan ook weinig aannemelijk; en, wat relevanter is: ook het hof, als rechter die over de feiten oordeelt, heeft die uitleg kennelijk niet aanvaardbaar geoordeeld.

12) Als men van een minder beperkte uitleg uitgaat, kan men aanmerkelijke schade aan het buitenstucwerk, gepaard gaande met vochtdoorslag(10), allicht wél aanmerken als aspecten waarin een woning niet beantwoordt aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn(11). De steller van het middel wijst er overigens met recht op dat niet ieder (klein) gebrek aan de hier bedoelde kwalificatie zal beantwoorden - maar dat heeft het hof niet miskend. Het heeft de ernst van de gebreken gewogen, en die als dusdanig beoordeeld, dat de grens tussen wat met "normaal gebruik" te verenigen is, overschreden werd. Dat oordeel heeft een overwegend feitelijk karakter; en het is in het bestreden arrest overtuigend - en dus alleszins begrijpelijk - gemotiveerd.

13) Overigens kan men de hier bedoelde bepaling uit de koopovereenkomst ook zo begrijpen, dat die geen uitputtende afbakening van de verplichtingen van de verkoper beoogt, in die zin dat alle (wezenlijke) gebreken die géén belemmering vormen voor het normale gebruik van het verkochte, daardoor buiten de verantwoordelijkheid van de verkoper komen te vallen(12). Men kan zich, als het gaat om een villa, heel wel gebreken voorstellen waarbij dit zich voordoet - dat wil zeggen dat die gebreken het normale gebruik onverlet laten, maar het genot of de waarde wel wezenlijk kunnen beïnvloeden(13).

Bij deze lezing van de onderhavige bepaling - en ook die lijkt mij begrijpelijk, en overigens aan de "feitenrechter" voorbehouden - is er ruimte om aanwezigheid van een tekortkoming op het punt van de conformiteit aan te nemen, zonder te hoeven onderzoeken wat de invloed op het normale gebruik is. Ik zou, met deze gegevens voor ogen, menen dat het hof met de vaststelling, in rov. 4.8, dat de villa niet aan de overeenkomst beantwoordde, een zelfstandige grond voor de aansprakelijkheid van [eiseres] heeft aangegeven; en dat aan die grond niet kan afdoen of er al-dan-niet van aantasting van het "normale gebruik" sprake is.

14) Tenslotte is nog op te merken dat het hof in rov. 4.12 heeft geoordeeld dat aan [eiseres] wegens haar schending van mededelingsplichten in redelijkheid geen beroep op art. 5 van de voorwaarden van de koopovereenkomst toekomt. Hiermee bedoelt het hof kennelijk dat, voorzover dit artikel ertoe zou strekken de aansprakelijkheid van [eiseres] te beperken, op die beperking geen beroep mag worden gedaan. Dat oordeel wordt in cassatie niet bestreden.

Ik denk dat de namens [eiseres] in cassatie bepleite uitleg van het begrip "normaal gebruik" het effect heeft van een beperking van aansprakelijkheid zoals het hof die hier op het oog heeft; en dat dit oordeel van het hof dan ook fungeert (en ook door het hof bedoeld is) als een nadere, zelfstandige grond om aan een dergelijk beroep voorbij te gaan.

15) Subonderdeel 1 ii klaagt verder nog dat niets er op wijst dat ten tijde van de verkoop al van vochtdoorslag sprake was. De ondeugdelijkheid van die klacht dringt zich enigszins op: het hof heeft niet geoordeeld dat dit anders zou zijn, maar heeft aangenomen dat de later in ernstige vorm aan het licht gekomen gebreken ten tijde van de verkoop al latent aanwezig waren. Dat oordeel sloeg, naar niet valt te betwijfelen, ook op de vochtdoorslag. Het lijkt mij, opnieuw, begrijpelijk dat geoordeeld is dat aan de vochtproblemen dezelfde latente oorzaken ten grondslag moeten liggen als aan de overige problemen rond het stucwerk.

16) Onderdeel 2 ziet op het oordeel van het hof dat [eiseres] van de later gebleken gebreken (in hun aanvankelijke, latente vorm) kennis moest dragen. Het onderdeel voert daartegen drie klachten aan.

Dat begint, in subonderdeel 2 i, met de klacht dat er onvoldoende aanwijzingen worden gegeven om de slotsom te dragen dat [eiseres] al in 2000 wist van de bouwkundige gebreken die - althans volgens een deel van de later geraadpleegde deskundigen - aan de gebleken problemen met het stucwerk ten grondslag liggen.

17) Deze klacht berust, denk ik, op een verkeerd begrip van het oordeel van het hof. Dat oordeel houdt niet in dat [eiseres] ten tijde van de verkoop al kennis had - of moest hebben - van de precieze aard van de oorzaken van de gebrekkigheid van het stucwerk. Dat oordeel komt er daarentegen op neer dat [eiseres] destijds dusdanige aanwijzingen had gekregen van gebrekkigheid van het stucwerk in een vorm of omvang die niet te bagatelliseren viel, dat zij besefte of behoorde te beseffen dat hier van een ernstig (latent) gebrek sprake was of sprake kon zijn; en dat het niet aanging om [verweerder] c.s. daarover in het ongewisse te laten (laat staan om op hun desbetreffende vragen onjuiste of misleidende antwoorden te geven).

18) Dat [eiseres] inderdaad ten tijde van de koop aanwijzingen in de zojuist bedoelde zin had kon het hof afleiden uit de gegevens die dit middelonderdeel voor een deel zelf aanwijst: de gebleken noodzaak om het nog recent uitgevoerde stucwerk al spoedig in meer dan verwaarloosbare omvang te herstellen, het bericht van Strikolith uit april 2000, en de veelzeggende (althans: zo kan men dat als rechter die over de feiten oordeelt wél zien) onwaarachtigheid van de mededelingen van [eiseres] over het tussentijdse werk aan de buiten-pleisterlaag. Daarnaast valt nog te wijzen op [eiseres]'s door het hof in aanmerking genomen (en ten opzichte van [verweerder] c.s. gedissimuleerde) wetenschap omtrent het feit dat de stucbehandeling niet slechts esthetische doelen diende, maar nodig was om een "gevoelige" onderlaag te beschermen.

Voorzover (ook) dit onderdeel ervan uitgaat dat het hof alleen de in latere jaren (lang na de koop) gemaakte rapporten in zijn oordeel kon betrekken dan wel heeft betrokken, berust het op een misverstand dat vergelijkbaar is met dat, dat ik in het verband van onderdeel 1 sub i heb besproken.

19) In de schriftelijke toelichting namens [eiseres] wordt verwezen naar rechtspraak over gevallen waarin (werd aangenomen dat) geen relevant kennisverschil van de verkoper ten opzichte van de koper bestond(14). Reeds de in de vorige alinea aangehaalde omstandigheden maken duidelijk waarom het hof niet gehouden was, die rechtspraak tot richtsnoer te nemen.

20) De subonderdelen 2 ii en iii bouwen voort op het verkeerde uitgangspunt van subonderdeel 2 sub i. De redenen waarom het eerste subonderdeel niet behoort te slagen, zijn hier van overeenkomstige toepassing.

21) Onderdeel 3 bestrijdt de beslissing om geen (doorslaggevend) gewicht toe te kennen aan een beweerdelijk verzuim, aan de kant van [verweerder] c.s., van nader onderzoek naar de kwaliteit van het stucwerk.

Zoals de steller van het middel blijkens de schriftelijke toelichting erkent, gaat de klacht in tegen een door de Hoge Raad bij herhaling uitgesproken regel, die ik aldus samenvat dat aan de (contracts)partij die zelf een mededelingsplicht heeft verzaakt geen beroep toekomt op het argument dat de andere partij tekort is geschoten ten aanzien van een onderzoeksplicht (uiteraard: betreffende hetzelfde gegeven)(15).

22) Ik vermeld volledigheidshalve dat de klacht ook verwijst naar de eerdere middelonderdelen. Als men, zoals ik, die als ongegrond beoordeelt, gaat de onderhavige klacht ook in zoverre niet op.

Voor het overige wijst de klacht op omstandigheden die men zo zou kunnen uitleggen dat er voor [verweerder] c.s. aanleiding kon zijn om met problemen betreffende het stucwerk rekening te houden. Ik stel vast dat iets dergelijks in een belangrijk aantal van de gevallen uit de in voetnoot 14 vermelde rechtspraak ook aan de orde was. In die gevallen heeft de Hoge Raad het niet nodig geoordeeld om een nuancering aan te brengen op zijn in de vorige alinea aangehaalde leer. Op mijn beurt zie ik niet in dat het onderhavige geval zodanige verschillen ten opzichte van de eerder beoordeelde gevallen uitwijst, dat er hier voor het aanbrengen van nuanceringen wél aanleiding is.

23) De schriftelijke toelichting namens [eiseres] verdedigt in dit verband de prikkelende stelling dat de uit de bedoelde rechtspraak blijkende regel in de context van een beroep op dwaling anders zou zijn toe te passen dan in de context van een beroep op non-conformiteit (waarbij ik aanteken dat die rechtspraak voor een belangrijk deel gevallen van dwaling betrof). Hoewel ik niet wil uitsluiten dat hier, met name als het gaat om dwaling die niet aan de wederpartij van de dwalende verweten mag worden, verschillen aan te wijzen kunnen zijn, betwijfel ik zeer of dat ook geldt voor een geval als het onderhavige, waarin het hof heeft geoordeeld dat aan [eiseres] min of meer ernstig te verwijten valt dat deze [verweerder] c.s. onvoldoende op de aanwijzingen voor het bestaan van ernstige(r) problemen met het stucwerk heeft gewezen (en zelfs dat zij [verweerder] c.s. op dat punt opzettelijk verkeerde inlichtingen heeft gegeven). Als doorslaggevend kan dit argument, bij deze stand van zaken, in elk geval niet worden beoordeeld.

24) De klacht aan het slot van onderdeel 3 richt zich, zoals daar ook met recht wordt gesignaleerd, tegen een door het hof ten overvloede gegeven overweging - dus een overweging die de beslissing van het hof niet zelfstandig draagt. Al daarom kan deze klacht geen succes hebben.

De klacht lijkt mij ook materieel ondeugdelijk. Ik zie niet in waarom het feit dat de opstelling van de verkoper de koper onder (tijds)druk plaatst, niet in aanmerking zou mogen worden genomen bij de beoordeling, welk gewicht er toekomt aan een misschien wat geringere zorgvuldigheid van het door de koper ingestelde (eigen) onderzoek naar mogelijke gebreken van het voorwerp van de koop.

25) Onderdeel 4 klaagt dat onvoldoende duidelijk zou zijn welke schade het hof heeft beoordeeld als "evidentelijk" toe te rekenen aan de aan de zijde van [eiseres] vastgestelde tekortkoming.

Ik kan niet inzien dat hier van wezenlijke - of zelfs maar enige - onduidelijkheid sprake is. [Verweerder] c.s. hadden zich erop beroepen dat het stucwerk van de gekochte woning niet beantwoordde aan de eisen die daaraan gesteld mochten worden; en dat betoog heeft het hof in essentie aanvaard(16). Ik maak dat op uit de rov. 4.4, 4.5 en 4.12, die volgens mij voor een andere lezing ook geen aanknopingspunten bieden.

Dat daarmee schade gemoeid is, lijkt mij inderdaad evident. Men kan die schade verschillend benaderen (kosten van herstel van het gebrek; waardevermindering van het gebouw in verband met het gebrek; schade wegens genotsderving, om slechts enkele voorbeelden te noemen). [verweerder] c.s. vorderden schadevergoeding op basis van de kosten van herstel (zie rov. 4.15). Aangezien het hof meende dat voor de schadebegroting nog onvoldoende gegevens beschikbaar waren, heeft het een verwijzing naar de schadestaatprocedure aangewezen geacht (waar op zichzelf niet over geklaagd wordt). Tegen die achtergrond valt niet in te zien waarom het hof nader zou hebben moeten preciseren, welke schade het met zijn oordeel in rov. 4.12 op het oog had.

26) In onderdeel 4 wordt vervolgens opnieuw aangevoerd dat sommige van de (veronderstelde) "bouwtechnische" oorzaken van de gebrekkigheid van het stucwerk pas uit (lang) na de koop opgemaakte rapporten kunnen blijken, zodat die gegevens niet in oorzakelijk verband met de mededelingsplicht en/of de schade kunnen worden gebracht.

Dit is een variatie op een eerder besproken thema: het is inderdaad waarschijnlijk niet zo dat de precieze oorzaken van de slechte kwaliteit van het stucwerk al vóór de koop bekend konden zijn. Dat doet echter niet terzake. Het gaat erom dat [eiseres] vóór de koop over aanwijzingen beschikte dat er iets wezenlijks aan het stucwerk mankeerde (of: dat dat zeer wel het geval kon zijn). Omdat zij heeft verzuimd [verweerder] c.s. daarover in te lichten(17), mag de inmiddels aan het licht getreden gebrekkigheid van het stucwerk en de daaraan inherente tekortkoming in de "conformiteitsplicht" voor rekening van [eiseres] worden gebracht. Welke oorzaken, achteraf bezien, precies tot de gebrekkigheid van het stucwerk hebben bijgedragen is daarvoor niet van belang.

27) Onderdeel 5 tenslotte klaagt over de verwerping van het beroep van [eiseres] op "eigen schuld" dan wel op een schadebeperkingsplicht, aan de kant van [verweerder] c.s. Die klacht lijkt mij om twee van elkaar onafhankelijke redenen ondeugdelijk:

- ten eerste stuit die klacht af op de feitelijke vaststelling (in rov. 4.13.1) dat de gebreken aan het stucwerk een grondige aanpak behoeven, en dat het plaatselijk bijwerken van gebreken daarin geen verandering zou hebben gebracht. Als de als schadebeperkend aangewezen stappen geen nuttig effect zouden hebben gehad, kan men al daarom over het achterwege blijven daarvan niet klagen. De tegenwerping (in dit middelonderdeel) dat niet valt in te zien waarom geregeld onderhoud niet een deel van de beweerde schade had kunnen voorkomen, vraagt van de Hoge Raad geen juridisch maar een bouwkundig oordeel. Ik zou denken dat heel goed valt in te zien waarom geregeld onderhoud weinig zin heeft als men te maken heeft met een structureel probleem dat alleen met een algehele, grondige aanpak kan worden verholpen. Op basis van mijn uiterst beperkte bouwkundige deskundigheid, beoordeel ik dit oordeel van het hof dus als (goed) begrijpelijk.

- Ten tweede pleegt te worden aangenomen dat de partij die zelf de primaire verantwoordelijkheid voor het herstel van schade draagt, maar een beperkte ruimte heeft om de wederpartij te verwijten dat die geen schadebeperkende maatregelen heeft genomen. Die ruimte gaat in elk geval niet zo ver dat van de wederpartij verlangd mag worden dat die maatregelen neemt waarvan het succes en de effectiviteit aan (serieuze) twijfel blootstaan(18). Ik zou denken dat de stellingen van [eiseres] op dit punt die in cassatie worden aangehaald, niet toereikend zijn om in weerwil van dit uitgangspunt een beroep op de "schadebeperkingsplicht" te (kunnen) dragen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Ontleend aan het in cassatie bestreden arrest van 7 juli 2005, rov. 3-4.3.

2 Het arrest is van 7 juli 2005. De cassatiedagvaarding is op 7 oktober 2005 uitgebracht.

3 Waar men de vaststelling aantreft dat binnen twee jaar na het aanbrengen van het stucwerk enkele gevelvlakken opnieuw zijn bewerkt. Aangezien het hier gaat om het verwijt dat van deze gebeurtenissen niet aan [verweerder] c.s. melding is gemaakt, staat buiten twijfel dat dit vóór de koop moet zijn gebeurd.

4 Uit rov. 4.10.3 blijkt dat het in de voorafgaande rov. vermelde onderzoek van de leverancier Strikolith, waarover deze in april 2000 rapporteerde, op verzoek van [betrokkene 1] had plaatsgehad.

5 Het kan anders zijn als er gegevens waren "ingebracht" op grond waarvan verdedigd kan worden dat de relevante gebreken later (kunnen) zijn ontstaan, zie bijvoorbeeld HR 2 april 1999, NJ 1999, 585, rov. 3.3. Dergelijke gegevens waren echter in deze zaak niet ingebracht - het middel verwijst daar ook niet naar.

6 Overigens kan men de stellingen namens [verweerder] c.s. geredelijk zo begrijpen, dat die er toe strekten dat de gebreken al voor de koop (latent) aanwezig waren.

7 Gecompliceerde logica is trouwens ook toegestaan.

8 Meer wetenschappelijk geformuleerde beschouwingen hierover bij Snijders-Wendels, Civiel Appel, 2003, nr. 240 e.v.; Tjong Tjin Tai, TCR 2002, p. 29 e.v. (zie met name p. 33 - 34); Van Mierlo-Bart, Parlementaire Geschiedenis (Rv. e.a.), 2002, p. 161. Bijwege van illustratie verwijs ik naar HR 6 oktober 2006, rechtspraak.nl LJN AX6733, rov. 4.5.

9 Art. 5, als geciteerd in rov. 4.1 sub a.

10 Ik verwijs naar de vaststellingen in rov. 4.8.

11 Deze uitleg - die, zeg ik voor de duidelijkheid nog maar eens, een overwegend feitelijk karakter heeft - lijkt mij zeer wel verenigbaar met de vuistregel die de Hoge Raad in HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17, JOR 2006, 117 m.nt. Dammingh, rov. 3.6 heeft geformuleerd voor de uitleg van de uitdrukking "normaal gebruik" in een op een standaardakte gebaseerde koopovereenkomst. Die vuistregel verwijst naar het gangbare spraakgebruik; en ik denk dat in dat spraakgebruik gebreken die ernstige ontsiering, vochtoverlast en majeure onderhoudswerkzaamheden met zich meebrengen, veelal als niet verenigbaar met "normaal gebruik" zullen worden aangemerkt. Dus lijkt mij een uitleg in die zin, niet als onbegrijpelijk aan te merken.

12 In het algemeen plegen niet slechts gebreken die een belemmering voor het normale gebruik opleveren als tekortkoming in de zin van art. 7:17 BW te worden beoordeeld: Loos, Mon. Nieuw BW B 65b, Consumentenkoop, 2004, nr. 24; Asser - Hijma V I, 2001, nr. 334.

13 Ik noem als voorbeelden: de verkoper weet dat pal naast het gekochte een hoog bouwwerk zal worden opgericht - irrelevant voor het normale gebruik, maar van wezenlijk belang voor het genot en voor de waarde van het verkochte; of er blijkt dat het pand of decoraties daarvan niet, zoals verondersteld, toe mogen worden geschreven aan een beroemde architect of kunstenaar: irrelevant voor zowel normaal gebruik alsook voor genot, maar van belang voor de waarde.

14 Zoals HR 13 februari 2004, NJ 2004, 342, zie rov. 3.3, en HR 21 juni 2002, NJ 2004, 128 m.nt. WMK, zie rov. 3.5.2. (Het eveneens in dit verband genoemde arrest HR 8 februari 2002, JOL 2002, 88, rov. 3.7 ondersteunt, zou ik denken, veeleer het standpunt van [verweerder] c.s. dan het standpunt waartoe [eiseres] het arrest te hulp roept.)

15 HR 16 juni 2000, NJ 2001, 559 m.nt. JH, rov. 3.4; HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 m.nt. WMK, rov. 3.5; HR 21 december 1990, NJ 1991, 251, rov. 3.2; HR 4 december 1987, NJ 1988, 345, rov. 3.5; HR 7 december 1984, NJ 1985, 771 m.nt. CJHB, rov. 3.2; HR 30 november 1973, NJ 1974, 97 m.nt. GJS, "O. omtrent middel II".

16 Ik lees, anders dan de steller van het middel, de verwijzing met het woordje "hierdoor" in rov. 4.12 dan ook niet als beperkt tot de aan [eiseres] verweten verzaakte mededelingsplicht. Het hof bedoelt hier kennelijk de namens [verweerder] c.s. ingeroepen non-conformiteit - terwijl die non-conformiteit mede als gevolg van de verzaakte mededelingsplicht voor rekening van [eiseres] gebracht mag worden.

17 Maar veeleer onjuiste informatie heeft verstrekt wanneer [verweerder] c.s. daarnaar vroegen.

18 HR 29 mei 1998, NJ 1998, 641, rov. 3.10; HR 24 januari 1997, NJ 1999, 56 m.nt. CJHB, rov. 3.4.2 - zie ook alinea's 2.2 en 2.3 uit de conclusie van wnd. A-G Bloembergen vóór dit arrest; HR 9 mei 1986, NJ 1987, 252 m.nt. MS, rov. 3.5; Keirse, Schadebeperkingsplicht, diss. 2003, par. 4.2.1 - 4.2.2; Hofmann-Van Opstall, Het Nederlandse Verbintenissenrecht, eerste deel, eerste stuk, 1976, p. 240; Bloembergen, Schadevergoeding bij onrechtmatige daad, diss. 1965, nr. 279.