HR, 15-06-2001, nr. C99/285HR

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten1.:

Verweerster in cassatie (in de gedingstukken en hierna aangeduid met haar vroegere naam: Beurspassage) heeft op 1 september 1978 voor een periode van tien jaar van eiseressen tot cassatie (hierna: [eiseres] c.s.) de bedrijfsruimte met bovenwoning en erf, gelegen aan de [a-straat] nr. [1] te [woonplaats], gehuurd.

Tegelijkertijd heeft Beurspassage deze ruimte onderverhuurd. De huidige onderhuurder is [betrokkene A].

De kantonrechter te Utrecht heeft bij beschikking d.d. 4 juli 1990 de huurprijs van de hierboven vermelde bedrijfsruimte vastgesteld op f. 45.000,- per jaar excl. BTW met ingang van 1 september 19882..

Na opeenvolgende aanpassingen van de huurprijs op grond van de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs thans3. f. 53.136,37 per jaar.

[Eiseres] c.s. hebben op 29 september 1993 Beurspassage gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht en gevorderd dat de huurprijs met ingang van de dag van dagvaarding wordt vastgesteld op een bedrag van f. 68.650,- per jaar, exclusief BTW en servicekosten, zulks met handhaving van de overeengekomen indexeringsclausule. Aan deze vordering hebben [eiseres] c.s. ten grondslag gelegd dat de huurprijs niet meer in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (art. 7A:1632a BW). Uit de conclusie van repliek blijkt de berekening van het gevorderde bedrag: 101,5 m² à f. 575,- per m² komt uit op f 58.362,50 (door [eiseres] c.s. is dit afgerond op: f. 58.600,-); gecombineerd met f 10.000,- voor de bovenwoning, resulteert dit in een huurprijs van f. 68.600,- per jaar. Beurspassage heeft de voorgestelde huurprijs betwist, onder verwijzing naar een taxatierapport dat op een lagere huurprijs uitkomt.

Bij tussenvonnis d.d. 16 juni 1994 heeft de kantonrechter de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (hierna: BHAC) verzocht advies uit te brengen. Op 13 oktober 1994 heeft de BHAC rapport uitgebracht. Na een vergelijking met vijf andere verhuurde winkelpanden aan de [a-straat], kwam de BHAC tot de volgende conclusie (blz. 4):

[Eiseres] c.s. hebben diverse bezwaren aangevoerd tegen het BHAC-rapport, waarvan de volgende in cassatie van belang zijn:

Nadat bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie was gelast, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte, exclusief de bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op f. 47.405,- exclusief BTW per jaar5.. Tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning (bezwaar C) dient volgens de kantonrechter de dáárvoor in de wet aangewezen procedure te worden gevolgd, omdat de bovenwoning geen onzelfstandige woning is. De hierboven onder (A) en (B) genoemde bezwaren m.b.t. de vergelijkingspanden werden door de kantonrechter verworpen.

[Eiseres] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. In de grieven I en II verlangden zij, dat in de huurprijsvaststelling in deze procedure de bovenwoning alsnog wordt meegerekend (bezwaar C). In grief II hebben zij bovendien een nieuw bezwaar (D) tegen het BHAC-rapport ingebracht, te weten: dat ook een huurwaarde moet worden toegekend aan het onbebouwde erf dat bij het gehuurde behoort. In grief III komen de onder (A) en (B) genoemde bezwaren terug.

Bij tussenvonnis van 22 april 1998 heeft de rechtbank de bezwaren onder (A), (B) en (D) verworpen en een comparitie van partijen gelast m.b.t. de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW (kwestie C). In haar eindvonnis van 19 mei 1999 heeft de rechtbank het vonnis [lees: de vonnissen] van de kantonrechter bekrachtigd.

Tegen het tussenvonnis en het eindvonnis hebben [eiseres] c.s. - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. Beurspassage heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten.

Onderdeel 1 van het cassatiemiddel bevat geen klacht. Onderdeel 2 gaat over de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1624 BW (kwestie C). Onderdeel 3 heeft betrekking op de bezwaren onder (A) en (B) m.b.t. de vergelijkingspanden. Onderdeel 4 tenslotte ziet op het bezwaar onder (D): het onbebouwde erf.

Subonderdeel 2.1 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel dat de bovenwoning niet "onzelfstandig" is als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtbank heeft beslist: "dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte". Hieraan doet volgens de rechtbank niet af, dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan. De rechtsklacht houdt in, dat de rechtbank zich van een verkeerd criterium heeft bediend. Volgens het middel is voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, niet bepalend of zodanige samenhang en economisch verband aanwezig zijn, maar behoort deze vraag te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het gegeven geval. Anders dan de rechtbank van oordeel is, behoort volgens het middel een groot gewicht toe te komen aan de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Subonderdeel 2.2 sluit hierbij aan met de klacht, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het oordeel uitdrukkelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan de partijbedoeling de doorslag geven. In het vonnis ontbreekt een aanduiding van zulke andere factoren. Subonderdeel 2.3 herhaalt het bezwaar in de vorm van een subsidiaire motiveringsklacht. Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

In dit geding zijn partijen het erover eens, dat de winkelruimte op de begane grond in ieder geval moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW; zij twisten slechts over de kwalificatie van de daarboven gelegen woning. Art. 7A:1624 lid 2 BW bepaalt dat tot de bedrijfsruimte ook de onzelfstandige woning wordt gerekend. Indien de woning als "onzelfstandig" in de zin van deze bepaling wordt beschouwd, is hierop niet de regeling van de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing, maar de regeling voor 1624-bedrijfsruimte6..

Wat precies onder een "onzelfstandige woning" moet worden verstaan, kan niet zonder meer uit de wettekst of de wetsgeschiedenis van art. 7A:1624 BW worden afgeleid. In de memorie van antwoord7. wordt aangegeven dat de onzelfstandige woning onder het begrip "bedrijfsruimte" dient te vallen, "omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten". Hieruit wordt wel afgeleid, dat voorop staat dat de woning bestemd is om te worden bewoond/gebruikt door de huurder van de bedrijfsruimte8..

Terzijde: anders dan in art. 7A:1624 het geval is, wordt in het derde lid van art. 7A:1623a (welke bepaling deel uitmaakt van de afdeling betrekkelijk tot huur en verhuur van woonruimte) wel een nadere omschrijving gegeven van het in dat artikel voorkomende begrip "zelfstandige woning": een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. Deze bepaling biedt echter geen uitkomst voor het onderhavige geschil: woonruimte kan "zelfstandig" zijn in de zin van art. 7A:1623a lid 3 BW doch niettemin "onzelfstandig" als bedoeld in art. 7A:1624 lid 29..

De beoordeling, of sprake is van een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 BW, is verweven met een waardering van omstandigheden van feitelijke aard; het resultaat van die waardering is in cassatie slechts beperkt toetsbaar10.. In HR 2 december 1977, NJ 1978, 149, verwierp de Hoge Raad het standpunt dat onder "onzelfstandige woning" slechts mag worden verstaan de woning die uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig - d.w.z. los van de bedrijfsruimte - kan worden verhuurd. De Hoge Raad accepteerde in dat geval, dat de feitenrechter zowel betekenis had toegekend aan de omstandigheid dat de woning en de eigenlijke bedrijfsruimte als één geheel waren verhuurd (een subjectieve maatstaf)11., als aan de - uit de feitelijke situatie blijkende - samenhang tussen de woning en de eigenlijke bedrijfsruimte (een objectieve maatstaf). In een latere zaak, HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 m.nt. PAS, overwoog de Raad echter het volgende:

De aangehaalde beschikking uit 1977 kan zó worden uitgelegd dat, los van enige bouwkundige verbondenheid, voor het zelfstandig of onzelfstandig zijn van een woning de bedoelingen van partijen een belangrijke rol spelen. Het cassatiemiddel sluit hierbij aan. De rechtbank heeft evenwel aansluiting gezocht bij het aangehaalde arrest uit 1997. Op grond van dat arrest, in verbinding met de reeds aangehaalde passage uit de memorie van antwoord, wordt door de meeste schrijvers aangenomen, dat contractspartijen niet onbegrensd woonruimte tot "onzelfstandige woning" in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW kunnen bestempelen: de bedoeling van partijen is niet een overheersende factor. Beslissend is veeleer, of de situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de eigenlijke bedrijfsruimte wordt bewoond12..

In de Tweede Kamer is op dit moment aanhangig de gezamenlijke behandeling van het wetsvoorstel 26 089 tot vaststelling van titel 7.4 BW, dat de algemene bepalingen betreffende de huurovereenkomst en de regeling van de huur van woonruimte bevat, en het wetsvoorstel 26 932 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 BW, dat, ter aanvulling daarop, een regeling van de huur van bedrijfsruimte inhoudt. Laatstgenoemd wetsvoorstel strekt ter vervanging van de regeling in art. 7A:1624-1636b BW, maar brengt ten opzichte van het huidige recht geen ingrijpende wijzigingen: het toepassingsgebied, de opzeggings- en termijnbescherming en de regeling voor de vaststelling van huurprijzen worden gehandhaafd13.. Het thans voorgestelde art. 7:290, lid 3, NBW luidt:

De vervanging van de huidige wettelijke term "onzelfstandige woning" door de term "de, gelet op de bestemming, afhankelijke woning" is gekozen om verwarring met de term "onzelfstandige woning" in de vijfde afdeling van titel 7.4 (woonruimte) te vermijden. Volgens de memorie van toelichting vloeit hieruit geen materieel verschil met het huidige recht voort14.. Naar aanleiding van commentaar vanuit de Tweede Kamer15. heeft de Minister van Justitie inmiddels de term "gelet op de bestemming, afhankelijke woning" vervangen door: "mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning"16.. Deze laatste wijziging heeft de Minister als volgt toegelicht17.:

Uit het bovenstaande citaat volgt dat, na aanvaarding van het wetsvoorstel, de meer objectieve maatstaf welke de Hoge Raad in NJ 1997, 558 heeft aanvaard voor het begrip "onzelfstandige woning" als bedoeld in art. 7A:1624 BW, onder het komende recht toepasselijk zal blijven voor het begrip "mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning".

In de onderhavige zaak is de rechtbank van oordeel, dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn, dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtbank heeft de feitelijke situatie beschreven in rov. 7.4. De rechtbank baseert haar oordeel op de omstandigheid (i) dat vaststaat dat de woning zich uitstekend leent voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde huur, (ii) dat voor de uitoefening van het stomerijbedrijf niet vereist is dat de huurder in de woonruimte woonachtig is en (iii) dat de uitoefening van het stomerijbedrijf evenmin aan bewoning van de woonruimte in de weg staat. De rechtbank heeft bij haar beoordeling van de (on)zelfstandigheid van de bovenwoning onmiskenbaar de in NJ 1997, 558 aanvaarde maatstaf aangelegd: in de gegeven omstandigheden maakt de feitelijke situatie het niet noodzakelijk dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond. Het bestreden oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De redengeving is voldoende begrijpelijk. Onderdeel 2 faalt daarom in al zijn subonderdelen.

Onderdeel 3 heeft betrekking op de bedrijfspanden waarvan de huurprijs als vergelijkingsmateriaal is gebruikt. Subonderdeel 3.1 dient slechts ter inleiding. Ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, BW let de rechter bij de nadere huurprijsvaststelling op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse19.. Met betrekking tot deze vergelijkingsmethode wordt in HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898 overwogen:

Subonderdeel 3.2 heeft betrekking op het hierboven onder (A) aangeduide bezwaar. Het komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.12 van het tussenvonnis. Volgens het subonderdeel berust de vaststelling, dat drie kleinere panden in de vergelijking zijn betrokken, op een feitelijke misslag of een ongeoorloofde aanvulling van feitelijke gronden.

In feitelijke aanleg hebben [eiseres] c.s. aangevoerd dat het pand [a-straat] [5] (gehuurd door Megapool) niet zonder correctie in de vergelijking had mogen worden betrokken, omdat dat pand circa twee keer zo groot is als de door Beurspassage gehuurde ruimte. Dit heeft volgens [eiseres] c.s. tot gevolg dat de huurprijs van Megapool per m² relatief lager is dan die voor een kleinere bedrijfsruimte als de onderhavige21.. De kantonrechter heeft dit bezwaar van [eiseres] c.s. verworpen. De hiertegen gerichte grief is door de rechtbank verworpen op de grond dat de BHAC in de vergelijking niet alleen het grotere pand van Megapool maar ook drie kleinere panden heeft betrokken. Uit het BHAC-rapport (blz. 2) valt af te leiden dat, voor wat betreft de verkoopruimte op de begane grond, de vergelijkingspanden [a-straat] [2] (beg.gr. 41+7=48 m²), [a-straat] [3] (beg.gr. 78+15=93 m²) en [a-straat] [4] (beg.gr. en entresol 33+47+15=95 m²) kleiner zijn dan het litigieuze pand (beg.gr. 85+16=101 m²). Dit betekent, dat de klachten feitelijke grondslag missen.

Subonderdeel 3.3 heeft betrekking op het hierboven onder (B) aangeduide bezwaar. Het komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.13 van het tussenvonnis. [Eiseres] c.s. hebben gesteld, dat de puibreedte van het door Megapool gehuurde pand nagenoeg gelijk is aan de litigieuze bedrijfsruimte, maar de ruimte van Megapool circa twee keer zo diep is; de huurwaarde van verder naar achter gelegen verkoopruimte is volgens [eiseres] c.s. beduidend minder. Zij hebben van deze stelling bewijs aangeboden door middel van getuigen-deskundigen22.. Het subonderdeel richt zich tegen de overweging, dat de gegevens over de ongunstige puibreedtefactor van het Megapool-pand, bij gebrek aan gegevens over de puibreedtefactor van de andere vergelijkingspanden, op zichzelf onvoldoende zeggen over de vraag of deze factor, in het totaal van de vergeleken bedrijfsruimten, een zodanig gewicht in de schaal legt dat daarvan een huurwaardeverlagende invloed uitgaat. Volgens [eiseres] c.s. is dit een ongeoorloofde aanvulling van feitelijke gronden. Bovendien acht het subonderdeel het oordeel, dat [eiseres] c.s. onvoldoende hebben gesteld, in het licht van de gedingstukken onbegrijpelijk. Het hiermee samenhangende subonderdeel 3.4 komt op tegen het passeren van het bewijsaanbod.

In de vakliteratuur is wel gesteld, dat de factor "puibreedte" kan leiden tot een correctie van de vastgestelde gemiddelde huurprijs23.. Of in een concreet geval daarvoor aanleiding is, behoort tot de beslissingen welke zijn voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt (zie hierboven alinea 2.9). Om deze reden behoeft subonderdeel 3.3 niet tot cassatie te leiden. De rechtbank kon binnen de grenzen van het geschil zelfstandig vaststellen dat omtrent de verhouding puibreedte/oppervlakte van de andere panden te weinig door [eiseres] c.s. is gesteld om te kunnen aannemen dat de verhouding puibreedte/oppervlakte van het pand van Megapool noemenswaardig van invloed is geweest op de door de BHAC berekende gemiddelde huurprijs. Onbegrijpelijk is de motivering niet. Het bewijsaanbod is in rov. 4.13 niet afgewezen omdat de rechtbank de verhouding puibreedte/oppervlakte niet van belang zou achten - dat zou de rechtbank inderdaad niet hebben mogen doen zonder eerst op het bewijsaanbod in te gaan - maar op de grond dat [eiseres] c.s. m.b.t. de verhouding puibreedte/oppervlakte van de vergelijkingspanden onvoldoende feiten hebben gesteld. Toegegeven kan worden, dat de rechtbank de maten van de vergelijkingspanden ook gewoon even had kunnen opvragen, maar dat verwijt kan evengoed aan [eiseres] c.s. worden gemaakt. Het oordeel van de rechtbank geeft m.i. geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering.

Onderdeel 4 heeft betrekking op het bezwaar onder (D). Het onbebouwde erf, behorend bij het litigieuze pand, kan in theorie op twee manieren ter discussie komen: in de eerste plaats als stelling, dat het aantal vierkante meters niet juist is berekend omdat ook het onbebouwde erf deel uitmaakt van de verhuurde bedrijfsruimte; in de tweede plaats als stelling, dat de prijs per vierkante meter niet juist is berekend omdat de mogelijkheid tot bebouwing van het onbebouwde erf aan de verhuurde bedrijfsruimte een meerwaarde verschaft boven bedrijfsruimten die zulk een uitbreidingsmogelijkheid missen. De rechtbank heeft in rov. 4.7 grief II zó gelezen, dat [eiseres] c.s. primair stellen dat ook aan de bijbehorende grond een huurwaarde moet worden toegekend omdat de grond voor opslag kan worden gebruikt; dat komt dus overeen met de hierboven als eerste genoemde stelling. Die (door Beurspassage betwiste) stelling is verworpen in rov. 4.9 van het tussenvonnis. In rov. 4.10 heeft de rechtbank de laatstgenoemde stelling (het "huurwaardeverhogend effect") behandeld en verworpen.

Subonderdeel 4.1 is gericht tegen rov. 4.9. De klacht is gedeeltelijk gegrond, omdat deze overweging niet in alle opzichten een adequate weerlegging van de primaire stelling vormt. Of de vergelijkingspanden wel of niet juist zijn opgemeten, staat immers los van de vraag of de litigieuze bedrijfsruimte correct is opgemeten. Of bij de vergelijkingspanden het onbebouwde erf wel of niet in de berekening is meegenomen - volgens [eiseres] c.s. hebben de vergelijkingspanden geen onbebouwd erf -, kan van belang zijn voor de gemiddelde prijs per m², maar zegt niets over de grootte van de litigieuze bedrijfsruimte. Bij deze klacht hebben [eiseres] c.s. echter geen belang. In hun aanvankelijke berekeningen zijn [eiseres] c.s. uitgegaan van een oppervlakte van het litigieuze pand van 101,5 m² (CvR blz. 3). In het advies van de BHAC (blz. 1) wordt eveneens uitgegaan van 85 + 16 m² = 101 m² voor de litigieuze bedrijfsruimte. In hoger beroep (MvG blz. 4) wilden [eiseres] c.s. dat de bijbehorende onbebouwde grond ter grootte van circa 100 m² wordt meegeteld. De rechtbank had derhalve te onderzoeken of de aanwezigheid van het onbebouwde erf van het litigieuze pand enige relevantie voor de huurwaarde had. Als het onbebouwde erf de huurder van het pand van nut kan zijn, zal dat doorgaans wel het geval zijn; als de huurder een voor hem nutteloos erf gratis erbij krijgt, is dat niet het geval. De rechtbank heeft dit klaarblijkelijk onderzocht, want zij is tot de slotsom gekomen, dat niet is gesteld dat de aanwezigheid van het erf een factor is die de huurwaarde verhoogt (afgezien van de mogelijkheid van bebouwing, die in rov. 4.10 wordt behandeld). Subonderdeel 4.3 strekt ten betoge, dat deze laatste slotsom onbegrijpelijk is. Anders dan de steller van deze klacht, heb ik in de gedingstukken niet concreet de stelling kunnen terugvinden, dat de aanwezigheid van het onbebouwde erf een factor is die de huurwaarde verhoogt. Van de mogelijkheid van opslag "van allerhande zaken" wordt door [eiseres] c.s. slechts terloops melding gemaakt (MvG blz. 4). Aangezien voor een stomerij niet vanzelfsprekend is dat de mogelijkheid van opslag van goederen op het onbebouwde erf de huurprijs beïnvloedt, lag het op de weg van [eiseres] c.s. om dit concreet te stellen en toe te lichten. Het oordeel van de rechtbank behoefde geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn.

Bij conclusie na comparitie in hoger beroep hebben [eiseres] c.s. gepoogd de omissie te herstellen door aan te voeren:

Subonderdeel 4.2 klaagt, dat de rechtbank in haar eindvonnis zonder motivering is voorbijgegaan aan deze poging van [eiseres] c.s. om de onjuiste premisse in het tussenvonnis te herstellen. Om de in alinea 2.15 aangegeven reden leidt dit argument niet tot een ander oordeel en behoeft subonderdeel 4.2 geen bespreking meer.

Subonderdeel 4.4 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.10 van het tussenvonnis. [Eiseres] c.s. hebben ter toelichting op grief II aangevoerd dat bebouwing van het erf de mogelijkheid biedt de bedrijfsruimte uit te breiden, zodat aan deze grond een huurwaarde moet worden toegekend, waarin deze bebouwingsmogelijkheid is verdisconteerd. In hun conclusie na comparitie (onder 4) hebben [eiseres] c.s. nog aangevoerd:

Kennelijk was dit een reactie op rov. 4.10, waarin de rechtbank van oordeel was dat deze omstandigheid geen aanleiding geeft tot een toepassing van een correctiefactor, nu niet gesteld of gebleken is dat de bijzondere geschiktheid van het erf - voor het doel waarvoor het is verhuurd - door bebouwing "met betrekkelijk geringe kosten" kan worden bewerkstelligd. Subonderdeel 4.4 klaagt dat de rechtbank ten onrechte deze laatstgenoemde beperking heeft aangelegd, althans haar beslissing ontoereikend heeft gemotiveerd.

Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt, dat ingevolge art. 7A:1632a, lid 2, laatste volzin, BW verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs24.. Op dit uitgangspunt heeft de Hoge Raad in HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198, een uitzondering aanvaard: een bijzondere geschiktheid van het gehuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan een factor zijn die bij de vaststelling van de huurwaarde in aanmerking mag worden genomen. Dit is in HR 26 april 1996, NJ 1996, 630, bevestigd. In HR 6 september 1996, NJ 1997, 82 m.nt. PAS heeft de Hoge Raad nog overwogen:

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,