Hof 's-Hertogenbosch, 31-12-2020, nr. 20/00125

Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ luidt:

“De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”.

In de parlementaire geschiedenis wordt over de gecorrigeerde vervangingswaarde en de correctie wegens technische veroudering het volgende opmerkt:

“Onder gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden verstaan het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object. De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens methoden die voor het desbetreffende object het meest geëigend zijn. De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen 'economische veroudering' noemt. Voor een nadere uiteenzetting over de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I 1982/83, 17 653, nr. 63a, p. 4. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van de zaak, welke is opgetreden sedert de stichting. De invloed van latere wijzigingen wordt mede in aanmerking genomen. Dit houdt in dat, indien door wijzigingen van de onroerende zaak de te verwachten levensduur een verlenging dan wel een verkorting ondergaat, daarmee bij de bepaling van de afschrijving rekening wordt gehouden. De mate waarin afschrijving plaatsvindt is dus niet slechts afhankelijk van een gemiddelde waardedaling per jaar op basis van de restwaarde zoals deze verondersteld werd bij de stichting van het object, maar tevens van eventuele bouwtechnische problemen dan wel verbeteringen en vernieuwingen welke zich later met betrekking tot het object voordoen.”.

Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44.

Het verwijzingsarrest vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“2.1.2 Voor het Hof was in geschil of de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van het complex per 1 januari 2016 (hierna: de peildatum), moet worden gesteld op de restwaarde.

Het Hof heeft als volgt geoordeeld. De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat voor de correctie voor de technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar/gebruiker daaraan heeft gegeven. Wanneer de eigenaar/gebruiker niet langer de onroerende zaak naar zijn aard en bestemming kan gebruiken, levert deze voor hem geen nut meer op. Op dat moment eindigt de levensduur die relevant is voor het bepalen van de correctie wegens technische veroudering. De levensduur bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom op de peildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met de aard en de bestemming die de eigenaar/gebruiker daaraan heeft gegeven, aldus het Hof.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht een lagere correctie voor de technische veroudering heeft toegepast dan uit de taxatiewijzer voortvloeit waardoor de waarde van het complex hoger uitkomt dan de restwaarde. Daarbij heeft het Hof onder meer acht geslagen op het bepaalde in de Taxatiewijzer Algemeen, de omstandigheid dat de taxateur de onroerende zaak in- en uitpandig heeft opgenomen en de ter zitting van het Hof getoonde foto’s van de kantine.

De klachten richt zich tegen het in 2.2.1 vermelde oordeel van het Hof. Zij betogen dat het Hof ten onrechte ervan is uitgegaan dat een onroerende zaak pas zijn restwaarde bereikt als die zaak niet meer als zodanig in gebruik is bij, en daardoor geen nut meer heeft voor, de eigenaar/gebruiker. De restwaarde is de waarde die de opstal heeft als die opstal nog (net) wordt gebruikt, maar dat wil niet zeggen dat het gebruik dan direct beëindigd dient te worden. De restwaarde in de taxatiewijzers is juist in het leven geroepen om een object te taxeren dat volledig is afgeschreven maar nog wel in gebruik is, aldus de klachten.

Het Hof heeft bij zijn oordeel terecht tot uitgangspunt genomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft en dat deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan1.

Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering².In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.³ Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als [sportcomplex] in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting. (…)

------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 vgl HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818.

2 Kamerstukken I, 1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 3.

3 zie HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:BI5433.”

Op 23 oktober 20203.heeft de Hoge Raad wederom een arrest gewezen over de correctie voor de technische veroudering en het verlengen van de technische levensduur:

“2.2.2. Het Hof heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 20151, geoordeeld dat de bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering van de installaties op belanghebbende rust.

(…)

Het middel wordt terecht voorgesteld. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Aangezien de onroerende zaak en daarvan onderdeel uitmakende installaties op de waardepeildatum ongeveer 19 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de vervangingswaarde rekening gehouden moet worden met technische afschrijving. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast.² Het in 2.2.2 gegeven oordeel van het Hof berust daarom op een onjuiste rechtsopvatting.

Het middel kan echter niet tot cassatie leiden op grond van hetgeen hierna in 2.4.3 en 2.4.4 is overwogen.

Het tweede middel richt zich tegen de in 2.2.3 en 2.2.4 vermelde oordelen van het Hof. De omstandigheid dat de geschatte levensduur van de installaties wordt verlengd, heeft niet tot gevolg dat de restwaarde van de onroerende zaak in een later jaar dan op de initieel ingeschatte levensduur zal worden bereikt, aldus het middel.

Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is aangesloten bij de Taxatiewijzer, net zoals het geval was in de zaak die is beslist in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020³ (hierna: het arrest van 31 januari 2020). In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde.

Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.

In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dit oordeel geeft geen blijk van miskenning van het hiervoor overwogene. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het tweede middel faalt daarom.”.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 ECLI:NL:HR:2015:1818.

2 Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

3 ECLI:NL:HR:2020:169.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat als gevolg van een verlenging van de technische levensduur van de onroerende zaak de restwaarde pas later wordt bereikt. De heffingsambtenaar heeft daarmee volgens belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

De bewijslast met betrekking tot de in 4.2 bedoelde waarde rust op de heffingsambtenaar. Ten aanzien van de correctie voor de technische veroudering gelden de normale regels van stelplicht en bewijslast.4.Dat betekent dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende aannemelijk dient te maken dat en in hoeverre er aanleiding bestaat voor een aanpassing van de correctie voor technische veroudering ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer Sport, die als uitgangspunt hebben gediend.

In het rapport [taxateur] is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 1.510.000. Die waarde is als volgt opgebouwd:

Bij de onderdelen met de volgnummers 8, 25, 30, 31 34, 45, 47 en 48 is de technische levensduur door de heffingsambtenaar niet verlengd. Ten aanzien van de kunstgrasvelden (volgnummers 8 en 31) geldt bovendien dat belanghebbende daar in haar taxatierapport een hogere waarde aan toekent dan de heffingsambtenaar. De waarde die aan de hiervoor genoemde onderdelen wordt toegekend, staat tussen partijen niet ter discussie. Dat geldt eveneens voor de sportvelden van gras (volgnummers 20 en 46). Bij die sportvelden is de technische levensduur wél verlengd, maar is tussen partijen niet in geschil dat er investeringen hebben plaatsgevonden.5.Ook de waarde die in het rapport [taxateur] aan het kleedgebouw met volgnummer 13 wordt toegekend, is tussen partijen niet in geschil. Belanghebbende heeft tijdens de zitting verklaard dat de waarde die de heffingsambtenaar aan dit kleedgebouw heeft toegekend nauwelijks afwijkt van de waarde die in het taxatierapport van belanghebbende aan dat kleedgebouw is toegekend.

Voor de overige onderdelen van de onroerende zaak geldt dat belanghebbende bestrijdt dat als gevolg van de verlenging van de technische levensduur de restwaarde later wordt bereikt. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van zijn standpunt naar de omstandigheid dat die onderdelen van de onroerende zaak nog steeds worden gebruikt. Voor de kantine met volgnummer 4 verwijst de heffingsambtenaar daarnaast nog op gedane investeringen. Die investeringen betreffen (i) het plaatsen van een nieuw keukenblok met een waarde van € 5.685 in 2014 of 2015, (ii) een vervanging van het tegelwerk en sanitair in 2015 voor een onbekend bedrag en (iii) het plaatsen van een aanbouw in 2016.

Ten aanzien van het rapport [taxateur] overweegt het hof als volgt. Bouwkundige verbeteringen of vernieuwingen kunnen aanleiding vormen voor een verlenging van de technische levensduur en voor aanpassing van de restwaarde en het tijdstip waarop die wordt bereikt. Ook in het geval dat de aanvankelijk bepaalde technische levensduur achteraf bezien onjuist is ingeschat, zijn die aanpassingen mogelijk. De heffingsambtenaar heeft in de onderhavige zaak voor de aanvankelijk bepaalde technische levensduur en voor de gehanteerde restwaarde gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Sport. Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer.6.De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. De aanbouw uit 2016 is door de heffingsambtenaar als apart onderdeel gewaardeerd (volgnummer 48) zodat de waardevermeerdering die daar van uitgaat al in aanmerking is genomen bij de waardering van de onroerende zaak. Dat deze aanbouw daarnaast voor het oudere gedeelte van de kantine tot gevolg heeft dat de restwaarde later wordt bereikt maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk.

Voor de kantine en de overige in geschil zijnde onderdelen van de onroerende zaak beroept de heffingsambtenaar zich (daarnaast) op het voortdurende gebruik in dezelfde functie. Naar het oordeel van het hof maakt de heffingsambtenaar, gelet op het verwijzingsarrest, met de verwijzing naar die omstandigheid niet aannemelijk dat de restwaarde voor die onderdelen later wordt bereikt.. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking de toestand van de onroerende zaak die volgt uit de tot de gedingstukken behorende foto’s. Daarop is (onder meer) te zien dat kantine, de tribune en de kleedkamers gedateerd zijn. Het hof leidt uit de foto’s af dat de onroerende zaak verouderd is.

Het hof is daarom van oordeel dat het rapport [taxateur] niet kan worden gebruikt ter ondersteuning van de getaxeerde waarde. Aangezien door de in het rapport [taxateur] aangebrachte aanpassingen van de levensduur de waarde meer dan € 30.000 te hoog is getaxeerd, kan het rapport [taxateur] ook niet dienen ter ondersteuning van de beschikte waarde.

Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde naar het rapport [A] . In het rapport [A] is aan de twee sportvelden van gras een waarde toegekend die ongeveer € 32.000 lager is dan de waarde die in het rapport [taxateur] aan die sportvelden is toegekend. Tussen partijen is niet in geschil dat er investeringen in die velden hebben plaatsgevonden. Belanghebbende heeft bevestigd dat de verlenging van de technische levensduur door de heffingsambtenaar en daarmee ook waarde die de heffingsambtenaar aan die sportvelden toekent, niet in geschil is. De heffingsambtenaar bestrijdt het taxatierapport van belanghebbende ook op diverse andere punten. Belanghebbende maakt tegenover die betwisting de door haar bepleite waarde niet aannemelijk.

Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.450.000.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht van € 333 respectievelijk € 508 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten

De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is.7.Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit een onjuiste waardebepaling. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)8.x € 261 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 522. Het hof acht de zaak, anders dan belanghebbende heeft gesteld, niet dermate bewerkelijk dat het gewicht ervan hoger is dan gemiddeld. Het bedrag van € 522 wordt vermeerderd met € 17,50 voor kadastrale uittreksels. De totale vergoeding voor de kosten van het bezwaar bedraagt daarmee € 539,50.

Verder veroordeelt het hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van het beroep op 2 (punten)9.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 1.050. Dit bedrag wordt vermeerderd met de vergoeding van de kosten van het taxatierapport van belanghebbende. Gelet op de door belanghebbende overgelegde factuur stelt het hof deze vergoeding vast op 6 (uur) x € 65 (uurtarief) is € 390.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van het hoger beroep op 3,5 (punten)10.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 1.837,50.