HR, 23-10-2020, nr. 19/05580

HR, 23-10-2020, nr. 19/05580

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Beroepschrift 23‑10‑2020

Edelgrootachtbare,

Middels dit schrijven teken ik namens mijn cliënt, St [X], beroep in cassatie aan tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Arnhem) betreffende de WOZ-waarde van [a-straat 1], […] te [Q]. Een machtiging treft u als bijlage aan. (bijlage 1). Ik verzoek u de nota griffierecht op te nemen in de rekening-courantverhouding met debiteurnummer […] t.n.v. […].

Feiten:

1.

Op 01-01-2017 was mijn cliënt belastingplichtige voor het object [a-straat 1]. Uit hoofde hiervan heeft belastingplichtige een aanslag gemeentelijke belastingen ontvangen met mede daarop vermeld de WOZ-beschikking.

2.

Ik heb hier namens de belastingplichtige bezwaar tegen aangetekend.

3.

Met dagtekening 20-09-2017 heeft de heffingsambtenaar van de Gemeente Ede (Gld) (hierna verweerder) middels een uitspraak op bezwaar hier een besluit over genomen (bijlage 2).

4.

Tegen dit besluit heb ik namens mijn cliënt beroep aangetekend bij de Rechtbank.

5.

Rechtbank Gelderland heeft hier met dagtekening 29-05-2018 een besluit ovér genomen (bijlage 3).

6.

Tegen dit besluit heb ik namens mijn cliënt hier hoger beroep aangetekend bij het Gerechtshof.

7.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Arnhem) heeft hier met dagtekening 29-10-2019 een besluit over genomen (bijlage 4).

Geschil:

In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van het object [a-straat 1] naar waardepeildatum 01-01-2016.

Vaststaande feiten:

De onroerende zaak wordt door mijn cliënt gebruikt als dagactiviteitencentrum voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Deelnemers kunnen dagelijks komen werken of activiteiten verrichten in de winkel, werkplaats, de bakkerij, de kas en de tuin die bij het activiteitencentrum behoren.

Het object is circa 1.858 m2 groot en is in 1997 gebouwd. In 2011 is het object uitgebreid met een kleine aanbouw van circa 37 m2. Het object is op een normale wijze onderhouden, er is geen plan tot sloop en er zijn recent geen grote verbouwingen, renovaties of een andersoortig bouwkundige ingrepen uitgevoerd.

Bij de waardebepaling in deze fase is compromissoir aansluiting gezocht bij de bruto vervangingswaarde, de restwaarden en de functionele correctie zoals gehanteerd door verweerder. Dit is gedaan om het geschil te beperken tot de essentie. Alle bevindingen zijn vastgelegd in het door [E] BV opgestelde taxatierapport dat als bijlage 5 is bijgevoegd.

Standpunt belanghebbende:

Met deze uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden (Arnhem) kan mijn cliënt zich niet verenigen. Hieronder zal ik puntsgewijs toelichten waarom:

Naar mijn mening is er sprake van schending van het recht doordat Gerechtshof Arnhem Leeuwaarden (Arnhem) in haar arrest d.d. 29 oktober 2019 artikel 17 lid 3 van de Wet waardering onroerende zaken heeft toegepast.

Middel I

Het Gerechtshof oordeelt in rechtsoverweging 4.5 van haar uitspraak ten onrechte dat de bewijslast inzake de technische veroudering bij mijn cliënt ligt. Echter verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van het onderhavige object juist is. Nu de gecorrigeerde vervangingswaarde tot stand komt door de bruto vervangingswaarde te corrigeren voor de technische veroudering enerzijds en de functionele veroudering anderzijds, dient verweerder de door haar gehanteerde restwaarde en levensduur (en daarmee derhalve de technische correctie) aannemelijk te maken.

De door het Gerechtshof opgenomen verwijzing naar het arrest van uw Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:1818) is onbegrijpelijk. In dit arrest wordt naar mijn mening geen uitspraak gedaan over de bewijslast inzake de technische correctie maar inzake de functionele correctie en dan in het bijzonder de economische veroudering. Er bestaat geen verschil van inzicht tussen partijen over de economische veroudering.

Middel II

Het Gerechtshof oordeelt in rechtsoverwegingen 4.9 tot en met 4.11 van haar uitspraak ten onrechte dat er sprake is van een verlenging van de levensduur in die zin dat het object op een later tijdstip dan de initieel ingeschatte levensduur haar restwaarde bereikt, namelijk in 2022.

De restwaarde van een pand representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhoud en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt. De omstandigheid dat de geschatte levensduur wordt verlengd, heeft niet tot gevolg heeft dat de restwaarde in een later jaar dan op de initieel ingeschatte levensduur zal worden bereikt. Het enkele feit dat een object dankzij goed onderhoud nog bruikbaar is rechtvaardigt deze conclusie niet (ECLI:NL:GHAMS:2015:5017 en ECLI:NL:GHAMS:2001 :AA9410).

In de wetsgeschiedenis wordt de levensduur omschreven als een bij de stichting van het object te verwachten levensduur. De technische afschrijving vindt in beginsel plaats op basis van de bij stichting van het object ingeschatte levensduur en restwaarde. Eventuele bouwtechnische problemen dan wel verbeteringen of vernieuwingen (actief ingrijpen) zijn van invloed op de mate van afschrijving (Kamerstukken II, 1992–1993, 22885, nummer 3, pagina 45).

Bij de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt derhalve uitgegaan van een bij aanvang van de gebruiksperiode te verwachten restwaarde en levensduur, uitgaande van normaal onderhoud. Van belang is om te beseffen dat bij de gecorrigeerde vervangingswaarde normaal onderhoud niet valt onder actief ingrijpen aangezien het normale onderhoud reeds is verdisconteerd in de ingeschatte restwaarde en levensduur. Is een opstal niet gerenoveerd maar wel ouder dan de initieel ingeschatte levensduur, dan zal uitsluitend de restwaarde overblijven als waardecomponent. Een soortgelijk standpunt wordt verwoord in de doctrine en in het bijzonder door George G.M. ten Have in zijn Taxatieleer vastgoed deel 1, pagina 316 (relevante delen zijn als bijlage toegevoegd bij het Onderzoeksrapport gecorrigeerde vervangingswaarde, bijlage 6).

Er is gesteld noch gebleken dat aan de installaties investeringen zijn gedaan die hebben geleid tot verbeteringen of die anderszins aanleiding kunnen vormen om de gekozen rekenkundige maatstaf voor een evenredige verdeling van de kosten van het gebouw bij te stellen. Van een levensduurverlenging kan dan ook geen sprake zijn.

Conclusie

Het oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Arnhem) is onbegrijpelijk. Het Gerechtshof heeft op grond van de inhoud van de processtukken of de overige feiten, onmogelijk tot haar oordeel kunnen komen. Ik vraag dan ook om vernietiging van de uitspraak van het Gerechtshof op grond van schending van het recht.

Op basis van de bovenstaande grieven verzoek ik u:

‘1.

Het beroep in cassatie gegrond te verklaren;

2.

De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Arnhem) te vernietigen;

3.

De WOZ-waarde te verlagen naar € 1.422.000,00

4.

Verweerder te veroordelen tot een proceskostenvergoeding voor de kosten zoals gemaakt in de bezwaarfase;

5.

Verweerder te veroordelen tot een proceskostenvergoeding voor de kosten zoals gemaakt in de beroepsfase;

6.

Verweerder te veroordelen tot een proceskostenvergoeding voor de kosten zoals gemaakt in de hoger beroepsfase;

7.

Verweerder te veroordelen tot een proceskostenvergoeding voor de kosten van het geding in cassatie;

8.

Verweerder te veroordelen tot vergoeding van het taxatierapport van [E] BV.’

Uitspraak 23‑10‑2020

Inhoudsindicatie

Art. 17, lid 3, Wet WOZ; gecorrigeerde vervangingswaarde; bewijslast; technische veroudering.

Partij(en)

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

BELASTINGKAMER

Nummer 19/05580

Datum 23 oktober 2020

ARREST

in de zaak van

STICHTING [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 oktober 2019, nr. 18/00560, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Gelderland (nr. AWB 17/5769) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Ede voor het jaar 2017 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q]. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

2. Uitgangspunten in cassatie

2.1.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). De totale oppervlakte van de onroerende zaak is 6.165 vierkante meter. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1997.

2.1.2 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.631.000. Dat is de gecorrigeerde vervangingswaarde, rekening houdend met – onder meer – de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische veroudering. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde heeft hij verwezen naar een taxatierapport. In dit rapport is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer), archetype N3800000 “Dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden”.

2.1.3 In de Taxatiewijzer wordt voor installaties uitgegaan van een levensduur van 10 tot 20 jaar. In het taxatierapport is uitgegaan van een levensduur van 25 jaar.

2.2.1 Voor het Hof was onder meer de waarde van de tot de onroerende zaak behorende installaties in geschil.

2.2.2 Het Hof heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 20151., geoordeeld dat de bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering van de installaties op belanghebbende rust.

2.2.3 Omdat het gebouw en de installaties op de waardepeildatum 19 jaar oud zijn, is voor de installaties in beginsel de restwaarde bereikt. Omdat het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd, is er echter aanleiding om voor de technische veroudering rekening te houden met een verlengde levensduur en de invloed daarvan op de in aanmerking te nemen restwaarde, aldus het Hof.

2.2.4 Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van een (verlengde) levensduur van 25 jaar. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar, naar hij ter zitting geloofwaardig heeft verklaard, de restwaarde van de installaties daarbij naar beneden heeft bijgesteld, zodat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de technische veroudering.

2.3.1 Het eerste middel richt zich tegen het in 2.2.2 weergegeven oordeel van het Hof.

2.3.2 Het middel wordt terecht voorgesteld. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Aangezien de onroerende zaak en daarvan onderdeel uitmakende installaties op de waardepeildatum ongeveer 19 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de vervangingswaarde rekening gehouden moet worden met technische afschrijving. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast.2.Het in 2.2.2 gegeven oordeel van het Hof berust daarom op een onjuiste rechtsopvatting.Het middel kan echter niet tot cassatie leiden op grond van hetgeen hierna in 2.4.3 en 2.4.4 is overwogen.

2.4.1 Het tweede middel richt zich tegen de in 2.2.3 en 2.2.4 vermelde oordelen van het Hof. De omstandigheid dat de geschatte levensduur van de installaties wordt verlengd, heeft niet tot gevolg dat de restwaarde van de onroerende zaak in een later jaar dan op de initieel ingeschatte levensduur zal worden bereikt, aldus het middel.

2.4.2 Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is aangesloten bij de Taxatiewijzer, net zoals het geval was in de zaak die is beslist in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 20203.(hierna: het arrest van 31 januari 2020). In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde.

2.4.3 Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.

2.4.4 In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dit oordeel geeft geen blijk van miskenning van het hiervoor overwogene. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het tweede middel faalt daarom.

2.4.5 Uit het voorgaande volgt dat het beroep niet tot cassatie kan leiden.

3. Proceskosten

De Hoge Raad ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

4. Beslissing

De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2020.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.