Hof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2019, nr. 18/00369

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.480.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het gebruik van de onroerende zaak vastgesteld (hierna: de aanslag).

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen [B] , als de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C] , bijgestaan door [D] RT, taxateur.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak).

De onroerende zaak betreft een sportcomplex met kantine, kleedruimten, tribune, kassagebouw, koffiegebouw, opslagruimte, voetbalvelden van gras en van kunstgras en overige infrastructuur. Het bouwjaar van de oudste onderdelen van de onroerende zaak is 1968. De kantine is in 1981 gebouwd en in 1990 uitgebreid. Een deel van de kleedruimten dateert uit 1968 en een deel uit 2002. De opslagruimten zijn in 2002 en 2016 gebouwd. De kunstgrasvelden zijn van 2009 en 2014.

De totale oppervlakte van de onroerende zaak is 44.962 m².

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich uiteindelijk toe op de vraag of voldoende rekening is gehouden met de technische veroudering van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de gvw) en van de Taxatiewijzer Sport (hierna: de Taxatiewijzer).

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.349.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

In de wetsgeschiedenis is opgemerkt:

“De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens methoden die voor het desbetreffende object het meest geëigend zijn. De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen «economische veroudering» noemt. Voor een nadere uiteenzetting over de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I 1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 4. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van de zaak, welke is opgetreden sedert de stichting. De invloed van latere wijzigingen wordt mede in aanmerking genomen. Dit houdt in dat, indien door wijzigingen van de onroerende zaak de te verwachten levensduur een verlenging dan wel een verkorting ondergaat, daarmee bij de bepaling van de afschrijving rekening wordt gehouden. De mate waarin afschrijving plaatsvindt is dus niet slechts afhankelijk van een gemiddelde waardedaling per jaar op basis van de restwaarde zoals deze verondersteld werd bij de stichting van het object, maar tevens van eventuele bouwtech-nische problemen dan wel verbeteringen en vernieuwingen welke zich later met betrekking tot het object voordoen.” (Kamerstukken II, 22885, 1992-1993, nr. 3, blz. 45)

Artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), luidt:

“De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”

In de toelichting op de Uitvoeringsregeling wordt over de gvw in het algemeen opgemerkt (Waarderingsinstructie 1999, blz. 63-64):

“Voor objecten - andere dan woningen of monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar zijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten hebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de huidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebruiker.”

De gvw is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

De last om de gvw aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar. De bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering rust op belanghebbende. Indien belanghebbende daarin slaagt, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect van de technische veroudering (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

De heffingsambtenaar heeft, ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 24 januari 2018, opgemaakt door [D] RT (hierna: de taxateur). De onroerende zaak is op 2 november 2015 inpandig opgenomen en op 24 januari 2018 uitpandig opgenomen. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 1.510.000.

De heffingsambtenaar stelt zich onder verwijzing naar de Taxatiewijzer Algemeen op het standpunt dat van een aantal objectonderdelen de levensduur dient te worden verlengd. Die objectonderdelen hebben weliswaar het einde van de levensduur bereikt, maar zijn nog wel functioneel, worden nog gebruikt en zullen voorlopig gebruikt blijven worden. Dit brengt mee dat niet van de restwaarde mag worden uitgegaan, aldus de heffingsambtenaar.

Belanghebbende heeft, ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 3 augustus 2017, opgemaakt door [E] . In dit taxatierapport is de waarde vastgesteld op € 1.349.000 en daarin is verder vermeld:

“- Een pand heeft in het algemeen na de initieel bepaalde (technische) levensduur zijn restwaarde bereikt. Zulks kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Alleen in die gevallen kan er gesproken worden over een levensduurverlenging (ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017).

- Bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur. Rekening houdend met bovenstaande zijn in de waardering de onderstaande objectonderdelen gewaardeerd op de restwaarde:

- kantine 1981: afbouw en installaties

- kantine 1990: installaties, afbouw heeft nog een restlevensduur van 4 jaar

- was/kleedruimte 1968: afbouw en installaties, ruwbouw heeft nog een restlevensduur van 2 jaar

- tribune 1972: ruwbouw, afbouw en installaties

- voetbalvelden gras 1968: ruwbouw

- lichtmast 1981: installaties

- lichtmast 1968: installaties, ruwbouw heeft nog een levensduur van 2 jaar

- berging/schuur 1981: afbouw en installaties

- berging/schuur 1968: afbouw en installaties, ruwbouw heeft nog een restlevensduur van 2 jaar”

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat bij de vaststelling van de gvw moet worden uitgegaan van een hogere technische veroudering omdat de initiële levensduur is verstreken en in dat geval tot de restwaarde dient te worden afgeschreven. Dat de onroerende zaak nog in gebruik is, doet hieraan niet af, aldus belanghebbende.

Voor het bepalen van de technische veroudering – en daarmee van de gvw – is volgens belanghebbende de bouwkundige levensduur van belang. De bouwkundige levensduur is afhankelijk van de bouwtechnische staat van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is de bouwkundige levensduur niet geschikt voor het bepalen van de gvw. De gvw gaat voor de correctie voor de technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar/gebruiker daaraan gegeven heeft (zie 4.5). Wanneer de eigenaar/gebruiker niet langer de onroerende zaak naar zijn aard en bestemming kan gebruiken, levert het geen nut meer voor hem op. Op dat moment eindigt de levensduur die relevant is voor het bepalen van de correctie voor de technische veroudering. De levensduur bij toepassing van de gvw moet daarom op de waardepeildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met de aard en de bestemming die de eigenaar/gebruiker daaraan heeft gegeven.

Vast staat dat de bij de aanvang van het gebruik ingeschatte levensduur is overschreden en dat het niet in de verwachting ligt dat het gebruik van de onroerende zaak op korte termijn zal eindigen of wijzigen. Mede gelet op het bepaalde in de Taxatiewijzer Algemeen, dat de taxateur de onroerende zaak in- en uitpandig heeft opgenomen (zie 4.7) en de ter zitting van het Hof getoonde foto’s van de kantine, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht een lagere correctie voor de technische veroudering heeft toegepast.

Het vorenstaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, waarbij het Hof nog opmerkt dat de door de taxateur getaxeerde waarde van € 1.510.000 hoger is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.480.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 2 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.