Rb. Gelderland, 26-03-2018, nr. AWB 17/3967

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 1.480.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekendgemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juni 2017 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 28 juli 2017, op dezelfde dag ontvangen door de rechtbank, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2018.

Namens eiseres is verschenen [A] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] .

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een sportcomplex met kantine, kleedruimten, tribune, kassagebouw, koffiegebouw, opslagruimte, velden en overige infrastructuur. Het bouwjaar van de oudste onderdelen van de onroerende zaak is 1968, maar in de loop der jaren hebben uitbreidingen en verbouwingen plaats gevonden.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin zij uitgaan van waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: gvw). Beide partijen baseren zich daarbij op de [C] , zoals uitgegeven door het [D] (hierna: de [C] ) waarbij partijen, op een enkel geval na, van dezelfde archetypes uitgaan. Hierin worden voor alle onderdelen van de onroerende zaak kengetallen weergegeven met een bandbreedte voor de herbouwwaarde, de levensduur en de restwaarde.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 1.351.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport, opgemaakt op 3 augustus 2017 door [E] , als taxateur werkzaam bij het kantoor van de gemachtigde, waaruit een waarde volgt van € 1.349.000.

4. Zakelijk weergegeven heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat bij de vaststelling van de gvw onvoldoende rekening is gehouden met de technische en de functionele veroudering. Verweerder is uitgegaan van een langere levensduur van een aantal objectonderdelen, waardoor nog niet is afgeschreven tot de restwaarde, terwijl deze op basis van de vooraf ingeschatte levensduur voor de meeste onderdelen al wel was bereikt. Verweerder heeft geen rekening gehouden met functionele veroudering, terwijl de veranderde bouwwijze sinds de stichting van de onroerende zaak en de gebruikskosten daartoe wel aanleiding geven. Daarnaast is volgens eiseres geen rekening gehouden met de invloed van asbest in het dak van de tribune.

5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 24 januari 2018 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.510.000.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, waarbij bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

8. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin geslaagd is. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.

Technische veroudering

10. Verweerder heeft voor die objectonderdelen waarbij de maximale levensduur is bereikt, maar die niettemin nog steeds normaal in gebruik zijn en waarvoor gesteld noch gebleken is dat er plannen zijn om dit gebruik te beëindigen, de levensduur verlengd boven het maximum van de bandbreedte die volgt uit de [C] . Dit leidt tot een lagere correctie voor technische veroudering. Verweerder baseert zich daarbij op het bepaalde in de [F] , waar wordt aangegeven dat de minimaal resterende levensduur onder normale omstandigheden voor de ruwbouw tenminste tien jaar is en voor de overige onderdelen tenminste vijf jaar. De rechtbank overweegt dat vaststaat dat de onroerende zaak nog normaal in gebruik is. Bovendien is gesteld nog gebleken dat er plannen zijn om dit gebruik te beëindigen. Daaruit leidt de rechtbank af dat de levensduur kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Om die reden heeft een meer economische benadering van de levensduur de voorkeur boven een boekhoudkundige. De rechtbank merkt daarbij op dat de technische veroudering gebaseerd dient te zijn op zowel de verstreken als de nog resterende levensduur. Gelet op het bepaalde in de [F] omtrent de minimaal resterende levensduur, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de gegeven omstandigheden terecht een lagere correctie voor technische veroudering heeft toegepast. De door eiseres aangehaalde uitspraak van Hof Amsterdam van 26 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017, maakt dat niet anders.

Functionele veroudering

11. Verweerder heeft geen correctie voor functionele veroudering toegepast. Hij heeft dat onderbouwd door te wijzen op de goede staat van onderhoud van de onroerende zaak en op de dubbele beglazing van de kantine. Eiseres bepleit een correctie voor de veranderde bouwwijze sinds de stichting van de onroerende zaak en voor excessieve gebruikskosten. Desgevraagd heeft eiseres deze correctie onderbouwd door te verwijzen naar het bouwjaar van de oudere delen van de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding is voor een correctie wegens functionele veroudering. De [C] geeft bij de gebruikte archetypes niet aan dat hiervoor een correctie voor veranderde bouwwijze moet worden toegepast. Een verwijzing naar alleen het bouwjaar, zoals eiseres doet is daarvoor onvoldoende, nu de normale vermindering van het gebruiksgenot door veroudering reeds door de technische correctie is meegenomen. Bij excessieve gebruikskosten gaat het om kosten die excessief zijn ten opzichte van vergelijkbare onroerende zaken met een vergelijkbare leeftijd. Daaromtrent heeft eiseres niets aangedragen.

Overige verschillen

12. Voor de in 2016 gebouwde opslag-/magazijnruimte zijn partijen van een verschillend archetype uitgegaan. Hoewel de afmetingen van deze ruimte niet in geschil zijn, is verweerder uitgegaan van het archetype voor een kleinere ruimte en eiseres voor dat van een grotere ruimte. Verweerder taxeert de waarde van deze ruimte daardoor € 37.008 hoger dan eiseres. Verweerder geeft aan dat hij ter controle zijn taxatie heeft vergeleken met de bij de vergunningaanvraag opgegeven bouwkosten en dat deze vergelijkbaar zijn met de uitkomst van zijn taxatie. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van deze ruimte hiermee voldoende heeft onderbouwd.

13. Bij de waardering van de grond is de totale oppervlakte tussen partijen niet in geschil, maar is er verschil van mening over de hoeveelheid grond die in gebruik is ten behoeve van de opstallen (de ondergrond en de direct aanliggende grond dienstbaar aan de opstallen) en daarnaast over de waarde per m² voor de restgrond. Verweerder taxeert de grond daardoor € 29.722 hoger dan eiseres. Verweerder geeft aan dat hij de onroerende zaak ter plaatse heeft opgenomen. Op deze wijze, in combinatie met luchtfoto’s waarop hij sterk kan inzoomen, heeft hij het aantal meters dat direct dienstbaar is aan de opstallen bepaald op 1.644 m². Voor de waarde van de restgrond is hij op basis van de [G] bij agrarische objecten uitgegaan van de waarde van grasland. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de grond hiermee voldoende heeft onderbouwd, nu eiseres aangeeft dat het aantal meters dienstbaar aan de opstallen door haar slechts is geschat en zij geen onderbouwing geeft van de door haar gehanteerde lagere waarde van de restgrond.

14. Eiseres heeft gesteld dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het asbest in het dak van de tribune. Eiseres heeft hiervoor een aftrek toegepast van € 1.791. Verweerder geeft aan hier wel rekening mee te hebben gehouden door uit te gaan van de onderkant van de bandbreedte van de kengetallen voor de herbouwwaarde. De rechtbank stelt vast dat uit de [C] blijkt dat bij het gebruikte archetype al rekening wordt gehouden met de mogelijke verwerking van asbest (eternit) in de toegepaste materialen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat van de aanwezigheid van asbest een nog hoger waardedrukkend effect uitgaat. Indien veronderstellenderwijs deze correctie wel zou moeten worden toegepast stelt de rechtbank vast dat dit bedrag wegvalt in het verschil tussen de door verweerder vastgestelde waarde en de door hem getaxeerde waarde. Dit laatste geldt ook voor enkele ter zitting besproken kleine afwijkingen in de berekeningen die op basis van de Taxatiewijzer zijn gemaakt.

Conclusie

15. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.