HR (Parket), 20-05-1960, nr. 9386

MZ.

No. 9386

Zitting 20 mei 1960.

Mr. Langemeijer

Conclusie inzake: N.V. “Riton”

tegen

[verweerder]

Edele Hoog Achtbare Heren,

Het onderwerp van dit geding is een vordering tot ontbinding wegens wanprestatie van een overeenkomst tot huur van een flat, ingesteld door de verhuurder, “Riton”, op grond dat de zenuwzieke vrouw van de huurder, [verweerder] door de scènes, die zij maakt, aan de bewoners van de mede door de eiser verhuurde tot hetzelfde complex behorende flats ernstige overlast aandoet, waarover deze bewoners weer de verhuurder met dringende klachten lastig vallen. De Kantonrechter, na bij een interlocuteir vonnis, dat scheen uit te gaan van de toewijsbaarheid in beginsel van deze vordering, een comparitie te hebben gelast, ontzegde haar bij eindvonnis op grond, dat aan de gedaagde geen opzet kon worden verweten. Op beroep van “Riton” bevestigde de Rechtbank dit vonnis op andere grond, namelijk dat de overlast, aan de medehuurders aangedaan, geen wanprestatie jegens de verhuurder opleverde.

Het eerste cassatiemiddel bestrijdt dit oordeel.

Laat ik aanstonds zeggen, dat ik zou kunnen begrijpen, dat iemands rechtsgevoel, reagerende op hedendaagse verhoudingen, de gegeven uitspraak niet zou beamen, maar tevens dat ik van mening ben, dat voor deze reactie van het rechtsgevoel geen voldoende grondslag valt te construeren in ons recht, dat berekend is op andere verhoudingen en andere maatschappelijke opvattingen.

Ik bedoel dit aldus. De moderne woningbouw schept vermoedelijk in het algemeen meer mogelijkheid van onderlinge overlast tussen buren dan die van vóór enkele decennia. Daarbij brengt de bestaande woningnood mede, dat voor de huurder, die overlast ondervindt, huuropzegging niet licht een rationele oplossing zal betekenen. Verder leidt dan de versterking van de gedachte van verantwoordelijkheid voor het welzijn van anderen ertoe, dat men eerder dan vroeger op de gedachte zal komen, dat de verhuurder tot op zekere hoogte de taak heeft voor de belangen van de huurders, ook in hun onderlinge verhouding, te waken. Opmerking verdient hierbij tenslotte nog, dat het rechtsmiddel, dat aan de huurders zelf ter beschikking staat: verbod van onrechtmatige overlast, eventueel in kort geding, tegen overlast door een zenuwpatiënt aangericht, weinig baat belooft.

Het is denkbaar, dat deze overwegingen uiteindelijk tot een rechtsregel worden, wat ik mij niet alleen in de vorm van wetswijziging kan voorstellen, maar ook in die van het bestendig gebruikelijk worden van een beding van die strekking. Ik zie echter niet de mogelijkheid om reeds thans in ons rechtsstelsel wanprestatie van de huurder te funderen, die niet zou bestaan in krenking van de rechtmatige belangen van de verhuurder.

Nu is het weliswaar denkbaar, dat overlast gelijk hier vaststaat, ook de verhuurder in rechtmatige belangen treft. Aan een dergelijke figuur kan men denken bij rechterlijke beslissingen gelijk het arrest van het Hof te ’s-Gravenhage van 22 februari 1934, N.J. 1935, blz. 361 en het arrest a quo, waarop betrekking heeft Uw arrest van 27 januari 1927, N.J. 1927, blz. 548. Overigens is in beide gevallen slechts verondersteld niet uitgemaakt, dat de verhuurder de zich misdragende onderhuurders had kunnen verwijderen. Echter staat zulks krenking in het onderhavige geval niet vast. De mogelijkheid dat andere huurders zouden vertrekken of dat reeds leeg staande flats onverhuurd zouden blijven – de mogelijkheid waarvan men in andere tijden in de eerste plaats zou denken – is niet gesteld en in deze tijd ook nauwelijks aannemelijk. Als wèl gesteld zou men kunnen beschouwen de overlast voor de verhuurder voortvloeiende uit klachten van de andere huurders. De Rechtbank vermeldt deze zelfs uitdrukkelijk en inderdaad doen naast elkander enigszins vreemd aan enerzijds de uitdrukkelijke qualificatie van deze klachten als “overlast” voor de verhuurder en anderzijds de beslissing, dat de huurder niet jegens de verhuurder verplicht is om gedrag als waarom het hier gaat achterwege te laten. Men zou toch inderdaad kunnen betogen, dat elk zonder redelijke grond zich gedragen van de huurder in het gehuurde op een wijze, waarvan overlast van enige betekenis voor de verhuurder het redelijkerwijze te verwachten gevolg is, in strijd komt met de norm van gebruik als een goed huisvader. Toch zou het vonnis naar ik meen niet op deze bedenking behoeven te stranden.

Immers, wanneer zou moeten worden aangenomen, dat de overlast van de verhuurder enkel bestaat in het ontvangen van klachten, waarvan tevens (zoals zal blijken) moet worden aangenomen, dat hij daarop slechts kan antwoorden met betuiging van zijn onmacht om hulp te bieden, dan schijnt dit toch geen overlast van voldoende belang om wanprestatie te vormen.

Het middel beroept zich dan ook niet op deze bedenking maar baseert zich op drieërlei andere redenering. De eerste is een beroep op de verplichting van de huurder tot gebruikt als een goed huisvader, neergelegd in de artikelen 1596 en 1597 van het Burgerlijk Wetboek. Het beroep schijnt mij niet gegrond. Handelingen, die noch het gehuurde voorwerp, noch middels het gebruik van dit voorwerp de verhuurder raken, kunnen m.i. niet beschouwd worden als een bepaalde, namelijk onbehoorlijke, wijze van gebruik van het gehuurde, hoe zeer zij onbehoorlijke handelingen mogen zijn.Het tweede argument is dat artikel 1586 sub 3 B.W., dat de verhuurder verplicht de huurders het rustig genot van van het verhuurde te doen hebben, voor de verhuurder ook de plicht zou medebrengen om te zorgen, dat dit rustig genot niet door medehuurders wordt gestoord. Dit argument schijnt mij hierom niet juist, omdat de plicht van de verhuurder niet verder kan rijken dan de middelen, die hij heeft om hem te vervullen. Het zou nu naar mijn mening geen toelaatbare redenering zijn uit deze zonder nadere omlijning aan de verhuurder jegens de huurder opgelegde verplichting rechten en plichten tussen de verhuurder en bepaalde andere huurders af te leiden, die niet reeds een andere grond in ons recht hebben.

In de derde plaats doet eiseres tot cassatie dan een beroep op de artikelen 1374 en 1375 B.W.. Daargelaten nu of dit beroep niet een meer gedetailleerde vaststelling van de feiten als uitgangspunt zou eisen dan hier beschikbaar is, kan ik niet inzien, dat uit goede trouw, gebruik of billijkheid een zo essentiële wijziging van het complex van rechten en plichten tussen de verhuurder en elke huurder afzonderlijk, gelijk dit uit de wet voortvloeit, zou kunnen worden afgeleid als hier wordt gepretendeerd.

Ik houd dus het eerste en meest principiële middel in zijn geheel voor ongegrond. Gegrond daarentegen schijnt mij het tweede middel, dat klaagt, dat de Rechtbank geen rekening heeft gehouden met het in de appèlgrief mede uitdrukkelijk gedane beroep van “Riton” op de beschadiging van een deur van het gehuurde door de echtgenote van [verweerder] als wanprestatie jegens “Riton”. Hierover heeft de Rechtbank inderdaad verzuimd te beslissen. Immers door de enkele overweging: dat gezien de thans door het eerste middel bestreden overwegingen, al het verder door “Riton” tegen het vonnis van de Kantonrechter aangevoerde buiten beschouwing kan blijven, wordt dit naar zijn aard op zichzelf staande en ook duidelijk als opzichzelf staand aangevoerde onderdeel van de grief niet getroffen.

Ik concludeer, dat Uw Raad het vonnis waarvan beroep vernietige en de zaak verwijze naar het Gerechtshof van het ressort teneinde haar op het bestaande hoger beroep verder te behandelen en te beslissen onder veroordeling van verweerder in de op het beroep in cassatie gevallen kosten.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,