HR, 21-10-2011, nr. 10/01252

Hieronder zijn de verschillende klachten tegen het oordeel van het Hof opgenomen. Een belangrijk deel van de klachten (die in par. 2.2 en 2.3 zijn opgenomen) heeft betrekking op het oordeel van het Hof in rov. 5.3.6 en 5.3.7 dat de Universiteit op de waardepeildatum vergelijkbare gronden slechts van de Gemeente had kunnen verwerven en dat aannemelijk is dat de Gemeente altijd de Grondprijzenbrief volgde en dat de prijs die daaruit volgt niet hoger zou zijn dan de prijs die een derde gefactureerd zou hebben. Het slagen van deze klachten brengt mee dat nagenoeg alle oordelen van het Hof niet overeind blijven.

Verder worden (zelfstandige) klachten gericht tegen de oordelen van het Hof omtrent de waardering van de bouwgronden (in par. 2.4), de waardering van de ‘overige gronden’ (in par. 2.5) en de waardering inclusief omzetbelasting (in par. 2.6). Ten slotte komt de klacht tegen het oordeel van het Hof inzake de grootschaligheidsaftrek aan de orde (in par. 2.7).

In rov. 5.3 van zijn uitspraak is het Hof ingegaan op de vraag of de Universiteit uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden in eigendom had kunnen verwerven. In rov. 5.3.4 heeft het Hof de stellingen van de heffingsambtenaar weergegeven. Die komen er samengevat op neer:

In rov. 5.3.6 heeft het Hof deze beide stellingen van de heffingsambtenaar aannemelijk geacht en het (in rov. 5.3.5 weergegeven) verweer van de Universiteit, inhoudende dat zij ook van anderen in de regio of daarbuiten vergelijkbare gronden had kunnen kopen9. gepasseerd:

Dit oordeel van het Hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting en/of is onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.

Vooropgesteld moet worden dat het bij de bepaling van de vervangingswaarde van het universiteitscomplex erom gaat te bepalen welke prijs de huidige eigenaar van het complex (hier: de Universiteit) zou willen betalen om een onroerende zaak te verwerven die voor haar eenzelfde nut oplevert als het onderhavige complex. Bij het bepalen van deze vervangingswaarde moet een onderscheid worden gemaakt tussen de methode van waardering van de grond en de opstallen, zo volgt uit de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling). Uit art. 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling volgt dat waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De grondwaarde wordt bepaald door de geldende marktprijzen rond de waardepeildatum.

Bij de beantwoording van de vraag of de Universiteit uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden op de peildatum in eigendom had kunnen verwerven, neemt het Hof (mede) in aanmerking de ‘gebondenheid die belanghebbende in haar hoedanigheid van [X] aan de stad Utrecht’ heeft. Het Hof miskent hier dat gezien het objectieve en zakelijke karakter van de waardebepaling10., de hoedanigheid van de Universiteit en de uit die hoedanigheid voortvloeiende verplichtingen en beperkingen geen rol mogen spelen bij de waardebepaling. Van die aspecten moet worden geabstraheerd. Daarom valt niet in te zien waarom ervan zou moeten worden uitgegaan dat de Universiteit slechts gronden binnen de Gemeente zou kunnen verwerven. Ook de omstandigheid dat de Universiteit [X] is, had door het Hof dan ook buiten aanmerking moeten worden gelaten.

Maar ook wanneer ervan uit moet worden gegaan dat de hoedanigheid van de Universiteit wél een rol mag c.q. moet spelen bij de waardebepaling, valt — ondanks de omvang van het onderhavige complex — niet in te zien dat vergelijkbare gronden uitsluitend van (en in) de Gemeente zouden kunnen worden verworven. De Universiteit heeft namelijk gesteld dat niet is gebleken dat in de Gemeente sprake is van qua grootte vergelijkbare grondtransacties en de Gemeente — op wie de bewijslast rust — heeft geen gegevens overgelegd waaruit vergelijkbare transacties blijken.11. Er moet dus van worden uitgegaan dat gronden van een vergelijkbare omvang niet aanwezig zijn binnen de Gemeente. Het Hof gaat aan dit aspect in zijn uitspraak evenwel geheel voorbij. Gelet hierop is 's Hofs oordeel dat aannemelijk is geworden dat de Universiteit uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden had kunnen verwerven, onbegrijpelijk. Te meer daar uitgifteprijzen van een gemeente slechts bruikbaar zijn indien en voor zover het gronduitgiftebeleid van de gemeente een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties.12.

In rov. 5.3.7 van zijn uitspraak heeft het Hof in het kader van de vraag of de Universiteit uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden in eigendom had kunnen verwerven, de stelling van de Universiteit dat zij geen gronden van de Gemeente in eigendom had kunnen verwerven, aangezien de Gemeente, zoals ook blijkt uit de Nota, gronden niet in eigendom maar in erfpacht pleegt uit te geven13., verwerpen. Naar het oordeel van het Hof dient voor het bepalen van de in geschil zijnde waarde te worden uitgegaan van de fictie dat vervangende grond eveneens in eigendom zou worden verworven. Dat de Gemeente op de waardepeildatum in werkelijkheid mogelijk niet meer tot verkoop van de volle eigendom bereid zou zijn geweest, doet volgens het Hof dan ook niet ter zake.

Dit oordeel van het Hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Weliswaar moet aan de gronden een waarde worden toegekend, indien de volle en bezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, maar in het kader van de (prealabele) vraag of de Universiteit de gronden uitsluitend van de Gemeente in eigendom had kunnen verwerven, spelen de waarderingsficties van art. 17 lid 2 Wet WOZ geen rol. Daar komt bij dat het feit dat de Gemeente geen gronden in eigendom overdraagt, betekent dat er niet van uitgegaan kan worden dat de volle en onbezwaarde eigendom door de Gemeente aan de Universiteit kan worden overgedragen, waardoor de Gemeente niet als mogelijke verkopende partij kan worden aangemerkt.

In rov. 5.3.6 overweegt het Hof dat uit hetgeen in de Nota onder 4.1.2 (Prijsbeleid) is vermeld, wordt afgeleid dat de Gemeente bij de uitgifte van de gronden aan de Universiteit de richtlijnen uit de Grondprijzenbrief en de Nota zou hebben gevolgd. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de Gemeente de Grondprijzenbrief altijd volgde, zodat niet relevant is of de Grondprijzenbrief de status van concept had. Het Hof heeft in rov. 5.4.3 geoordeeld dat de Gemeente naast de richtlijnen uit de Grondprijzenbrief tevens die uit de Nota volgde. In rov. 5.5.5 heeft het Hof — onder verwijzing naar rov. 5.4.3 — aannemelijk geacht dat de Gemeente in beginsel de prijzen uit de Grondprijzenbrief hanteerde. Deze oordelen van het Hof zijn onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.

De Universiteit heeft de stelling van de Gemeente dat de Grondprijzenbrief (en de Nota) altijd volgde, gemotiveerd bestreden.

Zoals hiervoor in par. 1 reeds uiteengezet heeft de Gemeente zich altijd verzet tegen het verstrekken van de Nota en de Grondprijzenbrief, waardoor de Universiteit pas laat in de procedure voor het Hof over de stukken kon beschikken. Niet de Gemeente — op wie de bewijslast van de waarde rust — maar de Universiteit heeft de Grondprijzenbrief overgelegd. De Universiteit heeft er vervolgens op gewezen dat de Grondprijzenbrief slechts een intem stuk is, een concept, dat niet is voorgelegd aan het gemeentebestuur.14. De Universiteit heeft bovendien diverse voorbeelden van transacties aangedragen waarbij gronden van grote omvang werden verkocht en verworven, terwijl de Gemeente bij die voorbeeldtransacties niet als verkoper optrad.15. Voorts heeft de Universiteit gewezen op transacties waarbij de Gemeente betrokken was, die niet in de BTW-sfeer hebben plaatsgevonden, terwijl volgens de Gemeente uit de Grondprijzenbrief volgt dat sprake is van een vaste uitgifteprijs per vierkante meter inclusief BTW.16. De Gemeente heeft daarentegen slechts gesteld — evenwel zonder dat met stukken van concrete transacties te onderbouwen — dat de Grondprijzenbrief altijd wordt gevolgd, ‘ook al was deze destijds nog niet vastgesteld door het college van B&W’17., en dat in [Q] 2700 m2 grond ook de prijs uit de grondprijzenbrief is gehanteerd.18. Het Hof heeft de hiervóór genoemde door de Universiteit aangedragen transacties — waarbij niet de Gemeente als verkoper optrad — in het geheel niet genoemd, laat staan besproken. Gelet op dit alles is, zonder nadere motivering — die ontbreekt — onbegrijpelijk dat het Hof aannemelijk heeft geacht dat de Gemeente altijd de Grondprijzenbrief en de Nota volgde.

In de tweede alinea van rov. 5.3.6 heeft het Hof geoordeeld dat ook indien er rekening mee zou moeten worden gehouden dat de Universiteit één of meer gedeelten van de bouwgronden van een andere partij dan de Gemeente had kunnen verwerven, de Grondprijzenbrief dan nog zou moeten worden gevolgd, kennelijk omdat het Hof aannemelijk acht dat de prijs die de Gemeente op basis van de grondprijzenbrief rekent niet hoger dan marktconform is. Het Hof overweegt immers:

Deze oordelen zijn onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd in het licht van de oordelen van het Hof in rov. 5.4 van zijn uitspraak. In laatstvermelde overweging is het Hof ingegaan op de vraag of gewaardeerd moet worden op basis van de kadastrale oppervlakte of van de bruto vloeroppervlakte (BVO). Het Hof heeft (in rov. 5.4.3) uit de gedingstukken afgeleid dat op de peildatum de Gemeente bij de uitgifte van gronden naast de richtlijnen uit de Grondprijzenbrief tevens die uit de Nota volgde. Volgens de Nota, zo heeft het Hof geoordeeld, wordt bij de uitgifte van gronden met de bestemming ‘bijzondere bebouwing’, ingeval daarop opstallen met meerdere bouwlagen mogen worden gebouwd, de uitgifteprijs met een toeslag verhoogd als een perceel daardoor voor meer dan 100% bebouwd kan worden. Die toeslag is een vast bedrag voor elke vierkante meter waarmee de BVO van de opstallen de oppervlakte van de grond overtreft. De toeslag per vierkante meter is gelijk aan het bedrag dat per vierkante meter in rekening wordt gebracht voor gronden waarop slechts één laag mag worden gebouwd. Het Hof heeft aannemelijk geacht dat de Gemeente die toeslag ook in rekening zou hebben gebracht als de Universiteit op 1 januari 2003 vergelijkbare gronden zou hebben gekocht. Nu de Universiteit volgens het Hof de berekening van de heffingsambtenaar niet heeft bestreden, is het Hof van een BVO van 474.08019. m² uitgegaan.

Volgens deze redenering van het Hof moet bij de waardering van de bouwgronden niet worden gekeken naar de grondoppervlakte, maar naar het aantal vierkante meters BVO. Dit laatste aantal vierkante meters is groter dan de grondoppervlakte indien een gebouw uit meer dan één bouwlaag bestaat. In dit geval bedraagt de grondoppervlakte van gronden met de bestemming bijzondere doeleinden (de bouwgronden) 352.751 m²; de BVO 474.080 m².

In de hiervóór geciteerde passage uit rov. 5.3.6 van zijn uitspraak heeft het Hof bij de interpretatie van de Grondprijzenbrief evenwel géén melding gemaakt van de mogelijkheid die de Nota biedt om een toeslag te rekenen indien een perceel voor meer dan 100% bebouwd kan worden. Bij de drie aspecten die het Hof (achter i, ii en iii) vermeldt, wordt immers de hiervóór besproken BVO-toeslag niet genoemd. Daaruit volgt dat hetgeen het Hof in die overweging oordeelt, slechts geldt voor de prijs per vierkante meter grondoppervlakte. Daarmee ontvalt de grond aan het oordeel van het Hof in de slotzin van rov. 5.3.6 dat aannemelijk is dat de prijs die de Gemeente op basis van de Grondprijzenbrief in rekening zou brengen niet hoger zou zijn geweest dan de prijzen die een derde (niet zijnde de Gemeente) voor vergelijkbare bouwgronden in rekening had gebracht. Het is dus niet uitgesloten dat de prijzen uit de Grondprijzenbrief wél hoger dan marktconform zijn. De redenering van het Hof is derhalve niet concludent en daarmee onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, kort gezegd, omdat het Hof hier vierkantemeterprijzen en BVO door elkaar haalt.

Dat de prijzen uit de Grondprijzenbrief wél hoger dan marktconform kunnen zijn volgt voorts uit de door de Universiteit voorgestane vierkante-meterprijs voor bouwgronden van € 59,75 (zie par. 2.4 hierna).

In rov. 5.5 is het Hof ingegaan op de waardering van de bouwgronden. Daarbij heeft het Hof herhaald dat aannemelijk wordt geacht dat de Gemeente bij de uitgifte van gronden in beginsel de prijzen uit de Grondprijzenbrief hanteerde. Het Hof heeft vervolgens (in rov. 5.5.5) geoordeeld:

Het hiervóór geciteerde oordeel geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien daarmee ten onrechte de bewijslast voor de stelling dat de door de Gemeente vastgestelde waarde niet aannemelijk is op de Universiteit wordt gelegd, terwijl het aan de Gemeente is om, nu de Universiteit de door de Gemeente vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, de bij beschikking vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

Met de voormelde voorgeschreven bewijslastverdeling valt niet te rijmen het oordeel van het Hof dat de Gemeente door een enkele verwijzing naar de Grondprijzenbrief zou hebben voldaan aan de op haar rustende last de waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft de vierkante-meterprijs die uit de Grondprijzenbrief volgt immers gemotiveerd betwist.20. Daar komt bij dat het (impliciete) oordeel van het Hof dat de Gemeente de relevantie van de door de Universiteit ingebrachte vergelijkingsobjecten heeft betwist onbegrijpelijk (althans onvoldoende gemotiveerd) is, nu die betwisting niet in de gedingstukken valt terug te vinden. Het Hof vermeldt ook niet waar die betwisting uit zou hebben bestaan. In ieder geval kan een (enkele) verwijzing naar de Grondprijzenbrief niet gelden als een (voldoende) betwisting van de relevantie van de door de Universiteit genoemde vergelijkingsobjecten of de door de Universiteit verdedigde waarde van de bouwgronden.

Vervolgens heeft het Hof in rov. 5.5.5 geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vierkantemeterprijs van de bouwgronden € 143 (exclusief omzetbelasting) bedroeg. Volgens de Grondprijzenbrief zijn de gronden in het gebied [Q] op 1 januari 2003 uitgegeven tegen een prijs van € 154,62 per m². Met de verwijzing naar de Grondprijzenbrief zou de heffingsambtenaar zijn stelling dat de vierkantemeterprijs € 143 bedroeg naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk hebben gemaakt.

De Universiteit wijst erop dat het Hof in rov. 5.5.5 uitgaat van vierkantemeterprijzen, waarbij wordt uitgegaan van (kadastrale) grondoppervlakte, terwijl volgens het Hof vaststaat dat de uitgifteprijs door de Gemeente met een toeslag wordt verhoogd als een perceel voor meer dan 100% kan worden bebouwd (zie rov. 5.4.3). Dat leidt ertoe dat de vierkantemeterprijs die het Hof — in navolging van de Gemeente — hanteert, wordt vermenigvuldigd met de BVO-oppervlakte van de bouwgronden.

Zie het schema in rov. 5.9.1 van de uitspraak van het Hof. Daarin wordt uitgegaan van 474.080 m². Dat aantal vierkante meters wordt vermenigvuldigd met een bedrag van € 170 (hetgeen neerkomt op € 143, inclusief € 27 BTW).

De BVO-toeslag leidt ertoe dat er feitelijk sprake is van een hogere prijs per kadastrale oppervlakte-eenheid. Wanneer de BVO-toeslag in dit geval wordt ‘omgeslagen’ over de kadastrale oppervlakte leidt dat tot een netto-vierkantemeterprijs21. van € 192, waarbij wordt uitgegaan van grondopperviakte.

€ 80.593.600 (= de door het Hof in het schema in rov. 5.9.1 vastgestelde waarde) gedeeld door 352.751 m² (= de grondoppervlakte van de bouwgronden, zie rov. 5.1.2) = € 228. € 228 inclusief BTW leidt tot een waarde van € 192 exclusief BTW.

In het licht van deze werkelijke grondprijs van € 192 per vierkante meter is het oordeel van het Hof in rov. 5.5.5, dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de netto vierkante-meterprijs € 142 bedraagt, onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. Daarbij is mede van belang dat het Hof geen (kenbare) aandacht heeft besteed aan de vraag of in de volgens de Grondprijzenbrief in [Q] gehanteerde grondprijs van € 154,62 wel of niet een BVO-toeslag is begrepen.

Overigens brengt het slagen van (één van) de klacht(en) tegen het oordeel van het Hof dat de Universiteit de gronden slechts van de Gemeente had kunnen verwerven en dat aannemelijk is dat de Gemeente de prijzen de Grondprijzenbrief altijd volgde (zie par. 2.2 en 2.3 hiervóór), mee dat ook het oordeel van het Hof ten aanzien van de waardering van de ‘bouwgronden’ niet in stand kan blijven.

In rov. 5.6 is het Hof ingegaan op het geschilpunt met betrekking tot de waardering van de ‘overige gronden’, die bestaan uit een natuurmonument, cultuurgronden, groenstroken, bermen en rest- en snippergroen (zie rov. 5.6.1). Het hof heeft na de weergave van de partijstandpunten (in rov. 5.6.2 en 5.6.3) in rov. 5.6.4 geconstateerd dat in de Grondprijzenbrief een bedrag van € 34 per m² exclusief omzetbelasting wordt vermeld als uitgifteprijs van onbebouwde gronden voor sportdoeleinden of scoutingterreinen. Ook heeft het Hof vastgesteld dat in de Grondprijzenbrief geen uitgifteprijs wordt genoemd voor ongebouwde gronden met een andere bestemming.

Wel vermeldt de brief voor het gebied ‘[Q]’ dat de grondprijzen jaarlijks worden geïndexeerd en dat de prijs voor ‘onbebouwd terrein (bijv. natuur, milieu educatieve tuinen)’ per 1 januari 2003 € 37,22 per m² bedraagt. Het Hof heeft hieruit afgeleid dat dit blijkbaar de prijs is die resulteert na indexering van eerdergenoemd bedrag van € 34. A contrario heeft het Hof daaruit afgeleid dat buiten het gebied [Q] voor onbebouwd terrein dat niet is bestemd voor sportdoeleinden of scoutingterreinen, eveneens een netto-uitgifteprijs van € 34 per m² zou hebben gegolden. De Universiteit zou hier slechts een — eigen — verklaring tegenover hebben gezet dat deze gronden niet meer dan € 2,50 per m² waard zijn. Het Hof heeft op basis van het voorgaande de conclusie getrokken dat de heffingsambtenaar de netto vierkantemeterprijs van de ‘overige gronden’ van € 34 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Het Hof is met deze oordelen buiten de rechtsstrijd van partijen getreden. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar (eerst) ter zitting aangegeven dat het bedrag van € 34 is gebaseerd op de (in de Grondprijzenbrief opgenomen) uitgifteprijzen van gronden voor sportdoeleinden of scoutingterreinen22., maar het Hof heeft deze stelling niet gevolgd. Het Hof heeft, na terecht te hebben geconstateerd dat de ‘overige gronden’ als hier aan de orde niet zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief, zelfstandig een parallel getrokken met andersoortige gronden in [Q] die wél in die brief zijn opgenomen. Deze parallel was door de heffingsambtenaar evenwel niet getrokken, terwijl vaststaat dat geen prijs voor de ‘overige gronden’ in de Grondprijzenbrief is opgenomen. Daarmee is het Hof buiten het geschil getreden, althans heeft het zijn oordeel omtrent de waardering van de ‘overige gronden’ niet voldoende gemotiveerd, dan wel blijk gegeven van een onjuiste verdeling van de bewijslast. Op de heffingsambtenaar rustte immers de bewijslast om de waarde van de ‘overige gronden’ aannemelijk te maken en hij heeft dat (zelf) met een verwijzing naar de uitgifteprijzen voor sportdoeleinden of scoutingterreinen niet (afdoende) gedaan. Daar komt bij dat de Universiteit heeft gewezen op het feit dat het bij de ‘overige gronden’ gaat om bijzondere grond met een andere bestemming, zoals natuurmonument, groen, berm etcetera, met een waarde die veelal nog lager is dan die van weiland.23. Deze bestemmingen zijn niet rendabel en worden niet in de Grondprijzenbrief vermeld.

Overigens brengt het slagen van (één van) de klacht(en) tegen het oordeel van het Hof dat de Universiteit de gronden slechts van de Gemeente had kunnen verwerven en dat aannemelijk is dat de Gemeente de prijzen de Grondprijzenbrief altijd volgde (zie par. 2.2 en 2.3 hiervóór), mee dat ook het oordeel van het Hof ten aanzien van de waardering van de ‘overige gronden’ niet in stand kan blijven.

In rov. 5.7 van zijn uitspraak is het Hof tot de conclusie gekomen dat de waardering van de bouwgronden en de ‘overige gronden’ inclusief omzetbelasting dient plaats te vinden, waarmee het (in rov. 5.7.2 weergegeven) betoog van de Universiteit dat zij als vrijgestelde ondernemer nimmer met omzetbelasting belaste gronden gekocht zou hebben als zij de gronden ook zonder omzetbelasting had kunnen verwerven, terzijde wordt gesteld. Het Hof heeft (in rov. 5.7.3) geoordeeld dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de ter zake van de aanschaf van een nieuw identiek object in rekening gebrachte omzetbelasting tot de waarde behoort, voor zover de eigenaar van de onroerende zaak die belasting niet in aftrek kan brengen. Onder verwijzing naar HR 9 februari 2007, BNB 2007/155, 156 en 157, heeft het Hof geoordeeld dat dit ook geldt indien de onroerende zaak op de waardepeildatum reeds meer dan twee jaren in gebruik was. Volgens het Hof is niet in geschil dat, indien de Universiteit de bouwgronden en de ‘overige gronden’ op 1 januari 2003 opnieuw had moeten aanschaffen, zij de ter zake daarvan in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek had kunnen brengen. De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof heeft aannemelijk geacht dat de Gemeente die gronden uitsluitend inclusief omzetbelasting aan de Universiteit geleverd zou hebben. Onder verwijzing naar rov. 5.8.3 heeft het Hof niet aannemelijk geacht dat de Universiteit levering van de gronden exclusief omzetbelasting zou hebben kunnen bedingen.

Ten onrechte is het Hof in het geheel niet ingegaan op het subsidiaire standpunt van de Universiteit, inhoudende dat slechts een relatief beperkt deel van het areaal is bestemd om te worden bebouwd, en dat de helft van het areaal derhalve niet in de BTW-sfeer zou zijn gevallen.24. In ieder geval zouden de ‘overige gronden’ exclusief omzetbelasting moeten worden geleverd (en exclusief omzetbelasting moeten worden gewaardeerd), omdat deze wettelijk gezien zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Het Hof is er derhalve ten onrechte van uitgegaan dat de levering van nieuwe identieke gronden volledig met omzetbelasting zou zijn belast en heeft dit ten onrechte in de waardebepaling betrokken.

Voor zover het Hof van oordeel is geweest dat het subsidiaire standpunt van de Universiteit dat de helft van het totale areaal in ieder geval vrijgesteld van omzetbelasting hadden kunnen worden geleverd moet worden verworpen, is dat oordeel onjuist en/of onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Alleen de ter zake van aanschaffing van nieuwe (identieke) gronden in rekening gebrachte omzetbelasting behoort tot de waarde wanneer de eigenaar van de onroerende zaak die omzetbelasting niet in aftrek kan brengen. Ter zake van in ieder geval de levering van ‘overige gronden’ (geen bouwgronden) zal geen omzetbelasting in rekening worden gebracht, zodat in ieder geval met betrekking tot deze gronden omzetbelasting niet tot de waarde kan behoren.

Ook hier geldt overigens dat het slagen van (één van) de klacht(en) (zie par. 2.2 hiervóór) tegen het oordeel van het Hof dat de Universiteit de gronden slechts van de Gemeente had kunnen verwerven, meebrengt dat ook het betoog van de Universiteit dat andere potentiële verkopers van gronden bereid zouden zijn geweest die exclusief omzetbelasting te leveren25., aan de orde dient te komen.

In rov. 5.8 is het Hof ingegaan op de grootschaligheidsaftrek. Het Hof heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat de Gemeente zich bij hét bepalen van de uitgifteprijzen van gronden houdt aan de Grondprijzenbrief en de Nota, waaruit blijkt dat vaste prijzen gelden voor de gronden met de bestemming ‘bijzondere bebouwing’. Het Hof acht het niet aannemelijk dat bij de uitgifte aan de Universiteit van bouwgronden en ‘overige gronden’ kortingen zouden zijn verleend, ondanks de grote oppervlakte van die gronden, ook niet in de vorm van (niet-aftrekbare) omzetbelasting.

Deze oordelen van het Hof zijn onjuist, omdat wordt miskend dat het een feit van algemene bekendheid — althans algemene ervaringsregel — is dat bij iedere grootschalige afname van elk willekeurig product, dus ook gronden, vaststaat dat er een korting op de reguliere prijs zal worden verleend door de verkoper.26. Indien het Hof dit feit van algemene bekendheid — althans deze algemene ervaringsregel — niet heeft miskend, is zijn oordeel onbegrijpelijk, althans behoefde zijn oordeel nadere motivering, nu de enkele (in rov. 5.8.3 vermelde) omstandigheid dat in de Grondprijzenbrief slechts vaste prijzen worden vermeld, onvoldoende is om aan te nemen dat in weerwil van het voormelde feit van algemene bekendheid — althans de ervaringsregel — geen korting zou worden verleend. Onbegrijpelijk is ook het oordeel van het Hof dat de Gemeente niet bereid zou zijn medewerking te verlenen aan een voor de Universiteit voordelige, en de Gemeente niets extra's kostende, levering van (een deel van) de gronden exclusief omzetbelasting.27.

Het slagen van een van de klachten tegen rov. 5.3.6 — de Universiteit kon de gronden slechts van de Gemeente verwerven, de Gemeente volgde altijd de Grondprijzenbrief en de prijs die de Gemeente op basis van deze brief in rekening zou brengen is niet hoger dan de prijs die een derde in rekening zou brengen (zie par. 2.2 en 2.3 hiervóór) — betekent dat ook 's Hofs oordeel ten aanzien van de grootschaligheidsaftrek wordt aangetast.