Rb. Utrecht, 02-04-2007, nr. SBR 06/1594

Bij beschikking van 31 maart 2005 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onder meer het object [a-straat], lokatie: totale complex [b-straat], te [P] naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 1 januari 2007 vastgesteld op [€ a].

Bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2006 heeft verweerder het door eiser tegen deze beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard, in die zin dat de vastgestelde waarde is verminderd naar [€ b].

Het beroep is behandeld ter zitting van 2 maart 2007, waar eiser is verschenen bij gemachtigden [A e.a.], werkzaam bij de [X]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde [B e.a.], allen werkzaam bij de gemeente [P].

Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder andere worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a.

De door verweerder vastgestelde waarde van het object valt uiteen in twee delen, te weten de opstalwaarde van [€ c] en de waarde van de grond ten bedrage van [€ d]. Eiser heeft in beroep enkel de waarde van de grond betwist en heeft daartoe — samengevat — het volgende aangevoerd.

Eiser is van mening dat verweerder bij de vaststelling van de grondwaarde ten onrechte de BTW heeft opgenomen. Eiser heeft in dat verband gesteld dat hij niet als BTW-ondernemer kan worden gekwalificeerd en de aan hem in rekening gebrachte BTW niet in aftrek kan brengen. Gelet op zijn BTW-status zal eiser ook nimmer een terrein, belast met BTW, aankopen indien hij het betreffende perceel ook op een andere wijze kan verwerven.

Verder is eiser van mening dat verweerder een grootschaligheidsaftrek had moeten toepassen. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat verweerder dit in het verleden altijd heeft gedaan, zodat sprake is van een bestendige gedragslijn. Eiser acht het in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur dat verweerder deze lijn na jaren zonder argumentatie intrekt. Eiser heeft daarbij tevens gewezen op de door de gemeente [Y] gevolgde werkwijze ten aanzien van de havengronden, waaruit blijkt dat die gemeente een korting toepast naar mate de kavelgrootte toeneemt.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet in aftrek kan brengen. Gezien die omstandigheid en gelet op de ter zake bestaande jurisprudentie is verweerder van mening dat bij de waardering wel rekening moet worden gehouden met de omzetbelasting. Verweerder heeft voorts nog gesteld dat de gemeente [P] één vaste uitgifteprijs kent voor gronden voor bijzondere doeleinden, welke volgens vast beleid altijd inclusief omzetbelasting is.

Met betrekking tot de grootschaligheidsaftrek heeft verweerder aangegeven dat bij de waardering van de gronden verschillende uitgifteprijzen zijn gehanteerd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de bruto vloeroppervlakte, de overige grond, weiland, wegen en fietspaden en in erfpacht uitgegeven grond.

Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 — met inachtneming van de Wet WOZ — niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

Tussen partijen is niet in geschil dat ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de waarde van de grond moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de bepaling van de waarde van de grond in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient naar het oordeel van de rechtbank uitgangspunt te zijn de vervanging van het bestaande object door de volle en onbezwaarde eigendom van een nieuw object, identiek aan het bestaande. In het onderhavige geval betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat bij de waardering moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond van aanzienlijke omvang met de bestemming bijzondere doeleinden.

Gezien het feit dat eiser de betreffende gronden gebruikt als publiekrechtelijke rechtspersoon, kan eiser niet worden aangemerkt als een ondernemer die de omzetbelasting die aan hem in rekening wordt gebracht ter zake van aan hem verleende leveringen en diensten in aftrek kan brengen op de door hem verschuldigde omzetbelasting. Geoordeeld moet dan ook worden dat de invloed van de omzetbelasting bij de bepaling van de waarde van de gronden niet geëlimineerd kan worden. Ter ondersteuning van dit standpunt wijst de rechtbank nog op een uitspraak van de Hoge Raad van 3 december 1997, LJN: AA3351.

De rechtbank is daarbij van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft kunnen maken dat gronden van een dergelijke omvang en met de bestemming bijzondere doeleinden op een andere wijze verkregen kunnen worden dan door verweerder is gesteld.

De grief van eiser met betrekking tot de omzetbelasting kan dan ook niet slagen.

Eiser heeft voorts als grief aangevoerd dat verweerder bij de berekening van de grondwaarde een grootschaligheidsaftrek had dienen toe te passen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de grond op voldoende wijze rekening heeft gehouden met het aspect van de grootschaligheid.

De rechtbank wijst in dit verband op het feit dat verweerder bij de bepaling van de grondprijs rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat op de gronden de bestemming bijzondere doeleinden rust, waardoor als uitgangspunt een aanzienlijk lagere prijs is gehanteerd dan die die wordt gehanteerd voor gronden bestemd voor commerciële doeleinden.

Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder bij de bepaling van de grondprijs een splitsing heeft aangebracht, in die zin dat verweerder de hoogte van de grondprijs heeft gerelateerd aan het gebruik van de onderscheiden gronden. Op basis van die aangebrachte splitsing heeft verweerder slechts voor het gedeelte van de grond dat bebouwd is de gronduitgifteprijs ten behoeve van bijzondere doeleinden gehanteerd, terwijl voor de overige gronden, te weten de onbebouwde grond, de weilanden, de wegen en fietspaden en de in erfpacht uitgegeven gronden een aanzienlijke lagere prijs is gehanteerd dan wel aan die gronden in het geheel geen waarde is toegekend.

Gezien vorenstaande acht de rechtbank verweerders weigering om een verdere (grootschaligheids)aftrek toe te passen dan ook geenszins onredelijk. Ook deze grief van eiser kan dan ook niet slagen.

Eiser beroept zich voorts op schending van beginselen van behoorlijk bestuur, omdat verweerder een bestendige gedragslijn na jaren zonder argumentatie intrekt. Uit het onderzoek ter zitting is gebleken dat de waardering van het object in voorgaande jaren in onderling overleg tot stand is gekomen. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hierbij sprake is geweest van een door verweerder gevolgde bestendige gedragslijn. Aan een beoordeling van de vraag of verweerder handelt in strijd met een bestendige gedragslijn komt de rechtbank daarom niet toe.

De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.

De rechtbank Utrecht,

recht doende,

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert als voorzitter en mrs. S. Wijna en D.A.C. Koster als leden, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2007.

De griffier:

De voorzitter:

W.B. Lakeman

mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert

Afschrift verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: