Hof 's-Gravenhage, 31-10-2012, nr. BK-11-00859

De Inspecteur heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2005 (verder de beschikking) de waarde van het universiteitscomplex [A] te [Z] (hierna: het universiteitscomplex), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 436.691.000.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 24 februari 2006, de waarde van het universiteitscomplex verlaagd naar € 420.678.000.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 2 april 2007 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Bij uitspraak van 11 februari 2010, nr. P07/00232, LJN BL4490, heeft het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak van de rechtbank vernietigd, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 419.395.590, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van in totaal € 1.610 en gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het door deze voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 709 vergoedt.

Op het tegen de uitspraak van het gerechthof te Amsterdam ingestelde beroep in cassatie heeft de Hoge Raad bij arrest van 21 oktober 2011, nr. 10/01252, LJN BT8739, BNB 2011/295, de uitspraak vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht en de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof te ’s-Gravenhage.

Loop van het geding na verwijzing

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk uit te laten naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad, van welke gelegenheid beide partijen gebruik hebben gemaakt. Partijen hebben vervolgens schriftelijk gereageerd op voormelde uitlatingen, de Inspecteur bij brief van 5 april 2012 en belanghebbende bij brief van 6 april 2012.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting een schriftelijke reactie op het stuk van de Inspecteur van 5 april 2012 ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad te zitting van het Hof van 19 september 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

In het geding na verwijzing dient te worden uitgegaan van de hierna vermelde door de Hoge Raad in zijn arrest tot uitgangspunt genomen vastgestelde feiten:

“3.1.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het universiteitscomplex [A] te [Z].

Het universiteitscomplex bestaat, naast opstallen, uit gronden met als bestemming 'bijzondere doeleinden' (ook aangeduid als: bouwgronden), uit weilanden, wegen en fietspaden en uit gronden uitgegeven in erfpacht. Daarnaast behoren tot het complex 'overige gronden', bestaande uit een natuurmonument, cultuurgronden, groenstroken, bermen en rest- en snippergroen (hierna: de overige gronden).

In hoger beroep was in geschil of de heffingsambtenaar voor de toepassing van de Wet WOZ is uitgegaan van een juiste waarde van de bouwgronden en de overige gronden.

Tussen partijen is niet in geschil dat voor de toepassing van de Wet WOZ de waarde van het universiteitscomplex moet worden gesteld op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van deze wet.

De heffingsambtenaar heeft in dit verband de vervangingswaarde van de gronden bepaald op grondprijzen inclusief 19 percent omzetbelasting.”

Voorts gaat het Hof uit van de navolgende door het Gerechtshof Amsterdam vastgestelde feiten zoals opgenomen in r.o. 2.1 tot en met 2.5, welke feiten in cassatie niet zijn bestreden:

“2.1. [X] is gebruikster en eigenares van het universiteitscomplex. Het complex bestaat – naast opstallen – uit gronden met als bestemming ’bijzondere doeleinden’ (verder de bouwgronden), weilanden, wegen en fietspaden, gronden uitgegeven in erfpacht en ‘overige gronden’. De bouwgronden waren op 1 januari 2003 niet geheel bebouwd.

Tussen partijen is na verwijzing nog in geschil of de waarde van de gronden op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan € 102.193.450. In het bijzonder is in geschil of de waarde van de gronden inclusief omzetbelasting moet worden vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede ontkennend. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Belanghebbende stelt zich – zakelijk weergegeven - op het standpunt dat de weilanden en overige gronden niet zijn aan te merken als bouwterreinen en om die reden exclusief omzetbelasting gewaardeerd moeten worden en dat als uitgangspunt moet worden genomen dat de bouwgronden in niet-bouwrijpe staat zouden worden verworven en dat het bouwrijp maken zelf ter hand zou worden genomen. De bouwgronden moeten volgens haar in aanmerking worden genomen tegen een prijs van € 30 dan wel € 34 per m2, te verhogen met de kosten van bouwrijp maken door haar becijferd op € 29,75 inclusief omzetbelasting per m2.

De Inspecteur stelt zich op het standpunt – eveneens zakelijk weergegeven – dat de bouwgronden slechts in bouwrijpe staat worden geleverd dan wel uitsluitend worden geleverd wanneer er een omgevingsvergunning is verstrekt. Volgens de Inspecteur is er sprake van bouwterreinen. Ten aanzien van de overige gronden is de Inspecteur van mening dat deze gronden dienstbaar zijn aan de gebouwen en daardoor gebouwgebonden gronden zijn. De Inspecteur is daarom van mening dat alle gronden inclusief omzetbelasting gewaardeerd moeten worden.

Voor de verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van het universiteitscomplex wordt gesteld op primair € 318.485.000 en subsidiair € 358.207.300 en dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd.

5.2 De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest als volgt geoordeeld:

“3.3.3. Belanghebbende heeft in de motivering van haar hoger beroep subsidiair het standpunt ingenomen dat een transactie voor een object als het onderhavige zodanig zou zijn ingericht dat de overdracht aan de universiteit van de onbewerkte grond in de overdrachtsbelastingsfeer zou hebben plaatsgevonden, dat slechts een relatief beperkt deel van het totale areaal is bestemd om te worden bebouwd, en dat als gevolg daarvan naar schatting slechts de helft van de totale prijs (volgens het beroepschrift in cassatie: van het totale areaal) zou zijn gevallen in de BTW-sfeer. Het Hof heeft het standpunt van belanghebbende dat zij een deel van de gronden vrij van omzetbelasting had kunnen verwerven op grond van zijn hiervoor in 3.2 weergegeven overwegingen verworpen. Aldus heeft het Hof geoordeeld dat aannemelijk is dat belanghebbende de gronden uitsluitend inclusief omzetbelasting geleverd had kunnen krijgen en dat de gronden daarom inclusief omzetbelasting dienen te worden gewaardeerd. Gelet op de subsidiaire stellingname van belanghebbende, bezien tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor in 3.3.1 en 3.3.2 is overwogen, mede gelet op hetgeen omtrent de aard en de bestemming van de overige gronden voor het Hof is komen vast te staan, behoefde dit oordeel van het Hof nadere motivering, die echter ontbreekt. De klachten slagen derhalve in zoverre.

Ten aanzien van de weilanden hebben beide partijen voor het Gerechtshof Amsterdam het standpunt verdedigd dat uitgegaan moest worden van € […] per m2. Het Gerechtshof Amsterdam heeft deze gronden gewaardeerd op 1.400.700 m2 x € […] = € […]. Partijen hebben dit oordeel in cassatie niet bestreden. Het Hof is van oordeel dat de waarde van de weilanden geen onderwerp van geschil meer kan zijn in de verwijzingsprocedure en derhalve na cassatie vaststaat.

Zoals uit het arrest kan worden afgeleid, heeft belanghebbende voor het Gerechtshof Amsterdam subsidiair het standpunt verdedigd dat slechts de helft van de totale prijs zou zijn gevallen in de BTW-sfeer. In cassatie heeft belanghebbende dit nader gepreciseerd tot de helft van het totale areaal, zoals de Hoge Raad in r.o. 3.3.3 uitdrukkelijk constateert. Het Hof leidt hieruit af dat belanghebbendes subsidiaire stelling voor het Gerechtshof Amsterdam in zoverre betrekking heeft op de overige gronden en dat ook de Hoge Raad belanghebbendes stelling aldus heeft opgevat, gelet op de uitdrukkelijke verwijzing naar “de aard en de bestemming van de overige gronden” alsmede de verwijzingsopdracht in r.o. 3.5 waarin de Hoge Raad spreekt over “een gedeelte van de gronden”.

Vorenstaande uitleg van de verwijzingsopdracht strookt ook met de verwerping van de overige cassatieklachten als gevolg waarvan is komen vast te staan dat belanghebbende de gronden van een complex als het onderhavige slechts van de gemeente kon verwerven en dat de gemeente overeenkomstig het door haar gehanteerde uitgiftebeleid slechts bouwrijp gemaakte grond zal leveren, derhalve bouwterreinen als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1º, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968).

Het Hof is dan ook van oordeel dat de verwijzingsopdracht zich beperkt tot de vraag of de levering van de overige terreinen door de gemeente aan belanghebbende zou zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Aangezien door verwerping van de overige klachten in cassatie tevens vaststaat dat deze gronden slechts van de gemeente zouden kunnen worden verkregen en dat de gemeente handelt conform haar uitgiftebeleid, staat na cassatie ook vast dat de prijs die de gemeente zou berekenen € […] exclusief omzetbelasting bedraagt dan wel € […] inclusief omzetbelasting. Belanghebbendes stelling dat uitgegaan moet worden van een prijs van € […] kan na verwijzing dan ook niet meer aan de orde komen.

Levering van de overige gronden

De overige gronden beslaan in totaal een oppervlakte van 420.381 m2. Deze gronden bestaan uit het Fort Hoofddijk (natuurmonument) met slotgracht en de daarbij behorende botanische tuin, cultuurgronden, en uit groenstroken, bermen en rest- en snippergroen.

De Inspecteur verdedigt het standpunt dat de overige gronden zijn aan te merken als bouwterrein in de zin van artikel 11 van de Wet OB 1968. De Inspecteur is van mening dat deze gronden dienstbaar zijn aan de bestaande bouwwerken, aangezien het gaat om parkeerterreinen, groenvoorzieningen en dergelijke die liggen rond de gronden waarop de gebouwen rusten. Daarnaast is volgens de Inspecteur sprake van gronden die worden aangehouden om in de toekomst alsnog bebouwd te worden. Belanghebbende heeft het standpunt van de Inspecteur gemotiveerd weersproken en met name gewezen op de door het Gerechtshof Amsterdam vastgestelde aard en bestemming van de overige gronden.

De bewijslast van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde rust op de Inspecteur. Daarbij komt dat de levering van gronden in beginsel is vrijgesteld van omzetbelasting en dat de levering van bouwterreinen een uitzondering vormt op deze hoofdregel. De bewijslast dat sprake is van een belaste levering van gronden indien deze gronden zouden worden geleverd door de gemeente aan belanghebbende en dat waardering dient plaats te vinden inclusief omzetbelasting, rust derhalve op de Inspecteur.

In de conclusie naar aanleiding van het arrest heeft de Inspecteur gesteld dat tot de “overige gronden” ook de parkeerterreinen behoren. Het Hof acht dit niet aannemelijk gemaakt. De Inspecteur heeft ter zitting een plattegrond van het [A]-complex overgelegd. Mede gelet op de daarbij behorende toelichting, waarop staat vermeld dat de parkeerterreinen rood-omlijnd zijn, en dat de witte gedeelten de overige gronden vormen, verwerpt het Hof de stelling van de Inspecteur dat de parkeerterreinen onderdeel vormen van de overige gronden.

Het Hof is van oordeel dat gelet op de aard en de bestemming van het Fort Hoofddijk en de daarbij behorende botanische tuin, de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van bouwterreinen in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1º, jº vierde lid, van de Wet OB 1968. Wat betreft de overige cultuurgronden heeft de Inspecteur gesteld dat deze worden aangehouden om in de toekomst te worden gebouwd. Het Hof is van oordeel dat dit enkele feit nog niet betekent dat er sprake is van bouwterreinen in de zin van artikel 11 van de Wet OB 1968. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van deze cultuurgronden bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden dan wel voorzieningen worden of zijn getroffen met het oog op de bebouwing van die gronden dan wel dat er een omgevingsvergunning is afgegeven.

Ten aanzien van de groenstroken, de bermen en het rest- en snippergroen is naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat hier sprake is van bouwterreinen. Zoals de benaming al aangeeft, gaat het hier om kleine stukken grond die reeds bij de veronderstelde aankoop niet bestemd zijn om te worden bebouwd. De Inspecteur heeft slechts in algemene bewoordingen gesteld dat deze gronden dienstbaar zijn aan de gebouwen, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze concreet gemaakt.

Het vorenstaande brengt mee dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van bouwterreinen en dat de levering van de overige gronden door de gemeente aan belanghebbende een van de omzetbelasting vrijgestelde levering zou zijn. Deze gronden dienen daarom in aanmerking te worden genomen tegen een waarde exclusief omzetbelasting.

WOZ-waarde van het complex

Het vorenstaande brengt mee dat de WOZ-waarde van het universiteitscomplex als volgt moet worden vastgesteld:

Omschrijving m2 Prijs in € per m2 Waarde in €

Bouwgrond (incl. BVO-toeslag) 474.080 […] […]

Weiland 1.400.700 […] […]

Wegen en fietspaden 68.979 […] […]

Uitgegeven in erfpacht 108.277 […] […]

Overige gronden 420.381 […] […]

Totaal gronden […]

Opstallen […]

Totale WOZ-waarde 416.873.304

Gelet op het hiervoor overwogene dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.

Proceskosten en grifierecht

Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in de verwijzingsprocedure gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.311 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 437 x 1,5 (gewicht van de zaak)).

Door het gerechtshof te Amsterdam is aan belanghebbende reeds een vergoeding toegekend voor proceskosten en griffierecht in beroep en hoger beroep. De Hoge Raad heeft die beslissingen in cassatie in stand gelaten.

vernietigt de uitspraak van de rechtbank,

vernietigt de uitspraken op bezwaar,

wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak € 416.873.304 bedraagt,

vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,

veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van de verwijzingsprocedure aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.311.

Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mr. drs. T.A. Gladpootjes, voorzitter, mr.

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is

gericht;

de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.