Rb. Zeeland-West-Brabant, 27-05-2016, nr. BRE - 15 , 822

Belanghebbende bepleit een hogere WOZ-waarde dan de waarde die is vastgesteld bij de bestreden WOZ-beschikking. Tot de hierna in 4.3 vermelde wijziging van de Wet WOZ per 1 oktober 2015 was het vaste rechtspraak dat een vastgestelde waarde niet bij uitspraak op bezwaar of bij een rechterlijke uitspraak kan worden verhoogd (bijv. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 mei 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW5433, Gerechtshof 's-Gravenhage 9 februari 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105 en Rechtbank Zeeland-West-Brabant 23 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8720). Dat in bezwaar en beroep niet een hogere WOZ-waarde kan worden bereikt, was als zodanig niet expliciet in de Wet WOZ vastgelegd, maar was gebaseerd op de opvatting dat een belanghebbende geen rechtens te respecteren (proces)belang heeft bij een hogere WOZ-waarde, en/of was afgeleid uit het systeem van de Wet WOZ en/of artikel 29 van de Wet WOZ. De onderhavige uitspraak op bezwaar is in overeenstemming met deze jurisprudentie.

Bij Koninklijk Besluit (Stb. 2015, 336) is op 1 oktober 2015 de Wet van 28 maart 2013, Stb. 2013, 129 gedeeltelijk in werking getreden. Dit heeft onder andere tot gevolg dat artikel 28 en artikel 29 van de Wet WOZ met ingang van 1 oktober 2015 zijn gewijzigd. Artikel 29 van de Wet WOZ bepaalt dat een mededeling moet worden gedaan in het geval, kort gezegd, de WOZ-beschikking wordt gewijzigd door de heffingsambtenaar (lid 1) of de rechter (lid 2). Anders dan daarvóór vermeldt artikel 29 van de Wet WOZ sinds de wetswijziging daarbij ook het geval van verhoging van de WOZ-waarde.

De memorie van toelichting vermeldt onder meer het volgende (Kamerstukken II 2012/13, 33 462, nr. 3, p. 16):

“Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde is het mogelijk dat iemand belang heeft bij een hogere WOZ-waarde. De voorgestelde wijzigingen van artikel 29 voorzien erin dat ook na een verhoging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar (eerste lid) of beroep (tweede lid) belanghebbenden en afnemers daarvan op de hoogte worden gebracht.”

De Nota van toelichting bij het in 4.2 vermelde Koninklijk Besluit vermeldt onder meer:

“Dit besluit regelt de inwerkingtreding per 1 oktober 2015 van artikel I, onderdelen B, C en D, van de wet van 28 maart 2013 (…) (Stb. 2013, 129). De betreffende onderdelen (…) betreffen uitsluitend enkele technische aanpassingen, te weten (…) de introductie van de afgifte van een WOZ-beschikking aan iemand die een buiten de belastingheffing liggend belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde en de mogelijkheid om bezwaar te maken dan wel beroep in te stellen tegen een te lage WOZ-waarde.”

De wetgever heeft beoogd dat het mogelijk is dat in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. Dit is evenwel niet als zodanig in een wettelijke bepaling neergelegd. Dit laatste heeft er mogelijk mee te maken heeft dat de leer dat dit voorheen niet mogelijk was, evenmin expliciet in de Wet WOZ was neergelegd (zie 4.1). De voornoemde mogelijkheid moet kennelijk indirect worden afgeleid uit de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ, hoewel dat artikel slechts regelt in welke gevallen een mededeling moet worden gedaan (en niet een artikel is dat regels bevat met betrekking tot de inhoud van de uitspraak op bezwaar of de uitspraak van de rechter).

De rechtbank stelt vast dat de wetgever niet in overgangsrecht heeft voorzien met betrekking tot de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ en daarmee evenmin met betrekking tot de (kennelijk beoogde) wijziging dat voortaan in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. Dit betekent dat (ook) deze laatste wijziging onmiddellijke werking heeft. Aangezien het hier om een procedurele wijziging gaat, is de wijziging ook van toepassing op lopende procedures. Daarmee is echter nog niet duidelijk wat die onmiddellijke werking inhoudt. Het is immers de vraag vanaf welk moment in een procedure de wet zoals die luidt na de wijziging van toepassing is. Voor de beantwoording van die vraag zijn nauwelijks aanknopingspunten, hetgeen ermee verband houdt dat de mogelijkheid dat in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld, niet als zodanig in de Wet WOZ is vastgelegd maar indirect uit de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ moet worden afgeleid (zie 4.4). Anders dan bijvoorbeeld bij de bepaling van de gevolgen van de onmiddellijke werking bij de introductie van de informatiebeschikking (waar uit de tekst van de wet kon worden afgeleid dat de uitspraak op bezwaar – en niet de aanslag – het aanknopingspunt was; vgl. Hoge Raad 2 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2903), ontbreekt hier een wettelijk aanknopingspunt om de gevolgen van de onmiddellijke werking te bepalen. In aanmerking genomen dat het enige (indirecte) aanknopingspunt – de mededelingsregeling van artikel 29 van de Wet WOZ – niet in een andere richting wijst, is de rechtbank van oordeel dat de onmiddellijke werking meebrengt dat in rechterlijke uitspraken na 1 oktober 2015 het mogelijk is om de WOZ-waarde hoger vast te stellen, ook indien – zoals hier het geval is – de WOZ-beschikking en zelfs de uitspraak op bezwaar van vóór die datum dateren.

Bijzonder belang vereist?

De vraag rijst nog of belanghebbende een bijzonder belang dient te hebben (en zo ja dient te stellen) bij een hogere WOZ-waarde om een procesbelang te hebben. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Aan belanghebbende is de WOZ-beschikking bekendgemaakt omdat hij eigenaar is (vgl. artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ). Belanghebbende heeft als eigenaar – in die hoedanigheid – belang bij de vastgestelde waarde van zijn woning. De uit artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ voortvloeiende eis dat (aannemelijk wordt gemaakt dat) het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt en de belanghebbende door dit gebruik in zijn individuele belang kan worden geraakt, geldt niet voor iemand als belanghebbende maar alleen voor diegenen die op grond van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ om een voor bezwaar vatbare beschikking verzoeken. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten dat een dergelijke eis wel zou gelden voor het geval een hogere WOZ-waarde wordt bepleit. In aanmerking genomen dat de WOZ-waarde in het maatschappelijk verkeer (bijvoorbeeld als oriëntatiepunt voor potentiële kopers van een woning) een bredere invloed heeft, is de rechtbank van oordeel dat indien een belanghebbende eigenaar van de woning is en hij een hogere waarde van de woning bepleit dan die bij WOZ-beschikking is vastgesteld, in de regel een (proces)belang aanwezig wordt geacht. Het beroep van belanghebbende tegen de WOZ-waarde is derhalve ontvankelijk.

Inhoudelijk

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De heffingsambtenaar, op wie – in dit geval – de bewijslast rust dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 maart 2016 door [taxateur] (voornoemd) en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij de verkoop van een aantal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4]. Deze vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in [plaats X]. Naast beperkt beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en gegevens en beperkt beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 160.000.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en het verhandelde ter zitting heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 160.000 niet te laag is. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft verklaard dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen door de gehanteerde waarde per m³. Deze verschilt bij de diverse vergelijkingsobjecten en hierdoor is rekening gehouden met het verschil in ligging, afwerkingsniveau en onderhoudsniveau. De voor de woning gehanteerde waarde per m³ is berekend door het gemiddelde van de waarde per m³ van de vier vergelijkingsobjecten te nemen. Deze waarde is vervolgens naar beneden afgerond. De taxateur voert aan dat op een dergelijke manier rekening is gehouden met het verschil in ligging; sommige vergelijkingspanden hebben een betere ligging dan de woning, sommige een mindere – door het gemiddelde van de prijzen per m³ is met de ligging van de woning voldoende rekening gehouden. De rechtbank acht, mede gelet op deze toelichting, aannemelijk dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende rekening is gehouden en acht ook overigens de methode van waardering voldoende inzichtelijk.

Wat belanghebbende daartegenover aanvoert, kan aan het voorgaande niet afdoen.

Belanghebbende heeft gesteld dat er sinds de aanschaf van de woning in 2007 een daling van ruim 28% van de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden. Ook na het compromis zou de daling ruim 23% bedragen. Door de Waarderingskamer is een onderzoek vrijgegeven waaruit zou blijken dat de gemiddelde daling gedurende de periode 2012 en 2013 in het gebied waarin de woning is gelegen 5,0% bedraagt. De WOZ-waarde van de woning is in die periode gedaald met 16,76%. Volgens belanghebbende wederom een bewijs dat de vastgestelde waarde niet juist kan zijn.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een methode, zoals belanghebbende die toepast, waarbij wordt uitgegaan van een waardering per een voorgaande waardepeildatum en algemene marktontwikkelingen, is niet in overeenstemming met de hiervoor genoemde waarderingsmethode van de Wet WOZ. Voor de waardering dient te worden uitgegaan van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, en niet van WOZ-waardes in eerdere jaren in combinatie met algemene marktontwikkelingen.

De waarde van de woning per de waardepeildatum is vastgesteld op € 149.000. Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning € 160.000 bedraagt. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum dan ook vaststellen op € 160.000.

Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard voor zover het betrekking heeft op de WOZ-waarde. Voor zover het beroep ook betrekking zou hebben op de aanslag onroerendezaakbelasting, is het beroep niet-ontvankelijk omdat een beroep niet tot een hogere aanslag kan leiden.